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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 26 juin 2026, n° 25/08323

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par contrat de bail en date du 30 avril 2021 à effet au 05 mai 2021, Monsieur [R] [X], représenté par la SARL MRZ, a loué à Madame [S] [B] [A] un logement meublé situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 739 euros, ainsi que 110 euros de provision pour charges.

Le contrat de bail a prévu le versement d'un dépôt de garantie, visant à garantir l'exécution des obligations du locataire, d'un montant de 1 000 euros. 

M. et Mme [X] a confié la gestion de l'appartement à la société MRZ. 

Le 17 mai 2021, la société MRZ a souscrit par l'intermédiaire de la société la société [Localité 2], un contrat de garantie des loyers impayés avec la société [K].

A raison d'impayés locatifs, M et Mme [X] ont fait signifier à Mme [S] [B] [A], le 02 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 1 981 euros visant la clause résolutoire contractuelle.

Bien qu'ayant procédé au règlement de cette somme dans le délai imparti, Mme [S] [B] [A] n'a pas été en capacité d'honorer le règlement intégral de son loyer pour les mois qui ont suivi. 

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, M. [R] [X], Mme [T] [J], épouse [X] et la S.A [Localité 2] ont fait assigner Mme [S] [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Condamner Mme [S] [B] [A] à laisser libre de tout occupant de son chef le logement qu'elle occupe et remettre les clés du logement à M. et Mme [X] ;Ordonner son expulsion du logement ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, le cas échéant avec l'assistance de la force publique ;Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner Mme [S] [B] [A] à payer la somme de 1 415 euros au titre des loyers et charges dus au terme d'août 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, à la société [Localité 2] subrogée dans les droits de M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] à hauteur de ce montant ;Condamner Mme [S] [B] [A] à payer à M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08323 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA22A

Condamner Mme [S] [B] [A] à payer à la société [Localité 2] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [S] [B] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 02 novembre 2023. 
L'assignation a été dénoncée le 28 août 2025 à la préfecture de [Localité 1]. 

Madame [S] [B] [A] a quitté les lieux le 16 décembre 2025. 

Appelée à l'audience du 22 janvier 2026, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 16 avril 2026 pour permettre aux parties de se mettre en état. 

A l'audience du 16 avril 2026, M. [R] [X], Mme [T] [J] épouse [X] et la SA [Localité 2], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions en réponse, reprises oralement, aux termes desquelles ils sollicitent du Tribunal de :
Débouter Mme [S] [B] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Prendre acte qu'eu égard à la libération du logement en cours de procédure, les demandeurs se désistent de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion ;Constater que Mme [S] [B] [A] est redevable, à la date de libération du logement soit le 16 décembre 2025, d'une dette locative d'un montant de 2 685,19 euros ;Autoriser M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] et la société [Localité 2] à faire usage du dépôt de garantie d'un montant de 1 000 euros versé par Mme [S] [B] [A] à son entrée dans les lieux afin de diminuer le montant de la dette locative ; Condamner Mme [S] [B] [A] à payer la somme de 1 685,19 euros au titre du reliquat de sa dette locative à la société [Localité 2], subrogée dans les droits de M. et Mme [X] ;Condamner Mme [S] [B] [A] à payer à M. et Mme [X] la somme de 440 euros au titre des frais de remise en état du logement ;Condamner Mme [S] [B] [A] à payer à la société [Localité 2] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 02 novembre 2023. 
En substance, au soutien de la demande de paiement du solde locatif et des charges impayées, les demandeurs font valoir au visa des articles 7 a) et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable d'une dette locative de 2 685,19 euros. Ils précisent que l'actualisation de la dette locative tient compte d'un nouveau décompte arrêté au 16 décembre 2025, date de libération des lieux et que ledit décompte, effectué par l'agence, mentionne l'intégralité des versements effectués par Mme [S] [B] [A] et qu'après déduction du dépôt de garantie, la dette ressort à 1 685,19 euros. Ils font valoir par ailleurs qu'il y a lieu d'y ajouter des frais de remise en état de l'appartement pour un montant de 440 euros. 
Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08323 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA22A

Au soutien de la demande de la subrogation, ils font valoir au visa de l'article 1346-1 du code civil que la société [Localité 2] a versé au bailleur la somme de 2 531 euros au titre de sa garantie loyers impayés mais que la locataire, ne pouvant être tenue de régler une somme supérieure au montant de sa dette locative, la société [Localité 2] est subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de 1 685,19 euros. 

S'agissant de la demande de réduction du loyer au titre des désordres ayant affecté le logement, ils rappellent, d'une manière générale, que le logement a été loué dans un très bon état comme en atteste l'état des lieux d'entrée signé par la locataire. De plus, ils considèrent que la défenderesse ne produit aucun justificatif faisant état de nuisances sonores. Ils rappellent qu'elle a visité les lieux et que dès lors elle ne pouvait ignorer la proximité du logement avec une gare ferroviaire, étant précisé que les vitres sont en double vitrage, tel qu'en fait état le constat de commissaire de justice du 16 décembre 2025. S'agissant de l'humidité présente dans la salle de bain, le bailleur considère qu'il s'agit en réalité de traces susceptibles de partir avec un léger nettoyage et précise que le logement a été rendu dans un état de saleté important. En tout état de cause, le bailleur s'oppose à l'exception d'inexécution soulevée par la défenderesse pour justifier de l'inexécution de son obligation de payer les loyers. Pour s'opposer à la demande indemnitaire au titre des préjudices subis, ils font valoir qu'elle n'est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant.

Mme [S] [B] [A], comparante et assistée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle sollicite du Tribunal : 
A titre principal :
Constater que Mme [B] a quitté les lieux loués le 11 novembre 2025 ;Débouter les demandeurs de leurs demandes aux fins de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion ;Juger que le décompte locatif produit par les demandeurs est lacunaire et ne permet pas de vérifier avec précision la formation exacte de la créance alléguée ni son quantum réel ;Juger que le dépôt de garantie doit être imputé sur toute dette locative éventuellement retenue ;Limiter toute condamnation éventuelle de Mme [S] [B] [A] au seul montant strictement établi après imputation du dépôt de garantie ;A titre reconventionnel :
Condamner M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] à payer à Mme [S] [B] [A] à la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;Condamner M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] à payer à Mme [S] [B] [A] à la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;Fixer une réduction du loyer à hauteur de 30 % sur la période durant laquelle les désordres ont affecté les conditions normales d'occupation du logement, soit (221 euros fois 12) sur trois ans = 7 956 euros ;Juger que cette réduction devra être imputée sur le solde locatif éventuellement retenu ;Ordonner la compensation entre les créances des parties à due concurrence ;En tout état de cause :
Condamner les demandeurs aux dépens ;Condamner M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] à payer à Mme [S] [B] [A] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Débouter les demandeurs de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de sa demande en rejet de la résiliation du bail, Mme [S] [B] [A] fait valoir qu'elle a quitté le logement. En conséquence, elle considère que la demande de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion apparaît sans objet. 

Au soutien de sa demande de réduction du montant de la dette locative, Mme [S] [B] [A] fait valoir que le décompte produit par les époux [X] est lacunaire, notamment en ce qu'il ne comporte aucune mention relative à certaines périodes d'exécution du bail, rendant difficile toute vérification du calcul des sommes demandées. Mme [S] [B] [A] ajoute avoir procédé à certains règlements qui ne figurent pas au décompte et soutient que le dépôt de garantie doit être imputé du solde de la dette locative. Elle sollicite donc, au visa de l'article 1347-1 du code civil, une compensation entre le solde locatif et le dépôt de garantie. 

Au soutien de sa demande de réduction du loyer à raison des désordres affectant le logement, Mme [S] [B] [A] fait valoir, au visa des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil que, le logement est affecté de désordres matériels significatifs, à savoir l'existence d'un phénomène d'humidité important caractérisé par la présence de tâches noirâtres assimilables à des moisissures. Elle s'appuie sur un constat amiable établi le 16 décembre 2025. Mme [S] [B] [A] ajoute à cela l'existence de désordres inhérents à l'absence de fonctionnement de l'éclairage intérieur, traduisant des conditions d'habitation dégradées et sollicite une réduction du loyer à hauteur de 30%. Au soutien de sa demande indemnitaire au titre des préjudices subis, Mme [S] [B] [A] expose, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et à l'appui d'un contrat amiable du 16 décembre 2025, que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible en raison de la présence d'humidité dans le logement, de la présence de dégradations affectant les éléments structurels et les équipements du logement et en raison de nuisances sonores anormales provenant d'une voie ferrée malgré la présence d'un double vitrage. Elle ajoute avoir subi durant toute la période d'occupation des problèmes récurrents liés aux canalisations et à l'évacuation ainsi qu'un dysfonctionnement du chauffage. Elle précise avoir signalé les désordres à son bailleur sans que celui-ci ne décide d'intervenir. 

S'agissant de son préjudice moral, Mme [S] [B] [A] expose les difficultés qu'elle a rencontrées pour vivre dans un logement empreint d'humidité, de moisissures et de dysfonctionnement des appareils. Elle explique avoir subi une perte de confort générant une certaine insécurité et de l'anxiété. Elle s'appuie sur l'attestation d'un témoin pour en justifier. 





Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08323 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA22A

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser qu'en application des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il convient en outre de rappeler que, conformément à l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le désistement de la demande de résiliation judiciaire

Il ressort des articles 4 et 5 du code de procédure civile que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que le juge ne se prononce que sur ce qui lui est demandé. 

Aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, "Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.".

En l'espèce, M. et Mme [X] se sont désistés de leur demande de résiliation du bail et d'expulsion de Mme [S] [B] [A] dans la mesure où cette dernière a effectivement quitté le logement par remise des clés à la société MRZ effectuée lors de l'état des lieux de sortie le 16 décembre 2025.

Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur cette prétention devenue sans objet. 

Sur la dette de loyers et charges et le dépôt de garantie

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort du décompte produit par les époux [X], arrêté au 16 décembre 2025, que l'arriéré des loyers et charges de Mme [S] [B] [A] s'élève à 2 685,19 euros, sans déduction du montant du dépôt de garantie de 1 000 euros. 

Ce décompte relate de façon précise et exhaustive les flux financiers effectués depuis le 1er mai 2021, date de prise d'effet du contrat de bail. 

Mme [S] [B] [A] verse aux débats quelques relevés de son compte d'épargne livret A ouvert auprès de la Banque Postale. Il n'est toutefois pas possible d'établir, à l'appui de ces seuls éléments, que les virements mentionnés ont été affectés au remboursement de sa dette locative. 

Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08323 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA22A

Il y a lieu dès lors de retenir une dette de loyers et charges de 2 685,19 euros. Le montant du dépôt de garantie, à savoir 1 000 euros sera à déduire des sommes dues par la locataire. 

Sur le recours de subrogatoire de la SA [Localité 2]

L'article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L'article 1346-1 du même code précise que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Enfin, aux termes du 1er alinéa de l'article 1346-4 du code précité, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne.

La S.A. [Localité 2] produit des quittances subrogatives pour un montant total de 2 531euros au titre des loyers et charges impayés.

La locataire, ne pouvant être tenue de régler une somme supérieure au montant de sa dette locative, la société [Localité 2] sera subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de 1 685,19 euros. 

Mme [S] [B] [A] sera condamnée à la lui régler. 

Sur la demande au titre des frais de remise en état

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. 

En l'espèce, il ressort d'une comparaison entre l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 05 mai 2021 et de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 16 décembre 2025, en présence du locataire qui a restitué les clés, que le logement a été loué en bon état et restitué avec un nettoyage incomplet des murs, la présence de poussière et de tâches ainsi que des traces de calcaire, que la lunette des WC est cassée, que le tiroir du meuble de la cuisine est cassé et le radiateur de la chambre est en mauvaise état. Il est par ailleurs produit une facture de l'entreprise "Allo Nettoyage" d'un montant de 440 euros qui se décompose comme suit : 290 euros affectés aux frais de nettoyage de l'appartement ; 150 euros affectés à des travaux de réparation des meubles de la cuisine, du radiateur de la chambre et des toilettes. 

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir la somme de 440 euros au titre des frais de remise en état. Mme [S] [B] [A] sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Sur les désordres affectant l'appartement

Mme [S] [B] [A] soutient avoir subi des nuisances sonores anormales provenant d'une voie ferrée, malgré la présence d'un double vitrage.

Il ressort toutefois de l'état des lieux d'entrée, auquel Mme [S] [B] [A] a participé, que la proximité immédiate des voies ferrées était parfaitement apparente lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, la présence de ces infrastructures, visibles et connues, ne peut constituer un désordre imputable au bailleur, lequel n'est pas tenu de garantir le locataire contre des nuisances extérieures manifestement perceptibles lors de la prise de possession du logement.

En conséquence, la demande fondée sur l'existence de nuisances sonores doit être écartée.

Mme [S] [B] [A] fait également état de problèmes récurrents d'évacuation dans la douche. Le courriel du 26 mai 2023, adressé au mandataire de gestion, comporte des photographies de la douche permettant de corroborer l'existence d'un dysfonctionnement de l'évacuation. Toutefois, aucun élément complémentaire n'est versé aux débats pour établir le caractère récurrent du problème, en préciser l'intensité, ou en démontrer la durée. Aucune intervention technique, aucun échange ultérieur, aucune relance, ni aucun constat antérieur ou postérieur ne vient étayer l'affirmation d'un désordre durable ou significatif. Dans ces conditions, si l'existence d'un problème ponctuel peut être retenue, Mme [S] [B] [A] ne rapporte pas la preuve d'un trouble suffisamment caractérisé pour ouvrir droit à indemnisation.

Mme [S] [B] [A] se prévaut d'une forte humidité dans le logement. Elle produit aux débats un constat de commissaire de justice établi le 16 décembre 2025 soit le jour de la restitution des lieux, faisant état de tâches noirâtres caractéristiques d'un phénomène d'humidité dans la pièce principale, d'un taux d'humidité supérieur à 70 % autour de la fenêtre, d'un gonflement visible près du sol et de tâches brunâtres, dans la chambre, de tâches supplémentaires et d'un taux d'humidité mesuré à 100 % près de la fenêtre.

Ces éléments établissent l'existence d'un désordre affectant le logement au jour du départ du locataire.

Toutefois, pour obtenir réparation d'un préjudice de jouissance, il appartient au locataire de démontrer non seulement l'existence du désordre, mais également son impact concret sur ses conditions de vie, son intensité, sa durée, et le lien de causalité entre le désordre et la gêne alléguée.

Or, en l'espèce, le locataire ne verse aucun élément permettant d'apprécier la durée du phénomène d'humidité, ni son incidence effective sur ses conditions de jouissance du logement. Le seul courriel produit, daté du 26 mai 2023, évoque un problème d'isolation thermique, sans plus de précision et partant sans mentionner l'humidité ni décrire une gêne particulière. Aucune photographie, aucun échange avec le bailleur, aucun rapport technique, ni aucun élément médical ou matériel ne vient corroborer une gêne durable ou significative.

Dans ces conditions, si l'existence d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement exempt de désordres peut être retenue, le locataire ne rapporte pas la preuve d'un préjudice de jouissance indemnisable. 

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de débouter Mme [S] [B] [A] de ses demandes reconventionnelles. 

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [B] [A] qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 02 novembre 2023, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge des frais exposés pour assurer la défense de ses intérêts de sorte que les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par jugement contradictoire

CONDAMNE Mme [S] [B] [A] à payer à la SA [Localité 2] la somme de 1 685,19 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE Mme [S] [B] [A] à payer à M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] la somme de 440 euros au titre des réparations locatives ; 

DÉBOUTE Mme [S] [B] [A] de ses demandes reconventionnelles ; 

CONDAMNE Mme [S] [B] [A] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 02 novembre 2023 ; 

DIT que chaque partie conservera la charge des frais exposés par elle pour assurer la défense de ses intérêts ;

DÉBOUTE les Parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. 

La greffière La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Gameli NOUWADE

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/08323 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA22A

N° MINUTE : 
3 JCP





JUGEMENT 
rendu le vendredi 26 juin 2026

DEMANDEURS
Monsieur [R] [Q] [G] [X]
demeurant [Adresse 1] - SUISSE

Madame [T] [J] épouse [X]
demeurant [Adresse 1] - SUISSE

[Localité 2]
S.A. dont le siège social est situé [Adresse 2]

tous représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, toque : C922


DÉFENDERESSE
Madame [S] [B] [A]
demeurant [Adresse 3]
assistée de Me Gameli NOUWADE, avocat au barreau de PARIS, toque : D417



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de [D] [P], auditrice de justice, et de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08323 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA22A

EXPOSE DU LITIGE 

Par contrat de bail en date du 30 avril 2021 à effet au 05 mai 2021, Monsieur [R] [X], représenté par la SARL MRZ, a loué à Madame [S] [B] [A] un logement meublé situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 739 euros, ainsi que 110 euros de provision pour charges.

Le contrat de bail a prévu le versement d'un dépôt de garantie, visant à garantir l'exécution des obligations du locataire, d'un montant de 1 000 euros. 

M. et Mme [X] a confié la gestion de l'appartement à la société MRZ. 

Le 17 mai 2021, la société MRZ a souscrit par l'intermédiaire de la société la société [Localité 2], un contrat de garantie des loyers impayés avec la société [K].

A raison d'impayés locatifs, M et Mme [X] ont fait signifier à Mme [S] [B] [A], le 02 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 1 981 euros visant la clause résolutoire contractuelle.

Bien qu'ayant procédé au règlement de cette somme dans le délai imparti, Mme [S] [B] [A] n'a pas été en capacité d'honorer le règlement intégral de son loyer pour les mois qui ont suivi. 

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, M. [R] [X], Mme [T] [J], épouse [X] et la S.A [Localité 2] ont fait assigner Mme [S] [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Condamner Mme [S] [B] [A] à laisser libre de tout occupant de son chef le logement qu'elle occupe et remettre les clés du logement à M. et Mme [X] ;Ordonner son expulsion du logement ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, le cas échéant avec l'assistance de la force publique ;Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner Mme [S] [B] [A] à payer la somme de 1 415 euros au titre des loyers et charges dus au terme d'août 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, à la société [Localité 2] subrogée dans les droits de M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] à hauteur de ce montant ;Condamner Mme [S] [B] [A] à payer à M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08323 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA22A

Condamner Mme [S] [B] [A] à payer à la société [Localité 2] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [S] [B] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 02 novembre 2023. 
L'assignation a été dénoncée le 28 août 2025 à la préfecture de [Localité 1]. 

Madame [S] [B] [A] a quitté les lieux le 16 décembre 2025. 

Appelée à l'audience du 22 janvier 2026, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 16 avril 2026 pour permettre aux parties de se mettre en état. 

A l'audience du 16 avril 2026, M. [R] [X], Mme [T] [J] épouse [X] et la SA [Localité 2], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions en réponse, reprises oralement, aux termes desquelles ils sollicitent du Tribunal de :
Débouter Mme [S] [B] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Prendre acte qu'eu égard à la libération du logement en cours de procédure, les demandeurs se désistent de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion ;Constater que Mme [S] [B] [A] est redevable, à la date de libération du logement soit le 16 décembre 2025, d'une dette locative d'un montant de 2 685,19 euros ;Autoriser M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] et la société [Localité 2] à faire usage du dépôt de garantie d'un montant de 1 000 euros versé par Mme [S] [B] [A] à son entrée dans les lieux afin de diminuer le montant de la dette locative ; Condamner Mme [S] [B] [A] à payer la somme de 1 685,19 euros au titre du reliquat de sa dette locative à la société [Localité 2], subrogée dans les droits de M. et Mme [X] ;Condamner Mme [S] [B] [A] à payer à M. et Mme [X] la somme de 440 euros au titre des frais de remise en état du logement ;Condamner Mme [S] [B] [A] à payer à la société [Localité 2] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 02 novembre 2023. 
En substance, au soutien de la demande de paiement du solde locatif et des charges impayées, les demandeurs font valoir au visa des articles 7 a) et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable d'une dette locative de 2 685,19 euros. Ils précisent que l'actualisation de la dette locative tient compte d'un nouveau décompte arrêté au 16 décembre 2025, date de libération des lieux et que ledit décompte, effectué par l'agence, mentionne l'intégralité des versements effectués par Mme [S] [B] [A] et qu'après déduction du dépôt de garantie, la dette ressort à 1 685,19 euros. Ils font valoir par ailleurs qu'il y a lieu d'y ajouter des frais de remise en état de l'appartement pour un montant de 440 euros. 
Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08323 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA22A

Au soutien de la demande de la subrogation, ils font valoir au visa de l'article 1346-1 du code civil que la société [Localité 2] a versé au bailleur la somme de 2 531 euros au titre de sa garantie loyers impayés mais que la locataire, ne pouvant être tenue de régler une somme supérieure au montant de sa dette locative, la société [Localité 2] est subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de 1 685,19 euros. 

S'agissant de la demande de réduction du loyer au titre des désordres ayant affecté le logement, ils rappellent, d'une manière générale, que le logement a été loué dans un très bon état comme en atteste l'état des lieux d'entrée signé par la locataire. De plus, ils considèrent que la défenderesse ne produit aucun justificatif faisant état de nuisances sonores. Ils rappellent qu'elle a visité les lieux et que dès lors elle ne pouvait ignorer la proximité du logement avec une gare ferroviaire, étant précisé que les vitres sont en double vitrage, tel qu'en fait état le constat de commissaire de justice du 16 décembre 2025. S'agissant de l'humidité présente dans la salle de bain, le bailleur considère qu'il s'agit en réalité de traces susceptibles de partir avec un léger nettoyage et précise que le logement a été rendu dans un état de saleté important. En tout état de cause, le bailleur s'oppose à l'exception d'inexécution soulevée par la défenderesse pour justifier de l'inexécution de son obligation de payer les loyers. Pour s'opposer à la demande indemnitaire au titre des préjudices subis, ils font valoir qu'elle n'est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant.

Mme [S] [B] [A], comparante et assistée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle sollicite du Tribunal : 
A titre principal :
Constater que Mme [B] a quitté les lieux loués le 11 novembre 2025 ;Débouter les demandeurs de leurs demandes aux fins de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion ;Juger que le décompte locatif produit par les demandeurs est lacunaire et ne permet pas de vérifier avec précision la formation exacte de la créance alléguée ni son quantum réel ;Juger que le dépôt de garantie doit être imputé sur toute dette locative éventuellement retenue ;Limiter toute condamnation éventuelle de Mme [S] [B] [A] au seul montant strictement établi après imputation du dépôt de garantie ;A titre reconventionnel :
Condamner M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] à payer à Mme [S] [B] [A] à la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;Condamner M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] à payer à Mme [S] [B] [A] à la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;Fixer une réduction du loyer à hauteur de 30 % sur la période durant laquelle les désordres ont affecté les conditions normales d'occupation du logement, soit (221 euros fois 12) sur trois ans = 7 956 euros ;Juger que cette réduction devra être imputée sur le solde locatif éventuellement retenu ;Ordonner la compensation entre les créances des parties à due concurrence ;En tout état de cause :
Condamner les demandeurs aux dépens ;Condamner M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] à payer à Mme [S] [B] [A] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Débouter les demandeurs de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de sa demande en rejet de la résiliation du bail, Mme [S] [B] [A] fait valoir qu'elle a quitté le logement. En conséquence, elle considère que la demande de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion apparaît sans objet. 

Au soutien de sa demande de réduction du montant de la dette locative, Mme [S] [B] [A] fait valoir que le décompte produit par les époux [X] est lacunaire, notamment en ce qu'il ne comporte aucune mention relative à certaines périodes d'exécution du bail, rendant difficile toute vérification du calcul des sommes demandées. Mme [S] [B] [A] ajoute avoir procédé à certains règlements qui ne figurent pas au décompte et soutient que le dépôt de garantie doit être imputé du solde de la dette locative. Elle sollicite donc, au visa de l'article 1347-1 du code civil, une compensation entre le solde locatif et le dépôt de garantie. 

Au soutien de sa demande de réduction du loyer à raison des désordres affectant le logement, Mme [S] [B] [A] fait valoir, au visa des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil que, le logement est affecté de désordres matériels significatifs, à savoir l'existence d'un phénomène d'humidité important caractérisé par la présence de tâches noirâtres assimilables à des moisissures. Elle s'appuie sur un constat amiable établi le 16 décembre 2025. Mme [S] [B] [A] ajoute à cela l'existence de désordres inhérents à l'absence de fonctionnement de l'éclairage intérieur, traduisant des conditions d'habitation dégradées et sollicite une réduction du loyer à hauteur de 30%. Au soutien de sa demande indemnitaire au titre des préjudices subis, Mme [S] [B] [A] expose, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et à l'appui d'un contrat amiable du 16 décembre 2025, que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible en raison de la présence d'humidité dans le logement, de la présence de dégradations affectant les éléments structurels et les équipements du logement et en raison de nuisances sonores anormales provenant d'une voie ferrée malgré la présence d'un double vitrage. Elle ajoute avoir subi durant toute la période d'occupation des problèmes récurrents liés aux canalisations et à l'évacuation ainsi qu'un dysfonctionnement du chauffage. Elle précise avoir signalé les désordres à son bailleur sans que celui-ci ne décide d'intervenir. 

S'agissant de son préjudice moral, Mme [S] [B] [A] expose les difficultés qu'elle a rencontrées pour vivre dans un logement empreint d'humidité, de moisissures et de dysfonctionnement des appareils. Elle explique avoir subi une perte de confort générant une certaine insécurité et de l'anxiété. Elle s'appuie sur l'attestation d'un témoin pour en justifier. 





Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08323 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA22A

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser qu'en application des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il convient en outre de rappeler que, conformément à l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le désistement de la demande de résiliation judiciaire

Il ressort des articles 4 et 5 du code de procédure civile que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que le juge ne se prononce que sur ce qui lui est demandé. 

Aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, "Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.".

En l'espèce, M. et Mme [X] se sont désistés de leur demande de résiliation du bail et d'expulsion de Mme [S] [B] [A] dans la mesure où cette dernière a effectivement quitté le logement par remise des clés à la société MRZ effectuée lors de l'état des lieux de sortie le 16 décembre 2025.

Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur cette prétention devenue sans objet. 

Sur la dette de loyers et charges et le dépôt de garantie

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort du décompte produit par les époux [X], arrêté au 16 décembre 2025, que l'arriéré des loyers et charges de Mme [S] [B] [A] s'élève à 2 685,19 euros, sans déduction du montant du dépôt de garantie de 1 000 euros. 

Ce décompte relate de façon précise et exhaustive les flux financiers effectués depuis le 1er mai 2021, date de prise d'effet du contrat de bail. 

Mme [S] [B] [A] verse aux débats quelques relevés de son compte d'épargne livret A ouvert auprès de la Banque Postale. Il n'est toutefois pas possible d'établir, à l'appui de ces seuls éléments, que les virements mentionnés ont été affectés au remboursement de sa dette locative. 

Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08323 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA22A

Il y a lieu dès lors de retenir une dette de loyers et charges de 2 685,19 euros. Le montant du dépôt de garantie, à savoir 1 000 euros sera à déduire des sommes dues par la locataire. 

Sur le recours de subrogatoire de la SA [Localité 2]

L'article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L'article 1346-1 du même code précise que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Enfin, aux termes du 1er alinéa de l'article 1346-4 du code précité, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne.

La S.A. [Localité 2] produit des quittances subrogatives pour un montant total de 2 531euros au titre des loyers et charges impayés.

La locataire, ne pouvant être tenue de régler une somme supérieure au montant de sa dette locative, la société [Localité 2] sera subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de 1 685,19 euros. 

Mme [S] [B] [A] sera condamnée à la lui régler. 

Sur la demande au titre des frais de remise en état

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. 

En l'espèce, il ressort d'une comparaison entre l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 05 mai 2021 et de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 16 décembre 2025, en présence du locataire qui a restitué les clés, que le logement a été loué en bon état et restitué avec un nettoyage incomplet des murs, la présence de poussière et de tâches ainsi que des traces de calcaire, que la lunette des WC est cassée, que le tiroir du meuble de la cuisine est cassé et le radiateur de la chambre est en mauvaise état. Il est par ailleurs produit une facture de l'entreprise "Allo Nettoyage" d'un montant de 440 euros qui se décompose comme suit : 290 euros affectés aux frais de nettoyage de l'appartement ; 150 euros affectés à des travaux de réparation des meubles de la cuisine, du radiateur de la chambre et des toilettes. 

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir la somme de 440 euros au titre des frais de remise en état. Mme [S] [B] [A] sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Sur les désordres affectant l'appartement

Mme [S] [B] [A] soutient avoir subi des nuisances sonores anormales provenant d'une voie ferrée, malgré la présence d'un double vitrage.

Il ressort toutefois de l'état des lieux d'entrée, auquel Mme [S] [B] [A] a participé, que la proximité immédiate des voies ferrées était parfaitement apparente lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, la présence de ces infrastructures, visibles et connues, ne peut constituer un désordre imputable au bailleur, lequel n'est pas tenu de garantir le locataire contre des nuisances extérieures manifestement perceptibles lors de la prise de possession du logement.

En conséquence, la demande fondée sur l'existence de nuisances sonores doit être écartée.

Mme [S] [B] [A] fait également état de problèmes récurrents d'évacuation dans la douche. Le courriel du 26 mai 2023, adressé au mandataire de gestion, comporte des photographies de la douche permettant de corroborer l'existence d'un dysfonctionnement de l'évacuation. Toutefois, aucun élément complémentaire n'est versé aux débats pour établir le caractère récurrent du problème, en préciser l'intensité, ou en démontrer la durée. Aucune intervention technique, aucun échange ultérieur, aucune relance, ni aucun constat antérieur ou postérieur ne vient étayer l'affirmation d'un désordre durable ou significatif. Dans ces conditions, si l'existence d'un problème ponctuel peut être retenue, Mme [S] [B] [A] ne rapporte pas la preuve d'un trouble suffisamment caractérisé pour ouvrir droit à indemnisation.

Mme [S] [B] [A] se prévaut d'une forte humidité dans le logement. Elle produit aux débats un constat de commissaire de justice établi le 16 décembre 2025 soit le jour de la restitution des lieux, faisant état de tâches noirâtres caractéristiques d'un phénomène d'humidité dans la pièce principale, d'un taux d'humidité supérieur à 70 % autour de la fenêtre, d'un gonflement visible près du sol et de tâches brunâtres, dans la chambre, de tâches supplémentaires et d'un taux d'humidité mesuré à 100 % près de la fenêtre.

Ces éléments établissent l'existence d'un désordre affectant le logement au jour du départ du locataire.

Toutefois, pour obtenir réparation d'un préjudice de jouissance, il appartient au locataire de démontrer non seulement l'existence du désordre, mais également son impact concret sur ses conditions de vie, son intensité, sa durée, et le lien de causalité entre le désordre et la gêne alléguée.

Or, en l'espèce, le locataire ne verse aucun élément permettant d'apprécier la durée du phénomène d'humidité, ni son incidence effective sur ses conditions de jouissance du logement. Le seul courriel produit, daté du 26 mai 2023, évoque un problème d'isolation thermique, sans plus de précision et partant sans mentionner l'humidité ni décrire une gêne particulière. Aucune photographie, aucun échange avec le bailleur, aucun rapport technique, ni aucun élément médical ou matériel ne vient corroborer une gêne durable ou significative.

Dans ces conditions, si l'existence d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement exempt de désordres peut être retenue, le locataire ne rapporte pas la preuve d'un préjudice de jouissance indemnisable. 

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de débouter Mme [S] [B] [A] de ses demandes reconventionnelles. 

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [B] [A] qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 02 novembre 2023, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge des frais exposés pour assurer la défense de ses intérêts de sorte que les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par jugement contradictoire

CONDAMNE Mme [S] [B] [A] à payer à la SA [Localité 2] la somme de 1 685,19 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE Mme [S] [B] [A] à payer à M. [R] [X] et Mme [T] [J] épouse [X] la somme de 440 euros au titre des réparations locatives ; 

DÉBOUTE Mme [S] [B] [A] de ses demandes reconventionnelles ; 

CONDAMNE Mme [S] [B] [A] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 02 novembre 2023 ; 

DIT que chaque partie conservera la charge des frais exposés par elle pour assurer la défense de ses intérêts ;

DÉBOUTE les Parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. 

La greffière La juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-06-26T18:59:23.463Z.