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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, PAC - Contentieux, 27 juillet 2026, n° 26/01110

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Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société BATIMEXPERT, dont la gérante est Mme [Q] [X], a conclu avec M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K], le 16 juillet 2021, un contrat de bail portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2021.

Estimant que M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] n’ont pas respecté leurs obligations en ce que des travaux relatifs à des dégâts des eaux et relatifs à une mise aux normes de sécurité n’auraient pas été réalisés, par actes du 26 février 2026, la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] ont fait assigner à jour fixe M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K]devant ce tribunal afin d’obtenir notamment la résiliation judiciaire du contrat de bail et la réparation de leurs préjudices.


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Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 11 mai 2026, la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] demandent au tribunal de :
« À titre principal : 
- DÉCLARER que les articles 5 du chapitre III et 6 du chapitre V du bail commercial mentionnent des termes peu clairs et trop imprécis concernant l’indice de révision pour que les parties puissent l’appliquer ; 
- DÉCLARER réputés non écrits les articles 5 du chapitre III et 6 du chapitre V du bail commercial à effet au 1 er octobre 2021, relatifs à la clause d’échelle mobile ; 
- REJETER la demande de rappel des loyers du fait de l’indexation de Monsieur et Madame [K] ; 
À titre subsidiaire : 
- DÉCLARER l’absence d’automaticité de la clause d’échelle du bail commercial ; 
- DÉCLARER que les époux [K] n’ont jamais sollicité la révision des loyers, et ce jusqu’à leur demande reconventionnelle formulée pour la première fois dans le cadre de la présente instance ; 
- DÉCLARER que Monsieur et Madame [K] ne peuvent pas prétendre au paiement d’un complément de loyer résultant de l’application de l’indexation pour les années passées ; 
- REJETER la demande de rappel des loyers du fait de l’indexation de Monsieur et Madame [K] ;
À titre encore plus subsidiaire : 
- DÉCLARER que la société BATIMEXPERT est fondée à opposer l’exception d’inexécution du fait des carences contractuelles de Monsieur et Madame [K] ; 
- DÉCLARER que la société BATIMEXPERT est fondée à ne pas régler le rappel des loyers du fait de l’indexation sollicitée par Monsieur et Madame [K] en raison de l’exception d’exécution du fait des carences contractuelles de Monsieur et Madame [K] ; 
- REJETER la demande de rappel des loyers du fait de l’indexation de Monsieur et Madame [K] ; 
À titre surabondamment subsidiaire : 
- DÉCLARER que les calculs présentés par Monsieur et Madame [K] du fait de l’indexation sont erronés en raison d’indices de révision inexacts et d’un loyer initial contraire au loyer initial fixé dans le bail commercial ; 
- REJETER la demande de rappel des loyers du fait de l’indexation de Monsieur et Madame [K] ; 
À titre infiniment subsidiaire : 
- PRONONCER la compensation des sommes dues à Monsieur et Madame [K] par la société BATIMEXPERT avec celles qui seront octroyées à la société BATIMEXPERT et mises à la charge des Époux [K]. 
En tout état de cause : 
- JUGER la société BATIMEXPERT et Madame [X] recevables et bien fondées dans leurs demandes ; 
- REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame [K] ; 
- PRONONCER la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du bailleur du bail commercial conclu le 16 juillet 2021 entre la société BATIMEXPERT et Monsieur et Madame [K] à la date du 10 septembre 2025 ; 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à payer à la société BATIMEXPERT la somme de 1 512€ versée à titre de dépôt de garantie ; 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à payer à la société BATIMEXPERT, à titre provisionnel, la somme de 13 437,11 euros au titre des dommages et intérêts pour réparation du préjudice financier : 




- ORDONNER la restitution du trop-perçu par Monsieur et Madame [K], d’un montant de 1 714,56 euros, en faveur de la société BATIMEXPERT, au titre du montant différentiel de 36,48 euros mensuels versé pendant 47 mois en sus du loyer contractuel d’un montant de 504 euros ; 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à verser à Madame [X] la somme de 10 000€ au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral ; 
- DESIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de : 
- Évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société BATIMEXPERT par Monsieur et Madame [K], et à ce titre : 
• Déterminer le montant du droit au bail perdu ; 
• Évaluer le préjudice résultant de la contrainte de trouver des locaux de remplacement dans l’urgence, incluant les frais de recherche, de déménagement et de réinstallation ; 
• Évaluer, de manière générale, l’intégralité du préjudice subi par le preneur du fait de la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur ; 
- Évaluer le préjudice subi par la société BATIMEXPERT dans le cadre de l’exécution du bail commercial, et à ce titre : 
• Déterminer le montant des loyers indûment versés au regard du trouble de jouissance des locaux, des désordres et des sinistres signalés aux époux [K] ; 
• Évaluer toute autre perte d’exploitation ou perte de chiffre d’affaires directement imputable auxdits désordres ; 
• Dire que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions du Code de procédure civile ; 
• Dire que les frais d’expertise seront avancés par les défendeurs. 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens ; 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à verser à la société BATIMEXPERT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 1 000€ à Madame [X] sur le même fondement. »


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Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 11 mai 2026, M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] demandent au tribunal de :
« A titre principal 
- Dire la société BATIMEXPERT irrecevable en sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial et des demandes subséquentes, à raison de la fin du bail intervenue par l’accord de volonté entre les parties en septembre 2025 et concrétisé par le désir formulé auprès du mandataire du bailleur de restituer les clefs et badges 
- Débouter la SARL BATIMEXPERT et Madame [Q] [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 
A titre subsidiaire 
- Constater l’accord des parties sur la fin du bail, intervenu en septembre 2025,
- L’homologuer en cas de besoin, 
- Dire que la demande judiciaire de résiliation du bail commercial est devenue sans objet
- Limiter les demandes de la SARL BATIMEXPERT à la somme hors taxes de la facture Arthur LOYD du 3 octobre 2025 pour 1.680 euros, 
- Débouter la SARL BATIMEXPERT et Madame [Q] [X] du surplus de leurs demandes, 
A titre plus subsidiaire 
- Statuer ce que de droit sur la demande judiciaire de résiliation du bail commercial entrepris
- Limiter les demandes de la SARL BATIMEXPERT à la somme hors taxes de la facture Arthur LOYD du 3 octobre 2025 pour 1.680 euros, 
- Débouter la SARL BATIMEXPERT et Madame [Q] [X] du surplus de leurs demandes, 
A titre reconventionnel 
- Condamner la SARL BATIMEXPERT au paiement de la somme de 180,89 euros au titre du solde locatif au 9 septembre 2025, 
- Condamner la SARL BATIMEXPERT au paiement de la somme de 2.182,56 euros au titre du rappel de loyers du fait de l’indexation à compter du 1 er octobre 2022, 
- Condamner la SARL BATIMEXPERT au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice lié à la non-restitution des lieux depuis le 10 octobre 2025 jusqu’à la restitution effective des lieux, 
- La condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 500€, 
à compter du 19 septembre 2025 et à tout le moins, à compter du 20 octobre 2025, date de la 
réception par le mandataire du bailleur, de la lettre recommandée sollicitant les modalités de 
restitution des badges et des clés,
Dans tous les cas
- Condamner in solidum la SARL BATIMEXPERT et Madame [Q] [X] au paiement chacune, de la somme de 3.000 euros à Madame et Monsieur [K], au regard des insinuations résultant de la production d’un article de presse sur l’incendie de l’un de leurs établissements, outre l’inventaire d’une décision de justice indifférente aux débats entre les parties, 
- Condamner solidairement la SARL BATIMEXPERT et Madame [Q] [X] au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.»

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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

Motifs

MOTIVATION
1. Sur l’irrecevabilité des demandes de la SARL BATIMEXPERT
M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] estiment que les demandes de la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] sont irrecevables en ce que la résiliation du bail est déjà intervenue amiablement en septembre 2025.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, l’existence ou non d’une résiliation amiable préalable à la demande de résiliation judiciaire est une question de fond qui ne remet pas en cause le droit des demandeurs d’agir en résiliation judiciaire du bail.

La demande de M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] en irrecevabilité de celles de la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] sera donc rejetée.

2. Sur la résiliation judiciaire du bail
L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Aux termes de l’article 1720 du code civil : 
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
2.1. Sur le principe de la résiliation judiciaire du bail
M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] considèrent que la demande de M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] est sans objet en ce que le bail litigieux aurait déjà été résilié amiablement le 19 septembre 2025.

En l’espèce, par courrier LRAR du 16 septembre 2025 avisé le 18 septembre 2025 et distribué le 25 septembre 2025 à M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K], la SARL BATIMEXPERT a énoncé aux défendeurs son souhait de « savoir si un accord amiable peut être trouvé aux conditions suivantes : 
- conclusion d’une convention de résiliation du bail commercial :
- restitution du dépôt de garantie à hauteur de 1 512€
- indemnisation des frais de déménagement : 2 500€ ;
- frais de modification de contrat téléphonique : à préciser. »

Le 19 septembre 2025, M. [A] [K] a émis à Mme [Q] [X] le SMS suivant :
« (…)Si vous voulez résilier le bail faites-le
Si vous voulez quitter les locaux, faites (...) »

Par un courrier adressé le 20 octobre 2025 par la SARL BATIMEXPERT au gestionnaire du bien, la société NORMAND’IMMO, et ayant pour objet « résiliation du contrat de bail en date du 01/10/2021 » la première sollicite que la seconde lui précise les modalités de remise des clefs des locaux. Elle l’informe également que le tribunal judiciaire de Rouen est « saisi de la résiliation judiciaire du bail à effet au 10 septembre 2025. »

Il ressort de ces éléments que la SARL BATIMEXPERT a exprimé sa volonté d’entamer des négociations visant à la résiliation du bail mais seulement sous diverses conditions dont notamment l’indemnisation de certains frais. 

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le SMS du 19 septembre 2025 est trop imprécis pour démontrer d’une part, que M. [A] [K] a accepté le principe même d’une résiliation conventionnelle, et d’autre part qu’il a accepté que cette résiliation se fasse aux conditions proposées par la SARL BATIMEXPERT. De même, le courrier du 20 octobre 2025 ne peut s’analyser comme une volonté de la SARL BATIMEXPERT de résilier amiablement et sans condition le contrat de bail, dès lors qu’il mentionne expressément la saisine du tribunal aux fins de la résiliation judiciaire du bail.

Dès lors, les parties ne s’étant pas entendues sur les conditions de la résiliation du bail, celle-ci n’est pas amiablement intervenue. 

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Aux termes du contrat de bail (p.6) : « Il est expressément convenu entre les parties que les travaux visant à créer une sortie de secours au deuxième étage incomberont au bailleur ». 

Par un arrêté du 10 septembre 2025, le maire de [Localité 4] a prononcé la fermeture administrative des locaux loués en raison notamment de l’absence d’escalier extérieur de secours.

M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] ne contestent pas ne pas avoir réalisé l’escalier de secours ainsi que le départ de la SARL BATIMEXPERT des locaux du fait notamment de l’absence de cet escalier, indiquant subsidiairement s’en rapporter à la justice s’agissant de la résiliation du bail. 

Au regard de ces éléments, et notamment de la gravité des manquements, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à compter du 10 septembre 2025, aux torts de M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K]. 
2.2. Sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail
2.2.1. Sur les demandes d’expertise et de condamnation provisionnelle
M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] ne s’opposent pas à la demande d’expertise mais contestent le quantum des préjudices estimant que seule la somme de 1 680 euros serait justifiée et que la preuve des autres postes de préjudice ne serait pas rapportée.

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile : « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

En l’espèce, la résiliation judiciaire sera prononcée aux torts de M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] de sorte que la SARL BATIMEXPERT est légitime à demander la désignation d’un expert ayant pour mission d’apprécier la valeur du fonds de commerce perdu et d’évaluer les autres préjudices causés par la résiliation judiciaire. 

S’agissant des demandes de condamnation provisionnelle, il ressort de la facture de la SAS HBE [Localité 5] du 3 octobre 2025 que la SARL BATIMEXPERT justifie avoir versé la somme de 2 016 euros au titre des frais d’honoraires exposés à l’occasion de la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Elle justifie de même d’avoir payé à la société POSTEL DEMENAGEMENT, des frais de déménagement pour un montant de 3 940,76 euros, selon facture du 2 octobre 2025 et d’avoir exposé des frais de réexpédition postale pour un montant de 169 euros selon facture du 26 septembre 2025.

Elle justifie encore d’avoir exposé des frais de mise en place des réseaux internet et de téléphonie pour un montant de 1 430,40 euros selon facture de la société BUROLOGIC 76 du 10 octobre 2025, ainsi que des frais de paramétrage informatique pour un montant de 349 euros selon facture de l’EURL TIMAX du 6 octobre 2025. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ces frais sont rendus nécessaires par le déménagement qui implique nécessairement un changement de ligne téléphonique et de réseau internet, et seront donc pris en compte dans l’évaluation du préjudice.

La SARL BATIMEXPERT demande l’indemnisation des frais des contrats de téléphonie et d’internet afférents aux anciens locaux désormais inoccupés et restant à courir jusqu’en 2028. Ils versent à ce titre des bons de commande difficilement lisibles et les conditions générales d’un contrat illisible. Dans la mesure où un contrat à exécution successive est en principe résiliable et que les conditions générales illisibles ne permettent pas de déterminer l’existence d’une éventuelle indemnité de résiliation, la SARL BATIMEXPERT ne démontre pas être redevable de ces sommes qui ne seront donc pas prises en compte dans l’évaluation du préjudice.

La SARL BATIMEXPERT sollicite l’indemnisation des frais d’assurance des nouveaux locaux ainsi que du salaire de son employée au cours du mois de septembre. Toutefois, dans la mesure où de tels frais auraient dû en tout état de cause être exposés si la SARL BATIMEXPERT était restée dans les précédents locaux, ces frais ne seront pas pris en compte dans l’évaluation du préjudice. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments il convient de condamner provisoirement M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] à payer à la SARL BATIMEXPERT la somme de 7 905,16 euros.
2.2.2. Sur le dépôt de garantie

M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] s’opposent à la restitution du dépôt de garantie considérant qu’aucun état des lieux n’a été fait.

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1731 du code civil : 
« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Aux termes de l’article L145-40-1 du code de commerce : 
« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »

En l’espèce le contrat de bail prévoit (p.16) qu’à son expiration le dépôt de garantie d’un montant de 1512 euros sera restitué au preneur, déduction faite de toute somme dont il serait débiteur et notamment au titre des réparations ou indemnités quelconques.

En application de l’article L145-40-1 du code de commerce, M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] qui ne démontrent ni même n’allèguent avoir réalisé toutes les diligences nécessaires à la réalisation de l’état de lieux, ne saurait se prévaloir de la non réalisation de cet état des lieux et de la présomption de l’article 1731 du code civil. 

En tout état de cause, M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] ne démontrent ni même n’allèguent de l’existence de dégradations imputables au preneur.

Il convient dès lors de condamner M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] à payer à la SARL BATIMEXPERT la somme de 1512 euros au titre du dépôt de garantie.
2.2.3. Sur les demandes reconventionnelles au titre de la non-restitution des locaux et de l’indemnité d’occupation
M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] sollicitent la condamnation de la SARL BATIMEXPERT au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts en ce que cette société se serait maintenue dans les lieux malgré la résiliation du bail. 

Aux termes de l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.»

En application de ce texte, en cas de résiliation d’un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux. Dès lors, si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il a été démontré que la SARL BATIMEXPERT n’a pas pu jouir des locaux loués du fait de l’inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance. Dès lors, les demandes de M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] formulées au titre de la non-restitution des locaux et au titre d’une indemnité d’occupation, seront rejetées.
3. Sur les demandes formées au titre des loyers versés avant la résiliation

M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] sollicitent l’application de la clause d’indexation des loyers et le versement d’un arriéré locatif.

La SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] considèrent que la clause d’indexation doit être déclarée réputée non écrite car trop imprécise ; qu’elle n’a pas de caractère automatique de sorte qu’elle ne peut s’appliquer aux loyers antérieurs en l’absence de mise en œuvre préalable à la résiliation ; que les demandeurs peuvent en tout état de cause se prévaloir de l’exception d’inexécution, le logement ayant été affecté de désordres. Ils considèrent en outre avoir versé une somme de 540,48 euros par mois au titre des loyers alors que le loyer était fixé à la somme mensuelle de 504 euros de sorte que les bailleurs seraient redevables d’un indu.

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1302-1 du code civil : 
« Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

Aux termes de l’article 1188 du code civil : «Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.



Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »

Aux termes de l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le loyer, hors charges et hors indexation, est fixé à la somme de 504 euros. 

Il ressort des décomptes versés aux débats que la SARL BATIMEXPERT a payé une somme mensuelle de 540,48 euros sous l’intitulé « EM EMISSION » et une somme mensuelle de 62,50 euros sous l’intitulé « EM PROVISION TAXE FONCIERE ». Il doit donc être considéré que la SARL BATIMEXPERT a versé une somme mensuelle de 540,48 euros au titre des seuls loyers hors charges, du 1er octobre 2021 au 30 août 2025. Le loyer ayant été fixé à 504 euros, la SARL BATIMEXPERT a donc versé au cours de cette période, une somme supplémentaire, hors indexation et hors charges, de 1 714,56 euros.

Le bail stipule en son chapitre III (p.12) : 
« Article 5 - Révision du loyer

Le loyer sera soumis à une indexation annuelle qui sera calculée à date constante.

Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail de plein droit et sans accomplissement d’aucune formalité quelle qu’elle soit, ni demande, en fonction des variations de l’indice ILAT publié par l’INSEE. L’indice de base étant celui du 1er trimestre 2020 dont l’indice de référence est 130,57. L’indice à prendre en compte lors de chaque révision annuelle sera celui du même trimestre de l’année écoulée. »

Il stipule encore en son chapitre V (p.16) : 
« Article 6 - Indice de référence

Le loyer sera soumis à une indexation annuelle qui sera calculée à période constante. L’indice de référence est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) du 1er trimestre 2021, et l’indice à lui comparer sera l’indice du 4ème trimestre de l’année précédant la révision. »

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, l’imprécision d’une clause d’indexation annuelle n’est pas suffisante pour la déclarer réputée non écrite dès lors qu’il revient dans ce cas au juge d’interpréter le contrat selon la commune intention des parties. La demande de la SARL BATIMEXPERT à ce titre sera donc rejetée.

Par ailleurs, il ressort des stipulations contractuelles que les clauses d’indexation ont un caractère automatique ainsi que le démontre l’emploi du futur simple de l’indicatif et des termes « de plein droit et sans accomplissement d’aucune formalité quelle qu’elle soit, ni demande ».

Il ressort toutefois des stipulations précitées l’existence d’une contradiction entre l’article 5 du chapitre III et l’article 6 du chapitre V du bail concernant les indices devant être comparés pour déterminer le montant de la révision annuelle des loyers. Toutefois, dans la mesure où le bail a été conclu au cours de l’année 2021 et que les deux clauses précitées font état d’une révision annuelle, la commune intention des parties était de réviser annuellement le loyer en comparant l’indice ILAT du 1er trimestre de chaque année avec celui du même trimestre de l’année écoulée, le premier indice de référence étant celui du 1er trimestre de l’année 2021.

Dès lors les loyers mensuels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 auraient dû être réévalués à la somme de 529,71 euros, ceux du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, à la somme de 564,20 euros, et ceux du 1er octobre 2024 au 30 août 2025 à la somme de 592,89 euros, soit une somme totale supplémentaire de 2008,71 euros.

La SARL BATIMEXPERT ayant versé une somme supplémentaire, hors indexation et hors charges de 1 714,56 euros du 1er octobre 2021 au 30 août 2025, elle est redevable d’une somme de 294,15 euros à l’égard des bailleurs.

Si la SARL BATIMEXPERT se prévaut de l’existence de désordres antérieurs à ceux ayant fait l’objet de la fermeture administrative, les seuls échanges versés aux débats ne permettent pas d’en démontrer la réalité, de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour échapper au versement total des loyers avant la résiliation du bail. 

En conséquence, la SARL BATIMEXPERT sera condamnée à payer à M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] la somme de 294,15 euros au titre de l’indexation des loyers et sa demande en restitution de l’indu sera rejetée.

S’agissant de l’arriéré locatif, M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] justifient de son existence à hauteur de 180,89 euros selon décompte des loyers impayés au 10 septembre 2025. Ainsi que cela a déjà été démontré, la SARL BATIMEXPERT ne saurait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour ne pas exécuter son obligation de paiement des loyers dus avant la date de résiliation.

En conséquence, la SARL BATIMEXPERT sera condamnée à payer à M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] la somme de 180,89 euros au titre de l’arriéré locatif.
4. Sur la demande de compensation
Aux termes de l’article 1347-1 al.1 du code civil : « Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. »

Il a été démontré que M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] d’une part et la SARL BATIMEXPERT d’autre part, étaient redevables les uns envers l’autre de deux créances certaines, liquides et exigibles.

Il y a dès lors lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre les sommes respectivement dues par les parties.
5. Sur la demande en dommages et intérêts formée par Mme [Q] [X]
M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] s’opposent la demande de Mme [Q] [X] considérant que celle-ci ne verse aucun élément au soutien de cette demande formée au titre d’un préjudice moral.

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »






En l’espèce, le lundi 5 janvier 2026, M. [K] a envoyé le SMS suivant à Mme [Q] [X] : « (…) Merci de déposer mes clés et de bien aller vous faire voir. S’il vous plaît ». Le 8 janvier 2026, il a également envoyé le SMS suivant : « Dépose mes clés de bureau, si tu veux pas que je vienne les chercher espèce de grosse merde ».

Le contenu de ces messages ayant nécessairement provoqué un choc émotif à Mme [Q] [X], il conviendra de condamner M. [A] [K] à payer à Mme [Q] [X] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral. 

En revanche, la demande de Mme [Q] [X] à ce titre à l’encontre de Mme [P] [R] épouse [K] qui n’a pas émis les messages litigieux sera rejetée.
6. Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les dépens seront réservés, de même que les demandes sur les frais irrépétibles, dès lors qu’une expertise judiciaire sera prononcée.

Il convient de procéder à un retrait du rôle le temps de l’expertise, à charge pour les parties de faire ré-enrôler l’affaire, s’il n’y est pas procédé d’office par le juge.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision contradictoire et susceptible d’appel,

REJETTE la demande formée par M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] et tendant à ce que celles de la SARL BATIMEXPERT soient déclarées irrecevables ; 

DÉCLARE recevables les demandes de la SARL BATIMEXPERT ; 

REJETTE la demande formée par la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] et tendant à ce que la clause d’indexation soit réputée non écrite ;

CONDAMNE la SARL BATIMEXPERT à payer à M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] la somme de 294,15 euros au titre de l’indexation des loyers ;

CONDAMNE la SARL BATIMEXPERT à payer à M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] la somme de 180,89 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] à payer à la SARL BATIMEXPERT la somme de 1 512 euros au titre du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes respectivement dues par les parties, 

CONDAMNE M. [A] [K] à payer à Mme [Q] [X] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral ; 




REJETTE la demande de Mme [Q] [X] formée à l’encontre de Mme [P] [R] épouse [K] au titre de son préjudice moral ;

REJETTE la demande formée par la SARL BATIMEXPERT au titre de la restitution d’un trop-perçu ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu le 16 juillet 2021 entre M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] et la SARL BATIMEXPERT et portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], à compter du 10 septembre 2025 et aux torts des bailleurs ;

REJETTE les demandes formées par M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] au titre du paiement de dommages et intérêts pour non-restitution des locaux et au titre du paiement d’une indemnité d’occupation ; 

AVANT-DIRE DROIT

ORDONNE une mesure d’expertise, 

DESIGNE pour y procéder M. [O] [F], expert près la cour d’appel de [Localité 5], demeurant [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 6]

APRES :
- avoir pris connaissance du dossier de la procédure, 
- s’être fait remettre par les parties toutes pièces utiles,
- avoir pris connaissance des documents comptables et fiscaux de la SARL BATIMEXPERT et s’il y a lieu, les contrats de travail et la copie du registre du personnel,
- après avoir recherché le montant des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même nature et de même valeur,
- s’être rendu sur les lieux, les parties présentes ou dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, et le cas échéant, pour les réunions ultérieures, après accord des parties, par mail, télécopie ou tout autre moyen de communication convenu,
- avoir établi une estimation du coût de ses opérations et indiqué en cas de recours à un sapiteur, le coût prévisible de celles-ci, sous réserves de toutes sujétions particulières découvertes en cours d’expertise, communiqués par tous moyens aux parties et au juge du contrôle des expertises,
- avoir entendu tous sachants utiles,
DE :
- visiter les lieux, préciser s’ils sont conformes à la description contenue dans le ou les contrats de bail, indiquer précisément leur état, leur situation et leur implantation,
- rechercher tous éléments utiles d’appréciation, pour permettre de fixer le montant de du droit au bail :
a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant), 
b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),
c) chiffrer s’il y a lieu, le montant des indemnités de licenciement susceptibles d’être supportées par le preneur,
- fournir au tribunal tous éléments utiles à la solution du litige,

DIT que la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X], sauf si elles bénéficient de l’aide juridictionnelle, devront consigner la somme de 2 000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 6 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :
- la liste exhaustive des pièces consultées ;
- le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;
- le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;
- la date de chacune des réunions tenues ;
- les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;
- le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;


DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 1] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNE M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] à payer à la SARL BATIMEXPERT la somme de 7 905,16 euros, à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice subi du fait de la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

RÉSERVE les dépens et la décision sur l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE le retrait du rôle ;

DIT que l’affaire sera rétablie d’office par le juge ou par le dépôt de conclusions au fond ou sur incident d’une partie.

 
 La greffière Le président

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 27 Juillet 2026

MINUTE N° : 

AMP/BB
N° RG 26/01110 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NTRM

30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

AFFAIRE : 
S.A.R.L. BATIMEXPERT, 
Madame [Q] [X] 
C/ 
Madame [I] [K], Monsieur [A] [K]

DEMANDERESSES

S.A.R.L. BATIMEXPERT,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [Q] [X]
née le 23 Septembre 1974 
domiciliée : chez SELARL ASPASIA AVOCATS, 
[Adresse 2]

représentées par la SELARL ASPASIA AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 147
Plaidant par Maître DEBERT Avocat au barreau de PARIS 



DEFENDEURS

Madame [I] [K], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [A] [K], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 2]

représentés par la SELARL ELOGE AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 44
Plaidant par Maître KUJAWSKI Avocat 





COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue à l’audience du 11 Mai 2026 sans opposition des avocats devant :

Marie HAROU, Vice Présidente rapporteur

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière


Le magistrat rapporteur a rendu compte des débats dans le délibéré du Tribunal composé de :

PRESIDENT : Marie HAROU, Vice Présidente

JUGES : Baptiste BONNEMORT, Juge
 Lucie ANDRE, Juge


JUGEMENT : contradictoire
 Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Juillet 2026

Le présent jugement a été signé par Marie HAROU, Vice Présidente, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.



*
* * *
*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société BATIMEXPERT, dont la gérante est Mme [Q] [X], a conclu avec M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K], le 16 juillet 2021, un contrat de bail portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2021.

Estimant que M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] n’ont pas respecté leurs obligations en ce que des travaux relatifs à des dégâts des eaux et relatifs à une mise aux normes de sécurité n’auraient pas été réalisés, par actes du 26 février 2026, la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] ont fait assigner à jour fixe M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K]devant ce tribunal afin d’obtenir notamment la résiliation judiciaire du contrat de bail et la réparation de leurs préjudices.


***





Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 11 mai 2026, la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] demandent au tribunal de :
« À titre principal : 
- DÉCLARER que les articles 5 du chapitre III et 6 du chapitre V du bail commercial mentionnent des termes peu clairs et trop imprécis concernant l’indice de révision pour que les parties puissent l’appliquer ; 
- DÉCLARER réputés non écrits les articles 5 du chapitre III et 6 du chapitre V du bail commercial à effet au 1 er octobre 2021, relatifs à la clause d’échelle mobile ; 
- REJETER la demande de rappel des loyers du fait de l’indexation de Monsieur et Madame [K] ; 
À titre subsidiaire : 
- DÉCLARER l’absence d’automaticité de la clause d’échelle du bail commercial ; 
- DÉCLARER que les époux [K] n’ont jamais sollicité la révision des loyers, et ce jusqu’à leur demande reconventionnelle formulée pour la première fois dans le cadre de la présente instance ; 
- DÉCLARER que Monsieur et Madame [K] ne peuvent pas prétendre au paiement d’un complément de loyer résultant de l’application de l’indexation pour les années passées ; 
- REJETER la demande de rappel des loyers du fait de l’indexation de Monsieur et Madame [K] ;
À titre encore plus subsidiaire : 
- DÉCLARER que la société BATIMEXPERT est fondée à opposer l’exception d’inexécution du fait des carences contractuelles de Monsieur et Madame [K] ; 
- DÉCLARER que la société BATIMEXPERT est fondée à ne pas régler le rappel des loyers du fait de l’indexation sollicitée par Monsieur et Madame [K] en raison de l’exception d’exécution du fait des carences contractuelles de Monsieur et Madame [K] ; 
- REJETER la demande de rappel des loyers du fait de l’indexation de Monsieur et Madame [K] ; 
À titre surabondamment subsidiaire : 
- DÉCLARER que les calculs présentés par Monsieur et Madame [K] du fait de l’indexation sont erronés en raison d’indices de révision inexacts et d’un loyer initial contraire au loyer initial fixé dans le bail commercial ; 
- REJETER la demande de rappel des loyers du fait de l’indexation de Monsieur et Madame [K] ; 
À titre infiniment subsidiaire : 
- PRONONCER la compensation des sommes dues à Monsieur et Madame [K] par la société BATIMEXPERT avec celles qui seront octroyées à la société BATIMEXPERT et mises à la charge des Époux [K]. 
En tout état de cause : 
- JUGER la société BATIMEXPERT et Madame [X] recevables et bien fondées dans leurs demandes ; 
- REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame [K] ; 
- PRONONCER la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du bailleur du bail commercial conclu le 16 juillet 2021 entre la société BATIMEXPERT et Monsieur et Madame [K] à la date du 10 septembre 2025 ; 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à payer à la société BATIMEXPERT la somme de 1 512€ versée à titre de dépôt de garantie ; 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à payer à la société BATIMEXPERT, à titre provisionnel, la somme de 13 437,11 euros au titre des dommages et intérêts pour réparation du préjudice financier : 




- ORDONNER la restitution du trop-perçu par Monsieur et Madame [K], d’un montant de 1 714,56 euros, en faveur de la société BATIMEXPERT, au titre du montant différentiel de 36,48 euros mensuels versé pendant 47 mois en sus du loyer contractuel d’un montant de 504 euros ; 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à verser à Madame [X] la somme de 10 000€ au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral ; 
- DESIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de : 
- Évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société BATIMEXPERT par Monsieur et Madame [K], et à ce titre : 
• Déterminer le montant du droit au bail perdu ; 
• Évaluer le préjudice résultant de la contrainte de trouver des locaux de remplacement dans l’urgence, incluant les frais de recherche, de déménagement et de réinstallation ; 
• Évaluer, de manière générale, l’intégralité du préjudice subi par le preneur du fait de la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur ; 
- Évaluer le préjudice subi par la société BATIMEXPERT dans le cadre de l’exécution du bail commercial, et à ce titre : 
• Déterminer le montant des loyers indûment versés au regard du trouble de jouissance des locaux, des désordres et des sinistres signalés aux époux [K] ; 
• Évaluer toute autre perte d’exploitation ou perte de chiffre d’affaires directement imputable auxdits désordres ; 
• Dire que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions du Code de procédure civile ; 
• Dire que les frais d’expertise seront avancés par les défendeurs. 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens ; 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à verser à la société BATIMEXPERT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 1 000€ à Madame [X] sur le même fondement. »


***

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 11 mai 2026, M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] demandent au tribunal de :
« A titre principal 
- Dire la société BATIMEXPERT irrecevable en sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial et des demandes subséquentes, à raison de la fin du bail intervenue par l’accord de volonté entre les parties en septembre 2025 et concrétisé par le désir formulé auprès du mandataire du bailleur de restituer les clefs et badges 
- Débouter la SARL BATIMEXPERT et Madame [Q] [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 
A titre subsidiaire 
- Constater l’accord des parties sur la fin du bail, intervenu en septembre 2025,
- L’homologuer en cas de besoin, 
- Dire que la demande judiciaire de résiliation du bail commercial est devenue sans objet
- Limiter les demandes de la SARL BATIMEXPERT à la somme hors taxes de la facture Arthur LOYD du 3 octobre 2025 pour 1.680 euros, 
- Débouter la SARL BATIMEXPERT et Madame [Q] [X] du surplus de leurs demandes, 
A titre plus subsidiaire 
- Statuer ce que de droit sur la demande judiciaire de résiliation du bail commercial entrepris
- Limiter les demandes de la SARL BATIMEXPERT à la somme hors taxes de la facture Arthur LOYD du 3 octobre 2025 pour 1.680 euros, 
- Débouter la SARL BATIMEXPERT et Madame [Q] [X] du surplus de leurs demandes, 
A titre reconventionnel 
- Condamner la SARL BATIMEXPERT au paiement de la somme de 180,89 euros au titre du solde locatif au 9 septembre 2025, 
- Condamner la SARL BATIMEXPERT au paiement de la somme de 2.182,56 euros au titre du rappel de loyers du fait de l’indexation à compter du 1 er octobre 2022, 
- Condamner la SARL BATIMEXPERT au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice lié à la non-restitution des lieux depuis le 10 octobre 2025 jusqu’à la restitution effective des lieux, 
- La condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 500€, 
à compter du 19 septembre 2025 et à tout le moins, à compter du 20 octobre 2025, date de la 
réception par le mandataire du bailleur, de la lettre recommandée sollicitant les modalités de 
restitution des badges et des clés,
Dans tous les cas
- Condamner in solidum la SARL BATIMEXPERT et Madame [Q] [X] au paiement chacune, de la somme de 3.000 euros à Madame et Monsieur [K], au regard des insinuations résultant de la production d’un article de presse sur l’incendie de l’un de leurs établissements, outre l’inventaire d’une décision de justice indifférente aux débats entre les parties, 
- Condamner solidairement la SARL BATIMEXPERT et Madame [Q] [X] au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.»

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.


MOTIVATION
1. Sur l’irrecevabilité des demandes de la SARL BATIMEXPERT
M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] estiment que les demandes de la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] sont irrecevables en ce que la résiliation du bail est déjà intervenue amiablement en septembre 2025.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, l’existence ou non d’une résiliation amiable préalable à la demande de résiliation judiciaire est une question de fond qui ne remet pas en cause le droit des demandeurs d’agir en résiliation judiciaire du bail.

La demande de M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] en irrecevabilité de celles de la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] sera donc rejetée.

2. Sur la résiliation judiciaire du bail
L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Aux termes de l’article 1720 du code civil : 
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
2.1. Sur le principe de la résiliation judiciaire du bail
M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] considèrent que la demande de M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] est sans objet en ce que le bail litigieux aurait déjà été résilié amiablement le 19 septembre 2025.

En l’espèce, par courrier LRAR du 16 septembre 2025 avisé le 18 septembre 2025 et distribué le 25 septembre 2025 à M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K], la SARL BATIMEXPERT a énoncé aux défendeurs son souhait de « savoir si un accord amiable peut être trouvé aux conditions suivantes : 
- conclusion d’une convention de résiliation du bail commercial :
- restitution du dépôt de garantie à hauteur de 1 512€
- indemnisation des frais de déménagement : 2 500€ ;
- frais de modification de contrat téléphonique : à préciser. »

Le 19 septembre 2025, M. [A] [K] a émis à Mme [Q] [X] le SMS suivant :
« (…)Si vous voulez résilier le bail faites-le
Si vous voulez quitter les locaux, faites (...) »

Par un courrier adressé le 20 octobre 2025 par la SARL BATIMEXPERT au gestionnaire du bien, la société NORMAND’IMMO, et ayant pour objet « résiliation du contrat de bail en date du 01/10/2021 » la première sollicite que la seconde lui précise les modalités de remise des clefs des locaux. Elle l’informe également que le tribunal judiciaire de Rouen est « saisi de la résiliation judiciaire du bail à effet au 10 septembre 2025. »

Il ressort de ces éléments que la SARL BATIMEXPERT a exprimé sa volonté d’entamer des négociations visant à la résiliation du bail mais seulement sous diverses conditions dont notamment l’indemnisation de certains frais. 

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le SMS du 19 septembre 2025 est trop imprécis pour démontrer d’une part, que M. [A] [K] a accepté le principe même d’une résiliation conventionnelle, et d’autre part qu’il a accepté que cette résiliation se fasse aux conditions proposées par la SARL BATIMEXPERT. De même, le courrier du 20 octobre 2025 ne peut s’analyser comme une volonté de la SARL BATIMEXPERT de résilier amiablement et sans condition le contrat de bail, dès lors qu’il mentionne expressément la saisine du tribunal aux fins de la résiliation judiciaire du bail.

Dès lors, les parties ne s’étant pas entendues sur les conditions de la résiliation du bail, celle-ci n’est pas amiablement intervenue. 

***

Aux termes du contrat de bail (p.6) : « Il est expressément convenu entre les parties que les travaux visant à créer une sortie de secours au deuxième étage incomberont au bailleur ». 

Par un arrêté du 10 septembre 2025, le maire de [Localité 4] a prononcé la fermeture administrative des locaux loués en raison notamment de l’absence d’escalier extérieur de secours.

M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] ne contestent pas ne pas avoir réalisé l’escalier de secours ainsi que le départ de la SARL BATIMEXPERT des locaux du fait notamment de l’absence de cet escalier, indiquant subsidiairement s’en rapporter à la justice s’agissant de la résiliation du bail. 

Au regard de ces éléments, et notamment de la gravité des manquements, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à compter du 10 septembre 2025, aux torts de M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K]. 
2.2. Sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail
2.2.1. Sur les demandes d’expertise et de condamnation provisionnelle
M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] ne s’opposent pas à la demande d’expertise mais contestent le quantum des préjudices estimant que seule la somme de 1 680 euros serait justifiée et que la preuve des autres postes de préjudice ne serait pas rapportée.

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile : « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

En l’espèce, la résiliation judiciaire sera prononcée aux torts de M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] de sorte que la SARL BATIMEXPERT est légitime à demander la désignation d’un expert ayant pour mission d’apprécier la valeur du fonds de commerce perdu et d’évaluer les autres préjudices causés par la résiliation judiciaire. 

S’agissant des demandes de condamnation provisionnelle, il ressort de la facture de la SAS HBE [Localité 5] du 3 octobre 2025 que la SARL BATIMEXPERT justifie avoir versé la somme de 2 016 euros au titre des frais d’honoraires exposés à l’occasion de la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Elle justifie de même d’avoir payé à la société POSTEL DEMENAGEMENT, des frais de déménagement pour un montant de 3 940,76 euros, selon facture du 2 octobre 2025 et d’avoir exposé des frais de réexpédition postale pour un montant de 169 euros selon facture du 26 septembre 2025.

Elle justifie encore d’avoir exposé des frais de mise en place des réseaux internet et de téléphonie pour un montant de 1 430,40 euros selon facture de la société BUROLOGIC 76 du 10 octobre 2025, ainsi que des frais de paramétrage informatique pour un montant de 349 euros selon facture de l’EURL TIMAX du 6 octobre 2025. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ces frais sont rendus nécessaires par le déménagement qui implique nécessairement un changement de ligne téléphonique et de réseau internet, et seront donc pris en compte dans l’évaluation du préjudice.

La SARL BATIMEXPERT demande l’indemnisation des frais des contrats de téléphonie et d’internet afférents aux anciens locaux désormais inoccupés et restant à courir jusqu’en 2028. Ils versent à ce titre des bons de commande difficilement lisibles et les conditions générales d’un contrat illisible. Dans la mesure où un contrat à exécution successive est en principe résiliable et que les conditions générales illisibles ne permettent pas de déterminer l’existence d’une éventuelle indemnité de résiliation, la SARL BATIMEXPERT ne démontre pas être redevable de ces sommes qui ne seront donc pas prises en compte dans l’évaluation du préjudice.

La SARL BATIMEXPERT sollicite l’indemnisation des frais d’assurance des nouveaux locaux ainsi que du salaire de son employée au cours du mois de septembre. Toutefois, dans la mesure où de tels frais auraient dû en tout état de cause être exposés si la SARL BATIMEXPERT était restée dans les précédents locaux, ces frais ne seront pas pris en compte dans l’évaluation du préjudice. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments il convient de condamner provisoirement M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] à payer à la SARL BATIMEXPERT la somme de 7 905,16 euros.
2.2.2. Sur le dépôt de garantie

M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] s’opposent à la restitution du dépôt de garantie considérant qu’aucun état des lieux n’a été fait.

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1731 du code civil : 
« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Aux termes de l’article L145-40-1 du code de commerce : 
« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »

En l’espèce le contrat de bail prévoit (p.16) qu’à son expiration le dépôt de garantie d’un montant de 1512 euros sera restitué au preneur, déduction faite de toute somme dont il serait débiteur et notamment au titre des réparations ou indemnités quelconques.

En application de l’article L145-40-1 du code de commerce, M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] qui ne démontrent ni même n’allèguent avoir réalisé toutes les diligences nécessaires à la réalisation de l’état de lieux, ne saurait se prévaloir de la non réalisation de cet état des lieux et de la présomption de l’article 1731 du code civil. 

En tout état de cause, M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] ne démontrent ni même n’allèguent de l’existence de dégradations imputables au preneur.

Il convient dès lors de condamner M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] à payer à la SARL BATIMEXPERT la somme de 1512 euros au titre du dépôt de garantie.
2.2.3. Sur les demandes reconventionnelles au titre de la non-restitution des locaux et de l’indemnité d’occupation
M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] sollicitent la condamnation de la SARL BATIMEXPERT au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts en ce que cette société se serait maintenue dans les lieux malgré la résiliation du bail. 

Aux termes de l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.»

En application de ce texte, en cas de résiliation d’un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux. Dès lors, si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il a été démontré que la SARL BATIMEXPERT n’a pas pu jouir des locaux loués du fait de l’inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance. Dès lors, les demandes de M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] formulées au titre de la non-restitution des locaux et au titre d’une indemnité d’occupation, seront rejetées.
3. Sur les demandes formées au titre des loyers versés avant la résiliation

M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] sollicitent l’application de la clause d’indexation des loyers et le versement d’un arriéré locatif.

La SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] considèrent que la clause d’indexation doit être déclarée réputée non écrite car trop imprécise ; qu’elle n’a pas de caractère automatique de sorte qu’elle ne peut s’appliquer aux loyers antérieurs en l’absence de mise en œuvre préalable à la résiliation ; que les demandeurs peuvent en tout état de cause se prévaloir de l’exception d’inexécution, le logement ayant été affecté de désordres. Ils considèrent en outre avoir versé une somme de 540,48 euros par mois au titre des loyers alors que le loyer était fixé à la somme mensuelle de 504 euros de sorte que les bailleurs seraient redevables d’un indu.

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1302-1 du code civil : 
« Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

Aux termes de l’article 1188 du code civil : «Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.



Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »

Aux termes de l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le loyer, hors charges et hors indexation, est fixé à la somme de 504 euros. 

Il ressort des décomptes versés aux débats que la SARL BATIMEXPERT a payé une somme mensuelle de 540,48 euros sous l’intitulé « EM EMISSION » et une somme mensuelle de 62,50 euros sous l’intitulé « EM PROVISION TAXE FONCIERE ». Il doit donc être considéré que la SARL BATIMEXPERT a versé une somme mensuelle de 540,48 euros au titre des seuls loyers hors charges, du 1er octobre 2021 au 30 août 2025. Le loyer ayant été fixé à 504 euros, la SARL BATIMEXPERT a donc versé au cours de cette période, une somme supplémentaire, hors indexation et hors charges, de 1 714,56 euros.

Le bail stipule en son chapitre III (p.12) : 
« Article 5 - Révision du loyer

Le loyer sera soumis à une indexation annuelle qui sera calculée à date constante.

Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail de plein droit et sans accomplissement d’aucune formalité quelle qu’elle soit, ni demande, en fonction des variations de l’indice ILAT publié par l’INSEE. L’indice de base étant celui du 1er trimestre 2020 dont l’indice de référence est 130,57. L’indice à prendre en compte lors de chaque révision annuelle sera celui du même trimestre de l’année écoulée. »

Il stipule encore en son chapitre V (p.16) : 
« Article 6 - Indice de référence

Le loyer sera soumis à une indexation annuelle qui sera calculée à période constante. L’indice de référence est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) du 1er trimestre 2021, et l’indice à lui comparer sera l’indice du 4ème trimestre de l’année précédant la révision. »

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, l’imprécision d’une clause d’indexation annuelle n’est pas suffisante pour la déclarer réputée non écrite dès lors qu’il revient dans ce cas au juge d’interpréter le contrat selon la commune intention des parties. La demande de la SARL BATIMEXPERT à ce titre sera donc rejetée.

Par ailleurs, il ressort des stipulations contractuelles que les clauses d’indexation ont un caractère automatique ainsi que le démontre l’emploi du futur simple de l’indicatif et des termes « de plein droit et sans accomplissement d’aucune formalité quelle qu’elle soit, ni demande ».

Il ressort toutefois des stipulations précitées l’existence d’une contradiction entre l’article 5 du chapitre III et l’article 6 du chapitre V du bail concernant les indices devant être comparés pour déterminer le montant de la révision annuelle des loyers. Toutefois, dans la mesure où le bail a été conclu au cours de l’année 2021 et que les deux clauses précitées font état d’une révision annuelle, la commune intention des parties était de réviser annuellement le loyer en comparant l’indice ILAT du 1er trimestre de chaque année avec celui du même trimestre de l’année écoulée, le premier indice de référence étant celui du 1er trimestre de l’année 2021.

Dès lors les loyers mensuels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 auraient dû être réévalués à la somme de 529,71 euros, ceux du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, à la somme de 564,20 euros, et ceux du 1er octobre 2024 au 30 août 2025 à la somme de 592,89 euros, soit une somme totale supplémentaire de 2008,71 euros.

La SARL BATIMEXPERT ayant versé une somme supplémentaire, hors indexation et hors charges de 1 714,56 euros du 1er octobre 2021 au 30 août 2025, elle est redevable d’une somme de 294,15 euros à l’égard des bailleurs.

Si la SARL BATIMEXPERT se prévaut de l’existence de désordres antérieurs à ceux ayant fait l’objet de la fermeture administrative, les seuls échanges versés aux débats ne permettent pas d’en démontrer la réalité, de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour échapper au versement total des loyers avant la résiliation du bail. 

En conséquence, la SARL BATIMEXPERT sera condamnée à payer à M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] la somme de 294,15 euros au titre de l’indexation des loyers et sa demande en restitution de l’indu sera rejetée.

S’agissant de l’arriéré locatif, M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] justifient de son existence à hauteur de 180,89 euros selon décompte des loyers impayés au 10 septembre 2025. Ainsi que cela a déjà été démontré, la SARL BATIMEXPERT ne saurait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour ne pas exécuter son obligation de paiement des loyers dus avant la date de résiliation.

En conséquence, la SARL BATIMEXPERT sera condamnée à payer à M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] la somme de 180,89 euros au titre de l’arriéré locatif.
4. Sur la demande de compensation
Aux termes de l’article 1347-1 al.1 du code civil : « Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. »

Il a été démontré que M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] d’une part et la SARL BATIMEXPERT d’autre part, étaient redevables les uns envers l’autre de deux créances certaines, liquides et exigibles.

Il y a dès lors lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre les sommes respectivement dues par les parties.
5. Sur la demande en dommages et intérêts formée par Mme [Q] [X]
M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] s’opposent la demande de Mme [Q] [X] considérant que celle-ci ne verse aucun élément au soutien de cette demande formée au titre d’un préjudice moral.

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »






En l’espèce, le lundi 5 janvier 2026, M. [K] a envoyé le SMS suivant à Mme [Q] [X] : « (…) Merci de déposer mes clés et de bien aller vous faire voir. S’il vous plaît ». Le 8 janvier 2026, il a également envoyé le SMS suivant : « Dépose mes clés de bureau, si tu veux pas que je vienne les chercher espèce de grosse merde ».

Le contenu de ces messages ayant nécessairement provoqué un choc émotif à Mme [Q] [X], il conviendra de condamner M. [A] [K] à payer à Mme [Q] [X] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral. 

En revanche, la demande de Mme [Q] [X] à ce titre à l’encontre de Mme [P] [R] épouse [K] qui n’a pas émis les messages litigieux sera rejetée.
6. Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les dépens seront réservés, de même que les demandes sur les frais irrépétibles, dès lors qu’une expertise judiciaire sera prononcée.

Il convient de procéder à un retrait du rôle le temps de l’expertise, à charge pour les parties de faire ré-enrôler l’affaire, s’il n’y est pas procédé d’office par le juge.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision contradictoire et susceptible d’appel,

REJETTE la demande formée par M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] et tendant à ce que celles de la SARL BATIMEXPERT soient déclarées irrecevables ; 

DÉCLARE recevables les demandes de la SARL BATIMEXPERT ; 

REJETTE la demande formée par la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X] et tendant à ce que la clause d’indexation soit réputée non écrite ;

CONDAMNE la SARL BATIMEXPERT à payer à M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] la somme de 294,15 euros au titre de l’indexation des loyers ;

CONDAMNE la SARL BATIMEXPERT à payer à M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] la somme de 180,89 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] à payer à la SARL BATIMEXPERT la somme de 1 512 euros au titre du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes respectivement dues par les parties, 

CONDAMNE M. [A] [K] à payer à Mme [Q] [X] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral ; 




REJETTE la demande de Mme [Q] [X] formée à l’encontre de Mme [P] [R] épouse [K] au titre de son préjudice moral ;

REJETTE la demande formée par la SARL BATIMEXPERT au titre de la restitution d’un trop-perçu ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu le 16 juillet 2021 entre M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] et la SARL BATIMEXPERT et portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], à compter du 10 septembre 2025 et aux torts des bailleurs ;

REJETTE les demandes formées par M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] au titre du paiement de dommages et intérêts pour non-restitution des locaux et au titre du paiement d’une indemnité d’occupation ; 

AVANT-DIRE DROIT

ORDONNE une mesure d’expertise, 

DESIGNE pour y procéder M. [O] [F], expert près la cour d’appel de [Localité 5], demeurant [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 6]

APRES :
- avoir pris connaissance du dossier de la procédure, 
- s’être fait remettre par les parties toutes pièces utiles,
- avoir pris connaissance des documents comptables et fiscaux de la SARL BATIMEXPERT et s’il y a lieu, les contrats de travail et la copie du registre du personnel,
- après avoir recherché le montant des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même nature et de même valeur,
- s’être rendu sur les lieux, les parties présentes ou dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, et le cas échéant, pour les réunions ultérieures, après accord des parties, par mail, télécopie ou tout autre moyen de communication convenu,
- avoir établi une estimation du coût de ses opérations et indiqué en cas de recours à un sapiteur, le coût prévisible de celles-ci, sous réserves de toutes sujétions particulières découvertes en cours d’expertise, communiqués par tous moyens aux parties et au juge du contrôle des expertises,
- avoir entendu tous sachants utiles,
DE :
- visiter les lieux, préciser s’ils sont conformes à la description contenue dans le ou les contrats de bail, indiquer précisément leur état, leur situation et leur implantation,
- rechercher tous éléments utiles d’appréciation, pour permettre de fixer le montant de du droit au bail :
a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant), 
b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),
c) chiffrer s’il y a lieu, le montant des indemnités de licenciement susceptibles d’être supportées par le preneur,
- fournir au tribunal tous éléments utiles à la solution du litige,

DIT que la SARL BATIMEXPERT et Mme [Q] [X], sauf si elles bénéficient de l’aide juridictionnelle, devront consigner la somme de 2 000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 6 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :
- la liste exhaustive des pièces consultées ;
- le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;
- le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;
- la date de chacune des réunions tenues ;
- les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;
- le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;


DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 1] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNE M. [A] [K] et Mme [P] [R] épouse [K] à payer à la SARL BATIMEXPERT la somme de 7 905,16 euros, à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice subi du fait de la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

RÉSERVE les dépens et la décision sur l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE le retrait du rôle ;

DIT que l’affaire sera rétablie d’office par le juge ou par le dépôt de conclusions au fond ou sur incident d’une partie.

 
 La greffière Le président 













En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code civil 1347-1, code civil 1720, code de procedure civile 281, code civil 1302-1, code de commerce L145-40-1, code civil 1188). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T23:40:45.241Z.