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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, Chambre Civile, 9 juillet 2026, n° 24/00012

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2021, la SCI SAMER a donné à bail à la SARL CFA SPORT un local commercial situé à Beaumont (74160) pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 16.800 € HT. 

Par courrier de son conseil en date du 12 septembre 2023, la SARL CFA SPORT a mis en demeure la SCI SAMER de constater la résiliation du bail au 31 juillet 2023, annuler la facture du mois d’août 2023, restituer le dépôt de garantie de 4.200 € et régulariser les charges pour les années 2021 à 2023. 

Par réponse en date du 12 octobre 2023, la SCI SAMER s’est opposée à ces demandes. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la SCI SAMER a délivré congé à la SARL CFA SPORT à effet au 31 mai 2024. 

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, la SARL CFA SPORT a fait assigner la SCI SAMER devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL CFA SPORT demande au tribunal de : 
A titre principal : prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 1er juin 2021 au 31 juillet 2023, A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur, En tout état de cause : Condamner la SCI SAMER à lui verser la somme de 4.200 € en restitution du dépôt de garantie, La condamner à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, Ecarter des débats les pièces adverses n°3 à 6, 21 et 25, Rejeter les demandes adverses, Condamner la SCI SAMER à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. 
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI SAMER demande au tribunal de : 
Ecarter des débats la pièce adverse n°22, Rejeter les demandes adverses, Constater que la résiliation du contrat de bail est intervenue le 31 mai 2024, Condamner la SARL CFA SPORT à lui payer les sommes de : 20.451 € au titre de l’arriéré locatif,677,85 € TTC au titre de l’augmentation de loyer pour le mois de juillet 2023 et sur le dépôt de garantie, 889,49 € TTC au titre de la régularisation des charges 2023, 15.249,29 € au titre des travaux de remise en état, Lui attribuer la somme versée au titre du dépôt de garantie, Condamner la SARL CFA SPORT à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, comprenant le coût du constat du commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, dont distraction au profit de Me Laurence Joly. 
La clôture est intervenue le 14 octobre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2026 et mise en délibéré à ce jour.

Motifs

MOTIFS


Sur les demandes de rejet de pièces 

Sur les demandes formées par la SARL CFA SPORT

Concernant les pièces n°3 à 6, qui sont des attestations, la SARL CFA SPORT ne fonde sa demande sur aucun moyen de droit. Les seules circonstances que celles-ci soient établies par des proches du gérant de la SCI SAMER et que, selon elle, elles n’apportent rien aux débats, ne permettent pas de considérer que celles-ci doivent être écartées des débats. 

Concernant la pièce n°21, les photographies ne sont pas datées et aucun élément ne permet d’établir qu’elles ont été prises de manière déloyale par le gérant de la SCI SAMER. 

Enfin, la pièce n°25 est un devis établi par une société non partie à l’instance. La SARL CFA SPORT n’apporte aucun élément sur les liens qui lieraient le gérant de la SCI SAMER à cette entreprise et il appartiendra au tribunal de déterminer si la pièce est suffisamment probante. 

En conséquence, les demandes seront rejetées. 

Sur la demande formée par la SCI SAMER

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, le bordereau établi par la SCI décrit précisément la pièce n°22 constituée de diverses attestations, en précisant les noms des personnes les ayant établies. 

La demande sera rejetée. 

Sur la date de résiliation du contrat de bail commercial 

Sur la demande de constat de la résiliation amiable au 31 juillet 2023

L’article 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Il est par ailleurs constant que l’accord prévu par l’article précité n’est soumis à aucune condition de forme et peut être tacite et résulter des circonstances dont l’appréciation appartient aux juges du fond (Civ. 1ère, 22 novembre 1960) et qu’il n’est pas nécessaire d’en rapporter la preuve par écrit (Civ. 1ère, 18 mai 1994, n°92-15.184 P). 

En l’espèce, la SARL CFA SPORT sollicite à titre principal la résiliation du contrat de bail au 31 juillet 2023 conformément à un accord des parties. 

Il ressort des pièces produites par la SARL CFA SPORT qu’un accord était intervenu entre les parties pour une sortie des locaux à l’issue des travaux de remise en état réalisés par la SARL CFA SPORT. Il ressort en effet d’un courrier daté du 26 juillet 2023 envoyé par la SCI SAMER à la SARL CFA SPORT que : « cette date a été annoncée par vous en pensant que vous termineriez tous les travaux de remise en état (…) tant que tous les travaux ne sont pas terminés le bail est toujours valable » (pièce n°20 de la SARL CFA SPORT), démontrant que la SCI SAMER avait donné son accord pour une résiliation anticipée dès la fin des travaux de remise en état. 

Dans un courrier électronique du 29 juillet 2023, la SCI SAMER conteste la bonne réalisation des travaux et propose à la SARL CFA SPORT le versement de la somme de 4.000 € (outre la caution) pour avoir le droit de quitter le local : « Dès réception des 4'000,-euros, vous pourrez quittez le local. Tant que je n’ai rien reçu, le bail continu » (pièce n°7 de la SARL CFA SPORT). 

Il ressort ainsi de ces circonstances que les parties ont convenu d’une sortie des lieux à la fin des travaux de remise en état. Pour autant les parties étaient en désaccord sur la réalisation même des travaux, de sorte qu’aucune date n’a pu être fixée amiablement. La date du 31 juillet 2023, proposée par la SARL CFA SPORT, n’a pas été acceptée de façon certaine par la SCI SAMER. 

En conséquence, la demande de voir fixer la date de résiliation du contrat au 31 juillet 2023 sera rejetée. 

Sur la demande de résiliation aux torts du bailleur

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

En application de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, la SARL CFA SPORT a informé la SCI SAMER, le 28 décembre 2021, de la présence d’infiltration d’eau suite à de fortes pluies, dont la photographie d’une flaque d’eau est jointe en procédure. 

Cependant, elle n’apporte pas la preuve qu’elle a formulé des demandes de travaux à la SCI SAMER, contrairement à ce qu’elle avance de ses dernières conclusions. 

Surtout, la SARL CFA SPORT ne démontre pas que la présence d’une flaque d’eau a empêché l’usage du local pour lequel il a été loué conformément à l’article 1719 du code civil, à savoir la pratique sportive du crossfit. 

Si la SARL CFA SPORT invoque l’absence de réalisation de travaux pour résilier de contrat de bail, elle a toutefois justifié, par mail du 26 janvier 2023, son souhait de quitter les locaux en raison de la taille insuffisante du local et non au regard des infiltrations d’eau. Ce mail daté du 26 janvier 2023, alors que la fuite a été constatée le 28 décembre 2021, démontre que la société a pu continuer son activité malgré la présence d’une fuite d’eau. L’infiltration n’a donc pas empêché l’usage du local. 

En parallèle, la SCI SAMER justifie avoir réalisé des travaux d’isolation, par facture du 24 novembre 2023, pour réparer les problèmes d’humidité. 

Ainsi, la SCI SAMER n’a pas manqué à ses obligations et la demande de résiliation du contrat de bail sur ce motif sera rejetée. 

En conséquence, la résiliation du contrat est intervenue au 31 mai 2024, conformément au congé donné par acte de commissaire de justice à l’issue de la période triennale. 


Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 

Conformément à l’article L145-40 du code de commerce, les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées […], déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En application de l’article 1731 du code civil, il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il résulte cependant de l’article L.145-40-1 du code de commerce que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

En l’espèce, bien que le contrat de bail mentionne que les principaux équipements étaient neufs, la SCI SAMER n’a pas effectué d’état des lieux d’entrée. La SARL CFA SPORT n’est donc pas présumée les avoir reçus en bon état. 

Par ailleurs, la SCI SAMER n’apporte pas la preuve que les travaux de remise en état de l’enrobé et de l’isolation de la façade sont la conséquence directe de dégradations faites par la SARL CFA SPORT et que ces désordres n’existaient pas avant le contrat de bail, faute d’état des lieux d’entrée, d’autant plus que la SCI SAMER a admis que l’enrobé était déjà usé. 

Il convient également de souligner que la SARL CFA SPORT a effectué des travaux de réfection pour un montant de 1 882.27 euros et a fourni des factures en date du 25 juillet 2023.

Par conséquent, la SCI SAMER sera condamnée à payer à la SARL CFA SPORT la somme de 4 200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. 

Sur la demande indemnitaire 

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

En l’espèce, le fait de solliciter des travaux de remise en état, avant la résiliation du contrat, ne justifie pas à lui seul un comportement déloyal. De plus, le simple fait que les attestations proviennent de membres de la famille de la SCI SAMER ne les rend pas irrecevables ni mensongères. S’agissant des photographies du local démontrant des désordres, celles-ci ne sont pas datées, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si elles ont été prises durant les travaux et si elles révèlent une intention frauduleuse de la part de la SCI SAMER. 

Ainsi, l’ensemble de ces éléments est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de la SCI SAMER.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts de la SARL CFA SPORT sera rejetée. 

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI SAMER

Sur la demande au titre de l’arriéré de loyer

En raison du congé délivré par la SARL CFA SPORT par acte d’huissier de justice, les loyers restent dus jusqu’au 31 mai 2024. Conformément au contrat de bail commercial et aux factures fournies par la SCI SAMER, la SARL est redevable de la somme de 20.451 euros TTC au titre de l’arriéré de loyer pour la période du mois d’août 2023 au mois de mai 2024 et sera condamnée au paiement de cette somme. 

Sur la demande au titre de l’augmentation de loyer et du dépôt de garantie 

L’article 12 du contrat de bail conclu entre les parties prévoit l’indexation du loyer sur l’indice trimestriel des loyers d’activités tertiaires ILAT publié par l’INSEE. Il y a donc lieu de faire droit à la demande concernant l’indexation pour le mois de juillet 2023 pour un montant de 65,10 € TTC. 

Si l’article 13 prévoit le réajustement du dépôt de garantie à chaque variation de loyer en principal, la restitution de ce dépôt de garantie au preneur a été ordonnée, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande formée par le bailleur. 

Sur la demande au titre de la régularisation des charges

Il sera fait droit à la demande au titre de la régularisation des charges, conformément à l’article 11 du contrat de bail et à la facture produite par le bailleur, non contestée par le preneur. 

Sur la demande au titre des travaux 

L’article R145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire : 
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; (…)
Conformément à l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

En application de l’article 1731 du code civil, il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il résulte de l’article L.145-40-1 du code de commerce que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

En l’espèce, les photographies présentes dans le constat d’huissier démontrant des traces d’usure sur l’enrobé et sur les murs, ont été prises le 4 octobre 2023. Elles sont ainsi postérieures au départ de la SARL CFA SPORT du local, puisque cette dernière a fourni la copie d’un nouveau contrat de bail commercial et la preuve de la restitution des clefs par lettre recommandée avec accusé de réception, en août 2023.

Toutefois, la SCI SAMER a fait réaliser des travaux de remise en état de l’enrobé et de l’isolation, après le départ de la SARL CFA SPORT. Au regard de ces éléments, il est impossible d’établir que les traces d’usures sont dues à l’activité sportive de la SARL CFA SPORT et non aux travaux effectués par la SCI SAMER après le départ de la société demanderesse. Surtout, aucun état des lieux n’a été réalisé lors de la conclusion du contrat de bail et la SCI SAMER déclare que l’enrobé extérieur était déjà abîmé avant l’arrivée de la SARL CFA SPORT dans le local. La SCI SAMER n’apporte donc pas la preuve que ces désordres ont été causés par l’activité sportive de la SARL CFA SPORT.

Enfin, les travaux d’isolation de la façade et de reprise des joints des plaques d’isolant sont des grosses réparations sur les murs, incombant au propriétaire, conformément à l’article 606 du code civil. 

Par conséquent, la SARL CFA SPORT n’est pas tenue au paiement des travaux et la demande reconventionnelle de la SCI SAMER en ce sens sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

Par ailleurs, il est constant que les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Chacune des parties succombant partiellement à l’instance, elles seront chacune condamnées aux dépens pour moitié, étant rappelé que les frais de constat réalisé par un commissaire de justice non autorisé sur requête ne constituent pas des dépens. Pour les mêmes motifs, les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

REJETTE la demande formée par la SARL CFA SPORT quant aux pièces adverses n°3 à 6, 21 et 25 ; 

REJETTE la demande formée par la SCI SAMER quant à la pièce adverse n°22 ; 

REJETTE les demandes de constat de la résiliation amiable du contrat au 31 juillet 2023 et de résiliation judiciaire aux torts du bailleurs formées par la SARL CFA SPORT ; 

CONSTATE la résiliation du contrat de bail commercial liant la SCI SAMER à la SARL CFA SPORT au 31 mai 2024 ; 

CONDAMNE la SCI SAMER à payer à la SARL CFA SPORT la somme de 4 200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE la SARL CFA SPORT à payer à la SCI SAMER les sommes suivantes : 
20.451 euros TTC au titre de l’arriéré de loyer pour la période du mois d’août 2023 au mois de mai 2024, 65,10 euros TTC au titre de l’indexation du loyer du mois de juillet 2023, 889,49 € TTC au titre de la régularisation des charges 2023 ; 

REJETTE la demande en paiement correspondant au réajustement du dépôt de garantie formée par la SCI SAMER ; 

REJETTE la demande en paiement de travaux formée par la SCI SAMER ; 

CONDAMNE chacune des parties aux dépens pour moitié ; 

RAPPELLE que les frais de constat réalisé par un commissaire de justice non autorisé sur requête ne constituent pas des dépens ; 

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 09 Juillet 2026 N°: 26/00254

 N° RG 24/00012 - N° Portalis DB2S-W-B7I-E4CF
_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 21 Mai 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026 



DEMANDERESSE



S.A.R.L. CFA SPORT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cindy REALINI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant





DÉFENDERESSE



S.C.I. SAMER
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurence JOLY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant










Grosse(s) délivrée(s) le 10/07/26
à
- Me REALINI
- Me JOLY








EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2021, la SCI SAMER a donné à bail à la SARL CFA SPORT un local commercial situé à Beaumont (74160) pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 16.800 € HT. 

Par courrier de son conseil en date du 12 septembre 2023, la SARL CFA SPORT a mis en demeure la SCI SAMER de constater la résiliation du bail au 31 juillet 2023, annuler la facture du mois d’août 2023, restituer le dépôt de garantie de 4.200 € et régulariser les charges pour les années 2021 à 2023. 

Par réponse en date du 12 octobre 2023, la SCI SAMER s’est opposée à ces demandes. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la SCI SAMER a délivré congé à la SARL CFA SPORT à effet au 31 mai 2024. 

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, la SARL CFA SPORT a fait assigner la SCI SAMER devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL CFA SPORT demande au tribunal de : 
A titre principal : prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 1er juin 2021 au 31 juillet 2023, A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur, En tout état de cause : Condamner la SCI SAMER à lui verser la somme de 4.200 € en restitution du dépôt de garantie, La condamner à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, Ecarter des débats les pièces adverses n°3 à 6, 21 et 25, Rejeter les demandes adverses, Condamner la SCI SAMER à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. 
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI SAMER demande au tribunal de : 
Ecarter des débats la pièce adverse n°22, Rejeter les demandes adverses, Constater que la résiliation du contrat de bail est intervenue le 31 mai 2024, Condamner la SARL CFA SPORT à lui payer les sommes de : 20.451 € au titre de l’arriéré locatif,677,85 € TTC au titre de l’augmentation de loyer pour le mois de juillet 2023 et sur le dépôt de garantie, 889,49 € TTC au titre de la régularisation des charges 2023, 15.249,29 € au titre des travaux de remise en état, Lui attribuer la somme versée au titre du dépôt de garantie, Condamner la SARL CFA SPORT à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, comprenant le coût du constat du commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, dont distraction au profit de Me Laurence Joly. 
La clôture est intervenue le 14 octobre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2026 et mise en délibéré à ce jour. 



MOTIFS


Sur les demandes de rejet de pièces 

Sur les demandes formées par la SARL CFA SPORT

Concernant les pièces n°3 à 6, qui sont des attestations, la SARL CFA SPORT ne fonde sa demande sur aucun moyen de droit. Les seules circonstances que celles-ci soient établies par des proches du gérant de la SCI SAMER et que, selon elle, elles n’apportent rien aux débats, ne permettent pas de considérer que celles-ci doivent être écartées des débats. 

Concernant la pièce n°21, les photographies ne sont pas datées et aucun élément ne permet d’établir qu’elles ont été prises de manière déloyale par le gérant de la SCI SAMER. 

Enfin, la pièce n°25 est un devis établi par une société non partie à l’instance. La SARL CFA SPORT n’apporte aucun élément sur les liens qui lieraient le gérant de la SCI SAMER à cette entreprise et il appartiendra au tribunal de déterminer si la pièce est suffisamment probante. 

En conséquence, les demandes seront rejetées. 

Sur la demande formée par la SCI SAMER

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, le bordereau établi par la SCI décrit précisément la pièce n°22 constituée de diverses attestations, en précisant les noms des personnes les ayant établies. 

La demande sera rejetée. 

Sur la date de résiliation du contrat de bail commercial 

Sur la demande de constat de la résiliation amiable au 31 juillet 2023

L’article 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Il est par ailleurs constant que l’accord prévu par l’article précité n’est soumis à aucune condition de forme et peut être tacite et résulter des circonstances dont l’appréciation appartient aux juges du fond (Civ. 1ère, 22 novembre 1960) et qu’il n’est pas nécessaire d’en rapporter la preuve par écrit (Civ. 1ère, 18 mai 1994, n°92-15.184 P). 

En l’espèce, la SARL CFA SPORT sollicite à titre principal la résiliation du contrat de bail au 31 juillet 2023 conformément à un accord des parties. 

Il ressort des pièces produites par la SARL CFA SPORT qu’un accord était intervenu entre les parties pour une sortie des locaux à l’issue des travaux de remise en état réalisés par la SARL CFA SPORT. Il ressort en effet d’un courrier daté du 26 juillet 2023 envoyé par la SCI SAMER à la SARL CFA SPORT que : « cette date a été annoncée par vous en pensant que vous termineriez tous les travaux de remise en état (…) tant que tous les travaux ne sont pas terminés le bail est toujours valable » (pièce n°20 de la SARL CFA SPORT), démontrant que la SCI SAMER avait donné son accord pour une résiliation anticipée dès la fin des travaux de remise en état. 

Dans un courrier électronique du 29 juillet 2023, la SCI SAMER conteste la bonne réalisation des travaux et propose à la SARL CFA SPORT le versement de la somme de 4.000 € (outre la caution) pour avoir le droit de quitter le local : « Dès réception des 4'000,-euros, vous pourrez quittez le local. Tant que je n’ai rien reçu, le bail continu » (pièce n°7 de la SARL CFA SPORT). 

Il ressort ainsi de ces circonstances que les parties ont convenu d’une sortie des lieux à la fin des travaux de remise en état. Pour autant les parties étaient en désaccord sur la réalisation même des travaux, de sorte qu’aucune date n’a pu être fixée amiablement. La date du 31 juillet 2023, proposée par la SARL CFA SPORT, n’a pas été acceptée de façon certaine par la SCI SAMER. 

En conséquence, la demande de voir fixer la date de résiliation du contrat au 31 juillet 2023 sera rejetée. 

Sur la demande de résiliation aux torts du bailleur

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

En application de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, la SARL CFA SPORT a informé la SCI SAMER, le 28 décembre 2021, de la présence d’infiltration d’eau suite à de fortes pluies, dont la photographie d’une flaque d’eau est jointe en procédure. 

Cependant, elle n’apporte pas la preuve qu’elle a formulé des demandes de travaux à la SCI SAMER, contrairement à ce qu’elle avance de ses dernières conclusions. 

Surtout, la SARL CFA SPORT ne démontre pas que la présence d’une flaque d’eau a empêché l’usage du local pour lequel il a été loué conformément à l’article 1719 du code civil, à savoir la pratique sportive du crossfit. 

Si la SARL CFA SPORT invoque l’absence de réalisation de travaux pour résilier de contrat de bail, elle a toutefois justifié, par mail du 26 janvier 2023, son souhait de quitter les locaux en raison de la taille insuffisante du local et non au regard des infiltrations d’eau. Ce mail daté du 26 janvier 2023, alors que la fuite a été constatée le 28 décembre 2021, démontre que la société a pu continuer son activité malgré la présence d’une fuite d’eau. L’infiltration n’a donc pas empêché l’usage du local. 

En parallèle, la SCI SAMER justifie avoir réalisé des travaux d’isolation, par facture du 24 novembre 2023, pour réparer les problèmes d’humidité. 

Ainsi, la SCI SAMER n’a pas manqué à ses obligations et la demande de résiliation du contrat de bail sur ce motif sera rejetée. 

En conséquence, la résiliation du contrat est intervenue au 31 mai 2024, conformément au congé donné par acte de commissaire de justice à l’issue de la période triennale. 


Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 

Conformément à l’article L145-40 du code de commerce, les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées […], déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En application de l’article 1731 du code civil, il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il résulte cependant de l’article L.145-40-1 du code de commerce que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

En l’espèce, bien que le contrat de bail mentionne que les principaux équipements étaient neufs, la SCI SAMER n’a pas effectué d’état des lieux d’entrée. La SARL CFA SPORT n’est donc pas présumée les avoir reçus en bon état. 

Par ailleurs, la SCI SAMER n’apporte pas la preuve que les travaux de remise en état de l’enrobé et de l’isolation de la façade sont la conséquence directe de dégradations faites par la SARL CFA SPORT et que ces désordres n’existaient pas avant le contrat de bail, faute d’état des lieux d’entrée, d’autant plus que la SCI SAMER a admis que l’enrobé était déjà usé. 

Il convient également de souligner que la SARL CFA SPORT a effectué des travaux de réfection pour un montant de 1 882.27 euros et a fourni des factures en date du 25 juillet 2023.

Par conséquent, la SCI SAMER sera condamnée à payer à la SARL CFA SPORT la somme de 4 200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. 

Sur la demande indemnitaire 

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

En l’espèce, le fait de solliciter des travaux de remise en état, avant la résiliation du contrat, ne justifie pas à lui seul un comportement déloyal. De plus, le simple fait que les attestations proviennent de membres de la famille de la SCI SAMER ne les rend pas irrecevables ni mensongères. S’agissant des photographies du local démontrant des désordres, celles-ci ne sont pas datées, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si elles ont été prises durant les travaux et si elles révèlent une intention frauduleuse de la part de la SCI SAMER. 

Ainsi, l’ensemble de ces éléments est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de la SCI SAMER.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts de la SARL CFA SPORT sera rejetée. 

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI SAMER

Sur la demande au titre de l’arriéré de loyer

En raison du congé délivré par la SARL CFA SPORT par acte d’huissier de justice, les loyers restent dus jusqu’au 31 mai 2024. Conformément au contrat de bail commercial et aux factures fournies par la SCI SAMER, la SARL est redevable de la somme de 20.451 euros TTC au titre de l’arriéré de loyer pour la période du mois d’août 2023 au mois de mai 2024 et sera condamnée au paiement de cette somme. 

Sur la demande au titre de l’augmentation de loyer et du dépôt de garantie 

L’article 12 du contrat de bail conclu entre les parties prévoit l’indexation du loyer sur l’indice trimestriel des loyers d’activités tertiaires ILAT publié par l’INSEE. Il y a donc lieu de faire droit à la demande concernant l’indexation pour le mois de juillet 2023 pour un montant de 65,10 € TTC. 

Si l’article 13 prévoit le réajustement du dépôt de garantie à chaque variation de loyer en principal, la restitution de ce dépôt de garantie au preneur a été ordonnée, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande formée par le bailleur. 

Sur la demande au titre de la régularisation des charges

Il sera fait droit à la demande au titre de la régularisation des charges, conformément à l’article 11 du contrat de bail et à la facture produite par le bailleur, non contestée par le preneur. 

Sur la demande au titre des travaux 

L’article R145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire : 
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; (…)
Conformément à l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

En application de l’article 1731 du code civil, il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il résulte de l’article L.145-40-1 du code de commerce que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

En l’espèce, les photographies présentes dans le constat d’huissier démontrant des traces d’usure sur l’enrobé et sur les murs, ont été prises le 4 octobre 2023. Elles sont ainsi postérieures au départ de la SARL CFA SPORT du local, puisque cette dernière a fourni la copie d’un nouveau contrat de bail commercial et la preuve de la restitution des clefs par lettre recommandée avec accusé de réception, en août 2023.

Toutefois, la SCI SAMER a fait réaliser des travaux de remise en état de l’enrobé et de l’isolation, après le départ de la SARL CFA SPORT. Au regard de ces éléments, il est impossible d’établir que les traces d’usures sont dues à l’activité sportive de la SARL CFA SPORT et non aux travaux effectués par la SCI SAMER après le départ de la société demanderesse. Surtout, aucun état des lieux n’a été réalisé lors de la conclusion du contrat de bail et la SCI SAMER déclare que l’enrobé extérieur était déjà abîmé avant l’arrivée de la SARL CFA SPORT dans le local. La SCI SAMER n’apporte donc pas la preuve que ces désordres ont été causés par l’activité sportive de la SARL CFA SPORT.

Enfin, les travaux d’isolation de la façade et de reprise des joints des plaques d’isolant sont des grosses réparations sur les murs, incombant au propriétaire, conformément à l’article 606 du code civil. 

Par conséquent, la SARL CFA SPORT n’est pas tenue au paiement des travaux et la demande reconventionnelle de la SCI SAMER en ce sens sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

Par ailleurs, il est constant que les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Chacune des parties succombant partiellement à l’instance, elles seront chacune condamnées aux dépens pour moitié, étant rappelé que les frais de constat réalisé par un commissaire de justice non autorisé sur requête ne constituent pas des dépens. Pour les mêmes motifs, les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

REJETTE la demande formée par la SARL CFA SPORT quant aux pièces adverses n°3 à 6, 21 et 25 ; 

REJETTE la demande formée par la SCI SAMER quant à la pièce adverse n°22 ; 

REJETTE les demandes de constat de la résiliation amiable du contrat au 31 juillet 2023 et de résiliation judiciaire aux torts du bailleurs formées par la SARL CFA SPORT ; 

CONSTATE la résiliation du contrat de bail commercial liant la SCI SAMER à la SARL CFA SPORT au 31 mai 2024 ; 

CONDAMNE la SCI SAMER à payer à la SARL CFA SPORT la somme de 4 200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE la SARL CFA SPORT à payer à la SCI SAMER les sommes suivantes : 
20.451 euros TTC au titre de l’arriéré de loyer pour la période du mois d’août 2023 au mois de mai 2024, 65,10 euros TTC au titre de l’indexation du loyer du mois de juillet 2023, 889,49 € TTC au titre de la régularisation des charges 2023 ; 

REJETTE la demande en paiement correspondant au réajustement du dépôt de garantie formée par la SCI SAMER ; 

REJETTE la demande en paiement de travaux formée par la SCI SAMER ; 

CONDAMNE chacune des parties aux dépens pour moitié ; 

RAPPELLE que les frais de constat réalisé par un commissaire de justice non autorisé sur requête ne constituent pas des dépens ; 

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1720, code de commerce L145-40, code civil 606, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T21:49:56.175Z.