Cour d'appel de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 30 juin 2026, n° 21/05933

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 30 JUIN 2026







N° RG 21/05933 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MMNQ









[S] [H]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/018268 du 07/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

[K] [Z]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/018261 du 07/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

[S] [H] Agissant es qualité de représentante légale de sa fille mineure [F], [I] [Z], 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/018266 du 07/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

[S] [H] es qualité de représentante légale de sa fille mineure [B], [L] [Z]

bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/018266 du 07/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])



c/



S.A. LA SOCIÉTÉ NOALIS, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE LE FOYER



S.A.S. COMPAGNIE GENERALE DE MAINTENANCE IMMOBILIERE























Nature de la décision : AU FOND

















Grosse délivrée aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Tribunal judiciaire BORDEAUX (RG : 17-002148) suivant déclaration d'appel du 03 novembre 2021





APPELANTES :



[S] [H]

née le 06 Novembre 1976 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



[K] [Z]

née le 06 Mars 2000 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



[S] [H] es qualité de représentante légale de sa fille mineure [F], [I] [Z], née le 25.06.2010 à [Localité 4], de nationalité française, et demeurant chez sa mère, sis [Adresse 2], [Localité 5],



[S] [H] es qualité de représentante légale de sa fille mineure [B], [L] [Z], née le 6/02/2008 à [Localité 4], de nationalité française, et demeurant chez sa mère, sis [Adresse 2], [Localité 5],



Représentés par Me Marie-anaïs CRONEL de la SELARL ATHENAIS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Lucie CAMUS, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉE :



S.A. NOALIS, anciennement dénommée LE FOYER, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]



Représentée par Me Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Christelle FOURNIER-PIEUCHOT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT





INTERVENANTE :



S.A.S. COMPAGNIE GENERALE DE MAINTENANCE IMMOBILIERE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]



Représentée par Me Philippe ROGER de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 19 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



Bénédicte LAMARQUE, Conseillère faisant fonction de Présidente 

Emmanuel BREARD, Conseiller

Eve-Line BERNARDI, Magistrat placé délégué à la 1ère chambre civile



Greffier lors des débats : Jean-Michel HOSTEINS

Greffier lors du prononcé : Sandrine LACHAISE



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



1. La Sa d'habitats à loyer modéré le Foyer (ci-après [Etablissement 1] le Foyer), a acquis dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement un pavillon à [Localité 6], près [Localité 1], situé au [Adresse 5].

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2012, la Sa le Foyer a conclu avec Mme [S] [H] un bail d'habitation. 



2. Par exploit d'huissier en date du 15 juin 2016, Mme [H] a assigné la Sa le Foyer devant le tribunal d'instance de [Etablissement 2] afin d'obtenir sa condamnation à exécuter sous astreinte des travaux de nature à remédier aux désordres subis affectant la jouissance des lieux, et indemnisation du préjudice subi.



3. Les 10 et 21 février 2017 un protocole transactionnel a été signé par les parties à la suite d'un constat technique contradictoire de désordres établi le 2 février 2017. 



4. Par jugement du 12 juillet 2019, le tribunal d'instance de Bordeaux a déclaré recevables les interventions volontaires de Mme [H] en qualité de représentante légale de ses deux filles mineures, [B] [Z] et [F] [Z], et Mme [K] [Z], fille majeure de la demanderesse, et a ordonné, avant-dire droit, une expertise portant sur les désordres au domicile de Mme [H], suspectés comme persistants au regard des procès-verbaux de constats d'huissiers dressés les 11 juin 2028 et 4 février 2019. 



5. Par jugement du 12 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- condamné la Société Noalis (ci-après Sa Noalis), anciennement dénommée Sa le Foyer, à procéder au changement du carreau du séjour de Mme [H], situé au [Adresse 5], à Artigues, près Bordeaux, identifié comme coupant et affleurant par l'expert judiciaire désigné par le tribunal d'instance de Bordeaux le 12 juillet 2019 aux termes de son rapport daté du 28 novembre 2019, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,



- condamné la Sa Noalis à régler à Mme [H] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice moral pour le désordre né de l'apparition de fissures sur le carrelage et le mur de son séjour, 

- condamné la Sa Noalis à payer à Mme [H] les coûts des procès-verbaux d'huissiers dressés à sa demande les 15 novembre 2015 et 11 juin 2018, sur présentation de la facture acquittée à son nom,

- condamné la Sa Noalis à régler à Me [R], avocate au barreau de Bordeaux renonçant à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat allouée aux demanderesses dans la présente procédure au titre de l'aide juridictionnelle, la somme de 1 100 euros au titre des frais irrépétibles d'instance,

- condamné la Sa Noalis aux entiers dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement. 



6. Par déclaration électronique en date du 3 novembre 2021, Mme [H] et Mme [K] [Z] ont interjeté appel de l'intégralité des chefs du jugement du 12 mars 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (n°RG 21/05933).



7. Par un arrêt mixte et avant-dire droit du 22 mai 2023, la cour d'appel de Bordeaux a ordonné une mesure d'expertise relative aux travaux exécutés par la Sa Noalis et les désordres affectant le logement de Mme [H].



8. Par exploit d'huissier en date du 3 janvier 2024, la Sa Noalis a assigné en intervention forcée la Compagnie générale des maintenances immobilières (CGMI), prestataire en charge notamment de l'entretien du système de chauffage pour le compte du bailleur. 



9. Par ordonnance du 20 novembre 2024, la présidente chargée de la mise en état de la première chambre civile de la cour d'appel de Bordeaux a étendu les opérations d'expertise à la société CGMI.



10. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 30 juillet 2025.



11. Parallèlement, par ordonnance de référé du 3 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent,

vu l'urgence,

- constaté la réunion à la date du 12 juin 2022 des conditions d'acquisition de la clause de

résiliation insérée au contrat de bail du 24 juillet 2012 entre Mme [H] et la société Noalis, relatif au logement situé [Adresse 6] et à l'emplacement de stationnement n° 10GA,

- condamné Mme [H] à payer à la société Noalis la somme de 8 117, 21 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 7 décembre 2022 (échéance du mois de novembre 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- accordé à Mme [H] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de trente-six mois à raison de trente-cinq mensualités successives de 225 euros chacune, suivies d'une trente sixième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, payables dans les mêmes conditions que les loyers courants, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la décision,

- dit que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu,

- ordonné, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant

la continuation du contrat de bail,

- dit que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué,

- dit, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à

l'échéance fixée :

* la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,



* si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail,

* dit, en ce cas, à défaut par Mme [H] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

* dit, en ce cas, que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-22 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

* fixé, en ce cas, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (859, 80 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et condamné Mme [H] à son paiement à compter du 31 décembre 2022, jusqu'à libération effective des lieux,

- rejeté le surplus des demandes de la société Noalis,

- rejeté la demande de mesure d'expertise formulée par Mme [H],

- condamné Mme [H] de sa demande de consignation des loyers,

- condamné la société Noalis à verser à Mme [H] la somme de 500 euros à titre provisionnel, à valoir sur son préjudice,

- condamné Mme [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.



12. Mme [H] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 17 février 2023 (n°RG 23/00818).



13. Par un arrêt du 21 septembre 2023, dans l'instance n°RG 23/00818, la cour d'appel de Bordeaux a sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise définitif dans le cadre de la procédure enregistrée sous le n° RG 21/05933, ordonné la radiation de la procédure dans l'attente de ce rapport, dit que l'affaire sera rétablie à la demande de la partie la plus diligente, sur justification de l'évènement ayant motivé le sursis à statuer.



14. Par dernières conclusions après expertise notifiées par réseau privé virtuel des avocats le 30 avril 2026, Mme [H], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentante légale de son enfant mineur [F] [Z], et Mmes [K] et [B] [Z], demandent à la cour d'appel de Bordeaux de :

- infirmer le jugement rendu le 12 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en ce qu'il a :

- condamné la Sa Noalis, anciennement dénommée le Foyer, à procéder au changement du carreau du séjour de Mme [H], situé au [Adresse 5], à Artigues, près Bordeaux, identifié comme coupant et affleurant par l'expert judiciaire désigné par le tribunal d'instance de Bordeaux le 12 juillet 2019 aux termes de son rapport daté du 28 novembre 2019, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

- condamné la Sa Noalis à régler à Mme [H] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice moral pour le désordre né de l'apparition de fissures sur le carrelages et le mur de son séjour,

- condamné la SA Noalis à régler à Mme [H] le coût des procès-verbaux d'huissiers des 15 novembre 2015 et 11 juin 2018,

Le réformer,

Et statuant à nouveau :

- juger qu'à la lecture du jugement rendu le 12 mars 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a omis de statuer sur les demandes suivantes :



* de condamner la Sa Noalis à faire procéder aux travaux de reprise des désordres et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration du délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

* de dire que le tribunal se réservera le pouvoir de statuer sur une demande de liquidation de l'astreinte,

* de condamner la Sa Noalis à payer à Mme [H] la somme de 5.677,47 euros au titre du préjudice matériel,

* condamner la Sa Noalis à payer à Mme [H] :

- la somme de 100 euros par mois, de la prise de possession des lieux au 21 février 2017, date de protocole d'accord transactionnel dénoncé,

- la somme de 200 euros par mois du 22 février 2017 jusqu'à parfaite exécution des travaux de reprise, ladite somme étant augmentée des intérêts au taux légal majoré de 10% à compter de la signature du protocole conformément aux termes de son article 3,

* de condamner la Sa Noalis à payer à Mme [H] es qualité de représentante de [F] [Z] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral,

* de condamner la Sa Noalis à payer à Mme [H] es qualité de représentante légale de [B] [Z] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral,

* de condamner la Sa Noalis à payer à Mme [K] [Z] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral,

* à titre subsidiaire, ordonner une nouvelle expertise,

- juger en conséquence que la cour sera saisie de ces demandes,

En conséquence,

- juger la Sa Noalis civilement responsable des désordres affectant le logement de Mme [H],

- juger que la CGMI a manqué à ses obligations contractuelles,

- condamner solidairement les défenderesses à régler à Mme [H] :

* au titre du préjudice de jouissance :

- la somme de 100 euros par mois, de la prise de possession des lieux au 21 février 2017, date du protocole d'accord transactionnel,

- la somme de 200 euros par mois du 22 février 2017 jusqu'au 2 septembre 2021,

- la somme de 400 euros par mois du 3 septembre 2021 jusqu'à parfaite exécution des travaux de reprise,

* 8.000 euros au titre du préjudice moral de Mme [H],

* 8.000 euros au titre du préjudice moral de [F] à Mme [H] es qualité de représentante légale de [F] [Z],

* au titre du préjudice matériel : 5.677,47 euros,

- condamner solidairement les défenderesses à rembourser à Mme [H] le coût des 4 constats d'huissiers,

- condamner solidairement les défenderesses à régler à Mme [K] [Z] et à [B] [Z] la somme de 8.000 euros chacune au titre de leur préjudice moral,

- condamner la Sa Noalis à faire procéder aux travaux de reprise des désordres et ce, tels que listés dans le rapport d'expertise sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration du délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- autoriser la locataire à consigner les sommes dues au titre des loyers entre les mains de la caisse des dépôts et consignation, en qualité de séquestre, jusqu'à parfaite exécution des travaux,

En tout état de cause,

- débouter la société Noalis et la CGMI de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- condamner les défenderesses à payer à Mme [H] la somme de 2.000 euros, à Mme [H] en sa qualité de représentante légale de [B] [Z] la somme de 2.000 euros, à Mme [H] en sa qualité de représentante légale de [F] [Z] la somme de 2.000 euros, et à Mme [K] [Z] la somme de 2.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Cronel si elle renonce à l'aide juridictionnelle sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise et d'huissiers. 



15. Par dernières conclusions, après expertise, notifiées par réseau privé virtuel des avocats en date du 4 mai 2026, la SaNoalis demande de manière incidente à la cour d'appel de Bordeaux de :

- débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [H] à verser à la Sa Noalis la somme de 9.542,85 euros, au titre des travaux de reprise à devoir être effectués au sein du logement suite aux dégradations volontaires et défauts d'entretien imputables à Mme [H],

- condamner la société CGMI à relever la Sa Noalis indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son endroit au titre des dysfonctionnements de la chaudière,

- en toute hypothèse ordonner la compensation des sommes qui seraient mises à la charge de la Sa Noalis avec celles qui sont dues par Mme [H] au titre des travaux de reprise à devoir être effectués suite aux dégradations volontaires et défauts d'entretien qui lui sont imputables ainsi qu'au titre des loyers impayés,

- condamner Mme [H] et la société CGMI à verser à la Sa Noalis la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



16. Par dernières conclusions, après expertise, notifiées par réseau privé virtuel des avocats en date du 30 avril 2026, la sas Compagnie générale de maintenance immobilière ( ci-après la CGMI) demande à la cour d'appel de Bordeaux de :

- débouter les consorts [H] ainsi que la Sa Noalis de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la CGMI,

- condamner tout succombant à payer à la CGMI la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 



17. L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 19 mai 2026. L'instruction a été clôturée par une ordonnance du 5 mai 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



I- Sur la révocation de l'ordonnance de clôture



18. Par conclusions notifiées le 11 mai 2026, les appelantes sollicitent un report de la clôture de l'instruction fixée par ordonnance du juge de la mise en état du 5 mai 2026 au jour de l'audience de plaidoiries, au motif que la CGMI n'a conclu pour la première fois devant la cour d'appel de Bordeaux que le 30 avril 2026, veille d'un week-end prolongé, que dans ses dernières conclusions notifiées le 4 mai 2026 par RPVA la Sa Noalis a actualisé le montant de sa créance au titre des travaux de reprise à devoir être effectués au sein du logement suite aux dégradations volontaires et défauts d'entretien imputables à Mme [H] et, enfin, qu'elles souhaitent verser au débat un nouveau procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 6 mai 2026. 



19. La Sa Noalis s'y oppose faisant valoir que si la CGMI a conclu pour la première fois le 30 avril 2026, les dernières conclusions des appelantes ont également été notifiées le 30 avril 2026, ce qui les empêchent de pouvoir prétendre que les conclusions de la CGMI sont tardives. Elle souligne qu'elle a elle-même été en mesure de répondre aux conclusions notifiées le 30 avril 2026 par nouvelles conclusions du 4 mai 2026 et que les conclusions de la CGMI ne contiennent aucun moyen de défense nouveau au débat. La Sa Noalis ajoute que le procés-verbal de commissaire de justice du 6 mai 2026 est tardif, que les appelantes ne justifient pas des raisons pour lesquelles elles n'ont pas fait établir ce procés-verbal de constat avant la clôture de l'instruction, et que ce constat n'est en tout état de cause pas utile à la résolution du litige dès lors que le dernier rapport d'expertise judiciaire a été rendu récemment, au mois de juillet 2025.



Sur ce, 



20. Selon l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. 



21. En l'espèce, les parties ont été informées dès le 15 janvier 2026, par message RPVA du conseiller de la mise en état, que l'ordonnance de clôture de l'instruction sera rendue le 5 mai 2026. Dans la mesure où le rapport définitif d'expertise a été déposé le 30 juillet 2025, la cour constate que les parties ont eu amplement le temps de déposer des conclusions après ce rapport d'expertise contradictoire. Les appelantes avaient également amplement le temps de produire un nouveau procès-verbal de constrat de commissaire de justice entre le dépôt de ce rapport et la clôture de l'instruction. Par ailleurs, le fait que la CGMI ait conlu pour la première fois le 30 avril 2026 n'est pas susceptible d'avoir heurté le principe de la contradiction, dès lors, d'une part, que les appelantes ont elles-mêmes concluent le 30 avril 2026 et qu'il a été possible à la Sa Noalis d'y répondre le 4 mai suivant, avant la clôture de l'instruction, et, d'autre part, que la CGMI a repris en substance les moyens de défense déjà avancés par la Sa Noalis dans ses précédentes écritures, sans en soulever de nouveau. Enfin, dès lors que les appelantes contestent dans leurs conclusions le principe de la créance de la Sa Noalis au titre des dégradations locatives et non son quantum, le seul fait que le montant de la créance invoquée de ce chef par la Sa Noalis ait été actualisé dans ses dernières conclusions en date du 4 mai 2026, veille de la clôture de l'instruction, ne porte pas atteinte au contradictoire. 



22. Dans ces conditions, la cour relève que les appelantes ne font état d'aucune cause grave susceptible de justifier la révocation de l'ordonnance de clôture.



23. Par conséquent, il n'y pas lieu à reporter la clôture de l'instruction à la date de l'audience de plaidoirie et les dernières conclusions prises en compte par la cour seront celles notifiées le 30 avril 2026 par les appelantes, celles notifiées le 4 mai 2026 pour la Sa Noalis et, enfin, celles notifiées le 30 avril 2026 pour la CGMI. 



II- Sur l'omission de statuer



24. Les appelantes demandent la réformation du jugement déféré en ce que le premier juge a omis de statuer sur plusieurs de leurs demandes. 



25. La cour constate, ainsi qu'elle l'a déjà fait dans son arrêt avant dire droit du 22 mai 2023, qu'il ressort des motifs du jugement entrepris que le premier juge a débouté les demanderesses de l'ensemble de leurs prétentions à l'exclusion de certaines. Pour autant, il n'a pas précisé rejeter ces autres demandes dans le dispositif du jugement, de sorte qu'il est réputé avoir omis de statuer sur celles-ci. 



26. Il y a lieu d'infirmer le jugement déféré à ce titre et il convient, par l'effet dévolutif de l'appel, de réparer cette omission en statuant sur les mêmes demandes formulées par les appelantes en cause d'appel. 



III- Sur les demandes au titre de l'obligation de délivrance conforme



III-1. Sur l'incidence du protocole d'accord transactionnel du 21 février 2017



27. Les appelantes reprochent au premier juge de les avoir déboutées de leur demande indemnitaire au titre des désordres affectant le logement pour la période antérieure au protocole d'accord transactionnel du 21 février 2017, au motif que les termes de ce protocole leur sont inopposables, faute pour la Sa Noalis de l'avoir parfaitement exécuté en ne versant pas à Mme [H] les sommes prévues à titre de sanction en cas d'inexécution des travaux réparatoires prévus. 



28. La Sa Noalis expose qu'elle a parfaitement réalisé l'ensemble des travaux limitativement définis par les parties dans le protocole et versé à Mme [H] une somme globale et forfaitaire en dédommagement de l'ensemble des préjudices subis par cette dernière jusqu'à la conclusion du protocole d'accord au titre des désordres affectant le logement, ce qui rend irrecevable toutes nouvelles demandes des appelantes pour les désordres antérieurs au 21 février 2017.



Sur ce, 



29. Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



30.La cour constate que dans son arrêt mixte et avant dire droit du 22 mai 2023, devenu définitif, la cour d'appel de Bordeaux a d'ores et déjà relevé que le protocole d'accord transactionnel du 10 février 2017, accepté par Mme [H] le 21 février 2017, avait pour objet de mettre fin à l'instance introduite par celle-ci le 15 juin 2016 devant le tribunal d'instance de Bordeaux, en prévoyant la réalisation de certains travaux de reprise et l'indemnisation de Mme [H]. 



Aux termes de cet accord, le bailleur s'est engagé à verser à Mme [H] la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité globale et forfaitaire, outre 800 euros au titre des frais de procédures engagés, sommes que cette dernière a effectivement perçues. 



Les travaux à réaliser en application de l'accord, au vu des désordres contradictoirement constatés le 2 février 2017, ont été listés dans la convention, soit : 

'- Missionner une entreprise spécialisée en recherche de fuite, 

- réparer la gâche de la baie coulissante, 

- vérifier le fonctionnement de la VMC, 

- remettre en place le radiateur enlevé par Mme [H] et faire procéder à un audit de l'installation de chauffage, 

- régler la porte fenêtre de chambre à l'étage'.



Appelée à justifier de l'exécution de ses obligations, l'intimée a produit : 

- le rapport d'intervention de recherche de fuites de la société Ax'eau du 16 février 2017,

- une attestation de travaux relative à la vérification de la VMC, datée du 16 février 2017, 

- l'attestation de travaux du 20 février 2017 concernant le réglage et la mise en jeu de la porte fenêtre de la chambre parentale, et la réparation de la gâche de la baie coulissante du salon,

- une facture de chauffagiste au titre d'interventions en date des 7 avril et 10 mai 2017.



31. Ainsi,il ressort des éléments versés aux débats que la Sa Noalis a exécuté les prestations mises à sa charge par la convention, visées au titre des concessions réciproques et formant l'objet de la transaction.



Il en résulte que les sanctions prévues en cas d'inexécution du protocole transactionnel n'avaient pas vocation à être mises en oeuvre, et qu'il n'y a pas lieu de rechercher la responsabilité de la Sa Noalis au titre des désordres nés antérieurement à la signature du protocole, puisque Mme [H] en a d'ores et déjà été indemnisée de manière globale et forfaire. 



32. Par conséquent, Mme [H] sera déboutée de sa demande d'indemnisation pour les désordres apparus pendant la période antérieure au protocole. 



III-2. Sur les désordres affectant le logement depuis le protocole d'accord



33. A l'appui de leur demande d'infirmation du jugement déféré, les appelantes soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme du logement dès lors que le chauffage ne fonctionne pas de manière normale, la chaudière n'ayant jamais fonctionné correctement et le système de panneau solaire ne prenant pas le relai et ce depuis l'origine, que le logement présente des trâces d'humidité et de moisissures, que le sol s'affaisse occasionnant des fissures au niveau du carrelage du séjour. Elles indiquent que ces désordres sont révélés par le rapport d'expertise du 30 juillet 2025 duquel il ressort que la chaudière est constamment en défaut, que le ballon électrique ne peut pas fonctionner, la présence d'humidité en pied de cloison du garage, dans le local sous l'escalier, dans le salon et la cuisine et que le sol et les murs sont fissurés avec un affaissement en partie centrale. 



34. La Sa Noalis et la CGMI, intimées, font valoir en substance que les désordres dont se plaignent les appelantes ne résultent pas d'un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance conforme du logement ni d'une faute de son prestataire concernant l'entretien de la chaudière mais à un usage inapproprié des lieux et de ses équipements par la locataire. 



Sur ce, 



35. Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.



En vertu des dispositions de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.



Il appartient au bailleur d'apporter la preuve qu'il a rempli son obligation de délivrance.



L'exécution de l'obligation de délivrance ne doit pas s'apprécier exclusivement à la date de prise de possession des lieux par le locataire mais persiste tout au long du bail, en obligeant le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur - sans que pour autant celui-ci ne puisse exiger une remise à neuf permanente des lieux.



Par ailleurs, la responsabilité du bailleur n'est pas engagée s'il est établi que les éléments de non-décence affectant le logement ne résultent pas d'un défaut d'entretien et de travaux à la charge du bailleur mais d'un usage des lieux inadapté par les locataires.



Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



III-2.1 S'agissant des désordres affectant le système de chauffage



36. En l'espèce, il ressort des pièces versées au débat que, à la demande de sa locataire se plaignant d'un dysfonctionnement du système de chauffage du logement, le bailleur a procédé à trois reprises au remplacement complet de la chaudière, pourtant neuve à la date de l'entrée dans les lieux le 24 juillet 2012, en février 2016, en septembre 2021 et en mai 2026. 



Par ailleurs, la Sa Noalis et la société CGMI justifient s'être rapprochées de la locataire afin de prendre rendez-vous pour procéder à un entretien régulier de la chaudière, sans que ces rendez-vous ne soient toujours possibles du fait des annulations ou absences de Mme [H], ce que l'expert judiciaire relève dans son rapport en ces termes : 'concernant les interventions sur la chaudière, nous avons bien pris note que les prises de rendez-vous ont été difficiles voire impossibles' (p.34). 

 Sur ce point, l'expert note que sur 26 dates prises par le bailleur ou son prestatataire entre le mois de juillet 2013 et le mois de septembre 2023 pour pratiquer des interventions d'entretien, de maintenance ou de réparations sur la chaudière, ces derniers n'ont pas du tout pu accéder aux installations à 10 reprises en raison de l'absence imprévue de la locataire ou de son refus de donner pleinement accès au logement (p.35). 

Pour la période postérieure, l'expert souligne qu' 'il peut être constaté que les installations se sont dégradées depuis début 2023 avec impossibilité d'intervention' (p.58). 



En outre, la société bailleresse justifie, par les courriels qu'elle verse aux débats et les bons d'intervention de la société CGMI, de réponses systématiques aux sollicitations de Mme [H] pour assurer les travaux réparatoires en vue de permettre le fonctionnement du système de chauffage. 



Le rapport d'expertise du 30 juillet 2025 met en exergue plusieurs facteurs à l'origine des dysfonctionnements du système de chauffage dont se plaignent les appelantes, relevant de la responsabilité de l'occupante. L'expert judiciaire relève ainsi, en premier lieu, qu'entre le mois de mars 2023 et le début de l'année 2025, le logement n'a pas été alimenté en gaz, du fait de la locataire, empêchant de facto le fonctionnement normal du système de chauffage pendant cette période de près de deux années, et, en deuxième lieu, que les équipements composant le système de chauffage du logement ont été détériorés en plusieurs de leurs éléments, ne permettant pas leur fonctionnement correct, en ces termes : 'cette chaudière présentait donc d'un côté un défaut de son circuit de maintien de pression depuis plusieurs mois et durant nos investigations, mais aussi un défaut de pilotage par la détérioration de son thermostat de régulation qui ne permettait pas à cette chaudière de fonctionner, puis des arrêts fréquents sur défaut flamme ne pouvant résulter que d'une alimentation en gaz fluctuante. (...). Par ailleurs, le ballon d'eau chaude présente une détérioration de sa carte électronique ne lui permettant pas de piloter la production d'eau chaude solaire avec complément par la chaudière gaz et la résistance éléctronique d'appoint, et ce depuis à notre avis le 8 mars 2023, date à laquelle la SCGMI a constaté cette détérioration' (p.43).

 

37.La cour considère donc que le bailleur rapporte la preuve des diligences accomplies pendant la durée du bail pour fournir aux appelantes des équipements de chauffage fonctionnels et assurer, comme il en a l'obligation, les opérations d'entretien de ces équipements permettant leur fonctionnement. A l'inverse, il résulte des conclusions d'expertise que les occupantes ont fait un usage inapproprié de ces équipements en ne s'assurant pas d'une alimentation régulière en gaz du logement et en détériorant le thermostat de la chaudière et la carte électronique du ballon d'eau chaude, empêchant un fonctionnement normal du système de chauffage. Les appelantes ont en outre contribué à la réalisation de leur préjudice en ne rendant pas possible un grand nombre de rendez-vous pourtant sollicités par elles auprès du le bailleur et la CGMI aux fins de procéder aux opérations de contrôle, d'entretien et de réparation des équipements. 



38.Par conséquent, il y a lieu de débouter les appelantes de leur demande indemnitaire de ce chef.



III-2.2 S'agissant de l'humidité présente dans le logement



39. En l'espèce, l'expert judiciaire constate dans son rapport d'expertise du 30 juillet 2025 que les traces d'humidité dans le logement sont systématiquement en lien, soit avec des installations réalisées par les appelantes elles-mêmes durant la durée du bail, soit avec la dégradation ou l'absence de joints, dont l'entretien et le remplacement régulier incombent au locataire, soit avec une 'action humaine' ayant conduit à déconnecter le tube d'évacuation de la soupape de la chaudière avec cette dernière (p. 40). 

Ces constats ont conduit l'expert à conclure en ce sens : 'Nous avons pu constater que les dégâts des eaux présents chez Mme [H] correspondaient à des travaux engagés par Mme [H], des absences ou défaut de joints sur les siphons des appareils sanitaires, une pénétration d'eau par le seuil de la porte donnant accès à la terrasse en bois mise en oeuvre par Mme [H], origine des désordres toujours présents lors de nos investigations. A notre avis, les travaux de peinture ont été prématurés au regard de l'origine des désordres de dégâts des eaux constatés. 

Par ailleurs, la VMC au droit du caisson d'extraction a été révisée le 28/02/2017, mais les bouches de VMC étaient très encrassées lors de nos constats et manquaient d'entretien, situation aggravante à la présence d'humidité dans le logement' (p.42). 



La cour considère que c'est donc en raison d'un usage inaproprié des lieux et en raison d'un manque d'entretien du logement dont le locataire à la charge, que les désordres d'humidité sont apparus dans le logement. 



40. Par conséquent, les appelantes seront déboutées de leur demande indemnitaire à ce titre. 



41. Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'étant pas établi, les appelantes seront également déboutées de leur demande eu titre d'un préjudice matériel, correspondant au remboursement des frais qu'elles auraient engagés pour repeindre le logement à hauteur de 5.677,47 euros. 



III-2.3 S'agissant des désordres affectant le carrelage



42. En l'espèce, il ressort des constats réalisés dans le cadre de la mission d'expertise judiciaire que des fissures affectent le carrelage du séjour du logement occupé par les appelantes, sans que ces désordres ne puissent être la conséquence des conditions d'occupation des lieux. 



L'expert judiciaire relève à ce titre que 'ces fissures pour certaines sont désaffleurantes, présentent un affaissement et peuvent présenter un danger pour des personnes marchant pied nus sur ce carrelage. Par ailleurs, au regard du défaut de qualité de la chape sous carrelage constaté par notre sapiteur, ces fissures ne peuvent que s'aggraver et nécessitent de remplacer l'ensemble des carrelages du séjour avec sa chape' (p.43). Le désordre correspondant existe depuis plus de six ans dès lors qu'il a été constaté par constat d'huissier de justice du 10 janvier 2020. 



Dans ces conditions, il incombe à la Sa Noalis en qualité de bailleur, au titre de son obligation de délivrance conforme du logememnt, de procéder aux travaux de remplacement de la chape du séjour support du carrelage et dudit carrelage. 



43. Par ailleurs, compte tenu de l'ampleur du désordre, qui crée un danger pour les personnes marchant pieds nus dans le logement, de sa durée et de son aggravation dans le temps, il en est résulté un préjudice de jouissance que le bailleur doit indemniser. 



45. En l'absence de justificatif d'un préjudice moral résultant spécifiquement de ce désordre pour les appelantes, il n'y a en revanche pas lieu de retenir une indemnisation de ces dernières à ce titre. Elles seront déboutées de leurs demandes de ce chef.



46. Par conséquent, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a uniquement condamné le bailleur à procéder au changement du carreau du séjour identifié comme coupant et affleurant dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et à régler à Mme [H] la somme de 400 euros en répération de son préjudice moral pour le désordre né de l'apparition de fissures sur le carrelage et le mur de son séjour. 



47. Statuant à nouveau, le bailleur sera condamné à réparer le préjudice de jouissance en résultant pour Mme [H], qu'il convient de fixer forfaitement à la somme de 4 000 euros. 



Le bailleur sera en outre condamné à procéder au travaux de remplacement de la chape et du carrelage du séjour dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision. 



49. Compte tenu des diligences entreprises par la Sa Noalis en sa qualité de bailleur à l'égard de Mme [H] depuis son entrée dans les lieux, il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte. Les appelantes seront donc déboutées de leur demande de ce chef. 



51. Pour les mêmes motifs, elles seront également déboutées de leur demande, qui n'est pas autrement motivée, tendant à être autorisées à consigner les sommes dues au titre des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation en qualité de séquestre, jusqu'à parfaite exécution des travaux. 



IV- Sur la demande de remboursement des constats de commissaire de justice



52. Au stade de la procédure d'appel, les appelantes sollicitent la condamnation solidaire des intimées à rembourser à Mme [H] le coût des quatres procès-verbaux de constat d'huissier qu'elle a fait établir les 15 novembre 2015, 11 juin 2018, 10 janvier 2020 et 14 décembre 2021. 



Elles ne font toutefois valoir aucun moyen au soutien de cette prétention et les circonstances de l'espèce ne justifient pas à elles seules qu'il soit fait droit à cette demande. 



53. Par conséquent, les appelantes seront déboutées de leur demande et le jugement déféré infirmé en ce qu'il a condamné la société Noalis à payer à Mme [H] les coûts des procès-verbaux d'huissier dressés à sa demande les 15 novembre 2015 et 11 juin 2018, sur présentation de la facture acquittée à son nom. 



V- Sur la demande incidente d'indemnisation des dégradations locatives 



54. La Sa Noalis sollicite de manière incidente la condamnation de Mme [H] au versement de la somme de 9 542, 85 euros au titre des travaux à devoir effectuer au sein du logement suite au dégradations volontaires et défaut d'entretien imputables à cette dernière. 



55. Les appelantes s'y opposent, faisant valoir que la demande est prématurée, Mme [H] occupant toujours le logement et aucun état des lieux de sortie n'ayant été établi entre les parties.



Sur ce, 



56. En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.



Selon l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute



L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Enfin, le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain.



57. En l'espèce, par son ordonnance de référé du 3 février 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a, notamment, constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 juin 2002 mais en a suspendu les effets à la condition du respect d'un échéancier mensuel permettant d'apurer la dette locative en 36 mensualités.



Mme [H] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 17 février 2023 (N°RG 23/00818) et par un arrêt du 21 septembre 2023, la cour d'appel de Bordeaux a sursis à statuer dans l'attente du dépôt d'expertise définitif dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro RG 21/05933.



58. Il en résulte qu'aucune condamnation définitive de Mme [H] à libérer les lieux n'est encore intervenue. Par ailleurs, la Sa Noalis ne justifie pas que les appelantes auraient à ce jour quitté volontairement les lieux loués. 



59. Par conséquent, la Sa Noalis ne peut se prévaloir d'une créance certaine au titre de la remise en état des lieux loués à la fin du bail. Il y a lieu de la débouter de sa demande à ce titre. 



VI - sur la demande de compensation avec les sommes dues au titre des loyers 



60. La Sa Noalis demande à la cour d'ordonner la compensation des sommes qui seraient mises à sa charge avec celles dues par Mme [H] au titre des travaux de remise en état du logement ainsi qu'au titre des loyers impayés.



Sur ce, 



61. Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.



La condition de réciprocité impose que les deux parties soient simultanément créancières et débitrices l'une envers l'autre, chacune à titre personnel. 



En vertu de l'article 1347-1 du code civil la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.



62. En l'espèce, ainsi qu'il a été dit, la Sa Noalis ne détient pas de créance certaine à l'encontre de Mme [H] au titre de la remise en état des lieux loués. 



Par ailleurs si la Sa Noalis soutient détenir une créance de loyers à l'égard de Mme [H], à ce stade, dès lors que Mme [H] a interjeté appel de l'ordonnance de référé du 3 février 2023 du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] constatant cette créance, cette décision n'est pas devenue définitive et la créance n'est donc pas certaine et exigible. 



63. La Sa Noalis sera donc déboutée de sa demande de compensation.





VII - Sur les frais du procès



64. Le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



65. La Sa Noalis sera condamnée aux dépens d'appel, comprenant les frais d'expertise.

 

66. En revanche, au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des appelantes en cause d'appel. 



Les appelantes seront en conséquence déboutées de leur demande formulée à ce titre. 

Les intimées seront également déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Rejette la demande de révocation, de l'ordonnance de clôture,



Constate l'omission de statuer du jugement déféré.



Infirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance. 

Statuant à nouveau, 



Déboute les appelantes de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice moral, 



Déboute les appelantes de leur demande indemnitaire au titre du préjudice matériel, 



Condamne la Sa Noalis à verser à Mme [S] [H] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant des désordres affectant le carrelage du logement,



Condamne la Sa Noalis à procéder au travaux de remplacement de la chape et du carrelage du séjour du logement loué à Mme [S] [H] situé au [Adresse 7], [Adresse 8] à [Localité 6], près [Localité 1], dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, 



Déboute les appelantes de leur demande de condamanation de la Sa Noalis à réaliser ces travaux sous astreinte, 



Déboute les appelantes de leur demande tendant à être autorisées à consigner les sommes dues au titre des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation en qualité de séquestre, jusqu'à parfaite exécution des travaux, 



Déboute les appelantes de leur demande de condamnation des sociétés intimées à leur rembourser les coût des quatre procès-verbaux d'huissier de justice,



Déboute la Sa Noalis de sa demande de condamnation de Mme [S] [H] à lui verser la somme de 9 542,65 euros au titre des réparations locatives, 



Déboute la Sa Noalis de sa demande de compensation des sommes mises à sa charge avec celles dues par Mme [S] [H] au titre des dégradations locatives et des arriérés de loyers, 



Y ajoutant, 



Condamne la Sa Noalis aux dépens d'appel en ce compris les frais d'expertise, 



Déboute la Sa Noalis et la CGMI de leurs demandes au titre des dépens, 



Déboute toutes les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,



























La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.