Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 11 juin 2026, n° 20/02711

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS occupait divers locaux appartenant à la SCI ESPACE, sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Un litige est né entre les parties relativement aux conditions d’occupation desdits locaux.

Par acte extrajudiciaire en date du 02 juin 2020, la SCI ESPACE a fait délivrer à la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS un commandement de payer visant la clause résolutoire de deux contrats de bail respectivement en date des 1er janvier 2017 (correspondant à 1080 mètres carrés de surface et de stockage) et 1er décembre 2018 (correspondant à 360 m² de locaux d’activité et à un parking de 2.090 m²), portant sur la somme principale de 51.922,21 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 mai 2020.

Estimant ne pas être redevable de ces sommes, la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS a, par acte d’huissier de justice en date du 26 juin 2020, fait assigner la SCI ESPACE devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir la nullité du commandement de payer précité.

Saisi en incident par la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, le juge de la mise en état ordonnait une mesure de médiation conformément aux articles 131-1 et suivants du code de procédure civile.

Les parties ne parvenaient pas à un accord.

Par conclusions en date du 4 janvier 2023, Madame [D] [I] épouse [G] et Monsieur [W] [G] intervenaient volontairement à l’instance en leur qualité d’associés de la SCI ESPACE. 

Par ordonnance en date du 04 mai 2023, le juge de la mise en état saisi sur incident en ce cens, a :
- déclaré irrecevable l’intervention volontaire de Madame [D] [I] épouse [G] et de Monsieur [W] [G]
- débouté Madame [D] [I] épouse [G] et Monsieur [W] [G] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
- condamné in solidum Madame [D] [I] épouse [G] et Monsieur [W] [G] aux dépens de l’incident
- condamné in solidum Madame [D] [I] épouse [G] et Monsieur [W] [G] à payer à la SCI ESPACE la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
- renvoyé l’affaire à la mise en état dématérialisée du 1er juin 2023 et invité la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS à conclure au fond s’il y avait lieu.

Par jugement du 26 février 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS en désignant la SELAS ARVA prise en la personne de Maître [A] [C] es qualités d’administrateur judiciaire et la SELARL [M] [B] prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire.

Par actes de commissaire de justice des 03 et 05 avril 2024, la SCI ESPACE a appelé en cause la SELAS ARVA prise en la personne de Maître [A] [C] es qualités d’administrateur judiciaire, d’une part, et la SELARL [M] [B] prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire d’autre part.

La jonction administrative des deux dossiers a été prononcée le 02 mai 2024.

Par jugement en date du 06 mai 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a prononcé la conversion du redressement judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS en liquidation judiciaire et a désigné la SELARL [M] [B] prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de liquidateur judiciaire.
 
Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la SCI ESPACE a appelé en cause la SELARL [M] [B] prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.
 
La jonction administrative des deux dossiers a été prononcée le 04 juillet 2024.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B], es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS demande au tribunal, au visa des articles L. 145-41 et L. 145-17-1 du code de commerce, 1128, 1145 et 1353 du code civil, de :
- fixer la créance de la SCI ESPACE au passif de la liquidation judiciaire de la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la somme de 55.821,35 euros correspondant aux loyers échus du seul bail liant les parties en date du 1er janvier 2008, après déduction des sommes réclamées et non justifiées au titre de l’EDF
- débouter la SCI ESPACE de l’intégralité de ses demandes au titre du bail en date du 1er décembre 2018 et de sa demande d’indemnité de jouissance au titre de l’occupation du local « MAM » à compter du 15 novembre 2019, inopposables à la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS qui n’en a eu connaissance qu’après mars 2020,
A titre subsidiaire,
- prononcer la nullité du bail en date du 1er décembre 2018 pour défaut de capacité de Monsieur [I] et/ou dol de la SCI ESPACE au préjudice de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS,
- prononcer la nullité de la demande d’indemnité de jouissance à titre onéreux du local « MAM », pour défaut de capacité de Monsieur [I]
En conséquence,
- débouter la SCI ESPACE de l’intégralité de ses demandes au titre de ce bail nul, et de cette mise à disposition à titre onéreux unilatéralement convenue,
En tout état de cause,
- condamner la SCI ESPACE au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la SCI ESPACE aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 02 octobre 2025, le juge de la mise en état, saisi sur incident, a :
- ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture qui avait été prononcée le 05 juin 2025
- donné injonction péremptoire au défendeur de conclure au fond sur ce dossier avant le 06 novembre 2025 à 08 heures 30 
- donné injonction au liquidateur judiciaire d’éventuellement répondre avant le 04 décembre 2025 à 08 heures 30 
- donné injonction au défendeur d’éventuellement répondre à son tour avant la clôture 
- dit que la clôture de ce dossier serait prononcée à la mise en état électronique du 06 janvier 2026 à 08 heures 30 avec une fixation de l’affaire à l’audience civile collégiale de plaidoirie du 15 janvier 2026 
- renvoyé en conséquence l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 06 janvier 2026 à 08 heures 30 pour clôture à cette mise en état électronique et fixation sur l’audience collégiale civile du 15 janvier 2026 à 14 heures.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI ESPACE demande au tribunal, au visa des articles L 622-16, L 622-22 du code de commerce et 331 et 514-1 du code de procédure civile, de :
- rejeter toutes les demandes de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS agissant poursuites et diligences de son liquidateur judiciaire
Reconventionnellement,
▪ S’agissant de la fixation des créances déclarées au passif de la liquidation judiciaire, 
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS les créances suivantes :
* pour le bail commercial de garde-meubles du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2026 portant sur 1.080 m2 de surface sans aménagement particulier :
- 58.899,44 € à titre privilégié échu s’agissant des loyers et charges impayés de moins de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 30 000 € à titre chirographaire à échoir dont 15.000 € d’indemnité de remise en état des lieux et 15.000 € de dépens et frais irrépétibles. 
* pour le bail commercial conclu du 1er décembre 2018 au 1er décembre 2027 pour 360 m2 de locaux d’activités, dont 90 m2 d’espace de bureaux, un vestiaire et sanitaires privatifs de 29 m2, 15 m2 de salle de repos et 105 m2 rochelle, outre 2.090 m2 de parking :
- 281.520,34 € à titre chirographaire échu s’agissant des loyers et charges impayés de plus de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 246.839,64 € à titre privilégié échu s’agissant des loyers et charges impayés de moins de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 30.000 € à titre chirographaire à échoir dont 15.000 € d’indemnité de remise en état des lieux et 15.000 € de dépens et frais irrépétibles. 
* pour l’utilisation sans droit ni titre du local ex-MAM FRANCE du 1er novembre 2019 au 4 décembre 2020 à hauteur de 39.240 € à titre chirographaire échu.
- rejeter toute demande d’aménagement de l’exécution provisoire
- déclarer le jugement à intervenir opposable à la SELAS ARVA, Administrateurs Judiciaires Associés - AJA, prise en la personne de Maître [A] [C] et à la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B].

La clôture de la mise en état a été prononcée le 06 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 15 janvier 2026.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026, délibéré prorogé au 11 juin 2026 au regard de la surcharge de travail des magistrats.

Motifs

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que la SELAS ARVA, Administrateurs Judiciaires Associés – AJA prise en la personne de Maître [A] [C], a été maintenue dans ses fonctions en vue de passer les actes nécessaires à la réalisation de la cession par jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 06 mai 2024 à l’origine du prononcé de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

La présente décision sera dès lors rendue et qualifiée également à son endroit, dans la mesure où elle a bien été assignée dans le cadre de la présente instance en sa qualité d’administrateur judiciaire, peu important le champ de sa mission restant. Elle est en outre représentée dans le cadre de cette instance.

En revanche, en l’absence de dispositions légales le prévoyant, il n’y a pas lieu de déclarer expressément la présente décision opposable à la SELAS ARVA, Administrateurs Judiciaires Associés - AJA, prise en la personne de Maître [A] [C] et à la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B], leur appel en cause dans la présente procédure étant suffisant sur ce point.

Sur la demande de fixation de créances au passif de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS au titre du bail du 1er janvier 2008

La SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS sollicite de voir fixer la créance de la SCI ESPACE au passif de la liquidation judiciaire de la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la somme de 55.821,35 euros correspondant aux loyers échus du bail liant les parties en date du 1er janvier 2008, après déduction des sommes réclamées et non justifiées au titre de l’EDF.

De son côté, la SCI ESPACE sollicite de voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS les créances suivantes au titre de ce même bail :
- 58.899,44 € à titre privilégié échu s’agissant des loyers et charges impayés de moins de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 30 000 € à titre chirographaire à échoir dont 15.000 € d’indemnité de remise en état des lieux et 15.000 € de dépens et frais irrépétibles.



Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés

Il ressort des éléments du dossier que le 1er janvier 2008, la SCI ESPACE a donné à bail commercial à la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS 1.080 m² de surface de stockage sans aménagement particulier situés [Adresse 1] (31) pour une durée de 108 mois (soit 9 ans) devant se terminer le 1er janvier 2017. Le 1er janvier 2017, les mêmes parties ont conclu un nouveau bail commercial portant sur les mêmes locaux pour une nouvelle durée de 108 mois (soit 9 ans) à compter du 1er janvier 2017 et se terminant le 1er janvier 2026. Si la requérante conteste la signature d’un bail écrit le 1er janvier 2017, elle n’en conteste toutefois pas le principe, reconnaissant en page 10 de ses écritures que le montant du loyer dû en application du bail initial du 1er janvier 2008 « est passé à 44.643,94 euros TTC à compter du 1er janvier 2017 (sous la seule signature de Monsieur [I] côté preneur et bailleur : pièce adverse 6), mai a été valablement négocié entre les parties ».

Il ressort encore des écritures des parties que celles-ci s’accordent sur une somme de 55.821,35€ dus par la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la SCI ESPACE au titre des loyers échus impayés du 1er janvier 2023 au 26 février 2024.

En revanche, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, conteste le surplus de la créance réclamée par la SCI ESPACE au titre des loyers et charges impayées, faisant valoir que celle-ci facture des sommes non justifiées au titre de dépenses EDF. Elle conteste donc la somme de 3.078,09 €.

Sur ce point, la lecture du détail de la créance déclarée au passif de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS par la SCI ESPACE laisse effectivement apparaître que celle-ci sollicite le paiement de charges « EDF garde meuble consommation et abonnement » à hauteur de 233,02 € au titre d’une facture établie le 07 avril 2023, 270,96 € au titre d’une facture établie le 15 septembre 2023 et de 174,11 € au titre d’une facture établie le 02 mars 2024, soit une somme totale de ce chef de 678,09 €. Le surplus de la créance déclarée correspond aux loyers du 1er trimestre 2023 à hauteur de 11.004,27 € et aux loyers des 2éme, 3ème, 4ème trimestres 2023 et 1er trimestre 2024 à hauteur chacun de la somme de 11.804,27 €, soit à une somme globale de 58.221,35 €.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, celle-ci ne conteste pas uniquement des sommes réclamées à titre de charges par le bailleur, mais également une partie des sommes sollicitées au titre des loyers impayés.

Or, s’agissant de la part des loyers impayés, il ressort du contrat de bail du 1er janvier 2017 qu’était prévue en exécution de ce contrat le versement d’un loyer d’un montant annuel de 44.643,94 € TTC payable par trimestre et révisable annuellement et automatiquement en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.

La SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS ne conteste par ailleurs pas le montant du loyer sollicité par la SCI ESPACE, indiquant ainsi en page 9 de ses dernières écritures, « la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS sollicite la fixation de la créance de la Société ESPACE à la somme de 55.821,35 euros correspondant aux loyers échus, après déduction des sommes réclamées et non justifiées au titre de l’EDF ».

Il y a donc lieu de retenir la somme de 58.221,35 €, faute pour la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS de justifier du paiement d’une partie de cette somme.

S’agissant de la part des charges EDF, le contrat de bail (page 12) du 1er janvier 2017 liant les parties prévoit que « le PRENEUR remboursera au BAILLEUR la quote-part de l’ensemble des charges communes au prorata des millièmes de charges générales ou spéciales affectées aux lots loués de telle sorte que le loyer ci-dessus fixé soit net de toutes charges pour le BAILLEUR. 
Ce remboursement s’effectuera par appel d’une provision mensuelle versée par le PRENEUR avant chaque terme et dont le montant est fixé à un minimum déterminé ci-après. 
Le BAILLEUR se réserve la faculté de modifier à tout moment le montant de ladite provision pour tenir compte de la fluctuation des charges. 
A la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions facturées sera régularisé en fonction du relevé établi par le BAILLEUR. Le PRENEUR paiera ses consommations d’eau et d’électricité suivant les indications des compteurs divisionnaires s’il en existe ou, à défaut la quote-part imputable aux locaux loués.
IMPOTS FONCIER A LA CHARGE DU PRENEUR. »

La SCI ESPACE produit à l’appui de sa demande formée au titre des charges EDF les trois factures établies par ses soins à l’attention de sa locataire des 07 avril 2023, 15 septembre et 2023 et 02 mars 2024. Est jointe pour chacune de ces factures, la facture EDF du même montant relatif à la facturation d’électricité pour le lieu de consommation situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Toutefois, la SCI ESPACE ne rapporte pas la preuve de l’existence de compteurs divisionnaires à cette adresse, lui permettant de refacturer l’intégralité des factures EDF, alors qu’il ressort par ailleurs des écritures des parties que d’autres locaux sont également situés à cette même adresse postale.

La SCI ESPACE sera en conséquence déboutée de sa demande formée au titre des charges EDF.

Il en résulte qu’il y a lieu de fixer la créance de la SCI ESPACE au passif de la liquidation judiciaire de la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la somme de 58.821,35 euros correspondant aux loyers échus du bail liant les parties en date du 1er janvier 2017.

En outre, en application de l’article L 622-16 alinéa 1 du code de commerce, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure.

Il sera en conséquence également fait droit à la demande formée sur ce point.

Sur les sommes dues au titre des indemnités de remise en état 

La SCI ESPACE sollicite ensuite la fixation d’une créance au passif de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS à hauteur de la somme 15.000 € à titre chirographaire à échoir à titre d’indemnité de remise en état des lieux. 
Elle fait valoir que l’indemnité de remise en état est justifiée par :
- la dégradation d’un poteau porteur de l’appentis du bâtiment pris à bail, le coût de changement de ce poteau étant évalué selon devis à la somme de 6.766,46 € HT
- la dégradation des huit fenêtres du garde-meuble dont la réparation est évaluée selon devis à la somme de 8.001,36 € HT
- la dégradation de l’isolation, dont la réparation est chiffrée selon factures à la somme de 317,17€ HT de fournitures et 405,01 € HT de location de nacelle.

De son côté, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, s’oppose aux demandes formées sur ces points, considérant qu’elles ne sont pas justifiées.

Il convient de préciser ici que la demande de fixation de créance au titre des dépens et frais irrépétibles engagés dans la cadre de la présente instance sera examinée au stade des demandes accessoires.

Pour le surplus,

S’agissant des indemnités de remise en état

En l’espèce, le bail commercial signé le 1er juillet 2017 dispose notamment que « le PRENEUR entretiendra les lieux loués en bon état de réparation d’entretien.
De convention expresse, il exécutera toues les réparations qui pourraient à la seule exception des grosses réparations expressément énumérées à l’article 606 du Code Civil qui seules, demeurent à la charge du bailleur » (page 3).

Il convient de préciser ici que les parties n’évoquent, ni ne produisent aucun état des lieux d’entrée et de sortie relatifs aux locaux loués, et ce malgré les dispositions de l’article L 145-40-1 du code de commerce exigeant l’établissement de tels actes. Le bailleur ne peut dès lors au présent cas se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du code civil.

Toutefois, la SCI ESPACE verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 23 mai 2024 par maître [S] [X], commissaire de justice, dans lequel ce dernier relève s’être transporté à l’adresse des lieux loués. Il précise notamment avoir constaté que le « poteau profil IPN le plus proche de l’accueil », qui « est l’un des éléments de soutien de la toiture bac acier de l’appentis, […] présente une déformation en arc à une hauteur approximative d’1,40 mètres par rapport au sol. La déformation a provoqué tout autour de la zone présumée d’un choc des micro fissurations elle-même recouvertes de rouille. A ce stade, j’interroge Madame [G] [dirigeante de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS] sur les causes de ce sinistre. Elle me répond qu’il s’agit d’un choc provoqué en juillet 2023 par le plateau d’un camion de la société capitole déménagements ».

Au regard de ces éléments, et contrairement à ce qu’affirme la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, la SCI ESPACE est dès lors bien fondée à solliciter son indemnisation au titre du montant des travaux de réparation de ce poteau à hauteur de la somme de 6.766,46 € au regard du devis produit et non contesté et de la demande formée.

En revanche, la SCI ESPACE ne rapporte pas la preuve de la dégradation des huit fenêtres du garde-meuble et de l’isolation et de l’imputabilité de ces dégradations à la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée sur ces points.

La créance de réparation prenant naissance au jour du délit commis par le débiteur placé en procédure collective, il y a lieu de faire droit à la demande de fixation de la créance de la SCI ESPACE au passif de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS à hauteur de 6.766,46 € au titre des travaux de réparations à engager.

Il convient de préciser ici que la demande de fixation de créance au titre des dépens et frais irrépétibles engagés dans la cadre de la présente instance sera examinée au stade des demandes accessoires.

Sur la demande de fixation de créance au passif de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS au titre du bail du 1er décembre 2018

La SCI ESPACE demande au tribunal de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS pour le bail commercial conclu du 1er décembre 2018 au 1er décembre 2027 pour 360 m2 de locaux d’activités, dont 90 m2 d’espace de bureaux, un vestiaire et sanitaires privatifs de 29 m2, 15 m2 de salle de repos et 105 m2 rochelle, outre 2.090 m2 de parking les créances suivantes :
- 281.520,34 € à titre chirographaire échu s’agissant des loyers et charges impayés de plus de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 246.839,64 € à titre privilégié échu s’agissant des loyers et charges impayés de moins de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 15.000 € d’indemnité de remise en état des lieux. 

La SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS demande de son côté au tribunal de débouter la SCI ESPACE de l’intégralité de ses demandes au titre du bail en date du 1er décembre 2018, inopposable à la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS qui n’en a eu connaissance qu’après mars 2020, et subsidiairement nul notamment sur le fondement du dol.

Sur l’inopposabilité du bail du 1er décembre 2018

A l’appui de ses demandes en fixation de créances précitées, la SCI ESPACE invoque un bail commercial signé le 1er décembre 2018 entre la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS et la SCI ESPACE portant sur 360 m² de locaux d’activité composés de 90 m² d’espace de bureaux, d’un vestiaire et de sanitaire privatif de 29 m³, une salle de repos de 15 m³ + une rochelle de 105 m², ainsi qu’un parking de 2.090 m² dont 500 m² sous abri situés [Adresse 1] à [Localité 1] (31) pour une durée de 108 mois (soit 9 ans) à compter du 1er décembre 2018 devant se terminer le 1er décembre 2027. Le bail prévoyait en outre un loyer annuel de 120.540 € taxe sur la valeur ajoutée comprise.

De son côté, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, fait valoir que les parties n’étaient en réalité d’accord que sur une mise à disposition gratuite de ces locaux par la SCI au profit de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS. Elle ajoute que le bail commercial en cause fait l’objet d’une plainte pour faux, en contestant purement et simplement l’existence, et ajoutant qu’il n’avait jamais été porté à sa connaissance et qu’aucune facture n’avait été d’ailleurs émise au titre de ce bail. Elle en conclut que ce bail est inopposable à la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

En application de l’article 1156 du code civil, applicable aux baux commerciaux, l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.
Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.
L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié.

Or, en l’espèce, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, fait valoir qu’au regard des statuts de la SCI ESPACE, Monsieur [E] [I] ne pouvait signer seul en sa qualité de gérant un contrat de bail commercial.

Si les statuts de cette SCI prévoient en effet en page 4 qu’« il est expressément exclu que [le gérant] ait les pouvoirs de signer seul tous baux, acte d’achat, actes de ventes ou de contracter un emprunt, ces opérations [devant] donner lieu à une délibération de l’Assemblée des Associés avec pour acceptation plus de 50 % des voix », il convient toutefois de rappeler ici que seul le représenté sans pouvoir, à savoir ici la SCI ESPACE est susceptible de se prévaloir de l’inopposabilité du bail signé en violation de ses statuts.

Le tiers contractant, soit la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS ne peut de son côté que solliciter la nullité du bail litigieux accompli par un représentant sans pouvoir.

Ainsi, si la SCI ESPACE ne conteste pas que « la signature de Monsieur [I] es qualités de gérant de la SCI ESPACE n’a pas été précédée d’une autorisation de l’assemblée générale » (page 25 de ses conclusions), la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS sera déboutée de sa demande tendant à voir rejeter la demande formée par la SCI ESPACE au titre du bail du 1er décembre 2018 compte tenu de l’inopposabilité de ce dernier.

Sur la nullité du contrat de bail du 1er décembre 2018

S’agissant de la demande subsidiaire en nullité de ce même bail, l’article 1156 du code civil ne prévoit une telle possibilité que dans l’hypothèse où le tiers contractant, en l’espèce la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir.


Or, Monsieur [E] [I] ayant signé le bail du 1er décembre 2018, tant en sa qualité de gérant de la SCI ESPACE que de dirigeant de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, tiers représenté, le nouveau représentant de cette dernière ne peut venir en solliciter la nullité faute pour le signataire tiers contractant de l’acte d’avoir ignoré au moment de la signature que ce bail était signé par un représentant sans pouvoir.

De la même manière, la nullité du contrat ne peut être obtenue sur le fondement de l’article 1128 du code civil pour défaut de capacité de la partie contractante, alors que la SCI ESPACE a la capacité de contracter en sa qualité de personne morale, le défaut de pouvoir de son représentant relevant des dispositions précitées de l’article 1156 du code civil. 

La SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS se prévaut ensuite de la nullité du bail litigieux pour dol, faisant valoir que Monsieur [I] a utilisé sa qualité de gérant de la SCI ESPACE et sa qualité de dirigeant de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS pour engager cette dernière par le bail litigieux du 1er décembre 2018, et ainsi a tenté de détourner au bénéfice de la SCI ESPACE dans laquelle il est seul gérant des fonds de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS au sein de laquelle il n’avait plus aucun intérêt pour ne plus être dirigeant ni responsable personnellement des dettes. Elle ajoute que le contrat aurait été signé, non en 2018 mais en 2020 à une date où Monsieur [I] n’était plus dirigeant de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS qu’il avait quittée en pleine crise COVID pour travailler auprès de la concurrence.

Pour justifier du caractère antidaté de ce bail, la requérante fait valoir qu’aucune facture n’a en effet été émise au titre de ce prétendu bail avant le mois de mai 2020 et donc avant la démission de Monsieur [I] de ses fonctions de dirigeant de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

De son côté, la SCI ESPACE ne conteste pas l’absence de factures antérieures à la première facture émise le 12 mai 2020. Elle invoque toutefois un accord verbal intervenu entre Madame [D] [I] et Monsieur [E] [I] relatif à une absence de facturation de loyer pour l’année 2019, comme le démontrerait le courriel en date du 11 septembre 2019 versé aux débats.

Or, sur le courriel versé aux débats ne figurent ni les adresses mail de l’émetteur et de l’expéditeur, ni l’année d’envoi, seule la mention « 08:12 Sam. 21 sept. » apparaissant en haut à gauche de la pièce produite. En outre, il est uniquement mentionné au sein de ce courriel une « mise en attente de la facturation du loyer 2019 pour la sci espace ». Ainsi, il ne ressort pas du document produit que les parties auraient entendu se mettre d’accord sur une exonération totale de loyer pour l’année 2019, aucun élément du message ne permettant en outre de rattacher cette mise en attente de loyer au bail litigieux du 1er décembre 2018.

A l’inverse, la requérante produit une attestation de Monsieur [Y] [T], expert comptable de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS de 2006 à 2022. Celui-ci indique qu’ « aucun bail n’existait concernant ces loyers et aucun loyer n’a jamais été demandé à votre société à ce titre. Ce n’est qu’après que votre frère Monsieur [E] [I] ait démissionné de ses fonctions de directeur général le 26 février 2020 que ces loyers sont apparus. Lors de l’établissement des comptes au 31 décembre 2020 de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS, ce surplus de loyers a été traité en provision pour charges puisqu’une demande existait, mais pas en charge d’exploitation, aucun bail n’étant connu à cette date ».

La SCI ESPACE considère qu’il ne faudrait pas tenir compte de cette attestation, car elle serait dépourvue de date de rédaction, incomplète en ce qu’elle ne mentionnerait pas le fait que Monsieur [T] a également été l’expert comptable de la SCI ESPACE, incohérente et inexacte en ce que ce dernier connaissait parfaitement l’existence de ce bail compte tenu de sa présence à l’assemblée générale de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS du 28 août 2020.

Ces critiques ne pourront qu’être écartées dans la mesure où il est constant que cette attestation a été établie au cours de la présente instance, sa date exacte étant indifférente au présent cas. En outre, le fait que Monsieur [T] n’ait pas mentionné qu’il était également l’expert comptable de la SCI ESPACE n’est pas de nature à remettre en cause les déclarations faites dans son attestation, les défendeurs ne produisant pas les comptes de cette SCI démontrant de la prise en compte au sein de sa comptabilité de ce bail du 1er décembre 2018 à compter de la date de sa signature. Ils n’établissent dès lors pas la preuve que ce dernier avait connaissance du bail litigieux avant l’assemblée générale du 28 août 2020, après laquelle l’existence de ce bail a été portée en la comptabilité de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

En revanche, si la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS précise avoir déposé plainte avec constitution de partie civile pour faux et usage de faux s’agissant notamment du bail litigieux, force est de constater que la lettre produite pour en justifier n’est pas signée et qu’aucun justificatif d’envoi ou de dépôt de cette plainte n’est versé aux débats.

La SCI ESPACE invoque encore pour s’opposer aux griefs reprochés le fait que Maître [C], administrateur judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS avait opté le 15 avril 2024 avec l’accord de la dirigeante de cette société pour la poursuite du bail litigieux.




En effet par courrier en date du 15 avril 2024, Maître [C] écrivait en sa qualité d’administrateur judiciaire à la SCI ESPACE à propos de la « poursuite du bail commercial de locaux d’activité et de parking jusqu’au 30/06/24 » qu’il lui notifiait « en application des dispositions des articles L 622-13 et L 631-14 al. 1 du Code de Commerce que nous entendons poursuivre pour le compte de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS l’exécution du contrat en cours conclu avec vous ».

Toutefois, cet élément ne suffit pas à remettre en cause l’existence de la contestation antérieure portant sur la validité du bail en cause, la précaution commandant à l’administrateur judiciaire de se positionner en vue de ne pas se trouver en difficulté du fait de la présente instance, si ce bail était finalement déclaré valable.

Or, si comme justement soulevé par les défendeurs, Monsieur [E] [I] a fait valoir l’existence du bail du 1er décembre 2018 à l’occasion des assemblées générales des 20 juillet 2020, 28 août 2020, 22 juin 2022 et 27 juillet 2023, votant sur les rapports spéciaux prévus par l’article L 227-10 du code de commerce, force est de constater qu’à la suite de la prise d’acte ou de l’ajout de cette convention par l’assemblée générale, Madame [D] [I] épouse [G] et Monsieur [E] [I] se sont toujours opposés sur la question de la prise en compte de ce bail, au regard du litige les opposant sur son existence même.

En outre, le fait que l’assemblée générale du 20 juin 2019 ait donné quitus à la gérance de sa gestion pour l’exercice clos le 31 décembre 2018, ne suffit pas à établir que les parties se sont à un moment accordées sur l’existence de ce bail du 1er décembre 2018, bail dont il n’est jamais fait référence au procès-verbal de cette assemblée générale.

Enfin, la défenderesse relève que le prêt à usage ou commodat qu’invoque la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS pour expliquer la mise à disposition des locaux et du parking appartenant à la SCI ESPACE n’a jamais existé. Elle fait ainsi valoir qu’il n’en existe aucune trace, ni dans les rapports sur les conventions réglementées des années postérieures à l’entrée dans les lieux, ni au sein de la comptabilité de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS. Elle rappelle qu’en application de l’article 1358 alinéas 1 et 2 du code civil, il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit, en l’espèce le bail commercial écrit daté du 1er décembre 2018, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Or, au présent cas, au regard de la demande formée en nullité du contrat de bail pour dol, la requérante doit rapporter la preuve des manœuvres frauduleuses à l’origine du vice de consentement justifiant le prononcé d’une telle sanction, et ce sans qu’elle n’ait besoin d’établir par ailleurs la preuve de la mise à disposition gratuite alléguée.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le bail du 1er décembre 2018 n’a été établi par Monsieur [E] [I] et porté à la connaissance de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS qu’après la démission par ce dernier de ses fonctions de dirigeant, aucune facture n’ayant été établie avant son départ de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS, ce bail n’ayant jamais été porté à la connaissance de cette dernière avant cette date et ayant toujours été contesté par la suite.

Dès lors, la preuve des manœuvres dolosives mises en œuvre est rapportée, manœuvre dont il découle que la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS valablement représentée n’a jamais donné son consentement à ce bail du 1er décembre 2018.

Faute de consentement valable de cette dernière, la convention précitée est viciée et il sera en conséquence fait droit à la demande de nullité de cette convention formée par la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

Il y a lieu également de débouter la SCI ESPACE de ses demandes de fixation de créances dues au titre de ce bail désormais nul.

Sur la demande de fixation de créance au passif de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS au titre de l’utilisation sans droit ni titre du local ex-MAM FRANCE du 1er novembre 2019 au 4 décembre 2020 

La SCI ESPACE demande au tribunal de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS sa créance pour l’utilisation sans droit ni titre du local ex-MAM FRANCE du 1er novembre 2019 au 04 décembre 2020 par la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS à hauteur de 39.240 € à titre chirographaire échu.

De son côté, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS demande au tribunal de débouter la SCI ESPACE de sa demande compte tenu de son caractère inopposable à son encontre et à titre subsidiaire de prononcer la nullité de la demande d’indemnité de jouissance à titre onéreux du local « MAM », pour défaut de capacité de Monsieur [I].

Au regard des moyens développés au sein de ses écritures, elle demande en réalité que la SCI ESPACE soit déboutée de sa demande formée au titre de cette créance, se prévalant notamment du caractère gratuit de la mise à disposition de ces locaux.


En l’espèce, il est constant qu’aucune convention écrite n’a été signée relativement à la mise à disposition au bénéfice de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS du local ex-MAM appartenant à la SCI ESPACE. 

Il ressort en effet des écritures de la SCI ESPACE en page 7 que « restait un espace d’entrepôt dit « ex MAM FRANCE » de 360 m² de surface en sol, outre 100m2 de surface en mezzanine, à l’exclusion du parc de stockage extérieur pour lequel a été prévu la conclusion d’un contrat de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux du 15 novembre 2019 au 15 novembre 2021 mais que Mme [I] épouse [G] a refusé de signer en qualité de présidente de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS ».

L’exemplaire de ce bail versé aux débats par la défenderesse ne porte d’ailleurs aucune signature apposée pour le compte de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

Il ressort en outre des éléments du dossier que ce local est pourtant resté à la disposition de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS du 1er novembre 2019 au 04 décembre 2020, sans que celle-ci ne règle de loyer pour la période.

Aucune des pièces versées aux débats ne permet en outre de déterminer le cadre de l’accord nécessairement intervenus entre les deux sociétés sur les conditions de cette mise à disposition.

Le fait que la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS ait elle-même facturé une prestation de stockage à la société PROJECT SERVICES, comme le soulève la SCI ESPACE, est par ailleurs indifférent et n’apporte aucune information sur l’accord de volonté effectivement intervenus entre les parties au présent litige.

En l’absence d’accord exprès figurant au dossier s’agissant des conditions de cette mise à disposition, et en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à la SCI ESPACE de rapporter la preuve de l’occupation sans droit ni titre par la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS des locaux ex MAM lui appartenant.

Il convient de rappeler ici que l’occupation sans droit ni titre suppose que l’occupant entre et/ou se maintienne dans un bien immobilier appartenant à autrui sans l’autorisation de ce dernier et sans contrat.

Or, la SCI ESPACE ne justifie d’aucune démarche opérée auprès de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS sur la période d’occupation des locaux par cette dernière en vue de lui demander de quitter les lieux, alors que les associés et dirigeants des deux sociétés étant en partie les mêmes, elle n’a jamais ignoré cette occupation.

Elle a en outre, pour la première fois, le 04 décembre 2020,soit plus d’un an après l’entrée dans les locaux par l’occupante, fait sommation à cette dernière de quitter les lieux précisant que « la conclusion d’un contrat de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux avait été prévue du 15 novembre 2019 au 15 novembre 2021 concernant l’espace de stockage dit « ex MAM France » mais en votre qualité de présidente de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS vous avez refusé de signer cet acte. La SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS est donc occupante sans droit ni titre de l’espace de stockage dit « ex MAM France ». C’est la raison pour laquelle JE VOUS FAIS SOMMATION d’avoir à me remettre ce jour les clés dudit local ».

Il ressort ainsi de ces éléments que la mise à disposition des locaux litigieux avait effectivement été envisagée et est même devenue effective à compter du 1er novembre 2019 sans qu’aucune voie de fait ne soit établie, et ce, en toute connaissance de la SCI ESPACE. Cette mise à disposition effective démontre en outre que la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS avait nécessairement obtenu l’autorisation d’occuper les locaux lors de son entrée dans les lieux.

De plus, en l’absence de démarches postérieures engagées avant la sommation précitée lui demandant de restituer ces locaux, il ne peut être considéré qu’elle s’y est maintenue sans droit, le silence de la SCI ESPACE valant autorisation tacite d’en poursuivre l’occupation.

Il ressort enfin du procès-verbal de sommation de faire précité que Madame [D] [I] a remis les clés du local le jour même de cette sommation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter la SCI ESPACE de sa demande formée au titre de sa créance pour l’utilisation sans droit ni titre du local ex MAM FRANCE du 1er novembre 2019 au 04 décembre 2020 par la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, faute pour elle de rapporter la preuve de cette occupation sans droit ni titre.

Sur les demandes accessoires 

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par la SCI ESPACE.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner la SCI ESPACE à payer à la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS la somme de 4.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu en revanche de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE la créance de la SCI ESPACE au passif de la liquidation judiciaire de la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la somme de CINQUANTE HUIT MILLE HUIT CENT VINGT ET UN EUROS ET TRENTE CINQ CENTIMES (58.821,35 €) à titre privilégié échu correspondant aux loyers échus du bail liant les parties en date du 1er janvier 2017

FIXE la créance de la SCI ESPACE au passif de la liquidation judiciaire de la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la somme de SIX MILLE SEPT CENT SOIXANTE SIX EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES (6.766,46 €) à titre chirographaire au titre des travaux de réparations locatives dues en application du bail du 1er janvier 2017

PRONONCE la nullité du bail en date du 1er décembre 2018 signé entre la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS et la SCI ESPACE

DEBOUTE en conséquence la SCI ESPACE de sa demande de fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS pour le bail commercial du 1er décembre 2018 à hauteur de :
- 281.520,34 € à titre chirographaire échu s’agissant des loyers et charges impayés de plus de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 246.839,64 € à titre privilégié échu s’agissant des loyers et charges impayés de moins de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 30.000 € à titre chirographaire à échoir dont 15.000 € d’indemnité de remise en état des lieux et 15.000 € de dépens et frais irrépétibles

DEBOUTE la SCI ESPACE de sa demande de fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS au titre de l’utilisation sans droit ni titre du local ex-MAM FRANCE du 1er novembre 2019 au 4 décembre 2020

CONDAMNE la SCI ESPACE à payer à la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile


DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE la SCI ESPACE aux entiers dépens de la présente instance

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé à Toulouse le 11 juin 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MINUTE N° : 26/580
JUGEMENT DU : 11 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 20/02711 - N° Portalis DBX4-W-B7E-PIFH
NAC: 30F


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 11 Juin 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Madame SEVELY, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame BLONDE, Vice-Présidente
Madame LERMIGNY,

GREFFIER : Madame GIRAUD

DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 15 Janvier 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour 


JUGEMENT 

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par A. BLONDE

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSES

S.E.L.A.R.L. [M] [B] ès qualité de mandataire judiciaire et de liquidateur judicoaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENT société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 732 720 438, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marjorie VELLA-LAFAGE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 199

S.E.L.A.S. ARVA ès qualité d’administrateur judiciaire de La SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 732 720 438, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marjorie VELLA-LAFAGE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 199







DEFENDERESSE

S.C.I. ESPACE, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE
représentée par Me Benoît TRANIER-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 228


EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS occupait divers locaux appartenant à la SCI ESPACE, sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Un litige est né entre les parties relativement aux conditions d’occupation desdits locaux.

Par acte extrajudiciaire en date du 02 juin 2020, la SCI ESPACE a fait délivrer à la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS un commandement de payer visant la clause résolutoire de deux contrats de bail respectivement en date des 1er janvier 2017 (correspondant à 1080 mètres carrés de surface et de stockage) et 1er décembre 2018 (correspondant à 360 m² de locaux d’activité et à un parking de 2.090 m²), portant sur la somme principale de 51.922,21 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 mai 2020.

Estimant ne pas être redevable de ces sommes, la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS a, par acte d’huissier de justice en date du 26 juin 2020, fait assigner la SCI ESPACE devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir la nullité du commandement de payer précité.

Saisi en incident par la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, le juge de la mise en état ordonnait une mesure de médiation conformément aux articles 131-1 et suivants du code de procédure civile.

Les parties ne parvenaient pas à un accord.

Par conclusions en date du 4 janvier 2023, Madame [D] [I] épouse [G] et Monsieur [W] [G] intervenaient volontairement à l’instance en leur qualité d’associés de la SCI ESPACE. 

Par ordonnance en date du 04 mai 2023, le juge de la mise en état saisi sur incident en ce cens, a :
- déclaré irrecevable l’intervention volontaire de Madame [D] [I] épouse [G] et de Monsieur [W] [G]
- débouté Madame [D] [I] épouse [G] et Monsieur [W] [G] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
- condamné in solidum Madame [D] [I] épouse [G] et Monsieur [W] [G] aux dépens de l’incident
- condamné in solidum Madame [D] [I] épouse [G] et Monsieur [W] [G] à payer à la SCI ESPACE la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
- renvoyé l’affaire à la mise en état dématérialisée du 1er juin 2023 et invité la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS à conclure au fond s’il y avait lieu.

Par jugement du 26 février 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS en désignant la SELAS ARVA prise en la personne de Maître [A] [C] es qualités d’administrateur judiciaire et la SELARL [M] [B] prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire.

Par actes de commissaire de justice des 03 et 05 avril 2024, la SCI ESPACE a appelé en cause la SELAS ARVA prise en la personne de Maître [A] [C] es qualités d’administrateur judiciaire, d’une part, et la SELARL [M] [B] prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire d’autre part.

La jonction administrative des deux dossiers a été prononcée le 02 mai 2024.

Par jugement en date du 06 mai 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a prononcé la conversion du redressement judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS en liquidation judiciaire et a désigné la SELARL [M] [B] prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de liquidateur judiciaire.
 
Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la SCI ESPACE a appelé en cause la SELARL [M] [B] prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.
 
La jonction administrative des deux dossiers a été prononcée le 04 juillet 2024.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B], es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS demande au tribunal, au visa des articles L. 145-41 et L. 145-17-1 du code de commerce, 1128, 1145 et 1353 du code civil, de :
- fixer la créance de la SCI ESPACE au passif de la liquidation judiciaire de la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la somme de 55.821,35 euros correspondant aux loyers échus du seul bail liant les parties en date du 1er janvier 2008, après déduction des sommes réclamées et non justifiées au titre de l’EDF
- débouter la SCI ESPACE de l’intégralité de ses demandes au titre du bail en date du 1er décembre 2018 et de sa demande d’indemnité de jouissance au titre de l’occupation du local « MAM » à compter du 15 novembre 2019, inopposables à la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS qui n’en a eu connaissance qu’après mars 2020,
A titre subsidiaire,
- prononcer la nullité du bail en date du 1er décembre 2018 pour défaut de capacité de Monsieur [I] et/ou dol de la SCI ESPACE au préjudice de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS,
- prononcer la nullité de la demande d’indemnité de jouissance à titre onéreux du local « MAM », pour défaut de capacité de Monsieur [I]
En conséquence,
- débouter la SCI ESPACE de l’intégralité de ses demandes au titre de ce bail nul, et de cette mise à disposition à titre onéreux unilatéralement convenue,
En tout état de cause,
- condamner la SCI ESPACE au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la SCI ESPACE aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 02 octobre 2025, le juge de la mise en état, saisi sur incident, a :
- ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture qui avait été prononcée le 05 juin 2025
- donné injonction péremptoire au défendeur de conclure au fond sur ce dossier avant le 06 novembre 2025 à 08 heures 30 
- donné injonction au liquidateur judiciaire d’éventuellement répondre avant le 04 décembre 2025 à 08 heures 30 
- donné injonction au défendeur d’éventuellement répondre à son tour avant la clôture 
- dit que la clôture de ce dossier serait prononcée à la mise en état électronique du 06 janvier 2026 à 08 heures 30 avec une fixation de l’affaire à l’audience civile collégiale de plaidoirie du 15 janvier 2026 
- renvoyé en conséquence l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 06 janvier 2026 à 08 heures 30 pour clôture à cette mise en état électronique et fixation sur l’audience collégiale civile du 15 janvier 2026 à 14 heures.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI ESPACE demande au tribunal, au visa des articles L 622-16, L 622-22 du code de commerce et 331 et 514-1 du code de procédure civile, de :
- rejeter toutes les demandes de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS agissant poursuites et diligences de son liquidateur judiciaire
Reconventionnellement,
▪ S’agissant de la fixation des créances déclarées au passif de la liquidation judiciaire, 
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS les créances suivantes :
* pour le bail commercial de garde-meubles du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2026 portant sur 1.080 m2 de surface sans aménagement particulier :
- 58.899,44 € à titre privilégié échu s’agissant des loyers et charges impayés de moins de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 30 000 € à titre chirographaire à échoir dont 15.000 € d’indemnité de remise en état des lieux et 15.000 € de dépens et frais irrépétibles. 
* pour le bail commercial conclu du 1er décembre 2018 au 1er décembre 2027 pour 360 m2 de locaux d’activités, dont 90 m2 d’espace de bureaux, un vestiaire et sanitaires privatifs de 29 m2, 15 m2 de salle de repos et 105 m2 rochelle, outre 2.090 m2 de parking :
- 281.520,34 € à titre chirographaire échu s’agissant des loyers et charges impayés de plus de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 246.839,64 € à titre privilégié échu s’agissant des loyers et charges impayés de moins de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 30.000 € à titre chirographaire à échoir dont 15.000 € d’indemnité de remise en état des lieux et 15.000 € de dépens et frais irrépétibles. 
* pour l’utilisation sans droit ni titre du local ex-MAM FRANCE du 1er novembre 2019 au 4 décembre 2020 à hauteur de 39.240 € à titre chirographaire échu.
- rejeter toute demande d’aménagement de l’exécution provisoire
- déclarer le jugement à intervenir opposable à la SELAS ARVA, Administrateurs Judiciaires Associés - AJA, prise en la personne de Maître [A] [C] et à la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B].

La clôture de la mise en état a été prononcée le 06 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 15 janvier 2026.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026, délibéré prorogé au 11 juin 2026 au regard de la surcharge de travail des magistrats.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que la SELAS ARVA, Administrateurs Judiciaires Associés – AJA prise en la personne de Maître [A] [C], a été maintenue dans ses fonctions en vue de passer les actes nécessaires à la réalisation de la cession par jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 06 mai 2024 à l’origine du prononcé de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

La présente décision sera dès lors rendue et qualifiée également à son endroit, dans la mesure où elle a bien été assignée dans le cadre de la présente instance en sa qualité d’administrateur judiciaire, peu important le champ de sa mission restant. Elle est en outre représentée dans le cadre de cette instance.

En revanche, en l’absence de dispositions légales le prévoyant, il n’y a pas lieu de déclarer expressément la présente décision opposable à la SELAS ARVA, Administrateurs Judiciaires Associés - AJA, prise en la personne de Maître [A] [C] et à la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B], leur appel en cause dans la présente procédure étant suffisant sur ce point.

Sur la demande de fixation de créances au passif de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS au titre du bail du 1er janvier 2008

La SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS sollicite de voir fixer la créance de la SCI ESPACE au passif de la liquidation judiciaire de la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la somme de 55.821,35 euros correspondant aux loyers échus du bail liant les parties en date du 1er janvier 2008, après déduction des sommes réclamées et non justifiées au titre de l’EDF.

De son côté, la SCI ESPACE sollicite de voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS les créances suivantes au titre de ce même bail :
- 58.899,44 € à titre privilégié échu s’agissant des loyers et charges impayés de moins de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 30 000 € à titre chirographaire à échoir dont 15.000 € d’indemnité de remise en état des lieux et 15.000 € de dépens et frais irrépétibles.



Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés

Il ressort des éléments du dossier que le 1er janvier 2008, la SCI ESPACE a donné à bail commercial à la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS 1.080 m² de surface de stockage sans aménagement particulier situés [Adresse 1] (31) pour une durée de 108 mois (soit 9 ans) devant se terminer le 1er janvier 2017. Le 1er janvier 2017, les mêmes parties ont conclu un nouveau bail commercial portant sur les mêmes locaux pour une nouvelle durée de 108 mois (soit 9 ans) à compter du 1er janvier 2017 et se terminant le 1er janvier 2026. Si la requérante conteste la signature d’un bail écrit le 1er janvier 2017, elle n’en conteste toutefois pas le principe, reconnaissant en page 10 de ses écritures que le montant du loyer dû en application du bail initial du 1er janvier 2008 « est passé à 44.643,94 euros TTC à compter du 1er janvier 2017 (sous la seule signature de Monsieur [I] côté preneur et bailleur : pièce adverse 6), mai a été valablement négocié entre les parties ».

Il ressort encore des écritures des parties que celles-ci s’accordent sur une somme de 55.821,35€ dus par la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la SCI ESPACE au titre des loyers échus impayés du 1er janvier 2023 au 26 février 2024.

En revanche, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, conteste le surplus de la créance réclamée par la SCI ESPACE au titre des loyers et charges impayées, faisant valoir que celle-ci facture des sommes non justifiées au titre de dépenses EDF. Elle conteste donc la somme de 3.078,09 €.

Sur ce point, la lecture du détail de la créance déclarée au passif de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS par la SCI ESPACE laisse effectivement apparaître que celle-ci sollicite le paiement de charges « EDF garde meuble consommation et abonnement » à hauteur de 233,02 € au titre d’une facture établie le 07 avril 2023, 270,96 € au titre d’une facture établie le 15 septembre 2023 et de 174,11 € au titre d’une facture établie le 02 mars 2024, soit une somme totale de ce chef de 678,09 €. Le surplus de la créance déclarée correspond aux loyers du 1er trimestre 2023 à hauteur de 11.004,27 € et aux loyers des 2éme, 3ème, 4ème trimestres 2023 et 1er trimestre 2024 à hauteur chacun de la somme de 11.804,27 €, soit à une somme globale de 58.221,35 €.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, celle-ci ne conteste pas uniquement des sommes réclamées à titre de charges par le bailleur, mais également une partie des sommes sollicitées au titre des loyers impayés.

Or, s’agissant de la part des loyers impayés, il ressort du contrat de bail du 1er janvier 2017 qu’était prévue en exécution de ce contrat le versement d’un loyer d’un montant annuel de 44.643,94 € TTC payable par trimestre et révisable annuellement et automatiquement en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.

La SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS ne conteste par ailleurs pas le montant du loyer sollicité par la SCI ESPACE, indiquant ainsi en page 9 de ses dernières écritures, « la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS sollicite la fixation de la créance de la Société ESPACE à la somme de 55.821,35 euros correspondant aux loyers échus, après déduction des sommes réclamées et non justifiées au titre de l’EDF ».

Il y a donc lieu de retenir la somme de 58.221,35 €, faute pour la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS de justifier du paiement d’une partie de cette somme.

S’agissant de la part des charges EDF, le contrat de bail (page 12) du 1er janvier 2017 liant les parties prévoit que « le PRENEUR remboursera au BAILLEUR la quote-part de l’ensemble des charges communes au prorata des millièmes de charges générales ou spéciales affectées aux lots loués de telle sorte que le loyer ci-dessus fixé soit net de toutes charges pour le BAILLEUR. 
Ce remboursement s’effectuera par appel d’une provision mensuelle versée par le PRENEUR avant chaque terme et dont le montant est fixé à un minimum déterminé ci-après. 
Le BAILLEUR se réserve la faculté de modifier à tout moment le montant de ladite provision pour tenir compte de la fluctuation des charges. 
A la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions facturées sera régularisé en fonction du relevé établi par le BAILLEUR. Le PRENEUR paiera ses consommations d’eau et d’électricité suivant les indications des compteurs divisionnaires s’il en existe ou, à défaut la quote-part imputable aux locaux loués.
IMPOTS FONCIER A LA CHARGE DU PRENEUR. »

La SCI ESPACE produit à l’appui de sa demande formée au titre des charges EDF les trois factures établies par ses soins à l’attention de sa locataire des 07 avril 2023, 15 septembre et 2023 et 02 mars 2024. Est jointe pour chacune de ces factures, la facture EDF du même montant relatif à la facturation d’électricité pour le lieu de consommation situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Toutefois, la SCI ESPACE ne rapporte pas la preuve de l’existence de compteurs divisionnaires à cette adresse, lui permettant de refacturer l’intégralité des factures EDF, alors qu’il ressort par ailleurs des écritures des parties que d’autres locaux sont également situés à cette même adresse postale.

La SCI ESPACE sera en conséquence déboutée de sa demande formée au titre des charges EDF.

Il en résulte qu’il y a lieu de fixer la créance de la SCI ESPACE au passif de la liquidation judiciaire de la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la somme de 58.821,35 euros correspondant aux loyers échus du bail liant les parties en date du 1er janvier 2017.

En outre, en application de l’article L 622-16 alinéa 1 du code de commerce, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure.

Il sera en conséquence également fait droit à la demande formée sur ce point.

Sur les sommes dues au titre des indemnités de remise en état 

La SCI ESPACE sollicite ensuite la fixation d’une créance au passif de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS à hauteur de la somme 15.000 € à titre chirographaire à échoir à titre d’indemnité de remise en état des lieux. 
Elle fait valoir que l’indemnité de remise en état est justifiée par :
- la dégradation d’un poteau porteur de l’appentis du bâtiment pris à bail, le coût de changement de ce poteau étant évalué selon devis à la somme de 6.766,46 € HT
- la dégradation des huit fenêtres du garde-meuble dont la réparation est évaluée selon devis à la somme de 8.001,36 € HT
- la dégradation de l’isolation, dont la réparation est chiffrée selon factures à la somme de 317,17€ HT de fournitures et 405,01 € HT de location de nacelle.

De son côté, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, s’oppose aux demandes formées sur ces points, considérant qu’elles ne sont pas justifiées.

Il convient de préciser ici que la demande de fixation de créance au titre des dépens et frais irrépétibles engagés dans la cadre de la présente instance sera examinée au stade des demandes accessoires.

Pour le surplus,

S’agissant des indemnités de remise en état

En l’espèce, le bail commercial signé le 1er juillet 2017 dispose notamment que « le PRENEUR entretiendra les lieux loués en bon état de réparation d’entretien.
De convention expresse, il exécutera toues les réparations qui pourraient à la seule exception des grosses réparations expressément énumérées à l’article 606 du Code Civil qui seules, demeurent à la charge du bailleur » (page 3).

Il convient de préciser ici que les parties n’évoquent, ni ne produisent aucun état des lieux d’entrée et de sortie relatifs aux locaux loués, et ce malgré les dispositions de l’article L 145-40-1 du code de commerce exigeant l’établissement de tels actes. Le bailleur ne peut dès lors au présent cas se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du code civil.

Toutefois, la SCI ESPACE verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 23 mai 2024 par maître [S] [X], commissaire de justice, dans lequel ce dernier relève s’être transporté à l’adresse des lieux loués. Il précise notamment avoir constaté que le « poteau profil IPN le plus proche de l’accueil », qui « est l’un des éléments de soutien de la toiture bac acier de l’appentis, […] présente une déformation en arc à une hauteur approximative d’1,40 mètres par rapport au sol. La déformation a provoqué tout autour de la zone présumée d’un choc des micro fissurations elle-même recouvertes de rouille. A ce stade, j’interroge Madame [G] [dirigeante de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS] sur les causes de ce sinistre. Elle me répond qu’il s’agit d’un choc provoqué en juillet 2023 par le plateau d’un camion de la société capitole déménagements ».

Au regard de ces éléments, et contrairement à ce qu’affirme la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, la SCI ESPACE est dès lors bien fondée à solliciter son indemnisation au titre du montant des travaux de réparation de ce poteau à hauteur de la somme de 6.766,46 € au regard du devis produit et non contesté et de la demande formée.

En revanche, la SCI ESPACE ne rapporte pas la preuve de la dégradation des huit fenêtres du garde-meuble et de l’isolation et de l’imputabilité de ces dégradations à la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée sur ces points.

La créance de réparation prenant naissance au jour du délit commis par le débiteur placé en procédure collective, il y a lieu de faire droit à la demande de fixation de la créance de la SCI ESPACE au passif de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS à hauteur de 6.766,46 € au titre des travaux de réparations à engager.

Il convient de préciser ici que la demande de fixation de créance au titre des dépens et frais irrépétibles engagés dans la cadre de la présente instance sera examinée au stade des demandes accessoires.

Sur la demande de fixation de créance au passif de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS au titre du bail du 1er décembre 2018

La SCI ESPACE demande au tribunal de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS pour le bail commercial conclu du 1er décembre 2018 au 1er décembre 2027 pour 360 m2 de locaux d’activités, dont 90 m2 d’espace de bureaux, un vestiaire et sanitaires privatifs de 29 m2, 15 m2 de salle de repos et 105 m2 rochelle, outre 2.090 m2 de parking les créances suivantes :
- 281.520,34 € à titre chirographaire échu s’agissant des loyers et charges impayés de plus de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 246.839,64 € à titre privilégié échu s’agissant des loyers et charges impayés de moins de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 15.000 € d’indemnité de remise en état des lieux. 

La SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS demande de son côté au tribunal de débouter la SCI ESPACE de l’intégralité de ses demandes au titre du bail en date du 1er décembre 2018, inopposable à la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS qui n’en a eu connaissance qu’après mars 2020, et subsidiairement nul notamment sur le fondement du dol.

Sur l’inopposabilité du bail du 1er décembre 2018

A l’appui de ses demandes en fixation de créances précitées, la SCI ESPACE invoque un bail commercial signé le 1er décembre 2018 entre la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS et la SCI ESPACE portant sur 360 m² de locaux d’activité composés de 90 m² d’espace de bureaux, d’un vestiaire et de sanitaire privatif de 29 m³, une salle de repos de 15 m³ + une rochelle de 105 m², ainsi qu’un parking de 2.090 m² dont 500 m² sous abri situés [Adresse 1] à [Localité 1] (31) pour une durée de 108 mois (soit 9 ans) à compter du 1er décembre 2018 devant se terminer le 1er décembre 2027. Le bail prévoyait en outre un loyer annuel de 120.540 € taxe sur la valeur ajoutée comprise.

De son côté, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, fait valoir que les parties n’étaient en réalité d’accord que sur une mise à disposition gratuite de ces locaux par la SCI au profit de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS. Elle ajoute que le bail commercial en cause fait l’objet d’une plainte pour faux, en contestant purement et simplement l’existence, et ajoutant qu’il n’avait jamais été porté à sa connaissance et qu’aucune facture n’avait été d’ailleurs émise au titre de ce bail. Elle en conclut que ce bail est inopposable à la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

En application de l’article 1156 du code civil, applicable aux baux commerciaux, l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.
Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.
L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié.

Or, en l’espèce, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, fait valoir qu’au regard des statuts de la SCI ESPACE, Monsieur [E] [I] ne pouvait signer seul en sa qualité de gérant un contrat de bail commercial.

Si les statuts de cette SCI prévoient en effet en page 4 qu’« il est expressément exclu que [le gérant] ait les pouvoirs de signer seul tous baux, acte d’achat, actes de ventes ou de contracter un emprunt, ces opérations [devant] donner lieu à une délibération de l’Assemblée des Associés avec pour acceptation plus de 50 % des voix », il convient toutefois de rappeler ici que seul le représenté sans pouvoir, à savoir ici la SCI ESPACE est susceptible de se prévaloir de l’inopposabilité du bail signé en violation de ses statuts.

Le tiers contractant, soit la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS ne peut de son côté que solliciter la nullité du bail litigieux accompli par un représentant sans pouvoir.

Ainsi, si la SCI ESPACE ne conteste pas que « la signature de Monsieur [I] es qualités de gérant de la SCI ESPACE n’a pas été précédée d’une autorisation de l’assemblée générale » (page 25 de ses conclusions), la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS sera déboutée de sa demande tendant à voir rejeter la demande formée par la SCI ESPACE au titre du bail du 1er décembre 2018 compte tenu de l’inopposabilité de ce dernier.

Sur la nullité du contrat de bail du 1er décembre 2018

S’agissant de la demande subsidiaire en nullité de ce même bail, l’article 1156 du code civil ne prévoit une telle possibilité que dans l’hypothèse où le tiers contractant, en l’espèce la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir.


Or, Monsieur [E] [I] ayant signé le bail du 1er décembre 2018, tant en sa qualité de gérant de la SCI ESPACE que de dirigeant de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, tiers représenté, le nouveau représentant de cette dernière ne peut venir en solliciter la nullité faute pour le signataire tiers contractant de l’acte d’avoir ignoré au moment de la signature que ce bail était signé par un représentant sans pouvoir.

De la même manière, la nullité du contrat ne peut être obtenue sur le fondement de l’article 1128 du code civil pour défaut de capacité de la partie contractante, alors que la SCI ESPACE a la capacité de contracter en sa qualité de personne morale, le défaut de pouvoir de son représentant relevant des dispositions précitées de l’article 1156 du code civil. 

La SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS se prévaut ensuite de la nullité du bail litigieux pour dol, faisant valoir que Monsieur [I] a utilisé sa qualité de gérant de la SCI ESPACE et sa qualité de dirigeant de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS pour engager cette dernière par le bail litigieux du 1er décembre 2018, et ainsi a tenté de détourner au bénéfice de la SCI ESPACE dans laquelle il est seul gérant des fonds de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS au sein de laquelle il n’avait plus aucun intérêt pour ne plus être dirigeant ni responsable personnellement des dettes. Elle ajoute que le contrat aurait été signé, non en 2018 mais en 2020 à une date où Monsieur [I] n’était plus dirigeant de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS qu’il avait quittée en pleine crise COVID pour travailler auprès de la concurrence.

Pour justifier du caractère antidaté de ce bail, la requérante fait valoir qu’aucune facture n’a en effet été émise au titre de ce prétendu bail avant le mois de mai 2020 et donc avant la démission de Monsieur [I] de ses fonctions de dirigeant de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

De son côté, la SCI ESPACE ne conteste pas l’absence de factures antérieures à la première facture émise le 12 mai 2020. Elle invoque toutefois un accord verbal intervenu entre Madame [D] [I] et Monsieur [E] [I] relatif à une absence de facturation de loyer pour l’année 2019, comme le démontrerait le courriel en date du 11 septembre 2019 versé aux débats.

Or, sur le courriel versé aux débats ne figurent ni les adresses mail de l’émetteur et de l’expéditeur, ni l’année d’envoi, seule la mention « 08:12 Sam. 21 sept. » apparaissant en haut à gauche de la pièce produite. En outre, il est uniquement mentionné au sein de ce courriel une « mise en attente de la facturation du loyer 2019 pour la sci espace ». Ainsi, il ne ressort pas du document produit que les parties auraient entendu se mettre d’accord sur une exonération totale de loyer pour l’année 2019, aucun élément du message ne permettant en outre de rattacher cette mise en attente de loyer au bail litigieux du 1er décembre 2018.

A l’inverse, la requérante produit une attestation de Monsieur [Y] [T], expert comptable de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS de 2006 à 2022. Celui-ci indique qu’ « aucun bail n’existait concernant ces loyers et aucun loyer n’a jamais été demandé à votre société à ce titre. Ce n’est qu’après que votre frère Monsieur [E] [I] ait démissionné de ses fonctions de directeur général le 26 février 2020 que ces loyers sont apparus. Lors de l’établissement des comptes au 31 décembre 2020 de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS, ce surplus de loyers a été traité en provision pour charges puisqu’une demande existait, mais pas en charge d’exploitation, aucun bail n’étant connu à cette date ».

La SCI ESPACE considère qu’il ne faudrait pas tenir compte de cette attestation, car elle serait dépourvue de date de rédaction, incomplète en ce qu’elle ne mentionnerait pas le fait que Monsieur [T] a également été l’expert comptable de la SCI ESPACE, incohérente et inexacte en ce que ce dernier connaissait parfaitement l’existence de ce bail compte tenu de sa présence à l’assemblée générale de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS du 28 août 2020.

Ces critiques ne pourront qu’être écartées dans la mesure où il est constant que cette attestation a été établie au cours de la présente instance, sa date exacte étant indifférente au présent cas. En outre, le fait que Monsieur [T] n’ait pas mentionné qu’il était également l’expert comptable de la SCI ESPACE n’est pas de nature à remettre en cause les déclarations faites dans son attestation, les défendeurs ne produisant pas les comptes de cette SCI démontrant de la prise en compte au sein de sa comptabilité de ce bail du 1er décembre 2018 à compter de la date de sa signature. Ils n’établissent dès lors pas la preuve que ce dernier avait connaissance du bail litigieux avant l’assemblée générale du 28 août 2020, après laquelle l’existence de ce bail a été portée en la comptabilité de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

En revanche, si la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS précise avoir déposé plainte avec constitution de partie civile pour faux et usage de faux s’agissant notamment du bail litigieux, force est de constater que la lettre produite pour en justifier n’est pas signée et qu’aucun justificatif d’envoi ou de dépôt de cette plainte n’est versé aux débats.

La SCI ESPACE invoque encore pour s’opposer aux griefs reprochés le fait que Maître [C], administrateur judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS avait opté le 15 avril 2024 avec l’accord de la dirigeante de cette société pour la poursuite du bail litigieux.




En effet par courrier en date du 15 avril 2024, Maître [C] écrivait en sa qualité d’administrateur judiciaire à la SCI ESPACE à propos de la « poursuite du bail commercial de locaux d’activité et de parking jusqu’au 30/06/24 » qu’il lui notifiait « en application des dispositions des articles L 622-13 et L 631-14 al. 1 du Code de Commerce que nous entendons poursuivre pour le compte de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS l’exécution du contrat en cours conclu avec vous ».

Toutefois, cet élément ne suffit pas à remettre en cause l’existence de la contestation antérieure portant sur la validité du bail en cause, la précaution commandant à l’administrateur judiciaire de se positionner en vue de ne pas se trouver en difficulté du fait de la présente instance, si ce bail était finalement déclaré valable.

Or, si comme justement soulevé par les défendeurs, Monsieur [E] [I] a fait valoir l’existence du bail du 1er décembre 2018 à l’occasion des assemblées générales des 20 juillet 2020, 28 août 2020, 22 juin 2022 et 27 juillet 2023, votant sur les rapports spéciaux prévus par l’article L 227-10 du code de commerce, force est de constater qu’à la suite de la prise d’acte ou de l’ajout de cette convention par l’assemblée générale, Madame [D] [I] épouse [G] et Monsieur [E] [I] se sont toujours opposés sur la question de la prise en compte de ce bail, au regard du litige les opposant sur son existence même.

En outre, le fait que l’assemblée générale du 20 juin 2019 ait donné quitus à la gérance de sa gestion pour l’exercice clos le 31 décembre 2018, ne suffit pas à établir que les parties se sont à un moment accordées sur l’existence de ce bail du 1er décembre 2018, bail dont il n’est jamais fait référence au procès-verbal de cette assemblée générale.

Enfin, la défenderesse relève que le prêt à usage ou commodat qu’invoque la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS pour expliquer la mise à disposition des locaux et du parking appartenant à la SCI ESPACE n’a jamais existé. Elle fait ainsi valoir qu’il n’en existe aucune trace, ni dans les rapports sur les conventions réglementées des années postérieures à l’entrée dans les lieux, ni au sein de la comptabilité de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS. Elle rappelle qu’en application de l’article 1358 alinéas 1 et 2 du code civil, il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit, en l’espèce le bail commercial écrit daté du 1er décembre 2018, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Or, au présent cas, au regard de la demande formée en nullité du contrat de bail pour dol, la requérante doit rapporter la preuve des manœuvres frauduleuses à l’origine du vice de consentement justifiant le prononcé d’une telle sanction, et ce sans qu’elle n’ait besoin d’établir par ailleurs la preuve de la mise à disposition gratuite alléguée.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le bail du 1er décembre 2018 n’a été établi par Monsieur [E] [I] et porté à la connaissance de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS qu’après la démission par ce dernier de ses fonctions de dirigeant, aucune facture n’ayant été établie avant son départ de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS, ce bail n’ayant jamais été porté à la connaissance de cette dernière avant cette date et ayant toujours été contesté par la suite.

Dès lors, la preuve des manœuvres dolosives mises en œuvre est rapportée, manœuvre dont il découle que la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS valablement représentée n’a jamais donné son consentement à ce bail du 1er décembre 2018.

Faute de consentement valable de cette dernière, la convention précitée est viciée et il sera en conséquence fait droit à la demande de nullité de cette convention formée par la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

Il y a lieu également de débouter la SCI ESPACE de ses demandes de fixation de créances dues au titre de ce bail désormais nul.

Sur la demande de fixation de créance au passif de la société CAPITOLE DEMENAGEMENTS au titre de l’utilisation sans droit ni titre du local ex-MAM FRANCE du 1er novembre 2019 au 4 décembre 2020 

La SCI ESPACE demande au tribunal de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS sa créance pour l’utilisation sans droit ni titre du local ex-MAM FRANCE du 1er novembre 2019 au 04 décembre 2020 par la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS à hauteur de 39.240 € à titre chirographaire échu.

De son côté, la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS demande au tribunal de débouter la SCI ESPACE de sa demande compte tenu de son caractère inopposable à son encontre et à titre subsidiaire de prononcer la nullité de la demande d’indemnité de jouissance à titre onéreux du local « MAM », pour défaut de capacité de Monsieur [I].

Au regard des moyens développés au sein de ses écritures, elle demande en réalité que la SCI ESPACE soit déboutée de sa demande formée au titre de cette créance, se prévalant notamment du caractère gratuit de la mise à disposition de ces locaux.


En l’espèce, il est constant qu’aucune convention écrite n’a été signée relativement à la mise à disposition au bénéfice de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS du local ex-MAM appartenant à la SCI ESPACE. 

Il ressort en effet des écritures de la SCI ESPACE en page 7 que « restait un espace d’entrepôt dit « ex MAM FRANCE » de 360 m² de surface en sol, outre 100m2 de surface en mezzanine, à l’exclusion du parc de stockage extérieur pour lequel a été prévu la conclusion d’un contrat de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux du 15 novembre 2019 au 15 novembre 2021 mais que Mme [I] épouse [G] a refusé de signer en qualité de présidente de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS ».

L’exemplaire de ce bail versé aux débats par la défenderesse ne porte d’ailleurs aucune signature apposée pour le compte de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS.

Il ressort en outre des éléments du dossier que ce local est pourtant resté à la disposition de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS du 1er novembre 2019 au 04 décembre 2020, sans que celle-ci ne règle de loyer pour la période.

Aucune des pièces versées aux débats ne permet en outre de déterminer le cadre de l’accord nécessairement intervenus entre les deux sociétés sur les conditions de cette mise à disposition.

Le fait que la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS ait elle-même facturé une prestation de stockage à la société PROJECT SERVICES, comme le soulève la SCI ESPACE, est par ailleurs indifférent et n’apporte aucune information sur l’accord de volonté effectivement intervenus entre les parties au présent litige.

En l’absence d’accord exprès figurant au dossier s’agissant des conditions de cette mise à disposition, et en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à la SCI ESPACE de rapporter la preuve de l’occupation sans droit ni titre par la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS des locaux ex MAM lui appartenant.

Il convient de rappeler ici que l’occupation sans droit ni titre suppose que l’occupant entre et/ou se maintienne dans un bien immobilier appartenant à autrui sans l’autorisation de ce dernier et sans contrat.

Or, la SCI ESPACE ne justifie d’aucune démarche opérée auprès de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS sur la période d’occupation des locaux par cette dernière en vue de lui demander de quitter les lieux, alors que les associés et dirigeants des deux sociétés étant en partie les mêmes, elle n’a jamais ignoré cette occupation.

Elle a en outre, pour la première fois, le 04 décembre 2020,soit plus d’un an après l’entrée dans les locaux par l’occupante, fait sommation à cette dernière de quitter les lieux précisant que « la conclusion d’un contrat de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux avait été prévue du 15 novembre 2019 au 15 novembre 2021 concernant l’espace de stockage dit « ex MAM France » mais en votre qualité de présidente de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS vous avez refusé de signer cet acte. La SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS est donc occupante sans droit ni titre de l’espace de stockage dit « ex MAM France ». C’est la raison pour laquelle JE VOUS FAIS SOMMATION d’avoir à me remettre ce jour les clés dudit local ».

Il ressort ainsi de ces éléments que la mise à disposition des locaux litigieux avait effectivement été envisagée et est même devenue effective à compter du 1er novembre 2019 sans qu’aucune voie de fait ne soit établie, et ce, en toute connaissance de la SCI ESPACE. Cette mise à disposition effective démontre en outre que la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS avait nécessairement obtenu l’autorisation d’occuper les locaux lors de son entrée dans les lieux.

De plus, en l’absence de démarches postérieures engagées avant la sommation précitée lui demandant de restituer ces locaux, il ne peut être considéré qu’elle s’y est maintenue sans droit, le silence de la SCI ESPACE valant autorisation tacite d’en poursuivre l’occupation.

Il ressort enfin du procès-verbal de sommation de faire précité que Madame [D] [I] a remis les clés du local le jour même de cette sommation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter la SCI ESPACE de sa demande formée au titre de sa créance pour l’utilisation sans droit ni titre du local ex MAM FRANCE du 1er novembre 2019 au 04 décembre 2020 par la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS, faute pour elle de rapporter la preuve de cette occupation sans droit ni titre.

Sur les demandes accessoires 

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par la SCI ESPACE.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner la SCI ESPACE à payer à la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS la somme de 4.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu en revanche de débouter les parties du surplus de leurs demandes.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE la créance de la SCI ESPACE au passif de la liquidation judiciaire de la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la somme de CINQUANTE HUIT MILLE HUIT CENT VINGT ET UN EUROS ET TRENTE CINQ CENTIMES (58.821,35 €) à titre privilégié échu correspondant aux loyers échus du bail liant les parties en date du 1er janvier 2017

FIXE la créance de la SCI ESPACE au passif de la liquidation judiciaire de la Société CAPITOLE DEMENAGEMENTS à la somme de SIX MILLE SEPT CENT SOIXANTE SIX EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES (6.766,46 €) à titre chirographaire au titre des travaux de réparations locatives dues en application du bail du 1er janvier 2017

PRONONCE la nullité du bail en date du 1er décembre 2018 signé entre la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS et la SCI ESPACE

DEBOUTE en conséquence la SCI ESPACE de sa demande de fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS pour le bail commercial du 1er décembre 2018 à hauteur de :
- 281.520,34 € à titre chirographaire échu s’agissant des loyers et charges impayés de plus de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 246.839,64 € à titre privilégié échu s’agissant des loyers et charges impayés de moins de deux ans à partir du jugement d’ouverture,
- 30.000 € à titre chirographaire à échoir dont 15.000 € d’indemnité de remise en état des lieux et 15.000 € de dépens et frais irrépétibles

DEBOUTE la SCI ESPACE de sa demande de fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS au titre de l’utilisation sans droit ni titre du local ex-MAM FRANCE du 1er novembre 2019 au 4 décembre 2020

CONDAMNE la SCI ESPACE à payer à la SELARL [M] [B], prise en la personne de Maître [M] [B] es qualités de mandataire judiciaire de la SAS CAPITOLE DEMENAGEMENTS la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile


DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE la SCI ESPACE aux entiers dépens de la présente instance

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé à Toulouse le 11 juin 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T22:49:55.089Z.