Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 5 août 2026, n° 25/11623

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte du 27 janvier 2009 à effet du 7 mars 2009 renouvelé à compter du 30 septembre 2019 lors de la vente du bien, la SCPI LOGIPIERRE, aux droits de laquelle vient la SNC [H] 2019 a donné à bail à M. [J] [A] et Mme [U] [A] pour une durée de six ans un appartement à usage d'habitation situé dans un immeuble au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 3700 €.

La SNC [H] 2019 a délivré un congé pour vente avec offre à M. [J] [A] et Mme [U] [A] par acte de commissaire de justice du 21 février 2024 à effet du 29 septembre 2025, auquel M. [J] [A] et Mme [U] [A] n’ont pas donné suite et se sont maintenus dans les lieux. 
Par différents courriers et mails, M. [J] [A] et Mme [U] [A] ont demandé à recevoir des offres de relogement du fait de leur âge et des ressources de leur foyer. Le gestionnaire ne s’est jamais exécuté.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, La SNC [H] 2019 a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS M. [J] [A] et Mme [U] [A].
Dans ses conclusions en réponse, elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire , de:
- débouter les défendeurs de leurs demandes, 
- valider le congé pour vente du 21 février 2025 et constater la résiliation du bail au 29 septembre 2025,
- constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [J] [A] et Mme [U] [A] depuis le 29 septembre 2025,
Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, 
- ordonner l’expulsion de M. [J] [A] et Mme [U] [A], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous astreinte de 100 € par jour de retard, ainsi que la séquestration des meubles au frais et risques des défendeurs,
- fixer l’indemnité d’occupation, en cas de validation du congé, au double du montant du loyer et subsidiairement à la somme de 4850 € (loyer de référence majoré) + les charges, ou en cas de résiliation judiciaire, au double du montant du loyer et subsidiairement à la somme de 4850 € (loyer de référence majoré) + les charges, et condamner M. [J] [A] et Mme [U] [A] à son paiement jusqu’à la libération des lieux, 
-condamner M. [J] [A] et Mme [U] [A] au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont les frais de constat du 29/09/2025.

La SNC [H] 2019 relève l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de travaux, ne se rattachant pas aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Elle indique avoir respecté le formalisme et les délais de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, tant pour le congé que pour l’offre de vente ; Elle estime que si l’âge des locataires est avéré, la question de leurs ressources reste sujette à débats, le loyer représentant 97,71 % des revenus déclarés des locataires et M. [A] étant propriétaire de divers biens immobiliers à [Localité 1], capital non pris en compte mais en porte à faux avec les intentions du législateur, qui a agi au bénéfice des personnes modestes.

La SNC [H] 2019 demande subsidiairement la résiliation judiciaire aux torts des locataires pour avoir manqué à leur obligation de verser une caution bancaire, peu important qu’elle ne leur ait pas été réclamée. Elle nie que l’absence de mise en demeure emporterait l’irrecevabilité de la demande.
Elle rappelle qu’aucune réclamation de travaux n’avait été faite par les locataires avant la procédure.
Elle dit non démontrés le dégât des eaux non plus que la contrariété aux règles de décence.

Dans leurs conclusions en défense n°2, M. [J] [A] et Mme [U] [A] demandent de :
- annuler le congé du 21 février 2024 ,
- constater qu’en conséquence, le bail du 27/01/2009 prorogé jusqu’au 29/09/2025 s’est trouvé prorogé à compter du 30/09/2025 pour une nouvelle période de six ans,
-Dire n’ y avoir lue à expulsion,
- la déclarer irrecevable de sa demande de résiliation judiciaire du bail,
- débouter La SNC [H] 2019 de ses demandes,
- condamner La SNC [H] 2019 à payer à M. [J] [A] et Mme [U] [A] la somme de 8200 € en réparation de leurs préjudice moral (2000 €), de jouissance (1200€) et des manquements à la sécurité (5000 €),
- ordonner à la SNC [H] 2019 de procéder aux travaux nécessaires pour remédier à la présence de plomb dans les unités visées au constat de risque d’exposition au plomb du 4 février 2025,
De sécuriser les installations de gaz si nécessaire et au besoin les mettre en conformité pour supprimer l’anomalie, le tout dans un délai de 30 jours à compter de la décision et passé ce délai à défaut sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant six mois,
-Condamner la SNC [H] 2019 à leur payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 outre les entiers dépens.
Subsidiairement,
- Accorder à M. [J] [A] et Mme [U] [A] un délai de 24 mois pour quitter les lieux,
Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au loyer en cours et les charges comme si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la libération des lieux.

M. [J] [A] et Mme [U] [A] relèvent la nullité du congé pour absence d’offre de relogement pendant le préavis, alors qu’au jour de l’échéance du contrat M. [A] était âgé de 66 ans, et que les ressources annuelles de leur foyer fiscal sur les 12 mois précédant le congé s’élèvent à 46.212 €, soit en dessous du plafond de ressources 2024 de 60.921 € pour les quatre personnes composant le foyer. Ils en attestent en produisant leur avis d’imposition et le bilan de la société de M. [A] ainsi que la SCI dont il est associé.
Ils expliquent régler leur loyer grâce à quelques revenus exceptionnels et irréguliers : héritage, vente de biens immobiliers.
Ils font état de l’anxiété et du préjudice moral subi par leurs enfants devant l’huissier, évalué à 2000€.
M. [J] [A] et Mme [U] [A] précisent ne s’être jamais vus demander la caution bancaire stipulée au bail ; cette absence de mise en demeure rendant la demande irrecevable et faisant échec à l’argument du caractère substantiel de cette obligation.
M. [J] [A] explique avoir mis en place la caution au profit de l’ancien bailleur LOGIPIERRE, lequel a été liquidé, alors que la clause ne prévoit pas que la caution bancaire puisse être prolongée en cas de reconduction du bail et que les locataires se sont toujours acquittés de leurs loyers.
Soutenant que leur demande reconventionnelle de travaux est en lien suffisant avec la demande en validation de congé, ils se prévalent du rapport de synthèse du diagnostic plomb, faisant état de la présence de plomb dégradé de classe trois.
Ils signalent l’anomalie A2 de la chaudière à gaz.
Ils disent subir un dégât des eaux sur une descente commune dans leur sanitaire en provenance d’un canalisation commune.
Ils font valoir la scolarité de leurs enfants mineurs pour demeurer dans les lieux 24 mois au besoin.

A l’audience du 27 mai 2026, les parties ont repris les termes de leurs écritures. 
La décision a été mise en délibéré au 5 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation du bail 
Sur le congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 
(…)
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties, à effet du 27 janvier 2009 a été renouvelé jusqu’au 29 septembre 2025. La SNC [H] 2019 a délivré un congé pour vente avec offre à M. [J] [A] et Mme [U] [A] par acte de commissaire de justice du 22 février 2024 à effet du 29 septembre 2025, soit plus de six mois avant la fin du bail, conformément à l’article précité. 

Par LRAR du 18/02/2025, M. [A] a immédiatement manifesté le fait qu’au jour de l’échéance du contrat le 29 septembre 2025, il serait âgé de 66 ans, et que les ressources annuelles de leur foyer fiscal sur les 12 mois précédant le congé (justifiées par courriel du 28/02/2025) s’élevaient, à la date de notification du congé, à un montant de 46.212 €, soit en dessous du plafond de ressources 2024 de 60.921 € pour les quatre personnes composant le foyer.
Ils attestent de cette situation en produisant leur avis d’imposition et le bilan passif de la société de M. [A] ainsi que de la SCI dont il est associé.
Il est de droit positif, bien que contraire à l’objectif du texte, de prendre en compte les ressources effectivement perçues, notamment celles déclarées à l’administration fiscale, mais non le patrimoine, à moins que ce dernier ne génère des revenus alors forcément intégrés aux ressources.
Les locataires répondent donc aux critères pour prétendre à la protection instaurée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Or, il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas reçu d’offre de relogement, condition légale sine qua non de la faculté offerte au bailleur de donner congé, alors même que ce dernier en avait été informé par les défendeurs qui lui avaient transmis, quoique tardivement et sur rappel du bailleur (09 mai 2025), les pièces nécessaires, sans qu’aucune suite à la connaissance du tribunal, n’ait été donnée.
Il convient donc d’annuler le congé et de dire que le bail s’est renouvelé le 29 septembre 2025 jusqu’au 29 septembre 2031.

Sur la demande de résiliation judiciaire

La SNC [H] 2019 demande subsidiairement la résiliation judiciaire, M. [J] [A] ayant selon elle manqué à son obligation de verser une caution bancaire correspondant à douze mois de loyer.

Or, M. [J] [A] explique et justifie avoir en date du 27/01/2009 mis en place cette caution au profit de l’ancien bailleur LOGIPIERRE (« acte de caution solidaire » en annexe du bail + relevé d’opérations sur caution de la banque HSBC en date du 03/04/2017), dont La SNC [H] 2019 tient ses droits par acquisition du 30 septembre 2019.

Même si la clause ne prévoit pas que la caution bancaire puisse être prolongée en cas de reconduction du bail, laquelle ne donne pas lieu à un nouveau bail, il ressort de l’économie affichée par le contrat que cette caution perdure tant que les locataires demeurent dans les lieux, par conséquent tant que leur faillite éventuelle peut risquer de compromettre les intérêts du bailleur. 
Il revenait donc à La SNC [H] 2019 de renouveler cette caution réelle, fruit d’un engagement autonome qui ne se transmet pas avec le bail, auprès de M. [A].
Au demeurant, outre que le bailleur n’a jamais mis en demeure le locataire de constituer sa caution -les conclusions de ce dernier ne valant pas mise en demeure de s’exécuter mais constat de l’inexécution – force est de constater que les conditions de l’article 1224 du code civil ne sont pas réunies, l’inexécution de la clause , au vu de la bonne foi du locataire, qui a constitué caution lors de l’entrée dans les lieux, et de la carence persistante du bailleur, n’étant pas « suffisamment grave » pour justifier une résiliation judiciaire.

La demande de résiliation sera donc rejetée.
M. [J] [A] et Mme [U] [A] ne sont donc pas occupants sans droit mais au contraire titulaires d’un titre d’occupation renouvelé, et leur expulsion ne saurait être réclamée.
Toutes les demandes principales et reconventionnelles liées à l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et les délais pour quitter les lieux seront donc rejetées.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, ainsi que d'entretenir le logement en effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et de lui assurer la jouissance paisible du local loué.
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 , 
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Selon l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022,
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Sur la demande de faire les travaux

M. [J] [A] et Mme [U] [A] produisent le dossier de diagnostic technique à eux transmis par le bailleur le 8 octobre 2025, qui indique :
-Diagnostic gaz n° 1 : anomalie A2. Aucune information n’est donnée sur la nature et le degré de gravité de cette anomalie au regard d’un logement décent et notamment d’une conformité aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement, si bien que ce seul renseignement d’ »anomalie A2 ». ne saurait fonder le locataire à obtenir une injonction, d’ailleurs très trouble, de « sécuriser les installations de gaz si nécessaire, et au besoin les mettre en conformité pour supprimer l’anomalie », qui plus est sous astreinte.
La demande sera donc rejetée.

-Diagnostic plomb : il fait état de deux types de désordres :

« Ce bien comporte des revêtements non dégradés contenant du plomb à une concentration supèrieure ou égale au seuil réglementaire (présence au moins d’une unité de diagnostic de classe 1 ou 2 : le propriétaire doit veiller à l’entretien des revêtements recouvrant les unités de diagnostic des classes 1 et 2, afin d’éviter leur dégradation future.)

Ce bien comporte des revêtements non dégradés contenant du plomb à une concentration supèrieure ou égale au seuil réglementaire (présence au moins d’une unité de diagnostic de classe 3 : « en application de l’article L 1334-9 du code de la santé publique, le propriétaire du bien doit effectuer les travaux appropriés pour supprimer l’exposition au plomb, toute garantissant la sécurité des occupants »

Le manquement de la la SNC [H] 2019 est ici avéré, étant fait état de deux types de manquements face à des désordres de décence d’intensités variables commandant des actions ici de prévention et là de remède.
Il sera donc ordonné à la SNC [H] 2019 de procéder aux travaux nécessaires pour remédier à la présence de plomb tel que préconisé par la fiche de synthèse du rapport 750609649 de diagnostic technique BC2E dans un délai de 30 jours à compter de la décision. 
Il ne convient pas de prononcer une astreinte, n’étant pas rapportés des éléments laissant augurer une mauvaise volonté du bailleur sur ce plan, et n’étant en particulier rapporté aucune vaine demande ou mise en demeure par les locataires de se conformer à la réglementation susdite.

Sur les demandes indemnitaires 

M. [J] [A] et Mme [U] [A] demandent les sommes de :
-2000 € en réparation de leurs préjudice moral 
Les défendeurs font état de l’anxiété et du préjudice moral subi par leurs enfants face à l’intervention du commissaire de justice, évalué à 2000€.
Mais outre que cet évènement n’est objectivé par nulle pièce, la réparation du traumatisme ainsi personnellement subi par les enfants du couple doit être demandé par M. et Mme [A] es qualité de représentants légaux de leurs enfants, et non en leur nom et pour leur compte - n’étant pas rapporté qu’ils ont subi le même choc émotionnel à la vue du commissaire de justice.

La demande sera donc rejetée.

- 1200 € en, réparation du préjudice de jouissance 
M. et Mme [A] n’exposent pas la consistance du préjudice de jouissance, qu’il est impossible d’apprécier et de quantifier - voire d’identifier - en l’absence de données plus précises sur « l’anomalie A2 » et les « unités de diagnostic » de classe 1, 2 et 3 . 
Cette demande est donc prématurée et doit être rejetée.
-5000 € pour les manquements à la sécurité
Outre que cette demande , au titre de la même indécence, revient à indemniser le même préjudice que celui de jouissance, sauf à faire état d’un dommage spécifique, il sera observé pareillement qu’il est impossible d’apprécier et de quantifier l’atteinte portée à la sécurité du logement en l’absence de données plus précises sur « l’anomalie A2 » et les « unités de diagnostic » de classe 1, 2 et 3. 

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

La SNC [H] 2019, partie perdante, supportera la charge des dépens.
La SNC [H] 2019, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [A] la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

Déclare irrégulier le congé pour vendre du 22 février 2024 à effet du 29 septembre 2025 délivré à M. [J] [A] et Mme [U] [A] par La SNC [H] 2019 relativement au bien situé au [Adresse 4],
Constate en conséquence la reconduction automatique du bail au 30 septembre 2025 pour une durée de six ans,

Dispositif

En conséquence,
Déboute la SNC [H] 2019 de l’ensemble de ses demandes,
Ordonne à la SNC [H] 2019 de procéder aux travaux nécessaires pour remédier à la présence de plomb dans le logement litigieux tel que préconisé par la fiche de synthèse du rapport 750609649 de diagnostic technique BC2E et ce, dans un délai de 30 jours à compter de la décision,
Rejette toutes les autres demandes,
Condamne La SNC [H] 2019 à verser à M. [J] [A] et Mme [U] [A] une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne La SNC [H] 2019 aux entiers dépens;
Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection.

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître DE LANGLE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître TOUZET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/11623 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBS5N

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 05 août 2026

DEMANDERESSE
S.N.C. [H] 2019, 
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître DE LANGLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P208


DÉFENDEURS
Madame [U] [X] épouse [A],
Monsieur [J] [A],
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître TOUZET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D961


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection, assisté de Laura JOBERT, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 août 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 05 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11623 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBS5N


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte du 27 janvier 2009 à effet du 7 mars 2009 renouvelé à compter du 30 septembre 2019 lors de la vente du bien, la SCPI LOGIPIERRE, aux droits de laquelle vient la SNC [H] 2019 a donné à bail à M. [J] [A] et Mme [U] [A] pour une durée de six ans un appartement à usage d'habitation situé dans un immeuble au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 3700 €.

La SNC [H] 2019 a délivré un congé pour vente avec offre à M. [J] [A] et Mme [U] [A] par acte de commissaire de justice du 21 février 2024 à effet du 29 septembre 2025, auquel M. [J] [A] et Mme [U] [A] n’ont pas donné suite et se sont maintenus dans les lieux. 
Par différents courriers et mails, M. [J] [A] et Mme [U] [A] ont demandé à recevoir des offres de relogement du fait de leur âge et des ressources de leur foyer. Le gestionnaire ne s’est jamais exécuté.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, La SNC [H] 2019 a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS M. [J] [A] et Mme [U] [A].
Dans ses conclusions en réponse, elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire , de:
- débouter les défendeurs de leurs demandes, 
- valider le congé pour vente du 21 février 2025 et constater la résiliation du bail au 29 septembre 2025,
- constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [J] [A] et Mme [U] [A] depuis le 29 septembre 2025,
Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, 
- ordonner l’expulsion de M. [J] [A] et Mme [U] [A], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous astreinte de 100 € par jour de retard, ainsi que la séquestration des meubles au frais et risques des défendeurs,
- fixer l’indemnité d’occupation, en cas de validation du congé, au double du montant du loyer et subsidiairement à la somme de 4850 € (loyer de référence majoré) + les charges, ou en cas de résiliation judiciaire, au double du montant du loyer et subsidiairement à la somme de 4850 € (loyer de référence majoré) + les charges, et condamner M. [J] [A] et Mme [U] [A] à son paiement jusqu’à la libération des lieux, 
-condamner M. [J] [A] et Mme [U] [A] au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont les frais de constat du 29/09/2025.

La SNC [H] 2019 relève l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de travaux, ne se rattachant pas aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Elle indique avoir respecté le formalisme et les délais de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, tant pour le congé que pour l’offre de vente ; Elle estime que si l’âge des locataires est avéré, la question de leurs ressources reste sujette à débats, le loyer représentant 97,71 % des revenus déclarés des locataires et M. [A] étant propriétaire de divers biens immobiliers à [Localité 1], capital non pris en compte mais en porte à faux avec les intentions du législateur, qui a agi au bénéfice des personnes modestes.

La SNC [H] 2019 demande subsidiairement la résiliation judiciaire aux torts des locataires pour avoir manqué à leur obligation de verser une caution bancaire, peu important qu’elle ne leur ait pas été réclamée. Elle nie que l’absence de mise en demeure emporterait l’irrecevabilité de la demande.
Elle rappelle qu’aucune réclamation de travaux n’avait été faite par les locataires avant la procédure.
Elle dit non démontrés le dégât des eaux non plus que la contrariété aux règles de décence.

Dans leurs conclusions en défense n°2, M. [J] [A] et Mme [U] [A] demandent de :
- annuler le congé du 21 février 2024 ,
- constater qu’en conséquence, le bail du 27/01/2009 prorogé jusqu’au 29/09/2025 s’est trouvé prorogé à compter du 30/09/2025 pour une nouvelle période de six ans,
-Dire n’ y avoir lue à expulsion,
- la déclarer irrecevable de sa demande de résiliation judiciaire du bail,
- débouter La SNC [H] 2019 de ses demandes,
- condamner La SNC [H] 2019 à payer à M. [J] [A] et Mme [U] [A] la somme de 8200 € en réparation de leurs préjudice moral (2000 €), de jouissance (1200€) et des manquements à la sécurité (5000 €),
- ordonner à la SNC [H] 2019 de procéder aux travaux nécessaires pour remédier à la présence de plomb dans les unités visées au constat de risque d’exposition au plomb du 4 février 2025,
De sécuriser les installations de gaz si nécessaire et au besoin les mettre en conformité pour supprimer l’anomalie, le tout dans un délai de 30 jours à compter de la décision et passé ce délai à défaut sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant six mois,
-Condamner la SNC [H] 2019 à leur payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 outre les entiers dépens.
Subsidiairement,
- Accorder à M. [J] [A] et Mme [U] [A] un délai de 24 mois pour quitter les lieux,
Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au loyer en cours et les charges comme si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la libération des lieux.

M. [J] [A] et Mme [U] [A] relèvent la nullité du congé pour absence d’offre de relogement pendant le préavis, alors qu’au jour de l’échéance du contrat M. [A] était âgé de 66 ans, et que les ressources annuelles de leur foyer fiscal sur les 12 mois précédant le congé s’élèvent à 46.212 €, soit en dessous du plafond de ressources 2024 de 60.921 € pour les quatre personnes composant le foyer. Ils en attestent en produisant leur avis d’imposition et le bilan de la société de M. [A] ainsi que la SCI dont il est associé.
Ils expliquent régler leur loyer grâce à quelques revenus exceptionnels et irréguliers : héritage, vente de biens immobiliers.
Ils font état de l’anxiété et du préjudice moral subi par leurs enfants devant l’huissier, évalué à 2000€.
M. [J] [A] et Mme [U] [A] précisent ne s’être jamais vus demander la caution bancaire stipulée au bail ; cette absence de mise en demeure rendant la demande irrecevable et faisant échec à l’argument du caractère substantiel de cette obligation.
M. [J] [A] explique avoir mis en place la caution au profit de l’ancien bailleur LOGIPIERRE, lequel a été liquidé, alors que la clause ne prévoit pas que la caution bancaire puisse être prolongée en cas de reconduction du bail et que les locataires se sont toujours acquittés de leurs loyers.
Soutenant que leur demande reconventionnelle de travaux est en lien suffisant avec la demande en validation de congé, ils se prévalent du rapport de synthèse du diagnostic plomb, faisant état de la présence de plomb dégradé de classe trois.
Ils signalent l’anomalie A2 de la chaudière à gaz.
Ils disent subir un dégât des eaux sur une descente commune dans leur sanitaire en provenance d’un canalisation commune.
Ils font valoir la scolarité de leurs enfants mineurs pour demeurer dans les lieux 24 mois au besoin.

A l’audience du 27 mai 2026, les parties ont repris les termes de leurs écritures. 
La décision a été mise en délibéré au 5 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation du bail 
Sur le congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 
(…)
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties, à effet du 27 janvier 2009 a été renouvelé jusqu’au 29 septembre 2025. La SNC [H] 2019 a délivré un congé pour vente avec offre à M. [J] [A] et Mme [U] [A] par acte de commissaire de justice du 22 février 2024 à effet du 29 septembre 2025, soit plus de six mois avant la fin du bail, conformément à l’article précité. 

Par LRAR du 18/02/2025, M. [A] a immédiatement manifesté le fait qu’au jour de l’échéance du contrat le 29 septembre 2025, il serait âgé de 66 ans, et que les ressources annuelles de leur foyer fiscal sur les 12 mois précédant le congé (justifiées par courriel du 28/02/2025) s’élevaient, à la date de notification du congé, à un montant de 46.212 €, soit en dessous du plafond de ressources 2024 de 60.921 € pour les quatre personnes composant le foyer.
Ils attestent de cette situation en produisant leur avis d’imposition et le bilan passif de la société de M. [A] ainsi que de la SCI dont il est associé.
Il est de droit positif, bien que contraire à l’objectif du texte, de prendre en compte les ressources effectivement perçues, notamment celles déclarées à l’administration fiscale, mais non le patrimoine, à moins que ce dernier ne génère des revenus alors forcément intégrés aux ressources.
Les locataires répondent donc aux critères pour prétendre à la protection instaurée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Or, il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas reçu d’offre de relogement, condition légale sine qua non de la faculté offerte au bailleur de donner congé, alors même que ce dernier en avait été informé par les défendeurs qui lui avaient transmis, quoique tardivement et sur rappel du bailleur (09 mai 2025), les pièces nécessaires, sans qu’aucune suite à la connaissance du tribunal, n’ait été donnée.
Il convient donc d’annuler le congé et de dire que le bail s’est renouvelé le 29 septembre 2025 jusqu’au 29 septembre 2031.

Sur la demande de résiliation judiciaire

La SNC [H] 2019 demande subsidiairement la résiliation judiciaire, M. [J] [A] ayant selon elle manqué à son obligation de verser une caution bancaire correspondant à douze mois de loyer.

Or, M. [J] [A] explique et justifie avoir en date du 27/01/2009 mis en place cette caution au profit de l’ancien bailleur LOGIPIERRE (« acte de caution solidaire » en annexe du bail + relevé d’opérations sur caution de la banque HSBC en date du 03/04/2017), dont La SNC [H] 2019 tient ses droits par acquisition du 30 septembre 2019.

Même si la clause ne prévoit pas que la caution bancaire puisse être prolongée en cas de reconduction du bail, laquelle ne donne pas lieu à un nouveau bail, il ressort de l’économie affichée par le contrat que cette caution perdure tant que les locataires demeurent dans les lieux, par conséquent tant que leur faillite éventuelle peut risquer de compromettre les intérêts du bailleur. 
Il revenait donc à La SNC [H] 2019 de renouveler cette caution réelle, fruit d’un engagement autonome qui ne se transmet pas avec le bail, auprès de M. [A].
Au demeurant, outre que le bailleur n’a jamais mis en demeure le locataire de constituer sa caution -les conclusions de ce dernier ne valant pas mise en demeure de s’exécuter mais constat de l’inexécution – force est de constater que les conditions de l’article 1224 du code civil ne sont pas réunies, l’inexécution de la clause , au vu de la bonne foi du locataire, qui a constitué caution lors de l’entrée dans les lieux, et de la carence persistante du bailleur, n’étant pas « suffisamment grave » pour justifier une résiliation judiciaire.

La demande de résiliation sera donc rejetée.
M. [J] [A] et Mme [U] [A] ne sont donc pas occupants sans droit mais au contraire titulaires d’un titre d’occupation renouvelé, et leur expulsion ne saurait être réclamée.
Toutes les demandes principales et reconventionnelles liées à l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et les délais pour quitter les lieux seront donc rejetées.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, ainsi que d'entretenir le logement en effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et de lui assurer la jouissance paisible du local loué.
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 , 
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Selon l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022,
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Sur la demande de faire les travaux

M. [J] [A] et Mme [U] [A] produisent le dossier de diagnostic technique à eux transmis par le bailleur le 8 octobre 2025, qui indique :
-Diagnostic gaz n° 1 : anomalie A2. Aucune information n’est donnée sur la nature et le degré de gravité de cette anomalie au regard d’un logement décent et notamment d’une conformité aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement, si bien que ce seul renseignement d’ »anomalie A2 ». ne saurait fonder le locataire à obtenir une injonction, d’ailleurs très trouble, de « sécuriser les installations de gaz si nécessaire, et au besoin les mettre en conformité pour supprimer l’anomalie », qui plus est sous astreinte.
La demande sera donc rejetée.

-Diagnostic plomb : il fait état de deux types de désordres :

« Ce bien comporte des revêtements non dégradés contenant du plomb à une concentration supèrieure ou égale au seuil réglementaire (présence au moins d’une unité de diagnostic de classe 1 ou 2 : le propriétaire doit veiller à l’entretien des revêtements recouvrant les unités de diagnostic des classes 1 et 2, afin d’éviter leur dégradation future.)

Ce bien comporte des revêtements non dégradés contenant du plomb à une concentration supèrieure ou égale au seuil réglementaire (présence au moins d’une unité de diagnostic de classe 3 : « en application de l’article L 1334-9 du code de la santé publique, le propriétaire du bien doit effectuer les travaux appropriés pour supprimer l’exposition au plomb, toute garantissant la sécurité des occupants »

Le manquement de la la SNC [H] 2019 est ici avéré, étant fait état de deux types de manquements face à des désordres de décence d’intensités variables commandant des actions ici de prévention et là de remède.
Il sera donc ordonné à la SNC [H] 2019 de procéder aux travaux nécessaires pour remédier à la présence de plomb tel que préconisé par la fiche de synthèse du rapport 750609649 de diagnostic technique BC2E dans un délai de 30 jours à compter de la décision. 
Il ne convient pas de prononcer une astreinte, n’étant pas rapportés des éléments laissant augurer une mauvaise volonté du bailleur sur ce plan, et n’étant en particulier rapporté aucune vaine demande ou mise en demeure par les locataires de se conformer à la réglementation susdite.

Sur les demandes indemnitaires 

M. [J] [A] et Mme [U] [A] demandent les sommes de :
-2000 € en réparation de leurs préjudice moral 
Les défendeurs font état de l’anxiété et du préjudice moral subi par leurs enfants face à l’intervention du commissaire de justice, évalué à 2000€.
Mais outre que cet évènement n’est objectivé par nulle pièce, la réparation du traumatisme ainsi personnellement subi par les enfants du couple doit être demandé par M. et Mme [A] es qualité de représentants légaux de leurs enfants, et non en leur nom et pour leur compte - n’étant pas rapporté qu’ils ont subi le même choc émotionnel à la vue du commissaire de justice.

La demande sera donc rejetée.

- 1200 € en, réparation du préjudice de jouissance 
M. et Mme [A] n’exposent pas la consistance du préjudice de jouissance, qu’il est impossible d’apprécier et de quantifier - voire d’identifier - en l’absence de données plus précises sur « l’anomalie A2 » et les « unités de diagnostic » de classe 1, 2 et 3 . 
Cette demande est donc prématurée et doit être rejetée.
-5000 € pour les manquements à la sécurité
Outre que cette demande , au titre de la même indécence, revient à indemniser le même préjudice que celui de jouissance, sauf à faire état d’un dommage spécifique, il sera observé pareillement qu’il est impossible d’apprécier et de quantifier l’atteinte portée à la sécurité du logement en l’absence de données plus précises sur « l’anomalie A2 » et les « unités de diagnostic » de classe 1, 2 et 3. 

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

La SNC [H] 2019, partie perdante, supportera la charge des dépens.
La SNC [H] 2019, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [A] la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

Déclare irrégulier le congé pour vendre du 22 février 2024 à effet du 29 septembre 2025 délivré à M. [J] [A] et Mme [U] [A] par La SNC [H] 2019 relativement au bien situé au [Adresse 4],
Constate en conséquence la reconduction automatique du bail au 30 septembre 2025 pour une durée de six ans,
En conséquence,
Déboute la SNC [H] 2019 de l’ensemble de ses demandes,
Ordonne à la SNC [H] 2019 de procéder aux travaux nécessaires pour remédier à la présence de plomb dans le logement litigieux tel que préconisé par la fiche de synthèse du rapport 750609649 de diagnostic technique BC2E et ce, dans un délai de 30 jours à compter de la décision,
Rejette toutes les autres demandes,
Condamne La SNC [H] 2019 à verser à M. [J] [A] et Mme [U] [A] une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne La SNC [H] 2019 aux entiers dépens;
Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1720, code de la sante publique L1334-9). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 11 décembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 25/05277

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la sante publique L1334-9

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/03740

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1720

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/02418

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1720

• 26 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir · n° 26/04606

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1720

• 29 juin 2022 · Cour d'appel de Lyon · Autre · n° 20/04817

  en commun : code de la sante publique L1334-9

• 17 mai 2023 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 20/06532

  en commun : code de la sante publique L1334-9

• 21 décembre 2023 · Cour d'appel de Rouen · Autre · n° 22/03706

  en commun : code de la sante publique L1334-9

• 31 octobre 2024 · Cour d'appel de Caen · Autre · n° 22/02015

  en commun : code de la sante publique L1334-9

Mise à jour de la source le 2026-08-05T18:26:53.077Z.