Tribunal judiciaire de Tulle, JCP, 15 juillet 2026, n° 24/00052

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2023, Madame [P] [R] a donné à bail à Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] un local à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 600 euros. 

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [L] [F] et de Madame [N] [Q], en date du 13 septembre 2023. 

Un état des lieux d'entrée a été établi de manière contradictoire. 

Des loyers demeurant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, Madame [P] [R] a délivré aux locataires un commandement de payer la somme de 1 800 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé aux cautions les 13 et 14 mars 2024. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er mars 2024, Monsieur [X] [V] a informé le conseil de la bailleresse des démarches auprès du FSL et de leur suivi par une assistante sociale. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 mars 2024, Monsieur [X] [V] a sollicité de la bailleresse la réalisation de travaux. 

Madame [P] [R] a, par le biais de son conseil, répondu par courrier en date du 18 mars 2024. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception, Monsieur [X] [V] a proposé la mise en place d'un plan d'apurement de la dette locative, par 18 versements mensuels de 100 euros.
 
Un courrier de la direction départementale des territoires en date du 15 avril 2024 a été adressé à la bailleresse. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] ont fait assigner Madame [P] [R] devant le tribunal judiciaire de Tulle aux fins, in limine litis, de prononcer la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 28 février 2024, en conséquence, déclarer nul et sans effet, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 28 février 2024, en tout état de cause, autoriser Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] à se libérer de leur dette par 18 versements mensuels de 100 euros, ordonner la suspension du versement des loyers prévus au contrat de bail du 1er septembre 2023 jusqu'à transmission par le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne du logement, ordonner qu'en cas d'indécence du logement, objet du contrat de bail du 1er septembre 2023, confirmée par les services du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, la suspension des loyers sera maintenue jusqu'à réalisation des travaux de remise en conformité du logement avec les critères énoncés au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et ordonner que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens. 

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, Madame [P] [R] a délivré aux locataires un commandement de payer la somme de 1 800 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution Madame [N] [Q] le 12 juin 2024 et un procès-verbal de difficultés a été établi le 11 juin 2024, Madame [L] [F] étant décédée. 

Un rapport de l'[Localité 9] a été établi le 9 juillet 2024.

Par courrier en date du 8 août 2024, Madame [P] [R] a fait part de son intention de procéder à l'indexation du loyer, conformément à la clause prévue au contrat de bail. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 septembre 2024. A la demande des parties, plusieurs renvois ont été accordés. 

Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] ont quitté les lieux en juin 2025 et un état des lieux de sortie a été établi. 

L'affaire a été appelée pour plaider et retenue à l'audience du 4 mai 2026. 

A cette audience, Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], représentés par leur conseil, se référant à leurs écritures, demandent de condamner Madame [P] [R] à leur payer chacun la somme de 500 euros en indemnisation de leur préjudice, de condamner Madame [P] [R] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 132,72 euros, d'ordonner la compensation de ces sommes avec la dette locative dont se prévaut Madame [P] [R], laquelle sera limitée à la somme de 553,84 euros, en conséquence, condamner Madame [P] [R] à leur payer chacun la somme de 289,44 euros, condamner Madame [P] [R] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de leurs prétentions, Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], représentés par leur conseil, mentionnent que les demandes initiales de nullité du commandement de payer et de suspension de l'obligation de paiement des loyers sont devenues sans objet, du fait de leur départ des lieux. Ils indiquent avoir contacté la bailleresse à plusieurs reprises pour l'alerter sur les non-conformités aux normes de décence constatés dans le logement, sans succès. Les requérants font valoir le rapport de l'[Localité 9] en date du 9 juillet 2024 et indiquent que le défaut d'exécution par la bailleresse de ses obligations leur a causé un préjudice de santé non négligeable. Ils soulignent que face à l'inertie de la bailleresse dans le remplacement du mitigeur d'évier, ils y ont procédé et sollicitent le remboursement de la facture d'un montant de 132,72 euros. Les requérants mentionnent que la dette locative, soustraction faite du dépôt de garantie conservé, du trop-perçu en juin 2025 et de la somme de 900 euros réglée à leur départ, s'élève à la somme de 553,84 euros. Ils indiquent qu'après compensation, la somme devant leur être réglée s'élève à 578,88 euros, soit 289,44 euros chacun. 

Madame [P] [R], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de juger que les consorts [Y] et [V] restent redevables et débiteurs d'une somme de 1 862,79 euros au titre des loyers et charges locatives impayés, condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], à lui payer la somme de 1 862,79 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] à lui payer la somme globale de 485,91 euros au titre des frais de signification des commandements de payer visant la clause résolutoire avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], à lui payer la somme de 402,02 euros au titre des frais de remise en état et de nettoyage du logement pris à bail avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, débouter Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], de leur demande de délais de grâce, subsidiairement juger qu'au premier incident de paiement la dette de Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], deviendra immédiatement exigible dans son intégralité, juger qu'elle n'a commis aucun manquement de quelque nature que ce soit à ses obligations de bailleur du logement pris à bail, juger que Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice qui serait la conséquence de prétendus manquements à ses obligations de bailleur, débouter en conséquence Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], de leurs demandes au titre de la réparation de leur préjudice, des frais de remplacement du mitigeur, juger n'y avoir lieu à compensation des sommes dues, débouter Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et au titre des dépens, condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] [R], représentée par son conseil, indique que les demandes de nullité du commandement de payer et de résiliation du bail sont devenues sans objet, du fait du départ des locataires. Elle indique que la dette locative s'élève à la somme de 1 862,79 euros au titre des loyers et charges impayés et mentionne s'opposer à l'octroi de délai de grâce. Madame [P] [R], représentée par son conseil, affirme que rien ne permet d'établir que la facture d'électricité que les requérants versent aux débats serait la conséquence de désordres affectant le logement. Elle sollicite le remboursement des frais des commandements de payer et fait valoir que les locataires n'ont pas rendu le logement en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations locatives. Madame [P] [R], représentée par son conseil, s'oppose aux demandes indemnitaires des requérants ainsi qu'à la compensation des sommes dues entre les parties. Elle indique que les requérants ont commencé à se plaindre de problèmes d'humidité, de condensation et d'aération du logement qu'à compter du mois de mars 2024, après la délivrance du commandement de payer en date du 28 février 2024. Madame [P] [R], représentée par son conseil, soutient avoir mandaté des professionnels dès la réception du courrier de l'[Localité 9] mais que les travaux ont été retardés par le fait des requérants. Elle précise avoir fait installer dès octobre 2024, un système de ventilation mécanique comme préconisé par l'[Localité 9] et avoir également procédé à la mise en sécurité de l'installation électrique du logement. Madame [P] [R], représentée par son conseil, mentionne que les certificats médicaux versés par les requérants n'établissent pas l'existence d'une aggravation ou d'une intensification de leur pathologie ni l'existence d'un lien direct et certain entre les pathologies et les désordres allégués. Elle affirme que le remplacement du mitigeur d'évier ne peut résulter de la vétusté d'un matériel neuf après seulement 10 mois d'occupation. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir "juger", "constater" ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces "demandes" qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 

Sur le préjudice de jouissance

Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] sollicitent une indemnisation de 500 euros chacun, au titre du préjudice de jouissance. Madame [P] [R] demande son débouté. 

Le contrat de bail est "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer", selon l'article 1709 du code civil. 




Le contrat de bail d'habitation, lorsqu'il porte sur un logement destiné à l'habitation principale, est soumis à la réglementation d'ordre public résultant de la loi du 6 juillet 1989. 

L'article 1719 du code civil dispose "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résilia-tion pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives."

Par ailleurs, l'article 1721 du code civil conjugué à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

"1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départe-ments d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés pressentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisa-tions et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositif de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre".

Ces caractéristiques sont notamment définies à l'article 3 du décret susvisé qui prévoit que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

"(…) 6) Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. (..)"

Les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité et également en bon état d'usage et de fonctionnement. 

Il est considéré que l'indécence du logement suppose la preuve de l'existence de désordres remettant en cause l'habitabilité et l'utilisation du logement. De plus, il n'est pas nécessaire que le locataire ait mis préalablement son bailleur en demeure de respecter son obligation de délivrance pour que la responsabilité de celui-ci soit engagée (en ce sens, Cour d'appel d'Amiens, 1re chambre civile, 11 Janvier 2024 - n° 22/03076). 

L'obligation de délivrer un logement décent s'impose dès l'entrée dans les lieux du locataire et pendant toute la durée du bail. 

En l'espèce, les parties ont conclu un contrat de bail en date du 1er septembre 2023 soumis expressément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 

Il ressort de l'état des lieux d'entrée contradictoire établi par les parties, que le logement était en bon état général. 

Un diagnostic de performance énergétique a été établi le 30 mai 2023, remis aux locataires (signé et paraphé), avec l'attribution de la lettre E en tant que performance énergétique et climatique, avec une estimation annuelle des coûts annuels d'énergie entre 1 410 euros et 1 950 euros.

Un diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité a également été réalisé, en date du 30 mai 2023. 

Il convient de noter que si les requérants produisent un état des lieux de sortie, celui-ci est illisible. 

A l'appui de leurs prétentions, Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] produisent un rapport de l'[Localité 9] en date du 9 juillet 2024 qui dresse les éléments suivants : 
- " Récapitulatif des désordres " :
" Présence de traces d'humidité dans plusieurs pièces de la maison, liée à une absence de dispositif de ventilation, entraînant notamment un risque d'apparition de pathologies respiratoires. Par ailleurs, l'humidité dans les logements entraîne un surcoût important de consommation de chauffage participant à la précarité énergétique et à la sensation de froid des occupants également accentué par le manque d'isolation du logement. Inexistence du système de ventilation mécanique, présentant un risque d'apparition ou d'aggravation des pathologies respiratoires. La ventilation permet en effet d'assainir l'air contaminé par les activités humaines quotidiennes responsable de pathologies respiratoires et d'évacuer l'humidité des pièces, qu'elles soient dues aux activités humaines (cuisine, respiration …) ou à l'environnement. Présence d'anomalies sur l'installation électrique pouvant présenter un risque d'électrisation et d'électrocution. - " Mesures à mettre en œuvre " : 
" Rechercher les causes d'humidité et y remédier de manière efficace et durable, Assurer une ventilation efficace et permanente dans tout le logement, Mettre en sécurité l'installation électrique et fournir une attestation de mise en sécurité de l'installation par un professionnel de l'activité ". 
Il est conclu que ces désordres ne justifient pas la mise en œuvre d'une procédure d'insalubrité et que ce rapport sera transmis au maire de la commune d'implantation du bien. 

Il est, également, produit des photographies mettant notamment en évidence des traces de moisissures importantes sur plusieurs murs ainsi que sur le pourtour des fenêtres du logement, sans cependant que celles-ci soient horodatées et localisables. 

Il résulte dès lors du rapport de l'[Localité 9] la présence d'humidité, un défaut de ventilation ainsi que des désordres électriques. 

A cet égard, le rapport de l'[Localité 9] mentionne que "le tableau électrique est situé dans un local utilisé en buanderie. Il comprend un disjoncteur différentiel 30Ma. Chaque circuit électrique apparaît protégé par un disjoncteur. Le tableau se situe à une hauteur supérieure à 2m. Cela est identifié comme "correctement compensé par la présence d'un ou plusieurs DDRHS coupant l'ensemble des circuits de l'installation électrique", dans le diagnostic électrique fourni avec le contrat de bail. Ce diagnostic indique également "une continuité satisfaisante de la liaison équipotentielle". Certaines prises apparaissent tout de même dépourvues de terre (hors pièces humides), dont certaines à hauteur d'enfants. A plusieurs endroits (en lieux et places d'ancienne applique), des câbles non dénudés sont apparents. En salle d'eau, des dominos sont visibles sous applique, haut dessus de l'évier. Cette anomalie figurait déjà au diagnostic électrique fourni avec le contrat de bail. Enfin, l'utilisation de plusieurs multiprises a été constatée". 

L'absence de ventilation, en ce qu'elle ne donne pas au logement des conditions d'aération suffisante, favorise la prolifération des moisissures liées à l'humidité. 

Les demandeurs démontrent en conséquence que la bailleresse a manqué à son obligation de maintenir le logement dans un état décent ainsi qu'à son obligation de garantir une jouissance paisible du bien, dans la mesure où ils ont vécu dans un logement où le renouvellement d'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement était absent, outre des désordres électriques. 

Pour s'exonérer de sa responsabilité, le bailleur doit démontrer que ces désordres résultent d'un cas de force majeure ou d'une faute du locataire s'agissant d'obligations de résultat. (En ce sens, Cour d'appel de Versailles, chambre civile 1-2, 18 mars 2025, n°24/00525). 

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif du locataire dans la persistance et de l'aggravation du préjudice diminue d'autant son droit à indemnisation.

Madame [P] [R] ne démontre pas, notamment, que les problèmes d'humidité résulteraient d'un défaut d'aération du logement par les locataires, étant rappelé l'absence de système de ventilation mécanique. 

Il est, par ailleurs, souligné que le DPE ne fait que mesurer la performance énergétique du logement sans établir sa décence et que si le logement est classé en catégorie E, il apparaît qu'il est doté d'une ventilation par ouverture de fenêtres, sans précision quant à des barrettes d'aération. 

Toutefois, il est constaté que la bailleresse a informé les locataires dès septembre 2024 de l'intervention de professionnels (courrier en date du 9 septembre 2024) et a procédé à des travaux de réparation de couverture suite à la tempête de juillet 2024 (sms de Monsieur [X] [V] en date de juillet) ainsi qu'à l'installation d'une VMC, selon facture n°11840 en date du 14 octobre 2024 et qu'elle a également fait réaliser des travaux de ventilation et d'électricité selon facture n°F-25010008 en date du 14 janvier 2025 ; étant précisé que Monsieur [X] [V] n'a alerté sa bailleresse de désordres qu'en mars 2024, après la signification du commandement de payer en date du 28 février 2024. 

Par ailleurs, par courrier en date du 15 juillet 2024 de la bailleresse, celle-ci mentionne la non intervention de l'entreprise [I] du fait du locataire et par attestation en date du 28 janvier 2025, la SARL FAURE ELECTRICITE a mentionné que son "intervention a été repoussé à plusieurs reprises à la demande du locataire ce qui explique la livraison tardive des travaux ; étant précisé que le seul sms de Monsieur [X] [V] en date du 15 juillet ne peut en lui seul constituer une justification. 

Dès lors, ce préjudice de jouissance est à pondérer par rapport aux manquements aux obligations du locataire, au regard des dispositions de l'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, il convient de s'interroger sur la situation de Madame [K] [Y] ; d'une part, les différents courriers ou messages ne proviennent que de Monsieur [X] [V] et d'autre part, par courrier adressé à la bailleresse le 5 mars 2024, ce dernier mentionne notamment "(…) j'en profite par ailleurs pour vous signaler que Madame [Y] ne réside plus ici et vous demande donc de modifier le bail". 

Les certificats médicaux produits en date du 11 mars 2024 et du 12 avril 2024, s'ils indiquent que les requérants sont suivis de manière régulière pour Madame [K] [Y] pour une maladie asthmatique et pour Monsieur [X] [V] pour une algie vasculaire de la face, sont insuffisants à établir un lien de causalité avec le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent. Il en est de même de la prescription médicale délivrée le 11 mars 2024 concernant Madame [K] [Y]. 

En outre, la facture d'électricité en date du 3 janvier 2024 d'un montant de 926,27 euros dont 728,70 euros de consommation pour la période du 11 septembre 2023 au 2 janvier 2024 n'apparaît pas incohérente avec l'estimation des coûts annuels d'énergie du logement du DPE en date du 30 mai 2023 qui prévoit un prix moyen entre 1 410 euros et 1 950 euros (abonnements compris). Dès lors, la surconsommation alléguée n'est pas démontrée. 

Il s'ensuit que le non-respect par la bailleresse des conditions d'habitabilité, de conformité du logement donné à bail a causé un préjudice de jouissance des lieux loués qui sera justement indemnisé, compte tenu des désordres constatés, de la pondération liés au comportement du locataire, de l'intervention active de la bailleresse et de la durée de ces troubles établis, par l'octroi de la somme de 400 euros à Monsieur [X] [V] et de 200 euros à Madame [K] [Y]. 

Sur le remboursement de la facture du mitigeur d'évier

Monsieur [X] [V] sollicite le remboursement de la somme de 132,72 euros au titre de la facture du mitigeur d'évier. Madame [P] [R] s'y oppose, faisant valoir le défaut d'entretien du locataire. 

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
" 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

Le locataire est pour sa part tenu, en application de l'article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989 (...) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 1754 du code civil précise que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux.

Ainsi, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant "les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif " ; ces travaux d'entretien courant comprennent notamment :

" d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches."

Ce remplacement n'a, par conséquent, pas le caractère de charge locative récupérable. 

Si l'état des lieux d'entrée contradictoire fait certes état d'un évier/robinetterie "neuf" avec prise à bail en septembre 2023, il n'en demeure pas moins que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que la dégradation de cet équipement soit due à une négligence, un défaut d'entretien ou encore à une utilisation anormale de l'équipement par le locataire ; et ce d'autant qu'aucun élément ne permet de dater de manière certaine l'âge de cet équipement. 

Dès lors, il sera fait droit à la demande de Monsieur [X] [V] de remboursement de la somme de 132,72 euros, selon facture TDMS en date du 30 juillet 2024. 

Sur la demande reconventionnelle de paiement de la dette locative

Madame [P] [R] sollicite le paiement de la somme de 1 862,79 euros au titre des loyers et charges impayés, selon les éléments suivants : 
- 2 281,03 euros selon décompte en date au 20 mars 2025, 
- 433,69 euros au titre du loyer de juin 2025 au prorata, 
- 126 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2025, 
- Soustraction faite de la somme de 77,93 euros restante à déduire du dépôt de garantie ainsi que la somme de 900 euros au titre du règlement effectué en juin 2025 par les requérants. 

Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] reconnaissent devoir une somme d'argent au titre des loyers et charges impayés, mais limitée à 553,84 euros, selon les éléments suivants : 
- 2 281,03 euros, 
- Soustraction faite : 
De la somme de 600 euros (dépôt de garantie), De la somme de 900 euros réglée en juin 2025, De la somme de 227,20 euros, liée au trop-perçu en juin 2025. 
Le décompte en date du 20 mars 2025 d'un montant dû de 2281.03 euros mentionné plus haut se décompose comme suit : 
- Décembre 2023 : 600 euros, 
- Janvier 2024 : 600 euros, 
- Février 2024 : 600 euros, 
- Septembre 2024 : 19,55 euros, 
- Octobre 2024 : 283 euros, 
- Novembre 2024 : 178,48 euros (619,55 euros - (336,55 euros -104,52 euros d'APL). 

En l'espèce, il n'est pas contesté le règlement par les requérants de la somme de 900 euros en juin 2025. 

S'agissant du dépôt de garantie, Madame [P] [R] explique ne devoir que la somme de 77,93 euros sur la somme de 600 euros initialement versée par les locataires, en ce qu'il convient de déduire la somme de 115 euros au titre du non-paiement de la taxe d'ordures ménagères 2023, de 387,52 euros au titre d'impayés APL (283 euros en octobre 2024 et 104,52 euros en novembre 2024) et de 19,55 euros au titre de l'augmentation du loyer mensuel. 

Or, si la défenderesse fait état d'un non-paiement de la taxe d'ordures ménagères en 2023 d'un montant de 115 euros, elle ne le justifie nullement, ne produisant que l'avis de taxes foncières de 2025.

De même, alors qu'elle indique des impayés d'APL en octobre 2024 et en novembre 2024 et une augmentation du loyer pour estimer ne devoir restituer que la somme de 77,93 euros au titre du dépôt de garantie, la bailleresse n'en rapporte nullement la preuve. 

Or, la quittance de loyer signée par la bailleresse pour la période de septembre 2024 mentionne un paiement de 600 euros réglé le 5 septembre 2024, avec la mention suivante : "reste 19,55 euros à régler dans les + brefs délais", celle signée par la bailleresse pour la période d'octobre 2024 mentionne un paiement de 336.55 euros, réglé le 11 octobre 2024 et celle signée par la bailleresse pour la période de novembre 2024 mentionne un paiement de 336,55 euros, réglé le 14 novembre 2024. 

Dès lors, le décompte en date du 20 mars 2025 tient compte déjà de ces sommes. Ainsi, en septembre 2024, une somme de 19,55 euros reste due, en octobre 2024, c'est une somme de 283 euros qui reste due et en novembre 2024, il est fait état de la déduction de 104,52 euros au titre de l'APL. 

Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de les retenir une deuxième fois au titre du dépôt de garantie. Dès lors, la somme de 600 euros viendra en déduction de la somme de 2 281,03 euros. 

S'agissant du loyer de juin 2025, Madame [P] [R] affirme que le montant du loyer de 619,55 euros n'a pas été versé par les requérants, en dépit d'une quittance de loyer pour la période de juin 2025 signée par ses soins. Elle soutient, de manière singulière, que celle-ci a été faite par erreur et pour s'en convaincre produit deux extraits de relevé de compte en date du 16 juin 2025 et du 30 juin 2025. 

Si à l'évidence, aucune opération d'un montant de 619.55 euros n'a été inscrite sur les relevés de compte produit par la bailleresse, il convient néanmoins de relever qu'une quittance de loyer pour la période de juin 2025 d'un montant de 619.55 euros, de son propre fait, a été signée par cette dernière, avec la mention manuscrite d'un règlement le 16 juin 2025. Dès lors, à défaut d'explication autre qu'une "erreur" sans autre précision, étant rappelé que le règlement d'une somme d'argent peut prendre différentes modalités, il conviendra de retenir cette somme et de dire qu'un trop perçu de 227,20 euros sera à déduire de la somme restante due. 

Il convient toutefois à cette somme d'ajouter la somme de 126 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2025, dûment justifiée. 

Dès lors, il convient de dire que la somme de 679,83 euros restera due (2 407,03 euros (2 281,03 euros + 126 euros) - 900 euros -600 euros - 227,20 euros). 

Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] seront donc solidairement (clause de solidarité figurant au contrat de bail) condamnés à payer à Madame [P] [R] la somme de 679,83 euros ; étant précisé que si Madame [K] [Y] a quitté les lieux antérieurement, elle n'a pas délivré régulièrement de congé et reste donc tenue dans les termes du bail. 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il est précisé qu'à l'audience, aucune demande de délais de paiement n'a été formée par les requérants et que la défenderesse s'y oppose. Par ailleurs, Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] ne fournissent aucun élément sur leur situation financière actuelle. Il n'y a dès lors pas lieu à octroi de délais de paiement. 

Sur la demande reconventionnelle de remise en état
 
Selon l'article 1730 du code civil : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure". 

Aux termes de l'article 7c) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : "le locataire est obligé : De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement".

C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.

Madame [P] [R] sollicite la somme de 402,02 euros au titre des frais de remise en état du logement et de nettoyage du logement. Elle produit en ce sens plusieurs factures en date des 21 mai, 1er juillet, 3 juillet, 24 juillet, 25 juillet, 26 juillet, 8 août et des 5 septembre 2025.


L'état des lieux d'entrée contradictoire mentionne que le logement était en bon état général. 

Il convient de rappeler que l'état des lieux de sortie produit par les requérants est illisible et que Madame [P] [R] n'a pas jugé utile de le produire. 

Il n'est pas démontré l'existence de dégradations locatives, et ce en l'absence d'élément probant, étant précisé que les factures produites sont libellées à l'adresse personnelle de la bailleresse et ne permettent nullement de les rattacher au logement donné à bail. 

Ainsi, la bailleresse ne produit aucune pièce attestant de l'imputabilité des dégradations dont elle sollicite l'indemnisation aux requérants. 

Dès lors, Madame [P] [R] sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la remise en état du logement. 

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des frais de commandement de payer

Madame [P] [R] sollicite le remboursement de la somme de 485,91 euros au titre des frais de signification des commandements de payer visant la clause résolutoire. 

Si Madame [P] [R] a délivré commandement de payer aux requérants, les 28 février et 6 mai 2024, pour le même montant de 1 800 euros, elle n'explique pas pourquoi elle a signifié ce deuxième commandement, et ce alors qu'une action en justice avait été diligentée par voie d'assignation par les requérants le 24 avril 2024. 

Il s'ensuit que si le commandement de payer fait partie des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile, encore faut- il que cet acte soit afférent à une instance, or tel n'est pas le cas en l'espèce. 

Dès lors, rien ne justifie que ces frais de commandements de payer soient mis à la charge des requérants. 

Madame [P] [R] sera déboutée de sa demande en paiement au titre des frais de commandement de payer. 

Sur la demande de compensation

En application de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L'article 1347-1 dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] sollicitent la compensation des sommes dues. Madame [P] [R] s'y oppose. 

Il a été jugé que Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] sont redevables solidairement auprès de Madame [P] [R] de la somme de 679,83 euros tandis que la bailleresse est redevable de la somme de 132,72 euros au titre du remboursement de la facture du mitigeur ainsi que de la somme de 400 euros à l'égard de Monsieur [X] [V] et de 150 euros à l'égard de Madame [K] [Y], et ce, au titre du préjudice de jouissance. 

Au vu de dettes solidaires et conjointes dues par les parties, la compensation ne sera pas ordonnée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande de laisser à la charge de chaque partie ses propres dépens, chacun succombant partiellement en ses demandes.

Par ailleurs, pour les mêmes motifs, il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à Madame [K] [Y] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 132,72 euros (cent trente-deux euros et soixante-douze centimes) au titre du remboursement de la facture du mitigeur ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] à payer à Madame [P] [R] la somme de 679,83 euros (six cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des impayés locatifs ;

DEBOUTE Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] de leur demande de compensation ;

DIT n'y avoir lieu à octroi de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [P] [R] de sa demande en paiement au titre des frais de remise en état du logement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ; 

DEBOUTE Madame [P] [R] de sa demande de remboursement des frais de commandement de payer ; 

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ; 

DEBOUTE Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [P] [R] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 15 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. 


 La Greffière La Juge

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]





N° RG 24/00052 - N° Portalis 46C2-W-B7I-BAZ7

[Adresse 2] d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation


Minute n° :





























copies délivrées le : 

1 copie conforme à : 
- Me [F]
- Me COURTET GOUT

1 copie exécutoire à : 
- Me [F]


1 copie dossier

JUGEMENT DU 15 Juillet 2026 



Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffière;


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEURS

Madame [K] [U] [Z] [Y]
née le 31 Mai 1991 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Laurette MAZET, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [X] [S] [V]
né le 10 Novembre 1992 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Laurette MAZET, avocat au barreau de BORDEAUX



ET :

DEFENDERESSE

Madame [P] [R]
née le 13 Juillet 1958 à [Localité 6] (19)
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Camille COURTET GOUT, avocat au barreau de TULLE, substituée par Me Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE




DÉBATS : 04 Mai 2026





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2023, Madame [P] [R] a donné à bail à Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] un local à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 600 euros. 

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [L] [F] et de Madame [N] [Q], en date du 13 septembre 2023. 

Un état des lieux d'entrée a été établi de manière contradictoire. 

Des loyers demeurant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, Madame [P] [R] a délivré aux locataires un commandement de payer la somme de 1 800 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé aux cautions les 13 et 14 mars 2024. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er mars 2024, Monsieur [X] [V] a informé le conseil de la bailleresse des démarches auprès du FSL et de leur suivi par une assistante sociale. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 mars 2024, Monsieur [X] [V] a sollicité de la bailleresse la réalisation de travaux. 

Madame [P] [R] a, par le biais de son conseil, répondu par courrier en date du 18 mars 2024. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception, Monsieur [X] [V] a proposé la mise en place d'un plan d'apurement de la dette locative, par 18 versements mensuels de 100 euros.
 
Un courrier de la direction départementale des territoires en date du 15 avril 2024 a été adressé à la bailleresse. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] ont fait assigner Madame [P] [R] devant le tribunal judiciaire de Tulle aux fins, in limine litis, de prononcer la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 28 février 2024, en conséquence, déclarer nul et sans effet, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 28 février 2024, en tout état de cause, autoriser Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] à se libérer de leur dette par 18 versements mensuels de 100 euros, ordonner la suspension du versement des loyers prévus au contrat de bail du 1er septembre 2023 jusqu'à transmission par le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne du logement, ordonner qu'en cas d'indécence du logement, objet du contrat de bail du 1er septembre 2023, confirmée par les services du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, la suspension des loyers sera maintenue jusqu'à réalisation des travaux de remise en conformité du logement avec les critères énoncés au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et ordonner que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens. 

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, Madame [P] [R] a délivré aux locataires un commandement de payer la somme de 1 800 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution Madame [N] [Q] le 12 juin 2024 et un procès-verbal de difficultés a été établi le 11 juin 2024, Madame [L] [F] étant décédée. 

Un rapport de l'[Localité 9] a été établi le 9 juillet 2024.

Par courrier en date du 8 août 2024, Madame [P] [R] a fait part de son intention de procéder à l'indexation du loyer, conformément à la clause prévue au contrat de bail. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 septembre 2024. A la demande des parties, plusieurs renvois ont été accordés. 

Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] ont quitté les lieux en juin 2025 et un état des lieux de sortie a été établi. 

L'affaire a été appelée pour plaider et retenue à l'audience du 4 mai 2026. 

A cette audience, Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], représentés par leur conseil, se référant à leurs écritures, demandent de condamner Madame [P] [R] à leur payer chacun la somme de 500 euros en indemnisation de leur préjudice, de condamner Madame [P] [R] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 132,72 euros, d'ordonner la compensation de ces sommes avec la dette locative dont se prévaut Madame [P] [R], laquelle sera limitée à la somme de 553,84 euros, en conséquence, condamner Madame [P] [R] à leur payer chacun la somme de 289,44 euros, condamner Madame [P] [R] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de leurs prétentions, Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], représentés par leur conseil, mentionnent que les demandes initiales de nullité du commandement de payer et de suspension de l'obligation de paiement des loyers sont devenues sans objet, du fait de leur départ des lieux. Ils indiquent avoir contacté la bailleresse à plusieurs reprises pour l'alerter sur les non-conformités aux normes de décence constatés dans le logement, sans succès. Les requérants font valoir le rapport de l'[Localité 9] en date du 9 juillet 2024 et indiquent que le défaut d'exécution par la bailleresse de ses obligations leur a causé un préjudice de santé non négligeable. Ils soulignent que face à l'inertie de la bailleresse dans le remplacement du mitigeur d'évier, ils y ont procédé et sollicitent le remboursement de la facture d'un montant de 132,72 euros. Les requérants mentionnent que la dette locative, soustraction faite du dépôt de garantie conservé, du trop-perçu en juin 2025 et de la somme de 900 euros réglée à leur départ, s'élève à la somme de 553,84 euros. Ils indiquent qu'après compensation, la somme devant leur être réglée s'élève à 578,88 euros, soit 289,44 euros chacun. 

Madame [P] [R], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de juger que les consorts [Y] et [V] restent redevables et débiteurs d'une somme de 1 862,79 euros au titre des loyers et charges locatives impayés, condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], à lui payer la somme de 1 862,79 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] à lui payer la somme globale de 485,91 euros au titre des frais de signification des commandements de payer visant la clause résolutoire avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], à lui payer la somme de 402,02 euros au titre des frais de remise en état et de nettoyage du logement pris à bail avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, débouter Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], de leur demande de délais de grâce, subsidiairement juger qu'au premier incident de paiement la dette de Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], deviendra immédiatement exigible dans son intégralité, juger qu'elle n'a commis aucun manquement de quelque nature que ce soit à ses obligations de bailleur du logement pris à bail, juger que Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice qui serait la conséquence de prétendus manquements à ses obligations de bailleur, débouter en conséquence Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], de leurs demandes au titre de la réparation de leur préjudice, des frais de remplacement du mitigeur, juger n'y avoir lieu à compensation des sommes dues, débouter Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et au titre des dépens, condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V], à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] [R], représentée par son conseil, indique que les demandes de nullité du commandement de payer et de résiliation du bail sont devenues sans objet, du fait du départ des locataires. Elle indique que la dette locative s'élève à la somme de 1 862,79 euros au titre des loyers et charges impayés et mentionne s'opposer à l'octroi de délai de grâce. Madame [P] [R], représentée par son conseil, affirme que rien ne permet d'établir que la facture d'électricité que les requérants versent aux débats serait la conséquence de désordres affectant le logement. Elle sollicite le remboursement des frais des commandements de payer et fait valoir que les locataires n'ont pas rendu le logement en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations locatives. Madame [P] [R], représentée par son conseil, s'oppose aux demandes indemnitaires des requérants ainsi qu'à la compensation des sommes dues entre les parties. Elle indique que les requérants ont commencé à se plaindre de problèmes d'humidité, de condensation et d'aération du logement qu'à compter du mois de mars 2024, après la délivrance du commandement de payer en date du 28 février 2024. Madame [P] [R], représentée par son conseil, soutient avoir mandaté des professionnels dès la réception du courrier de l'[Localité 9] mais que les travaux ont été retardés par le fait des requérants. Elle précise avoir fait installer dès octobre 2024, un système de ventilation mécanique comme préconisé par l'[Localité 9] et avoir également procédé à la mise en sécurité de l'installation électrique du logement. Madame [P] [R], représentée par son conseil, mentionne que les certificats médicaux versés par les requérants n'établissent pas l'existence d'une aggravation ou d'une intensification de leur pathologie ni l'existence d'un lien direct et certain entre les pathologies et les désordres allégués. Elle affirme que le remplacement du mitigeur d'évier ne peut résulter de la vétusté d'un matériel neuf après seulement 10 mois d'occupation. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026. 


MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir "juger", "constater" ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces "demandes" qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 

Sur le préjudice de jouissance

Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] sollicitent une indemnisation de 500 euros chacun, au titre du préjudice de jouissance. Madame [P] [R] demande son débouté. 

Le contrat de bail est "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer", selon l'article 1709 du code civil. 




Le contrat de bail d'habitation, lorsqu'il porte sur un logement destiné à l'habitation principale, est soumis à la réglementation d'ordre public résultant de la loi du 6 juillet 1989. 

L'article 1719 du code civil dispose "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résilia-tion pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives."

Par ailleurs, l'article 1721 du code civil conjugué à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

"1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départe-ments d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés pressentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisa-tions et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositif de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre".

Ces caractéristiques sont notamment définies à l'article 3 du décret susvisé qui prévoit que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

"(…) 6) Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. (..)"

Les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité et également en bon état d'usage et de fonctionnement. 

Il est considéré que l'indécence du logement suppose la preuve de l'existence de désordres remettant en cause l'habitabilité et l'utilisation du logement. De plus, il n'est pas nécessaire que le locataire ait mis préalablement son bailleur en demeure de respecter son obligation de délivrance pour que la responsabilité de celui-ci soit engagée (en ce sens, Cour d'appel d'Amiens, 1re chambre civile, 11 Janvier 2024 - n° 22/03076). 

L'obligation de délivrer un logement décent s'impose dès l'entrée dans les lieux du locataire et pendant toute la durée du bail. 

En l'espèce, les parties ont conclu un contrat de bail en date du 1er septembre 2023 soumis expressément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 

Il ressort de l'état des lieux d'entrée contradictoire établi par les parties, que le logement était en bon état général. 

Un diagnostic de performance énergétique a été établi le 30 mai 2023, remis aux locataires (signé et paraphé), avec l'attribution de la lettre E en tant que performance énergétique et climatique, avec une estimation annuelle des coûts annuels d'énergie entre 1 410 euros et 1 950 euros.

Un diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité a également été réalisé, en date du 30 mai 2023. 

Il convient de noter que si les requérants produisent un état des lieux de sortie, celui-ci est illisible. 

A l'appui de leurs prétentions, Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] produisent un rapport de l'[Localité 9] en date du 9 juillet 2024 qui dresse les éléments suivants : 
- " Récapitulatif des désordres " :
" Présence de traces d'humidité dans plusieurs pièces de la maison, liée à une absence de dispositif de ventilation, entraînant notamment un risque d'apparition de pathologies respiratoires. Par ailleurs, l'humidité dans les logements entraîne un surcoût important de consommation de chauffage participant à la précarité énergétique et à la sensation de froid des occupants également accentué par le manque d'isolation du logement. Inexistence du système de ventilation mécanique, présentant un risque d'apparition ou d'aggravation des pathologies respiratoires. La ventilation permet en effet d'assainir l'air contaminé par les activités humaines quotidiennes responsable de pathologies respiratoires et d'évacuer l'humidité des pièces, qu'elles soient dues aux activités humaines (cuisine, respiration …) ou à l'environnement. Présence d'anomalies sur l'installation électrique pouvant présenter un risque d'électrisation et d'électrocution. - " Mesures à mettre en œuvre " : 
" Rechercher les causes d'humidité et y remédier de manière efficace et durable, Assurer une ventilation efficace et permanente dans tout le logement, Mettre en sécurité l'installation électrique et fournir une attestation de mise en sécurité de l'installation par un professionnel de l'activité ". 
Il est conclu que ces désordres ne justifient pas la mise en œuvre d'une procédure d'insalubrité et que ce rapport sera transmis au maire de la commune d'implantation du bien. 

Il est, également, produit des photographies mettant notamment en évidence des traces de moisissures importantes sur plusieurs murs ainsi que sur le pourtour des fenêtres du logement, sans cependant que celles-ci soient horodatées et localisables. 

Il résulte dès lors du rapport de l'[Localité 9] la présence d'humidité, un défaut de ventilation ainsi que des désordres électriques. 

A cet égard, le rapport de l'[Localité 9] mentionne que "le tableau électrique est situé dans un local utilisé en buanderie. Il comprend un disjoncteur différentiel 30Ma. Chaque circuit électrique apparaît protégé par un disjoncteur. Le tableau se situe à une hauteur supérieure à 2m. Cela est identifié comme "correctement compensé par la présence d'un ou plusieurs DDRHS coupant l'ensemble des circuits de l'installation électrique", dans le diagnostic électrique fourni avec le contrat de bail. Ce diagnostic indique également "une continuité satisfaisante de la liaison équipotentielle". Certaines prises apparaissent tout de même dépourvues de terre (hors pièces humides), dont certaines à hauteur d'enfants. A plusieurs endroits (en lieux et places d'ancienne applique), des câbles non dénudés sont apparents. En salle d'eau, des dominos sont visibles sous applique, haut dessus de l'évier. Cette anomalie figurait déjà au diagnostic électrique fourni avec le contrat de bail. Enfin, l'utilisation de plusieurs multiprises a été constatée". 

L'absence de ventilation, en ce qu'elle ne donne pas au logement des conditions d'aération suffisante, favorise la prolifération des moisissures liées à l'humidité. 

Les demandeurs démontrent en conséquence que la bailleresse a manqué à son obligation de maintenir le logement dans un état décent ainsi qu'à son obligation de garantir une jouissance paisible du bien, dans la mesure où ils ont vécu dans un logement où le renouvellement d'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement était absent, outre des désordres électriques. 

Pour s'exonérer de sa responsabilité, le bailleur doit démontrer que ces désordres résultent d'un cas de force majeure ou d'une faute du locataire s'agissant d'obligations de résultat. (En ce sens, Cour d'appel de Versailles, chambre civile 1-2, 18 mars 2025, n°24/00525). 

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif du locataire dans la persistance et de l'aggravation du préjudice diminue d'autant son droit à indemnisation.

Madame [P] [R] ne démontre pas, notamment, que les problèmes d'humidité résulteraient d'un défaut d'aération du logement par les locataires, étant rappelé l'absence de système de ventilation mécanique. 

Il est, par ailleurs, souligné que le DPE ne fait que mesurer la performance énergétique du logement sans établir sa décence et que si le logement est classé en catégorie E, il apparaît qu'il est doté d'une ventilation par ouverture de fenêtres, sans précision quant à des barrettes d'aération. 

Toutefois, il est constaté que la bailleresse a informé les locataires dès septembre 2024 de l'intervention de professionnels (courrier en date du 9 septembre 2024) et a procédé à des travaux de réparation de couverture suite à la tempête de juillet 2024 (sms de Monsieur [X] [V] en date de juillet) ainsi qu'à l'installation d'une VMC, selon facture n°11840 en date du 14 octobre 2024 et qu'elle a également fait réaliser des travaux de ventilation et d'électricité selon facture n°F-25010008 en date du 14 janvier 2025 ; étant précisé que Monsieur [X] [V] n'a alerté sa bailleresse de désordres qu'en mars 2024, après la signification du commandement de payer en date du 28 février 2024. 

Par ailleurs, par courrier en date du 15 juillet 2024 de la bailleresse, celle-ci mentionne la non intervention de l'entreprise [I] du fait du locataire et par attestation en date du 28 janvier 2025, la SARL FAURE ELECTRICITE a mentionné que son "intervention a été repoussé à plusieurs reprises à la demande du locataire ce qui explique la livraison tardive des travaux ; étant précisé que le seul sms de Monsieur [X] [V] en date du 15 juillet ne peut en lui seul constituer une justification. 

Dès lors, ce préjudice de jouissance est à pondérer par rapport aux manquements aux obligations du locataire, au regard des dispositions de l'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, il convient de s'interroger sur la situation de Madame [K] [Y] ; d'une part, les différents courriers ou messages ne proviennent que de Monsieur [X] [V] et d'autre part, par courrier adressé à la bailleresse le 5 mars 2024, ce dernier mentionne notamment "(…) j'en profite par ailleurs pour vous signaler que Madame [Y] ne réside plus ici et vous demande donc de modifier le bail". 

Les certificats médicaux produits en date du 11 mars 2024 et du 12 avril 2024, s'ils indiquent que les requérants sont suivis de manière régulière pour Madame [K] [Y] pour une maladie asthmatique et pour Monsieur [X] [V] pour une algie vasculaire de la face, sont insuffisants à établir un lien de causalité avec le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent. Il en est de même de la prescription médicale délivrée le 11 mars 2024 concernant Madame [K] [Y]. 

En outre, la facture d'électricité en date du 3 janvier 2024 d'un montant de 926,27 euros dont 728,70 euros de consommation pour la période du 11 septembre 2023 au 2 janvier 2024 n'apparaît pas incohérente avec l'estimation des coûts annuels d'énergie du logement du DPE en date du 30 mai 2023 qui prévoit un prix moyen entre 1 410 euros et 1 950 euros (abonnements compris). Dès lors, la surconsommation alléguée n'est pas démontrée. 

Il s'ensuit que le non-respect par la bailleresse des conditions d'habitabilité, de conformité du logement donné à bail a causé un préjudice de jouissance des lieux loués qui sera justement indemnisé, compte tenu des désordres constatés, de la pondération liés au comportement du locataire, de l'intervention active de la bailleresse et de la durée de ces troubles établis, par l'octroi de la somme de 400 euros à Monsieur [X] [V] et de 200 euros à Madame [K] [Y]. 

Sur le remboursement de la facture du mitigeur d'évier

Monsieur [X] [V] sollicite le remboursement de la somme de 132,72 euros au titre de la facture du mitigeur d'évier. Madame [P] [R] s'y oppose, faisant valoir le défaut d'entretien du locataire. 

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
" 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

Le locataire est pour sa part tenu, en application de l'article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989 (...) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 1754 du code civil précise que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux.

Ainsi, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant "les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif " ; ces travaux d'entretien courant comprennent notamment :

" d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches."

Ce remplacement n'a, par conséquent, pas le caractère de charge locative récupérable. 

Si l'état des lieux d'entrée contradictoire fait certes état d'un évier/robinetterie "neuf" avec prise à bail en septembre 2023, il n'en demeure pas moins que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que la dégradation de cet équipement soit due à une négligence, un défaut d'entretien ou encore à une utilisation anormale de l'équipement par le locataire ; et ce d'autant qu'aucun élément ne permet de dater de manière certaine l'âge de cet équipement. 

Dès lors, il sera fait droit à la demande de Monsieur [X] [V] de remboursement de la somme de 132,72 euros, selon facture TDMS en date du 30 juillet 2024. 

Sur la demande reconventionnelle de paiement de la dette locative

Madame [P] [R] sollicite le paiement de la somme de 1 862,79 euros au titre des loyers et charges impayés, selon les éléments suivants : 
- 2 281,03 euros selon décompte en date au 20 mars 2025, 
- 433,69 euros au titre du loyer de juin 2025 au prorata, 
- 126 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2025, 
- Soustraction faite de la somme de 77,93 euros restante à déduire du dépôt de garantie ainsi que la somme de 900 euros au titre du règlement effectué en juin 2025 par les requérants. 

Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] reconnaissent devoir une somme d'argent au titre des loyers et charges impayés, mais limitée à 553,84 euros, selon les éléments suivants : 
- 2 281,03 euros, 
- Soustraction faite : 
De la somme de 600 euros (dépôt de garantie), De la somme de 900 euros réglée en juin 2025, De la somme de 227,20 euros, liée au trop-perçu en juin 2025. 
Le décompte en date du 20 mars 2025 d'un montant dû de 2281.03 euros mentionné plus haut se décompose comme suit : 
- Décembre 2023 : 600 euros, 
- Janvier 2024 : 600 euros, 
- Février 2024 : 600 euros, 
- Septembre 2024 : 19,55 euros, 
- Octobre 2024 : 283 euros, 
- Novembre 2024 : 178,48 euros (619,55 euros - (336,55 euros -104,52 euros d'APL). 

En l'espèce, il n'est pas contesté le règlement par les requérants de la somme de 900 euros en juin 2025. 

S'agissant du dépôt de garantie, Madame [P] [R] explique ne devoir que la somme de 77,93 euros sur la somme de 600 euros initialement versée par les locataires, en ce qu'il convient de déduire la somme de 115 euros au titre du non-paiement de la taxe d'ordures ménagères 2023, de 387,52 euros au titre d'impayés APL (283 euros en octobre 2024 et 104,52 euros en novembre 2024) et de 19,55 euros au titre de l'augmentation du loyer mensuel. 

Or, si la défenderesse fait état d'un non-paiement de la taxe d'ordures ménagères en 2023 d'un montant de 115 euros, elle ne le justifie nullement, ne produisant que l'avis de taxes foncières de 2025.

De même, alors qu'elle indique des impayés d'APL en octobre 2024 et en novembre 2024 et une augmentation du loyer pour estimer ne devoir restituer que la somme de 77,93 euros au titre du dépôt de garantie, la bailleresse n'en rapporte nullement la preuve. 

Or, la quittance de loyer signée par la bailleresse pour la période de septembre 2024 mentionne un paiement de 600 euros réglé le 5 septembre 2024, avec la mention suivante : "reste 19,55 euros à régler dans les + brefs délais", celle signée par la bailleresse pour la période d'octobre 2024 mentionne un paiement de 336.55 euros, réglé le 11 octobre 2024 et celle signée par la bailleresse pour la période de novembre 2024 mentionne un paiement de 336,55 euros, réglé le 14 novembre 2024. 

Dès lors, le décompte en date du 20 mars 2025 tient compte déjà de ces sommes. Ainsi, en septembre 2024, une somme de 19,55 euros reste due, en octobre 2024, c'est une somme de 283 euros qui reste due et en novembre 2024, il est fait état de la déduction de 104,52 euros au titre de l'APL. 

Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de les retenir une deuxième fois au titre du dépôt de garantie. Dès lors, la somme de 600 euros viendra en déduction de la somme de 2 281,03 euros. 

S'agissant du loyer de juin 2025, Madame [P] [R] affirme que le montant du loyer de 619,55 euros n'a pas été versé par les requérants, en dépit d'une quittance de loyer pour la période de juin 2025 signée par ses soins. Elle soutient, de manière singulière, que celle-ci a été faite par erreur et pour s'en convaincre produit deux extraits de relevé de compte en date du 16 juin 2025 et du 30 juin 2025. 

Si à l'évidence, aucune opération d'un montant de 619.55 euros n'a été inscrite sur les relevés de compte produit par la bailleresse, il convient néanmoins de relever qu'une quittance de loyer pour la période de juin 2025 d'un montant de 619.55 euros, de son propre fait, a été signée par cette dernière, avec la mention manuscrite d'un règlement le 16 juin 2025. Dès lors, à défaut d'explication autre qu'une "erreur" sans autre précision, étant rappelé que le règlement d'une somme d'argent peut prendre différentes modalités, il conviendra de retenir cette somme et de dire qu'un trop perçu de 227,20 euros sera à déduire de la somme restante due. 

Il convient toutefois à cette somme d'ajouter la somme de 126 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2025, dûment justifiée. 

Dès lors, il convient de dire que la somme de 679,83 euros restera due (2 407,03 euros (2 281,03 euros + 126 euros) - 900 euros -600 euros - 227,20 euros). 

Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] seront donc solidairement (clause de solidarité figurant au contrat de bail) condamnés à payer à Madame [P] [R] la somme de 679,83 euros ; étant précisé que si Madame [K] [Y] a quitté les lieux antérieurement, elle n'a pas délivré régulièrement de congé et reste donc tenue dans les termes du bail. 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il est précisé qu'à l'audience, aucune demande de délais de paiement n'a été formée par les requérants et que la défenderesse s'y oppose. Par ailleurs, Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] ne fournissent aucun élément sur leur situation financière actuelle. Il n'y a dès lors pas lieu à octroi de délais de paiement. 

Sur la demande reconventionnelle de remise en état
 
Selon l'article 1730 du code civil : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure". 

Aux termes de l'article 7c) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : "le locataire est obligé : De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement".

C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.

Madame [P] [R] sollicite la somme de 402,02 euros au titre des frais de remise en état du logement et de nettoyage du logement. Elle produit en ce sens plusieurs factures en date des 21 mai, 1er juillet, 3 juillet, 24 juillet, 25 juillet, 26 juillet, 8 août et des 5 septembre 2025.


L'état des lieux d'entrée contradictoire mentionne que le logement était en bon état général. 

Il convient de rappeler que l'état des lieux de sortie produit par les requérants est illisible et que Madame [P] [R] n'a pas jugé utile de le produire. 

Il n'est pas démontré l'existence de dégradations locatives, et ce en l'absence d'élément probant, étant précisé que les factures produites sont libellées à l'adresse personnelle de la bailleresse et ne permettent nullement de les rattacher au logement donné à bail. 

Ainsi, la bailleresse ne produit aucune pièce attestant de l'imputabilité des dégradations dont elle sollicite l'indemnisation aux requérants. 

Dès lors, Madame [P] [R] sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la remise en état du logement. 

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des frais de commandement de payer

Madame [P] [R] sollicite le remboursement de la somme de 485,91 euros au titre des frais de signification des commandements de payer visant la clause résolutoire. 

Si Madame [P] [R] a délivré commandement de payer aux requérants, les 28 février et 6 mai 2024, pour le même montant de 1 800 euros, elle n'explique pas pourquoi elle a signifié ce deuxième commandement, et ce alors qu'une action en justice avait été diligentée par voie d'assignation par les requérants le 24 avril 2024. 

Il s'ensuit que si le commandement de payer fait partie des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile, encore faut- il que cet acte soit afférent à une instance, or tel n'est pas le cas en l'espèce. 

Dès lors, rien ne justifie que ces frais de commandements de payer soient mis à la charge des requérants. 

Madame [P] [R] sera déboutée de sa demande en paiement au titre des frais de commandement de payer. 

Sur la demande de compensation

En application de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L'article 1347-1 dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] sollicitent la compensation des sommes dues. Madame [P] [R] s'y oppose. 

Il a été jugé que Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] sont redevables solidairement auprès de Madame [P] [R] de la somme de 679,83 euros tandis que la bailleresse est redevable de la somme de 132,72 euros au titre du remboursement de la facture du mitigeur ainsi que de la somme de 400 euros à l'égard de Monsieur [X] [V] et de 150 euros à l'égard de Madame [K] [Y], et ce, au titre du préjudice de jouissance. 

Au vu de dettes solidaires et conjointes dues par les parties, la compensation ne sera pas ordonnée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande de laisser à la charge de chaque partie ses propres dépens, chacun succombant partiellement en ses demandes.

Par ailleurs, pour les mêmes motifs, il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à Madame [K] [Y] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 132,72 euros (cent trente-deux euros et soixante-douze centimes) au titre du remboursement de la facture du mitigeur ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] à payer à Madame [P] [R] la somme de 679,83 euros (six cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des impayés locatifs ;

DEBOUTE Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] de leur demande de compensation ;

DIT n'y avoir lieu à octroi de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [P] [R] de sa demande en paiement au titre des frais de remise en état du logement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ; 

DEBOUTE Madame [P] [R] de sa demande de remboursement des frais de commandement de payer ; 

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ; 

DEBOUTE Madame [K] [Y] et Monsieur [X] [V] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [P] [R] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 15 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. 


 La Greffière La Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1720, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1754, code civil 1709). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/03740

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1709

• 13 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01572

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 4 août 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00368

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 1 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Expertise · n° 24/03160

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code civil 1754

• 5 août 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 26/01156

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code civil 1754

• 4 août 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01130

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code civil 1754

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02152

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code civil 1754

• 22 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion · Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 25/00960

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code civil 1709

Mise à jour de la source le 2026-07-17T19:17:11.829Z.