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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Metz, Chambre 1 Cabinet 2, 28 mai 2026, n° 24/00177

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Motifs

III EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉ DURE


1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [I] [Y] exerce une activité professionnelle sous l’enseigne « Musique et pianos [I] [Y] ».

Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [K] se sont mariés le 25 avril 1992 sous le régime de la séparation de biens.

Par acte authentique du 12 février 2001, Monsieur [Y] et Madame [K] ont constitué la SCI MACEL, qui a acquis un bien immobilier [Adresse 2], section 6 n°[Cadastre 1].

Par acte du 12 février 2001, une cession de bail commercial portant sur un magasin et un WC situés au rez-de-chaussée de l‘immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] section 6 n°[Cadastre 1] a été effectuée par la société GROUPE ATELIER DU BIJOU au profit de Monsieur [I] [Y]. 

La dissolution du mariage est intervenue par jugement de divorce en date du 04 septembre 2018.


2°) LA PROCÉDURE

Par sommation en date du 03 octobre 2023, Monsieur [Y] a été mis en demeure d’avoir à payer un arriéré de loyer à hauteur de 39 600 euros. 

Par acte délivré le 11 janvier 2024, la SCI MACEL a fait assigner Monsieur [I] [Y], commerçant exerçant sous l’enseigne Musique et pianos [I] [Y], devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de résiliation judiciaire du bail verbal et de la relation locative entre la SCI MACEL et de Monsieur [Y] relativement au local commercial en rez-de-chaussée sis [Adresse 2] et de condamnation au paiement des arriérés de loyer. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026. 1 octobre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2026 à juge unique, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe. 


3°) PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, la SCI MACEL demande au tribunal de :

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail et de la relation locative entre la SCI MACEL et Monsieur [Y] relativement au bien : local commercial en rez-de-chaussée sis [Adresse 2] ;

- Condamner Monsieur [Y] à libérer les lieux susdits corps et biens ainsi que tous occupants de son chef ;

- Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] des locaux, ensemble tous occupants et son mobilier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du second mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

- Autoriser pour ce faire l’assistance voire le concours de la force publique ;

- Condamner M. [Y] au paiement de :
- la somme de 39 600 euros au titre des arriérés de loyer ;
- la somme de 660 euros mensuel au titre des loyers jusqu’au prononcé de la résiliation ;

- Fixer l’indemnité d’occupation par suite de la résolution judiciaire exécutoire à la somme de 660 euros par mois jusqu’à complète évacuation des lieux et condamner Monsieur [Y] à la lui payer ;

- Condamner Monsieur [Y] aux dépens ;

- Condamner Monsieur [Y] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Constater le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir. 

Au soutien de sa demande en résiliation du bail, la SCI MACEL soutient, sur le fondement des articles 1315 ancien du code civil, 1253, 1221, 122, 1226, 1709 et suivants, 1716, 1728, 1728-2 du code civil, et des articles L145-1 et suivants du code de commerce, que Monsieur [Y] est en retard de paiement des loyers et charges, sauf à établir une libération de sa dette dont il doit apporter la preuve. Elle soutient que le bail commercial transmis et non éteint est parfaitement valide, s’agissant d’un contrat consensuel devant porter sur un local objet de l’accord et un loyer en contrepartie de la jouissance qui en est conférée. Elle soutient que c’est en vain que Monsieur [Y] tente de disqualifier la relation de bail commercial, car la relation locative résulte de la combinaison des actes de constitution de la SCI MACEL et de son acquisition de l’immeuble dont la partie commerciale était louée par les consorts [A] avec bénéfice d’une cession de bail entre l’ancien locataire et Monsieur [Y], et car Monsieur [Y] ne conteste pas l’occupation des locaux ni le versement de sommes égales et d’exécution successives le plus souvent libellées « loyer » dans le cadre de ses virements périodiques ou de ses paiements. Elle affirme que c’est de façon non justifiée que Monsieur [Y] évoque des travaux qui, faute d’exécution, n’auraient jamais permis quelque exploitation commerciale dans le local dédié au rez-de-chaussée. Elle soutient que le local est occupé de manière effective par Monsieur [Y], et qu’il y a bien occupation locative sanctionnée par un loyer jadis payé jusqu’en février 2013, date correspondant à l’engagement par Madame [K] de la procédure de divorce. Elle affirme qu’il n’y a pas eu de congé ni aucun acte extinctif de bail, et que Monsieur [Y] a pu reconnaître avoir payé un loyer jusqu’en février 2013. Elle affirme qu’il n’a jamais été question d’autres travaux portant sur le local commercial conditionnant un bail commercial ou du paiement du loyer correspondant en l’état d’une parfaite utilisation effective et prouvée par Monsieur [Y] du local. Elle affirme que Monsieur [Y] ne saurait proclamer qu’il aurait été empêché de développer son activité dans le local litigieux ni qu’a défaut d’occupation effective, il aurait arrêté le paiement locatif en lieu et place de la mise en œuvre d’une quelconque mise en demeure ou d’un congé à terme triennal pour se libérer de son engagement. Elle prétend que Monsieur [Y] n’apporte pas la preuve de faits et actes contredisant la relation de bail commercial.

Concernant les locaux loués, la SCI MACEL affirme qu’il résulte de l’acte d’acquisition qu’est entré dans son patrimoine un immeuble comportant à l’étage des locaux d’habitation et en rez-de-chaussée un local commercial, qu’il résulte de l’extrait KBIS de Monsieur [Y] que son entreprise commerciale est située [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], que le bail s’applique au seul local commercial du rez-de-chaussée, que ce local commercial du [Adresse 2] est donc bien un élément du fonds de commerce dee Monsieur [Y] pour en constituer un élément de droit au bail, et qu’ainsi la preuve de la chose louée est apportée positivement. Elle soutient que Monsieur [Y] dispose seul des clés et de tout accès utile à ce local. Concernant le loyer convenu, la SCI MACEL affirme que l’obligation de paiement n’a pas été exécutée depuis avril 2013, avant le divorce des parties, ni reprise depuis la sommation du 03 octobre 2023, que Monsieur [Y] le reconnaît, qu’il n’y a eu ni dispense de paiement ni extinction du contrat, et qu’il continue à occuper les lieux au titre de son activité commerciale de vente d’instruments et matériels de musique. Elle affirme que le bail a été transmis et est en vigueur, et n’encourt aucun grief quant à sa validité dès lors qu’il y a bien eu jouissance du local par Monsieur [Y] du consentement des parties et sanctionné par le paiement du loyer exécuté un temps. Elle affirme que Monsieur [Y] ne peut soutenir qu’il n’y aurait pas de bail en l’état d’exploitation d’un fonds de commerce commun aux deux immeubles des [Adresse 1] et [Adresse 2] et qui y est abrité. Sur la prétendue absence de durée du bail, la SCI MACEL affirme que le bail résulte de l’occupation des locaux au titre de l’exploitation du fonds de commerce de Monsieur [Y], accomplissant les conditions d’application du bail commercial, et de la succession conventionnelle de Monsieur [Y] aux droits locatifs de la société GROUPE ATELIER DU BIJOUTIER, ainsi que du fait qu’un loyer a été convenu et payé. Elle affirme que le statut des baux commerciaux est d’ordre public de sorte que le défaut de convention n’est pas de nature à remettre en cause l’engagement locatif dont il est justifié. Elle affirme que Monsieur [Y] n’est pas fondé à soutenir que faute d’accord sur une durée et en l’état du statut des baux commerciaux, la fixation conventionnelle d’une durée autre que celle des baux dérogatoires et précaires n’est pas une condition de validité du bail en vigueur depuis 2011, et qu’en l’absence de tout acte extinctif, le bail se trouve en l’état de tacite reconduction sans limitation de durée. Elle soutient que les loyers sont ainsi dus en l’absence d’extinction de l’obligation au paiement du loyer ou de la perte de la chose qui continue à être occupée pour l’exploitation du fonds de commerce. Elle affirme que Monsieur [Y] ne prouve pas que le bail et le paiement locatif en découlant auraient été soumis à une condition de réalisation de travaux, et qu’il est mal fondé à soutenir que les loyers versés correspondraient à des couvertures de frais exposés par le bailleur. La SCI MACEL affirme que l’obligation au paiement du loyer est toujours en vigueur et que le défaut de paiement constitue une faute contractuelle qui doit entraîner la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Monsieur [Y] sous astreinte.

Pour s’opposer à la demande à titre subsidiaire de Monsieur [Y], la SCI MACEL soutient, sur le fondement des articles 1719, 1226, 1344 et suivants du code civil, et des articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, que c’est en vain qu’il soutient que le bailleur aurait enfreint son obligation de délivrance. Elle prétend que s’il est admis que les logements à l’étage, non concernés par le bail, sont susceptibles d’être non décents au sens de l’exploitation locative d’habitation, cela n’est pas le cas en ce qui concerne le local commercial, et qu’il n’est pas justifié d’une impossibilité d’utilisation des locaux d’exposition et d’entreposage des instruments, accessoires et partitions, usage d’affectation du local loué et substance de la destination contractuelle. Elle affirme que Monsieur [Y] ne lui a jamais fait grief de quelque manquement à l’obligation de délivrance et qu’il aurait dû le faire valoir. Elle affirme qu’il n’est pas justifié d’une insalubrité ni d’un péril qui autoriseraient l’autorité publique à neutraliser l’accès au commerce. Elle affirme que l’entorse au devoir de délivrance n’est pas valablement prouvée ni dénoncée en ce que l’état du local n’empêche en rien son utilisation ni ne trouble par création d’un préjudice indemnisable l’exploitation commerciale, et que Monsieur [Y] n’est pas fondé à soutenir que le local n’a jamais pu être exploité autrement que pour le stockage temporaire des stocks. Elle affirme que Monsieur [Y] ne démontre pas d’une quelconque impossibilité d’exploitation commerciale passée ou contemporaine, ni ne justifie de son préjudice ou d’éventuelles difficultés d’exploitation. Elle soutient que le coût des grosses réparations n’est pas demandé à Monsieur [Y] mais que leur financement est substantiellement entravé par le défaut de paiement locatif. Elle affirme que l’état ancien de l’ensemble de l’immeuble ne crée aucun trouble d’exploitation et que Monsieur [Y] n’en apporte pas la preuve.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement des loyers, la SCI MACEL soutient que la résiliation pour inexécution devant être prononcée, Monsieur [Y] doit être condamné à l’arriéré locatif énoncé dans la sommation de payer, mais également à toutes les échéances locatives mensuelles jusqu’au prononcé de la résiliation, ainsi qu’à une indemnité d’occupation, Monsieur [Y] étant occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation. Elle soutient que les arguments de Monsieur [Y] pour s’opposer à l’exécution provisoire doivent être écartés dès lors qu’il poursuivrait implicitement la persistance d’un impayé locatif de nature à l’empêcher de faire face à ses obligations légales mais aussi dans le dessein d’une rénovation du bien commercial loué. Elle soutient que l’argumentaire est un embryon de manquement durable de Monsieur [Y], associé de la SCI MACEL, à l’affectio societatis. 


*

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 19 mai 2025, Monsieur [Y] demande au tribunal de :

- Juger que la SCI MACEL n’est pas en mesure d’établir l’existence d’un bail commercial pour le [Adresse 2] et qu’en conséquence aucun loyer ne peut être exigé ;

A titre subsidiaire, si la qualification de bail commercial était retenue ;

- Prendre acte de son acquiescement à la demande de la SCI MACEL visant à prononcer la résiliation du bail verbal ;

- Juger que la résiliation judiciaire du bail le liant à la SCI MACEL sur le local situé [Adresse 2] est aux torts exclusifs de la SCI MACEL, et avec effet rétroactif au 27 février 2013 ;

- A défaut d’effet rétroactif donné au prononcé de la résiliation judiciaire, juger qu’il peut se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution quant au paiement des « loyers », et ce depuis le 27 février 2013, date à laquelle il a été cessé tout paiement ;

- Réduire à zéro les loyers appelés depuis le 27 février 2013, et subsidiairement, suspendre le paiement de tous loyers et charges tant que la SCI MACEL ne justifie pas être en mesure de délivrer un local lui permettant d’y exercer son activité de commerce de détail d’appareils de musiques et pianos ;

En tout état de cause,

- Débouter la SCI MACEL de ses demandes ;

- Condamner la SCI MACEL aux dépens ;

- Condamner la SCI MACEL à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Ecarter l’exécution provisoire.

Pour affirmer que la SCI MACEL n’est pas en mesure d’établir l’existence d’un bail commercial, Monsieur [Y] soutient que la SCI MACEL fait état d’un bail commercial sur les locaux du [Adresse 2] à [Localité 2] alors que cette qualification est remise en question puisque les parties ne s’étant jamais accordées sur la chose, le prix ou la durée d’occupation, éléments pourtant essentiels à la convention. Il affirme que les paiements qu’il a effectués, qui ont pu être qualifiés de loyers, correspondaient en réalité à faire couvrir par lui les frais exposés par la SCI MACEL dans le cadre de son acquisition, et des sommes correspondant à une occupation théorique en attendant les travaux pour une réelle occupation commerciale. Il soutient qu’il était bien prévu qu’un bail puisse être conclu à terme, mais qu’aucun des travaux envisagés pour permettre une bonne exploitation du local n’ont été entrepris par la SCI MACEL, de sorte que ce local n’a jamais permis l’exploitation commerciale pour laquelle il était destiné. Il soutient que son activité ne peut être exercée dans le local du [Adresse 2], quand bien même l’extrait KBIS ferait mention d’un exercice aux [Adresse 1] et [Adresse 2], qu’un tel exercice avait été envisagée seulement à la condition que des travaux soient réalisés par la SCI MACEL, travaux qui n’ont jamais été réalisés, de sorte que la qualification de bail commercial ne peut être retenue. Il prétend avoir arrêté de payer les sommes en février 2013, à défaut d’occupation effective.

A titre subsidiaire, si la qualification de bail commercial était retenue, pour demander la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SCI MACEL, Monsieur [Y] soutient, sur le fondement des articles 1719 et suivants et 1217 et suivants du code civil et R145-35 du code de commerce, que la SCI MACEL a acquis le bien et qu’elle devait procéder à des travaux permettant l’exploitation de son commerce, qu’un rapport d’expertise a démontré l’état de vétusté et d’insalubrité de l’immeuble et notamment du local commercial, outre le danger qu’il représente pour la sécurité des éventuels usagers, qu’il n’a jamais pu exploiter le local autrement que pour le stockage temporaire de certains objets, qui a pris fin au moment de l’arrêt du versement des sommes d’argent, et ce depuis la prise à bail en 2001. Il affirme que le local devait accueillir des instruments de musique mais qu’ils n’ont pu être entreposés dans ce local en raison des risques. Il soutient qu’il serait fondé à solliciter réparation du préjudice moral causé puisqu’il a vu s’anéantir le projet qu’il avait légitimement formé d’y exploiter un commerce. Il soutient que l’état dégradé de l’immeuble et du local est connu depuis plus longtemps que l’expertise par la gérante Madame [K] et qu’il est faux d’affirmer qu’il n’a jamais formulé de griefs. Il soutient que la mise en demeure préalable n’est nécessaire que lorsqu’il est sollicité par le locataire le remboursement des travaux de mise en conformité qu’il a fait réaliser pour le compte du bailleur et ne s’applique donc pas aux demandes de travaux faites par un locataire à son bailleur. Il affirme qu’en ne procédant pas aux travaux nécessaires permettant l’exploitation du local commercial donné à bail, la SCI MACEL a manqué à son obligation de délivrance de sorte que sa responsabilité est engagée et que cela est sanctionné par la résiliation du bail aux torts de la SCI MACEL, avec une date de résiliation au 27 février 2013. Si le tribunal ne retenait pas d’effet rétroactif à la demande de résiliation, il soutient pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution entre février 2013 et la date d’effet de la résiliation retenue par le tribunal car il a été démontré que la SCI MACEL a manqué à son obligation de délivrance, contrepartie fondamentale du règlement des loyers. Il affirme que la possibilité d’exploiter le magasin situé [Adresse 1] ne signifie en rien qu’il est à même d’exploiter le local [Adresse 2]. 

Au soutien de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de droit, Monsieur [Y] affirme, sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civil, que s’il était condamné, il existe des moyens sérieux de réformation de la décision, d’autant plus qu’il se trouve dans une situation financière obérée. Il soutient que la SCI MACEL a fait l’aveu de la nécessité de travaux de rénovation importants. 


IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LA QUALIFICATION DU BAIL

L’article L145-1 du code de commerce dispose que « les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculé au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce ». 

Le preneur à bail commercial doit être notamment un commerçant. 

L’article L145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

En l’espèce, l’immeuble à usage d’habitation et commercial sis à [Adresse 2], section 6 n°[Cadastre 1], a été acquis par la SCI MACEL par acte notarié du 12 février 2001, au profit des époux [A]. 

Le même jour, la société GROUPE ATELIER DU BIJOUTIER, preneur au bail commercial consenti par les époux [A] sur le magasin et le WC au rez-de chaussée de l’immeuble sis à [Adresse 2], cadastré section 6 n°[Cadastre 1], a cédé son bail à Monsieur [Y]. Il est indiqué que le bail, consenti à compter du 1er décembre 1984 pour une durée de 9 ans, est expiré depuis le 30 novembre 1993 et n’a pas été renouvelé au moment de la cession de bail. Il est noté que la cession est consentie et acceptée moyennant le prix de 34 136,39 euros, que le loyer actuel est de 5 000 francs, fixé en 1987 et non révisé depuis. Il est indiqué que Madame [K], agissant en qualité de gérante au nom et pour le compte de la SCI MACEL, a accepté le cessionnaire, soit Monsieur [Y], comme son nouveau locataire. 

Monsieur [Y], qui exerce une activité exploitation personnelle sous l’enseigne « Musique et pianos [I] [Y] », peut être preneur à bail commercial. 

Si le bail n’a jamais été formellement renouvelé, il s’est prolongé tacitement depuis la fin de la première période de 9 ans en 1993, aucun congé n’ayant été délivré. Monsieur [Y], qui a signé la cession de bail commercial, ne peut affirmer pour prétendre qu’il ne s’agit pas d’un bail commercial que les parties ne se sont jamais accordées sur la chose, le prix ou la durée d’occupation. Les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix dans l’acte de cession de bail commercial, et cet acte mentionne que le bail a été consenti pour une durée de 9 ans. Si la prorogation du bail a toujours été tacite, la durée du bail est expressément indiquée dans l’acte de cession. Il est par ailleurs précisé que le cessionnaire s’engage à exécuter aux lieu et place du cédant toutes les clauses, charges et conditions qui lui incombaient aux termes du bail, y compris le paiement du prix. 

L’extrait KBIS de Monsieur [Y] mentionne par ailleurs comme adresse « [Adresse 1]/[Adresse 2] », et il ressort des relevés de compte de la SCI MACEL que Monsieur [Y] lui a versé les 04 octobre et 04 décembre 2012 et les 04 janvier et 04 avril 2013 des virements indiqués comme permanents de 660 euros intitulés « loyer ». La déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés pour l’année 2011 mentionne par ailleurs un seul immeuble détenu par la SCI MACEL, le [Adresse 2] à [Localité 2], et des loyers encaissés pour un montant de 6 622 euros. Dans la même déclaration pour l’année 2013, un montant brut des loyers encaissés de 1 103 euros a été mentionné. 

Il ressort par ailleurs du procès-verbal d’ouverture des débats devant notaire du 05 novembre 2020 que Monsieur [Y] a déclaré que la SCI MACEL percevait un loyer jusqu’en février 2013 de son entreprise individuelle exploité dans l’immeuble voisin de la SCI et que depuis cette date, malgré l’absence de congé de part ou d’autre, le loyer n’a plus été versé à la SCI.

Dès lors, peu important que l’occupation soit effective ou non, il doit être considéré que Monsieur [Y] est preneur à bail commercial auprès de la SCI MACEL depuis l’acte de cession de bail intervenu le 12 février 2001.


2°) SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL COMMERCIAL

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat. Elle prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. 

Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages et intérêts. 

L’article 1719 du même code dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat de louage, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il ressort de l’article 1720 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable effectué à la demande de Monsieur [Y] concernant le [Adresse 2], daté du 17 mars 2024, dont les opérations se sont déroulées en la seule présence de Monsieur [Y], concernant le magasin au rez-de-chaussée, que la vitrine est non fonctionnelle, que la porte d’accès au magasin est non sécurisée et non fonctionnelle, que les rideaux métalliques sont fonctionnels mais très vieillissants, que l’électricité est non conforme aux normes, avec câbles apparents et non protégés, que les équipements de chauffage au gaz sont vieillissants, qu’il est constaté la présence de suie, que le sol est en bon état, que les murs et plafonds sont propres. Concernant la salle arrière-magasin au rez-de-chaussée, il est constaté que le tableau électrique est vétuste et non conforme aux normes, que les câbles électriques sont apparents et non protégés, que le carrelage se décolle, que les menuiseries intérieures et extérieures sont vétustes et en mauvais état, que le plafond est inachevé, avec la présence de trous. Il est noté toujours au rez-de-chaussée la nécessité de remplacer la chaudière, la présence d’infiltrations d’eau, un évier cassé au niveau des WC, des vitres cassées au niveau de la verrière, et une électricité à reprendre dans son ensemble. Sur la façade, il est constaté des fissures et un risque accru d’effondrement ou de dégradation rapide. L’expert conclut que l’immeuble n’est actuellement pas dans un état acceptable pour l’occupation. 

L’état de délabrement du [Adresse 2] est également attesté par le procès-verbal d’ouverture des débats du 05 novembre 2020, dans lequel Monsieur [Y] indique que l’immeuble est en mauvais état.

S’il n’est pas contesté que Monsieur [Y] a utilisé le local commercial [Adresse 2] seulement pour du dépôt d’objets, il ressort de l’extrait KBIS que ce local fait entièrement partie du lieu de son exploitation. A ce titre, la SCI MACEL a une obligation de délivrance à son égard, et notamment de mettre le local en l’état afin que le preneur puisse effectivement exercer l’activité prévue au contrat de bail, étant précisé que cette activité n’est pas mentionnée dans l’acte de cession mais que Monsieur [Y] exerce une activité de vente, réparation et location d’instruments de musique. 

Le fait que l’expert relève, au niveau de rez-de-chaussée et donc du local commercial, un risque de vol ou d’effraction, des problèmes de sécurité, un risque d’incendie et d’électrocution, un risque de fuite de gaz et d’intoxication au monoxyde de carbone, caractérise un manque d’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée : soit l’activité de vente, réparation et location d’instruments de musique. 

Dès lors, il y a un manquement de la SCI MACEL, bailleresse, à son obligation de délivrance, qui justifie la résiliation du contrat.

Monsieur [Y] ne justifie pas néanmoins d’un état de délabrement de l’immeuble qui remonterait à 2013, le premier constat du mauvais état du local ayant été fait dans le procès-verbal d’ouverture des débats devant le notaire le 05 novembre 2020, et l’état de délabrement avec un risque pour la sécurité n’ayant été véritablement constaté qu’au moment de l’expertise amiable, dont le rapport a été déposé le 17 mars 2024.

Par ailleurs, il est également constant que Monsieur [Y] n’a plus versé de loyer depuis avril 2013, ce qui constitue également un manquement à ses obligations contractuelles. 

Par conséquence, la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties sera prononcée, aux torts partagés des parties, à compter du 17 mars 2024, et l’expulsion de Monsieur [Y] sera ordonnée. La résiliation étant prononcée aux torts partagés, aucune astreinte ne sera ordonnée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


3°) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SCI MACEL 

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation. 
 
En application de l’article 1219 du code civil précité, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

C’est à celui qui invoque l'exception d'inexécution de justifier que les conditions de mise en œuvre sont réunies.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail a été prononcée à compter du 17 mars 2024. Les loyers sont donc dus jusqu’à cette date. 

Pour tenir compte de la prescription quinquennale, la SCI MACEL retient, dans la sommation de payer, un montant total de 39 600 euros (60 loyers à 660 euros). La somme de 660 euros a été justifiée et mentionnée dans les développements ci-dessus. 

La SCI MACEL justifie donc de sa créance.

Monsieur [Y] affirme qu’il était en droit de ne plus payer les loyers concernant le bail commercial du [Adresse 2] à compter du 27 février 2013 en raison du manquement de la SCI MACEL à son obligation de délivrance.

Cependant, comme il a été développé ci-dessus, Monsieur [Y] ne justifie de ce manquement à l’obligation de délivrance qu’à compter du 17 mars 2024 et du rapport d’expertise. Il ne prouve pas que l’état de délabrement existait au 27 février 2013, qui correspond par ailleurs à la période où la demande en divorce a été introduite par Madame [K].

Monsieur [Y] ne justifie pas que les conditions pour la mise en œuvre de l’exception d’inexécution sont réunies, de sorte que cette demande sera rejetée. 

Monsieur [Y] sera donc condamné à verser à la SCI MACEL la somme de 39 600 euros au titre des loyers impayés. 

La résiliation ayant été ordonnée à compter du 17 mars 2024, Monsieur [Y] sera également condamné à lui verser la somme de 1320 euros, soit deux fois 660 euros, pour les mois de février et mars 2024, postérieurement à l’assignation qui a interrompu la prescription quinquennale.

Monsieur [Y] sera donc condamné à payer à la SCI MACEL la somme totale de 40 920 euros. 

En revanche, compte tenu du prononcé de la résiliation aux torts partagés des parties et notamment du manquement de la SCI MACEL à son obligation de délivrance, aucune indemnité d’occupation ne sera accordée à la SCI MACEL. 


4°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE


Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y], partie perdante au procès, est condamné aux dépens de l’instance. 


Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Y], partie perdante au procès, est condamné à verser à la SCI MACEL, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1 500 euros et est débouté de sa propre demande de ce chef. 


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou que la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI MACEL, prise en la personne de son représentant légal et Monsieur [I] [Y] du local commercial situé au rez-de-chaussée de l‘immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] section 6 n°[Cadastre 1], aux torts partagés des parties ;


ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Monsieur [I] [Y] ou de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] section 6 n°[Cadastre 1] ;

REJETTE la demande d’expulsion sous astreinte formée par la SCI MACEL, prise en la personne de son représentant légal ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [Y] de réduction ou de suspension des loyers impayés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI MACEL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 40 920 euros ;

REJETTE la demande de la SCI MACEL, prise en la personne de son représentant légal, en paiement d’une indemnité d’occupation ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI MACEL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026 par Mme Marie LAITHIER, Juge placée, assistée de Mme Chloé POUILLY, Greffier.

Le Greffier Le Président
Texte intégral
Minute n° 395/2026

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE


 N° de RG : 24/00177 
N° Portalis DBZJ-W-B7I-KO3O




JUGEMENT DU 28 MAI 2026





I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. MACEL, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Me Anne MOLINARI, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C206 et Me Michel FEUERBACH, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

 

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [Y], exerçant sous l’enseigne MUSIQUE ET PIANOS [I] [Y]
né le 14 Janvier 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL SELARL GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D505



II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie LAITHIER, Juge placée près le Tribunal judiciaire de METZ agissant par délégation présidentielle - ordonnance N°35/2026 du 14 avril 2026, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI 
Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY

Après audition le 25 mars 2026 des avocats des parties.



III EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉ DURE


1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [I] [Y] exerce une activité professionnelle sous l’enseigne « Musique et pianos [I] [Y] ».

Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [K] se sont mariés le 25 avril 1992 sous le régime de la séparation de biens.

Par acte authentique du 12 février 2001, Monsieur [Y] et Madame [K] ont constitué la SCI MACEL, qui a acquis un bien immobilier [Adresse 2], section 6 n°[Cadastre 1].

Par acte du 12 février 2001, une cession de bail commercial portant sur un magasin et un WC situés au rez-de-chaussée de l‘immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] section 6 n°[Cadastre 1] a été effectuée par la société GROUPE ATELIER DU BIJOU au profit de Monsieur [I] [Y]. 

La dissolution du mariage est intervenue par jugement de divorce en date du 04 septembre 2018.


2°) LA PROCÉDURE

Par sommation en date du 03 octobre 2023, Monsieur [Y] a été mis en demeure d’avoir à payer un arriéré de loyer à hauteur de 39 600 euros. 

Par acte délivré le 11 janvier 2024, la SCI MACEL a fait assigner Monsieur [I] [Y], commerçant exerçant sous l’enseigne Musique et pianos [I] [Y], devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de résiliation judiciaire du bail verbal et de la relation locative entre la SCI MACEL et de Monsieur [Y] relativement au local commercial en rez-de-chaussée sis [Adresse 2] et de condamnation au paiement des arriérés de loyer. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026. 1 octobre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2026 à juge unique, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe. 


3°) PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, la SCI MACEL demande au tribunal de :

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail et de la relation locative entre la SCI MACEL et Monsieur [Y] relativement au bien : local commercial en rez-de-chaussée sis [Adresse 2] ;

- Condamner Monsieur [Y] à libérer les lieux susdits corps et biens ainsi que tous occupants de son chef ;

- Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] des locaux, ensemble tous occupants et son mobilier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du second mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

- Autoriser pour ce faire l’assistance voire le concours de la force publique ;

- Condamner M. [Y] au paiement de :
- la somme de 39 600 euros au titre des arriérés de loyer ;
- la somme de 660 euros mensuel au titre des loyers jusqu’au prononcé de la résiliation ;

- Fixer l’indemnité d’occupation par suite de la résolution judiciaire exécutoire à la somme de 660 euros par mois jusqu’à complète évacuation des lieux et condamner Monsieur [Y] à la lui payer ;

- Condamner Monsieur [Y] aux dépens ;

- Condamner Monsieur [Y] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Constater le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir. 

Au soutien de sa demande en résiliation du bail, la SCI MACEL soutient, sur le fondement des articles 1315 ancien du code civil, 1253, 1221, 122, 1226, 1709 et suivants, 1716, 1728, 1728-2 du code civil, et des articles L145-1 et suivants du code de commerce, que Monsieur [Y] est en retard de paiement des loyers et charges, sauf à établir une libération de sa dette dont il doit apporter la preuve. Elle soutient que le bail commercial transmis et non éteint est parfaitement valide, s’agissant d’un contrat consensuel devant porter sur un local objet de l’accord et un loyer en contrepartie de la jouissance qui en est conférée. Elle soutient que c’est en vain que Monsieur [Y] tente de disqualifier la relation de bail commercial, car la relation locative résulte de la combinaison des actes de constitution de la SCI MACEL et de son acquisition de l’immeuble dont la partie commerciale était louée par les consorts [A] avec bénéfice d’une cession de bail entre l’ancien locataire et Monsieur [Y], et car Monsieur [Y] ne conteste pas l’occupation des locaux ni le versement de sommes égales et d’exécution successives le plus souvent libellées « loyer » dans le cadre de ses virements périodiques ou de ses paiements. Elle affirme que c’est de façon non justifiée que Monsieur [Y] évoque des travaux qui, faute d’exécution, n’auraient jamais permis quelque exploitation commerciale dans le local dédié au rez-de-chaussée. Elle soutient que le local est occupé de manière effective par Monsieur [Y], et qu’il y a bien occupation locative sanctionnée par un loyer jadis payé jusqu’en février 2013, date correspondant à l’engagement par Madame [K] de la procédure de divorce. Elle affirme qu’il n’y a pas eu de congé ni aucun acte extinctif de bail, et que Monsieur [Y] a pu reconnaître avoir payé un loyer jusqu’en février 2013. Elle affirme qu’il n’a jamais été question d’autres travaux portant sur le local commercial conditionnant un bail commercial ou du paiement du loyer correspondant en l’état d’une parfaite utilisation effective et prouvée par Monsieur [Y] du local. Elle affirme que Monsieur [Y] ne saurait proclamer qu’il aurait été empêché de développer son activité dans le local litigieux ni qu’a défaut d’occupation effective, il aurait arrêté le paiement locatif en lieu et place de la mise en œuvre d’une quelconque mise en demeure ou d’un congé à terme triennal pour se libérer de son engagement. Elle prétend que Monsieur [Y] n’apporte pas la preuve de faits et actes contredisant la relation de bail commercial.

Concernant les locaux loués, la SCI MACEL affirme qu’il résulte de l’acte d’acquisition qu’est entré dans son patrimoine un immeuble comportant à l’étage des locaux d’habitation et en rez-de-chaussée un local commercial, qu’il résulte de l’extrait KBIS de Monsieur [Y] que son entreprise commerciale est située [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], que le bail s’applique au seul local commercial du rez-de-chaussée, que ce local commercial du [Adresse 2] est donc bien un élément du fonds de commerce dee Monsieur [Y] pour en constituer un élément de droit au bail, et qu’ainsi la preuve de la chose louée est apportée positivement. Elle soutient que Monsieur [Y] dispose seul des clés et de tout accès utile à ce local. Concernant le loyer convenu, la SCI MACEL affirme que l’obligation de paiement n’a pas été exécutée depuis avril 2013, avant le divorce des parties, ni reprise depuis la sommation du 03 octobre 2023, que Monsieur [Y] le reconnaît, qu’il n’y a eu ni dispense de paiement ni extinction du contrat, et qu’il continue à occuper les lieux au titre de son activité commerciale de vente d’instruments et matériels de musique. Elle affirme que le bail a été transmis et est en vigueur, et n’encourt aucun grief quant à sa validité dès lors qu’il y a bien eu jouissance du local par Monsieur [Y] du consentement des parties et sanctionné par le paiement du loyer exécuté un temps. Elle affirme que Monsieur [Y] ne peut soutenir qu’il n’y aurait pas de bail en l’état d’exploitation d’un fonds de commerce commun aux deux immeubles des [Adresse 1] et [Adresse 2] et qui y est abrité. Sur la prétendue absence de durée du bail, la SCI MACEL affirme que le bail résulte de l’occupation des locaux au titre de l’exploitation du fonds de commerce de Monsieur [Y], accomplissant les conditions d’application du bail commercial, et de la succession conventionnelle de Monsieur [Y] aux droits locatifs de la société GROUPE ATELIER DU BIJOUTIER, ainsi que du fait qu’un loyer a été convenu et payé. Elle affirme que le statut des baux commerciaux est d’ordre public de sorte que le défaut de convention n’est pas de nature à remettre en cause l’engagement locatif dont il est justifié. Elle affirme que Monsieur [Y] n’est pas fondé à soutenir que faute d’accord sur une durée et en l’état du statut des baux commerciaux, la fixation conventionnelle d’une durée autre que celle des baux dérogatoires et précaires n’est pas une condition de validité du bail en vigueur depuis 2011, et qu’en l’absence de tout acte extinctif, le bail se trouve en l’état de tacite reconduction sans limitation de durée. Elle soutient que les loyers sont ainsi dus en l’absence d’extinction de l’obligation au paiement du loyer ou de la perte de la chose qui continue à être occupée pour l’exploitation du fonds de commerce. Elle affirme que Monsieur [Y] ne prouve pas que le bail et le paiement locatif en découlant auraient été soumis à une condition de réalisation de travaux, et qu’il est mal fondé à soutenir que les loyers versés correspondraient à des couvertures de frais exposés par le bailleur. La SCI MACEL affirme que l’obligation au paiement du loyer est toujours en vigueur et que le défaut de paiement constitue une faute contractuelle qui doit entraîner la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Monsieur [Y] sous astreinte.

Pour s’opposer à la demande à titre subsidiaire de Monsieur [Y], la SCI MACEL soutient, sur le fondement des articles 1719, 1226, 1344 et suivants du code civil, et des articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, que c’est en vain qu’il soutient que le bailleur aurait enfreint son obligation de délivrance. Elle prétend que s’il est admis que les logements à l’étage, non concernés par le bail, sont susceptibles d’être non décents au sens de l’exploitation locative d’habitation, cela n’est pas le cas en ce qui concerne le local commercial, et qu’il n’est pas justifié d’une impossibilité d’utilisation des locaux d’exposition et d’entreposage des instruments, accessoires et partitions, usage d’affectation du local loué et substance de la destination contractuelle. Elle affirme que Monsieur [Y] ne lui a jamais fait grief de quelque manquement à l’obligation de délivrance et qu’il aurait dû le faire valoir. Elle affirme qu’il n’est pas justifié d’une insalubrité ni d’un péril qui autoriseraient l’autorité publique à neutraliser l’accès au commerce. Elle affirme que l’entorse au devoir de délivrance n’est pas valablement prouvée ni dénoncée en ce que l’état du local n’empêche en rien son utilisation ni ne trouble par création d’un préjudice indemnisable l’exploitation commerciale, et que Monsieur [Y] n’est pas fondé à soutenir que le local n’a jamais pu être exploité autrement que pour le stockage temporaire des stocks. Elle affirme que Monsieur [Y] ne démontre pas d’une quelconque impossibilité d’exploitation commerciale passée ou contemporaine, ni ne justifie de son préjudice ou d’éventuelles difficultés d’exploitation. Elle soutient que le coût des grosses réparations n’est pas demandé à Monsieur [Y] mais que leur financement est substantiellement entravé par le défaut de paiement locatif. Elle affirme que l’état ancien de l’ensemble de l’immeuble ne crée aucun trouble d’exploitation et que Monsieur [Y] n’en apporte pas la preuve.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement des loyers, la SCI MACEL soutient que la résiliation pour inexécution devant être prononcée, Monsieur [Y] doit être condamné à l’arriéré locatif énoncé dans la sommation de payer, mais également à toutes les échéances locatives mensuelles jusqu’au prononcé de la résiliation, ainsi qu’à une indemnité d’occupation, Monsieur [Y] étant occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation. Elle soutient que les arguments de Monsieur [Y] pour s’opposer à l’exécution provisoire doivent être écartés dès lors qu’il poursuivrait implicitement la persistance d’un impayé locatif de nature à l’empêcher de faire face à ses obligations légales mais aussi dans le dessein d’une rénovation du bien commercial loué. Elle soutient que l’argumentaire est un embryon de manquement durable de Monsieur [Y], associé de la SCI MACEL, à l’affectio societatis. 


*

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 19 mai 2025, Monsieur [Y] demande au tribunal de :

- Juger que la SCI MACEL n’est pas en mesure d’établir l’existence d’un bail commercial pour le [Adresse 2] et qu’en conséquence aucun loyer ne peut être exigé ;

A titre subsidiaire, si la qualification de bail commercial était retenue ;

- Prendre acte de son acquiescement à la demande de la SCI MACEL visant à prononcer la résiliation du bail verbal ;

- Juger que la résiliation judiciaire du bail le liant à la SCI MACEL sur le local situé [Adresse 2] est aux torts exclusifs de la SCI MACEL, et avec effet rétroactif au 27 février 2013 ;

- A défaut d’effet rétroactif donné au prononcé de la résiliation judiciaire, juger qu’il peut se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution quant au paiement des « loyers », et ce depuis le 27 février 2013, date à laquelle il a été cessé tout paiement ;

- Réduire à zéro les loyers appelés depuis le 27 février 2013, et subsidiairement, suspendre le paiement de tous loyers et charges tant que la SCI MACEL ne justifie pas être en mesure de délivrer un local lui permettant d’y exercer son activité de commerce de détail d’appareils de musiques et pianos ;

En tout état de cause,

- Débouter la SCI MACEL de ses demandes ;

- Condamner la SCI MACEL aux dépens ;

- Condamner la SCI MACEL à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Ecarter l’exécution provisoire.

Pour affirmer que la SCI MACEL n’est pas en mesure d’établir l’existence d’un bail commercial, Monsieur [Y] soutient que la SCI MACEL fait état d’un bail commercial sur les locaux du [Adresse 2] à [Localité 2] alors que cette qualification est remise en question puisque les parties ne s’étant jamais accordées sur la chose, le prix ou la durée d’occupation, éléments pourtant essentiels à la convention. Il affirme que les paiements qu’il a effectués, qui ont pu être qualifiés de loyers, correspondaient en réalité à faire couvrir par lui les frais exposés par la SCI MACEL dans le cadre de son acquisition, et des sommes correspondant à une occupation théorique en attendant les travaux pour une réelle occupation commerciale. Il soutient qu’il était bien prévu qu’un bail puisse être conclu à terme, mais qu’aucun des travaux envisagés pour permettre une bonne exploitation du local n’ont été entrepris par la SCI MACEL, de sorte que ce local n’a jamais permis l’exploitation commerciale pour laquelle il était destiné. Il soutient que son activité ne peut être exercée dans le local du [Adresse 2], quand bien même l’extrait KBIS ferait mention d’un exercice aux [Adresse 1] et [Adresse 2], qu’un tel exercice avait été envisagée seulement à la condition que des travaux soient réalisés par la SCI MACEL, travaux qui n’ont jamais été réalisés, de sorte que la qualification de bail commercial ne peut être retenue. Il prétend avoir arrêté de payer les sommes en février 2013, à défaut d’occupation effective.

A titre subsidiaire, si la qualification de bail commercial était retenue, pour demander la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SCI MACEL, Monsieur [Y] soutient, sur le fondement des articles 1719 et suivants et 1217 et suivants du code civil et R145-35 du code de commerce, que la SCI MACEL a acquis le bien et qu’elle devait procéder à des travaux permettant l’exploitation de son commerce, qu’un rapport d’expertise a démontré l’état de vétusté et d’insalubrité de l’immeuble et notamment du local commercial, outre le danger qu’il représente pour la sécurité des éventuels usagers, qu’il n’a jamais pu exploiter le local autrement que pour le stockage temporaire de certains objets, qui a pris fin au moment de l’arrêt du versement des sommes d’argent, et ce depuis la prise à bail en 2001. Il affirme que le local devait accueillir des instruments de musique mais qu’ils n’ont pu être entreposés dans ce local en raison des risques. Il soutient qu’il serait fondé à solliciter réparation du préjudice moral causé puisqu’il a vu s’anéantir le projet qu’il avait légitimement formé d’y exploiter un commerce. Il soutient que l’état dégradé de l’immeuble et du local est connu depuis plus longtemps que l’expertise par la gérante Madame [K] et qu’il est faux d’affirmer qu’il n’a jamais formulé de griefs. Il soutient que la mise en demeure préalable n’est nécessaire que lorsqu’il est sollicité par le locataire le remboursement des travaux de mise en conformité qu’il a fait réaliser pour le compte du bailleur et ne s’applique donc pas aux demandes de travaux faites par un locataire à son bailleur. Il affirme qu’en ne procédant pas aux travaux nécessaires permettant l’exploitation du local commercial donné à bail, la SCI MACEL a manqué à son obligation de délivrance de sorte que sa responsabilité est engagée et que cela est sanctionné par la résiliation du bail aux torts de la SCI MACEL, avec une date de résiliation au 27 février 2013. Si le tribunal ne retenait pas d’effet rétroactif à la demande de résiliation, il soutient pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution entre février 2013 et la date d’effet de la résiliation retenue par le tribunal car il a été démontré que la SCI MACEL a manqué à son obligation de délivrance, contrepartie fondamentale du règlement des loyers. Il affirme que la possibilité d’exploiter le magasin situé [Adresse 1] ne signifie en rien qu’il est à même d’exploiter le local [Adresse 2]. 

Au soutien de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de droit, Monsieur [Y] affirme, sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civil, que s’il était condamné, il existe des moyens sérieux de réformation de la décision, d’autant plus qu’il se trouve dans une situation financière obérée. Il soutient que la SCI MACEL a fait l’aveu de la nécessité de travaux de rénovation importants. 


IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LA QUALIFICATION DU BAIL

L’article L145-1 du code de commerce dispose que « les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculé au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce ». 

Le preneur à bail commercial doit être notamment un commerçant. 

L’article L145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

En l’espèce, l’immeuble à usage d’habitation et commercial sis à [Adresse 2], section 6 n°[Cadastre 1], a été acquis par la SCI MACEL par acte notarié du 12 février 2001, au profit des époux [A]. 

Le même jour, la société GROUPE ATELIER DU BIJOUTIER, preneur au bail commercial consenti par les époux [A] sur le magasin et le WC au rez-de chaussée de l’immeuble sis à [Adresse 2], cadastré section 6 n°[Cadastre 1], a cédé son bail à Monsieur [Y]. Il est indiqué que le bail, consenti à compter du 1er décembre 1984 pour une durée de 9 ans, est expiré depuis le 30 novembre 1993 et n’a pas été renouvelé au moment de la cession de bail. Il est noté que la cession est consentie et acceptée moyennant le prix de 34 136,39 euros, que le loyer actuel est de 5 000 francs, fixé en 1987 et non révisé depuis. Il est indiqué que Madame [K], agissant en qualité de gérante au nom et pour le compte de la SCI MACEL, a accepté le cessionnaire, soit Monsieur [Y], comme son nouveau locataire. 

Monsieur [Y], qui exerce une activité exploitation personnelle sous l’enseigne « Musique et pianos [I] [Y] », peut être preneur à bail commercial. 

Si le bail n’a jamais été formellement renouvelé, il s’est prolongé tacitement depuis la fin de la première période de 9 ans en 1993, aucun congé n’ayant été délivré. Monsieur [Y], qui a signé la cession de bail commercial, ne peut affirmer pour prétendre qu’il ne s’agit pas d’un bail commercial que les parties ne se sont jamais accordées sur la chose, le prix ou la durée d’occupation. Les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix dans l’acte de cession de bail commercial, et cet acte mentionne que le bail a été consenti pour une durée de 9 ans. Si la prorogation du bail a toujours été tacite, la durée du bail est expressément indiquée dans l’acte de cession. Il est par ailleurs précisé que le cessionnaire s’engage à exécuter aux lieu et place du cédant toutes les clauses, charges et conditions qui lui incombaient aux termes du bail, y compris le paiement du prix. 

L’extrait KBIS de Monsieur [Y] mentionne par ailleurs comme adresse « [Adresse 1]/[Adresse 2] », et il ressort des relevés de compte de la SCI MACEL que Monsieur [Y] lui a versé les 04 octobre et 04 décembre 2012 et les 04 janvier et 04 avril 2013 des virements indiqués comme permanents de 660 euros intitulés « loyer ». La déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés pour l’année 2011 mentionne par ailleurs un seul immeuble détenu par la SCI MACEL, le [Adresse 2] à [Localité 2], et des loyers encaissés pour un montant de 6 622 euros. Dans la même déclaration pour l’année 2013, un montant brut des loyers encaissés de 1 103 euros a été mentionné. 

Il ressort par ailleurs du procès-verbal d’ouverture des débats devant notaire du 05 novembre 2020 que Monsieur [Y] a déclaré que la SCI MACEL percevait un loyer jusqu’en février 2013 de son entreprise individuelle exploité dans l’immeuble voisin de la SCI et que depuis cette date, malgré l’absence de congé de part ou d’autre, le loyer n’a plus été versé à la SCI.

Dès lors, peu important que l’occupation soit effective ou non, il doit être considéré que Monsieur [Y] est preneur à bail commercial auprès de la SCI MACEL depuis l’acte de cession de bail intervenu le 12 février 2001.


2°) SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL COMMERCIAL

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat. Elle prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. 

Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages et intérêts. 

L’article 1719 du même code dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat de louage, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il ressort de l’article 1720 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable effectué à la demande de Monsieur [Y] concernant le [Adresse 2], daté du 17 mars 2024, dont les opérations se sont déroulées en la seule présence de Monsieur [Y], concernant le magasin au rez-de-chaussée, que la vitrine est non fonctionnelle, que la porte d’accès au magasin est non sécurisée et non fonctionnelle, que les rideaux métalliques sont fonctionnels mais très vieillissants, que l’électricité est non conforme aux normes, avec câbles apparents et non protégés, que les équipements de chauffage au gaz sont vieillissants, qu’il est constaté la présence de suie, que le sol est en bon état, que les murs et plafonds sont propres. Concernant la salle arrière-magasin au rez-de-chaussée, il est constaté que le tableau électrique est vétuste et non conforme aux normes, que les câbles électriques sont apparents et non protégés, que le carrelage se décolle, que les menuiseries intérieures et extérieures sont vétustes et en mauvais état, que le plafond est inachevé, avec la présence de trous. Il est noté toujours au rez-de-chaussée la nécessité de remplacer la chaudière, la présence d’infiltrations d’eau, un évier cassé au niveau des WC, des vitres cassées au niveau de la verrière, et une électricité à reprendre dans son ensemble. Sur la façade, il est constaté des fissures et un risque accru d’effondrement ou de dégradation rapide. L’expert conclut que l’immeuble n’est actuellement pas dans un état acceptable pour l’occupation. 

L’état de délabrement du [Adresse 2] est également attesté par le procès-verbal d’ouverture des débats du 05 novembre 2020, dans lequel Monsieur [Y] indique que l’immeuble est en mauvais état.

S’il n’est pas contesté que Monsieur [Y] a utilisé le local commercial [Adresse 2] seulement pour du dépôt d’objets, il ressort de l’extrait KBIS que ce local fait entièrement partie du lieu de son exploitation. A ce titre, la SCI MACEL a une obligation de délivrance à son égard, et notamment de mettre le local en l’état afin que le preneur puisse effectivement exercer l’activité prévue au contrat de bail, étant précisé que cette activité n’est pas mentionnée dans l’acte de cession mais que Monsieur [Y] exerce une activité de vente, réparation et location d’instruments de musique. 

Le fait que l’expert relève, au niveau de rez-de-chaussée et donc du local commercial, un risque de vol ou d’effraction, des problèmes de sécurité, un risque d’incendie et d’électrocution, un risque de fuite de gaz et d’intoxication au monoxyde de carbone, caractérise un manque d’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée : soit l’activité de vente, réparation et location d’instruments de musique. 

Dès lors, il y a un manquement de la SCI MACEL, bailleresse, à son obligation de délivrance, qui justifie la résiliation du contrat.

Monsieur [Y] ne justifie pas néanmoins d’un état de délabrement de l’immeuble qui remonterait à 2013, le premier constat du mauvais état du local ayant été fait dans le procès-verbal d’ouverture des débats devant le notaire le 05 novembre 2020, et l’état de délabrement avec un risque pour la sécurité n’ayant été véritablement constaté qu’au moment de l’expertise amiable, dont le rapport a été déposé le 17 mars 2024.

Par ailleurs, il est également constant que Monsieur [Y] n’a plus versé de loyer depuis avril 2013, ce qui constitue également un manquement à ses obligations contractuelles. 

Par conséquence, la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties sera prononcée, aux torts partagés des parties, à compter du 17 mars 2024, et l’expulsion de Monsieur [Y] sera ordonnée. La résiliation étant prononcée aux torts partagés, aucune astreinte ne sera ordonnée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


3°) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SCI MACEL 

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation. 
 
En application de l’article 1219 du code civil précité, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

C’est à celui qui invoque l'exception d'inexécution de justifier que les conditions de mise en œuvre sont réunies.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail a été prononcée à compter du 17 mars 2024. Les loyers sont donc dus jusqu’à cette date. 

Pour tenir compte de la prescription quinquennale, la SCI MACEL retient, dans la sommation de payer, un montant total de 39 600 euros (60 loyers à 660 euros). La somme de 660 euros a été justifiée et mentionnée dans les développements ci-dessus. 

La SCI MACEL justifie donc de sa créance.

Monsieur [Y] affirme qu’il était en droit de ne plus payer les loyers concernant le bail commercial du [Adresse 2] à compter du 27 février 2013 en raison du manquement de la SCI MACEL à son obligation de délivrance.

Cependant, comme il a été développé ci-dessus, Monsieur [Y] ne justifie de ce manquement à l’obligation de délivrance qu’à compter du 17 mars 2024 et du rapport d’expertise. Il ne prouve pas que l’état de délabrement existait au 27 février 2013, qui correspond par ailleurs à la période où la demande en divorce a été introduite par Madame [K].

Monsieur [Y] ne justifie pas que les conditions pour la mise en œuvre de l’exception d’inexécution sont réunies, de sorte que cette demande sera rejetée. 

Monsieur [Y] sera donc condamné à verser à la SCI MACEL la somme de 39 600 euros au titre des loyers impayés. 

La résiliation ayant été ordonnée à compter du 17 mars 2024, Monsieur [Y] sera également condamné à lui verser la somme de 1320 euros, soit deux fois 660 euros, pour les mois de février et mars 2024, postérieurement à l’assignation qui a interrompu la prescription quinquennale.

Monsieur [Y] sera donc condamné à payer à la SCI MACEL la somme totale de 40 920 euros. 

En revanche, compte tenu du prononcé de la résiliation aux torts partagés des parties et notamment du manquement de la SCI MACEL à son obligation de délivrance, aucune indemnité d’occupation ne sera accordée à la SCI MACEL. 


4°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE


Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y], partie perdante au procès, est condamné aux dépens de l’instance. 


Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Y], partie perdante au procès, est condamné à verser à la SCI MACEL, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1 500 euros et est débouté de sa propre demande de ce chef. 


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou que la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI MACEL, prise en la personne de son représentant légal et Monsieur [I] [Y] du local commercial situé au rez-de-chaussée de l‘immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] section 6 n°[Cadastre 1], aux torts partagés des parties ;


ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Monsieur [I] [Y] ou de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] section 6 n°[Cadastre 1] ;

REJETTE la demande d’expulsion sous astreinte formée par la SCI MACEL, prise en la personne de son représentant légal ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [Y] de réduction ou de suspension des loyers impayés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI MACEL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 40 920 euros ;

REJETTE la demande de la SCI MACEL, prise en la personne de son représentant légal, en paiement d’une indemnité d’occupation ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI MACEL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026 par Mme Marie LAITHIER, Juge placée, assistée de Mme Chloé POUILLY, Greffier.

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1253, code civil 1221, code civil 1720, code de commerce L145-9, code civil 122, code de commerce L145-1, code civil 1716, code de la construction et de l'habitation L511-1, code civil 1728-2, code civil 1709, code civil 1226, code civil 1344). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-28T20:50:27.072Z.