Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 24 juin 2026, n° 23/16601

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 24 mai 2011, Monsieur [J] [T] a donné à bail commercial à la micro-entreprise [M], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. [L] [N] un local, sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2011 moyennant un loyer principal annuel de 18.000 euros, aux fins d'y exploiter une activité exclusive de "Mercerie, retouche de vêtement et cordonnerie".

Par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2023, Monsieur [J] [T] a fait délivrer à la S.A.R.L. [L] [N] un commandement d'avoir à payer la somme de 30.856,01 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 11 août 2023, la S.A.R.L. [L] [N] a signifié Monsieur [J] [T] une opposition à commandement de payer.

Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2023, Monsieur [J] [T] a assigné la S.A.R.L. [L] [N] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation du bail commercial, de voir ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [L] [N] et de la voir condamner à payer diverses sommes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juillet 2025, Monsieur [J] [T] demande au tribunal, aux visas des articles 1103 et suivants, 1709, 1728 du code civil du code civil et 700 du code de procédure civile, de : 
"- JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de Monsieur [J] [T] ; 
- DEBOUTER la société [L] [N] de sa demande tendant à la prescription partielle de la créance de Monsieur [T] ; 
- DEBOUTER la Société [L] [N] de ses demandes nouvelles d'indemnisation d'un préjudice (économique) financier et moral qu'elle prétend avoir subi et d'expertise judiciaire 
- JUGER que la société [L] [N] a manqué à ses obligations contractuelles envers Monsieur [J] [T] en ne réglant pas ses loyers et charges et en louant la vitrine à des fins publicitaires sans en informer le bailleur ; 
- CONSTATER que le bail commercial a été résolu à compter du 30 septembre 2024 par suite du congé de résiliation triennal délivré le 29 mars 2024 
En conséquence : 
- CONDAMNER la société [L] [N] à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 28.293, 78 euros T.T.C., sauf à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts de retard au taux légal en vigueur, en application du bail commercial ; 
- JUGER que les sommes auxquelles la société [L] [N] est condamnée au titre des loyers et charges impayés seront majorées de 10 % en application de la clause pénale figurant à l'article 4-2 du contrat de bail 
- CONDAMNER la Société [L] [N] à régler à [J] [T] la somme de 10.000 euros au titre de la location de la vitrine à des fins publicitaires sans l'avoir déclarée au Bailleur ; 
- CONSTATER qu'au 10 mars 2025, la Société [L] [N] se déclare domiciliée au [Adresse 3], correspondant aux lieux donnés à bail, dont la résiliation est intervenue à sa demande à effet au 30 septembre 2024 
- JUGER que la Société [L] [N] est occupante sans titre ni droit des locaux appartenant à Monsieur [J] [T] depuis le 1er octobre 2024 - ORDONNER l'expulsion de la société [L] [N] et celle de tous occupants de son chef et tous biens mobiliers des Locaux Loués sis [Adresse 4], sans délai et ce, avec l'assistance, si nécessaire, de la force publique et d'un serrurier, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme ordinaire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux et de remettre les lieux en état d'origine d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze (15) jours à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la libération complète des lieux, de leur remise en état et de remise des clés à Monsieur [J] [T] ; - CONDAMNER la société [L] [N] à compter 1er octobre 2024 jusqu'à la l'abandon des lieux constatée le 19 novembre 2024 à régler à Monsieur [J] [T] une indemnité d'occupation journalière de 132,01 € en plus des charges afférentes à la période d'occupation et ce jusqu'à la libération entière et effective des Locaux Loués au titre du Bail ; 
- JUGER que Monsieur [J] [T] conservera le dépôt de garantie détenu par lui, en raison du maintien de la société [L] [N] dans les locaux depuis la résiliation du bail commercial, au 30 septembre 2024 et l'absence de procès-verbal d'état des lieux de sortie ; 
- JUGER [K] ET VALIDER la saisie conservatoire pratiquée le 10 novembre 2023 entre les mains de la Banque Crédit Lyonnais AG [Localité 5] au préjudice de la société [L] [N] pour un montant de 1295,02 euros.au titre du principal, des frais de procédure et du coût de l'acte au préjudice ; 
- DEBOUTER la société [L] [N] de sa demande tendant à la restitution de la somme de 3000 € correspondant aux provisions annuelles sur charges de 600 € 
- DEBOUTER la société [L] [N] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement 
- DEBOUTER la Société [L] [N] de sa demande de nomination d'un expert judiciaire avant dire droit ; Subsidiairement, JUGER que la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l'expert désigné sera supportée par la Société [L] [N] 
- CONDAMNER la société [L] [N] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile y compris les frais exposés au titre des commandements de payer, de la saisie conservatoire, de la levée de l'état d'inscription ainsi que le droit proportionnel de recouvrement facturé par l'huissier de justice au titre de l'article A. 444-32 du code de commerce ; 
- RAPPELER que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, la S.A.R.L. [L] [N] demande au tribunal, aux visas des articles 1103 et suivants, 1231-5 et suivants, 1718, 1720 alinéa 2, 2224 du code civil, L.145-9, L.145-40 et R.145-35 et suivants du code de commerce de :
"Dire et juger la Société [L] [N] recevable en ses présentes conclusions,
L'y déclarée bien fondée
Dire et jugée prescrites toutes créances de loyers et charges pour la période antérieure à l'Assignation du 11.12.2013 et à tout le moins à celles antérieures du commandement de payer du 12.07.2023.
Subsidiairement,
Dire et juger contestables et irrecevables toutes charges applicables à compter des dates précitées du 11.12.2013 (et subsidiairement du 12.07.2023) pour défaut de justification de l'établissement de compte annuel de régularisation de charges, et de l'état annuel récapitulatif incluant la liquidation et régularisation des comptes de charges.
Dire et juger valable le congé de résiliation triennale notifié le 29 Mars 2024 à effet du 30 Septembre 2024, intervenu au cours de la prolongation tacite dudit bail.
Dire et juger applicable les indemnités d'occupation à compter du 30 Septembre 2024 jusqu'au départ du locataire des locaux, tel que résultant du 1er procès-verbal d'état des lieux de sortie en date du 19.11.2024
Voir qualifier de clause pénale l'indemnité d'occupation journalière, devant être modérée judiciairement du fait de son caractère manifestement excessif.
Voir rejeter la prétendue créance de 10.000 € de location de vitrine, non justifiée tant en son bien fondé qu'en son montant.
Dire et juger le comportement déloyal du bailleur en l'exécution des conditions du bail, pour mauvaise foi caractérisée à sa résistance abusive aux sommations de communiquer du 1er aout 2023 ayant pour effet de générer sa responsabilité civile contractuelle.
Voir condamner le bailleur Monsieur [J] [T] à payer à la Société [L] [N] la somme de 20.000 € à titre de réparation de son préjudice financier et moral subi en l'espèce.
Voir rejeter toute demande du bailleur relative à la résiliation judiciaire et à l'expulsion sous astreinte, devenue sans objet depuis la résiliation triennale et le départ volontaire des locaux par la Société [L] [N], caractérisée par le 1er procès-verbal d'état des lieux de sortie.
Voir ordonner par jugement avant dire droit la nomination d'un expert judiciaire aux fins d'établir tous comptes locatifs en l'espèce.
Octroyer à la Société [L] [N] les délais les plus larges aménagés de paiement de toute créance résiduelle du bailleur.
Dire et juger contestable et non valide la saisie conservatoire pratiquée le 10.11.2023 entre les mains de la banque Crédit Lyonnais Agence [Localité 5] pour un montant de 1.295 € en principal cette créance s'avérant injustifiée au regard de l'attestation de l'attestation du cabinet d'expert-comptable établie en réplique au commandement de payer du 11.07.2023 e de l'opposition à celui-ci du 1er Aout 2023.
Ordonner la libération de cette somme ayant fait l'objet de la dite saisie, au profit de la Société [L] [N].
Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires adverses à ce qui précède.

Condamner Monsieur [J] [T] au paiement de la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du C.P.C, ainsi qu'aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants dudit Code y compris les frais exposés au titre de l'opposition à commandement de payer du 1er Aout 2023 et de la sommation de communiquer du 1er aout 2023.
Voir dire n'y avoir lieu à exécution provisoire vue la nature des demandes en cause et de tous comptes susceptibles d'en résulter, notamment au titre de la demande d'expertise y relative."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 29 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 25 mars 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 25 mars 2026, et la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, les nombreuses demandes des parties tendant à voir "juger", "constater", "dire et juger" ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la prescription de la créance 

La S.A.R.L. [L] [N] soutient que la somme de 9.640,11 euros réclamée par le bailleur pour l'année 2018 est prescrite. Elle fait valoir que les prétendues imputations de ses paiements sur les dettes antérieures ne font pas échec à la prescription.

Monsieur [J] [T] soutient que la locataire a effectué des règlements qui se sont, au fur et à mesure, imputés sur les dettes antérieures et que la somme de 9.640,11 euros n'est pas prescrite et a fait l'objet de paiements par la locataire les mois et les années suivantes.

A la suite de la signification de conclusions d'incidents dans lesquelles la S.A.R.L. [L] [N] soulevait la prescription de la créance du bailleur, le juge de la mise en état a, conformément à l'article 789 du code de procédure civile et compte tenu de l'état d'avancement de l'instruction, décidé que la fin de non-recevoir serait examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de 1'exercer.

L'article 2241 du code civil dispose que "la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription".

Selon l'article 2240, "la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription".

En vertu de l'article 1342-10 du code civil, "A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement".

Le juge ne peut toutefois imputer les versements sur les échéances les plus anciennes sans rechercher si, compte tenu du montant de ces versements, le locataire n'avait pas entendu les imputer sur les échéances expressément visées dans les lettres de réclamation du bailleur (Civ. 1re, 16 mai 2006, n°04-19.738).

Egalement, les règles d'imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 20-11.106). 

En l'espèce, il n'est pas contesté que la première demande en justice concernant l'arriéré locatif de la S.A.R.L. [L] [N] a été formée par Monsieur [J] [T] par assignation en date du 11 décembre 2023.

Or, il résulte des décomptes produits aux débats que l'origine de la dette locative remonte à un débit de 10.254,49 euros imputé sur le compte de la locataire à la date du 16 mai 2018. 

Par ailleurs, comme rappelé, l'imputation des paiements de la locataire, fût-ce sur les échéances les plus anciennes, ne fait pas obstacle à la prescription.

Le bailleur n'invoquant aucune cause d'interruption de la prescription, sa demande en paiement est dès lors prescrite pour la période antérieure au 11 décembre 2018, dès lors qu'il a assigné la locataire le 11 décembre 2023.

Sur la demande d'expertise judiciaire 

La S.A.R.L. [L] [N] sollicite avant dire droit la nomination d'un expert judiciaire aux fins d'établir les comptes locatifs en l'espèce sans motiver sa demande. 

Aux termes des dispositions de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

En outre, en application des dispositions de l'article 144 du même code, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En vertu des dispositions de l'article 146 dudit code, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Selon les dispositions de l'article 232 de ce code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 263 du code susvisé, l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.


En l'espèce, force est de constater que le tribunal dispose de toutes les pièces utiles pour statuer sur les comptes locatifs entre les parties. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la demande principale en paiement

La S.A.R.L. [L] [N] soutient que le bailleur ne justifie d'aucune relance ni mise en demeure de payer le loyer et qu'il ne lui a adressé aucun avis d'échéances de loyers ni les avis d'indexation de loyer. Elle précise qu'elle a réglé intégralement les loyers. S'agissant des provisions sur charges, elle fait valoir que le bailleur ne lui a jamais transmis de régularisations de charges et sollicite le remboursement des provisions sur charges versées pendant 5 ans.

Monsieur [J] [T] soutient que la locataire n'a pas réglé les provisions sur charges et qu'elle n'a jamais tenu compte de l'indexation du loyer. Il fait valoir qu'il justifie de la régularisation des charges.

L'article 1134 dans ses dispositions applicables au présent contrat dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, selon l'article 1728 du même code, le preneur est tenu, à titre d'obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, il résulte de l'ancien article 1315 du code civil, dans sa version applicable au jour du contrat, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 3 des conditions générales du contrat de bail intitulé "Autres obligations financières" stipule que : 
"Article 3.1 - Loyer
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal annuel, valeur de base, dont le montant est précisé ci-après à l'article S.5 et qui évoluera dans les conditions fixées par la législation et suivant les modalités prévues à l'article 3.7 ci-après.
Article 3.2 -Accessoires du loyer
Le preneur remboursera au bailleur la quote-part des charges locatives, contributions, assurances de l'immeuble, taxes et prestations, telles qu'établies par le syndic de copropriété, le gérant de l'immeuble ou le bailleur lui-même, au prorata de millièmes de charges générales ou spéciales affectées aux lots loués.
Ce remboursement s'effectuera par appel d'une provision trimestrielle ou mensuelle versée par le preneur, avec chaque terme et dont le montant est fixé à un minimum déterminé ci-après à l'article 5.6, le bailleur se réservant la faculté de modifier à tout moment le montant de ladite provision pour tenir compte de la fluctuation des charges.
A la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction du relevé établi par le syndic, le gérant de l'immeuble ou le bailleur lui-même.
Article 3.3 - Taxes et droits
Le loyer et ses accessoires ci-dessus mentionnés s'entendent hors taxes et droits. Le preneur s'engage à acquitter entre les mains du bailleur le montant de la TVA ou de la CRI CRL ?ou toute autre taxe nouvelle ou de substitution, ou tout autre droit, aux taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement. Le régime applicable est défini ci-après à l'article 5.4.
Article 3.4 - Modalités de règlement
Le preneur s'oblige à payer au bailleur le loyer et ses accessoires comme il est prévu aux conditions particulières énoncées en fin de bail.
Tous paiements auront lieu au domicile du bailleur ou en tout endroit indiqué par lui.
Article 3.7 - Clause de Révision
Le loyer sera soumis, outre la révision triennale, à la clause d'indexation suivante :
Il variera automatiquement tous les ans proportionnellement aux variations de l'indice trimestriel du coût de la construction par l'INSEE.
Pour la première année, l'indice précisé ci-après à l'article 5.8 sera comparé au dernier indice publié à la date anniversaire du bail. Pour les années ultérieures, seront comparés l'indice retenu pour la réévaluation précédente et le dernier indice publié à la date anniversaire du bail, l'indice de référence étant fixé ci-après aux conditions particulières.
En cas de modification ou de remplacement de l'indice choisi, le nouvel indice sera de plein droit substitué à l'ancien dans les conditions et selon le coefficient de raccordement publié.
En cas de suppression pure et simple de l'indice ci-dessus retenu, il sera remplacé par un nouvel indice déterminé d'un accord commun, accord entre les parties, ou à défaut, par un expert choisi par les parties. Si les parties ne s'entendent pas sur le choix de l'expert, celui-ci sera désigné par le juge des loyers saisi par la partie la plus diligente."

Par ailleurs, l'article 2.5 des conditions générales intitulé "Contributions, Impôts, Taxes" stipule que "Le preneur devra payer les contributions personnelles mobilières, les taxes locatives, et autres de toute nature, la contribution foncière relative aux locaux loués ou relative à son commerce, supporter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe d'écoulement à l'égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentation d'impôts pouvant être créées, de quelque nature et sous quelque dénomination que ce puisse être, supporter lesdites contributions et charges en cours de bail, et rembourser au bailleur les sommes avancées par lui à ce sujet, en ce comprise la taxe sur les bureaux en Ile de France."

Les conditions particulières du contrat de bail prévoient en outre que le loyer annuel de base est de 18.000 euros hors taxes payable par quart tous les trimestres et d'avance soit la somme de 4.500 euros hors taxes en principal (article 5.5) et que la provision sur charges s'élève à la somme annuelle de 600 euros, soit 150 euros par trimestre (article 5.6). Par ailleurs, l'article 5.8 prévoit que l'indice de référence visé à l'article 3.7 susvisé est l'indice du coût de la construction, 4ème trimestre 2010, valeur 1533.

S'agissant de la régularisation des charges contestées, il convient de relever que le contrat de bail en cause ayant été conclu le 24 mai 2011 avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les parties pouvaient librement déterminer la répartition des charges entre elles. Il convient donc de se référer aux stipulations contractuelles liant les parties. Néanmoins, si le contrat de bail prévoyait comme, en l'espèce, le règlement de provision, le bailleur était tenu d'effectuer une régularisation en fin d'exercice et les charges devaient être justifiées par le bailleur. L'absence de régularisation de charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu'en l'absence de régularisation des charges, les provisions versées par la locataire doivent être remboursées. Il est, par ailleurs, admis que le bailleur puisse établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l'instance.

Il convient enfin de relever que la seule absence d'envoi par le bailleur des avis d'échéances et des quittances de loyer est sans incidence sur l'obligation de paiement des loyers et charges contractuellement prévues par le contrat de bail et ainsi sur le bien fondé de la créance du bailleur qui sera appréciée ci-après au regard des pièces versées aux débats. En outre, le loyer conventionnel indexé automatiquement en vertu du contrat de bail était exigible par le bailleur, ce même si ce dernier n'a pas adressé à la locataire d'avis d'échéance de loyer indexé. Au demeurant, la locataire ne conteste nullement le calcul ainsi que le montant des loyers indexés réclamés par le bailleur dans ses écritures.

Décision du 24 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/16601 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QCA

S'agissant de l'année 2019

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. [L] [N] a versé entre les mains du bailleur la somme de 19.832,40 euros alors que le loyer s'élevait sur cette même période à la somme de 19.819,96 euros après indexation, selon les pièces versées aux débats, étant précisé que le calcul de l'indexation n'est pas contesté par la locataire. 

Le bailleur justifie par ailleurs que la locataire était redevable de la somme de 472 euros au titre de la taxe foncière.

Le bailleur soutient enfin que la locataire était redevable de la somme de 608,23 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2018 dont le règlement avait été sollicité par courrier du 20 décembre 2019 et n'était donc pas prescrit. Force est de constater que le bailleur produit uniquement, à l'appui de sa demande, l'apurement des charges effectué par la copropriété. Il ne produit en revanche aucune régularisation de charges comportant le détail sur la nature des charges concernées, sur leur mode de calcul et de refacturation et sur le montant des provisions perçues, de sorte qu'il ne justifie pas de sa créance au titre de la régularisation pour charges pour l'année 2018. 

Dès lors, s'agissant de l'année 2019, la S.A.R.L. [L] [N] restait redevable de la somme de 459,56 euros [(19.819,96 + 472) - 19.832,40].

S'agissant de l'année 2020

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. [L] [N] a versé entre les mains du bailleur la somme de 19.832,40 euros alors que le loyer s'élevait sur cette même période à la somme de 20.448,14 euros après indexation, selon les pièces versées aux débats, étant précisé que le calcul de l'indexation n'est pas contesté par la locataire. 

Le bailleur justifie par ailleurs que la locataire était redevable de la somme de 468 euros au titre de la taxe foncière.

Le bailleur soutient enfin que la locataire était redevable de la somme de 698,69 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2019 dont le règlement avait été sollicité par courrier du 20 décembre 2020. Force est de constater que le bailleur produit uniquement, à l'appui de sa demande, l'apurement des charges effectué par la copropriété. Il ne produit en revanche aucune régularisation de charges comportant le détail sur la nature des charges concernées, sur leur mode de calcul et de refacturation et sur le montant des provisions perçues, de sorte qu'il ne justifie pas de sa créance au titre de la régularisation pour charges pour l'année 2019. 

Dès lors, s'agissant de l'année 2020, la S.A.R.L. [L] [N] restait redevable de la somme de 1.083,74 euros [(20.448,14 + 468) - 19.832,40].

S'agissant de l'année 2021

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. [L] [N] a versé entre les mains du bailleur la somme de 14.874,30 euros alors que le loyer s'élevait sur cette même période à la somme de 20.949,12 euros après indexation, selon les pièces versées aux débats, étant précisé que le calcul de l'indexation n'est pas contesté par la locataire. 

Le bailleur justifie par ailleurs que la locataire était redevable de la somme de 466 euros au titre de la taxe foncière.

Le bailleur soutient enfin que la locataire était redevable de la somme de 579,07 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2020 dont le règlement avait été sollicité par courrier du 20 décembre 2021. Force est de constater que le bailleur produit uniquement, à l'appui de sa demande, l'apurement des charges effectué par la copropriété. Il ne produit en revanche aucune régularisation de charges comportant le détail sur la nature des charges concernées, sur leur mode de calcul et de refacturation et sur le montant des provisions perçues, de sorte qu'il ne justifie pas de sa créance au titre de la régularisation pour charges pour l'année 2020. 

Dès lors, s'agissant de l'année 2021, la S.A.R.L. [L] [N] restait redevable de la somme de 6.540,82 euros [(20.949,12 + 466) - 14.874,30].

S'agissant de l'année 2022

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. [L] [N] a versé entre les mains du bailleur la somme de 19.832,40 euros alors que le loyer s'élevait sur cette même période à la somme de 21.699,60 euros après indexation, selon les pièces versées aux débats, étant précisé que le calcul de l'indexation n'est pas contesté par la locataire. 

Le bailleur justifie par ailleurs que la locataire était redevable de la somme de 464 euros au titre de la taxe foncière.

Le bailleur soutient enfin que la locataire était redevable de la somme de 626,53 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2021 dont le règlement avait été sollicité par courrier du 20 décembre 2022. Force est de constater que le bailleur produit uniquement, à l'appui de sa demande, l'apurement des charges effectué par la copropriété. Il ne produit en revanche aucune régularisation de charges comportant le détail sur la nature des charges concernées, sur leur mode de calcul et de refacturation et sur le montant des provisions perçues, de sorte qu'il ne justifie pas de sa créance au titre de la régularisation pour charges pour l'année 2021. 

Dès lors, s'agissant de l'année 2022, la S.A.R.L. [L] [N] restait redevable de la somme de 2.331,20 euros [(21.699,60 + 464) - 19.832,40].

S'agissant de l'année 2023

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. [L] [N] a versé entre les mains du bailleur la somme de 8.958,10 euros alors que le loyer s'élevait sur cette même période à la somme de 24.093,92 euros après indexation, selon les pièces versées aux débats, étant précisé que le calcul de l'indexation n'est pas contesté par la locataire. 

Le bailleur justifie par ailleurs que la locataire était redevable de la somme de 616 euros au titre de la taxe foncière.

Le bailleur soutient enfin que la locataire était redevable de la somme de 702,33 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2021 dont le règlement avait été sollicité par courrier du 1er juillet 2023. Force est de constater que le bailleur produit uniquement, à l'appui de sa demande, l'apurement des charges effectué par la copropriété. Il ne produit en revanche aucune régularisation de charges comportant le détail sur la nature des charges concernées, sur leur mode de calcul et de refacturation et sur le montant des provisions perçues, de sorte qu'il ne justifie pas de sa créance au titre de la régularisation pour charges pour l'année 2022. 


Dès lors, s'agissant de l'année 2023, la S.A.R.L. [L] [N] restait redevable de la somme de 13.357,50 euros [(21.699,60 + 616) - 8.958,10].

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la S.A.R.L. [L] [N] est débitrice de la somme de 23.772,82 euros (459,56 + 1.083,74 + 6.540,82 + 2.331,20 + 13.357,50) au titre des loyers et taxes foncières arrêtés au 24 octobre 2023. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à Monsieur [J] [T]. 

Sur les intérêts moratoires

En outre, en application des dispositions de l'ancien article 1139 du même code, dans sa version applicable au présent contrat, "le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure".

Enfin, en vertu des dispositions de l'ancien article 1153 dudit code, dans sa version applicable au présent contrat, "dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit".

En l'espèce, la créance de Monsieur [J] [T] emportera intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date de l'assignation. 

En conséquence, il convient de dire que la somme de 23.772,82 euros que la S.A.R.L. [L] [N] est condamnée à verser à Monsieur [J] [T] portera intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 jusqu'à complet paiement.

Sur la clause pénale

Aux termes des dispositions de l'article 1146 ancien du code civil, dans sa version applicable au présent contrat, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.

En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, dans sa version applicable au présent contrat, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu des dispositions de l'article 1150 ancien dudit code, dans sa version applicable au présent contrat, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

Selon les dispositions de l'article 1152 ancien de ce code, dans sa version applicable au présent contrat, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

D'après les dispositions de l'article 1226 ancien du code susvisé, dans sa version applicable au présent contrat, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1229 ancien du code susmentionné, dans sa version applicable au présent contrat, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard.

Le deuxième paragraphe de l'article 4.01 intitulé "Clause pénale" stipule que "en cas de non paiement à son échéance d'une quittance de loyer, celle-ci sera remise immédiatement au contentieux et son montant sera de plein droit majoré de 10% à titre de sanction conformément à l'article 1152 du code civil, en ce non compris les frais taxables et non taxables."

Dès lors qu'il est acquis que la locataire s'est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers, charges et taxes locatives, force est de constater que les conditions d'application de la clause pénale susvisée sont réunies, sans que la demanderesse soit tenue de justifier de la nature et de l'étendue de son préjudice, de sorte qu'eu égard à la teneur de la présente décision, le montant dû au titre de la clause pénale s'élève à la somme de : 23.772,82 x 10% = 2.377,28 euros, étant observé que ce montant n'apparaît pas manifestement excessif, de sorte qu'il n'y a pas lieu de le modérer.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. [L] [N] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 2.377,28 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie

Monsieur [J] [T] soutient que le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation judiciaire du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le montant total du dépôt de garantie restera acquis au bailleur. Il fait valoir qu'il est donc bien fondé à solliciter la conservation, à son profit, du montant du dépôt de garantie versé par la locataire, dès lors que celle-ci, bien qu'ayant sollicitée et obtenu la résiliation du bail à effet au 30 septembre 2024, s'est depuis maintenue dans les lieux, sans justifier d'une remise des clés ni d'un état des lieux de sortie permettant de procéder à la restitution dudit dépôt de garantie. Il sollicite de conserver le dépôt de garantie, en raison de la résiliation de plein droit du bail aux 
torts exclusifs du Preneur conformément à l'article 3.5 du bail. 

En l'espèce, l'article 3.05 du contrat intitulé "Dépôt de garantie" stipule que :
"Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le preneur verse ce jour au bailleur, qui le reconnaît, une somme fixée ci-après aux conditions particulières, en garantie du paiement du loyer et des charges, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail et des réparations locatives, remboursable après son départ sous réserve d'exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail. 
Décision du 24 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/16601 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QCA

La différence en plus ou moins sera payée ou restituée après vérification desdites réparations, déménagement, remise des clés et production par le preneur de l'acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques. 
Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d'intérêts au profit du preneur. 
Ce dépôt de garantie sera diminué ou majoré pour tenir compte de la révision triennale, ou de toute autre augmentation du loyer, de manière à toujours correspondre au nombre de mois de loyer déterminé aux conditions particulières énoncées ci-après. 
Dans le cas où le bail serait résilié par une décision judiciaire prononcée aux torts du locataire, le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur au titre de clause pénale complémentaire."

Contrairement à ce que soutient le bailleur, la résiliation du bail n'a pas été prononcée aux torts exclusifs de la locataire mais est la suite du congé délivré par cette dernière. Par ailleurs, le bailleur n'a pas sollicité la conservation du dépôt de garantie en garantie du paiement des loyers et charges ni des éventuelles réparations locatives dont la locataire serait redevable à la suite de son départ des locaux loués.

Dès lors, l'article 3.05 du contrat de bail susvisé n'est pas applicable en l'espèce et il y a lieu de débouter Monsieur [J] [T] de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de restitution des provisions sur charges

En application de l'article 768 du code civil, pris en son deuxième alinéa, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, force est de constater que la S.A.R.L. [L] [N] n'a pas fait figurer au dispositif de ses dernières conclusions la demande de restitution de la somme de 3.000 euros au titre des provisions sur charges. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

L'article 1134 du code civil dispose que "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites."

L'article 1382 du même code dispose que "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer."

Celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En vertu de l'article 1152 du code civil, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

Il n'est pas contesté que le bail commercial a pris fin le 30 septembre 2024 à la suite du congé délivré par la S.A.R.L. [L] [N] le 29 mars 2024.

Monsieur [J] [T] sollicite la condamnation de la S.A.R.L. [L] [N] à lui verser une indemnité d'occupation telle que stipulée contractuellement. Il fait valoir que la locataire a abandonné les lieux et a refusé de se rendre à l'état des lieux de sortie. Il ajoute que le commissaire de justice a dressé un procès-verbal d'abandon des lieux au 19 novembre 2024 et que l'indemnité d'occupation court donc jusqu'à cette date. 

La S.A.R.L. [L] [N] soutient que la clause contractuelle relative à l'indemnité d'occupation doit s'analyser comme une clause pénale. Elle soutient qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation uniquement pour la période courant octobre 2024.

En l'espèce, le contrat de bail stipule au paragraphe 1 intitulé "Clause résolutoire" de l'article 4.1 que "A défaut par le preneur d'évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur de plein droit, et sans aucun préavis, d'une indemnité d'occupation fixée d'ores et déjà, pour chaque jour de retard, au double du loyer en cours calculé prorata temporis, sans préjudice de tous droits à dommages et intérêts au profit du bailleur".

Monsieur [J] [T] produit une sommation d'assister à un état des lieux de sortie avec remise des clés dans lequel il est indiqué qu'un état des lieux de sortie non contradictoire a eu lieu le 19 novembre 2024 et que les clés n'ont pas été remises. Toutefois, cette sommation n'a pas été délivrée à la locataire et n'est ainsi ni datée ni signée par le commissaire de justice. En tout état de cause, la locataire ne démontre pas avoir quitté les locaux ni remis les clés courant octobre 2024 comme elle l'allègue. Elle ne conteste pas au demeurant qu'un état des lieux de sortie était fixé au 19 novembre 2024 et qu'elle ne s'y est pas présentée.

Ainsi, alors qu'elle avait donné congé à son bailleur pour le 30 septembre 2024, la S.A.R.L. [L] [N] ne justifie pas avoir quitté les locaux ni remis les clés au bailleur à cette date ni à une date antérieure au 19 novembre 2024. 

Au vu de ces éléments, il convient de considérer qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024 jusqu'au 19 novembre 2024 et est donc redevable d'une indemnité d'occupation sur cette période.

L'indemnité d'occupation fixée au double du loyer en cours charges comprises est prévue dans le paragraphe du contrat de bail relatif à la "Clause résolutoire" qui ne traite que de la résiliation du bail résultant de l'acquisition de la clause résolutoire. Tel n'est pas le cas en l'espèce puisque la rupture du contrat résulte du congé délivré par la locataire. Il en résulte que l'indemnité d'occupation fixée par cette stipulation ne s'applique pas et qu'il convient d'allouer une indemnité fondée sur l'ancien article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent contrat, destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur.

L'indemnité d'occupation sera dès lors fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel indexé majoré des charges et taxes, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'au 19 novembre 2024, faute pour la locataire de justifier avoir quitté les locaux à une date antérieure à celle-ci.

Sur la demande de délais de paiement

La S.A.R.L. [L] [N] demande des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative mais ne fournit aucun élément sur sa situation financière.

En cet état et vu l'importance de l'arriéré de dette locative, il n'est pas possible de considérer qu'elle sera en mesure de l'apurer dans le délai maximum de deux ans prévu à l'ancien article 1244-1 du code civil, partant de faire droit à cette demande dont les conditions ne sont pas remplies. 
Sur la demande d'expulsion assortie d'une astreinte

Monsieur [J] [T] reconnaissant dans ses écritures que la locataire a quitté les locaux le 19 novembre 2024, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande d'expulsion sous astreinte de la S.A.R.L. [L] [N]. 

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité au titre de la location de la vitrine à des fins publicitaires sans l'avoir déclaré au bailleur

Monsieur [J] [T] soutient avoir découvert que la locataire louait ses vitrines à des fins publicitaires sans le lui déclarer et sans partager les fruits de la location en contravention avec les stipulations contractuelles.

La S.A.R.L. [L] [N] n'a pas répondu à cette demande.

En l'espèce, l'article 5.9 intitulé "Mise à disposition de la vitrine" stipule que "Dans l'éventualité où le preneur mettrait à disposition sa vitrine contre rémunération à des fins publicitaires, le propriétaire percevra 50% du montant TTC de cette recette."
 
Monsieur [J] [T] produit à l'appui de ce qu'il invoque uniquement des photographies non datées qui ne sont pas exploitables car peu lisibles. Elles ne peuvent, en tout état de cause, suffire à démontrer une violation par la locataire de son obligation prévue contractuellement à l'article 5.9 susvisé. 

Monsieur [J] [T] sera donc débouté de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. [L] [N] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de la location de la vitrine à des fins publicitaires sans le lui avoir déclaré. 

Sur la contestation de la saisie-conservatoire

L'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire dispose que "Le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.
Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre."

Selon l'article R. 121-1 du code des procédures civiles d'exécution "En matière de compétence d'attribution, tout juge autre que le juge de l'exécution doit relever d'office son incompétence."

Enfin, le premier alinéa de l'article 125 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d'un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281 ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).



Il résulte de ces dispositions que les éventuelles contestations sur le caractère fondé de la saisie conservatoire relèvent de la compétence exclusive du juge de l'exécution. Il n'appartient donc pas au tribunal de statuer sur la validité de la saisie-conservatoire pratiquée le 10 novembre 2023.

Dès lors, il convient de déclarer irrecevable la demande de la S.A.R.L. [L] [N] visant à déclarer "non valide" la saisie-conservatoire pratiquée le 10 novembre 2023 et à ordonner la libération des sommes ayant fait l'objet de ladite saisie. De même, sera déclarée irrecevable la demande de Monsieur [J] [T] visant à déclarer "valide" la saisie conservatoire susvisée.

Sur la demande de dommages et intérêts 

La S.A.R.L. [L] [N] sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 20.000 euros au titre de son préjudice moral et financier. Elle fait valoir que le bailleur lui a délivré un commandement de payer à une adresse erronée ; qu'il n'a pas daigné satisfaire à la sommation de communiquer toutes les quittances de loyer ; qu'il a contesté l'attestation de son expert-comptable ; qu'il n'a pas justifié des charges locatives ; qu'il n'a pas adressé d'avis d'échéances avec le loyer indexé ; que la créance réclamée était erronée ; que lassée du comportement du bailleur à son endroit, elle a été contrainte de mettre un terme à la relation contractuelle et qu'elle a dû rechercher d'autres locaux pour poursuivre son activité professionnelle ; que l'état de santé de son gérant a été particulièrement affecté par tous ces événements.

Monsieur [J] [T] s'est opposé à cette demande.

L'ancien article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, dispose que "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part."

Aux termes de l'ancien article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d'un fait générateur, d'un dommage certain, direct et légitime et d'un lien de causalité.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que si dans le corps de ses conclusions, la S.A.R.L. [L] [N] sollicite la condamnation de Monsieur [J] [T] à lui verser la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, elle sollicite finalement 20.000 euros dans le dispositif de ses conclusions. Dès lors, en application de l'article 768 du code de procédure civile, seule sera retenue la demande formulée dans le dispositif des conclusions.

En l'espèce, force est de constater que la S.A.R.L. [L] [N] échoue à démontrer que Monsieur [J] [T] a commis une faute contractuelle ou même extracontractuelle pouvant engager sa responsabilité. 

Par ailleurs, elle ne produit aucune pièce permettant de démontrer l'existence ou l'étendue du préjudice moral et financier qu'elle allègue.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires 

La S.A.R.L. [L] [N], qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer les dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 août 2023 ainsi que celui de la levée de l'état d'inscription, à l'exclusion des frais de saisie conservatoire pour laquelle les demandes ont été déclarées irrecevables et des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui seront éventuellement dus partiellement par Monsieur [J] [T] en sa qualité de créancier dans les conditions de l'article A. 444-32 du code de commerce en cas d'exécution forcée de la présente décision.

L'équité commande de condamner la S.A.R.L. [L] [N] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
 
DÉCLARE prescrite la demande en paiement de Monsieur [J] [T] pour la période antérieure au 11 décembre 2018,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [N] à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 23.772,82 euros au titre des loyers et taxes foncières arrêtés au 24 octobre 2023, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 11 décembre 2023 jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [N] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 2.377,28 euros en application de la clause pénale prévue à l'article 4.01 du contrat de bail,

CONSTATE que le bail liant Monsieur [J] [T] et la S.A.R.L. [L] [N] portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] a pris fin le 30 septembre 2024 à 24h00 à la suite du congé délivré par la S.A.R.L. [L] [N] le 29 mars 2024,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [N] à payer à Monsieur [J] [T] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel indexé majoré des charges et taxes, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'au 19 novembre 2024,

DÉBOUTE Monsieur [J] [T] de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie,

DÉBOUTE Monsieur [J] [T] de sa demande d'expulsion de la S.A.R.L. [L] [N] sous astreinte,

DÉBOUTE Monsieur [J] [T] de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. [L] [N] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de la location de la vitrine à des fins publicitaires sans le lui avoir déclaré,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [L] [N] de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [L] [N] de sa demande d'expertise judiciaire aux fins d'établir tous comptes locatifs,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [L] [N] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier,

DÉCLARE irrecevable la demande de la S.A.R.L. [L] [N] visant à déclarer "non valide" la saisie-conservatoire pratiquée le 10 novembre 2023 et à ordonner la libération des sommes ayant fait l'objet de ladite saisie,

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [J] [T] visant à déclarer "valide" la saisie conservatoire susvisée,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [N] à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [N] aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 août 2023 ainsi que celui de la levée de l'état d'inscription, à l'exclusion des frais de saisie conservatoire pour laquelle les demandes ont été déclarées irrecevables et des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui seront éventuellement dus partiellement par Monsieur [J] [T] en sa qualité de créancier dans les conditions de l'article A. 444-32 du code de commerce en cas d'exécution forcée de la présente décision

DÉBOUTE la S.A.R.L. [L] [N] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me LABRO (E0727)
 Me INGOLD (B1055)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 23/16601 

N° Portalis 352J-W-B7H-C3QCA

N° MINUTE : 1


Assignation du :
11 Décembre 2023









JUGEMENT 
rendu le 24 Juin 2026 

DEMANDEUR

Monsieur [T] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0727



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [L] [N] (RCS de [Localité 1] 789 931 805)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric INGOLD de la S.E.L.A.R.L. INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B1055, Maître Patrice AMEZIANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0364





Décision du 24 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/16601 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QCA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 25 Mars 2026 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________


EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 24 mai 2011, Monsieur [J] [T] a donné à bail commercial à la micro-entreprise [M], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. [L] [N] un local, sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2011 moyennant un loyer principal annuel de 18.000 euros, aux fins d'y exploiter une activité exclusive de "Mercerie, retouche de vêtement et cordonnerie".

Par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2023, Monsieur [J] [T] a fait délivrer à la S.A.R.L. [L] [N] un commandement d'avoir à payer la somme de 30.856,01 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 11 août 2023, la S.A.R.L. [L] [N] a signifié Monsieur [J] [T] une opposition à commandement de payer.

Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2023, Monsieur [J] [T] a assigné la S.A.R.L. [L] [N] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation du bail commercial, de voir ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [L] [N] et de la voir condamner à payer diverses sommes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juillet 2025, Monsieur [J] [T] demande au tribunal, aux visas des articles 1103 et suivants, 1709, 1728 du code civil du code civil et 700 du code de procédure civile, de : 
"- JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de Monsieur [J] [T] ; 
- DEBOUTER la société [L] [N] de sa demande tendant à la prescription partielle de la créance de Monsieur [T] ; 
- DEBOUTER la Société [L] [N] de ses demandes nouvelles d'indemnisation d'un préjudice (économique) financier et moral qu'elle prétend avoir subi et d'expertise judiciaire 
- JUGER que la société [L] [N] a manqué à ses obligations contractuelles envers Monsieur [J] [T] en ne réglant pas ses loyers et charges et en louant la vitrine à des fins publicitaires sans en informer le bailleur ; 
- CONSTATER que le bail commercial a été résolu à compter du 30 septembre 2024 par suite du congé de résiliation triennal délivré le 29 mars 2024 
En conséquence : 
- CONDAMNER la société [L] [N] à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 28.293, 78 euros T.T.C., sauf à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts de retard au taux légal en vigueur, en application du bail commercial ; 
- JUGER que les sommes auxquelles la société [L] [N] est condamnée au titre des loyers et charges impayés seront majorées de 10 % en application de la clause pénale figurant à l'article 4-2 du contrat de bail 
- CONDAMNER la Société [L] [N] à régler à [J] [T] la somme de 10.000 euros au titre de la location de la vitrine à des fins publicitaires sans l'avoir déclarée au Bailleur ; 
- CONSTATER qu'au 10 mars 2025, la Société [L] [N] se déclare domiciliée au [Adresse 3], correspondant aux lieux donnés à bail, dont la résiliation est intervenue à sa demande à effet au 30 septembre 2024 
- JUGER que la Société [L] [N] est occupante sans titre ni droit des locaux appartenant à Monsieur [J] [T] depuis le 1er octobre 2024 - ORDONNER l'expulsion de la société [L] [N] et celle de tous occupants de son chef et tous biens mobiliers des Locaux Loués sis [Adresse 4], sans délai et ce, avec l'assistance, si nécessaire, de la force publique et d'un serrurier, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme ordinaire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux et de remettre les lieux en état d'origine d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze (15) jours à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la libération complète des lieux, de leur remise en état et de remise des clés à Monsieur [J] [T] ; - CONDAMNER la société [L] [N] à compter 1er octobre 2024 jusqu'à la l'abandon des lieux constatée le 19 novembre 2024 à régler à Monsieur [J] [T] une indemnité d'occupation journalière de 132,01 € en plus des charges afférentes à la période d'occupation et ce jusqu'à la libération entière et effective des Locaux Loués au titre du Bail ; 
- JUGER que Monsieur [J] [T] conservera le dépôt de garantie détenu par lui, en raison du maintien de la société [L] [N] dans les locaux depuis la résiliation du bail commercial, au 30 septembre 2024 et l'absence de procès-verbal d'état des lieux de sortie ; 
- JUGER [K] ET VALIDER la saisie conservatoire pratiquée le 10 novembre 2023 entre les mains de la Banque Crédit Lyonnais AG [Localité 5] au préjudice de la société [L] [N] pour un montant de 1295,02 euros.au titre du principal, des frais de procédure et du coût de l'acte au préjudice ; 
- DEBOUTER la société [L] [N] de sa demande tendant à la restitution de la somme de 3000 € correspondant aux provisions annuelles sur charges de 600 € 
- DEBOUTER la société [L] [N] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement 
- DEBOUTER la Société [L] [N] de sa demande de nomination d'un expert judiciaire avant dire droit ; Subsidiairement, JUGER que la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l'expert désigné sera supportée par la Société [L] [N] 
- CONDAMNER la société [L] [N] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile y compris les frais exposés au titre des commandements de payer, de la saisie conservatoire, de la levée de l'état d'inscription ainsi que le droit proportionnel de recouvrement facturé par l'huissier de justice au titre de l'article A. 444-32 du code de commerce ; 
- RAPPELER que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, la S.A.R.L. [L] [N] demande au tribunal, aux visas des articles 1103 et suivants, 1231-5 et suivants, 1718, 1720 alinéa 2, 2224 du code civil, L.145-9, L.145-40 et R.145-35 et suivants du code de commerce de :
"Dire et juger la Société [L] [N] recevable en ses présentes conclusions,
L'y déclarée bien fondée
Dire et jugée prescrites toutes créances de loyers et charges pour la période antérieure à l'Assignation du 11.12.2013 et à tout le moins à celles antérieures du commandement de payer du 12.07.2023.
Subsidiairement,
Dire et juger contestables et irrecevables toutes charges applicables à compter des dates précitées du 11.12.2013 (et subsidiairement du 12.07.2023) pour défaut de justification de l'établissement de compte annuel de régularisation de charges, et de l'état annuel récapitulatif incluant la liquidation et régularisation des comptes de charges.
Dire et juger valable le congé de résiliation triennale notifié le 29 Mars 2024 à effet du 30 Septembre 2024, intervenu au cours de la prolongation tacite dudit bail.
Dire et juger applicable les indemnités d'occupation à compter du 30 Septembre 2024 jusqu'au départ du locataire des locaux, tel que résultant du 1er procès-verbal d'état des lieux de sortie en date du 19.11.2024
Voir qualifier de clause pénale l'indemnité d'occupation journalière, devant être modérée judiciairement du fait de son caractère manifestement excessif.
Voir rejeter la prétendue créance de 10.000 € de location de vitrine, non justifiée tant en son bien fondé qu'en son montant.
Dire et juger le comportement déloyal du bailleur en l'exécution des conditions du bail, pour mauvaise foi caractérisée à sa résistance abusive aux sommations de communiquer du 1er aout 2023 ayant pour effet de générer sa responsabilité civile contractuelle.
Voir condamner le bailleur Monsieur [J] [T] à payer à la Société [L] [N] la somme de 20.000 € à titre de réparation de son préjudice financier et moral subi en l'espèce.
Voir rejeter toute demande du bailleur relative à la résiliation judiciaire et à l'expulsion sous astreinte, devenue sans objet depuis la résiliation triennale et le départ volontaire des locaux par la Société [L] [N], caractérisée par le 1er procès-verbal d'état des lieux de sortie.
Voir ordonner par jugement avant dire droit la nomination d'un expert judiciaire aux fins d'établir tous comptes locatifs en l'espèce.
Octroyer à la Société [L] [N] les délais les plus larges aménagés de paiement de toute créance résiduelle du bailleur.
Dire et juger contestable et non valide la saisie conservatoire pratiquée le 10.11.2023 entre les mains de la banque Crédit Lyonnais Agence [Localité 5] pour un montant de 1.295 € en principal cette créance s'avérant injustifiée au regard de l'attestation de l'attestation du cabinet d'expert-comptable établie en réplique au commandement de payer du 11.07.2023 e de l'opposition à celui-ci du 1er Aout 2023.
Ordonner la libération de cette somme ayant fait l'objet de la dite saisie, au profit de la Société [L] [N].
Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires adverses à ce qui précède.

Condamner Monsieur [J] [T] au paiement de la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du C.P.C, ainsi qu'aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants dudit Code y compris les frais exposés au titre de l'opposition à commandement de payer du 1er Aout 2023 et de la sommation de communiquer du 1er aout 2023.
Voir dire n'y avoir lieu à exécution provisoire vue la nature des demandes en cause et de tous comptes susceptibles d'en résulter, notamment au titre de la demande d'expertise y relative."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 29 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 25 mars 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 25 mars 2026, et la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, les nombreuses demandes des parties tendant à voir "juger", "constater", "dire et juger" ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la prescription de la créance 

La S.A.R.L. [L] [N] soutient que la somme de 9.640,11 euros réclamée par le bailleur pour l'année 2018 est prescrite. Elle fait valoir que les prétendues imputations de ses paiements sur les dettes antérieures ne font pas échec à la prescription.

Monsieur [J] [T] soutient que la locataire a effectué des règlements qui se sont, au fur et à mesure, imputés sur les dettes antérieures et que la somme de 9.640,11 euros n'est pas prescrite et a fait l'objet de paiements par la locataire les mois et les années suivantes.

A la suite de la signification de conclusions d'incidents dans lesquelles la S.A.R.L. [L] [N] soulevait la prescription de la créance du bailleur, le juge de la mise en état a, conformément à l'article 789 du code de procédure civile et compte tenu de l'état d'avancement de l'instruction, décidé que la fin de non-recevoir serait examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de 1'exercer.

L'article 2241 du code civil dispose que "la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription".

Selon l'article 2240, "la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription".

En vertu de l'article 1342-10 du code civil, "A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement".

Le juge ne peut toutefois imputer les versements sur les échéances les plus anciennes sans rechercher si, compte tenu du montant de ces versements, le locataire n'avait pas entendu les imputer sur les échéances expressément visées dans les lettres de réclamation du bailleur (Civ. 1re, 16 mai 2006, n°04-19.738).

Egalement, les règles d'imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 20-11.106). 

En l'espèce, il n'est pas contesté que la première demande en justice concernant l'arriéré locatif de la S.A.R.L. [L] [N] a été formée par Monsieur [J] [T] par assignation en date du 11 décembre 2023.

Or, il résulte des décomptes produits aux débats que l'origine de la dette locative remonte à un débit de 10.254,49 euros imputé sur le compte de la locataire à la date du 16 mai 2018. 

Par ailleurs, comme rappelé, l'imputation des paiements de la locataire, fût-ce sur les échéances les plus anciennes, ne fait pas obstacle à la prescription.

Le bailleur n'invoquant aucune cause d'interruption de la prescription, sa demande en paiement est dès lors prescrite pour la période antérieure au 11 décembre 2018, dès lors qu'il a assigné la locataire le 11 décembre 2023.

Sur la demande d'expertise judiciaire 

La S.A.R.L. [L] [N] sollicite avant dire droit la nomination d'un expert judiciaire aux fins d'établir les comptes locatifs en l'espèce sans motiver sa demande. 

Aux termes des dispositions de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

En outre, en application des dispositions de l'article 144 du même code, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En vertu des dispositions de l'article 146 dudit code, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Selon les dispositions de l'article 232 de ce code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 263 du code susvisé, l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.


En l'espèce, force est de constater que le tribunal dispose de toutes les pièces utiles pour statuer sur les comptes locatifs entre les parties. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la demande principale en paiement

La S.A.R.L. [L] [N] soutient que le bailleur ne justifie d'aucune relance ni mise en demeure de payer le loyer et qu'il ne lui a adressé aucun avis d'échéances de loyers ni les avis d'indexation de loyer. Elle précise qu'elle a réglé intégralement les loyers. S'agissant des provisions sur charges, elle fait valoir que le bailleur ne lui a jamais transmis de régularisations de charges et sollicite le remboursement des provisions sur charges versées pendant 5 ans.

Monsieur [J] [T] soutient que la locataire n'a pas réglé les provisions sur charges et qu'elle n'a jamais tenu compte de l'indexation du loyer. Il fait valoir qu'il justifie de la régularisation des charges.

L'article 1134 dans ses dispositions applicables au présent contrat dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, selon l'article 1728 du même code, le preneur est tenu, à titre d'obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, il résulte de l'ancien article 1315 du code civil, dans sa version applicable au jour du contrat, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 3 des conditions générales du contrat de bail intitulé "Autres obligations financières" stipule que : 
"Article 3.1 - Loyer
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal annuel, valeur de base, dont le montant est précisé ci-après à l'article S.5 et qui évoluera dans les conditions fixées par la législation et suivant les modalités prévues à l'article 3.7 ci-après.
Article 3.2 -Accessoires du loyer
Le preneur remboursera au bailleur la quote-part des charges locatives, contributions, assurances de l'immeuble, taxes et prestations, telles qu'établies par le syndic de copropriété, le gérant de l'immeuble ou le bailleur lui-même, au prorata de millièmes de charges générales ou spéciales affectées aux lots loués.
Ce remboursement s'effectuera par appel d'une provision trimestrielle ou mensuelle versée par le preneur, avec chaque terme et dont le montant est fixé à un minimum déterminé ci-après à l'article 5.6, le bailleur se réservant la faculté de modifier à tout moment le montant de ladite provision pour tenir compte de la fluctuation des charges.
A la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction du relevé établi par le syndic, le gérant de l'immeuble ou le bailleur lui-même.
Article 3.3 - Taxes et droits
Le loyer et ses accessoires ci-dessus mentionnés s'entendent hors taxes et droits. Le preneur s'engage à acquitter entre les mains du bailleur le montant de la TVA ou de la CRI CRL ?ou toute autre taxe nouvelle ou de substitution, ou tout autre droit, aux taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement. Le régime applicable est défini ci-après à l'article 5.4.
Article 3.4 - Modalités de règlement
Le preneur s'oblige à payer au bailleur le loyer et ses accessoires comme il est prévu aux conditions particulières énoncées en fin de bail.
Tous paiements auront lieu au domicile du bailleur ou en tout endroit indiqué par lui.
Article 3.7 - Clause de Révision
Le loyer sera soumis, outre la révision triennale, à la clause d'indexation suivante :
Il variera automatiquement tous les ans proportionnellement aux variations de l'indice trimestriel du coût de la construction par l'INSEE.
Pour la première année, l'indice précisé ci-après à l'article 5.8 sera comparé au dernier indice publié à la date anniversaire du bail. Pour les années ultérieures, seront comparés l'indice retenu pour la réévaluation précédente et le dernier indice publié à la date anniversaire du bail, l'indice de référence étant fixé ci-après aux conditions particulières.
En cas de modification ou de remplacement de l'indice choisi, le nouvel indice sera de plein droit substitué à l'ancien dans les conditions et selon le coefficient de raccordement publié.
En cas de suppression pure et simple de l'indice ci-dessus retenu, il sera remplacé par un nouvel indice déterminé d'un accord commun, accord entre les parties, ou à défaut, par un expert choisi par les parties. Si les parties ne s'entendent pas sur le choix de l'expert, celui-ci sera désigné par le juge des loyers saisi par la partie la plus diligente."

Par ailleurs, l'article 2.5 des conditions générales intitulé "Contributions, Impôts, Taxes" stipule que "Le preneur devra payer les contributions personnelles mobilières, les taxes locatives, et autres de toute nature, la contribution foncière relative aux locaux loués ou relative à son commerce, supporter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe d'écoulement à l'égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentation d'impôts pouvant être créées, de quelque nature et sous quelque dénomination que ce puisse être, supporter lesdites contributions et charges en cours de bail, et rembourser au bailleur les sommes avancées par lui à ce sujet, en ce comprise la taxe sur les bureaux en Ile de France."

Les conditions particulières du contrat de bail prévoient en outre que le loyer annuel de base est de 18.000 euros hors taxes payable par quart tous les trimestres et d'avance soit la somme de 4.500 euros hors taxes en principal (article 5.5) et que la provision sur charges s'élève à la somme annuelle de 600 euros, soit 150 euros par trimestre (article 5.6). Par ailleurs, l'article 5.8 prévoit que l'indice de référence visé à l'article 3.7 susvisé est l'indice du coût de la construction, 4ème trimestre 2010, valeur 1533.

S'agissant de la régularisation des charges contestées, il convient de relever que le contrat de bail en cause ayant été conclu le 24 mai 2011 avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les parties pouvaient librement déterminer la répartition des charges entre elles. Il convient donc de se référer aux stipulations contractuelles liant les parties. Néanmoins, si le contrat de bail prévoyait comme, en l'espèce, le règlement de provision, le bailleur était tenu d'effectuer une régularisation en fin d'exercice et les charges devaient être justifiées par le bailleur. L'absence de régularisation de charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu'en l'absence de régularisation des charges, les provisions versées par la locataire doivent être remboursées. Il est, par ailleurs, admis que le bailleur puisse établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l'instance.

Il convient enfin de relever que la seule absence d'envoi par le bailleur des avis d'échéances et des quittances de loyer est sans incidence sur l'obligation de paiement des loyers et charges contractuellement prévues par le contrat de bail et ainsi sur le bien fondé de la créance du bailleur qui sera appréciée ci-après au regard des pièces versées aux débats. En outre, le loyer conventionnel indexé automatiquement en vertu du contrat de bail était exigible par le bailleur, ce même si ce dernier n'a pas adressé à la locataire d'avis d'échéance de loyer indexé. Au demeurant, la locataire ne conteste nullement le calcul ainsi que le montant des loyers indexés réclamés par le bailleur dans ses écritures.

Décision du 24 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/16601 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QCA

S'agissant de l'année 2019

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. [L] [N] a versé entre les mains du bailleur la somme de 19.832,40 euros alors que le loyer s'élevait sur cette même période à la somme de 19.819,96 euros après indexation, selon les pièces versées aux débats, étant précisé que le calcul de l'indexation n'est pas contesté par la locataire. 

Le bailleur justifie par ailleurs que la locataire était redevable de la somme de 472 euros au titre de la taxe foncière.

Le bailleur soutient enfin que la locataire était redevable de la somme de 608,23 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2018 dont le règlement avait été sollicité par courrier du 20 décembre 2019 et n'était donc pas prescrit. Force est de constater que le bailleur produit uniquement, à l'appui de sa demande, l'apurement des charges effectué par la copropriété. Il ne produit en revanche aucune régularisation de charges comportant le détail sur la nature des charges concernées, sur leur mode de calcul et de refacturation et sur le montant des provisions perçues, de sorte qu'il ne justifie pas de sa créance au titre de la régularisation pour charges pour l'année 2018. 

Dès lors, s'agissant de l'année 2019, la S.A.R.L. [L] [N] restait redevable de la somme de 459,56 euros [(19.819,96 + 472) - 19.832,40].

S'agissant de l'année 2020

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. [L] [N] a versé entre les mains du bailleur la somme de 19.832,40 euros alors que le loyer s'élevait sur cette même période à la somme de 20.448,14 euros après indexation, selon les pièces versées aux débats, étant précisé que le calcul de l'indexation n'est pas contesté par la locataire. 

Le bailleur justifie par ailleurs que la locataire était redevable de la somme de 468 euros au titre de la taxe foncière.

Le bailleur soutient enfin que la locataire était redevable de la somme de 698,69 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2019 dont le règlement avait été sollicité par courrier du 20 décembre 2020. Force est de constater que le bailleur produit uniquement, à l'appui de sa demande, l'apurement des charges effectué par la copropriété. Il ne produit en revanche aucune régularisation de charges comportant le détail sur la nature des charges concernées, sur leur mode de calcul et de refacturation et sur le montant des provisions perçues, de sorte qu'il ne justifie pas de sa créance au titre de la régularisation pour charges pour l'année 2019. 

Dès lors, s'agissant de l'année 2020, la S.A.R.L. [L] [N] restait redevable de la somme de 1.083,74 euros [(20.448,14 + 468) - 19.832,40].

S'agissant de l'année 2021

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. [L] [N] a versé entre les mains du bailleur la somme de 14.874,30 euros alors que le loyer s'élevait sur cette même période à la somme de 20.949,12 euros après indexation, selon les pièces versées aux débats, étant précisé que le calcul de l'indexation n'est pas contesté par la locataire. 

Le bailleur justifie par ailleurs que la locataire était redevable de la somme de 466 euros au titre de la taxe foncière.

Le bailleur soutient enfin que la locataire était redevable de la somme de 579,07 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2020 dont le règlement avait été sollicité par courrier du 20 décembre 2021. Force est de constater que le bailleur produit uniquement, à l'appui de sa demande, l'apurement des charges effectué par la copropriété. Il ne produit en revanche aucune régularisation de charges comportant le détail sur la nature des charges concernées, sur leur mode de calcul et de refacturation et sur le montant des provisions perçues, de sorte qu'il ne justifie pas de sa créance au titre de la régularisation pour charges pour l'année 2020. 

Dès lors, s'agissant de l'année 2021, la S.A.R.L. [L] [N] restait redevable de la somme de 6.540,82 euros [(20.949,12 + 466) - 14.874,30].

S'agissant de l'année 2022

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. [L] [N] a versé entre les mains du bailleur la somme de 19.832,40 euros alors que le loyer s'élevait sur cette même période à la somme de 21.699,60 euros après indexation, selon les pièces versées aux débats, étant précisé que le calcul de l'indexation n'est pas contesté par la locataire. 

Le bailleur justifie par ailleurs que la locataire était redevable de la somme de 464 euros au titre de la taxe foncière.

Le bailleur soutient enfin que la locataire était redevable de la somme de 626,53 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2021 dont le règlement avait été sollicité par courrier du 20 décembre 2022. Force est de constater que le bailleur produit uniquement, à l'appui de sa demande, l'apurement des charges effectué par la copropriété. Il ne produit en revanche aucune régularisation de charges comportant le détail sur la nature des charges concernées, sur leur mode de calcul et de refacturation et sur le montant des provisions perçues, de sorte qu'il ne justifie pas de sa créance au titre de la régularisation pour charges pour l'année 2021. 

Dès lors, s'agissant de l'année 2022, la S.A.R.L. [L] [N] restait redevable de la somme de 2.331,20 euros [(21.699,60 + 464) - 19.832,40].

S'agissant de l'année 2023

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. [L] [N] a versé entre les mains du bailleur la somme de 8.958,10 euros alors que le loyer s'élevait sur cette même période à la somme de 24.093,92 euros après indexation, selon les pièces versées aux débats, étant précisé que le calcul de l'indexation n'est pas contesté par la locataire. 

Le bailleur justifie par ailleurs que la locataire était redevable de la somme de 616 euros au titre de la taxe foncière.

Le bailleur soutient enfin que la locataire était redevable de la somme de 702,33 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2021 dont le règlement avait été sollicité par courrier du 1er juillet 2023. Force est de constater que le bailleur produit uniquement, à l'appui de sa demande, l'apurement des charges effectué par la copropriété. Il ne produit en revanche aucune régularisation de charges comportant le détail sur la nature des charges concernées, sur leur mode de calcul et de refacturation et sur le montant des provisions perçues, de sorte qu'il ne justifie pas de sa créance au titre de la régularisation pour charges pour l'année 2022. 


Dès lors, s'agissant de l'année 2023, la S.A.R.L. [L] [N] restait redevable de la somme de 13.357,50 euros [(21.699,60 + 616) - 8.958,10].

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la S.A.R.L. [L] [N] est débitrice de la somme de 23.772,82 euros (459,56 + 1.083,74 + 6.540,82 + 2.331,20 + 13.357,50) au titre des loyers et taxes foncières arrêtés au 24 octobre 2023. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à Monsieur [J] [T]. 

Sur les intérêts moratoires

En outre, en application des dispositions de l'ancien article 1139 du même code, dans sa version applicable au présent contrat, "le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure".

Enfin, en vertu des dispositions de l'ancien article 1153 dudit code, dans sa version applicable au présent contrat, "dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit".

En l'espèce, la créance de Monsieur [J] [T] emportera intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date de l'assignation. 

En conséquence, il convient de dire que la somme de 23.772,82 euros que la S.A.R.L. [L] [N] est condamnée à verser à Monsieur [J] [T] portera intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 jusqu'à complet paiement.

Sur la clause pénale

Aux termes des dispositions de l'article 1146 ancien du code civil, dans sa version applicable au présent contrat, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.

En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, dans sa version applicable au présent contrat, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu des dispositions de l'article 1150 ancien dudit code, dans sa version applicable au présent contrat, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

Selon les dispositions de l'article 1152 ancien de ce code, dans sa version applicable au présent contrat, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

D'après les dispositions de l'article 1226 ancien du code susvisé, dans sa version applicable au présent contrat, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1229 ancien du code susmentionné, dans sa version applicable au présent contrat, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard.

Le deuxième paragraphe de l'article 4.01 intitulé "Clause pénale" stipule que "en cas de non paiement à son échéance d'une quittance de loyer, celle-ci sera remise immédiatement au contentieux et son montant sera de plein droit majoré de 10% à titre de sanction conformément à l'article 1152 du code civil, en ce non compris les frais taxables et non taxables."

Dès lors qu'il est acquis que la locataire s'est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers, charges et taxes locatives, force est de constater que les conditions d'application de la clause pénale susvisée sont réunies, sans que la demanderesse soit tenue de justifier de la nature et de l'étendue de son préjudice, de sorte qu'eu égard à la teneur de la présente décision, le montant dû au titre de la clause pénale s'élève à la somme de : 23.772,82 x 10% = 2.377,28 euros, étant observé que ce montant n'apparaît pas manifestement excessif, de sorte qu'il n'y a pas lieu de le modérer.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. [L] [N] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 2.377,28 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie

Monsieur [J] [T] soutient que le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation judiciaire du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le montant total du dépôt de garantie restera acquis au bailleur. Il fait valoir qu'il est donc bien fondé à solliciter la conservation, à son profit, du montant du dépôt de garantie versé par la locataire, dès lors que celle-ci, bien qu'ayant sollicitée et obtenu la résiliation du bail à effet au 30 septembre 2024, s'est depuis maintenue dans les lieux, sans justifier d'une remise des clés ni d'un état des lieux de sortie permettant de procéder à la restitution dudit dépôt de garantie. Il sollicite de conserver le dépôt de garantie, en raison de la résiliation de plein droit du bail aux 
torts exclusifs du Preneur conformément à l'article 3.5 du bail. 

En l'espèce, l'article 3.05 du contrat intitulé "Dépôt de garantie" stipule que :
"Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le preneur verse ce jour au bailleur, qui le reconnaît, une somme fixée ci-après aux conditions particulières, en garantie du paiement du loyer et des charges, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail et des réparations locatives, remboursable après son départ sous réserve d'exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail. 
Décision du 24 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/16601 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QCA

La différence en plus ou moins sera payée ou restituée après vérification desdites réparations, déménagement, remise des clés et production par le preneur de l'acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques. 
Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d'intérêts au profit du preneur. 
Ce dépôt de garantie sera diminué ou majoré pour tenir compte de la révision triennale, ou de toute autre augmentation du loyer, de manière à toujours correspondre au nombre de mois de loyer déterminé aux conditions particulières énoncées ci-après. 
Dans le cas où le bail serait résilié par une décision judiciaire prononcée aux torts du locataire, le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur au titre de clause pénale complémentaire."

Contrairement à ce que soutient le bailleur, la résiliation du bail n'a pas été prononcée aux torts exclusifs de la locataire mais est la suite du congé délivré par cette dernière. Par ailleurs, le bailleur n'a pas sollicité la conservation du dépôt de garantie en garantie du paiement des loyers et charges ni des éventuelles réparations locatives dont la locataire serait redevable à la suite de son départ des locaux loués.

Dès lors, l'article 3.05 du contrat de bail susvisé n'est pas applicable en l'espèce et il y a lieu de débouter Monsieur [J] [T] de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de restitution des provisions sur charges

En application de l'article 768 du code civil, pris en son deuxième alinéa, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, force est de constater que la S.A.R.L. [L] [N] n'a pas fait figurer au dispositif de ses dernières conclusions la demande de restitution de la somme de 3.000 euros au titre des provisions sur charges. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

L'article 1134 du code civil dispose que "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites."

L'article 1382 du même code dispose que "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer."

Celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En vertu de l'article 1152 du code civil, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

Il n'est pas contesté que le bail commercial a pris fin le 30 septembre 2024 à la suite du congé délivré par la S.A.R.L. [L] [N] le 29 mars 2024.

Monsieur [J] [T] sollicite la condamnation de la S.A.R.L. [L] [N] à lui verser une indemnité d'occupation telle que stipulée contractuellement. Il fait valoir que la locataire a abandonné les lieux et a refusé de se rendre à l'état des lieux de sortie. Il ajoute que le commissaire de justice a dressé un procès-verbal d'abandon des lieux au 19 novembre 2024 et que l'indemnité d'occupation court donc jusqu'à cette date. 

La S.A.R.L. [L] [N] soutient que la clause contractuelle relative à l'indemnité d'occupation doit s'analyser comme une clause pénale. Elle soutient qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation uniquement pour la période courant octobre 2024.

En l'espèce, le contrat de bail stipule au paragraphe 1 intitulé "Clause résolutoire" de l'article 4.1 que "A défaut par le preneur d'évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur de plein droit, et sans aucun préavis, d'une indemnité d'occupation fixée d'ores et déjà, pour chaque jour de retard, au double du loyer en cours calculé prorata temporis, sans préjudice de tous droits à dommages et intérêts au profit du bailleur".

Monsieur [J] [T] produit une sommation d'assister à un état des lieux de sortie avec remise des clés dans lequel il est indiqué qu'un état des lieux de sortie non contradictoire a eu lieu le 19 novembre 2024 et que les clés n'ont pas été remises. Toutefois, cette sommation n'a pas été délivrée à la locataire et n'est ainsi ni datée ni signée par le commissaire de justice. En tout état de cause, la locataire ne démontre pas avoir quitté les locaux ni remis les clés courant octobre 2024 comme elle l'allègue. Elle ne conteste pas au demeurant qu'un état des lieux de sortie était fixé au 19 novembre 2024 et qu'elle ne s'y est pas présentée.

Ainsi, alors qu'elle avait donné congé à son bailleur pour le 30 septembre 2024, la S.A.R.L. [L] [N] ne justifie pas avoir quitté les locaux ni remis les clés au bailleur à cette date ni à une date antérieure au 19 novembre 2024. 

Au vu de ces éléments, il convient de considérer qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024 jusqu'au 19 novembre 2024 et est donc redevable d'une indemnité d'occupation sur cette période.

L'indemnité d'occupation fixée au double du loyer en cours charges comprises est prévue dans le paragraphe du contrat de bail relatif à la "Clause résolutoire" qui ne traite que de la résiliation du bail résultant de l'acquisition de la clause résolutoire. Tel n'est pas le cas en l'espèce puisque la rupture du contrat résulte du congé délivré par la locataire. Il en résulte que l'indemnité d'occupation fixée par cette stipulation ne s'applique pas et qu'il convient d'allouer une indemnité fondée sur l'ancien article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent contrat, destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur.

L'indemnité d'occupation sera dès lors fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel indexé majoré des charges et taxes, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'au 19 novembre 2024, faute pour la locataire de justifier avoir quitté les locaux à une date antérieure à celle-ci.

Sur la demande de délais de paiement

La S.A.R.L. [L] [N] demande des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative mais ne fournit aucun élément sur sa situation financière.

En cet état et vu l'importance de l'arriéré de dette locative, il n'est pas possible de considérer qu'elle sera en mesure de l'apurer dans le délai maximum de deux ans prévu à l'ancien article 1244-1 du code civil, partant de faire droit à cette demande dont les conditions ne sont pas remplies. 
Sur la demande d'expulsion assortie d'une astreinte

Monsieur [J] [T] reconnaissant dans ses écritures que la locataire a quitté les locaux le 19 novembre 2024, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande d'expulsion sous astreinte de la S.A.R.L. [L] [N]. 

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité au titre de la location de la vitrine à des fins publicitaires sans l'avoir déclaré au bailleur

Monsieur [J] [T] soutient avoir découvert que la locataire louait ses vitrines à des fins publicitaires sans le lui déclarer et sans partager les fruits de la location en contravention avec les stipulations contractuelles.

La S.A.R.L. [L] [N] n'a pas répondu à cette demande.

En l'espèce, l'article 5.9 intitulé "Mise à disposition de la vitrine" stipule que "Dans l'éventualité où le preneur mettrait à disposition sa vitrine contre rémunération à des fins publicitaires, le propriétaire percevra 50% du montant TTC de cette recette."
 
Monsieur [J] [T] produit à l'appui de ce qu'il invoque uniquement des photographies non datées qui ne sont pas exploitables car peu lisibles. Elles ne peuvent, en tout état de cause, suffire à démontrer une violation par la locataire de son obligation prévue contractuellement à l'article 5.9 susvisé. 

Monsieur [J] [T] sera donc débouté de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. [L] [N] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de la location de la vitrine à des fins publicitaires sans le lui avoir déclaré. 

Sur la contestation de la saisie-conservatoire

L'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire dispose que "Le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.
Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre."

Selon l'article R. 121-1 du code des procédures civiles d'exécution "En matière de compétence d'attribution, tout juge autre que le juge de l'exécution doit relever d'office son incompétence."

Enfin, le premier alinéa de l'article 125 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d'un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281 ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).



Il résulte de ces dispositions que les éventuelles contestations sur le caractère fondé de la saisie conservatoire relèvent de la compétence exclusive du juge de l'exécution. Il n'appartient donc pas au tribunal de statuer sur la validité de la saisie-conservatoire pratiquée le 10 novembre 2023.

Dès lors, il convient de déclarer irrecevable la demande de la S.A.R.L. [L] [N] visant à déclarer "non valide" la saisie-conservatoire pratiquée le 10 novembre 2023 et à ordonner la libération des sommes ayant fait l'objet de ladite saisie. De même, sera déclarée irrecevable la demande de Monsieur [J] [T] visant à déclarer "valide" la saisie conservatoire susvisée.

Sur la demande de dommages et intérêts 

La S.A.R.L. [L] [N] sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 20.000 euros au titre de son préjudice moral et financier. Elle fait valoir que le bailleur lui a délivré un commandement de payer à une adresse erronée ; qu'il n'a pas daigné satisfaire à la sommation de communiquer toutes les quittances de loyer ; qu'il a contesté l'attestation de son expert-comptable ; qu'il n'a pas justifié des charges locatives ; qu'il n'a pas adressé d'avis d'échéances avec le loyer indexé ; que la créance réclamée était erronée ; que lassée du comportement du bailleur à son endroit, elle a été contrainte de mettre un terme à la relation contractuelle et qu'elle a dû rechercher d'autres locaux pour poursuivre son activité professionnelle ; que l'état de santé de son gérant a été particulièrement affecté par tous ces événements.

Monsieur [J] [T] s'est opposé à cette demande.

L'ancien article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, dispose que "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part."

Aux termes de l'ancien article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d'un fait générateur, d'un dommage certain, direct et légitime et d'un lien de causalité.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que si dans le corps de ses conclusions, la S.A.R.L. [L] [N] sollicite la condamnation de Monsieur [J] [T] à lui verser la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, elle sollicite finalement 20.000 euros dans le dispositif de ses conclusions. Dès lors, en application de l'article 768 du code de procédure civile, seule sera retenue la demande formulée dans le dispositif des conclusions.

En l'espèce, force est de constater que la S.A.R.L. [L] [N] échoue à démontrer que Monsieur [J] [T] a commis une faute contractuelle ou même extracontractuelle pouvant engager sa responsabilité. 

Par ailleurs, elle ne produit aucune pièce permettant de démontrer l'existence ou l'étendue du préjudice moral et financier qu'elle allègue.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires 

La S.A.R.L. [L] [N], qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer les dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 août 2023 ainsi que celui de la levée de l'état d'inscription, à l'exclusion des frais de saisie conservatoire pour laquelle les demandes ont été déclarées irrecevables et des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui seront éventuellement dus partiellement par Monsieur [J] [T] en sa qualité de créancier dans les conditions de l'article A. 444-32 du code de commerce en cas d'exécution forcée de la présente décision.

L'équité commande de condamner la S.A.R.L. [L] [N] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
 
DÉCLARE prescrite la demande en paiement de Monsieur [J] [T] pour la période antérieure au 11 décembre 2018,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [N] à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 23.772,82 euros au titre des loyers et taxes foncières arrêtés au 24 octobre 2023, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 11 décembre 2023 jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [N] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 2.377,28 euros en application de la clause pénale prévue à l'article 4.01 du contrat de bail,

CONSTATE que le bail liant Monsieur [J] [T] et la S.A.R.L. [L] [N] portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] a pris fin le 30 septembre 2024 à 24h00 à la suite du congé délivré par la S.A.R.L. [L] [N] le 29 mars 2024,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [N] à payer à Monsieur [J] [T] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel indexé majoré des charges et taxes, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'au 19 novembre 2024,

DÉBOUTE Monsieur [J] [T] de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie,

DÉBOUTE Monsieur [J] [T] de sa demande d'expulsion de la S.A.R.L. [L] [N] sous astreinte,

DÉBOUTE Monsieur [J] [T] de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. [L] [N] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de la location de la vitrine à des fins publicitaires sans le lui avoir déclaré,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [L] [N] de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [L] [N] de sa demande d'expertise judiciaire aux fins d'établir tous comptes locatifs,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [L] [N] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier,

DÉCLARE irrecevable la demande de la S.A.R.L. [L] [N] visant à déclarer "non valide" la saisie-conservatoire pratiquée le 10 novembre 2023 et à ordonner la libération des sommes ayant fait l'objet de ladite saisie,

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [J] [T] visant à déclarer "valide" la saisie conservatoire susvisée,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [N] à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [N] aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 août 2023 ainsi que celui de la levée de l'état d'inscription, à l'exclusion des frais de saisie conservatoire pour laquelle les demandes ont été déclarées irrecevables et des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui seront éventuellement dus partiellement par Monsieur [J] [T] en sa qualité de créancier dans les conditions de l'article A. 444-32 du code de commerce en cas d'exécution forcée de la présente décision

DÉBOUTE la S.A.R.L. [L] [N] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 144, code civil 1146, code civil 1720, code de commerce 696, code civil 1244-1, code des procedures civiles d'execution R121-1, code de procedure civile 1728, code de commerce L145-40, code civil 1139, code de commerce L145-9, code civil 768, code civil 1150, code civil 1718, code de commerce A444-32, code civil 1709, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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  en commun : code civil 1139, code civil 1709, code de commerce R145-35

• 2 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/01184

  en commun : code de commerce L145-9, code civil 1718

Mise à jour de la source le 2026-06-24T18:35:56.819Z.