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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Ctx de la protection, 29 juin 2026, n° 24/02418

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 avril 2007, prenant effet le 06 avril 2007, Monsieur [I] [B] représenté par la SARL ARHES IMMOBILIER a donné à bail à Madame [M] [R] [G] et Monsieur [F] [L] un logement sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 930 euros.

Monsieur [W] [L], père de Monsieur [F] [L] s'est porté caution solidaire et s'est installé dans la villa dans le courant de l'année 2010.

Le 18 avril 2016, Madame [M] [R] [G] a notifié au bailleur son préavis.

Par acte d'huissier en date du 04 octobre 2021, Monsieur [I] [B] a fait délivrer au locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux invoquant des manquements répétés à l'obligation de payer les loyers.

Par acte du 24 mai 2022, Messieurs [W] [L] et [F] [L] ont fait assigner Monsieur [I] [B] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins d'obtenir la condamnation du bailleur à réaliser des travaux nécessaires à la conformité du logement sous astreinte, une expertise judiciaire et la consignation des loyers jusqu'à réalisation desdits travaux.

En réplique, le bailleur a conclu au débouté des demandeurs et sollicité à titre reconventionnel leur expulsion sous astreinte pour occupation sans droit ni titre ainsi que leur condamnation à une indemnité d'occupation, et à la somme de 2680 euros au titre des loyers impayés pour la période de janvier 2021 à juillet 2021 inclus.

L'affaire a été renvoyé au fond en application de l'article 837 du Code de procédure civile.

Par jugement en date du 30 janvier 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :
constaté l'intérêt à agir de Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L]jugé que le congé délivré le 04 octobre 2021 par Monsieur [I] [B] à Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L] n'est pas valabledébouté Monsieur [I] [B] de l'ensemble de ses demandes reconventionnellescondamné Monsieur [I] [B] à effectuer ou faire effectuer les travaux suivants dans le logement sis [Adresse 6] afin de permettre l'étanchéité de la salle de bain et l'intérieur du logement, remédier aux infestations des termites de la porte de la salle de baindébouté Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L] de leur demande d'astreinte et de consignation des loyers à la Caisse des dépôts et de consignationdébouté Monsieur [F] [L] de sa demande de préjudice de jouissancedébouté les parties du plus ample de leurs demandes.
Par un arrêt en date du 22 novembre 2024, la chambre civile de la Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion a confirmé le jugement du 30 janvier 2023 sauf en ce qui concerne l'étendue des travaux à la charge de Monsieur [B], la fixation d'une astreinte, le rejet de la demande de Monsieur [W] [L] aux fins de réparation de son préjudice de jouissance et la charge des dépens, condamnant le bailleur à effectuer dans le délai de 3 mois sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux d'étanchéité de la façade ouest de la construction et des parois de la douche, le remplacement du bâti de la porte de la salle de bains et la remise en état du plan de travail de la cuisine. Le bailleur a été condamné à délivrer dans le délai de 2 mois sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois à Monsieur [W] [L] les quittances détaillant les sommes versées à titre de loyer depuis son entrée dans les lieux. Il a en outre été condamné à lui verser la somme de 1000 euros au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.

En parallèle, le 1er décembre 2023, Monsieur [I] [B] a fait signifier à Monsieur [F] [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et précisant son intention de s'en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 3382,40 euros au titre des loyers impayés au 29 novembre 2023, hors coût de l'acte dans le délai de deux mois.

C'est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, Monsieur [I] [B] a fait assigner Monsieur [W] [L] et Monsieur [F] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :
constater et prononcer la résiliation survenue le 08 février 2024 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 04 avril 2007ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortieordonner l'expulsion de Monsieur [W] [L] et de tout occupant de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publiquejuger par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L421-1 du Code des procédures civiles d'exécutionordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeurassortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des cléscondamner les défendeurs à payer à titre provisionnel au demandeur la somme de 2372,80 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayées avec intérêt légal à compter du 1er décembre 2023condamner les défendeurs à payer solidairement au demandeur une indemnité d'occupation de 66 euros par jour de la résiliation jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résiliécondamner les défendeurs à payer solidairement au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des cléscondamner les défendeurs solidairement au paiement de 2500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 14 octobre 2024 et renvoyée à de multiples reprises.

L'affaire a été retenue à l'audience du 09 mars 2026.

Monsieur [I] [B] assisté de son conseil, a repris oralement les termes de ses dernières écritures par lesquelles il maintient ses demandes initiales, faisant valoir que le commandement de payer du 1er décembre 2023 et son assignation sont réguliers, compte tenu du décompte détaillé versé, de sorte qu'il s'estime fondé à solliciter l'expulsion des locataires ainsi que leur condamnation aux arriérés de loyers et à une indemnité d'occupation.

Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L], représentés par leur conseil s'en sont remis à leurs dernières conclusions par lesquelles ils demandent à la juridiction de céans de :
à titre principal,
dire et juger nuls et de nul effet, le commandement de payer du 1er décembre 2023 et l'assignation du 10 juin 2024 délivrés à la requête de Monsieur [X] défaut,
dire et juger sans objet le commandement de payer du 1er décembre 2023 et l'assignation délivrée le 10 juin 2024 à la requête de Monsieur [B]débouter Monsieur [B] de toutes ses demandess'il y a lieu, voir suspendre les effets de la clause résolutoire et du commandement délivrés aux requis pour les causes sus-énoncées et ordonner au bailleur de satisfaire préalablement à ses obligations de relogement résultat de la loi du 06 juillet 1989 à l'égard de son locatairesdans tous les cas,
ordonner à Monsieur [B] d'avoir à entreprendre les travaux d'isolation thermique de la toiture prescrits par la loi et obligatoires depuis janvier 2024 sur le logement objet du bail d'habitationassortir cette obligation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un certain délai à compter du prononcé de la décisioncondamner Monsieur [B] à leur payer la somme de 1000 euros chacun en réparation du préjudice moral subicondamner Monsieur [B] à leur payer la somme de 800 euros chacun en raison de la procédure abusivecondamner Monsieur [B] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l'instance.
Les défendeurs soulèvent la nullité du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 en ce qu'il ne mentionne pas le montant mensuel du loyer et des charges, de sorte que l'assignation fondée sur ce commandement nul doit être considérée comme nulle. Subsidiairement, ils soulignent que certaines sommes demandées doivent être écartées, ayant déjà été traitées dans le cadre d'une précédente procédure, de sorte qu'il y a autorité de la chose jugée. Ils précisent que le bailleur ne justifient pas des sommes réclamées, qui ont bien été réglées, le loyer ayant été révisé et augmenté de la provision pour la taxe d'ordures ménagères et concluent au débouté du demandeur. A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation du bailleur à entreprendre sous astreinte des travaux d'isolation thermique, outre des dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion par voie dématérialisée le 11 juin 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

L'action est donc recevable.

Sur la nullité du commandement de payer et de l'assignation

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail d’habitation litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. ».
Le commandement délivré au locataire doit lui permettre de vérifier la nature et le bien fondé des sommes réclamées et notamment préciser les dates d'échéances de ces sommes, en distinguant entre loyers et charges locatives. Il est constant qu'un commandement de payer délivré pour une somme erronée et/ou supérieure au montant de la créance réelle du bailleur reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
***
En l'espèce, le commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 vise la somme totale de 3382,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 novembre 2023, correspondant selon le décompte produit à :
la somme de 428 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2021la somme de 43,40 euros correspondant au reliquat du loyer du mois d'avril 2022la somme de 985 euros correspondant au loyer du mois de juillet 2022la somme de 443 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2022la somme de 1009,60 euros correspondant au loyer du mois d'août 2023la somme de 474 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2023.
Si l'acte litigieux se contente de rappeler le loyer initialement prévu par le bail à hauteur de 930 euros, le bail ne précisant aucun montant de provisions sur charges, les défendeurs ne démontrent aucunement subir un grief tiré de l'absence de mention du montant du loyer et des charges, dès lors que le décompte produit précise suffisamment les sommes réclamées par le bailleur et leur permette d'en vérifier le bien fondé.
Il résulte des articles 3 et 4 du bail conclu le 04 avril 2007 que le locataire est bien redevable du loyer principal, outre les taxes et impôts correspondant aux services dont il profite directement tels que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Il n'est pas davantage contesté que le loyer est passé de 985 euros à 1009,60 euros à compter du 1er avril 2023.

Dès lors, il apparait que le commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 n'est affecté d'aucune irrégularité de nature à causer un grief aux défendeurs. Il conviendra, par conséquent, de rejeter l'exception de nullité soulevée par les défendeurs.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Enfin, l'article 1342-10 du code civil précise que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

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En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire de plein droit aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le décompte produit dans le commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 fait apparaître :
un reliquat de loyer d'avril 2022 à hauteur de 43,40 eurosle loyer du mois de juillet 2022 à hauteur de 985 eurosle loyer du mois d'août 2023 à hauteur de 1009,60 eurosles sommes correspondant aux taxes sur les ordures ménagères des années 2021, 2022 et 2023 pour un total de 1345 euros.
Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les sommes réclamées par le demandeur ne sont pas couvertes par l'autorité de la chose jugée, le jugement du 30 janvier 2023 concernant un arriéré locatif pour la période du mois de janvier 2021 à juillet 2021 inclus.

Concernant le reliquat du mois d'avril 2022 correspondant en réalité au reliquat du mois de mars 2022, selon les pièces et décomptes versés aux débats par le demandeur lui-même, les défendeurs ne justifient d'aucun accord avec le bailleur concernant la déduction alléguée de la somme de 43,40 euros du loyer pour le remplacement d'un réducteur de pression, alors qu'il est clairement stipulé dans le bail que les dépenses relatives à l'entretien des locaux loués reviennent au locataire, de sorte que cette somme est effectivement due.

Concernant le loyer du mois de juillet 2022, il apparaît, en revanche, que le demandeur a reçu deux chèques sur cette période :
un chèque n°1800051 de 985 euros, dont l'opération au 30 juin 2022 a été constatée par commissaire de justice sur son relevé de compte du mois de juillet 2022, sans justificatif de rejet pour insuffisance de provisionun chèque n°0760013 de 985 euros rejeté pour insuffisance de provision le 07 juillet 2022 puis crédité le 21 juillet 2022, figurant sur son relevé du mois d'août 2022.Il s'en suit que la créance du bailleur pour le mois de juillet 2022 n'est pas clairement établie, faute de production de ses relevés de comptes.

Concernant le loyer du mois d'août 2023, le demandeur reconnaît avoir obtenu une régularisation le 30 novembre 2022.

Enfin, force est de constater que le bailleur s'abstient de produire aux débats les avis relatifs aux taxes d'ordures ménagères dont il sollicite le remboursement, plaçant la juridiction de céans dans l'impossibilité d'apprécier la prescription alléguée pour l'année 2021 ni de vérifier l'exactitude des montants sollicités pour le surplus, bien que non contestés par les défendeurs.

En tout état de cause, en vertu du principe d'imputation des versements postérieurs sur la dette la plus ancienne, la dette des défendeurs ne pouvait en réalité excéder la somme de 2018,20 euros au jour du commandement de payer ((2373,40 euros correspondant aux sommes dues selon le décompte après déduction du loyer du mois d'août 2023 régularisé le 30 novembre 2023 + 15.956,80 euros correspondant aux loyers d'août 2022 au 30 novembre 2023 = 18330,20) – 16312 euros correspondant aux règlements effectués par les locataires d'août 2022 au 30 novembre 2023), de sorte que les paiements réalisés les 26 décembre 2023 et 30 janvier 2024, soit dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 1er décembre 2023, sont venus apurer ladite dette.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [I] [B] de sa demande principale en constat de résiliation de bail pour acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023, de l'expulsion et de l'indemnité d'occupation.

Sur les demandes reconventionnelles des défendeurs

Sur la demande au titre des travaux d'isolation thermique

Il résulte des dispositions de l'article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent énonce que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

S’agissant du critère de performance énergétique, l’article 3 bis II du décret n° 2202-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret 2023-796 du 18 août 2023 applicable au 1er janvier 2025 indique quen Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte, le niveau de performance minimal prévu au premier aliéna de l'article 6 de loi du 06 juillet 1989 susvisée correspond au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l'habitation:
à compter du 1er janvier 2028 à la classe [Localité 3] compter du 1er janvier 2031 à la classe ECette dernière obligation concerne les nouveaux contrats de location signés depuis le 1er janvier 2025 ainsi que les contrats renouvelés ou tacitement reconduits.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 29 Juin 2026
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***
En l'espèce, les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel la condamnation du bailleur à réaliser sous astreinte des travaux d'isolation thermique sans produire le moindre élément justifiant de la nécessité de tels travaux ni mises en demeures du bailleur aux fins d'obtenir lesdits travaux.

Dès lors, ils ne pourront qu'être déboutés de leur demande.

Sur les demandes en réparation au titre du préjudice moral et pour procédure abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu'en cas de faute. Le simple fait que les demandes d'une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit.

Il revient conformément à l'article 9 du Code de procédure civile à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***

En l'espèce, les défendeurs ne rapportent aucun élément de nature à démontrer une intention malveillante du bailleur, le seul fait de subir une procédure judiciaire ne suffisant pas à caractériser un abus. Il n'est pas davantage démontré que les problèmes de santé de Monsieur [W] [L] sont directement liés à un comportement fautif imputable à Monsieur [I] [B].

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [I] [B], qui succombe, sera tenu aux dépens.

Monsieur [I] [B] sera condamné à verser la somme totale de 1000 euros aux défendeurs au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
DECLARE recevable l'action de Monsieur [I] [B],

REJETTE l'exception de nullité soulevée par Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L] et déclare le commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 régulier,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2007 entre Monsieur [I] [B] et Monsieur [F] [L] concernant le logement sis [Adresse 7] ne sont pas réunies,

DEBOUTE Monsieur [I] [B] de ses demandes tendant à la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion des locataires et à leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023 et d'une indemnité d'occupation,

DEBOUTE Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à verser à Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens de l'instance,

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Wendy THY-TINE, Juge des contentieux de la protection et par la greffière.


LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/02418 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA75N

N° MINUTE : 26 / 00



JUGEMENT

DU 29 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Me Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION


à :


Monsieur [W] [L], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]

Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 4]

Tous deux Rep/assistant : Me Christine LACAILLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



DÉBATS : A l’audience publique du 09 Mars 2026


DÉCISION : Contradictoire


Prononcée par Wendy THY-TINE, juge placée déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon l’ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 30 octobre 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.



CE à Me Guillaume DARRIOUMERLE
 Me Christine LACAILLE
Le
 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 avril 2007, prenant effet le 06 avril 2007, Monsieur [I] [B] représenté par la SARL ARHES IMMOBILIER a donné à bail à Madame [M] [R] [G] et Monsieur [F] [L] un logement sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 930 euros.

Monsieur [W] [L], père de Monsieur [F] [L] s'est porté caution solidaire et s'est installé dans la villa dans le courant de l'année 2010.

Le 18 avril 2016, Madame [M] [R] [G] a notifié au bailleur son préavis.

Par acte d'huissier en date du 04 octobre 2021, Monsieur [I] [B] a fait délivrer au locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux invoquant des manquements répétés à l'obligation de payer les loyers.

Par acte du 24 mai 2022, Messieurs [W] [L] et [F] [L] ont fait assigner Monsieur [I] [B] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins d'obtenir la condamnation du bailleur à réaliser des travaux nécessaires à la conformité du logement sous astreinte, une expertise judiciaire et la consignation des loyers jusqu'à réalisation desdits travaux.

En réplique, le bailleur a conclu au débouté des demandeurs et sollicité à titre reconventionnel leur expulsion sous astreinte pour occupation sans droit ni titre ainsi que leur condamnation à une indemnité d'occupation, et à la somme de 2680 euros au titre des loyers impayés pour la période de janvier 2021 à juillet 2021 inclus.

L'affaire a été renvoyé au fond en application de l'article 837 du Code de procédure civile.

Par jugement en date du 30 janvier 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :
constaté l'intérêt à agir de Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L]jugé que le congé délivré le 04 octobre 2021 par Monsieur [I] [B] à Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L] n'est pas valabledébouté Monsieur [I] [B] de l'ensemble de ses demandes reconventionnellescondamné Monsieur [I] [B] à effectuer ou faire effectuer les travaux suivants dans le logement sis [Adresse 6] afin de permettre l'étanchéité de la salle de bain et l'intérieur du logement, remédier aux infestations des termites de la porte de la salle de baindébouté Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L] de leur demande d'astreinte et de consignation des loyers à la Caisse des dépôts et de consignationdébouté Monsieur [F] [L] de sa demande de préjudice de jouissancedébouté les parties du plus ample de leurs demandes.
Par un arrêt en date du 22 novembre 2024, la chambre civile de la Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion a confirmé le jugement du 30 janvier 2023 sauf en ce qui concerne l'étendue des travaux à la charge de Monsieur [B], la fixation d'une astreinte, le rejet de la demande de Monsieur [W] [L] aux fins de réparation de son préjudice de jouissance et la charge des dépens, condamnant le bailleur à effectuer dans le délai de 3 mois sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux d'étanchéité de la façade ouest de la construction et des parois de la douche, le remplacement du bâti de la porte de la salle de bains et la remise en état du plan de travail de la cuisine. Le bailleur a été condamné à délivrer dans le délai de 2 mois sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois à Monsieur [W] [L] les quittances détaillant les sommes versées à titre de loyer depuis son entrée dans les lieux. Il a en outre été condamné à lui verser la somme de 1000 euros au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.

En parallèle, le 1er décembre 2023, Monsieur [I] [B] a fait signifier à Monsieur [F] [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et précisant son intention de s'en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 3382,40 euros au titre des loyers impayés au 29 novembre 2023, hors coût de l'acte dans le délai de deux mois.

C'est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, Monsieur [I] [B] a fait assigner Monsieur [W] [L] et Monsieur [F] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :
constater et prononcer la résiliation survenue le 08 février 2024 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 04 avril 2007ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortieordonner l'expulsion de Monsieur [W] [L] et de tout occupant de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publiquejuger par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L421-1 du Code des procédures civiles d'exécutionordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeurassortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des cléscondamner les défendeurs à payer à titre provisionnel au demandeur la somme de 2372,80 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayées avec intérêt légal à compter du 1er décembre 2023condamner les défendeurs à payer solidairement au demandeur une indemnité d'occupation de 66 euros par jour de la résiliation jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résiliécondamner les défendeurs à payer solidairement au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des cléscondamner les défendeurs solidairement au paiement de 2500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 14 octobre 2024 et renvoyée à de multiples reprises.

L'affaire a été retenue à l'audience du 09 mars 2026.

Monsieur [I] [B] assisté de son conseil, a repris oralement les termes de ses dernières écritures par lesquelles il maintient ses demandes initiales, faisant valoir que le commandement de payer du 1er décembre 2023 et son assignation sont réguliers, compte tenu du décompte détaillé versé, de sorte qu'il s'estime fondé à solliciter l'expulsion des locataires ainsi que leur condamnation aux arriérés de loyers et à une indemnité d'occupation.

Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L], représentés par leur conseil s'en sont remis à leurs dernières conclusions par lesquelles ils demandent à la juridiction de céans de :
à titre principal,
dire et juger nuls et de nul effet, le commandement de payer du 1er décembre 2023 et l'assignation du 10 juin 2024 délivrés à la requête de Monsieur [X] défaut,
dire et juger sans objet le commandement de payer du 1er décembre 2023 et l'assignation délivrée le 10 juin 2024 à la requête de Monsieur [B]débouter Monsieur [B] de toutes ses demandess'il y a lieu, voir suspendre les effets de la clause résolutoire et du commandement délivrés aux requis pour les causes sus-énoncées et ordonner au bailleur de satisfaire préalablement à ses obligations de relogement résultat de la loi du 06 juillet 1989 à l'égard de son locatairesdans tous les cas,
ordonner à Monsieur [B] d'avoir à entreprendre les travaux d'isolation thermique de la toiture prescrits par la loi et obligatoires depuis janvier 2024 sur le logement objet du bail d'habitationassortir cette obligation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un certain délai à compter du prononcé de la décisioncondamner Monsieur [B] à leur payer la somme de 1000 euros chacun en réparation du préjudice moral subicondamner Monsieur [B] à leur payer la somme de 800 euros chacun en raison de la procédure abusivecondamner Monsieur [B] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l'instance.
Les défendeurs soulèvent la nullité du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 en ce qu'il ne mentionne pas le montant mensuel du loyer et des charges, de sorte que l'assignation fondée sur ce commandement nul doit être considérée comme nulle. Subsidiairement, ils soulignent que certaines sommes demandées doivent être écartées, ayant déjà été traitées dans le cadre d'une précédente procédure, de sorte qu'il y a autorité de la chose jugée. Ils précisent que le bailleur ne justifient pas des sommes réclamées, qui ont bien été réglées, le loyer ayant été révisé et augmenté de la provision pour la taxe d'ordures ménagères et concluent au débouté du demandeur. A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation du bailleur à entreprendre sous astreinte des travaux d'isolation thermique, outre des dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion par voie dématérialisée le 11 juin 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

L'action est donc recevable.

Sur la nullité du commandement de payer et de l'assignation

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail d’habitation litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. ».
Le commandement délivré au locataire doit lui permettre de vérifier la nature et le bien fondé des sommes réclamées et notamment préciser les dates d'échéances de ces sommes, en distinguant entre loyers et charges locatives. Il est constant qu'un commandement de payer délivré pour une somme erronée et/ou supérieure au montant de la créance réelle du bailleur reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
***
En l'espèce, le commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 vise la somme totale de 3382,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 novembre 2023, correspondant selon le décompte produit à :
la somme de 428 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2021la somme de 43,40 euros correspondant au reliquat du loyer du mois d'avril 2022la somme de 985 euros correspondant au loyer du mois de juillet 2022la somme de 443 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2022la somme de 1009,60 euros correspondant au loyer du mois d'août 2023la somme de 474 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2023.
Si l'acte litigieux se contente de rappeler le loyer initialement prévu par le bail à hauteur de 930 euros, le bail ne précisant aucun montant de provisions sur charges, les défendeurs ne démontrent aucunement subir un grief tiré de l'absence de mention du montant du loyer et des charges, dès lors que le décompte produit précise suffisamment les sommes réclamées par le bailleur et leur permette d'en vérifier le bien fondé.
Il résulte des articles 3 et 4 du bail conclu le 04 avril 2007 que le locataire est bien redevable du loyer principal, outre les taxes et impôts correspondant aux services dont il profite directement tels que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Il n'est pas davantage contesté que le loyer est passé de 985 euros à 1009,60 euros à compter du 1er avril 2023.

Dès lors, il apparait que le commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 n'est affecté d'aucune irrégularité de nature à causer un grief aux défendeurs. Il conviendra, par conséquent, de rejeter l'exception de nullité soulevée par les défendeurs.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Enfin, l'article 1342-10 du code civil précise que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

***

En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire de plein droit aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le décompte produit dans le commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 fait apparaître :
un reliquat de loyer d'avril 2022 à hauteur de 43,40 eurosle loyer du mois de juillet 2022 à hauteur de 985 eurosle loyer du mois d'août 2023 à hauteur de 1009,60 eurosles sommes correspondant aux taxes sur les ordures ménagères des années 2021, 2022 et 2023 pour un total de 1345 euros.
Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les sommes réclamées par le demandeur ne sont pas couvertes par l'autorité de la chose jugée, le jugement du 30 janvier 2023 concernant un arriéré locatif pour la période du mois de janvier 2021 à juillet 2021 inclus.

Concernant le reliquat du mois d'avril 2022 correspondant en réalité au reliquat du mois de mars 2022, selon les pièces et décomptes versés aux débats par le demandeur lui-même, les défendeurs ne justifient d'aucun accord avec le bailleur concernant la déduction alléguée de la somme de 43,40 euros du loyer pour le remplacement d'un réducteur de pression, alors qu'il est clairement stipulé dans le bail que les dépenses relatives à l'entretien des locaux loués reviennent au locataire, de sorte que cette somme est effectivement due.

Concernant le loyer du mois de juillet 2022, il apparaît, en revanche, que le demandeur a reçu deux chèques sur cette période :
un chèque n°1800051 de 985 euros, dont l'opération au 30 juin 2022 a été constatée par commissaire de justice sur son relevé de compte du mois de juillet 2022, sans justificatif de rejet pour insuffisance de provisionun chèque n°0760013 de 985 euros rejeté pour insuffisance de provision le 07 juillet 2022 puis crédité le 21 juillet 2022, figurant sur son relevé du mois d'août 2022.Il s'en suit que la créance du bailleur pour le mois de juillet 2022 n'est pas clairement établie, faute de production de ses relevés de comptes.

Concernant le loyer du mois d'août 2023, le demandeur reconnaît avoir obtenu une régularisation le 30 novembre 2022.

Enfin, force est de constater que le bailleur s'abstient de produire aux débats les avis relatifs aux taxes d'ordures ménagères dont il sollicite le remboursement, plaçant la juridiction de céans dans l'impossibilité d'apprécier la prescription alléguée pour l'année 2021 ni de vérifier l'exactitude des montants sollicités pour le surplus, bien que non contestés par les défendeurs.

En tout état de cause, en vertu du principe d'imputation des versements postérieurs sur la dette la plus ancienne, la dette des défendeurs ne pouvait en réalité excéder la somme de 2018,20 euros au jour du commandement de payer ((2373,40 euros correspondant aux sommes dues selon le décompte après déduction du loyer du mois d'août 2023 régularisé le 30 novembre 2023 + 15.956,80 euros correspondant aux loyers d'août 2022 au 30 novembre 2023 = 18330,20) – 16312 euros correspondant aux règlements effectués par les locataires d'août 2022 au 30 novembre 2023), de sorte que les paiements réalisés les 26 décembre 2023 et 30 janvier 2024, soit dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 1er décembre 2023, sont venus apurer ladite dette.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [I] [B] de sa demande principale en constat de résiliation de bail pour acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023, de l'expulsion et de l'indemnité d'occupation.

Sur les demandes reconventionnelles des défendeurs

Sur la demande au titre des travaux d'isolation thermique

Il résulte des dispositions de l'article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent énonce que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

S’agissant du critère de performance énergétique, l’article 3 bis II du décret n° 2202-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret 2023-796 du 18 août 2023 applicable au 1er janvier 2025 indique quen Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte, le niveau de performance minimal prévu au premier aliéna de l'article 6 de loi du 06 juillet 1989 susvisée correspond au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l'habitation:
à compter du 1er janvier 2028 à la classe [Localité 3] compter du 1er janvier 2031 à la classe ECette dernière obligation concerne les nouveaux contrats de location signés depuis le 1er janvier 2025 ainsi que les contrats renouvelés ou tacitement reconduits.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes.

N° RG 24/02418 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA75N - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 29 Juin 2026
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***
En l'espèce, les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel la condamnation du bailleur à réaliser sous astreinte des travaux d'isolation thermique sans produire le moindre élément justifiant de la nécessité de tels travaux ni mises en demeures du bailleur aux fins d'obtenir lesdits travaux.

Dès lors, ils ne pourront qu'être déboutés de leur demande.

Sur les demandes en réparation au titre du préjudice moral et pour procédure abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu'en cas de faute. Le simple fait que les demandes d'une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit.

Il revient conformément à l'article 9 du Code de procédure civile à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***

En l'espèce, les défendeurs ne rapportent aucun élément de nature à démontrer une intention malveillante du bailleur, le seul fait de subir une procédure judiciaire ne suffisant pas à caractériser un abus. Il n'est pas davantage démontré que les problèmes de santé de Monsieur [W] [L] sont directement liés à un comportement fautif imputable à Monsieur [I] [B].

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [I] [B], qui succombe, sera tenu aux dépens.

Monsieur [I] [B] sera condamné à verser la somme totale de 1000 euros aux défendeurs au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
DECLARE recevable l'action de Monsieur [I] [B],

REJETTE l'exception de nullité soulevée par Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L] et déclare le commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 régulier,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2007 entre Monsieur [I] [B] et Monsieur [F] [L] concernant le logement sis [Adresse 7] ne sont pas réunies,

DEBOUTE Monsieur [I] [B] de ses demandes tendant à la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion des locataires et à leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023 et d'une indemnité d'occupation,

DEBOUTE Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à verser à Monsieur [F] [L] et Monsieur [W] [L] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens de l'instance,

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Wendy THY-TINE, Juge des contentieux de la protection et par la greffière.


LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720, code de procedure civile 837, code des procedures civiles d'execution L421-1, code de la construction et de l'habitation R111-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T16:51:28.271Z.