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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, CIVIL TP SAINT DENIS, 22 juin 2026, n° 25/00960

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 10 août 2023, Monsieur [I] [W] [P], représenté par son mandataire, a donné à bail à Monsieur [E] [J] [D] et Monsieur [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 736 euros, charges comprises.

Le 10 août 2023, Madame [S] [D] s'est portée caution solidaire de Monsieur [E] [J] [D] au titre du dit bail.

Le 5 juillet 2024, Monsieur [N] [L] a donné congé au bailleur.

Les 16 et le 31 mai 2025, le bailleur a adressé à son locataire et à la caution un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 5.113,57 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, délivrés à personne, Monsieur [I] [W] [P] a fait assigner Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] ès qualité, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, son prononcé, pour défaut de paiement répété des loyers et des charges ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [J] [D], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; 
- l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [E] [J] [D] ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [E] [J] [D] et de Madame [S] [D] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 7.216,89 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.311,59 euros ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 
- le débouté des défendeurs de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 8 décembre 2025, a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 18 mai 2026.

Monsieur [I] [W] [P], représenté par [U] AVOCATS, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 9.307,67 euros.

Monsieur [E] [J] [D], représenté par Maître [C] [T], s'oppose à ce que la résiliation du bail soit constatée, compte tenu des manquements du propriétaire à son obligation de délivrer à son locataire un logement en bon état d'usage, et entend voir déclarer nul et de nul effet le congé qui lui a été délivré le 17 février 2026 pour motif sérieux et légitime tiré du manquement au paiement des loyers, ordonner la réduction du loyer à hauteur de 60 euros par mois à compter du 19 août 2023 jusqu'au remplacement de la serrure de la porte d'entrée et la réfection des peintures endommagées suite au passage du cyclone [Q] en janvier 2024 et ordonner la compensation entre les créances respectives des parties. A titre subsidiaire, il se reconnaît débiteur de la somme de 7.216,89 euros et sollicite des délais de paiement sur une période de 36 mois sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai. A titre infiniment subsidiaire, il demande à pouvoir s'acquitter de la somme de 7.216,89 euros en 24 mensualités en application de l'article 1.343-5 du Code civil et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai. 

Madame [S] [D], régulièrement assignée par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025 délivré à personne, n'est ni présente ni représentée à l'audience du 18 mai 2026. 

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l'article 473 du même code prévoit que lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Monsieur [E] [J] [D] a régulièrement comparu à l'audience du 18 mai 2026, représenté par son conseil.

Madame [S] [D], régulièrement assignée à sa personne, n'est ni présente ni représentée à l'audience du 18 mai 2026.

La décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] DE [Localité 2] par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 16 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.


En outre, Monsieur [I] [W] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique réceptionné le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le contrat de bail conclu le 10 août 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et mentionnant un délai de régularisation de la dette de six semaines a été signifié à Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] respectivement les 16 mai et 31 mai 2025, pour la somme en principal de 5.113,57 euros. 

Monsieur [E] [J] [D] estime que Monsieur [I] [W] [P] n'est pas fondé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, compte tenu de ses propres manquements à son obligation de lui délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et ce sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1720 et 1721 du Code civil, qui énoncent les obligations de délivrance, d'entretien et de garantie de jouissance paisible reposant sur le bailleur et de l'article1219 du Code civil qui prévoit que "une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre d'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave". 

Pour être recevable, l'exception d’inexécution suppose que le bien loué soit affecté de désordres si importants qu’il est impossible d’utiliser les lieux conformément à leur destination. 

En l'espèce, Monsieur [E] [J] [D] fait plaider que depuis la prise d'effet du bail, il a eu à subir, de manière continue, des manquements répétés et persistants du bailleur dans l'exécution de ses obligations essentielles. 

Le locataire se plaint notamment : 

- de la défaillance persistante des climatiseurs depuis deux ans, 
- de l'absence de réparation du volet roulant de la chambre n°1,
- du dysfonctionnement du chauffe-eau qui présente un défaut d'étanchéité qui a entraîné une consommation d'eau anormalement élevée et une augmentation substantielle corrélative des factures correspondantes, 
- de la défectuosité persistante de la serrure de la porte d'entrée, qui affecte la sécurité du logement, défaillance qui a favorisé la survenance d'un cambriolage en septembre 2024 et une violation de domicile en mai 2025, 
- des infiltrations consécutives au cyclone [Q] affectant les fenêtres, les baies vitrées et les murs de sa chambre.

Il explique avoir signalé ces désordres au mandataire du bailleur, la société CITYA, par mails, à plusieurs reprises en 2024 et 2025, sans que ces mails ne soient suivis d'effet. 

Il verse aux débats son mail daté du 15 janvier 2024 signalant les dégâts constatés dans le logement après le passage du cyclone [Q]. Dès le 16 janvier 2024, le mandataire annonce le passage d'un artisan. 

Monsieur [E] [J] [H] produit également ses mails datés du 28 mai 2024, du 3 octobre 2024 et du 12 octobre 2024 dans le cadre desquels il évoque les dysfonctionnements des climatiseurs, du volet, du chauffe-eau et à nouveau les dégâts des eaux conséquences du passage du cyclone [Q]. 

La société CITYA répond par mail du 18 octobre 2024 et annonce une intervention sur les climatiseurs et une intervention sur le volet. Le 28 octobre 2024, Monsieur [E] [J] [D] confirme le remplacement de la manivelle et se plaint désormais du dysfonctionnement de la serrure, qu'il dit avoir constaté depuis son entrée dans les lieux et qui est à l'origine à cette date d'un cambriolage. 

Ces échanges de mails confirment que seul le dysfonctionnement du volet roulant a été résolu.

Monsieur [E] [J] [D] relance le mandataire par mail le 21 janvier 2025 et le 4 août 2025.

La société CITYA n'est pas à la cause.

Monsieur [I] [W] [P] est taisant.

Nonobstant ces écrits réitérés, force est de constater que les pièces versées aux débats par le locataire, émanant de sa personne, et non corroborées par des éléments objectifs, seront jugées insuffisantes à caractériser les manquements du bailleur dont il se plaint pour justifier de l'inexécution de son obligation en paiement. 

Le commandement de payer délivré au locataire et à la caution étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 16 juillet 2025, conformément aux dispositions contractuelles, plus favorables aux locataires que la loi.

La clause résolutoire produisant son effet à compter du 16 juillet 2025, le congé délivré par le bailleur le 17 février 2026, alors que le contrat de bail était résolu à cette date, sera considéré comme étant sans effet juridique.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [I] [W] [P] est fondé, et sauf à ce que son montant soit réduit à raison du trouble de jouissance allégué, à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [E] [J] [D] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 16 juillet 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.


IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du même code prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1719 de ce code que le bailleur est notamment obligé de délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. 

Monsieur [I] [W] [P] réclame à l'audience la somme de 9.307,67 euros, décompte en date du 12 mai 2026 à l'appui.

Monsieur [E] [J] [D] fait plaider que depuis la prise d'effet du bail, il a eu à subir, de manière continue, des manquements répétés et persistants du bailleur dans l'exécution de ses obligations essentielles et réclame une réduction de 60 euros par mois à compter du 19 août 2023 et la compensation avec la créance du bailleur dont il ne conteste pas le principe et qu'il chiffre à 7.216,89 euros, sans expliquer plus avant son calcul. 

Le principe du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation n'est pas sérieusement contesté, et en l'absence de preuve suffisante des désordres allégués, il y a lieu de considérer que Monsieur [E] [J] [H] est débiteur de la somme de 9.307,67 euros à la date du 12 mai 2026.

Madame [S] [D], qui ne comparaît pas à l'audience, n’apporte aucun élément de nature à contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] à payer à Monsieur [I] [W] [P] la somme de 9.307,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 12 mai 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 5.113,57 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort des débats et du décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience.

Dans ces circonstances, il y a lieu d'accorder à Monsieur [E] [J] [D], qui justifie de sa situation financière, des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. 

Dans cette hypothèse, Monsieur [I] [W] [P] sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [E] [J] [D] et celui-ci sera condamné, solidairement avec Madame [S] [D] ès qualité, à payer à Monsieur [I] [W] [P] une indemnité d’occupation mensuelle de 783,64 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. Monsieur [I] [W] [P] sera débouté de cette demande.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [W] [P], Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action engagée par Monsieur [I] [W] [P] recevable.

REJETTE l'exception d'inexécution soulevée par Monsieur [E] [J] [H].

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2023 entre Monsieur [I] [W] [P] et Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies au 16 juillet 2025.

DÉCLARE le congé délivré au preneur le 17 février 2026 sans effet juridique compte tenu de la résiliation du contrat de bail à effet au 16 juillet 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] ès qualité à payer à Monsieur [I] [W] [P] la somme de 9.307,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 12 mai 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 5.113,57 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [E] [J] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 265 euros chacune et une 36ème mensualité de 32,67 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE Monsieur [I] [W] [P] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [E] [J] [D] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [E] [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

DÉBOUTE Monsieur [I] [W] [P] de sa demande d'astreinte.

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] ès qualité à payer à Monsieur [I] [W] [P] une indemnité d’occupation mensuelle de 783,64 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] à payer à Monsieur [I] [W] [P] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 25/00960 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKLX

MINUTE N° : 



Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :
- Me Dimitri LAZZAROTTO
- [S] [D]







Copie exécutoire délivrée 

le :

à : Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

--------------------


JUGEMENT
DU 22 JUIN 2026
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [W] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E], [J] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Dimitri LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION 
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C97411-2025-005518 du 07/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1] DE [Localité 2])

Madame [S] [D]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,


DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Mai 2026


DÉCISION :

Réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 10 août 2023, Monsieur [I] [W] [P], représenté par son mandataire, a donné à bail à Monsieur [E] [J] [D] et Monsieur [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 736 euros, charges comprises.

Le 10 août 2023, Madame [S] [D] s'est portée caution solidaire de Monsieur [E] [J] [D] au titre du dit bail.

Le 5 juillet 2024, Monsieur [N] [L] a donné congé au bailleur.

Les 16 et le 31 mai 2025, le bailleur a adressé à son locataire et à la caution un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 5.113,57 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, délivrés à personne, Monsieur [I] [W] [P] a fait assigner Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] ès qualité, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, son prononcé, pour défaut de paiement répété des loyers et des charges ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [J] [D], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; 
- l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [E] [J] [D] ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [E] [J] [D] et de Madame [S] [D] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 7.216,89 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.311,59 euros ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 
- le débouté des défendeurs de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 8 décembre 2025, a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 18 mai 2026.

Monsieur [I] [W] [P], représenté par [U] AVOCATS, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 9.307,67 euros.

Monsieur [E] [J] [D], représenté par Maître [C] [T], s'oppose à ce que la résiliation du bail soit constatée, compte tenu des manquements du propriétaire à son obligation de délivrer à son locataire un logement en bon état d'usage, et entend voir déclarer nul et de nul effet le congé qui lui a été délivré le 17 février 2026 pour motif sérieux et légitime tiré du manquement au paiement des loyers, ordonner la réduction du loyer à hauteur de 60 euros par mois à compter du 19 août 2023 jusqu'au remplacement de la serrure de la porte d'entrée et la réfection des peintures endommagées suite au passage du cyclone [Q] en janvier 2024 et ordonner la compensation entre les créances respectives des parties. A titre subsidiaire, il se reconnaît débiteur de la somme de 7.216,89 euros et sollicite des délais de paiement sur une période de 36 mois sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai. A titre infiniment subsidiaire, il demande à pouvoir s'acquitter de la somme de 7.216,89 euros en 24 mensualités en application de l'article 1.343-5 du Code civil et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai. 

Madame [S] [D], régulièrement assignée par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025 délivré à personne, n'est ni présente ni représentée à l'audience du 18 mai 2026. 

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l'article 473 du même code prévoit que lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Monsieur [E] [J] [D] a régulièrement comparu à l'audience du 18 mai 2026, représenté par son conseil.

Madame [S] [D], régulièrement assignée à sa personne, n'est ni présente ni représentée à l'audience du 18 mai 2026.

La décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] DE [Localité 2] par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 16 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.


En outre, Monsieur [I] [W] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique réceptionné le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le contrat de bail conclu le 10 août 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et mentionnant un délai de régularisation de la dette de six semaines a été signifié à Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] respectivement les 16 mai et 31 mai 2025, pour la somme en principal de 5.113,57 euros. 

Monsieur [E] [J] [D] estime que Monsieur [I] [W] [P] n'est pas fondé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, compte tenu de ses propres manquements à son obligation de lui délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et ce sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1720 et 1721 du Code civil, qui énoncent les obligations de délivrance, d'entretien et de garantie de jouissance paisible reposant sur le bailleur et de l'article1219 du Code civil qui prévoit que "une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre d'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave". 

Pour être recevable, l'exception d’inexécution suppose que le bien loué soit affecté de désordres si importants qu’il est impossible d’utiliser les lieux conformément à leur destination. 

En l'espèce, Monsieur [E] [J] [D] fait plaider que depuis la prise d'effet du bail, il a eu à subir, de manière continue, des manquements répétés et persistants du bailleur dans l'exécution de ses obligations essentielles. 

Le locataire se plaint notamment : 

- de la défaillance persistante des climatiseurs depuis deux ans, 
- de l'absence de réparation du volet roulant de la chambre n°1,
- du dysfonctionnement du chauffe-eau qui présente un défaut d'étanchéité qui a entraîné une consommation d'eau anormalement élevée et une augmentation substantielle corrélative des factures correspondantes, 
- de la défectuosité persistante de la serrure de la porte d'entrée, qui affecte la sécurité du logement, défaillance qui a favorisé la survenance d'un cambriolage en septembre 2024 et une violation de domicile en mai 2025, 
- des infiltrations consécutives au cyclone [Q] affectant les fenêtres, les baies vitrées et les murs de sa chambre.

Il explique avoir signalé ces désordres au mandataire du bailleur, la société CITYA, par mails, à plusieurs reprises en 2024 et 2025, sans que ces mails ne soient suivis d'effet. 

Il verse aux débats son mail daté du 15 janvier 2024 signalant les dégâts constatés dans le logement après le passage du cyclone [Q]. Dès le 16 janvier 2024, le mandataire annonce le passage d'un artisan. 

Monsieur [E] [J] [H] produit également ses mails datés du 28 mai 2024, du 3 octobre 2024 et du 12 octobre 2024 dans le cadre desquels il évoque les dysfonctionnements des climatiseurs, du volet, du chauffe-eau et à nouveau les dégâts des eaux conséquences du passage du cyclone [Q]. 

La société CITYA répond par mail du 18 octobre 2024 et annonce une intervention sur les climatiseurs et une intervention sur le volet. Le 28 octobre 2024, Monsieur [E] [J] [D] confirme le remplacement de la manivelle et se plaint désormais du dysfonctionnement de la serrure, qu'il dit avoir constaté depuis son entrée dans les lieux et qui est à l'origine à cette date d'un cambriolage. 

Ces échanges de mails confirment que seul le dysfonctionnement du volet roulant a été résolu.

Monsieur [E] [J] [D] relance le mandataire par mail le 21 janvier 2025 et le 4 août 2025.

La société CITYA n'est pas à la cause.

Monsieur [I] [W] [P] est taisant.

Nonobstant ces écrits réitérés, force est de constater que les pièces versées aux débats par le locataire, émanant de sa personne, et non corroborées par des éléments objectifs, seront jugées insuffisantes à caractériser les manquements du bailleur dont il se plaint pour justifier de l'inexécution de son obligation en paiement. 

Le commandement de payer délivré au locataire et à la caution étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 16 juillet 2025, conformément aux dispositions contractuelles, plus favorables aux locataires que la loi.

La clause résolutoire produisant son effet à compter du 16 juillet 2025, le congé délivré par le bailleur le 17 février 2026, alors que le contrat de bail était résolu à cette date, sera considéré comme étant sans effet juridique.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [I] [W] [P] est fondé, et sauf à ce que son montant soit réduit à raison du trouble de jouissance allégué, à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [E] [J] [D] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 16 juillet 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.


IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du même code prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1719 de ce code que le bailleur est notamment obligé de délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. 

Monsieur [I] [W] [P] réclame à l'audience la somme de 9.307,67 euros, décompte en date du 12 mai 2026 à l'appui.

Monsieur [E] [J] [D] fait plaider que depuis la prise d'effet du bail, il a eu à subir, de manière continue, des manquements répétés et persistants du bailleur dans l'exécution de ses obligations essentielles et réclame une réduction de 60 euros par mois à compter du 19 août 2023 et la compensation avec la créance du bailleur dont il ne conteste pas le principe et qu'il chiffre à 7.216,89 euros, sans expliquer plus avant son calcul. 

Le principe du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation n'est pas sérieusement contesté, et en l'absence de preuve suffisante des désordres allégués, il y a lieu de considérer que Monsieur [E] [J] [H] est débiteur de la somme de 9.307,67 euros à la date du 12 mai 2026.

Madame [S] [D], qui ne comparaît pas à l'audience, n’apporte aucun élément de nature à contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] à payer à Monsieur [I] [W] [P] la somme de 9.307,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 12 mai 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 5.113,57 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort des débats et du décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience.

Dans ces circonstances, il y a lieu d'accorder à Monsieur [E] [J] [D], qui justifie de sa situation financière, des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. 

Dans cette hypothèse, Monsieur [I] [W] [P] sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [E] [J] [D] et celui-ci sera condamné, solidairement avec Madame [S] [D] ès qualité, à payer à Monsieur [I] [W] [P] une indemnité d’occupation mensuelle de 783,64 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. Monsieur [I] [W] [P] sera débouté de cette demande.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [W] [P], Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action engagée par Monsieur [I] [W] [P] recevable.

REJETTE l'exception d'inexécution soulevée par Monsieur [E] [J] [H].

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2023 entre Monsieur [I] [W] [P] et Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies au 16 juillet 2025.

DÉCLARE le congé délivré au preneur le 17 février 2026 sans effet juridique compte tenu de la résiliation du contrat de bail à effet au 16 juillet 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] ès qualité à payer à Monsieur [I] [W] [P] la somme de 9.307,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 12 mai 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 5.113,57 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [E] [J] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 265 euros chacune et une 36ème mensualité de 32,67 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE Monsieur [I] [W] [P] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [E] [J] [D] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [E] [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

DÉBOUTE Monsieur [I] [W] [P] de sa demande d'astreinte.

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] ès qualité à payer à Monsieur [I] [W] [P] une indemnité d’occupation mensuelle de 783,64 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] à payer à Monsieur [I] [W] [P] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [J] [D] et Madame [S] [D] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T09:14:27.930Z.