notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bergerac, Deuxième chambre JCP, 9 juillet 2026, n° 25/00124

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 mai 2020, madame [J] [Z] épouse [L] a donné à bail à madame [W] [C] épouse [X] et monsieur [R] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 620 euros outre la somme de 25 euros au titre des charges, soit un total de 645 euros.
Suite à un signalement pour une situation de mal logement déposé sur la plate-forme Histologe le 19 octobre 2025, une visite du logement occupé par madame [X] a été effectuée le 7 novembre 2025 par le service communal de prévention et de salubrité et donnant lieu à un rapport.
Par requête déposée le 18 juin 2026, madame [W] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC de demandes tendant à la réalisation de travaux et à l’octroi de dommages et intérêts formées dirigées contre sa bailleresse, madame [J] [L].

***
Appelée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été retenue à l’audience du 21 avril 2026. 
Dans ses dernières conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises oralement, madame [W] [X], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

Condamner madame [J] [Z] épouse [L] à faire réaliser dans le logement donné en location à monsieur [R] [X] et à madame [W] [C] épouse [X] situé à [Localité 2] (Dordogne) [Adresse 3], dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, les travaux suivants de :
Remise en état/changement de la chaudière défectueuse et installation de fumisterieRéfection complète du système des eaux usées et particulièrement de la fosse
septique,Réparation des radiateurs qui particulièrement doivent être munis d'un robinet de régulation,Reprise des fissures en sol, mur et plafond,Ventilation, suppression des moisissures,Reprise de tous les dispositifs électriques défectueux,Réfection des menuiseries des chambres et de la porte du cellier,Pose d'un chapeau de cheminée et de détecteur de fumée,Abattage et d'enlèvement de l'arbre de type conifère à moitié couché sur un autreRemplacement du portail,
Assortir cette obligation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai d'un mois après la signification du jugement à intervenir,
Ordonner la suspension du paiement du loyer et des charges à compter du mois de novembre 2025 jusqu'au jour de la fin de l'exécution des travaux justifiée par un procès-verbal de réception,
Condamner madame [J] [Z] épouse [L] à payer à monsieur [R] [X] et à madame [W] [C] épouse [X] la somme de 3600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,
Condamner madame [J] [Z] épouse [L] à payer à monsieur [R] [X] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
Débouter madame [J] [Z] épouse [L] de toutes demandes plus amples ou contraires,
Au soutien de ses demandes, madame [X] fait valoir que le logement ne satisfait pas aux exigences de décence prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme en outre que les nombreux désordres affectant le bien sont établis tant par le constat de commissaire de justice que par le rapport établi par la direction départementale des territoires de la Dordogne.
De plus, elle soutient avoir régulièrement alerté la bailleresse de l’ensemble de ces difficultés sans que celle-ci ne procède aux travaux nécessaires, malgré les injonctions des autorités administratives et les mises en demeure qui lui ont été adressées.
Enfin, elle estime que la persistance de ces désordres a causé à elle est son mari un important trouble de jouissance.

Dans ses dernières conclusions régulièrement visées par le greffe et développées oralement, Madame [J] [L] représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal : 

Débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme injustifiées et mal fondées ;
A titre subsidiaire,

Constater qu'il n'y a pas lieu d'assortir l'éventuelle condamnation de madame [L] à exécuter des travaux d'une astreinte, dès lors qu'elle justifie de démarches actives tant pour le financement desdits travaux que pour la recherche d'entreprises susceptibles d'intervenir dans des délais compatibles avec les contraintes actuelles du secteur du bâtiment ;
En conséquence, DEBOUTER les époux [X] de leur demande d'astreinte ;
A titre infiniment Subsidiaire,

Constater que si une astreinte devait néanmoins être prononcée, celle-ci ne pourrait prendre effet qu'à l'issue d'un délai de grâce suffisant, laissé à Mme [L] pour organiser le financement et la réalisation des travaux, délai qui ne saurait être inférieur à 6 mois à compter de la signification du jugement.
En conséquence, constater que Madame [L] a satisfait à son obligation de délivrance des quittances de loyer ;
Condamner solidairement Madame et Monsieur [X] à verser à madame [L] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement Madame et Monsieur [X] aux entiers dépens.

En défense, madame [L] conteste tout manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent, soutenant avoir toujours fait preuve de diligence en entreprenant les démarches.
Par ailleurs, elle fait valoir que le rapport de la direction départementale des territoires de la Dordogne ne lie pas le juge et que plusieurs désordres invoqués sont imputables à un défaut d’entretien ou à des dégradations causées par les locataires. 
De plus, elle affirme que les préjudices allégués par madame [X] au soutien de ses demandes indemnitaires ne sont pas établis.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, prorogé au 9 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de réalisation de travaux : Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Par ailleurs, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la signature du bail dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version en vigueur lors de la signature du bail disposent qu'un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. 
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
L'article 3 dudit décret précise que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
En l’espèce, madame [W] [X] sollicite la réalisation de travaux de mise en conformité du logement, affirmant que le logement ne satisfait pas aux exigences de décence prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. 
Elle soutient que de nombreux désordres affectant le bien sont établis tant par le constat de commissaire de justice que par le rapport établi par la direction départementale des territoires qu’elle produit aux débats. 
En réponse, madame [L] conteste tout manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et soutient en outre que plusieurs désordres seraient imputables à un défaut d’entretien des locataires.
Il convient d’examiner successivement chacun des désordres invoqués par les parties.



S’agissant de la chaudière : 
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2025 par Me [T] [Y], commissaire de justice associé à [Localité 3] (24) que la chaudière présente « un état de corrosion avancé et que son thermostat ne réagit pas lors de la mise en fonctionnement ». 
Par ailleurs, le rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne mentionne l’existence d’une « installation de chauffage défectueuse, la chaudière fait l’objet de prescriptions pour son utilisation », ayant donné lieu, à la suite de ce rapport, à une mise en demeure adressée par l’ARS d’exécuter les travaux prescrits.
Le rapport d’intervention sur la chaudière établie le 15 juillet 2025 par l’entreprise ASSISTANCE CHAUFFAGE préconisait ainsi de ne plus utiliser l’installation tant que le joint d’étanchéité de la porte n’aurait pas été remplacé et indiquait que la « régulation ne fonctionne pas ».
Si la bailleresse justifie d’avoir fait procéder au remplacement du joint d’étanchéité de la chaudière, il n’est toutefois pas établi qu’elle ait été remédié au dysfonctionnement affectant le système de régulation de la chaudière.
La bailleresse ne conteste d’ailleurs pas l’existence de cette difficulté, indiquant elle-même, dans son courrier du 26 octobre 2024, que le programmateur électronique est défaillant, que cette pièce est désormais introuvable sur le marché et ne peut être remplacée. 
En revanche, elle affirme que les locataires auraient eu connaissance du désordre affectant la chaudière lors de la prise à bail du logement. 
Or la bailleresse ne verse aux débats aucun élément venant corroborer cette thèse, l’état des lieux ne mentionnant aucune difficulté concernant la chaudière et les époux ayant à plusieurs reprises alertés la bailleresse sur les désordres invoqués durant l’exécution du bail.
Il s’ensuit que la chaudière équipant le logement donné à bail aux époux [X] demeure défectueuse et il convient en conséquence d’ordonner à la bailleresse de réaliser les travaux nécessaires afin de rétablir le fonctionnement normal du système de régulation du chauffage ou, à défaut, de procéder au remplacement de la chaudière si cette réparation s’avère techniquement impossible. 
S’agissant des radiateurs :
Il résulte du procès-verbal de constat du 15 septembre 2025 que le commissaire de justice a relevé que le robinet du radiateur de la deuxième chambre était dépourvu de tête et que les deux têtes retrouvées étaient cassées, tandis que celui de la troisième chambre était muni d’une tête en plastique incomplète et cassée.
Toutefois, l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune anomalie affectant les radiateurs ou leurs dispositifs de réglage. Les demandeurs ne produisent aucun élément permettant d’établir que ces désordres existaient lors de leur entrée dans les lieux ou qu’ils procèdent de la vétusté ou d’un défaut d’entretien imputable à la bailleresse.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner à la bailleresse le remplacement des têtes de robinet des radiateurs.
S’agissant de l’installation électrique : 
Il résulte du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne qu’il a été constaté « des désordres électriques notamment : points de sécurité non respectés comme l’absence d’interrupteur différentiel 30mA au tableau de distribution électrique, la présence de matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension (fils dénudés, douilles de chantier, conduits métalliques), absence de protection mécanique des fils électriques par des conduites »
La bailleresse conteste la valeur probante de ce rapport au motif qu’il ne viserait aucune norme technique précise.
Toutefois, l’absence de référence expresse à des normes techniques n’est pas de nature à affecter le caractère probant des constatations relevées par les services de la direction départementale des territoires, lesquelles ont conduit à la prescription administrative de travaux de mise en conformité.
Madame [L] fait également valoir avoir entrepris les démarches nécessaires en vue de la réalisation des travaux de mise en conformité et soutient que leur exécution aurait été retardée par l’attitude des locataires. 
Si elle produit des échanges avec une entreprise d’électricité ainsi qu’un devis, les pièces versées aux débats ne permettent toutefois pas d’établir que les locataires auraient fait obstacle à la réalisation de travaux.
En tout état de cause, il n’est pas justifié, à la date à laquelle le tribunal statue, que les désordres relevés par les services de la direction départementale des territoires aient été supprimés.
En conséquence, il convient d’ordonner à madame [L] de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation électrique, conformément aux prescriptions résultant du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires.
S’agissant de l’installation de fumisterie :
Il résulte du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne qu’il a été constaté la présence d’une « installation de fumisterie défectueuse et dangereuse, avec un tubage non conforme (non étanche) ». Le rapport précise également page 7 que « le tuyau d’évacuation des fumées est mal raccordé (non étanche) ».
La bailleresse soutient que le chauffagiste intervenu le 15 juillet 2025 n’a relevé aucune anomalie concernant la fumisterie et que seuls des travaux portant sur l’isolant de la porte de la chaudière avaient été préconisés.
Toutefois, cette circonstance n’est pas de nature à remettre en cause les constatations opérées par les services de la direction départementale des territoires, lesquelles sont précises, circonstanciées et ont conduit à la prescription de travaux de mise en conformité. Le seul fait que le chauffagiste n’ait pas identifié une anomalie de fumisterie lors de son intervention ne suffit pas à établir son inexistence.
En conséquence, il convient de lui enjoindre de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation de fumisterie, conformément aux prescriptions résultant du rapport établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne.
S’agissant de la ventilation du logement : 
Aux termes du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne, il a été constaté les éléments suivants : 
« Aucun système de ventilation permanente du logement à la salle de douche/ toilette »,Des infiltrations d’air au niveau des menuiseries des chambres, la porte du cellier est non étanche à l’air / eau » La présence de moisissures notamment localisées à proximité des menuiseries, de traces/tâches d’humidité à la cuisine à la salle de séjour »La bailleresse fait valoir que le logement dispose de fenêtres permettant une aération naturelle et soutient que l’absence de ventilation mécanique ne caractérise pas, à elle seule, un manquement aux exigences d’un logement décent.
Toutefois, si l’absence d’une ventilation mécanique ne suffit pas à caractériser un logement indécent, il ressort des constatations opérées par la direction départementale des territoires que le logement présente également des défauts d’étanchéité affectant les menuiseries des chambres ainsi que de la porte du cellier, sans que la bailleresse ne justifie avoir procédé aux travaux permettant d’y remédier. 
En conséquence, il convient d’’ordonner à madame [L] de réaliser les travaux nécessaires afin d’assurer une ventilation conforme du logement et de remédier aux défauts d’étanchéité affectant les menuiseries des chambres ainsi que la porte du cellier.
S’agissant de l’installation d’assainissement : 
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2025 par Me [T] [Y], commissaire de justice associé à [Localité 3] (24) que celui-ci a constaté que « le couvercle vert, correspondant au débourbeur, ne repose pas droit sur le pourtour de la cuve », que « l’allure générale de cette installation est bancale » et que « les abords de cette trappe sont très largement fissurés ». Après ouverture, il relève en outre que « cette cuve est pleine à ras bord ». Me [Y] indique également que la facture établie le 3 mai 2024 par l’entreprise LISSAGUE mentionne que « la canalisation de la fosse est affaissée », que « les canalisations du bac à graisse vont dans la fosse et la fosse s’est affaissée, à refaire - urgent ».
Ces constatations sont corroborées par le rapport établi le 1er décembre 2025 par la DDT, lequel relève « une installation d’assainissement non conforme », « un tuyau non étanche avant le bac dégraisseur », indique que « le bac dégraisseur semble incliné » que « la protection des couvercles ne semble pas assurée » ainsi que « l’écoulement sur le mur extérieur d’une évacuation (cuisine) ». 
Pour s’opposer à cette demande, la bailleresse soutient que les désordres résulteraient d’un défaut d’entretien du bac à graisse et de la fosse septique imputable aux locataires, la vidange et l’entretien courant de ces équipements relevant de leurs obligations locatives. 
Elle fait également valoir que les locataires seraient intervenus sur le raccordement de l’évier de la cuisine et produit une étude de filière ainsi que plusieurs devis de réhabilitation du système d’assainissement.
Toutefois, si l’entretien courant des installations d’assainissement incombe effectivement au locataire, la bailleresse ne produit aucun élément technique permettant d’établir que les désordres structurels relevés par le commissaire de justice, confirmés par les constatations de la direction départementale des territoires et déjà signalés par l’entreprise LISSAGUE en mai 2024, trouveraient exclusivement leur origine dans un défaut d’entretien imputable aux occupants.
Au demeurant, la production par la bailleresse d’une étude de filière et de devis de réhabilitation démontre elle-même la nécessité d’une remise en conformité de l’installation, sans qu’il soit justifié de la réalisation effective des travaux préconisés.
Il convient, dès lors, d’ordonner à la bailleresse de procéder aux travaux nécessaires à la remise en conformité de l’installation d’assainissement.
S’agissant des fissures :
Il résulte du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires que celui-ci a relevé « la présence de fissures, lézardes sur des murs porteurs, aux planchers de la cuisine et de la salle de séjour » 
La bailleresse conteste ces constatations en soutenant que les fissures seraient anciennes, qu’elles ne présenteraient aucun caractère évolutif et qu’aucun risque pour la solidité de l’immeuble ne serait établi.
Toutefois, ces éléments sont sans incidence sur l’obligation qui lui incombe de délivrer et d’entretenir un logement décent. En effet, le rapport de la direction départementale des territoires relève expressément l’existence de fissures affectant des murs porteurs, constatations qui n’ont été contredites par aucune pièce technique, telle qu’un rapport d’expertise ou un avis d’un professionnel, permettant d’en relativiser la portée.
En outre, la circonstance qu’aucun péril imminent ne soit caractérisé est sans incidence sur la nécessité de remédier aux désordres constatés, lesquels ont conduit les services administratifs à prescrire des travaux.
En conséquence, il convient d’ordonner à madame [L] de procéder aux travaux nécessaires à la reprise des fissures relevées par le rapport établi par la direction départementale des territoires de Dordogne en date du 1er décembre 2026.
S’agissant des détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) :
Il résulte du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires que le logement était dépourvu de détecteur avertisseur autonome de fumée.
Toutefois, l’état des lieux d’entrée, signé par les parties, mentionne la présence d’un détecteur de fumée dans le logement lors de la prise d’effet du bail.
Les demandeurs ne produisent aucun élément permettant d’établir que l’absence constatée par les services de la direction départementale des territoires résulterait d’un manquement imputable à la bailleresse, ni que celle-ci aurait été informée de la disparition ou de la défectuosité de cet équipement et se serait abstenue d’y remédier.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à voir ordonner l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée.
En conséquence, la demande sera rejetée.
S’agissant du chapeau de cheminée : 
Si le rapport de visite de la direction départementale des territoires relève « l’absence de chapeau sur la cheminée », cette seule constatation ne suffit pas à caractériser la nécessité de travaux au regard des obligations mises à la charge de la bailleresse.
Les demandeurs ne produisent aucun élément établissant que cette absence est à l’origine d’un dysfonctionnement de l’installation ou qu’elle contrevient, en l’espèce, aux exigences de décence du logement.
La demande sera en conséquence rejetée.
S’agissant de l’arbre :
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2025 que le commissaire de justice a constaté la présence d’un conifère fortement incliné, présentant une cavité importante au niveau de son tronc, les photographies annexées au constat corroborant ces constatations.
La bailleresse soutient qu’il ne s’agirait que d’un arbuste dont l’entretien incomberait aux locataires et produit plusieurs photographies qu’elle indique avoir été prises en 2023, 2025 et 2026 afin de démontrer que celui-ci serait demeuré sur pied.
Toutefois, les constatations du commissaire de justice permettent d’établir qu’il s’agit d’un arbre, et non d’un simple arbuste. En outre, les photographies produites par la bailleresse ne permettent pas d’identifier avec certitude le végétal concerné, ni de vérifier qu’elles représentent le même emplacement ou qu’elles ont été prises aux dates alléguées. Elles ne sont dès lors pas de nature à remettre utilement en cause les constatations objectives du procès-verbal de constat.
Pour autant, ces seuls éléments ne permettent pas d’établir que l’abattage constitue la seule mesure adaptée. En l’absence d’avis technique établissant que l’arbre présente un risque imminent de chute ou qu’aucune autre intervention ne permettrait d’assurer la sécurité des lieux, il y a lieu de limiter l’injonction sollicitée.
Il sera en conséquence fait droit à la demande en ordonnant à la bailleresse de faire procéder, par une entreprise spécialisée, à l’élagage de cet arbre et, si l’entreprise conclut à son caractère dangereux ou irrécupérable, à son abattage et à son enlèvement.

Sur le délai d’exécution des travaux et l’astreinteLes demandeurs sollicitent qu’un délai de six mois soit imparti à la bailleresse pour procéder à la réalisation des travaux, sous astreinte.
Eu égard à la nature et à l’importance des travaux ordonnés, lesquels nécessitent l’intervention de plusieurs entreprises spécialisées, il apparaît justifié d’accorder à la bailleresse un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour satisfaire aux injonctions prononcées.
Toutefois, compte tenu de l’ancienneté des désordres, dont certains étaient connus de la bailleresse depuis plusieurs années, et de l’absence de réalisation complète des travaux malgré les démarches entreprises, il convient d’assortir ces condamnations d’une astreinte afin d’en garantir l’exécution effective.
Il y a dès lors lieu de dire qu’à défaut pour la bailleresse d’avoir exécuté l’ensemble des travaux ordonnés dans le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, elle sera redevable d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état des locaux.
En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que le logement était affecté de multiples désordres tenant notamment au système de chauffage, à l’installation électrique, à la fumisterie, à l’installation d’assainissement, aux défauts d’étanchéité des menuiseries ainsi qu’à plusieurs désordres structurels, ayant conduit les services de la direction départementale des territoires à prescrire des travaux de mise en conformité.
S’agissant plus particulièrement du système de chauffage, il ressort des pièces produites que les locataires ont alerté la bailleresse sur les dysfonctionnements de la chaudière dès le mois d’octobre 2022. Si celle-ci justifie du remplacement du joint d’étanchéité de la porte de la chaudière en octobre 2025, soit près de trois années après les premiers signalements, elle ne justifie pas avoir entrepris, dans cet intervalle, les diligences nécessaires pour remédier durablement aux dysfonctionnements affectant le système de régulation du chauffage, alors même qu’elle reconnaissait, dans son courrier du 26 octobre 2024, que le programmateur électronique était défaillant.
Plus généralement, si la bailleresse établit avoir entrepris certaines démarches en vue de la réalisation de plusieurs travaux, celles-ci sont demeurées tardives ou incomplètes et n’ont pas permis de mettre un terme aux désordres affectant le logement, lesquels existaient encore lors des constatations du commissaire de justice puis de la direction départementale des territoires.
Ces manquements ont nécessairement entraîné pour les locataires une altération de leurs conditions normales de jouissance du logement pendant une période prolongée.
Il sera toutefois tenu compte, dans l’évaluation de ce préjudice, de ce qu’il n’est pas établi que les locataires aient été totalement privés de chauffage, la chaudière demeurant en mesure d’assurer, au moins partiellement, le chauffage du logement malgré les dysfonctionnements affectant son système de régulation.
Au regard de la nature, de la multiplicité et de la durée des désordres, ainsi que de leur incidence sur les conditions d’occupation du logement, il sera fait une juste appréciation du préjudice de jouissance subi par les locataires en condamnant la bailleresse à leur verser la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de suspension de l’obligation de payer les loyers et les charges :Madame [X] sollicite la suspension de son obligation de payer les loyers et les charges jusqu’à l’exécution des travaux ordonnés.
Toutefois, si les développements qui précèdent caractérisent plusieurs manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’entretien du logement, ceux-ci donnent lieu à sa condamnation à réaliser les travaux nécessaires ainsi qu’à réparer le préjudice de jouissance subi par les locataires.
En revanche, il ressort de l’audience et des éléments versés aux débats que ces désordres n’ont pas eu pour effet de priver les locataires de la jouissance du logement ou de rendre celui-ci inhabitable. En particulier, il n’est pas établi qu’ils aient été totalement privés de chauffage ou dans l’impossibilité d’occuper les lieux.
Dans ces conditions, les circonstances de l’espèce ne justifient pas de suspendre l’exécution de leur obligation de payer les loyers et les charges.
La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [X], les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner madame [L], à lui verser une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [J] [L], qui succombe, supportera les dépens. 
L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOINT à madame [J] [Z] épouse [L] de procéder, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, aux travaux suivants :
Réaliser les travaux nécessaires afin de rétablir le fonctionnement normal de l’installation de chauffage, comprenant la remise en état du système de régulation de la chaudière ou, si cette réparation s’avère techniquement impossible, le remplacement des équipements nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de cette installation, ou au remplacement de la chaudière ;Procéder aux travaux de mise en sécurité et de mise en conformité de l’installation électrique conformément aux prescriptions figurant dans le rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires ;Procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation de fumisterie et à la remise en état du conduit d’évacuation des fumées ;Procéder aux travaux nécessaires afin de remédier aux infiltrations d’air affectant les menuiseries des chambres ainsi qu’au défaut d’étanchéité de la porte du cellier ;Procéder aux travaux nécessaires à la remise en conformité de l’installation d’assainissement ;Procéder aux travaux nécessaires à la reprise des fissures affectant les murs porteurs et les planchers ainsi qu’à la sécurisation du muret situé à proximité de la chaudière ;Procéder, par une entreprise spécialisée, à la mise en sécurité du conifère situé sur la parcelle louée, par son élagage ou, si cette mesure s’avère nécessaire, par son abattage et son enlèvement ;
DIT qu’à défaut d’exécution de l’ensemble de ces travaux dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, madame [J] [Z] épouse [L] sera redevable d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois ;
CONDAMNE madame [J] [Z] épouse [L] à payer à madame [W] [C] épouse [X] la somme de 1200 euros (mille-deux-cent euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE madame [W] [C] épouse [X] de sa demande tendant au remplacement des têtes thermostatiques des radiateurs ;
DEBOUTE madame [W] [C] épouse [X] de sa demande tendant à l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée ;
DEBOUTE madame [W] [C] épouse [X] de sa demande de suspension de son obligation de payer les loyers et les charges ;
CONDAMNE madame [J] [Z] épouse [L] à payer à madame [W] [C] épouse la somme de 1000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE madame [J] [Z] épouse [L] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et prononcé par mise à disposition au greffe,les jours, mois et an susdits,la présente décision étant signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



DOSSIER N° : N° RG 25/00124 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C47W
CODE NAC : 5AZ


JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026, après prorogation du 21 mai 2026

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l'audience publique du 21 avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;


DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part, 


DEMANDERESSE :

Madame [W] [C] épouse [X], née le 11juin 1963 à [Localité 1] architecte d’intérieur, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Frédéric CHASTRES, avocat au barreau de BERGERAC



ET 

D’autre part,

DÉFENDERESSE :


Madame [J] [H] [Z] épouse [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie GIRAUDIER de la SELARL JURIS AQUITAINE, avocat au barreau de BERGERAC

 










EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 mai 2020, madame [J] [Z] épouse [L] a donné à bail à madame [W] [C] épouse [X] et monsieur [R] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 620 euros outre la somme de 25 euros au titre des charges, soit un total de 645 euros.
Suite à un signalement pour une situation de mal logement déposé sur la plate-forme Histologe le 19 octobre 2025, une visite du logement occupé par madame [X] a été effectuée le 7 novembre 2025 par le service communal de prévention et de salubrité et donnant lieu à un rapport.
Par requête déposée le 18 juin 2026, madame [W] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC de demandes tendant à la réalisation de travaux et à l’octroi de dommages et intérêts formées dirigées contre sa bailleresse, madame [J] [L].

***
Appelée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été retenue à l’audience du 21 avril 2026. 
Dans ses dernières conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises oralement, madame [W] [X], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

Condamner madame [J] [Z] épouse [L] à faire réaliser dans le logement donné en location à monsieur [R] [X] et à madame [W] [C] épouse [X] situé à [Localité 2] (Dordogne) [Adresse 3], dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, les travaux suivants de :
Remise en état/changement de la chaudière défectueuse et installation de fumisterieRéfection complète du système des eaux usées et particulièrement de la fosse
septique,Réparation des radiateurs qui particulièrement doivent être munis d'un robinet de régulation,Reprise des fissures en sol, mur et plafond,Ventilation, suppression des moisissures,Reprise de tous les dispositifs électriques défectueux,Réfection des menuiseries des chambres et de la porte du cellier,Pose d'un chapeau de cheminée et de détecteur de fumée,Abattage et d'enlèvement de l'arbre de type conifère à moitié couché sur un autreRemplacement du portail,
Assortir cette obligation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai d'un mois après la signification du jugement à intervenir,
Ordonner la suspension du paiement du loyer et des charges à compter du mois de novembre 2025 jusqu'au jour de la fin de l'exécution des travaux justifiée par un procès-verbal de réception,
Condamner madame [J] [Z] épouse [L] à payer à monsieur [R] [X] et à madame [W] [C] épouse [X] la somme de 3600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,
Condamner madame [J] [Z] épouse [L] à payer à monsieur [R] [X] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
Débouter madame [J] [Z] épouse [L] de toutes demandes plus amples ou contraires,
Au soutien de ses demandes, madame [X] fait valoir que le logement ne satisfait pas aux exigences de décence prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme en outre que les nombreux désordres affectant le bien sont établis tant par le constat de commissaire de justice que par le rapport établi par la direction départementale des territoires de la Dordogne.
De plus, elle soutient avoir régulièrement alerté la bailleresse de l’ensemble de ces difficultés sans que celle-ci ne procède aux travaux nécessaires, malgré les injonctions des autorités administratives et les mises en demeure qui lui ont été adressées.
Enfin, elle estime que la persistance de ces désordres a causé à elle est son mari un important trouble de jouissance.

Dans ses dernières conclusions régulièrement visées par le greffe et développées oralement, Madame [J] [L] représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal : 

Débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme injustifiées et mal fondées ;
A titre subsidiaire,

Constater qu'il n'y a pas lieu d'assortir l'éventuelle condamnation de madame [L] à exécuter des travaux d'une astreinte, dès lors qu'elle justifie de démarches actives tant pour le financement desdits travaux que pour la recherche d'entreprises susceptibles d'intervenir dans des délais compatibles avec les contraintes actuelles du secteur du bâtiment ;
En conséquence, DEBOUTER les époux [X] de leur demande d'astreinte ;
A titre infiniment Subsidiaire,

Constater que si une astreinte devait néanmoins être prononcée, celle-ci ne pourrait prendre effet qu'à l'issue d'un délai de grâce suffisant, laissé à Mme [L] pour organiser le financement et la réalisation des travaux, délai qui ne saurait être inférieur à 6 mois à compter de la signification du jugement.
En conséquence, constater que Madame [L] a satisfait à son obligation de délivrance des quittances de loyer ;
Condamner solidairement Madame et Monsieur [X] à verser à madame [L] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement Madame et Monsieur [X] aux entiers dépens.

En défense, madame [L] conteste tout manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent, soutenant avoir toujours fait preuve de diligence en entreprenant les démarches.
Par ailleurs, elle fait valoir que le rapport de la direction départementale des territoires de la Dordogne ne lie pas le juge et que plusieurs désordres invoqués sont imputables à un défaut d’entretien ou à des dégradations causées par les locataires. 
De plus, elle affirme que les préjudices allégués par madame [X] au soutien de ses demandes indemnitaires ne sont pas établis.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, prorogé au 9 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de réalisation de travaux : Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Par ailleurs, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la signature du bail dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version en vigueur lors de la signature du bail disposent qu'un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. 
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
L'article 3 dudit décret précise que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
En l’espèce, madame [W] [X] sollicite la réalisation de travaux de mise en conformité du logement, affirmant que le logement ne satisfait pas aux exigences de décence prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. 
Elle soutient que de nombreux désordres affectant le bien sont établis tant par le constat de commissaire de justice que par le rapport établi par la direction départementale des territoires qu’elle produit aux débats. 
En réponse, madame [L] conteste tout manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et soutient en outre que plusieurs désordres seraient imputables à un défaut d’entretien des locataires.
Il convient d’examiner successivement chacun des désordres invoqués par les parties.



S’agissant de la chaudière : 
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2025 par Me [T] [Y], commissaire de justice associé à [Localité 3] (24) que la chaudière présente « un état de corrosion avancé et que son thermostat ne réagit pas lors de la mise en fonctionnement ». 
Par ailleurs, le rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne mentionne l’existence d’une « installation de chauffage défectueuse, la chaudière fait l’objet de prescriptions pour son utilisation », ayant donné lieu, à la suite de ce rapport, à une mise en demeure adressée par l’ARS d’exécuter les travaux prescrits.
Le rapport d’intervention sur la chaudière établie le 15 juillet 2025 par l’entreprise ASSISTANCE CHAUFFAGE préconisait ainsi de ne plus utiliser l’installation tant que le joint d’étanchéité de la porte n’aurait pas été remplacé et indiquait que la « régulation ne fonctionne pas ».
Si la bailleresse justifie d’avoir fait procéder au remplacement du joint d’étanchéité de la chaudière, il n’est toutefois pas établi qu’elle ait été remédié au dysfonctionnement affectant le système de régulation de la chaudière.
La bailleresse ne conteste d’ailleurs pas l’existence de cette difficulté, indiquant elle-même, dans son courrier du 26 octobre 2024, que le programmateur électronique est défaillant, que cette pièce est désormais introuvable sur le marché et ne peut être remplacée. 
En revanche, elle affirme que les locataires auraient eu connaissance du désordre affectant la chaudière lors de la prise à bail du logement. 
Or la bailleresse ne verse aux débats aucun élément venant corroborer cette thèse, l’état des lieux ne mentionnant aucune difficulté concernant la chaudière et les époux ayant à plusieurs reprises alertés la bailleresse sur les désordres invoqués durant l’exécution du bail.
Il s’ensuit que la chaudière équipant le logement donné à bail aux époux [X] demeure défectueuse et il convient en conséquence d’ordonner à la bailleresse de réaliser les travaux nécessaires afin de rétablir le fonctionnement normal du système de régulation du chauffage ou, à défaut, de procéder au remplacement de la chaudière si cette réparation s’avère techniquement impossible. 
S’agissant des radiateurs :
Il résulte du procès-verbal de constat du 15 septembre 2025 que le commissaire de justice a relevé que le robinet du radiateur de la deuxième chambre était dépourvu de tête et que les deux têtes retrouvées étaient cassées, tandis que celui de la troisième chambre était muni d’une tête en plastique incomplète et cassée.
Toutefois, l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune anomalie affectant les radiateurs ou leurs dispositifs de réglage. Les demandeurs ne produisent aucun élément permettant d’établir que ces désordres existaient lors de leur entrée dans les lieux ou qu’ils procèdent de la vétusté ou d’un défaut d’entretien imputable à la bailleresse.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner à la bailleresse le remplacement des têtes de robinet des radiateurs.
S’agissant de l’installation électrique : 
Il résulte du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne qu’il a été constaté « des désordres électriques notamment : points de sécurité non respectés comme l’absence d’interrupteur différentiel 30mA au tableau de distribution électrique, la présence de matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension (fils dénudés, douilles de chantier, conduits métalliques), absence de protection mécanique des fils électriques par des conduites »
La bailleresse conteste la valeur probante de ce rapport au motif qu’il ne viserait aucune norme technique précise.
Toutefois, l’absence de référence expresse à des normes techniques n’est pas de nature à affecter le caractère probant des constatations relevées par les services de la direction départementale des territoires, lesquelles ont conduit à la prescription administrative de travaux de mise en conformité.
Madame [L] fait également valoir avoir entrepris les démarches nécessaires en vue de la réalisation des travaux de mise en conformité et soutient que leur exécution aurait été retardée par l’attitude des locataires. 
Si elle produit des échanges avec une entreprise d’électricité ainsi qu’un devis, les pièces versées aux débats ne permettent toutefois pas d’établir que les locataires auraient fait obstacle à la réalisation de travaux.
En tout état de cause, il n’est pas justifié, à la date à laquelle le tribunal statue, que les désordres relevés par les services de la direction départementale des territoires aient été supprimés.
En conséquence, il convient d’ordonner à madame [L] de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation électrique, conformément aux prescriptions résultant du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires.
S’agissant de l’installation de fumisterie :
Il résulte du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne qu’il a été constaté la présence d’une « installation de fumisterie défectueuse et dangereuse, avec un tubage non conforme (non étanche) ». Le rapport précise également page 7 que « le tuyau d’évacuation des fumées est mal raccordé (non étanche) ».
La bailleresse soutient que le chauffagiste intervenu le 15 juillet 2025 n’a relevé aucune anomalie concernant la fumisterie et que seuls des travaux portant sur l’isolant de la porte de la chaudière avaient été préconisés.
Toutefois, cette circonstance n’est pas de nature à remettre en cause les constatations opérées par les services de la direction départementale des territoires, lesquelles sont précises, circonstanciées et ont conduit à la prescription de travaux de mise en conformité. Le seul fait que le chauffagiste n’ait pas identifié une anomalie de fumisterie lors de son intervention ne suffit pas à établir son inexistence.
En conséquence, il convient de lui enjoindre de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation de fumisterie, conformément aux prescriptions résultant du rapport établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne.
S’agissant de la ventilation du logement : 
Aux termes du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne, il a été constaté les éléments suivants : 
« Aucun système de ventilation permanente du logement à la salle de douche/ toilette »,Des infiltrations d’air au niveau des menuiseries des chambres, la porte du cellier est non étanche à l’air / eau » La présence de moisissures notamment localisées à proximité des menuiseries, de traces/tâches d’humidité à la cuisine à la salle de séjour »La bailleresse fait valoir que le logement dispose de fenêtres permettant une aération naturelle et soutient que l’absence de ventilation mécanique ne caractérise pas, à elle seule, un manquement aux exigences d’un logement décent.
Toutefois, si l’absence d’une ventilation mécanique ne suffit pas à caractériser un logement indécent, il ressort des constatations opérées par la direction départementale des territoires que le logement présente également des défauts d’étanchéité affectant les menuiseries des chambres ainsi que de la porte du cellier, sans que la bailleresse ne justifie avoir procédé aux travaux permettant d’y remédier. 
En conséquence, il convient d’’ordonner à madame [L] de réaliser les travaux nécessaires afin d’assurer une ventilation conforme du logement et de remédier aux défauts d’étanchéité affectant les menuiseries des chambres ainsi que la porte du cellier.
S’agissant de l’installation d’assainissement : 
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2025 par Me [T] [Y], commissaire de justice associé à [Localité 3] (24) que celui-ci a constaté que « le couvercle vert, correspondant au débourbeur, ne repose pas droit sur le pourtour de la cuve », que « l’allure générale de cette installation est bancale » et que « les abords de cette trappe sont très largement fissurés ». Après ouverture, il relève en outre que « cette cuve est pleine à ras bord ». Me [Y] indique également que la facture établie le 3 mai 2024 par l’entreprise LISSAGUE mentionne que « la canalisation de la fosse est affaissée », que « les canalisations du bac à graisse vont dans la fosse et la fosse s’est affaissée, à refaire - urgent ».
Ces constatations sont corroborées par le rapport établi le 1er décembre 2025 par la DDT, lequel relève « une installation d’assainissement non conforme », « un tuyau non étanche avant le bac dégraisseur », indique que « le bac dégraisseur semble incliné » que « la protection des couvercles ne semble pas assurée » ainsi que « l’écoulement sur le mur extérieur d’une évacuation (cuisine) ». 
Pour s’opposer à cette demande, la bailleresse soutient que les désordres résulteraient d’un défaut d’entretien du bac à graisse et de la fosse septique imputable aux locataires, la vidange et l’entretien courant de ces équipements relevant de leurs obligations locatives. 
Elle fait également valoir que les locataires seraient intervenus sur le raccordement de l’évier de la cuisine et produit une étude de filière ainsi que plusieurs devis de réhabilitation du système d’assainissement.
Toutefois, si l’entretien courant des installations d’assainissement incombe effectivement au locataire, la bailleresse ne produit aucun élément technique permettant d’établir que les désordres structurels relevés par le commissaire de justice, confirmés par les constatations de la direction départementale des territoires et déjà signalés par l’entreprise LISSAGUE en mai 2024, trouveraient exclusivement leur origine dans un défaut d’entretien imputable aux occupants.
Au demeurant, la production par la bailleresse d’une étude de filière et de devis de réhabilitation démontre elle-même la nécessité d’une remise en conformité de l’installation, sans qu’il soit justifié de la réalisation effective des travaux préconisés.
Il convient, dès lors, d’ordonner à la bailleresse de procéder aux travaux nécessaires à la remise en conformité de l’installation d’assainissement.
S’agissant des fissures :
Il résulte du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires que celui-ci a relevé « la présence de fissures, lézardes sur des murs porteurs, aux planchers de la cuisine et de la salle de séjour » 
La bailleresse conteste ces constatations en soutenant que les fissures seraient anciennes, qu’elles ne présenteraient aucun caractère évolutif et qu’aucun risque pour la solidité de l’immeuble ne serait établi.
Toutefois, ces éléments sont sans incidence sur l’obligation qui lui incombe de délivrer et d’entretenir un logement décent. En effet, le rapport de la direction départementale des territoires relève expressément l’existence de fissures affectant des murs porteurs, constatations qui n’ont été contredites par aucune pièce technique, telle qu’un rapport d’expertise ou un avis d’un professionnel, permettant d’en relativiser la portée.
En outre, la circonstance qu’aucun péril imminent ne soit caractérisé est sans incidence sur la nécessité de remédier aux désordres constatés, lesquels ont conduit les services administratifs à prescrire des travaux.
En conséquence, il convient d’ordonner à madame [L] de procéder aux travaux nécessaires à la reprise des fissures relevées par le rapport établi par la direction départementale des territoires de Dordogne en date du 1er décembre 2026.
S’agissant des détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) :
Il résulte du rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires que le logement était dépourvu de détecteur avertisseur autonome de fumée.
Toutefois, l’état des lieux d’entrée, signé par les parties, mentionne la présence d’un détecteur de fumée dans le logement lors de la prise d’effet du bail.
Les demandeurs ne produisent aucun élément permettant d’établir que l’absence constatée par les services de la direction départementale des territoires résulterait d’un manquement imputable à la bailleresse, ni que celle-ci aurait été informée de la disparition ou de la défectuosité de cet équipement et se serait abstenue d’y remédier.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à voir ordonner l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée.
En conséquence, la demande sera rejetée.
S’agissant du chapeau de cheminée : 
Si le rapport de visite de la direction départementale des territoires relève « l’absence de chapeau sur la cheminée », cette seule constatation ne suffit pas à caractériser la nécessité de travaux au regard des obligations mises à la charge de la bailleresse.
Les demandeurs ne produisent aucun élément établissant que cette absence est à l’origine d’un dysfonctionnement de l’installation ou qu’elle contrevient, en l’espèce, aux exigences de décence du logement.
La demande sera en conséquence rejetée.
S’agissant de l’arbre :
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2025 que le commissaire de justice a constaté la présence d’un conifère fortement incliné, présentant une cavité importante au niveau de son tronc, les photographies annexées au constat corroborant ces constatations.
La bailleresse soutient qu’il ne s’agirait que d’un arbuste dont l’entretien incomberait aux locataires et produit plusieurs photographies qu’elle indique avoir été prises en 2023, 2025 et 2026 afin de démontrer que celui-ci serait demeuré sur pied.
Toutefois, les constatations du commissaire de justice permettent d’établir qu’il s’agit d’un arbre, et non d’un simple arbuste. En outre, les photographies produites par la bailleresse ne permettent pas d’identifier avec certitude le végétal concerné, ni de vérifier qu’elles représentent le même emplacement ou qu’elles ont été prises aux dates alléguées. Elles ne sont dès lors pas de nature à remettre utilement en cause les constatations objectives du procès-verbal de constat.
Pour autant, ces seuls éléments ne permettent pas d’établir que l’abattage constitue la seule mesure adaptée. En l’absence d’avis technique établissant que l’arbre présente un risque imminent de chute ou qu’aucune autre intervention ne permettrait d’assurer la sécurité des lieux, il y a lieu de limiter l’injonction sollicitée.
Il sera en conséquence fait droit à la demande en ordonnant à la bailleresse de faire procéder, par une entreprise spécialisée, à l’élagage de cet arbre et, si l’entreprise conclut à son caractère dangereux ou irrécupérable, à son abattage et à son enlèvement.

Sur le délai d’exécution des travaux et l’astreinteLes demandeurs sollicitent qu’un délai de six mois soit imparti à la bailleresse pour procéder à la réalisation des travaux, sous astreinte.
Eu égard à la nature et à l’importance des travaux ordonnés, lesquels nécessitent l’intervention de plusieurs entreprises spécialisées, il apparaît justifié d’accorder à la bailleresse un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour satisfaire aux injonctions prononcées.
Toutefois, compte tenu de l’ancienneté des désordres, dont certains étaient connus de la bailleresse depuis plusieurs années, et de l’absence de réalisation complète des travaux malgré les démarches entreprises, il convient d’assortir ces condamnations d’une astreinte afin d’en garantir l’exécution effective.
Il y a dès lors lieu de dire qu’à défaut pour la bailleresse d’avoir exécuté l’ensemble des travaux ordonnés dans le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, elle sera redevable d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état des locaux.
En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que le logement était affecté de multiples désordres tenant notamment au système de chauffage, à l’installation électrique, à la fumisterie, à l’installation d’assainissement, aux défauts d’étanchéité des menuiseries ainsi qu’à plusieurs désordres structurels, ayant conduit les services de la direction départementale des territoires à prescrire des travaux de mise en conformité.
S’agissant plus particulièrement du système de chauffage, il ressort des pièces produites que les locataires ont alerté la bailleresse sur les dysfonctionnements de la chaudière dès le mois d’octobre 2022. Si celle-ci justifie du remplacement du joint d’étanchéité de la porte de la chaudière en octobre 2025, soit près de trois années après les premiers signalements, elle ne justifie pas avoir entrepris, dans cet intervalle, les diligences nécessaires pour remédier durablement aux dysfonctionnements affectant le système de régulation du chauffage, alors même qu’elle reconnaissait, dans son courrier du 26 octobre 2024, que le programmateur électronique était défaillant.
Plus généralement, si la bailleresse établit avoir entrepris certaines démarches en vue de la réalisation de plusieurs travaux, celles-ci sont demeurées tardives ou incomplètes et n’ont pas permis de mettre un terme aux désordres affectant le logement, lesquels existaient encore lors des constatations du commissaire de justice puis de la direction départementale des territoires.
Ces manquements ont nécessairement entraîné pour les locataires une altération de leurs conditions normales de jouissance du logement pendant une période prolongée.
Il sera toutefois tenu compte, dans l’évaluation de ce préjudice, de ce qu’il n’est pas établi que les locataires aient été totalement privés de chauffage, la chaudière demeurant en mesure d’assurer, au moins partiellement, le chauffage du logement malgré les dysfonctionnements affectant son système de régulation.
Au regard de la nature, de la multiplicité et de la durée des désordres, ainsi que de leur incidence sur les conditions d’occupation du logement, il sera fait une juste appréciation du préjudice de jouissance subi par les locataires en condamnant la bailleresse à leur verser la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de suspension de l’obligation de payer les loyers et les charges :Madame [X] sollicite la suspension de son obligation de payer les loyers et les charges jusqu’à l’exécution des travaux ordonnés.
Toutefois, si les développements qui précèdent caractérisent plusieurs manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’entretien du logement, ceux-ci donnent lieu à sa condamnation à réaliser les travaux nécessaires ainsi qu’à réparer le préjudice de jouissance subi par les locataires.
En revanche, il ressort de l’audience et des éléments versés aux débats que ces désordres n’ont pas eu pour effet de priver les locataires de la jouissance du logement ou de rendre celui-ci inhabitable. En particulier, il n’est pas établi qu’ils aient été totalement privés de chauffage ou dans l’impossibilité d’occuper les lieux.
Dans ces conditions, les circonstances de l’espèce ne justifient pas de suspendre l’exécution de leur obligation de payer les loyers et les charges.
La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [X], les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner madame [L], à lui verser une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [J] [L], qui succombe, supportera les dépens. 
L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOINT à madame [J] [Z] épouse [L] de procéder, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, aux travaux suivants :
Réaliser les travaux nécessaires afin de rétablir le fonctionnement normal de l’installation de chauffage, comprenant la remise en état du système de régulation de la chaudière ou, si cette réparation s’avère techniquement impossible, le remplacement des équipements nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de cette installation, ou au remplacement de la chaudière ;Procéder aux travaux de mise en sécurité et de mise en conformité de l’installation électrique conformément aux prescriptions figurant dans le rapport de visite établi le 1er décembre 2025 par la direction départementale des territoires ;Procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation de fumisterie et à la remise en état du conduit d’évacuation des fumées ;Procéder aux travaux nécessaires afin de remédier aux infiltrations d’air affectant les menuiseries des chambres ainsi qu’au défaut d’étanchéité de la porte du cellier ;Procéder aux travaux nécessaires à la remise en conformité de l’installation d’assainissement ;Procéder aux travaux nécessaires à la reprise des fissures affectant les murs porteurs et les planchers ainsi qu’à la sécurisation du muret situé à proximité de la chaudière ;Procéder, par une entreprise spécialisée, à la mise en sécurité du conifère situé sur la parcelle louée, par son élagage ou, si cette mesure s’avère nécessaire, par son abattage et son enlèvement ;
DIT qu’à défaut d’exécution de l’ensemble de ces travaux dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, madame [J] [Z] épouse [L] sera redevable d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois ;
CONDAMNE madame [J] [Z] épouse [L] à payer à madame [W] [C] épouse [X] la somme de 1200 euros (mille-deux-cent euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE madame [W] [C] épouse [X] de sa demande tendant au remplacement des têtes thermostatiques des radiateurs ;
DEBOUTE madame [W] [C] épouse [X] de sa demande tendant à l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée ;
DEBOUTE madame [W] [C] épouse [X] de sa demande de suspension de son obligation de payer les loyers et les charges ;
CONDAMNE madame [J] [Z] épouse [L] à payer à madame [W] [C] épouse la somme de 1000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE madame [J] [Z] épouse [L] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et prononcé par mise à disposition au greffe,les jours, mois et an susdits,la présente décision étant signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code de la construction et de l'habitation R111-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-13T19:03:45.565Z.