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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, JCP, 13 juillet 2026, n° 25/01011

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] ont fait assigner Madame [T] [A] aux fins de : 

recevoir leur action ; juger non valide le congé pour vente pour motif injustifié ; condamner Madame [T] [A] à leur payer la somme de 9.500 euros au titre du préjudice subi pour non validité du congé ; juger qu’elles ont subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral ; condamner Madame [T] [A] à leur payer la somme de 22.320 euros au titre du préjudice de jouissance et 20.000 euros au titre du préjudice moral ;prononcer la compensation de ses condamnations avec les éventuels arriérés de loyers ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; condamner Madame [T] [A] aux entiers dépens de l’instance ; 
Par jugement avant dire droit en date du 18 novembre 2025, il a été ordonné la réouverture des débats aux fins de :

permettre à Madame [T] [A] de justifier le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, en rapportant tout élément tendant à démontrer que Madame [D] [L], sa fille, avait entrepris des démarches pour se rapatrier en France et pour venir vivre et travailler à [Localité 6] ;de conclure sur la validité du commandement de payer signifié le 30 novembre 2023 au regard des dispositions applicables pour le bail conclu le 11 mai 2021 ;
Les parties ont été convoquées à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire venait utilement après renvoi, toutes les parties sont représentées. 

A l’audience, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] sollicitent le bénéfice de leur exploit introductif d’instance. Elles exposent qu’elles ont pris à bail par contrat du 11 mai 2021, un appartement meublé de 4 pièces situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1.200 euros, outre 100 euros de provisions appartenant à Madame [T] [A]. 

A compter du mois d’octobre 2021, des infiltrations d’eau sont apparues au niveau de la chambre, de la cuisine et de la mezzanine dues à une fuite dans les parties communes, que ces fuites ont perduré malgré l’intervention d’entreprises dépêchées par le syndicat des copropriétaires. Elles invoquent l’insalubrité du logement et se fondent sur un rapport d’enquête établi le 21 septembre 2023 par le service hygiène de la commune de [Localité 6]. Par courriel en date du 27 septembre 2023, Madame [U] [S] a demandé à son propriétaire à être relogée. Elles soutiennent que suite à ce courriel, Madame [T] [A] leur a adressé un congé de reprise en date du 30 novembre 2023 pour échapper à son obligation de les reloger. Elles contestent la validité de ce congé estimant que les motifs sont erronés puisque d’une part le logement est inhabitable et que d’autre part la bailleresse dispose de son propre logement. En conséquence, elles sollicitent de se voir allouer la somme de 9.500 euros en réparation de leur préjudice.

En outre, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] indiquent avoir subi un préjudice de jouissance, considérant que depuis octobre 2021, des infiltrations surviennent à chaque pluie et perdurent. Elles indiquent qu’elles ont été contraintes de poser des seaux au sol, que de la moisissure s’est développée et que le système électrique de l’appartement a été dégradé, que l’escalier menant à la mezzanine ne répond pas aux normes de sécurité tout comme la fenêtre de la cuisine et que la pièce principale ne possède pas d’éclairage naturel suffisant. Elles invoquent des manquements graves à la salubrité. 

Elles font en outre valoir que Madame [T] [A] a inclus dans le paiement du loyer un abonnement de 100 euros par mois correspondant à une place de stationnement située dans un parking INDIGO. Elles précisent que la carte de parking correspondant à cette place de stationnement ne fonctionnait pas car l’immatriculation du véhicule de Madame [U] [S] ne correspondait pas à celle de Madame [T] [A]. Elles évoquent que Madame [U] [S] a donc dû obtenir un autre abonnement, à son nom. Elle explique avoir réglé cet abonnement en sus de celui compris dans le loyer. 

De plus, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] considèrent en outre avoir subi un préjudice moral, indiquant que l’humidité et les moisissures ont aggravé les fragilités respiratoires des occupants ; qu’elles n’ont pas pu profiter de leur appartement en famille ; que les enfants n’ont pas pu organiser leur fête d’anniversaire ; que cette situation leur a causé une dépression. Elles disent en outre ne pas avoir eu les moyens suffisants pour se reloger immédiatement. Elles indiquent que la famille [S] a quitté le logement le 9 juin 2024. 


En réplique, Madame [T] [A] indique avoir adressé un congé pour reprise aux locataires le 30 novembre 2023 en vue de loger sa fille, que le congé est parfaitement valide, que leurs prétentions sont infondées ; qu’elles ne démontrent pas avoir subi un préjudice puisque Madame [U] [S] s’est maintenue dans les lieux au-delà de l’échéance donnée dans le congé pour quitter l’appartement, prévue au 10 mai 2024. 

S’agissant de la place de stationnement, Madame [T] [A] fait valoir que le contrat de location meublée ne prévoyait pas de place de stationnement. Elle mentionne qu’elle a mis à disposition de ses locataires, à titre gratuit, sa propre place de stationnement dans le parking INDIGO et qu’elles en ont bénéficié pendant 2 ans. Elle indique de plus que l’abonnement a été résilié par la direction du parking INDIGO au motif que Madame [U] [S] a stationné un scooter sans autorisation et que la locataire a permis à sa compagne, Madame [G] [E] d’utiliser la place parking. 

Elle oppose qu’aucun élément de preuve ne permet d’établir l’indécence de l’appartement à partir du mois d’octobre 2021. Madame [T] [A] mentionne en outre que tel qu’il ressort du rapport d’intervention de la société GARRONE TECHTURA daté du 11 décembre 2023, les infiltrations ont cessé à cette date. Elle ajoute que ladite société a procédé à des travaux de bâchage de la toiture en date du 20 février 2024 et qu’aucune infiltration n’a été constatée. 

Madame [T] [A] fait valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes et ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure ou de faute du copropriétaire. Elle évoque avoir multiplié les relances auprès du syndicat des copropriétaires et avoir, in fine, été contrainte d’assigner ce dernier devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Grasse. Elle indique que par une ordonnance du 21 septembre 2023, le juge des référés a condamné le syndicat des copropriétaires à installer une bâche de protection sur la toiture, mesure qui a permis de mettre fin aux infiltrations. A cet égard, elle indique que le rapport du 3 octobre 2023 mentionne des causes d’insalubrité qui sont de la responsabilité de la copropriété. 

Madame [T] [A] fait valoir que les locataires ont refusé de la laisser pénétrer dans le domicile en vue de prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres. Elle produit ainsi une attestation administrative du directeur général adjoint des ressources citoyenneté et sécurité datée du 19 mars 2025. Les locataires ont refusé que Madame [T] [A] ou les entreprises puissent accéder à l’appartement. A cet égard, elle rapporte que l’entreprise GARRONE TECHTURA, mandatée par le syndicat des copropriétaires, s’est vue opposer un refus de la part de Madame [U] [S] de pénétrer dans le logement, tel qu’indiqué dans des courriels datés du 4 septembre et du 6 octobre 2023. Elle mentionne en outre que la caisse aux allocations familiales a délivré un avertissement motivé aux locataires après avoir constaté que les locataires ont empêché la réalisation des travaux de mise en conformité.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formée par Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] au titre de leur préjudice moral, Madame [T] [A] indique que les locataires n’apportent aucune justification tangible ou médicale étayant leurs allégations. 

A titre reconventionnel, Madame [T] [A] sollicite du tribunal de voir ordonner la résiliation du bail à compter du 11 janvier 2024, exposant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 novembre 2023. 

Elle expose qu’à compter du 1er septembre 2023, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] n’ont plus payé leur loyer, excepté un paiement partiel de 900 euros au mois de décembre 2023. Madame [T] [A] précise en outre que Madame [I] [X] [O] [J] a quitté le logement le 8 janvier 2024 et que Madame [U] [S] s’est maintenue dans les lieux au-delà de la résiliation du bail jusqu’au 9 juin 2024. 

Elle considère que les locataires sont tenues solidairement au paiement des loyers impayés, conformément à la clause de solidarité contenue dans le bail, jusqu’à la résiliation du bail. 

Elle évoque en outre que Madame [U] [S] est redevable des charges impayées et indemnités d’occupation courant jusqu’à son départ, le 9 juin 2024. 

Elle indique de plus que les locataires ont manqué à leur obligation de maintenir le logement dans un état de propreté convenable, n’ont pas usé paisiblement des lieux et ont procédé à la dégradation de plusieurs équipements du logement. Elle soutient avoir subi un préjudice matériel et un préjudice moral. 

En conséquence, Madame [T] [A] sollicite du tribunal de : 

voir juger que le congé pour reprise délivré le 30 novembre 2023 est régulier ; voir juger que Madame [I] [X] [O] [J] a quitté les lieux depuis le 8 janvier 2024 et Madame [U] [S] le 9 juin 2024 ; voir juger que Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] ne s’acquittent plus du loyer depuis le mois de septembre 2023 ; voir juger que Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] ont empêché les entreprises de pouvoir effectuer les réparations des infiltrations ; voir juger la cessation des infiltrations depuis le mois de décembre 2023, suite à l’intervention de la société GARRONE TECHTURA ; voir débouter Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 
à titre reconventionnel : 

voir ordonner la résiliation du bail litigieux aux torts exclusifs de Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] ; voir condamner solidairement Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] au paiement de la somme de 4.326 euros, arrêtée au 11 janvier 2024 pour les loyers et charges impayés ; voir condamner Madame [U] [S] au paiement de la somme de 6.500 euros, arrêtée au 9 juin 2024 pour les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation ; voir condamner solidairement Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] au paiement de la somme de 4.000 euros, au titre de l’article 1231-1 du code civil, ainsi qu’une indemnité complémentaire de 2.000 euros en réparation du préjudice moral de Madame [T] [A] ; voir condamner solidairement Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer les loyers du 30 novembre 2023 pour une somme de 155,56 euros. 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il convient de se référer aux écritures déposées et soutenues à l’audience du 19 mai 2026.

Motifs

SUR QUOI


L’article 467 du code de procédure civile dispose que « le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire […] ». 


Sur la validité du congé pour reprise délivré le 30 novembre 2023 

L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que : 

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».

L’article 1240 du code civil dispose en outre que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Pour se conformer à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 

Il résulte en outre de l’article 15 de de la loi du 6 juillet 1989 que, « le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

En l’espèce, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] demandent que le congé pour reprise qui leur a été signifié à la demande de Madame [T] [A] le 30 novembre 2023 soit déclaré non valide. Elles considèrent que Madame [T] [A] leur a signifié ce congé pour ne pas procéder à leur relogement. Elles considèrent que les motifs indiqués sont erronés. Elles sollicitent en conséquence des dommages et intérêts à hauteur de 9.500 euros correspondant au préjudice subi au titre de la non-validité du congé pour reprise. A l’audience du 19 mai 2026, elles soutiennent que le congé pour reprise visait essentiellement à permettre à la bailleresse de mettre un terme au bail d'habitation en cours puis de réaffecter le bien à une activité de location saisonnière particulièrement lucrative. 

Madame [T] [A] conteste l’irrégularité du congé. Elle confirme que la reprise des lieux loués était uniquement destinée à loger sa fille, Madame [D] [M], habitant à [Localité 7] et souhaitant s’installer en France pour trouver du travail. 

Par jugement du 18 novembre 2025, il a été ordonné la réouverture des débats aux fins de permettre à Madame [T] [A] de justifier le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, en rapportant tout élément tendant à démontrer que Madame [D] [M], sa fille, avait entrepris des démarches pour se rapatrier en France et pour venir vivre et travailler dans le ressort de [Localité 6]. 


En réponse, Madame [T] [A] communique une lettre datée du 15 mai 2024, rédigée en anglais, renvoyant à un protocole d’accord entre Madame [D] [M] et son employeur mettant fin à leur collaboration. Elle soutient que sa fille avait connaissance, dès le mois de novembre 2023, de son prochain départ des effectifs de l'entreprise anglaise et que c'est précisément dans cette perspective qu’elle a fait délivrer un congé pour reprise, la fin du bail étant fixée au 10 mai 2024, date à laquelle il était prévu que sa fille réintègre le logement afin d'y établir sa résidence. 

Ce document ne permet cependant pas d’établir qu’à la suite de sa rupture avec son ancien employeur, Madame [D] [M] a trouvé un emploi en France et qu’elle a entrepris les démarches nécessaires pour rapatrier ses effets personnels de [Localité 7]. Madame [T] [A] s’abstient ainsi de communiquer toute promesse d’embauche ou contrat de travail de sa fille en France et tout élément de nature à démontrer que cette dernière a entrepris le déménagement de ses effets personnels d’Angleterre vers la France. 

Madame [T] [A] affirme enfin que compte tenu des difficultés rencontrées avec ses anciennes locataires, elle a fait le choix de ne plus donner à bail ce bien et de le proposer, à compter de cette date, sur la plateforme Airbnb.

Il n’est donc pas rapporté par Madame [T] [A] la preuve du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En conséquence, le congé pour reprise signifié le 30 novembre 2023 sera déclaré nul et de nul effet. 


Sur la demande de Madame [U] [S] et de Madame [I] [X] [O] [J] de voir indemniser leur préjudice subi en raison de la nullité du congé pour reprise


Les demanderesses sollicitent qu’il leur soit allouées la somme de 1.500 euros pour Madame [U] [S], la somme de 1.500 euros pour Madame [I] [X] [O] [J], la somme de 1.500 euros par enfants et la somme de 2.000 euros au titre des frais de déménagement, soit la somme totale de 9.500 euros en réparation de leur préjudice subi en raison de la nullité du congé pour reprise.

Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] ne démontrent pas les éléments constitutifs de leur préjudice. Elles ne procèdent que par affirmation.

En conséquence Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] seront déboutées de leur demande de se voir allouer la somme de 9.500 euros à titre de dommages et intérêts. 


Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire


L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Il sera rappelé que ce délai est d’ordre public et que les parties ne peuvent pas y déroger. 

Le bail de location meublée conclu le 11 mai 2021 signé par l’ensemble des parties, comprend une clause résolutoire stipulant qu’il « est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire, à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». 

Le 30 novembre 2023, à la demande de Madame [T] [A], un commandement de payer les loyers a été signifié aux locataires ; que l’acte prévoyait que, passé un délai de 6 semaines sans paiement, la clause résolutoire prendrait effet ; que le commandement de payer est demeuré infructueux ; que Madame [T] [A] demande en conséquence au tribunal d’ordonner la résiliation du bail de location meublée ; 

Le bail de location meublée a été conclu le 11 mai 2021, sous l’empire de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et mentionne expressément que la clause résolutoire ne produira effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai est d’ordre public. 

Le délai de 6 semaines, instauré par la loi du 27 juillet 2023, n’a pas vocation à s’appliquer aux contrats en cours, conclus, tacitement reconduits ou renouvelés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, conformément à un avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 juin 2024, n°24-70.002). 

Madame [T] [A] soutient que la mention du délai de six semaines dans le commandement de payer ne saurait en emporter la nullité. Elle fait valoir qu'il convient simplement de substituer le délai contractuel de deux mois au délai de six semaines visé dans le commandement et que cette solution s'impose avec d'autant plus de force que la nullité des actes de procédure suppose la démonstration d'un grief. Elle affirme ainsi que les locataires ont bénéficié de facto du délai plus long de deux mois pour régulariser les causes du commandement. Elle expose ainsi que la mention d'un délai inférieur à celui auquel les demanderesses avaient droit ne leur a causé aucun préjudice puisqu'elles ne se sont pas acquittées de leur dette locative ni dans le délai de six semaines, ni dans le délai de deux mois. 

S’il est constant que le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer signifié le 30 novembre 2023 n’est pas opposable à Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J], elles ne démontrent cependant pas avoir éteint les causes du commandement dans le délai de deux mois applicable dans le cadre du contrat de bail signé le 11 mai 2021.

En conséquence, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 11 mai 2021 étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.


Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation


Il résulte des éléments du dossier non contesté par les parties que Madame [I] [X] [O] [J] a quitté le logement le 8 janvier 2024 et que Madame [U] [S] s’est maintenue jusqu’au 9 juin 2024

Madame [U] [S] a occupé depuis le 30 janvier 2024 les lieux sans droit ni titre et a causé, par ce fait, un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer.

Elle sera donc condamnée à payer à Madame [T] [A] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 30 janvier 2024, date de résiliation du bail, et jusqu'au 09 juin 2024, date communément admises par les parties comme étant la libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En conséquence, les indemnités d'occupation échues produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.


Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif


Il est rappelé que l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Il n’est pas contesté qu’à la date du 08 janvier 2024 la dette locative s’élèvait à la somme de 4.326 euros outre la somme de 270 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Il est donc dû la somme de 4.596 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus à la date du 08 janvier 2024.

Il n’est également pas contesté que Madame [I] [X] [O] [J] a quitté le logement le 8 janvier 2024 et qu’en conséquence, elle demeure, à cette date, solidaire du paiement des loyers et charges exigibles à cette date.

En conséquence, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] seront condamnées à payer à Madame [T] [A] la somme de 4.596 euros telle que figurant dans son assignation avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date de l’assignation.

Sur le trouble de jouissance


L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au litige, dispose que : 

« le bailleur est obligé : 
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; 
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; 
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 
d) de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Cette disposition est complétée par l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui prévoit que : 

« le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
 1. il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
 2. les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage 
 3. la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
 4. les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
 5. les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
 6. les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Selon l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

En l’espèce, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] soutiennent qu’elles ont subi d’importants troubles de jouissance en raison de problèmes d’humidité dans la chambre, la cuisine et la mezzanine dues à une fuite dans les parties communes, que ces fuites ont perduré malgré l’intervention d’entreprises dépêchées par le syndicat des copropriétaires. Elles affirment que Madame [T] [A] n’a jamais procédé aux réparations nécessaires de sorte qu’elles ont vécu dans un logement indécent, constaté dans le rapport du 03 octobre 2023 établi par le service d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6].

Il résulte du rapport du 03 octobre 2023, visé par les demanderesses, que les causes d’infiltration proviennent exclusivement des parties communes. 

Il est démontré que Madame [T] [A] a tout mis en œuvre pour remédier à ces désordres. Elle démontre avoir engagé une procédure en référé contre le syndicat des copropriétaires afin qu’il soit mis fin aux infiltrations. En outre, il est démontré que Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] ont refusé l’accès à leur logement et que ces refus successifs ont eu pour conséquence de ralentir les réparations ; que depuis l'installation de bâches protectrices, l'appartement n’a plus subit aucun désordre.

Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] ne rapportent pas la preuve que Madame [T] [A] a manqué à son obligation d'entretenir les locaux en état et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

Il n’est donc pas établi l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance ni qu’elle a porté atteinte au droit de jouissance paisible de Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J].

En conséquence, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] seront déboutées de leur demande de voir indemniser leur préjudice de jouissance à hauteur de 22.320 euros.


Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] 


Selon l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] sont défaillantes dans la démonstration d’une faute commise par Madame [T] [A]. Elles sont également défaillantes dans la démonstration de leur préjudice, affirmant sans en justifier avoir subi d’importantes répercussions sur leur santé en raison notamment du contentieux qui les a opposées avec leur propriétaire et qui a conduit Madame [U] [S] à être placée en garde à vue pour dégradations.

En conséquence, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] seront déboutées de leur demande de voir condamner Madame [T] [A] à leur verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [T] [A]


Madame [T] [A] demande de voir condamner solidairement Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil, ainsi qu'une indemnité complémentaire de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Madame [T] [A] n’apporte aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement et du maintien dans les lieux après résiliations lequel est réparé par l’indemnité mensuelle d'occupation et l’intérêt moratoire.

Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes de dommages et intérêts au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil, ainsi qu'une indemnité complémentaire de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 


Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, « dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes conditions, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations » 

Dès lors, il convient de condamner solidairement Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] à payer à Madame [T] [A] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer les loyers du 30 novembre 2023 pour une somme de 155,56 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE nul et de nul effet le congé pour reprise signifié le 30 novembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] de leur demande de se voir allouer la somme de 9.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2021 étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.

PRONONCE la résiliation à compter du 30 janvier 2024 du contrat de bail conclu le 11 mai 2021 entre Madame [T] [A] et Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] concernant un appartement de 4 pièces situé au [Adresse 4];

FIXE l'indemnité mensuelle d’occupation au montant actualisé du loyer et des charges jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

CONSTATE que Madame [I] [X] [O] [J] a libéré les lieux le 08 janvier 2024 et que Madame [U] [S] a libéré les lieux et restitué les clés le 09 juin 2024.

CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] à verser à Madame [T] [A] la somme de 4.596 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à Madame [T] [A] la somme de 6.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] de leur demande de voir condamner Madame [T] [A] à leur verser la somme de 22.320 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] de leur demande de voir condamner Madame [T] [A] à leur verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 

DEBOUTE Madame [T] [A] de ses demandes de voir condamner Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil, ainsi qu'une indemnité complémentaire de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] à payer à Madame [T] [A] la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 novembre 2023 pour une somme de 155,56 euros.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]


[U] [S] et [I] [X] [O] [J] 
c\ [T] [A]

JUGEMENT DU 13 Juillet 2026 


DECISION N° 26/108
N° RG 25/01011 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEN2 



DEMANDERESSES 

Madame [U] [S]
née le 18 Février 1981 à [Localité 2]
AJ Totale numéro C06069-2024-000503 du 15/02/2024 - BAJ de GRASSE

ET 

Madame [I] [X] [O] [J]
née le 02 Mai 1955 à [Localité 3] (PORTUGAL)
AJ Totale numéro C06069-2024-000504 du 15/02/2024 - BAJ de GRASSE

demeurant ensemble : [Adresse 2]
[Localité 4]

Toutes deux non comparantes
Représentées par Me Ingrid OLIVER-D’OLLONNE, avocat au barreau de GRASSE, substituée par Me Laureen HUGEL, avocat au Barreau de GRASSE 
 


DEFENDERESSE

Madame [T] [A]
née le 20 Janvier 1965 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Non comparante
Représentée par Me Alexis ZAKARIAN, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Marie COLOMAS, avocat au Barreau de GRASSE 



Expéditions délivrées
à Me OLIVER-D’OLLONNE
à Me ZAKARIAN

le


Grosse délivrée
à Me OLIVER-D’OLLONNE
à Me ZAKARIAN

le 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Yves TEYSSIER, Vice-Président, siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier : Madame Laetitia LACROIX 


À l’audience publique du 19 Mai 2026, en présence de Madame [V] [R], Auditrice de Justice, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 25 juin 2026, prorogée au 13 Juillet 2026.



EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] ont fait assigner Madame [T] [A] aux fins de : 

recevoir leur action ; juger non valide le congé pour vente pour motif injustifié ; condamner Madame [T] [A] à leur payer la somme de 9.500 euros au titre du préjudice subi pour non validité du congé ; juger qu’elles ont subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral ; condamner Madame [T] [A] à leur payer la somme de 22.320 euros au titre du préjudice de jouissance et 20.000 euros au titre du préjudice moral ;prononcer la compensation de ses condamnations avec les éventuels arriérés de loyers ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; condamner Madame [T] [A] aux entiers dépens de l’instance ; 
Par jugement avant dire droit en date du 18 novembre 2025, il a été ordonné la réouverture des débats aux fins de :

permettre à Madame [T] [A] de justifier le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, en rapportant tout élément tendant à démontrer que Madame [D] [L], sa fille, avait entrepris des démarches pour se rapatrier en France et pour venir vivre et travailler à [Localité 6] ;de conclure sur la validité du commandement de payer signifié le 30 novembre 2023 au regard des dispositions applicables pour le bail conclu le 11 mai 2021 ;
Les parties ont été convoquées à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire venait utilement après renvoi, toutes les parties sont représentées. 

A l’audience, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] sollicitent le bénéfice de leur exploit introductif d’instance. Elles exposent qu’elles ont pris à bail par contrat du 11 mai 2021, un appartement meublé de 4 pièces situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1.200 euros, outre 100 euros de provisions appartenant à Madame [T] [A]. 

A compter du mois d’octobre 2021, des infiltrations d’eau sont apparues au niveau de la chambre, de la cuisine et de la mezzanine dues à une fuite dans les parties communes, que ces fuites ont perduré malgré l’intervention d’entreprises dépêchées par le syndicat des copropriétaires. Elles invoquent l’insalubrité du logement et se fondent sur un rapport d’enquête établi le 21 septembre 2023 par le service hygiène de la commune de [Localité 6]. Par courriel en date du 27 septembre 2023, Madame [U] [S] a demandé à son propriétaire à être relogée. Elles soutiennent que suite à ce courriel, Madame [T] [A] leur a adressé un congé de reprise en date du 30 novembre 2023 pour échapper à son obligation de les reloger. Elles contestent la validité de ce congé estimant que les motifs sont erronés puisque d’une part le logement est inhabitable et que d’autre part la bailleresse dispose de son propre logement. En conséquence, elles sollicitent de se voir allouer la somme de 9.500 euros en réparation de leur préjudice.

En outre, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] indiquent avoir subi un préjudice de jouissance, considérant que depuis octobre 2021, des infiltrations surviennent à chaque pluie et perdurent. Elles indiquent qu’elles ont été contraintes de poser des seaux au sol, que de la moisissure s’est développée et que le système électrique de l’appartement a été dégradé, que l’escalier menant à la mezzanine ne répond pas aux normes de sécurité tout comme la fenêtre de la cuisine et que la pièce principale ne possède pas d’éclairage naturel suffisant. Elles invoquent des manquements graves à la salubrité. 

Elles font en outre valoir que Madame [T] [A] a inclus dans le paiement du loyer un abonnement de 100 euros par mois correspondant à une place de stationnement située dans un parking INDIGO. Elles précisent que la carte de parking correspondant à cette place de stationnement ne fonctionnait pas car l’immatriculation du véhicule de Madame [U] [S] ne correspondait pas à celle de Madame [T] [A]. Elles évoquent que Madame [U] [S] a donc dû obtenir un autre abonnement, à son nom. Elle explique avoir réglé cet abonnement en sus de celui compris dans le loyer. 

De plus, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] considèrent en outre avoir subi un préjudice moral, indiquant que l’humidité et les moisissures ont aggravé les fragilités respiratoires des occupants ; qu’elles n’ont pas pu profiter de leur appartement en famille ; que les enfants n’ont pas pu organiser leur fête d’anniversaire ; que cette situation leur a causé une dépression. Elles disent en outre ne pas avoir eu les moyens suffisants pour se reloger immédiatement. Elles indiquent que la famille [S] a quitté le logement le 9 juin 2024. 


En réplique, Madame [T] [A] indique avoir adressé un congé pour reprise aux locataires le 30 novembre 2023 en vue de loger sa fille, que le congé est parfaitement valide, que leurs prétentions sont infondées ; qu’elles ne démontrent pas avoir subi un préjudice puisque Madame [U] [S] s’est maintenue dans les lieux au-delà de l’échéance donnée dans le congé pour quitter l’appartement, prévue au 10 mai 2024. 

S’agissant de la place de stationnement, Madame [T] [A] fait valoir que le contrat de location meublée ne prévoyait pas de place de stationnement. Elle mentionne qu’elle a mis à disposition de ses locataires, à titre gratuit, sa propre place de stationnement dans le parking INDIGO et qu’elles en ont bénéficié pendant 2 ans. Elle indique de plus que l’abonnement a été résilié par la direction du parking INDIGO au motif que Madame [U] [S] a stationné un scooter sans autorisation et que la locataire a permis à sa compagne, Madame [G] [E] d’utiliser la place parking. 

Elle oppose qu’aucun élément de preuve ne permet d’établir l’indécence de l’appartement à partir du mois d’octobre 2021. Madame [T] [A] mentionne en outre que tel qu’il ressort du rapport d’intervention de la société GARRONE TECHTURA daté du 11 décembre 2023, les infiltrations ont cessé à cette date. Elle ajoute que ladite société a procédé à des travaux de bâchage de la toiture en date du 20 février 2024 et qu’aucune infiltration n’a été constatée. 

Madame [T] [A] fait valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes et ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure ou de faute du copropriétaire. Elle évoque avoir multiplié les relances auprès du syndicat des copropriétaires et avoir, in fine, été contrainte d’assigner ce dernier devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Grasse. Elle indique que par une ordonnance du 21 septembre 2023, le juge des référés a condamné le syndicat des copropriétaires à installer une bâche de protection sur la toiture, mesure qui a permis de mettre fin aux infiltrations. A cet égard, elle indique que le rapport du 3 octobre 2023 mentionne des causes d’insalubrité qui sont de la responsabilité de la copropriété. 

Madame [T] [A] fait valoir que les locataires ont refusé de la laisser pénétrer dans le domicile en vue de prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres. Elle produit ainsi une attestation administrative du directeur général adjoint des ressources citoyenneté et sécurité datée du 19 mars 2025. Les locataires ont refusé que Madame [T] [A] ou les entreprises puissent accéder à l’appartement. A cet égard, elle rapporte que l’entreprise GARRONE TECHTURA, mandatée par le syndicat des copropriétaires, s’est vue opposer un refus de la part de Madame [U] [S] de pénétrer dans le logement, tel qu’indiqué dans des courriels datés du 4 septembre et du 6 octobre 2023. Elle mentionne en outre que la caisse aux allocations familiales a délivré un avertissement motivé aux locataires après avoir constaté que les locataires ont empêché la réalisation des travaux de mise en conformité.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formée par Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] au titre de leur préjudice moral, Madame [T] [A] indique que les locataires n’apportent aucune justification tangible ou médicale étayant leurs allégations. 

A titre reconventionnel, Madame [T] [A] sollicite du tribunal de voir ordonner la résiliation du bail à compter du 11 janvier 2024, exposant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 novembre 2023. 

Elle expose qu’à compter du 1er septembre 2023, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] n’ont plus payé leur loyer, excepté un paiement partiel de 900 euros au mois de décembre 2023. Madame [T] [A] précise en outre que Madame [I] [X] [O] [J] a quitté le logement le 8 janvier 2024 et que Madame [U] [S] s’est maintenue dans les lieux au-delà de la résiliation du bail jusqu’au 9 juin 2024. 

Elle considère que les locataires sont tenues solidairement au paiement des loyers impayés, conformément à la clause de solidarité contenue dans le bail, jusqu’à la résiliation du bail. 

Elle évoque en outre que Madame [U] [S] est redevable des charges impayées et indemnités d’occupation courant jusqu’à son départ, le 9 juin 2024. 

Elle indique de plus que les locataires ont manqué à leur obligation de maintenir le logement dans un état de propreté convenable, n’ont pas usé paisiblement des lieux et ont procédé à la dégradation de plusieurs équipements du logement. Elle soutient avoir subi un préjudice matériel et un préjudice moral. 

En conséquence, Madame [T] [A] sollicite du tribunal de : 

voir juger que le congé pour reprise délivré le 30 novembre 2023 est régulier ; voir juger que Madame [I] [X] [O] [J] a quitté les lieux depuis le 8 janvier 2024 et Madame [U] [S] le 9 juin 2024 ; voir juger que Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] ne s’acquittent plus du loyer depuis le mois de septembre 2023 ; voir juger que Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] ont empêché les entreprises de pouvoir effectuer les réparations des infiltrations ; voir juger la cessation des infiltrations depuis le mois de décembre 2023, suite à l’intervention de la société GARRONE TECHTURA ; voir débouter Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 
à titre reconventionnel : 

voir ordonner la résiliation du bail litigieux aux torts exclusifs de Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] ; voir condamner solidairement Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] au paiement de la somme de 4.326 euros, arrêtée au 11 janvier 2024 pour les loyers et charges impayés ; voir condamner Madame [U] [S] au paiement de la somme de 6.500 euros, arrêtée au 9 juin 2024 pour les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation ; voir condamner solidairement Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] au paiement de la somme de 4.000 euros, au titre de l’article 1231-1 du code civil, ainsi qu’une indemnité complémentaire de 2.000 euros en réparation du préjudice moral de Madame [T] [A] ; voir condamner solidairement Mesdames [U] [S] et [I] [X] [O] [J] au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer les loyers du 30 novembre 2023 pour une somme de 155,56 euros. 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il convient de se référer aux écritures déposées et soutenues à l’audience du 19 mai 2026.


SUR QUOI


L’article 467 du code de procédure civile dispose que « le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire […] ». 


Sur la validité du congé pour reprise délivré le 30 novembre 2023 

L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que : 

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».

L’article 1240 du code civil dispose en outre que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Pour se conformer à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 

Il résulte en outre de l’article 15 de de la loi du 6 juillet 1989 que, « le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

En l’espèce, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] demandent que le congé pour reprise qui leur a été signifié à la demande de Madame [T] [A] le 30 novembre 2023 soit déclaré non valide. Elles considèrent que Madame [T] [A] leur a signifié ce congé pour ne pas procéder à leur relogement. Elles considèrent que les motifs indiqués sont erronés. Elles sollicitent en conséquence des dommages et intérêts à hauteur de 9.500 euros correspondant au préjudice subi au titre de la non-validité du congé pour reprise. A l’audience du 19 mai 2026, elles soutiennent que le congé pour reprise visait essentiellement à permettre à la bailleresse de mettre un terme au bail d'habitation en cours puis de réaffecter le bien à une activité de location saisonnière particulièrement lucrative. 

Madame [T] [A] conteste l’irrégularité du congé. Elle confirme que la reprise des lieux loués était uniquement destinée à loger sa fille, Madame [D] [M], habitant à [Localité 7] et souhaitant s’installer en France pour trouver du travail. 

Par jugement du 18 novembre 2025, il a été ordonné la réouverture des débats aux fins de permettre à Madame [T] [A] de justifier le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, en rapportant tout élément tendant à démontrer que Madame [D] [M], sa fille, avait entrepris des démarches pour se rapatrier en France et pour venir vivre et travailler dans le ressort de [Localité 6]. 


En réponse, Madame [T] [A] communique une lettre datée du 15 mai 2024, rédigée en anglais, renvoyant à un protocole d’accord entre Madame [D] [M] et son employeur mettant fin à leur collaboration. Elle soutient que sa fille avait connaissance, dès le mois de novembre 2023, de son prochain départ des effectifs de l'entreprise anglaise et que c'est précisément dans cette perspective qu’elle a fait délivrer un congé pour reprise, la fin du bail étant fixée au 10 mai 2024, date à laquelle il était prévu que sa fille réintègre le logement afin d'y établir sa résidence. 

Ce document ne permet cependant pas d’établir qu’à la suite de sa rupture avec son ancien employeur, Madame [D] [M] a trouvé un emploi en France et qu’elle a entrepris les démarches nécessaires pour rapatrier ses effets personnels de [Localité 7]. Madame [T] [A] s’abstient ainsi de communiquer toute promesse d’embauche ou contrat de travail de sa fille en France et tout élément de nature à démontrer que cette dernière a entrepris le déménagement de ses effets personnels d’Angleterre vers la France. 

Madame [T] [A] affirme enfin que compte tenu des difficultés rencontrées avec ses anciennes locataires, elle a fait le choix de ne plus donner à bail ce bien et de le proposer, à compter de cette date, sur la plateforme Airbnb.

Il n’est donc pas rapporté par Madame [T] [A] la preuve du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En conséquence, le congé pour reprise signifié le 30 novembre 2023 sera déclaré nul et de nul effet. 


Sur la demande de Madame [U] [S] et de Madame [I] [X] [O] [J] de voir indemniser leur préjudice subi en raison de la nullité du congé pour reprise


Les demanderesses sollicitent qu’il leur soit allouées la somme de 1.500 euros pour Madame [U] [S], la somme de 1.500 euros pour Madame [I] [X] [O] [J], la somme de 1.500 euros par enfants et la somme de 2.000 euros au titre des frais de déménagement, soit la somme totale de 9.500 euros en réparation de leur préjudice subi en raison de la nullité du congé pour reprise.

Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] ne démontrent pas les éléments constitutifs de leur préjudice. Elles ne procèdent que par affirmation.

En conséquence Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] seront déboutées de leur demande de se voir allouer la somme de 9.500 euros à titre de dommages et intérêts. 


Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire


L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Il sera rappelé que ce délai est d’ordre public et que les parties ne peuvent pas y déroger. 

Le bail de location meublée conclu le 11 mai 2021 signé par l’ensemble des parties, comprend une clause résolutoire stipulant qu’il « est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire, à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». 

Le 30 novembre 2023, à la demande de Madame [T] [A], un commandement de payer les loyers a été signifié aux locataires ; que l’acte prévoyait que, passé un délai de 6 semaines sans paiement, la clause résolutoire prendrait effet ; que le commandement de payer est demeuré infructueux ; que Madame [T] [A] demande en conséquence au tribunal d’ordonner la résiliation du bail de location meublée ; 

Le bail de location meublée a été conclu le 11 mai 2021, sous l’empire de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et mentionne expressément que la clause résolutoire ne produira effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai est d’ordre public. 

Le délai de 6 semaines, instauré par la loi du 27 juillet 2023, n’a pas vocation à s’appliquer aux contrats en cours, conclus, tacitement reconduits ou renouvelés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, conformément à un avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 juin 2024, n°24-70.002). 

Madame [T] [A] soutient que la mention du délai de six semaines dans le commandement de payer ne saurait en emporter la nullité. Elle fait valoir qu'il convient simplement de substituer le délai contractuel de deux mois au délai de six semaines visé dans le commandement et que cette solution s'impose avec d'autant plus de force que la nullité des actes de procédure suppose la démonstration d'un grief. Elle affirme ainsi que les locataires ont bénéficié de facto du délai plus long de deux mois pour régulariser les causes du commandement. Elle expose ainsi que la mention d'un délai inférieur à celui auquel les demanderesses avaient droit ne leur a causé aucun préjudice puisqu'elles ne se sont pas acquittées de leur dette locative ni dans le délai de six semaines, ni dans le délai de deux mois. 

S’il est constant que le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer signifié le 30 novembre 2023 n’est pas opposable à Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J], elles ne démontrent cependant pas avoir éteint les causes du commandement dans le délai de deux mois applicable dans le cadre du contrat de bail signé le 11 mai 2021.

En conséquence, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 11 mai 2021 étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.


Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation


Il résulte des éléments du dossier non contesté par les parties que Madame [I] [X] [O] [J] a quitté le logement le 8 janvier 2024 et que Madame [U] [S] s’est maintenue jusqu’au 9 juin 2024

Madame [U] [S] a occupé depuis le 30 janvier 2024 les lieux sans droit ni titre et a causé, par ce fait, un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer.

Elle sera donc condamnée à payer à Madame [T] [A] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 30 janvier 2024, date de résiliation du bail, et jusqu'au 09 juin 2024, date communément admises par les parties comme étant la libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En conséquence, les indemnités d'occupation échues produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.


Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif


Il est rappelé que l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Il n’est pas contesté qu’à la date du 08 janvier 2024 la dette locative s’élèvait à la somme de 4.326 euros outre la somme de 270 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Il est donc dû la somme de 4.596 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus à la date du 08 janvier 2024.

Il n’est également pas contesté que Madame [I] [X] [O] [J] a quitté le logement le 8 janvier 2024 et qu’en conséquence, elle demeure, à cette date, solidaire du paiement des loyers et charges exigibles à cette date.

En conséquence, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] seront condamnées à payer à Madame [T] [A] la somme de 4.596 euros telle que figurant dans son assignation avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date de l’assignation.

Sur le trouble de jouissance


L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au litige, dispose que : 

« le bailleur est obligé : 
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; 
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; 
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 
d) de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Cette disposition est complétée par l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui prévoit que : 

« le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
 1. il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
 2. les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage 
 3. la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
 4. les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
 5. les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
 6. les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Selon l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

En l’espèce, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] soutiennent qu’elles ont subi d’importants troubles de jouissance en raison de problèmes d’humidité dans la chambre, la cuisine et la mezzanine dues à une fuite dans les parties communes, que ces fuites ont perduré malgré l’intervention d’entreprises dépêchées par le syndicat des copropriétaires. Elles affirment que Madame [T] [A] n’a jamais procédé aux réparations nécessaires de sorte qu’elles ont vécu dans un logement indécent, constaté dans le rapport du 03 octobre 2023 établi par le service d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6].

Il résulte du rapport du 03 octobre 2023, visé par les demanderesses, que les causes d’infiltration proviennent exclusivement des parties communes. 

Il est démontré que Madame [T] [A] a tout mis en œuvre pour remédier à ces désordres. Elle démontre avoir engagé une procédure en référé contre le syndicat des copropriétaires afin qu’il soit mis fin aux infiltrations. En outre, il est démontré que Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] ont refusé l’accès à leur logement et que ces refus successifs ont eu pour conséquence de ralentir les réparations ; que depuis l'installation de bâches protectrices, l'appartement n’a plus subit aucun désordre.

Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] ne rapportent pas la preuve que Madame [T] [A] a manqué à son obligation d'entretenir les locaux en état et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

Il n’est donc pas établi l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance ni qu’elle a porté atteinte au droit de jouissance paisible de Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J].

En conséquence, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] seront déboutées de leur demande de voir indemniser leur préjudice de jouissance à hauteur de 22.320 euros.


Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] 


Selon l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] sont défaillantes dans la démonstration d’une faute commise par Madame [T] [A]. Elles sont également défaillantes dans la démonstration de leur préjudice, affirmant sans en justifier avoir subi d’importantes répercussions sur leur santé en raison notamment du contentieux qui les a opposées avec leur propriétaire et qui a conduit Madame [U] [S] à être placée en garde à vue pour dégradations.

En conséquence, Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] seront déboutées de leur demande de voir condamner Madame [T] [A] à leur verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [T] [A]


Madame [T] [A] demande de voir condamner solidairement Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil, ainsi qu'une indemnité complémentaire de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Madame [T] [A] n’apporte aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement et du maintien dans les lieux après résiliations lequel est réparé par l’indemnité mensuelle d'occupation et l’intérêt moratoire.

Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes de dommages et intérêts au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil, ainsi qu'une indemnité complémentaire de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 


Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, « dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes conditions, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations » 

Dès lors, il convient de condamner solidairement Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] à payer à Madame [T] [A] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer les loyers du 30 novembre 2023 pour une somme de 155,56 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE nul et de nul effet le congé pour reprise signifié le 30 novembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] de leur demande de se voir allouer la somme de 9.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2021 étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.

PRONONCE la résiliation à compter du 30 janvier 2024 du contrat de bail conclu le 11 mai 2021 entre Madame [T] [A] et Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] concernant un appartement de 4 pièces situé au [Adresse 4];

FIXE l'indemnité mensuelle d’occupation au montant actualisé du loyer et des charges jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

CONSTATE que Madame [I] [X] [O] [J] a libéré les lieux le 08 janvier 2024 et que Madame [U] [S] a libéré les lieux et restitué les clés le 09 juin 2024.

CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] à verser à Madame [T] [A] la somme de 4.596 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à Madame [T] [A] la somme de 6.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] de leur demande de voir condamner Madame [T] [A] à leur verser la somme de 22.320 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] de leur demande de voir condamner Madame [T] [A] à leur verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 

DEBOUTE Madame [T] [A] de ses demandes de voir condamner Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil, ainsi qu'une indemnité complémentaire de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] à payer à Madame [T] [A] la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Madame [I] [X] [O] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 novembre 2023 pour une somme de 155,56 euros.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation R111-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-22T21:14:22.504Z.