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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P11 Aud. civile prox 2, 4 août 2026, n° 25/00368

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsAutres contrats de prestation de services
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Exposé du litige

Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 6 juillet 2023 avec effet au 17 juillet 2023, Mme [L] [K] née [Q] a, par l’intermédiaire de la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER, donné à bail à M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] un appartement meublé situé [Adresse 4], au sein de la [Adresse 5], à [Localité 5], moyennant le versement d’un loyer initial de 2015 euros, outre 352 euros de provisions sur charge. Il s’agit d’un logement de type T4 de 95m² en rez-de-chaussée avec une terrasse et un jardin (au total, près de 300m² d’extérieur).
Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un congé pour reprise des lieux par elle et sa famille, avec effet au 16 juillet 2024.
L’appartement a été libéré en mai 2024.
Se plaignant de désordres pendant l’occupation des lieux, M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] ont, par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, fait assigner Mme [L] [K] née [Q] et la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir notamment des dommages et intérêts.
Après plusieurs renvois sollicités par les parties pour se mettre en état, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 23 juin 2026.
M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions n°3 pour demander au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Débouter Mme [L] [K] née [Q] et la SARL PERIER GESTION IMMOBILIER de leurs demandes,Condamner Mme [L] [K] née [Q] à leur payer les sommes suivantes : 1.428,24 euros au titre de la surconsommation électrique et aux dépenses en équipements anti-moustiques, en raison d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, d’entretien et de réparation,3.000 euros de dommages et intérêts pour vices cachés,10.414,80 euros au titre de réduction du loyer pour compenser le préjudice de jouissance paisible du bien, avec intérêts au taux légal à compter de la signature du bail le 17 juillet 2023,3.000 euros au titre de la diminution de jouissance,3.000 euros au titre du préjudice moralCondamner la SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à leur payer les sommes suivantes :1.221,22 euros au titre des frais d’agence,3.000 euros de dommages et intérêts, Déclarer le congé pour reprise frauduleux et condamner par conséquent in solidum Mme [L] [K] née [Q] et la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à leur payer les sommes suivantes :3.050 euros au titre des frais de déménagement et de ré-emménagement,10.000 euros de dommages et intérêts, dont 185 euros de surcoût du nouveau loyer,3500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.Mme [L] [K] née [Q], représentée par son avocat, se réfère à ses dernières conclusions pour demander au tribunal de :
Débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes,A titre subsidiaire, condamner l’agence PERIER GESTION IMMOBILIER à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,En tout état de cause, condamner les demandeurs ou toute partie succombant à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.La société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER, représentée par son conseil, sollicite également à travers ses dernières écriture le rejet des demandes formulées par les locataires ou tout autre demande et condamner tous succombant au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026.

Motifs

MOTIFS
A titre liminaire, il convient de constater que la demande en nullité des conclusions n°1 de Mme [K] n’est plus soutenue par les demandeurs dans leurs dernières conclusions n°3, de sorte que cette demande ne sera pas examinée.
Par ailleurs, les demandes tendant à voir « constater, dire et juger » ne sont pas en l'espèce des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais le rappel des moyens des parties.
Sur les demandes indemnitaires au titre de l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible et au titre du vices cachésEn vertu des articles 1719 et 1720 du code civil : 
« le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ».
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise notamment que : 
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
(…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…) ».
Les articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les caractéristiques de décence d’un logement notamment comme suit : 
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (…)
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. »
« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires,
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ;
7. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…) ».
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien et de délivrance d’un bien décent conforme à l’usage convenu et au contrat de bail, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. 
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
***
En l’espèce, les consorts [U] se sont plaints de différents désordres au moment de l’entrée dans les lieux le 17 juillet 2023 (en particulier par courriel du 27 juillet 2023 puis par courrier du 19 septembre 2023), qu’il convient d’étudier distinctement.
S’agissant du système de chauffage et de refroidissement 
Il ressort de l’état des lieux d’entée du 17 juillet 2023, de l’état des lieux rectificatifs du 27 juillet 2023 et des différents échanges de courriels entre les locataires et l’agence immobilière que le système de chauffage et de refroidissent collectif était hors service.
Peu importe que cela relève de la responsabilité du syndic, la responsabilité de la bailleresse est engagée sur ce point, Mme [L] [K] ne démontrant pas avoir remédié aux problèmes.
Toutefois, il convient de prendre en considération l’existence d’un chauffage électrique individuel, de sorte que les locataires n’ont pas été pleinement privés de chauffage, ces derniers ne démontrant pas avoir subi un hiver avec des températures dans le logement inférieur à 19 degrés.
En outre, il ne ressort pas de l’état des lieux d’entrée ou de l’annonce qu’un climatiseur était prévu, l’installation d’un tel dispositif ne s’imposant pas au bailleur en application des textes légaux rappelés ci-dessus.
Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [L] [K] à rembourser uniquement la somme de 600 euros correspondant à la moitié de la facture d’électricité Engie du 26 mai 2024, rien ne justifiant que la totalité de la surconsommation relève du bailleur compte tenu de l’inflation sur les matières premières et de l’impossibilité de vérifier la température effective pendant l’occupation des lieux.
Pour le préjudice de jouissance lié à l’absence de chauffage collectif sur un hiver malgré un prix du loyer élevé et les descriptions du logement, et tout en prenant en compte la réduction de loyer déjà accordée pour ce désordre et l’existence d’un chauffage individuel, il convient d’allouer la somme de 200 euros.
S’agissant du système d’aération et de ventilation
Dès l’entrée dans les lieux, les locataires avaient connaissance du fait que : « Les trappes VMC sur la copropriété sont non conformes et empêchent l’accès au système pour réparation ». Ce dysfonctionnement aurait dû être réglé avant la mise à disposition du logement.
Toutefois, la bailleresse justifie du nettoyage des bouches d’aérations le 15 décembre 2023 puis du remplacement de la VMC dans la salle de bain le 29 mars 2024 accompagné de la réfaction du plafond. Le relevé de l’entreprise Prox Hydro confirme ensuite que la VMC fonctionne correctement.
Pour ce désordre qui a perduré pendant 8 mois, la somme de 200 euros sera allouée aux consorts [U].
S’agissant de l’infestation de moustiques tigres
Il ressort de l’état des lieux correctifs du 27 juillet 2023, des échanges de courriels avec l’agence immobilière et la bailleresse et des photographies que la présence de moustiques tigre est aggravée par l’existence d’eaux stagnantes sous les terrasses. Ce fait n’a pas été indiqué aux locataires au moment de la signature du bail, alors même que cela a nécessairement diminué l’usage des extérieurs pendant quelques mois de l’année.
Si la présence de moustiques est un phénomène de masse affectant tous les logements en période estivale, leur prolifération en l’espèce est au cas d’espèce en partie lié au manque d’évacuation des eaux sous les terrasses de la résidence (absence de bouche d’évacuation sur la terrasse, non raccordement des descentes de toits et terrasses aux systèmes d’évacuation des eaux pluviales, pente sous la terrasse insuffisante, fuites des tuyaux d’arrosage dans le parc).
Ces difficultés d’ordre structurel sont implicitement reconnues par Mme [L] [K] dans ses courriers du 8 mars 2024 et 15 mai 2024, qui demande notamment au syndic d’inscrire ce problème à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du syndicat.
Toutefois, si la présence de moustiques a nécessairement limité l’aération du logement et l’usage des extérieurs de plus de 300m2 en été, il revenait également au locataire de prendre des dispositions pour remédier à ce problème. Les dépenses liées à l’achat de produits et piège resteront ainsi à leur charge, comme tout locataire qui doit se protéger contre les nuisibles l’été.
Dans l’évaluation du préjudice, il convient également de prendre en considération les nombreuses diligences entreprises par la bailleresse via l’agence PERIN IMMOBILIER à savoir :
Installation de grande moustiquaire sur la baie vitrée,Evacuation des eaux stagnantes par la société SARL SAURIN sous les dalles de la terrasse le 14 novembre 2023, Nébulisation de la végétation et installation de piège à phéromones selon devis et facture de la société Nuisible 13 du 8 et 13 septembre 2023,Installation de borne anti-moustiques selon facture QISIA du 6 décembre 2023 (démarche déjà entreprise en 2021), étant légitime de laisser à la charge des locataires l’achat des bombonnes,Interventions de l’entreprise SAURIN pour la remise en état des systèmes d’arrosage extérieur le 11 juillet 2023 puis le 12 décembre 2023 vidage et nettoyage complet des dalles de la terrasse avec une pompe d’évacuation.Proposition aux locataires d’acheter un aspirateur d’eaux stagnantes.Compte tenu de ces éléments à mettre en balance, seule la somme de 200 euros sera allouée au titre du préjudice de jouissance lié à la présence de moustiques subi pendant un été.
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Le préjudice de jouissance total sera ainsi évalué à 600 euros, outre le remboursement de la somme de 600 euros au titre de la surconsommation d’électricité (soit un total de 1200 euros).
En revanche, il apparait redondant et disproportionné d’allouer des dommages et intérêts supplémentaires, en se fondant sur une réduction du loyer. En effet, le préjudice de jouissance a déjà été indemnisé ci-dessus, les locataires ayant également obtenu une réduction de loyer de 50% pour le mois de juillet 2023 et occupé celui-ci qu’une année.
Aucun diagnostic de la Ville de [Localité 6] ou constat objectif établi par un commissaire de justice ou un expert ne démontre le caractère indécent, insalubre ou inhabitable du logement, avec des risques pour la sécurité et la santé des occupants.
De même, aucun élément n’est produit pour évaluer l’existence d’un préjudice moral, distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé.
Les époux [U] sollicitent également des dommages et intérêts sur le fondement des vices cachés, tels que définis par l’article 1721 du code civil.
Or, et compte tenu de l’octroi de dommages et intérêts ci-dessous pour les mêmes désordres liés au chauffage collectif, à l’absence de VMC et à la présence de moustiques, il n’est pas justifié l’existence d’un préjudice distinct sur le fondement du vice caché. Rien ne démontre qu’en ayant connaissance de ces dysfonctionnements, les époux [U] n’auraient pas signé le contrat de bail.
En tout état de cause, ces dysfonctionnements ne peuvent avoir le caractère d’un vice caché dans la mesure où ils étaient visibles au moment de l’entrée dans les lieux établi de manière contradictoire. Il revenait aux locataires d’être davantage prudent lors de la visite du logement.
Faute de rapporter la preuve d’un vice caché, la demande de ce chef sera également rejetée.
Sur la responsabilité de l’agence immobilière
A l’égard d’un locataire, la responsabilité d’une agence immobilière peut être engagée en raison d’une faute de gestion sur le fondement de la responsabilité délictuelle prévue à l’article 1240 du code civil.
En l’espèce, la SARL PERIER GESTION IMMOBILIER ne s’est pas assurée de l’existence d’un chauffage efficient dans le logement, indiquant de manière erronée l’existence d’un chauffage collectif au moment de l’entrée dans les lieux.
Elle n’a également pas été transparente en indiquant que la présence d’eaux stagnantes sous la terrasse pouvait aggraver la présence de moustiques et ainsi diminuer l’usage des extérieurs en période estivale.
A cela s’ajoute qu’au moment de l’entrée dans les lieux, le couloir de l’appartement ainsi que le box étaient encore encombrés par des objets appartenant aux précédents locataires.
En considération du prix de la location et des frais d’agence, il revenait pourtant à la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER, en sa qualité de professionnel, de prévenir les locataires de ces désordres et de s’assurer du bon fonctionnement des appareils électroménagers et du débarras complet du logement.
Toutefois, outre les diligences déjà listées ci-dessus pour remédier à la présence de moustiques d’une part (factures des entreprises SAURIN, Nuisibles 13 et Qisia) et réparer la VMC d’autre part (intervention de l’entreprise Prox Hydro), l’agence démontre avoir répondu à la majorité des sollicitations formulées par les locataires dans un délai raisonnable, notamment :
Réparation des volets roulants et de la moustiquaire le 23 décembre 2022 avant l’entrée dans les lieux, Débarras de l’appartement par l’entreprise ASD Services le 15 juin 2023 puis le 4 décembre 2024 par l’entreprise AXEOL BAT,Pose de portes coulissantes neuves par l’entreprise Alexol Bat le 26 juin 2023,Commande de meubles de jardin dès leur arrivée,Réparation d’une marche sous la terrasse par la société ZV Solutions le 18 septembre 2023.Réparation de la fuite dans le WC, reprise des joints dans la salle de bain, remplacement bonde de la baignoire, réparation luminaire, remplacement groupe de sécurité chauffe- eau (factures AXELOL BAT du 28 novembre 2023 payées le 4 décembre 2023),Réparation du lave-linge (selon facture AXELOL BAT du 5 janvier 2024, payée le 8 février 2024.Il ressort d’ailleurs de l’état des lieux d’entrée que l’appartement a été loué dans un état globalement « neuf » ou en « bon état ».
Compte tenu de ces réparations, qui sont toutefois intervenus plusieurs mois après l’entrée dans les lieux, il est légitime de condamner la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à rembourser aux époux [U] près de la moitié des frais d’agence, soit 600 euros.
La SARL PERIER GESTION IMMOBILIER, mandatée par Mme [L] [K], sera également condamnée à garantir la bailleresse à hauteur de 30%, des préjudices retenus ci-dessous étant partiellement responsable de ceux-ci (30% de 1200 euros = 360 euros).
En revanche, les requérants ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé ci-dessous au titre du préjudice de jouissance. La demande de dommages et intérêt à l’encontre de l’agence immobilière sera ainsi rejetée.
Sur la validité du congé
Il résulte des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 que : 
« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
De jurisprudence constante, la réalité du motif du congé allégué doit s’apprécier à la date à laquelle le congé est délivré. Le congé peut en outre demeuré valable dès lors que le bailleur démontre l’existence d’une cause légitime ayant empêché la reprise du logement.
En l’espèce, Mme [L] [K] née [Q] a signifié aux locataires par voie d’huissier le 8 avril 2024 un congé pour reprise avec effet au 16 juillet 2024, précisant son identité, son adresse et les raisons de la reprise des lieux par elle et sa famille, à savoir qu’elle souhaite reprendre le bien pour y vivre dans l’année 2024 en raison de la fin de mission CDD. 
Les délais et formalités ont été respectées, ainsi que la reprise des textes légaux.
Il ressort des échanges de courriels avec l’agence, des éléments médicaux et scolaires concernant ses enfants ainsi que de son contrat de travail à durée déterminée valable du 8 février 2024 au 31 décembre 2024, que Mme [L] [Q] épouse [K] souhaitait quitter la Polynésie française pour vivre à [Localité 6] en métropole à l’issue de son contrat de travail, afin d’assurer à ses enfants une scolarité adaptée et obtenir des droits auprès de la MDPH pour sa fille. Selon l’évaluation de la DASS rendue le 13 décembre 2023, il était en effet préconisé pour sa fille la présence d’une assistante vie scolaire (AVS) pour la suite de sa scolarité. Elle démontre que son fils subissait du harcèlement scolaire en 2023. La bailleresse justifie également avoir souscrit un contrat d’électricité EDF à compter d’octobre 2024 pour l’appartement litigieux à [Localité 6].
Mme [L] [K] née [Q] justifie ensuite avoir reçu le 9 juillet 2024 la reconnaissance pour Mme [I] [K] d’un taux d’incapacité de 60% et la proposition par les instances de Nouvelle-Calédonie d’un accompagnement de vie scolaire à hauteur 74 heures par mois. 
Or, il ressort du courriel du 11 juin 2025 et du site en ligne du ministère de la santé que depuis 2009, le fonctionnement des commissions de reconnaissance du handicap en Nouvelle-Calédonie est différent de celui des départements métropolitains. Les décisions prises en Nouvelle-Calédonie ne valent ainsi que pour ce département.
Compte tenu des délais légaux à respecter pour la reprise d’un logement loué, il apparait légitime que dès le mois d’avril 2024, la bailleresse devait anticiper son retour en Métropole. Toutefois, une fois la décision reçue le 9 juillet 2024 de la part de la commission de reconnaissance du handicap en Nouvelle-Calédonie pour sa fille, elle était en droit de préférer bénéficier de ce dispositif sur place plutôt que de reprendre toutes les démarches en métropole. 
Dans son courrier envoyé à l’agence PERIER GESTION le 13 décembre 2024, Mme [L] [K] née [Q] est transparente sur son changement de situation, expliquant avoir décidé de préserver la continuité de la scolarité de ses enfants en Nouvelle-Calédonie et avoir signé un nouveau contrat de travail sur place. 
Si Mme [L] [K] née [Q] a finalement changé d’avis, ce dont elle n’a pas cherché à cacher dans le cadre de cette instance, rien ne démontre qu’au moment de la délivrance du congé en avril 2024, ses intentions de reprise du logement n’était pas réelle et sérieuses. Elle n’a d’ailleurs remis en location son bien qu’à compter de l’année 2025, quand sa décision de ne pas rentrer en Métropole était prise.
S’agissant d’une location meublée, les locataires avaient conscience des risques pris quant aux possibilités offertes par la loi au propriétaire de récupérer son bien ; les conditions légales de reprise d’un logement rappelées ci-dessous permettent d’assurer un juste équilibre entre la préservation du droit de propriété du bailleur d’une part, et la sécurité du locataire d’autre part, qui bénéficie d’un délai de 6 mois pour organiser son déménagement.
M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] ne rapportent ainsi pas la preuve d’une intention frauduleuse de la part de la bailleresse au jour de la délivrance du congé, pas plus qu’ils ne démontrent une prétendue connivence avec l’agence immobilière, de sorte que ce congé sera déclaré valable et les demandes indemnitaires à ce titre seront rejetées.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [L] [K] née [Q] et l’agence PERIER GESTION IMMOBILIER qui succombent en partie à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.
Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des circonstances du litige, du sens de la décision rejetant la majorité des demandes des locataires, des échanges de pièces, des plaidoiries et en l’absence d’élément sur la situation financière des parties et de véritable tentative de règlement amiable du litige, il convient de condamner in solidum Mme [L] [K] née [Q] et la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à payer aux consorts [U] la somme de 400 euros en application de l’article précité.
Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [L] [K] née [Q] à payer à M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] les sommes suivantes : 
600 euros au titre de la surconsommation d’électricité,200 euros au titre de l’absence de système de chauffage collectif efficient,200 euros au titre de l’invasion de moustiques,200 euros au titre de l’absence de VMC,(soit 1200 euros au total)
CONDAMNE la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à garantir Mme [L] [K] née [Q] du paiement de ces sommes à hauteur de 30 % (soit 360 euros à sa charge),
CONDAMNE la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] la somme de 600 euros au titre des frais d’agence,
DEBOUTE en revanche M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] de leur demande indemnitaire à l’encontre de Mme [L] [K] née [Q] au titre de leur préjudice moral, de la réduction du loyer et du vice caché,
DEBOUTE M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] de leur demande de préjudice moral à l’encontre de l’agence SARL PERIER GESTION IMMOBILIER,
DEBOUTE M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] de leur demande indemnitaire au titre du congé délivré le 8 avril 2024, dont le caractère frauduleux n’est pas démontré et qui est considéré valable,
CONDAMNE in solidum Mme [L] [K] née [Q] et la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Mme [L] [K] née [Q] et la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente instance,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.
La greffière, La présidente,























1
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité





JUGEMENT DU : 04 Août 2026
Président : Madame JEANVOINE, Juge
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 23 Juin 2026



 GROSSES :

 Le 04 août 2026
 à Me LIZEE-PETIT[Localité 1]TARLET (x4)
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITIONS :
 
 Le 04 août 2026
 à Me Caroline RANIERI (x2)
 à Me Anne-Cécile NAUDIN (x2)
 Le ...................................................
 à Me ...............................................


N° RG 25/00368 - N° Portalis DBW3-W-B7J-55N3

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [U]
né le 08 Décembre 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me LIZEE-PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [P] [M] épouse [U]
née le 03 Novembre 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me LIZEE-PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE


DEFENDERESSES

S.A.R.L. PERIER GESTION (“STEPHANE PLAZA IMMOBILIER”), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Caroline RANIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [Q] épouse [K]
née le 08 Novembre 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE 
 1


Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 6 juillet 2023 avec effet au 17 juillet 2023, Mme [L] [K] née [Q] a, par l’intermédiaire de la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER, donné à bail à M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] un appartement meublé situé [Adresse 4], au sein de la [Adresse 5], à [Localité 5], moyennant le versement d’un loyer initial de 2015 euros, outre 352 euros de provisions sur charge. Il s’agit d’un logement de type T4 de 95m² en rez-de-chaussée avec une terrasse et un jardin (au total, près de 300m² d’extérieur).
Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un congé pour reprise des lieux par elle et sa famille, avec effet au 16 juillet 2024.
L’appartement a été libéré en mai 2024.
Se plaignant de désordres pendant l’occupation des lieux, M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] ont, par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, fait assigner Mme [L] [K] née [Q] et la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir notamment des dommages et intérêts.
Après plusieurs renvois sollicités par les parties pour se mettre en état, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 23 juin 2026.
M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions n°3 pour demander au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Débouter Mme [L] [K] née [Q] et la SARL PERIER GESTION IMMOBILIER de leurs demandes,Condamner Mme [L] [K] née [Q] à leur payer les sommes suivantes : 1.428,24 euros au titre de la surconsommation électrique et aux dépenses en équipements anti-moustiques, en raison d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, d’entretien et de réparation,3.000 euros de dommages et intérêts pour vices cachés,10.414,80 euros au titre de réduction du loyer pour compenser le préjudice de jouissance paisible du bien, avec intérêts au taux légal à compter de la signature du bail le 17 juillet 2023,3.000 euros au titre de la diminution de jouissance,3.000 euros au titre du préjudice moralCondamner la SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à leur payer les sommes suivantes :1.221,22 euros au titre des frais d’agence,3.000 euros de dommages et intérêts, Déclarer le congé pour reprise frauduleux et condamner par conséquent in solidum Mme [L] [K] née [Q] et la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à leur payer les sommes suivantes :3.050 euros au titre des frais de déménagement et de ré-emménagement,10.000 euros de dommages et intérêts, dont 185 euros de surcoût du nouveau loyer,3500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.Mme [L] [K] née [Q], représentée par son avocat, se réfère à ses dernières conclusions pour demander au tribunal de :
Débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes,A titre subsidiaire, condamner l’agence PERIER GESTION IMMOBILIER à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,En tout état de cause, condamner les demandeurs ou toute partie succombant à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.La société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER, représentée par son conseil, sollicite également à travers ses dernières écriture le rejet des demandes formulées par les locataires ou tout autre demande et condamner tous succombant au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de constater que la demande en nullité des conclusions n°1 de Mme [K] n’est plus soutenue par les demandeurs dans leurs dernières conclusions n°3, de sorte que cette demande ne sera pas examinée.
Par ailleurs, les demandes tendant à voir « constater, dire et juger » ne sont pas en l'espèce des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais le rappel des moyens des parties.
Sur les demandes indemnitaires au titre de l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible et au titre du vices cachésEn vertu des articles 1719 et 1720 du code civil : 
« le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ».
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise notamment que : 
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
(…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…) ».
Les articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les caractéristiques de décence d’un logement notamment comme suit : 
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (…)
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. »
« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires,
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ;
7. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…) ».
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien et de délivrance d’un bien décent conforme à l’usage convenu et au contrat de bail, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. 
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
***
En l’espèce, les consorts [U] se sont plaints de différents désordres au moment de l’entrée dans les lieux le 17 juillet 2023 (en particulier par courriel du 27 juillet 2023 puis par courrier du 19 septembre 2023), qu’il convient d’étudier distinctement.
S’agissant du système de chauffage et de refroidissement 
Il ressort de l’état des lieux d’entée du 17 juillet 2023, de l’état des lieux rectificatifs du 27 juillet 2023 et des différents échanges de courriels entre les locataires et l’agence immobilière que le système de chauffage et de refroidissent collectif était hors service.
Peu importe que cela relève de la responsabilité du syndic, la responsabilité de la bailleresse est engagée sur ce point, Mme [L] [K] ne démontrant pas avoir remédié aux problèmes.
Toutefois, il convient de prendre en considération l’existence d’un chauffage électrique individuel, de sorte que les locataires n’ont pas été pleinement privés de chauffage, ces derniers ne démontrant pas avoir subi un hiver avec des températures dans le logement inférieur à 19 degrés.
En outre, il ne ressort pas de l’état des lieux d’entrée ou de l’annonce qu’un climatiseur était prévu, l’installation d’un tel dispositif ne s’imposant pas au bailleur en application des textes légaux rappelés ci-dessus.
Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [L] [K] à rembourser uniquement la somme de 600 euros correspondant à la moitié de la facture d’électricité Engie du 26 mai 2024, rien ne justifiant que la totalité de la surconsommation relève du bailleur compte tenu de l’inflation sur les matières premières et de l’impossibilité de vérifier la température effective pendant l’occupation des lieux.
Pour le préjudice de jouissance lié à l’absence de chauffage collectif sur un hiver malgré un prix du loyer élevé et les descriptions du logement, et tout en prenant en compte la réduction de loyer déjà accordée pour ce désordre et l’existence d’un chauffage individuel, il convient d’allouer la somme de 200 euros.
S’agissant du système d’aération et de ventilation
Dès l’entrée dans les lieux, les locataires avaient connaissance du fait que : « Les trappes VMC sur la copropriété sont non conformes et empêchent l’accès au système pour réparation ». Ce dysfonctionnement aurait dû être réglé avant la mise à disposition du logement.
Toutefois, la bailleresse justifie du nettoyage des bouches d’aérations le 15 décembre 2023 puis du remplacement de la VMC dans la salle de bain le 29 mars 2024 accompagné de la réfaction du plafond. Le relevé de l’entreprise Prox Hydro confirme ensuite que la VMC fonctionne correctement.
Pour ce désordre qui a perduré pendant 8 mois, la somme de 200 euros sera allouée aux consorts [U].
S’agissant de l’infestation de moustiques tigres
Il ressort de l’état des lieux correctifs du 27 juillet 2023, des échanges de courriels avec l’agence immobilière et la bailleresse et des photographies que la présence de moustiques tigre est aggravée par l’existence d’eaux stagnantes sous les terrasses. Ce fait n’a pas été indiqué aux locataires au moment de la signature du bail, alors même que cela a nécessairement diminué l’usage des extérieurs pendant quelques mois de l’année.
Si la présence de moustiques est un phénomène de masse affectant tous les logements en période estivale, leur prolifération en l’espèce est au cas d’espèce en partie lié au manque d’évacuation des eaux sous les terrasses de la résidence (absence de bouche d’évacuation sur la terrasse, non raccordement des descentes de toits et terrasses aux systèmes d’évacuation des eaux pluviales, pente sous la terrasse insuffisante, fuites des tuyaux d’arrosage dans le parc).
Ces difficultés d’ordre structurel sont implicitement reconnues par Mme [L] [K] dans ses courriers du 8 mars 2024 et 15 mai 2024, qui demande notamment au syndic d’inscrire ce problème à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du syndicat.
Toutefois, si la présence de moustiques a nécessairement limité l’aération du logement et l’usage des extérieurs de plus de 300m2 en été, il revenait également au locataire de prendre des dispositions pour remédier à ce problème. Les dépenses liées à l’achat de produits et piège resteront ainsi à leur charge, comme tout locataire qui doit se protéger contre les nuisibles l’été.
Dans l’évaluation du préjudice, il convient également de prendre en considération les nombreuses diligences entreprises par la bailleresse via l’agence PERIN IMMOBILIER à savoir :
Installation de grande moustiquaire sur la baie vitrée,Evacuation des eaux stagnantes par la société SARL SAURIN sous les dalles de la terrasse le 14 novembre 2023, Nébulisation de la végétation et installation de piège à phéromones selon devis et facture de la société Nuisible 13 du 8 et 13 septembre 2023,Installation de borne anti-moustiques selon facture QISIA du 6 décembre 2023 (démarche déjà entreprise en 2021), étant légitime de laisser à la charge des locataires l’achat des bombonnes,Interventions de l’entreprise SAURIN pour la remise en état des systèmes d’arrosage extérieur le 11 juillet 2023 puis le 12 décembre 2023 vidage et nettoyage complet des dalles de la terrasse avec une pompe d’évacuation.Proposition aux locataires d’acheter un aspirateur d’eaux stagnantes.Compte tenu de ces éléments à mettre en balance, seule la somme de 200 euros sera allouée au titre du préjudice de jouissance lié à la présence de moustiques subi pendant un été.
***
Le préjudice de jouissance total sera ainsi évalué à 600 euros, outre le remboursement de la somme de 600 euros au titre de la surconsommation d’électricité (soit un total de 1200 euros).
En revanche, il apparait redondant et disproportionné d’allouer des dommages et intérêts supplémentaires, en se fondant sur une réduction du loyer. En effet, le préjudice de jouissance a déjà été indemnisé ci-dessus, les locataires ayant également obtenu une réduction de loyer de 50% pour le mois de juillet 2023 et occupé celui-ci qu’une année.
Aucun diagnostic de la Ville de [Localité 6] ou constat objectif établi par un commissaire de justice ou un expert ne démontre le caractère indécent, insalubre ou inhabitable du logement, avec des risques pour la sécurité et la santé des occupants.
De même, aucun élément n’est produit pour évaluer l’existence d’un préjudice moral, distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé.
Les époux [U] sollicitent également des dommages et intérêts sur le fondement des vices cachés, tels que définis par l’article 1721 du code civil.
Or, et compte tenu de l’octroi de dommages et intérêts ci-dessous pour les mêmes désordres liés au chauffage collectif, à l’absence de VMC et à la présence de moustiques, il n’est pas justifié l’existence d’un préjudice distinct sur le fondement du vice caché. Rien ne démontre qu’en ayant connaissance de ces dysfonctionnements, les époux [U] n’auraient pas signé le contrat de bail.
En tout état de cause, ces dysfonctionnements ne peuvent avoir le caractère d’un vice caché dans la mesure où ils étaient visibles au moment de l’entrée dans les lieux établi de manière contradictoire. Il revenait aux locataires d’être davantage prudent lors de la visite du logement.
Faute de rapporter la preuve d’un vice caché, la demande de ce chef sera également rejetée.
Sur la responsabilité de l’agence immobilière
A l’égard d’un locataire, la responsabilité d’une agence immobilière peut être engagée en raison d’une faute de gestion sur le fondement de la responsabilité délictuelle prévue à l’article 1240 du code civil.
En l’espèce, la SARL PERIER GESTION IMMOBILIER ne s’est pas assurée de l’existence d’un chauffage efficient dans le logement, indiquant de manière erronée l’existence d’un chauffage collectif au moment de l’entrée dans les lieux.
Elle n’a également pas été transparente en indiquant que la présence d’eaux stagnantes sous la terrasse pouvait aggraver la présence de moustiques et ainsi diminuer l’usage des extérieurs en période estivale.
A cela s’ajoute qu’au moment de l’entrée dans les lieux, le couloir de l’appartement ainsi que le box étaient encore encombrés par des objets appartenant aux précédents locataires.
En considération du prix de la location et des frais d’agence, il revenait pourtant à la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER, en sa qualité de professionnel, de prévenir les locataires de ces désordres et de s’assurer du bon fonctionnement des appareils électroménagers et du débarras complet du logement.
Toutefois, outre les diligences déjà listées ci-dessus pour remédier à la présence de moustiques d’une part (factures des entreprises SAURIN, Nuisibles 13 et Qisia) et réparer la VMC d’autre part (intervention de l’entreprise Prox Hydro), l’agence démontre avoir répondu à la majorité des sollicitations formulées par les locataires dans un délai raisonnable, notamment :
Réparation des volets roulants et de la moustiquaire le 23 décembre 2022 avant l’entrée dans les lieux, Débarras de l’appartement par l’entreprise ASD Services le 15 juin 2023 puis le 4 décembre 2024 par l’entreprise AXEOL BAT,Pose de portes coulissantes neuves par l’entreprise Alexol Bat le 26 juin 2023,Commande de meubles de jardin dès leur arrivée,Réparation d’une marche sous la terrasse par la société ZV Solutions le 18 septembre 2023.Réparation de la fuite dans le WC, reprise des joints dans la salle de bain, remplacement bonde de la baignoire, réparation luminaire, remplacement groupe de sécurité chauffe- eau (factures AXELOL BAT du 28 novembre 2023 payées le 4 décembre 2023),Réparation du lave-linge (selon facture AXELOL BAT du 5 janvier 2024, payée le 8 février 2024.Il ressort d’ailleurs de l’état des lieux d’entrée que l’appartement a été loué dans un état globalement « neuf » ou en « bon état ».
Compte tenu de ces réparations, qui sont toutefois intervenus plusieurs mois après l’entrée dans les lieux, il est légitime de condamner la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à rembourser aux époux [U] près de la moitié des frais d’agence, soit 600 euros.
La SARL PERIER GESTION IMMOBILIER, mandatée par Mme [L] [K], sera également condamnée à garantir la bailleresse à hauteur de 30%, des préjudices retenus ci-dessous étant partiellement responsable de ceux-ci (30% de 1200 euros = 360 euros).
En revanche, les requérants ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé ci-dessous au titre du préjudice de jouissance. La demande de dommages et intérêt à l’encontre de l’agence immobilière sera ainsi rejetée.
Sur la validité du congé
Il résulte des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 que : 
« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
De jurisprudence constante, la réalité du motif du congé allégué doit s’apprécier à la date à laquelle le congé est délivré. Le congé peut en outre demeuré valable dès lors que le bailleur démontre l’existence d’une cause légitime ayant empêché la reprise du logement.
En l’espèce, Mme [L] [K] née [Q] a signifié aux locataires par voie d’huissier le 8 avril 2024 un congé pour reprise avec effet au 16 juillet 2024, précisant son identité, son adresse et les raisons de la reprise des lieux par elle et sa famille, à savoir qu’elle souhaite reprendre le bien pour y vivre dans l’année 2024 en raison de la fin de mission CDD. 
Les délais et formalités ont été respectées, ainsi que la reprise des textes légaux.
Il ressort des échanges de courriels avec l’agence, des éléments médicaux et scolaires concernant ses enfants ainsi que de son contrat de travail à durée déterminée valable du 8 février 2024 au 31 décembre 2024, que Mme [L] [Q] épouse [K] souhaitait quitter la Polynésie française pour vivre à [Localité 6] en métropole à l’issue de son contrat de travail, afin d’assurer à ses enfants une scolarité adaptée et obtenir des droits auprès de la MDPH pour sa fille. Selon l’évaluation de la DASS rendue le 13 décembre 2023, il était en effet préconisé pour sa fille la présence d’une assistante vie scolaire (AVS) pour la suite de sa scolarité. Elle démontre que son fils subissait du harcèlement scolaire en 2023. La bailleresse justifie également avoir souscrit un contrat d’électricité EDF à compter d’octobre 2024 pour l’appartement litigieux à [Localité 6].
Mme [L] [K] née [Q] justifie ensuite avoir reçu le 9 juillet 2024 la reconnaissance pour Mme [I] [K] d’un taux d’incapacité de 60% et la proposition par les instances de Nouvelle-Calédonie d’un accompagnement de vie scolaire à hauteur 74 heures par mois. 
Or, il ressort du courriel du 11 juin 2025 et du site en ligne du ministère de la santé que depuis 2009, le fonctionnement des commissions de reconnaissance du handicap en Nouvelle-Calédonie est différent de celui des départements métropolitains. Les décisions prises en Nouvelle-Calédonie ne valent ainsi que pour ce département.
Compte tenu des délais légaux à respecter pour la reprise d’un logement loué, il apparait légitime que dès le mois d’avril 2024, la bailleresse devait anticiper son retour en Métropole. Toutefois, une fois la décision reçue le 9 juillet 2024 de la part de la commission de reconnaissance du handicap en Nouvelle-Calédonie pour sa fille, elle était en droit de préférer bénéficier de ce dispositif sur place plutôt que de reprendre toutes les démarches en métropole. 
Dans son courrier envoyé à l’agence PERIER GESTION le 13 décembre 2024, Mme [L] [K] née [Q] est transparente sur son changement de situation, expliquant avoir décidé de préserver la continuité de la scolarité de ses enfants en Nouvelle-Calédonie et avoir signé un nouveau contrat de travail sur place. 
Si Mme [L] [K] née [Q] a finalement changé d’avis, ce dont elle n’a pas cherché à cacher dans le cadre de cette instance, rien ne démontre qu’au moment de la délivrance du congé en avril 2024, ses intentions de reprise du logement n’était pas réelle et sérieuses. Elle n’a d’ailleurs remis en location son bien qu’à compter de l’année 2025, quand sa décision de ne pas rentrer en Métropole était prise.
S’agissant d’une location meublée, les locataires avaient conscience des risques pris quant aux possibilités offertes par la loi au propriétaire de récupérer son bien ; les conditions légales de reprise d’un logement rappelées ci-dessous permettent d’assurer un juste équilibre entre la préservation du droit de propriété du bailleur d’une part, et la sécurité du locataire d’autre part, qui bénéficie d’un délai de 6 mois pour organiser son déménagement.
M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] ne rapportent ainsi pas la preuve d’une intention frauduleuse de la part de la bailleresse au jour de la délivrance du congé, pas plus qu’ils ne démontrent une prétendue connivence avec l’agence immobilière, de sorte que ce congé sera déclaré valable et les demandes indemnitaires à ce titre seront rejetées.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [L] [K] née [Q] et l’agence PERIER GESTION IMMOBILIER qui succombent en partie à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.
Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des circonstances du litige, du sens de la décision rejetant la majorité des demandes des locataires, des échanges de pièces, des plaidoiries et en l’absence d’élément sur la situation financière des parties et de véritable tentative de règlement amiable du litige, il convient de condamner in solidum Mme [L] [K] née [Q] et la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à payer aux consorts [U] la somme de 400 euros en application de l’article précité.
Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [L] [K] née [Q] à payer à M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] les sommes suivantes : 
600 euros au titre de la surconsommation d’électricité,200 euros au titre de l’absence de système de chauffage collectif efficient,200 euros au titre de l’invasion de moustiques,200 euros au titre de l’absence de VMC,(soit 1200 euros au total)
CONDAMNE la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à garantir Mme [L] [K] née [Q] du paiement de ces sommes à hauteur de 30 % (soit 360 euros à sa charge),
CONDAMNE la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] la somme de 600 euros au titre des frais d’agence,
DEBOUTE en revanche M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] de leur demande indemnitaire à l’encontre de Mme [L] [K] née [Q] au titre de leur préjudice moral, de la réduction du loyer et du vice caché,
DEBOUTE M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] de leur demande de préjudice moral à l’encontre de l’agence SARL PERIER GESTION IMMOBILIER,
DEBOUTE M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] de leur demande indemnitaire au titre du congé délivré le 8 avril 2024, dont le caractère frauduleux n’est pas démontré et qui est considéré valable,
CONDAMNE in solidum Mme [L] [K] née [Q] et la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [R] [U] et Mme [P] [M] épouse [U] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Mme [L] [K] née [Q] et la société SARL PERIER GESTION IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente instance,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.
La greffière, La présidente,























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Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1720, code civil 1721). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-07T18:47:04.547Z.