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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, TPRX, 18 juin 2026, n° 25/04216

Déclare la demande ou le recours irrecevableContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat avec effet au 15 octobre 2009, Vilogia a donné à bail à M. [Y] [F] un logement situé 28 rue de la tour à Roubaix pour un loyer de 318,28 euros et 66,52 euros de provision sur charges.

En 2015, Mme [O] [F] a intégré le logement avec son époux dont elle s'est séparée. Elle est restée dans le logement avec ses enfants.

En 2018, la société [A] Habitat a racheté l'immeuble. 

Mme [F] a quitté les lieux à la fin du mois de novembre 2024 et un état des lieux de sortie a été dressé le 9 décembre 2024.

Indiquant avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l'indécence de son logement, Mme [F] a fait assigner [A] Habitat devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix par acte en date du 9 avril 2025.

A l'audience, Mme [F] demande au juge de :

condamner [A] Habitat à lui payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts ;débouter [A] Habitat de ses demandes ;ordonner l'exécution provisoire ;condamner [A] Habitat à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile ;condamner [A] Habitat aux dépens.
Au soutien de sa demande, elle fait valoir sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et 1720 du code civil avoir subi un préjudice de jouissance en raison de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.

Elle explique s'être plaint depuis 2016 et jusqu'à son départ de moisissures et de l'absence de fonctionnement de la VMC à laquelle la société Proxiserve, mandatée par [A] Habitat, ne pouvait remédier car elle n'avait pas accès aux caissons, alors que ce logement T3 n'était pas adapté à sa situation de famille puisqu'elle a quatre enfants.

Elle précise encore que l'ascenseur de l'immeuble était régulièrement en panne, que le ménage n'était pas fait dans les parties communes qui étaient régulièrement inondées.

Elle indique n'avoir commis aucune faute en refusant les deux propositions de relogement de [A] Habitat car le logement proposé était situé dans un quartier mal fréquenté ou dans l'immeuble où habite son ex mari et soutient avoir toujours convenablement entretenu son logement.

Elle sollicite que la demande de remboursement du débouchage de l'évier de Partenord Habitat soit rejetée, d'une part car l'intervention a eu lieu le 15 février 2022 soit depuis plus de trois ans, d'autre part car il ne s'agit pas d'une réparation locative.

[A] Habitat demande au juge de :

déclarer les demandes antérieures au 9 avril 2022 prescrites ;débouter Mme [F] de ses demandes ;condamner Mme [F] à lui payer la somme de 289,44 euros au titre des réparations locatives ;ordonner la compensation avec les sommes qui pourraient être mises à sa charge ;statuer ce que de droit sur les dépens.
[A] habitat soutient sur fondement de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que Mme [F] est irrecevable en sa demande d'indemnisation pour la période antérieure de plus de trois ans avant la délivrance de l'assignation, soit avant le 9 avril 2022.

Il conteste tout manquement de sa part à son obligation de délivrance d'un logement décent et indique que les demandes de relogement formées par Mme [F], antérieures à l'année 2024, n'étaient pas motivées par cette indécence alléguée mais par la taille et la situation géographique du logement, ce qui explique qu'elle ait décliné les offres de logements adaptés qui lui étaient faites en 2020 et 2022.

Mme [F] ne s'est jamais réellement plaint d'humidité qu'en 2024, date à laquelle la réhabilitation de l'immeuble était en cours. Cette humidité était due à une suroccupation du logement et à une panne de VMC pour laquelle elle a immédiatement mandaté une société et qui relevait d'un désordre locatif.
Concernant les parties communes, il indique que les pannes récurrentes d'ascenseur étaient dues à des dégradations mais que des sociétés ont été mandatées et un système de portage mis en place, que la personne faisant le ménage a fait jouer son droit de retrait mais qu'une partie des charges a été remboursées aux locataires en dédommagement, qu'il n'y a eu qu'une seule inondation en 2024 et qu'une société est intervenue.

Enfin, il demande le paiement de la somme de 289,44 euros correspondant au débouchage de l'évier de Mme [F] qui, selon le bon d'intervention signé par elle, est une prestation hors contrat locatif.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 18 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de Mme [F] au titre de son préjudice de jouissance

Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Selon l'article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d'Etat.

Mme [F] est donc recevable à demander l'indemnisation du préjudice de jouissance qu'elle aurait subi en raison de manquements de son bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant son action en justice.

En l'espèce, Mme [F] a fait assigner [A] Habitat le 9 avril 2025 et peut donc demander l'indemnisation du préjudice qu'elle aurait subi à compter du 9 avril 2022. Elle sera déclarée irrecevable en ses demandes pour la période antérieure à cette date.

Sur la recevabilité de la demande de [A] Habitat au titre du remboursement de la facture relative au remplacement du siphon

Aux termes de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement.

Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

[A] Habitat demande le remboursement d'une facture LMA du 16 février 2022 portant sur une somme de 289,44 euros relative à la dépose et la repose d'un siphon d'évier. Mme [F] indique que cette demande est prescrite.

En l'espèce, la facture a été émise le 16 février 2022, soit plus de trois ans avant la demande de son remboursement par [A] Habitat au jour de l'audience, 2 avril 2026 et [A] Habitat sera déclarée irrecevable en sa demande.

Sur la demande de Mme [F] au titre de son préjudice de jouissance

Il résulte de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Par ailleurs, suivant l'article 3 de ce décret, le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ; 

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En application de ces textes, le locataire peut obtenir réparation du préjudice de jouissance qu’il subit du fait de la délivrance d’un logement indécent par son bailleur dès lors que celui-ci en a été informé. 

Par ailleurs, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Enfin, l'article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En l'espèce, il ressort des courriels et lettres qu'elle a envoyés à son bailleur que Mme [F] l'a informé dès le 1er février 2021 et régulièrement tout au long du bail d'importants problèmes d'humidité dans le logement, d'absence de fonctionnement des VMC, du fait que son évier était régulièrement bouché, du fait que son ballon d'eau chaude perdait de l'eau et l'inondait chaque jour.

Aucune des parties ne produit l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie fait mention d'un logement en mauvais état. 

Mme [F] produit des photographies de son logement ainsi qu'un constat du 2 novembre 2024, dressé par Maître [E] [D], commissaire de justice à Hazebrouck, dont il ressort que le logement était affecté d'une très importante humidité généralisée, affectant les effets personnels de Mme [F] pourtant enfermés dans des sacs poubelle.

Il est exact, comme l'indique le bailleur, que le logement est suroccupé en ce qu'il a été donné à bail à M. [F] seul et que Mme [F], qui a refusé à deux reprises des propositions de relogement qui lui étaient faites en 2020 et 2022, occupe ce logement avec ses quatre enfants.

Il n'en demeure pas moins que le logement connaissait des problèmes d'aération et de VMC qui ne sont pas contestés et dont témoignent les différentes interventions de la société Proxiserve à ce sujet en 2023 qui indique, dans son courriel du 6 mars 2024 qu'elle n'avait pas accès aux aérations. Une réhabilitation thermique de l'immeuble classé en catégorie F a d'ailleurs été entreprise par le bailleur, dont les travaux devaient débuter dès la fin de l'année 2021 (lettre de [A] Habitat du 22 février 2021), vraisemblablement reportés au 1er trimestre 2024 (lettre [A] Habitat du 14 novembre 2024) et qui étaient toujours en cours lors du départ de Mme [F].

Il en ressort de ce qui précède que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, ce qui engage sa responsabilité.

Par ailleurs, et concernant les parties communes, Mme [F] indique que les parties communes étaient inondées lorsqu'il pleuvait, qu'elles étaient sales et que l'ascenseur était régulièrement en panne.

Concernant les inondations, Mme [F] produit un courriel du 19 avril 2024 dans lequel elle indique que « de nouveau, il y a des inondations dans les escaliers des parties communes », des photographies des parties communes sur lesquelles de l'eau apparaît ainsi qu'une lettre du collectif des locataires du 31 octobre 2024 indiquant que « les paliers sont inondés dès qu'il pleut » et une lettre de ce collectif du 23 janvier 2025 dénonçant le fait que « Mme [T], handicapée, est tombée deux fois dans les flaques d'eau ».

La seule intervention justifiée de [A] Habitat du 19 avril 2024 visant à faire aspirer l'eau ne prouve pas qu'il ait rempli son obligation d'entretien au regard de l'ampleur des désordres récurrents.

Concernant les pannes de l'ascenseur et le nettoyage des parties communes, il est en revanche suffisamment établi que [A] Habitat a rempli ses obligations contractuelles. En effet, [A] Habitat verse différentes factures relatives à l'entretien de l'ascenseur qui était régulièrement dégradé par des tiers ainsi que les factures de nettoyage des parties communes.

Mme [F] doit donc être indemnisée de son préjudice sur la période du 9 avril 2022 au 30 novembre 2024 puisque les parties indiquent sans autre précision qu'elle est partie à la fin du mois de novembre 2024.

A cet égard, il est relevé que Mme [F] indique souffrir de sclérose en plaques et que ses enfants connaissent des problèmes d'asthme, sans produire aucune pièce.

Elle a refusé les propositions de logement qui lui étaient faites soit en raison de la situation géographique du logement proposé, soit parce que le logement se situait dans l'immeuble où vivait son ex mari. Elle a ainsi contribué à l'aggravation de son préjudice.

Le loyer mensuel s'élevait, au jour de son départ, à la somme de 381,70 euros et [A] Habitat a pris à sa charge, à titre d'indemnisation, le débarras de son appartement pour la somme de 734,87 euros.

En conséquence, [A] Habitat sera condamné à payer à Mme [F] la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

[A] Habitat perd son procès et sera condamné aux dépens.

L'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique dispose que les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.
Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

[A] habitat sera condamné à payer à Maître Marie Despres, avocat, la somme de 1 200 euros en application de cet article.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE Mme [O] [F] irrecevable en sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance pour la période antérieure au 9 avril 2022 ;

DECLARE [A] Habitat irrecevable en sa demande en paiement au titre du remboursement de la facture du 16 février 2022 ;

CONDAMNE [A] Habitat à payer à Mme [O] [F] la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [A] Habitat à payer à Maître Marie Despres, avocat, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE [A] Habitat aux dépens ;

En foi de quoi, le jugement a été signé par le juge et le cadre greffier,

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Le cadre greffier, Le juge,
Texte intégral
Cour d'Appel de Douai
Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX
45 rue du grand chemin
59100 ROUBAIX



N° RG 25/04216 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOON

N° de Minute : 



JUGEMENT 

DU : 18 Juin 2026





[O] [F]


C/

Société [A] HABITAT - Office public de l'Habitat du Nord

République Française
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 18 Juin 2026




DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [O] [F], demeurant 258 rue Ingres - appartement 106 - 59100 ROUBAIX

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C593502024012745 du 21/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LILLE)

représentée par Me Marie DESPRES, avocat au barreau de LILLE substituée par Me Marc-Antoine ZIMMERMANN, avocat au barreau de LILLE 

ET :

DÉFENDEUR(S)

[A] HABITAT - Office public de l'Habitat du Nord, dont le siège social est sis 828 rue de Cambrai - 59000 LILLE
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE substituée par Me Xavier RAES, avocat au barreau de LILLE





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Avril 2026 
Vincent THIERY,Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Vincent THIERY,Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

























EXPOSE DU LITIGE

Par contrat avec effet au 15 octobre 2009, Vilogia a donné à bail à M. [Y] [F] un logement situé 28 rue de la tour à Roubaix pour un loyer de 318,28 euros et 66,52 euros de provision sur charges.

En 2015, Mme [O] [F] a intégré le logement avec son époux dont elle s'est séparée. Elle est restée dans le logement avec ses enfants.

En 2018, la société [A] Habitat a racheté l'immeuble. 

Mme [F] a quitté les lieux à la fin du mois de novembre 2024 et un état des lieux de sortie a été dressé le 9 décembre 2024.

Indiquant avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l'indécence de son logement, Mme [F] a fait assigner [A] Habitat devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix par acte en date du 9 avril 2025.

A l'audience, Mme [F] demande au juge de :

condamner [A] Habitat à lui payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts ;débouter [A] Habitat de ses demandes ;ordonner l'exécution provisoire ;condamner [A] Habitat à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile ;condamner [A] Habitat aux dépens.
Au soutien de sa demande, elle fait valoir sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et 1720 du code civil avoir subi un préjudice de jouissance en raison de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.

Elle explique s'être plaint depuis 2016 et jusqu'à son départ de moisissures et de l'absence de fonctionnement de la VMC à laquelle la société Proxiserve, mandatée par [A] Habitat, ne pouvait remédier car elle n'avait pas accès aux caissons, alors que ce logement T3 n'était pas adapté à sa situation de famille puisqu'elle a quatre enfants.

Elle précise encore que l'ascenseur de l'immeuble était régulièrement en panne, que le ménage n'était pas fait dans les parties communes qui étaient régulièrement inondées.

Elle indique n'avoir commis aucune faute en refusant les deux propositions de relogement de [A] Habitat car le logement proposé était situé dans un quartier mal fréquenté ou dans l'immeuble où habite son ex mari et soutient avoir toujours convenablement entretenu son logement.

Elle sollicite que la demande de remboursement du débouchage de l'évier de Partenord Habitat soit rejetée, d'une part car l'intervention a eu lieu le 15 février 2022 soit depuis plus de trois ans, d'autre part car il ne s'agit pas d'une réparation locative.

[A] Habitat demande au juge de :

déclarer les demandes antérieures au 9 avril 2022 prescrites ;débouter Mme [F] de ses demandes ;condamner Mme [F] à lui payer la somme de 289,44 euros au titre des réparations locatives ;ordonner la compensation avec les sommes qui pourraient être mises à sa charge ;statuer ce que de droit sur les dépens.
[A] habitat soutient sur fondement de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que Mme [F] est irrecevable en sa demande d'indemnisation pour la période antérieure de plus de trois ans avant la délivrance de l'assignation, soit avant le 9 avril 2022.

Il conteste tout manquement de sa part à son obligation de délivrance d'un logement décent et indique que les demandes de relogement formées par Mme [F], antérieures à l'année 2024, n'étaient pas motivées par cette indécence alléguée mais par la taille et la situation géographique du logement, ce qui explique qu'elle ait décliné les offres de logements adaptés qui lui étaient faites en 2020 et 2022.

Mme [F] ne s'est jamais réellement plaint d'humidité qu'en 2024, date à laquelle la réhabilitation de l'immeuble était en cours. Cette humidité était due à une suroccupation du logement et à une panne de VMC pour laquelle elle a immédiatement mandaté une société et qui relevait d'un désordre locatif.
Concernant les parties communes, il indique que les pannes récurrentes d'ascenseur étaient dues à des dégradations mais que des sociétés ont été mandatées et un système de portage mis en place, que la personne faisant le ménage a fait jouer son droit de retrait mais qu'une partie des charges a été remboursées aux locataires en dédommagement, qu'il n'y a eu qu'une seule inondation en 2024 et qu'une société est intervenue.

Enfin, il demande le paiement de la somme de 289,44 euros correspondant au débouchage de l'évier de Mme [F] qui, selon le bon d'intervention signé par elle, est une prestation hors contrat locatif.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de Mme [F] au titre de son préjudice de jouissance

Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Selon l'article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d'Etat.

Mme [F] est donc recevable à demander l'indemnisation du préjudice de jouissance qu'elle aurait subi en raison de manquements de son bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant son action en justice.

En l'espèce, Mme [F] a fait assigner [A] Habitat le 9 avril 2025 et peut donc demander l'indemnisation du préjudice qu'elle aurait subi à compter du 9 avril 2022. Elle sera déclarée irrecevable en ses demandes pour la période antérieure à cette date.

Sur la recevabilité de la demande de [A] Habitat au titre du remboursement de la facture relative au remplacement du siphon

Aux termes de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement.

Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

[A] Habitat demande le remboursement d'une facture LMA du 16 février 2022 portant sur une somme de 289,44 euros relative à la dépose et la repose d'un siphon d'évier. Mme [F] indique que cette demande est prescrite.

En l'espèce, la facture a été émise le 16 février 2022, soit plus de trois ans avant la demande de son remboursement par [A] Habitat au jour de l'audience, 2 avril 2026 et [A] Habitat sera déclarée irrecevable en sa demande.

Sur la demande de Mme [F] au titre de son préjudice de jouissance

Il résulte de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Par ailleurs, suivant l'article 3 de ce décret, le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ; 

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En application de ces textes, le locataire peut obtenir réparation du préjudice de jouissance qu’il subit du fait de la délivrance d’un logement indécent par son bailleur dès lors que celui-ci en a été informé. 

Par ailleurs, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Enfin, l'article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En l'espèce, il ressort des courriels et lettres qu'elle a envoyés à son bailleur que Mme [F] l'a informé dès le 1er février 2021 et régulièrement tout au long du bail d'importants problèmes d'humidité dans le logement, d'absence de fonctionnement des VMC, du fait que son évier était régulièrement bouché, du fait que son ballon d'eau chaude perdait de l'eau et l'inondait chaque jour.

Aucune des parties ne produit l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie fait mention d'un logement en mauvais état. 

Mme [F] produit des photographies de son logement ainsi qu'un constat du 2 novembre 2024, dressé par Maître [E] [D], commissaire de justice à Hazebrouck, dont il ressort que le logement était affecté d'une très importante humidité généralisée, affectant les effets personnels de Mme [F] pourtant enfermés dans des sacs poubelle.

Il est exact, comme l'indique le bailleur, que le logement est suroccupé en ce qu'il a été donné à bail à M. [F] seul et que Mme [F], qui a refusé à deux reprises des propositions de relogement qui lui étaient faites en 2020 et 2022, occupe ce logement avec ses quatre enfants.

Il n'en demeure pas moins que le logement connaissait des problèmes d'aération et de VMC qui ne sont pas contestés et dont témoignent les différentes interventions de la société Proxiserve à ce sujet en 2023 qui indique, dans son courriel du 6 mars 2024 qu'elle n'avait pas accès aux aérations. Une réhabilitation thermique de l'immeuble classé en catégorie F a d'ailleurs été entreprise par le bailleur, dont les travaux devaient débuter dès la fin de l'année 2021 (lettre de [A] Habitat du 22 février 2021), vraisemblablement reportés au 1er trimestre 2024 (lettre [A] Habitat du 14 novembre 2024) et qui étaient toujours en cours lors du départ de Mme [F].

Il en ressort de ce qui précède que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, ce qui engage sa responsabilité.

Par ailleurs, et concernant les parties communes, Mme [F] indique que les parties communes étaient inondées lorsqu'il pleuvait, qu'elles étaient sales et que l'ascenseur était régulièrement en panne.

Concernant les inondations, Mme [F] produit un courriel du 19 avril 2024 dans lequel elle indique que « de nouveau, il y a des inondations dans les escaliers des parties communes », des photographies des parties communes sur lesquelles de l'eau apparaît ainsi qu'une lettre du collectif des locataires du 31 octobre 2024 indiquant que « les paliers sont inondés dès qu'il pleut » et une lettre de ce collectif du 23 janvier 2025 dénonçant le fait que « Mme [T], handicapée, est tombée deux fois dans les flaques d'eau ».

La seule intervention justifiée de [A] Habitat du 19 avril 2024 visant à faire aspirer l'eau ne prouve pas qu'il ait rempli son obligation d'entretien au regard de l'ampleur des désordres récurrents.

Concernant les pannes de l'ascenseur et le nettoyage des parties communes, il est en revanche suffisamment établi que [A] Habitat a rempli ses obligations contractuelles. En effet, [A] Habitat verse différentes factures relatives à l'entretien de l'ascenseur qui était régulièrement dégradé par des tiers ainsi que les factures de nettoyage des parties communes.

Mme [F] doit donc être indemnisée de son préjudice sur la période du 9 avril 2022 au 30 novembre 2024 puisque les parties indiquent sans autre précision qu'elle est partie à la fin du mois de novembre 2024.

A cet égard, il est relevé que Mme [F] indique souffrir de sclérose en plaques et que ses enfants connaissent des problèmes d'asthme, sans produire aucune pièce.

Elle a refusé les propositions de logement qui lui étaient faites soit en raison de la situation géographique du logement proposé, soit parce que le logement se situait dans l'immeuble où vivait son ex mari. Elle a ainsi contribué à l'aggravation de son préjudice.

Le loyer mensuel s'élevait, au jour de son départ, à la somme de 381,70 euros et [A] Habitat a pris à sa charge, à titre d'indemnisation, le débarras de son appartement pour la somme de 734,87 euros.

En conséquence, [A] Habitat sera condamné à payer à Mme [F] la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

[A] Habitat perd son procès et sera condamné aux dépens.

L'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique dispose que les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.
Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

[A] habitat sera condamné à payer à Maître Marie Despres, avocat, la somme de 1 200 euros en application de cet article.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE Mme [O] [F] irrecevable en sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance pour la période antérieure au 9 avril 2022 ;

DECLARE [A] Habitat irrecevable en sa demande en paiement au titre du remboursement de la facture du 16 février 2022 ;

CONDAMNE [A] Habitat à payer à Mme [O] [F] la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [A] Habitat à payer à Maître Marie Despres, avocat, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE [A] Habitat aux dépens ;

En foi de quoi, le jugement a été signé par le juge et le cadre greffier,

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Le cadre greffier, Le juge,

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Mise à jour de la source le 2026-06-23T18:22:08.507Z.