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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 27 mai 2026, n° 24/05164

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 13 février 2020, la S.A.R.L. GERANIUM, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [R] [C], a donné à bail commercial à la S.A.S. MATILAN, nouvellement dénommée S.A.S. [X] [S], un local sis [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2020 moyennant un loyer principal annuel de 531.935 euros, pour l'exercice exclusif de l'activité de "bureaux".

Par avenant n°1 en date du 20 mai 2020, les parties sont convenues que le bail débutait à la date du 1er mai 2020 et non plus à compter du 1er avril 2020.

Par acte extrajudiciaire du 4 octobre 2022, la S.A.S. [X] [S] a fait délivrer à la S.A.S. [R] [C] un congé à effet du 30 avril 2023, date d'échéance de la première période triennale du bail.

Une première visite des locaux a eu lieu, en présence des parties, le 16 janvier 2023.

Un pré-état des lieux de sortie a ensuite été dressé, contradictoirement entre les parties, le 31 janvier 2023.

Le 2 mai 2023, la S.A.S. [X] [S] a restitué à la S.A.S. [R] [C] les clés et un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été dressé. 

Par courrier en date du 2 juin 2023, la S.A.S. [R] [C] adressait à la S.A.S. [X] [S] le procès-verbal de constat établi le 2 mai 2023 et lui indiquait que certains travaux de remise en état listés dans un courrier du 25 janvier 2023 et repris dans l'état des lieux de sortie, n'avaient pas été effectués, à savoir : 
- la remise en "très bon état de fonctionnement" des équipements de climatisation/chauffage, 
- les portes de douche des sanitaires côté nord-ouest des locaux étaient pour l'une dysfonctionnelle et pour l'autre absente,
- aucun des trous sur l'ensemble des montants verticaux des baies vitrées et/ou fenêtres n'avaient été rebouchés. 
 
Dans ce même courrier, la S.A.S. [R] [C] informait la locataire que conformément à l'article 9.2.6 du bail, elle entendait user de sa faculté de faire réaliser les travaux de remise en état en lieu et place de cette dernière, par ses entreprises, aux frais exclusifs de celle-ci et qu'elle lui communiquerait les devis afférents aux travaux des sanitaires et des huisseries. 

Enfin, la S.A.S. [R] [C] rappelait à la S.A.S. [X] [S] qu'elle était, depuis le 1er mai 2023, redevable de l'indemnité journalière prévue à l'article 18 du bail, aussi longtemps que les travaux de remise en état susvisés n'auraient pas été achevés et que le paiement serait effectué par voie de compensation avec la créance de restitution du dépôt de garantie détenu entre ses mains et s'élevant à la somme de 136.179,53 euros.

Par courrier en date du 26 juin 2023, la S.A.S. [R] [C] a communiqué à la S.A.S. [X] [S] deux devis afférents aux travaux des sanitaires et des huisseries pour un montant total de 17.695 euros H.T. Elle indiquait également que la locataire était redevable des sommes suivantes :
- une indemnité journalière d'un montant de 127.866,79 euros H.T. pour la période comprise entre le 1er mai 2023 et le 13 juillet 2023 (date prévisionnelle d'achèvement des travaux de remise en état), 
- le montant de la taxe foncière pour l'année 2023 au prorata temporis d'occupation soit 10.588,24 euros H.T (cette somme devant être ajustée sur la base du montant réel à réception de l'avis d'imposition),
- la régularisation des charges de l'année 2022 faisant apparaître un solde débiteur à hauteur de 4.758,48 euros, 
- la régularisation des charges de l'année 2023 au prorata temporis qui devait être communiquée lors de son établissement courant juin 2024.

La S.A.S. [R] [C] indiquait que ces sommes (hors régularisation de la taxe foncière 2023 et des charges 2023) seraient imputées par voie de compensation pour la globalité de leur montant, soit la somme de 136.179,53 euros T.T.C. et que par voie de conséquence elle était débitrice de la somme de 56.910,68 euros T.T.C. La bailleresse la mettait en outre en demeure de régler cette somme sous huit jours ainsi que de réaliser sous quinze jours les travaux sur les équipements de climatisation/chauffage.
 
Par courrier du 3 juillet 2023, la S.A.S. [X] [S] indiquait à la S.A.S. [R] [C] avoir restitué les locaux et remis les clés le 2 mai 2023 et ainsi ne plus avoir accès aux locaux. Elle contestait avoir donné son accord sur une liste précise de travaux à réaliser en vue de la restitution des locaux. Elle confirmait, en outre, prendre à sa charge le coût de la remise en état d'ouverture d'une porte de douche et le remplacement d'une seconde porte de douche, ainsi que la révision et remise en fonctionnement du système de climatisation. Elle contestait, en revanche, le rebouchage des trous, ces derniers étant déjà présents à son entrée en jouissance. Elle refusait l'application d'une indemnité journalière sur plusieurs mois s'agissant de travaux modestes qui pouvaient être immédiatement réalisés. Elle mettait en demeure la S.A.S. [R] [C] de restituer le dépôt de garantie détenu entre ses mains à hauteur de 128.017,13 euros (déduction faite de l'entretien de la climatisation moyennant la somme de 6.632,40 euros et de la réfection de deux portes de douche pour un coût de 1.275 euros). 

Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGV

Par courrier en date du 12 juillet 2023, la S.A.S. [R] [C] maintenait ses demandes.

Par courrier en date du 19 juillet 2023, la S.A.S. [X] [S] rappelait son accord s'agissant de la remise en état d'ouverture d'une porte de douche et le remplacement d'une seconde porte de douche, ainsi que la révision et remise en fonctionnement du système de climatisation. Elle refusait toutefois la régularisation des charges 2022 en l'absence de production des pièces justificatives et maintenait sa demande de restitution du dépôt de garantie.

C'est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire du 8 avril 2024, la S.A.S. [X] [S] a assigné la S.A.S. [R] [C] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de restitution du montant du dépôt de garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, la S.A.S. [X] [S] demande au tribunal, aux visas des articles 1347-1 et 1231-5 du code civil, de :
"CONDAMNER la société [R] [C] à payer à la SAS MATILAN (nouvellement [X] [S]) la somme de 117.532,76 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 136.179,53 €, déduction faite des créances détenues à hauteur de 18.646,77 € TTC par la Société [R] [C] et non contestées par la SAS MATILAN (nouvellement [X] [S]) détaillées comme suit : 
- 8.162,40 € TTC (soit 6.802 € HT) correspondant aux travaux de remise en bon fonctionnement des équipements de climatisation et de réparation des portes de douche des sanitaires côté nord-ouest 
- 9.966,42 € TTC correspondant à la taxe foncière 2023 au prorata temporis de l'occupation du 1er janvier2023 au 30 avril 2023, sous réserve de la production du justificatif d'avis d'imposition de taxe foncière 2023 
- 288,86 € TTC (soit 240,72 € HT) au titre de la régularisation des charges pour l'année 2022 
- 229,09 € TTC (soit 190,91 € HT) au titre de la régularisation des charges pour l'année 2023 qui viendra en compensation avec le montant du dépôt de garantie. 
DIRE ET JUGER que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023. 
DEBOUTER la SAS [R] [C] de l'ensemble de ses demandes. 
CONDAMNER la SAS [R] [C] à payer à la SAS MATILAN (nouvellement [X] [S]) la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens."
 
Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, la S.A.S. [R] [C] demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1104, 1732 et 1347-1 du code civil, de :
"DEBOUTER la société [X] [S] de l'ensemble de ses demandes ; 
JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la société [R] [C] ; 
CONSTATER que la société [X] [S] a manqué à ses obligations contractuelles de restitution des Locaux en très bon état d'entretien et de réparation et de réalisation des travaux de remise en état des Locaux ; 
En conséquence, 
CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C], la somme de 27.866,40 EUR TTC, au titre des travaux de remise en état incombant à la société [X] [S] ; 
CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C], à titre d'indemnité conventionnelle, pour la période comprise entre la date de restitution des Locaux, soit le 1er mai 2023 et la date d'achèvement des travaux de remise en état des Locaux, soit le 1er août 2023, la somme totale de 205.970,20 EUR TTC. 
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGV

CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C] la somme de 9.966,42 EUR TTC, au titre de la taxe foncière 2023, pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023 ; 
CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C] la somme de 5.710,18 EUR TTC, au titre de la régularisation de charges pour l'année 2022 ; 
CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C] la somme de 5.661,32 EUR TTC, au titre de la régularisation de charges pour l'année 2023, pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023 ; 
ORDONNER, le paiement des sommes susvisées par voie de : 
(i) compensation entre la dette de la société [X] [S] à l'égard de la société [R] [C], d'un montant total de 255.174,52 EUR TTC et la créance de la société [X] [S] correspondant à la restitution du dépôt de garantie détenu par la société [R] [C] d'un montant de 136.179,53 EUR ; et 
(ii) de paiement par [X] [S] à [Localité 6], du solde positif résultant de cette compensation, d'un montant de 118.994,99 EUR ; 
CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C], la somme de 5.000 EUR en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Adrien WILLIOT en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile." 
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 9 juillet 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 11 février 2026. 
L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoiries du 11 février 2026, et la décision mise en délibéré au 27 mai 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de restitution du montant du dépôt de garantie

L'article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que "Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil."

L'article 1731 du code civil dispose que "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire."

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu'il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

Sur les manquements de la locataire relatifs à l'état des locaux restitués

Les dispositions de l'article 1731 du code civil susvisé n'étant pas d'ordre public, elles sont supplétives lorsque les clauses du bail n'y dérogent pas. En application de l'article 1162 du même code, les clauses dérogatoires doivent s'interpréter restrictivement en faveur de celui qui s'oblige.

En l'espèce, l'article 9.2.5 du bail intitulé "Entretiens - Réparations : Champ d'application" stipule que : "Le Preneur devra, pendant toute la durée du présent Bail, de ses renouvellements, et de son occupation, maintenir l'intégralité des Locaux ainsi que les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui en très bon état de propreté, d'entretien, de réparations, y compris en cas de vétusté ou d'un vice caché, à l'exception des grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil restant à la charge du Bailleur, de sorte qu'en fin de Bail ou au départ du Preneur, ils soient rendus en très bon état d'entretien et de réparations."

L'article 18, alinéa 3 dudit bail prévoit en outre que : "Le Preneur fera effectuer, avant sa sortie, toutes réparations à sa charge afin de restituer les locaux en très bon état d'entretien et de réparations." 

En l'espèce, si l'article 3 du contrat de bail stipulait qu'un état des lieux d'entrée serait établi, il n'est pas contesté qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi lors de la prise d'effet du bail.

Dès lors, faute d'état des lieux d'entrée, la présomption de l'article 1731 du code civil ne trouve pas à s'appliquer conformément aux dispositions du dernier alinéa de l'article L. 145-40-1 du code de commerce. Il convient donc de se référer aux stipulations contractuelles. 

Il ressort des stipulations susvisées que les locaux devaient être rendus "en très bon état d'entretien et de réparations" sans que la locataire puisse exciper de la vétusté, dès lors que les stipulations du bail précitées mettaient expressément à la charge de celle-ci les travaux rendus nécessaires au sein des lieux loués par la vétusté. 

Néanmoins, faute d'état des lieux d'entrée, dont la responsabilité est imputable à la bailleresse, il revient à cette dernière de démontrer que les lieux loués avaient été donnés lors de l'entrée dans les lieux en "très bon état d'entretien et de réparations".

La locataire ne conteste pas être redevable de la somme de 8.162,40 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état de la climatisation et des sanitaires.

Les parties s'opposent en revanche s'agissant des travaux d'huisseries. 

Dans le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 2 mai 2023, le commissaire de justice constate dans "la pièce située en face de l'ascenseur A", dans "la pièce située à droite de la précédente", dans "le grand espace cloisonné donnant principalement sur la [Adresse 4]" ainsi que dans l' "espace cloisonné situé côté nord-ouest" que "les montant verticaux des baies vitrées fixes et / ou des fenêtres comportent de nombreux trous". Dans l' "espace non cloisonné donnant sur le toit-terrasse arboré", dans l' "espace non cloisonné donnant sur la [Adresse 5]", le commissaire de justice relève que "les châssis métalliques des baies vitrées et/ou fenêtres comportent de nombreux trous". Ces constats sont confirmés par les photographies annexées au procès-verbal de constat.

La S.A.S. [X] [S] fait valoir que les trous constatés dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie étaient déjà présents lors de son entrée dans les lieux. Elle produit à cet effet un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 20 février 2024 dans lequel celui-ci relève que :
"Premier fichier :
J'effectue un clic droit avec la souris sur le fichier pour en afficher les propriétés.
Dans l'onglet « Général », il est indiqué qu'il s'agit d'un fichier au format JPG d'une taille de 1,64 Mo.
Je clique ensuite sur l'onglet « Détails ».
Il est indiqué dans la section « Origine » que la date de prise de vue est le 26 juin 2019 à 10h07.
A toutes fins utiles, je prends également en photo les autres informations renseignées dans l'onglet « Détails » des propriétés du fichier.
(Photos 1 à 6)
J'affiche ensuite le fichier en plein écran sur mon ordinateur et en prends une photo. (Photo 7)
Sur la photo, un linéaire de fenêtres. En zoomant sur la photo, des trous sont visibles sur le montant horizontal inférieur des fenêtres. (Photos 8 et 9)
Deuxième fichier :
J'effectue un clic droit avec la souris sur le fichier pour en afficher les propriétés.
Dans l'onglet « Général », il est indiqué qu'il s'agit d'un fichier au format JPG d'une taille de 3,82 Mo.
Je clique ensuite sur l'onglet « Détails ».
Il est indiqué dans la section « Origine » que la date de prise de vue est le 20 février 2020 à 10h19.
À toutes fins utiles, je prends également en photo les autres informations renseignées dans l'onglet « Détails » des propriétés du fichier.
(Photos 10 a 15)
J'affiche ensuite le fichier en plein écran sur mon ordinateur et en prends une photo. (Photo 16)
Sur la photo, un linéaire de fenêtres. En zoomant sur la photo, des trous sont visibles sur les montants verticaux des fenêtres. (Photos 17 et 15)."

Dans son courrier en date du 12 juillet 2023, la bailleresse, quant à elle, indiquait que "lors du pré-état des lieux de sortie, Monsieur [G] [représentant du Preneur] a indiqué à Monsieur [B] [représentant du Bailleur] que des accrochages avaient été réalisés sur les huisseries et qu'ils étaient à l'origine des trous constatés". Néanmoins, le pré-état des lieux de sortie en date du 31 janvier 2023, s'il fait également état de trous sur les huisseries, ne mentionne nullement cette déclaration. 

Au vu des pièces versées aux débats, la bailleresse ne démontre nullement que lors de l'état des lieux d'entrée, les huisseries étaient exemptes de trous. Il ne peut donc être reproché à la locataire de ne pas les avoir rebouchés avant son départ et aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée à ce titre. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande de condamnation au titre des travaux d'huisseries.

Néanmoins, la S.A.S. [X] [S] reconnaissant être redevable des travaux de remise en état de la climatisation et des sanitaires, il convient de constater qu'elle a commis des manquements susceptibles d'engager sa responsabilité civile contractuelle envers la S.A.S. [R] [C]. 

Sur le préjudice de la bailleresse et le lien de causalité

Il ressort des pièces versées aux débats que dès le 25 janvier 2023, la locataire était informée des travaux de remises en état s'agissant des équipements de climatisation/chauffage et des sanitaires. Ce courrier mentionnait en effet les éléments suivants :
"• remise par le Preneur d'attestation de très bon fonctionnement des équipements de climatisation/chauffage et devis de remise en état éventuel à prendre en charge par le Preneur,(...)
• remise en très bon état des sanitaires et des équipements associés,".

Par ailleurs, le procès-verbal de constat de pré-état des lieux en date du 31 janvier 2023 indiquait qu'un "prestataire extérieur sera mandaté par le preneur afin de vérifier les installations de climatisation/chauffage". 

S'agissant des travaux des sanitaires, par courrier en date du 2 juin 2023, la bailleresse a indiqué à la locataire qu'elle entendait user de sa faculté de réaliser les travaux de remise en état en lieu et place de la locataire et aux frais exclusifs de cette dernière. Elle a communiqué, par courrier en date du 26 juin 2023, le devis de la société DPC du 9 juin 2023 d'un montant de 1.275 euros H.T. Par un courriel en date du 23 juin 2023, la société DPC a informé que les travaux avaient été effectués le 22 juin 2023.

S'agissant des travaux de climatisation, il ressort des pièces versées aux débats que ces derniers n'ont été réalisés à la demande de la locataire que le 1er août 2023 alors qu'elle était informée depuis le mois de janvier 2023 qu'elle était tenue de les remettre en état de "très bon fonctionnement". 

Au demeurant, la bailleresse justifie que les locaux n'ont été reloués que le 23 novembre 2023, soit postérieurement à l'achèvement des travaux de remise en état.

La bailleresse justifie ainsi que l'absence de remise en état des sanitaires et de la climatisation et la nécessité d'effectuer les travaux postérieurement à la remise en état des locaux par la locataire, lui ont causé un préjudice en ce qu'elle n'a pu relouer le bien que postérieurement à l'exécution de ces travaux.

En conséquence, la S.A.S. [X] [S] sera condamnée à verser la somme de 8.162,40 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état de la climatisation et des sanitaires.

Sur l'indemnité journalière conventionnelle 

La S.A.S. [R] [C] soutient que la S.A.S. [X] [S] est redevable d'une indemnité journalière prévue au contrat de bail en ce qu'elle a été dans l'impossibilité de relouer les locaux à la suite du départ de la locataire sans effectuer préalablement des travaux de remise en état. Elle fait voir qu'il n'est justifié d'aucun enrichissement sans cause, les locaux n'ayant été reloués qu'en novembre 2023.

La S.A.S. [X] [S] s'oppose à la demande de condamnation à une indemnité journalière. Elle soutient que la bailleresse ne justifie pas avoir loué les locaux à partir du 2 mai 2023 et que l'application d'une indemnité journalière constituerait un enrichissement sans cause, puisque la bailleresse se verrait allouer une indemnité pour compenser une absence de perception de loyers, tout en étant destinataire de loyers par des nouveaux preneurs. Elle fait valoir qu'en tout état de cause cette indemnité ne pourrait prendre naissance avant la communication du procès-verbal de commissaire de justice le 2 juin 2023 et la réclamation formulée par la bailleresse. Elle indique par ailleurs que cette clause est une clause pénale manifestement excessive et qu'elle doit être écartée.
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGV

L'article 1103 du code civil dispose que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, en application des dispositions de l'article 1231-3 du même code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1231-5 dudit code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, l'article 18, alinéa 3 du contrat de bail stipule que "Le Preneur fera effectuer, avant sa sortie, toutes réparations à sa charge afin de restituer les locaux en très bon état d'entretien et de réparations. A défaut, il sera, à compter de la date de son départ, redevable envers le Bailleur d'une indemnité journalière payable à semaine échue calculée sur la base du dernier loyer en vigueur, augmentée des charges, prestations et taxes, le tout calculé sur une base journalière, pendant tout le temps nécessaire à la remise en état des Locaux, et sous réserve de tous autres droits et recours du Bailleur." 

En application de cette stipulation, faute de remise en état des locaux, la locataire était donc redevable d'une indemnité journalière à compter du 2 mai 2023, date de restitution des locaux jusqu'au 1er août 2023, date de fin des travaux de remise en état. 

Cette clause, en ce qu'elle fixe à l'avance et de façon forfaitaire l'indemnité perçue par le bailleur, en cas de résiliation du bail, constitue une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge. 

L'indemnité journalière, "payable à semaine échue calculée sur la base du dernier loyer en vigueur, augmentée des charges, prestations et taxes, le tout calculé sur une base journalière", soit la somme totale de 205.970,20 euros T.T.C. apparaît manifestement excessive dès lors qu'elle conduit à une disproportion manifeste entre le montant de l'indemnité journalière contractuellement prévue et le préjudice réellement subi par la bailleresse le temps de la remise en état des lieux. Cette clause sera donc réduite à la somme de 25.000 euros. 

La S.A.S. [X] [S] sera donc condamnée à verser cette somme à la S.A.S. [R] [C].

Sur les régularisations des charges 2022 et 2023 et la taxe foncière 2023

L'article R.145-35 du code de commerce dispose que "Ne peuvent être imputés au locataire :(..)
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail".

En l'espèce, le contrat de bail stipule à l'article 10 intitulé "CHARGES" que "Dans la limite des dispositions de l'article R. 145-35 du Code de commerce, le Preneur devra supporter, en sus du loyer, les charges, prestations, taxes, la totalité des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement afférents aux Locaux [Localité 7] qu'à l'immeuble ainsi que celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, travaux et réparations de toute nature des Locaux [Localité 7] et de l'immeuble, en ce compris ceux résultant de la vétusté ou d'un vice caché mais à l'exception des travaux relevant de l'article 606 du Code civil, afférents tant aux Locaux [Localité 7] qu'aux parties communes, de telle sorte que le loyer soit net de toutes charges, impôts, prestations. Cette prise en charge se fera par règlement direct des charges par le Preneur et/ou, le cas échéant, par remboursement au Bailleur sur premier appel de sa part.
Il est précisé que le Preneur supportera la quote-part des charges au prorata des surfaces louées et selon la base tantième établie par un géomètre-expert.
Les catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au Bail sont les suivantes :"
(...)
"Gestion :
Les honoraires de gestion administrative, à l'exception des honoraires liés à la gestion des loyers des Locaux Loués ou de l'immeuble.
Les honoraires de gestion technique relatifs à la conservation, l'entretien et l'amélioration de l'immeuble ou des Locaux Loués, à l'exception de ceux liés à la réalisation de travaux relevant des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil.
Les honoraires du syndic, les frais de gestion et de fonctionnement de l'ASL/AFUL, le cas échéant."

S'agissant de la taxe foncière 2023, la locataire ne s'oppose pas à son paiement, sous réserve de la production de l'avis d'imposition 2023. La bailleresse produit à cet effet l'avis d'imposition 2023. Elle est ainsi redevable de la somme de 9.666,42 euros T.T.C. au titre de la taxe foncière 2023 prorata temporis entre le 1er janvier 2023 et le 30 avril 2023.

S'agissant de la régularisation des charges des années 2022 et 2023, la locataire soutient qu'elle n'est redevable que de la somme de 288,86 euros T.T.C au titre de la régularisation pour l'année 2022 et de la somme de 229.09 euros T.T.C. au titre de la régularisation pour l'année 2023. Elle fait valoir que les autres sommes ne peuvent lui être réclamées en ce qu'il s'agit d'honoraires de gestion locative qui ne sont pas imputables au preneur en application de l'article R. 145-35 du code de commerce mais également en application des stipulations contractuelles.

La bailleresse fait valoir que bien que les tableaux récapitulatifs fassent référence à des "honoraires gestion compta locative", cette dénomination est inexacte et ne reflète pas la nature réelle des prestations facturées. Elle précise qu'il s'agit en réalité de prestations de gestion administrative, comptable, juridique, immobilière et/ou technique, qui relèvent des charges contractuellement récupérables. 

Pour les années 2022 et 2023, la bailleresse produit un tableau récapitulatif de régularisation des charges, dans lequel il est mentionné "Honoraires gestion compta locative ".

Il ressort des factures produites qu'en 2022, ces honoraires correspondaient à des "honoraires de gestion déléguées au titre des 1er, 2ème et 3ème trimestre 2022", une "mission d'assistance comptable et juridique, solde 2022", une "mission de reprise comptable", une "mission d'assistance comptable au titre de décembre 2021 et 1er trimestre 2022", une "mission d'assistance comptable au titre du 2ème et du 3ème trimestre 2022" et des "honoraires de gestion déléguées au titre du 4ème trimestre 2022".

S'agissant de 2023, ces honoraires correspondent à des honoraires de "GESTION ADMINISTRATIVE/COMPTABLE/JURIDIQUE/IMMOBILIÈRE/ET/OU TECHNIQUE".

Dès lors, au vu des pièces versées, les "honoraires de gestion compta locative" ne correspondent pas à des honoraires liés à la gestion des loyers prohibés par l'article R. 145-35 du code de commerce. Dès lors, la bailleresse était en droit de les mettre à la charge de la locataire.

Ainsi, la S.A.S. [X] [S] sera condamnée à verser à la S.A.S. [R] [C] la somme de 9.966,42 euros, au titre de la taxe foncière 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023, la somme de 5.710,18 euros au titre de la régularisation de charges pour l'année 2022 ainsi que la somme de 5.661,32 euros, au titre la régularisation de charges pour l'année 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023.

Sur la compensation judiciaire

Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

En l'espèce, le contrat de bail stipule à l'article 8-1 intitulé "Dépôt de garantie" que :
"Fixation
Pour garantir le paiement de toutes sommes dues de même que l'exécution des obligations lui incombant au titre du présent Bail et de ses annexes, le Preneur verse au Bailleur à la signature du présent Bail, par chèque de banque, un dépôt de garantie représentant trois mois de loyer de base hors taxes hors charges, soit un montant de 132.984 € (CENT TRENTE-DEUX MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-QUATRE EUROS)
Cette somme devra toujours être égale au quart du loyer de base annuel. A chaque réajustement du loyer de base, quelle qu'en soit la cause, le dépôt de garantie sera, de plein droit et sans formalités, diminué ou majoré dans les mêmes proportions que le loyer de base.
Restitution
Cette somme non productive d'intérêts sera rendue au Preneur en fin de location après remise des clefs, paiement de tous les impôts et charges (dont les provisions pour travaux ou les régularisations de charges), de même que toute somme dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur à quelque titre que ce soit.
Toutefois, le Bailleur aura le droit de prélever, en cours de Bail, sans formalité sur ledit dépôt de garantie le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque en vertu du présent Bail, auquel cas le Preneur sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal au nombre de termes de loyer convenus.
La compensation étant expressément prévue, le Bailleur exercera, ainsi, sur les sommes nanties à son profit toutes les prérogatives y attachées en conformité avec les articles 2333 et suivants du Code civil."
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGV

Il n'est pas contesté que le montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse s'élève à la somme de 136.179,53 euros.

La S.A.S. [X] [S] est redevable de la somme de 54.500,32 euros se décomposant comme suit :
- 8.162,40 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état de la climatisation et des sanitaires,
- 25.000 euros au titre de l'indemnité journalière contractuelle,
- 9.966,42 euros, au titre de la taxe foncière 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023, 
- 5.710,18 euros au titre de la régularisation de charges pour l'année 2022,
- 5.661,32 euros, au titre la régularisation de charges pour l'année 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023.

Dans ces conditions, en application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, les parties sont fondées à solliciter la compensation entre les dettes connexes constituées, pour la S.A.S. [X] [S] par la somme de 54.500,32 euros qu'elle est condamnée à payer à la S.A.S. [R] [C], et, pour celle-ci, par le dépôt de garantie qu'elle détient. 

Le tribunal ordonnera donc la compensation entre, d'une part, la somme de 54.500,32 euro due par la S.A.S. [X] [S], et d'autre part, la somme de 136.179,53 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la S.A.S. [R] [C], à hauteur de la somme la plus faible.

La S.A.S. [R] [C] sera donc condamnée à verser à la S.A.S. [X] [S] la somme de 81.679,21 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie. Cette somme emportera intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023, date de la mise en demeure. 

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l'instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de la S.A.S. [R] [C] et de 50% à la charge de la S.A.S. [X] [S]. Leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE la créance de la S.A.S. [X] [S] au titre des travaux de remise en état de la climatisation et des sanitaires à la somme de 8.162,40 euros T.T.C.,

FIXE la créance de la S.A.S. [X] [S] au titre de l'indemnité journalière contractuelle à la somme de 25.000 euros,

FIXE la créance de la S.A.S. [X] [S] au titre de la taxe foncière 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023 à la somme de 9.966,42 euros,


Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGV

FIXE la créance de la S.A.S. [X] [S] au titre de la régularisation de charges pour l'année 2022 à la somme de 5.710,18 euros,

FIXE la créance de la S.A.S. [X] [S] au titre la régularisation de charges pour l'année 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023 à la somme de 5.661,32 euros,

DÉBOUTE la la S.A.S. [R] [C] de sa demande de condamnation de la S.A.S. [X] [S] au titre des travaux d'huisserie,

ORDONNE la compensation entre d'une part les sommes susvisées, soit la somme totale de 54.500,32 euros et d'autre part la somme de 136.179,53 euros, représentant le dépôt de garantie détenu par la S.A.S. [R] [C], à hauteur de la somme la plus faible,

CONDAMNE la S.A.S. [R] [C] à verser à la S.A.S. [X] [S] la somme de 81.679,21 euros, après compensation, au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023, date de la mise en demeure,

PARTAGE les dépens de l'instance à hauteur de 50% à la charge de la S.A.S. [R] [C] et de 50% à la charge de la S.A.S. [X] [S], 

DÉBOUTE la S.A.S. [R] [C] et la S.A.S. [X] [S] de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision 


Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Mai 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me VERNHET-LAMOLY (C0055)
 Me WILLIOT (P0513)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 24/05164 

N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGV

N° MINUTE : 2


Assignation du :
08 Avril 2024









JUGEMENT 
rendu le 27 Mai 2026 


DEMANDERESSE

S.A.S. [X] [S] (RCS de [Localité 2] 393 021 258)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Émilie VERNHET-LAMOLY de la S.C.P. SVA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0055



DÉFENDERESSE

S.A.S. [R] [C] (RCS de [Localité 1] 921 121 950)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Adrien WILLIOT de la S.E.L.A.R.L. DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0513





Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 11 Février 2026 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
__________________


EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 13 février 2020, la S.A.R.L. GERANIUM, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [R] [C], a donné à bail commercial à la S.A.S. MATILAN, nouvellement dénommée S.A.S. [X] [S], un local sis [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2020 moyennant un loyer principal annuel de 531.935 euros, pour l'exercice exclusif de l'activité de "bureaux".

Par avenant n°1 en date du 20 mai 2020, les parties sont convenues que le bail débutait à la date du 1er mai 2020 et non plus à compter du 1er avril 2020.

Par acte extrajudiciaire du 4 octobre 2022, la S.A.S. [X] [S] a fait délivrer à la S.A.S. [R] [C] un congé à effet du 30 avril 2023, date d'échéance de la première période triennale du bail.

Une première visite des locaux a eu lieu, en présence des parties, le 16 janvier 2023.

Un pré-état des lieux de sortie a ensuite été dressé, contradictoirement entre les parties, le 31 janvier 2023.

Le 2 mai 2023, la S.A.S. [X] [S] a restitué à la S.A.S. [R] [C] les clés et un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été dressé. 

Par courrier en date du 2 juin 2023, la S.A.S. [R] [C] adressait à la S.A.S. [X] [S] le procès-verbal de constat établi le 2 mai 2023 et lui indiquait que certains travaux de remise en état listés dans un courrier du 25 janvier 2023 et repris dans l'état des lieux de sortie, n'avaient pas été effectués, à savoir : 
- la remise en "très bon état de fonctionnement" des équipements de climatisation/chauffage, 
- les portes de douche des sanitaires côté nord-ouest des locaux étaient pour l'une dysfonctionnelle et pour l'autre absente,
- aucun des trous sur l'ensemble des montants verticaux des baies vitrées et/ou fenêtres n'avaient été rebouchés. 
 
Dans ce même courrier, la S.A.S. [R] [C] informait la locataire que conformément à l'article 9.2.6 du bail, elle entendait user de sa faculté de faire réaliser les travaux de remise en état en lieu et place de cette dernière, par ses entreprises, aux frais exclusifs de celle-ci et qu'elle lui communiquerait les devis afférents aux travaux des sanitaires et des huisseries. 

Enfin, la S.A.S. [R] [C] rappelait à la S.A.S. [X] [S] qu'elle était, depuis le 1er mai 2023, redevable de l'indemnité journalière prévue à l'article 18 du bail, aussi longtemps que les travaux de remise en état susvisés n'auraient pas été achevés et que le paiement serait effectué par voie de compensation avec la créance de restitution du dépôt de garantie détenu entre ses mains et s'élevant à la somme de 136.179,53 euros.

Par courrier en date du 26 juin 2023, la S.A.S. [R] [C] a communiqué à la S.A.S. [X] [S] deux devis afférents aux travaux des sanitaires et des huisseries pour un montant total de 17.695 euros H.T. Elle indiquait également que la locataire était redevable des sommes suivantes :
- une indemnité journalière d'un montant de 127.866,79 euros H.T. pour la période comprise entre le 1er mai 2023 et le 13 juillet 2023 (date prévisionnelle d'achèvement des travaux de remise en état), 
- le montant de la taxe foncière pour l'année 2023 au prorata temporis d'occupation soit 10.588,24 euros H.T (cette somme devant être ajustée sur la base du montant réel à réception de l'avis d'imposition),
- la régularisation des charges de l'année 2022 faisant apparaître un solde débiteur à hauteur de 4.758,48 euros, 
- la régularisation des charges de l'année 2023 au prorata temporis qui devait être communiquée lors de son établissement courant juin 2024.

La S.A.S. [R] [C] indiquait que ces sommes (hors régularisation de la taxe foncière 2023 et des charges 2023) seraient imputées par voie de compensation pour la globalité de leur montant, soit la somme de 136.179,53 euros T.T.C. et que par voie de conséquence elle était débitrice de la somme de 56.910,68 euros T.T.C. La bailleresse la mettait en outre en demeure de régler cette somme sous huit jours ainsi que de réaliser sous quinze jours les travaux sur les équipements de climatisation/chauffage.
 
Par courrier du 3 juillet 2023, la S.A.S. [X] [S] indiquait à la S.A.S. [R] [C] avoir restitué les locaux et remis les clés le 2 mai 2023 et ainsi ne plus avoir accès aux locaux. Elle contestait avoir donné son accord sur une liste précise de travaux à réaliser en vue de la restitution des locaux. Elle confirmait, en outre, prendre à sa charge le coût de la remise en état d'ouverture d'une porte de douche et le remplacement d'une seconde porte de douche, ainsi que la révision et remise en fonctionnement du système de climatisation. Elle contestait, en revanche, le rebouchage des trous, ces derniers étant déjà présents à son entrée en jouissance. Elle refusait l'application d'une indemnité journalière sur plusieurs mois s'agissant de travaux modestes qui pouvaient être immédiatement réalisés. Elle mettait en demeure la S.A.S. [R] [C] de restituer le dépôt de garantie détenu entre ses mains à hauteur de 128.017,13 euros (déduction faite de l'entretien de la climatisation moyennant la somme de 6.632,40 euros et de la réfection de deux portes de douche pour un coût de 1.275 euros). 

Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
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Par courrier en date du 12 juillet 2023, la S.A.S. [R] [C] maintenait ses demandes.

Par courrier en date du 19 juillet 2023, la S.A.S. [X] [S] rappelait son accord s'agissant de la remise en état d'ouverture d'une porte de douche et le remplacement d'une seconde porte de douche, ainsi que la révision et remise en fonctionnement du système de climatisation. Elle refusait toutefois la régularisation des charges 2022 en l'absence de production des pièces justificatives et maintenait sa demande de restitution du dépôt de garantie.

C'est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire du 8 avril 2024, la S.A.S. [X] [S] a assigné la S.A.S. [R] [C] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de restitution du montant du dépôt de garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, la S.A.S. [X] [S] demande au tribunal, aux visas des articles 1347-1 et 1231-5 du code civil, de :
"CONDAMNER la société [R] [C] à payer à la SAS MATILAN (nouvellement [X] [S]) la somme de 117.532,76 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 136.179,53 €, déduction faite des créances détenues à hauteur de 18.646,77 € TTC par la Société [R] [C] et non contestées par la SAS MATILAN (nouvellement [X] [S]) détaillées comme suit : 
- 8.162,40 € TTC (soit 6.802 € HT) correspondant aux travaux de remise en bon fonctionnement des équipements de climatisation et de réparation des portes de douche des sanitaires côté nord-ouest 
- 9.966,42 € TTC correspondant à la taxe foncière 2023 au prorata temporis de l'occupation du 1er janvier2023 au 30 avril 2023, sous réserve de la production du justificatif d'avis d'imposition de taxe foncière 2023 
- 288,86 € TTC (soit 240,72 € HT) au titre de la régularisation des charges pour l'année 2022 
- 229,09 € TTC (soit 190,91 € HT) au titre de la régularisation des charges pour l'année 2023 qui viendra en compensation avec le montant du dépôt de garantie. 
DIRE ET JUGER que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023. 
DEBOUTER la SAS [R] [C] de l'ensemble de ses demandes. 
CONDAMNER la SAS [R] [C] à payer à la SAS MATILAN (nouvellement [X] [S]) la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens."
 
Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, la S.A.S. [R] [C] demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1104, 1732 et 1347-1 du code civil, de :
"DEBOUTER la société [X] [S] de l'ensemble de ses demandes ; 
JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la société [R] [C] ; 
CONSTATER que la société [X] [S] a manqué à ses obligations contractuelles de restitution des Locaux en très bon état d'entretien et de réparation et de réalisation des travaux de remise en état des Locaux ; 
En conséquence, 
CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C], la somme de 27.866,40 EUR TTC, au titre des travaux de remise en état incombant à la société [X] [S] ; 
CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C], à titre d'indemnité conventionnelle, pour la période comprise entre la date de restitution des Locaux, soit le 1er mai 2023 et la date d'achèvement des travaux de remise en état des Locaux, soit le 1er août 2023, la somme totale de 205.970,20 EUR TTC. 
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
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CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C] la somme de 9.966,42 EUR TTC, au titre de la taxe foncière 2023, pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023 ; 
CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C] la somme de 5.710,18 EUR TTC, au titre de la régularisation de charges pour l'année 2022 ; 
CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C] la somme de 5.661,32 EUR TTC, au titre de la régularisation de charges pour l'année 2023, pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023 ; 
ORDONNER, le paiement des sommes susvisées par voie de : 
(i) compensation entre la dette de la société [X] [S] à l'égard de la société [R] [C], d'un montant total de 255.174,52 EUR TTC et la créance de la société [X] [S] correspondant à la restitution du dépôt de garantie détenu par la société [R] [C] d'un montant de 136.179,53 EUR ; et 
(ii) de paiement par [X] [S] à [Localité 6], du solde positif résultant de cette compensation, d'un montant de 118.994,99 EUR ; 
CONDAMNER la société [X] [S] à verser à la société [R] [C], la somme de 5.000 EUR en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Adrien WILLIOT en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile." 
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 9 juillet 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 11 février 2026. 
L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoiries du 11 février 2026, et la décision mise en délibéré au 27 mai 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la demande de restitution du montant du dépôt de garantie

L'article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que "Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil."

L'article 1731 du code civil dispose que "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire."

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu'il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

Sur les manquements de la locataire relatifs à l'état des locaux restitués

Les dispositions de l'article 1731 du code civil susvisé n'étant pas d'ordre public, elles sont supplétives lorsque les clauses du bail n'y dérogent pas. En application de l'article 1162 du même code, les clauses dérogatoires doivent s'interpréter restrictivement en faveur de celui qui s'oblige.

En l'espèce, l'article 9.2.5 du bail intitulé "Entretiens - Réparations : Champ d'application" stipule que : "Le Preneur devra, pendant toute la durée du présent Bail, de ses renouvellements, et de son occupation, maintenir l'intégralité des Locaux ainsi que les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui en très bon état de propreté, d'entretien, de réparations, y compris en cas de vétusté ou d'un vice caché, à l'exception des grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil restant à la charge du Bailleur, de sorte qu'en fin de Bail ou au départ du Preneur, ils soient rendus en très bon état d'entretien et de réparations."

L'article 18, alinéa 3 dudit bail prévoit en outre que : "Le Preneur fera effectuer, avant sa sortie, toutes réparations à sa charge afin de restituer les locaux en très bon état d'entretien et de réparations." 

En l'espèce, si l'article 3 du contrat de bail stipulait qu'un état des lieux d'entrée serait établi, il n'est pas contesté qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi lors de la prise d'effet du bail.

Dès lors, faute d'état des lieux d'entrée, la présomption de l'article 1731 du code civil ne trouve pas à s'appliquer conformément aux dispositions du dernier alinéa de l'article L. 145-40-1 du code de commerce. Il convient donc de se référer aux stipulations contractuelles. 

Il ressort des stipulations susvisées que les locaux devaient être rendus "en très bon état d'entretien et de réparations" sans que la locataire puisse exciper de la vétusté, dès lors que les stipulations du bail précitées mettaient expressément à la charge de celle-ci les travaux rendus nécessaires au sein des lieux loués par la vétusté. 

Néanmoins, faute d'état des lieux d'entrée, dont la responsabilité est imputable à la bailleresse, il revient à cette dernière de démontrer que les lieux loués avaient été donnés lors de l'entrée dans les lieux en "très bon état d'entretien et de réparations".

La locataire ne conteste pas être redevable de la somme de 8.162,40 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état de la climatisation et des sanitaires.

Les parties s'opposent en revanche s'agissant des travaux d'huisseries. 

Dans le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 2 mai 2023, le commissaire de justice constate dans "la pièce située en face de l'ascenseur A", dans "la pièce située à droite de la précédente", dans "le grand espace cloisonné donnant principalement sur la [Adresse 4]" ainsi que dans l' "espace cloisonné situé côté nord-ouest" que "les montant verticaux des baies vitrées fixes et / ou des fenêtres comportent de nombreux trous". Dans l' "espace non cloisonné donnant sur le toit-terrasse arboré", dans l' "espace non cloisonné donnant sur la [Adresse 5]", le commissaire de justice relève que "les châssis métalliques des baies vitrées et/ou fenêtres comportent de nombreux trous". Ces constats sont confirmés par les photographies annexées au procès-verbal de constat.

La S.A.S. [X] [S] fait valoir que les trous constatés dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie étaient déjà présents lors de son entrée dans les lieux. Elle produit à cet effet un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 20 février 2024 dans lequel celui-ci relève que :
"Premier fichier :
J'effectue un clic droit avec la souris sur le fichier pour en afficher les propriétés.
Dans l'onglet « Général », il est indiqué qu'il s'agit d'un fichier au format JPG d'une taille de 1,64 Mo.
Je clique ensuite sur l'onglet « Détails ».
Il est indiqué dans la section « Origine » que la date de prise de vue est le 26 juin 2019 à 10h07.
A toutes fins utiles, je prends également en photo les autres informations renseignées dans l'onglet « Détails » des propriétés du fichier.
(Photos 1 à 6)
J'affiche ensuite le fichier en plein écran sur mon ordinateur et en prends une photo. (Photo 7)
Sur la photo, un linéaire de fenêtres. En zoomant sur la photo, des trous sont visibles sur le montant horizontal inférieur des fenêtres. (Photos 8 et 9)
Deuxième fichier :
J'effectue un clic droit avec la souris sur le fichier pour en afficher les propriétés.
Dans l'onglet « Général », il est indiqué qu'il s'agit d'un fichier au format JPG d'une taille de 3,82 Mo.
Je clique ensuite sur l'onglet « Détails ».
Il est indiqué dans la section « Origine » que la date de prise de vue est le 20 février 2020 à 10h19.
À toutes fins utiles, je prends également en photo les autres informations renseignées dans l'onglet « Détails » des propriétés du fichier.
(Photos 10 a 15)
J'affiche ensuite le fichier en plein écran sur mon ordinateur et en prends une photo. (Photo 16)
Sur la photo, un linéaire de fenêtres. En zoomant sur la photo, des trous sont visibles sur les montants verticaux des fenêtres. (Photos 17 et 15)."

Dans son courrier en date du 12 juillet 2023, la bailleresse, quant à elle, indiquait que "lors du pré-état des lieux de sortie, Monsieur [G] [représentant du Preneur] a indiqué à Monsieur [B] [représentant du Bailleur] que des accrochages avaient été réalisés sur les huisseries et qu'ils étaient à l'origine des trous constatés". Néanmoins, le pré-état des lieux de sortie en date du 31 janvier 2023, s'il fait également état de trous sur les huisseries, ne mentionne nullement cette déclaration. 

Au vu des pièces versées aux débats, la bailleresse ne démontre nullement que lors de l'état des lieux d'entrée, les huisseries étaient exemptes de trous. Il ne peut donc être reproché à la locataire de ne pas les avoir rebouchés avant son départ et aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée à ce titre. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande de condamnation au titre des travaux d'huisseries.

Néanmoins, la S.A.S. [X] [S] reconnaissant être redevable des travaux de remise en état de la climatisation et des sanitaires, il convient de constater qu'elle a commis des manquements susceptibles d'engager sa responsabilité civile contractuelle envers la S.A.S. [R] [C]. 

Sur le préjudice de la bailleresse et le lien de causalité

Il ressort des pièces versées aux débats que dès le 25 janvier 2023, la locataire était informée des travaux de remises en état s'agissant des équipements de climatisation/chauffage et des sanitaires. Ce courrier mentionnait en effet les éléments suivants :
"• remise par le Preneur d'attestation de très bon fonctionnement des équipements de climatisation/chauffage et devis de remise en état éventuel à prendre en charge par le Preneur,(...)
• remise en très bon état des sanitaires et des équipements associés,".

Par ailleurs, le procès-verbal de constat de pré-état des lieux en date du 31 janvier 2023 indiquait qu'un "prestataire extérieur sera mandaté par le preneur afin de vérifier les installations de climatisation/chauffage". 

S'agissant des travaux des sanitaires, par courrier en date du 2 juin 2023, la bailleresse a indiqué à la locataire qu'elle entendait user de sa faculté de réaliser les travaux de remise en état en lieu et place de la locataire et aux frais exclusifs de cette dernière. Elle a communiqué, par courrier en date du 26 juin 2023, le devis de la société DPC du 9 juin 2023 d'un montant de 1.275 euros H.T. Par un courriel en date du 23 juin 2023, la société DPC a informé que les travaux avaient été effectués le 22 juin 2023.

S'agissant des travaux de climatisation, il ressort des pièces versées aux débats que ces derniers n'ont été réalisés à la demande de la locataire que le 1er août 2023 alors qu'elle était informée depuis le mois de janvier 2023 qu'elle était tenue de les remettre en état de "très bon fonctionnement". 

Au demeurant, la bailleresse justifie que les locaux n'ont été reloués que le 23 novembre 2023, soit postérieurement à l'achèvement des travaux de remise en état.

La bailleresse justifie ainsi que l'absence de remise en état des sanitaires et de la climatisation et la nécessité d'effectuer les travaux postérieurement à la remise en état des locaux par la locataire, lui ont causé un préjudice en ce qu'elle n'a pu relouer le bien que postérieurement à l'exécution de ces travaux.

En conséquence, la S.A.S. [X] [S] sera condamnée à verser la somme de 8.162,40 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état de la climatisation et des sanitaires.

Sur l'indemnité journalière conventionnelle 

La S.A.S. [R] [C] soutient que la S.A.S. [X] [S] est redevable d'une indemnité journalière prévue au contrat de bail en ce qu'elle a été dans l'impossibilité de relouer les locaux à la suite du départ de la locataire sans effectuer préalablement des travaux de remise en état. Elle fait voir qu'il n'est justifié d'aucun enrichissement sans cause, les locaux n'ayant été reloués qu'en novembre 2023.

La S.A.S. [X] [S] s'oppose à la demande de condamnation à une indemnité journalière. Elle soutient que la bailleresse ne justifie pas avoir loué les locaux à partir du 2 mai 2023 et que l'application d'une indemnité journalière constituerait un enrichissement sans cause, puisque la bailleresse se verrait allouer une indemnité pour compenser une absence de perception de loyers, tout en étant destinataire de loyers par des nouveaux preneurs. Elle fait valoir qu'en tout état de cause cette indemnité ne pourrait prendre naissance avant la communication du procès-verbal de commissaire de justice le 2 juin 2023 et la réclamation formulée par la bailleresse. Elle indique par ailleurs que cette clause est une clause pénale manifestement excessive et qu'elle doit être écartée.
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGV

L'article 1103 du code civil dispose que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, en application des dispositions de l'article 1231-3 du même code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1231-5 dudit code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, l'article 18, alinéa 3 du contrat de bail stipule que "Le Preneur fera effectuer, avant sa sortie, toutes réparations à sa charge afin de restituer les locaux en très bon état d'entretien et de réparations. A défaut, il sera, à compter de la date de son départ, redevable envers le Bailleur d'une indemnité journalière payable à semaine échue calculée sur la base du dernier loyer en vigueur, augmentée des charges, prestations et taxes, le tout calculé sur une base journalière, pendant tout le temps nécessaire à la remise en état des Locaux, et sous réserve de tous autres droits et recours du Bailleur." 

En application de cette stipulation, faute de remise en état des locaux, la locataire était donc redevable d'une indemnité journalière à compter du 2 mai 2023, date de restitution des locaux jusqu'au 1er août 2023, date de fin des travaux de remise en état. 

Cette clause, en ce qu'elle fixe à l'avance et de façon forfaitaire l'indemnité perçue par le bailleur, en cas de résiliation du bail, constitue une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge. 

L'indemnité journalière, "payable à semaine échue calculée sur la base du dernier loyer en vigueur, augmentée des charges, prestations et taxes, le tout calculé sur une base journalière", soit la somme totale de 205.970,20 euros T.T.C. apparaît manifestement excessive dès lors qu'elle conduit à une disproportion manifeste entre le montant de l'indemnité journalière contractuellement prévue et le préjudice réellement subi par la bailleresse le temps de la remise en état des lieux. Cette clause sera donc réduite à la somme de 25.000 euros. 

La S.A.S. [X] [S] sera donc condamnée à verser cette somme à la S.A.S. [R] [C].

Sur les régularisations des charges 2022 et 2023 et la taxe foncière 2023

L'article R.145-35 du code de commerce dispose que "Ne peuvent être imputés au locataire :(..)
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail".

En l'espèce, le contrat de bail stipule à l'article 10 intitulé "CHARGES" que "Dans la limite des dispositions de l'article R. 145-35 du Code de commerce, le Preneur devra supporter, en sus du loyer, les charges, prestations, taxes, la totalité des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement afférents aux Locaux [Localité 7] qu'à l'immeuble ainsi que celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, travaux et réparations de toute nature des Locaux [Localité 7] et de l'immeuble, en ce compris ceux résultant de la vétusté ou d'un vice caché mais à l'exception des travaux relevant de l'article 606 du Code civil, afférents tant aux Locaux [Localité 7] qu'aux parties communes, de telle sorte que le loyer soit net de toutes charges, impôts, prestations. Cette prise en charge se fera par règlement direct des charges par le Preneur et/ou, le cas échéant, par remboursement au Bailleur sur premier appel de sa part.
Il est précisé que le Preneur supportera la quote-part des charges au prorata des surfaces louées et selon la base tantième établie par un géomètre-expert.
Les catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au Bail sont les suivantes :"
(...)
"Gestion :
Les honoraires de gestion administrative, à l'exception des honoraires liés à la gestion des loyers des Locaux Loués ou de l'immeuble.
Les honoraires de gestion technique relatifs à la conservation, l'entretien et l'amélioration de l'immeuble ou des Locaux Loués, à l'exception de ceux liés à la réalisation de travaux relevant des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil.
Les honoraires du syndic, les frais de gestion et de fonctionnement de l'ASL/AFUL, le cas échéant."

S'agissant de la taxe foncière 2023, la locataire ne s'oppose pas à son paiement, sous réserve de la production de l'avis d'imposition 2023. La bailleresse produit à cet effet l'avis d'imposition 2023. Elle est ainsi redevable de la somme de 9.666,42 euros T.T.C. au titre de la taxe foncière 2023 prorata temporis entre le 1er janvier 2023 et le 30 avril 2023.

S'agissant de la régularisation des charges des années 2022 et 2023, la locataire soutient qu'elle n'est redevable que de la somme de 288,86 euros T.T.C au titre de la régularisation pour l'année 2022 et de la somme de 229.09 euros T.T.C. au titre de la régularisation pour l'année 2023. Elle fait valoir que les autres sommes ne peuvent lui être réclamées en ce qu'il s'agit d'honoraires de gestion locative qui ne sont pas imputables au preneur en application de l'article R. 145-35 du code de commerce mais également en application des stipulations contractuelles.

La bailleresse fait valoir que bien que les tableaux récapitulatifs fassent référence à des "honoraires gestion compta locative", cette dénomination est inexacte et ne reflète pas la nature réelle des prestations facturées. Elle précise qu'il s'agit en réalité de prestations de gestion administrative, comptable, juridique, immobilière et/ou technique, qui relèvent des charges contractuellement récupérables. 

Pour les années 2022 et 2023, la bailleresse produit un tableau récapitulatif de régularisation des charges, dans lequel il est mentionné "Honoraires gestion compta locative ".

Il ressort des factures produites qu'en 2022, ces honoraires correspondaient à des "honoraires de gestion déléguées au titre des 1er, 2ème et 3ème trimestre 2022", une "mission d'assistance comptable et juridique, solde 2022", une "mission de reprise comptable", une "mission d'assistance comptable au titre de décembre 2021 et 1er trimestre 2022", une "mission d'assistance comptable au titre du 2ème et du 3ème trimestre 2022" et des "honoraires de gestion déléguées au titre du 4ème trimestre 2022".

S'agissant de 2023, ces honoraires correspondent à des honoraires de "GESTION ADMINISTRATIVE/COMPTABLE/JURIDIQUE/IMMOBILIÈRE/ET/OU TECHNIQUE".

Dès lors, au vu des pièces versées, les "honoraires de gestion compta locative" ne correspondent pas à des honoraires liés à la gestion des loyers prohibés par l'article R. 145-35 du code de commerce. Dès lors, la bailleresse était en droit de les mettre à la charge de la locataire.

Ainsi, la S.A.S. [X] [S] sera condamnée à verser à la S.A.S. [R] [C] la somme de 9.966,42 euros, au titre de la taxe foncière 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023, la somme de 5.710,18 euros au titre de la régularisation de charges pour l'année 2022 ainsi que la somme de 5.661,32 euros, au titre la régularisation de charges pour l'année 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023.

Sur la compensation judiciaire

Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

En l'espèce, le contrat de bail stipule à l'article 8-1 intitulé "Dépôt de garantie" que :
"Fixation
Pour garantir le paiement de toutes sommes dues de même que l'exécution des obligations lui incombant au titre du présent Bail et de ses annexes, le Preneur verse au Bailleur à la signature du présent Bail, par chèque de banque, un dépôt de garantie représentant trois mois de loyer de base hors taxes hors charges, soit un montant de 132.984 € (CENT TRENTE-DEUX MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-QUATRE EUROS)
Cette somme devra toujours être égale au quart du loyer de base annuel. A chaque réajustement du loyer de base, quelle qu'en soit la cause, le dépôt de garantie sera, de plein droit et sans formalités, diminué ou majoré dans les mêmes proportions que le loyer de base.
Restitution
Cette somme non productive d'intérêts sera rendue au Preneur en fin de location après remise des clefs, paiement de tous les impôts et charges (dont les provisions pour travaux ou les régularisations de charges), de même que toute somme dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur à quelque titre que ce soit.
Toutefois, le Bailleur aura le droit de prélever, en cours de Bail, sans formalité sur ledit dépôt de garantie le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque en vertu du présent Bail, auquel cas le Preneur sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal au nombre de termes de loyer convenus.
La compensation étant expressément prévue, le Bailleur exercera, ainsi, sur les sommes nanties à son profit toutes les prérogatives y attachées en conformité avec les articles 2333 et suivants du Code civil."
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGV

Il n'est pas contesté que le montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse s'élève à la somme de 136.179,53 euros.

La S.A.S. [X] [S] est redevable de la somme de 54.500,32 euros se décomposant comme suit :
- 8.162,40 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état de la climatisation et des sanitaires,
- 25.000 euros au titre de l'indemnité journalière contractuelle,
- 9.966,42 euros, au titre de la taxe foncière 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023, 
- 5.710,18 euros au titre de la régularisation de charges pour l'année 2022,
- 5.661,32 euros, au titre la régularisation de charges pour l'année 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023.

Dans ces conditions, en application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, les parties sont fondées à solliciter la compensation entre les dettes connexes constituées, pour la S.A.S. [X] [S] par la somme de 54.500,32 euros qu'elle est condamnée à payer à la S.A.S. [R] [C], et, pour celle-ci, par le dépôt de garantie qu'elle détient. 

Le tribunal ordonnera donc la compensation entre, d'une part, la somme de 54.500,32 euro due par la S.A.S. [X] [S], et d'autre part, la somme de 136.179,53 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la S.A.S. [R] [C], à hauteur de la somme la plus faible.

La S.A.S. [R] [C] sera donc condamnée à verser à la S.A.S. [X] [S] la somme de 81.679,21 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie. Cette somme emportera intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023, date de la mise en demeure. 

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l'instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de la S.A.S. [R] [C] et de 50% à la charge de la S.A.S. [X] [S]. Leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE la créance de la S.A.S. [X] [S] au titre des travaux de remise en état de la climatisation et des sanitaires à la somme de 8.162,40 euros T.T.C.,

FIXE la créance de la S.A.S. [X] [S] au titre de l'indemnité journalière contractuelle à la somme de 25.000 euros,

FIXE la créance de la S.A.S. [X] [S] au titre de la taxe foncière 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023 à la somme de 9.966,42 euros,


Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGV

FIXE la créance de la S.A.S. [X] [S] au titre de la régularisation de charges pour l'année 2022 à la somme de 5.710,18 euros,

FIXE la créance de la S.A.S. [X] [S] au titre la régularisation de charges pour l'année 2023 pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023 à la somme de 5.661,32 euros,

DÉBOUTE la la S.A.S. [R] [C] de sa demande de condamnation de la S.A.S. [X] [S] au titre des travaux d'huisserie,

ORDONNE la compensation entre d'une part les sommes susvisées, soit la somme totale de 54.500,32 euros et d'autre part la somme de 136.179,53 euros, représentant le dépôt de garantie détenu par la S.A.S. [R] [C], à hauteur de la somme la plus faible,

CONDAMNE la S.A.S. [R] [C] à verser à la S.A.S. [X] [S] la somme de 81.679,21 euros, après compensation, au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023, date de la mise en demeure,

PARTAGE les dépens de l'instance à hauteur de 50% à la charge de la S.A.S. [R] [C] et de 50% à la charge de la S.A.S. [X] [S], 

DÉBOUTE la S.A.S. [R] [C] et la S.A.S. [X] [S] de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision 


Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Mai 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code civil 1731, code civil 1347-1, code civil 606, code civil 1348, code de commerce L145-40-1, code civil 2333, code civil 1162, code de commerce R145-35, code civil 1732, code civil 1231-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-27T18:37:29.614Z.