Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S1, 12 juin 2026, n° 24/05452

N° RG 24/05452 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M2I5


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S1

N° RG 24/05452 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M2I5

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Fabrice JEHEL
Me Arnaud MULLER


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Me Fabrice JEHEL
Me Arnaud MULLER


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 12 JUIN 2026


DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 3]
Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 798 096 111
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Arnaud MULLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 153


DEFENDEURS :

Monsieur [U] [D]
né le 16 Avril 1978 à [Localité 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

Madame [W] [D]
née le 19 Mai 1977 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie RECK, Greffière,
en présence d’[Q] [C], greffière stagiaire

DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026.


JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection 
et par Nathalie RECK, Greffière



EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 juin 2015 avec prise d’effet au 1er octobre 2015, la SCI [Adresse 3], représentée par sa gérante Madame [M] [K], précisant également « (M. [G]) » comme bailleur, a loué à Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] qui se sont engagés solidairement un local à usage d'habitation situé au 4ème étage au [Adresse 3] à 67000 STRASBOURG, ainsi qu’une cave en sous-sol, moyennant un loyer mensuel initial révisable de 1 790 euros outre 100 euros de provision pour charges, payable d’avance le premier jour du terme.
Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 5 décembre 2023 lors duquel les locataires ont rendu les clés du logement à la bailleresse.
Par requête en date du 29 décembre 2023, la SCI [Adresse 3] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’ordonnance d’injonction de payer à l’encontre de Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] pour une créance afférente à des loyers impayés.
Par ordonnance d'injonction de payer en date du 17 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection de Strasbourg a condamné Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] à payer solidairement à la SCI [Adresse 3] la somme de 1 968 euros en principal avec intérêts au taux légal au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de septembre 2023, la somme de 1 333 euros en principal avec intérêts au taux légal au titre du loyer et de la provision sur charges pour la période du 1er au 21 décembre 2023, date d’effet du congé, ainsi que la somme de 51,07 euros au titre de frais de requête ainsi qu'aux dépens. 
L’ordonnance d’injonction de payer du 17 janvier 2024 revêtue de la formule exécutoire a été signifiée le 29 janvier 2024 à Monsieur [U] [D] par dépôt à étude.
Par déclaration au greffe faite le 26 avril 2024, Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D], représentés par leur conseil, ont formé opposition à l’encontre de l’ordonnance rendue.
La SCI 9 [Adresse 6] et les consorts [D] ont été régulièrement convoqués par le greffe par recommandés avec accusés de réception signés. 
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 octobre 2024.
Maitre [J] [X] s’est constitué le 24 janvier 2025 pour la défense des intérêts de la SCI [Adresse 3].
Après plusieurs renvois pour échange d’écritures des parties et transmission de l’état des lieux d’entrée par la demanderesse aux consorts [D], l’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2026.
A l'audience, la SCI [Adresse 3], représentée par son conseil, se réfère à ses écritures du 7 janvier 2026 aux termes desquelles elle demande au tribunal de :
A titre liminaire, déclarer les demandes des consorts [D] irrecevables et mal fondées,En conséquence, débouter les époux [D] de l’intégralité de leurs demandes tant principales que subsidiaires et reconventionnelles,Déclarer, dire et juger que l’ordonnance d’injonction de payer n°21-24-000181 du 17 janvier 2024 est recevable et bien fondée,A titre reconventionnel, déclarer les demandes de la SCI [Adresse 3] recevables et bien fondées,Condamner solidairement les époux [D] au paiement des sommes suivantes :3 475 au titre des arriérés de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024,957,14 euros au titre des frais engagés dans le cadre de l’ordonnance d’injonction de payer avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024,2 650,50 euros au titre des frais de remise en état du bien immobilier avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024,1 915 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024.En tout état de cause, condamner solidairement les consorts [D] aux entiers frais et dépens ainsi qu’à verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Débouter les époux [D] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions.La demanderesse fait valoir qu’afin de signifier l’ordonnance d'injonction de payer aux défendeurs, le commissaire de justice s’est rendu à l’adresse que ces derniers lui avaient eux-mêmes donnée lors de l'état des lieux de sortie, le nom des consorts [D] étant d’ailleurs présent sur la boite aux lettres et la sonnette, ce qui était toujours le cas en avril 2024 lors de la dénonciation de la saisie-attribution. La bailleresse n’a jamais été informée du déménagement des consorts [D].



S’agissant de la date d’effet du congé et le montant de l’arriéré locatif, la SCI [Adresse 3] indique avoir récupéré le courrier recommandé le 18 novembre 2023 et l’acte de commissaire de justice le 21 novembre 2023, de sorte qu’en procédant par voie de commissaire de justice, les locataires ont renoncé à se prévaloir du courrier recommandé et ont entendu repousser la date d’effet de leur congé au 21 décembre 2023. Ils sont donc tenus de payer les loyers et avances sur charges jusqu’à cette date, en ce compris la revalorisation du loyer dont avaient été informés les locataires.
Sur les frais de remise en état, la bailleresse indique que le bien avait été remis à neuf avant l’entrée des consorts [D]. Elle indique ne jamais avoir été destinataire de la copie de l'état des lieux de sortie et des photographies prises par le commissaire de justice. La SCI [Adresse 3] affirme justifier des frais engagés, qui incombent aux locataires à qui il revenait d’entretenir le bien qu’ils occupaient. Les réparations nécessaires et l’état du logement ne relèvent pas d’une usure normale mais d’un défaut d’entretien. Les dégâts ont par ailleurs causé à la SCI [Adresse 3] un préjudice de jouissance en ce qu’elle n’a pu relouer son bien qu’au mois de février 2024 en raison des travaux et du nettoyage du logement.
S’agissant du dépôt de garantie, ce dernier n’a pas à être restitué aux défendeurs au regard des sommes dues, les consorts [D] reconnaissant eux-mêmes être redevables de la somme de 2 221,94 euros, soit une somme supérieure au dépôt de garantie de 1 790 euros.
Enfin, quant au trouble de jouissance allégué par les défendeurs, la SCI [Adresse 3] indique avoir répondu au courrier de la CLCV le 9 février 2023. Elle ajoute que les défendeurs ne démontrent aucune faute de la bailleresse, ni dommage ou lien de causalité. La bailleresse a respecté son obligation de délivrance et a sollicité l’intervention de plusieurs professionnels, mais aussi du syndicat de copropriété. De plus, si la canalisation avait présenté un défaut, les époux [D] auraient connu des soucis dès leur entrée dans le logement en 2015. Les bouchons dans les canalisations résultent du comportement fautif des défendeurs, notamment en laissant des masses importantes de cheveux obstruant les canalisations et causant des bouchons. Au surplus, l’attestation de témoin, difficilement lisible, a été rédigée par une personne n’ayant jamais occupé le bien ni fait état de soucis de canalisation à la bailleresse. Au contraire, les nouveaux locataires témoignent du fait qu’ils n’ont jamais rencontré de problème de canalisation.

A l’audience, Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions du 18 septembre 2025 par lesquelles ils demandent au juge de :
Déclarer la demande recevable et bien fondée,Débouter la SCI [Adresse 3] de l’ensemble de ses prétentions,Leur donner acte qu’ils reconnaissent être redevables de la somme de 2 221,94 euros au titre de la dette locative,


Condamner la SCI [Adresse 3] à restituer le dépôt de garantie de 1 790 euros outre intérêts légaux correspondant à 10% du montant du loyer à compter du 5 janvier 2024, soit la somme mensuelle de 0,10 x 1 868 = 186,80 euros jusqu’au jugement à intervenir soit la somme de 21 x 186,80 euros = 3 922,80 euros arrêtés au jour des conclusions et à parfaire au jour de la décision à intervenir,Condamner la SCI [Adresse 3] à leur payer la somme de 5 604 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,Condamner la SCI [Adresse 3] à leur payer la somme de 946 euros en remboursement des frais d’intervention du plombier,Ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,Condamner la SCI 9 [Adresse 6] aux dépens comprenant les frais de l’injonction de payer ainsi qu’à payer aux consorts [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI [Adresse 3] à leur payer ensemble une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Les défendeurs font d’abord valoir que leur opposition à l’injonction de payer est recevable en ce qu’elle a été formée le 26 avril 2024 soit dans le délai d’un mois suivant le 1er acte d’exécution rendant indisponibles leurs biens à savoir une saisie-attribution pratiquée le 4 avril 2024 et dénoncée aux locataires le 9 avril 2024.
S’agissant de l’arriéré locatif prétendument dû à la bailleresse, les consorts [D] relèvent avoir donné un congé par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 4 novembre 2023 de sorte qu’ils ne sont redevables des loyers et avances sur charges que jusqu’au 4 décembre 2023. De plus, ils n’ont jamais renoncé à leur premier courrier recommandé mais ont finalement procédé par commissaire de justice pour s’assurer de l’effectivité de leur congé. Dès lors, les défendeurs reconnaissent être redevables de l’échéance du mois de novembre 2023 et des quatre premiers jours du mois de décembre 2023, étant précisé que l’état des lieux de sortie a eu lieu le 5 décembre 2023. Au surplus, ils soulignent que la bailleresse ne produit pas le courrier demandant l’indexation du loyer ni ne justifie de son calcul.
S’agissant des frais de remise en état, ils expliquent que l’interrupteur n’était pas cassé mais descellé selon l'état des lieux de sortie et fonctionnait correctement de sorte qu’il ne nécessitait aucun remplacement. Il n’y a encore moins lieu au changement de trois interrupteurs selon eux. Quant aux plaques de cuisson, l'état des lieux de sortie relève que les quatre points de la plaque sont en bon état. Les traces dans le panneau côté couloir, minimes, n’ont rien à voir avec la plaque. Aussi, au soutien de cette demande il est fourni une facture évoquant un dégât des eaux et non lesdites traces. En outre, le filtre de la hotte n’avait pas été changé à l’arrivée des locataires de sorte que ces derniers ne sauraient être tenus de le changer. 

De plus, la hotte est indiquée en bon état dans l'état des lieux de sortie sans qu’aucun problème touchant au filtre ne soit souligné. L’état du filtre était le même à la sortie qu’à l’entrée. 
S’agissant des plinthes, ils expliquent que leur état n’a pas changé depuis 2015 en soulignant qu’ils ont vécu presque 10 ans dans le logement, la vétusté devant être ici prise en compte. Il n’est relevé par le commissaire de justice que des impacts à divers endroits dans la cuisine et des taches dans d’autres pièces, sans que leur état ne nécessite leur changement. Le flexible de la douche est décrit comme « légèrement entartré », ce qui ne justifie pas non plus son remplacement. Concernant le meuble de la machine à laver, un dégât des eaux a bien eu lieu et a abimé ledit meuble, toutefois les problématiques de refoulement des eaux étaient un sujet quotidien et relèvent d’un manquement de la SCI [Adresse 3] à son obligation de délivrance. S’agissant des portes des chambres et du salon, ils soutiennent que les quelques éclats présents relèvent d’un état d’usage conforme à une occupation de près de 10 ans, mais les portes ne sont aucunement grattées. De même, les quelques retouches de peinture qui pourraient être comptabilisées s’effacent devant l’ancienneté de l’occupation du bien. En outre, les sommes mises au compte du nettoyage de l’appartement ne sont pas justifiées selon eux, ce dernier ayant été rendu dans un état plus propre qu’à leur arrivée dans les lieux. De plus, aucun devis ni facture ne sont produits à ce titre. Enfin, le remplacement du joint de la douche ne saurait être mis à leur charge estimant non seulement qu’aucun devis n’est produit mais qu’ils n’ont à supporter que l’entretien des joints et non leur changement qui est par ailleurs induit par la vétusté parfaitement caractérisée en l’espèce.
Dès lors, la retenue du dépôt de garantie n’est pas justifiée selon eux et ce dernier doit leur être restitué, ce qui aurait dû être fait le 5 janvier 2024 au plus tard.
Enfin, s’agissant du trouble de jouissance qu’ils disent avoir subi, les défendeurs font valoir avoir rencontré des difficultés récurrentes avec les canalisations de la salle de bain et en avoir fait part à la SCI [Adresse 3], suite à de récurrentes remontées d’eau par les canalisations. Les défendeurs soulignent la passivité de la bailleresse à ce sujet de sorte qu’ils n’avaient d’autre choix que d’exposer des frais de plombier. L’évacuation des eaux usées de la salle de bain est manifestement non conforme selon, la pente de la canalisation étant insuffisante, et ne permettait pas aux locataires de vivre normalement dans les lieux. 
L'affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.
En cours de délibéré, et par courriel du 8 juin 2026, il a été demandé au conseil de la SCI [Adresse 3] de produire des copies lisibles des pièces n°18 et 21.
Lesdites pièces ont été transmises par courriel du conseil de la SCI [Adresse 3] le 9 juin 2026.
MOTIFS
I. Sur la recevabilité de l’opposition
Aux termes de l'article 1416 du code de procédure civile, l'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.
En l'espèce, l'ordonnance d'injonction de payer a été signifiée le 29 janvier 2024 à Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] par dépôt à étude.
Une saisie-attribution a eu lieu le 4 avril 2024 et a été dénoncée aux défendeurs le 9 avril 2024.
L'opposition, formée par Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] par déclaration au greffe le 26 avril 2024, soit dans le délai réglementaire d'un mois suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie de leurs biens, doit donc être déclarée recevable. Il convient de statuer à nouveau sur les demandes de la SCI [Adresse 3], le présent jugement se substituant à l'ordonnance d'injonction de payer en application de l'article 1420 du code de procédure civile.

II. Sur la demande en paiement
Sur l’arriéré locatifAux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 17-1 I de cette même loi dispose que « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. ».
En outre, selon l’article 15 de cette loi, « Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
(…)
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. ».
L’article 17 I indique en son premier alinéa que les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d'un observatoire local des loyers mentionné à l'article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones. 
Il y a lieu de préciser que [Localité 1] fait partie de la liste de ces communes, conformément à l’article 1er du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 et du tableau annexé au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
En l'espèce, la SCI [Adresse 3] verse aux débats l'acte de bail qui la liait aux défendeurs. Les conditions générales du bail ainsi produit prévoient en leur article 2.17 une clause de solidarité et indivisibilité entre les locataires. Le local d’habitation est donné à bail moyennant un loyer initial révisable de 1 790 euros outre une provision sur charges de 100 euros, payables d’avance le premier jour du terme. 
Les consorts [D] reconnaissent être redevables de la somme de 2 221,94 euros au titre de l’échéance du mois de novembre 2023 et des 4 premiers jours du mois de décembre 2023 en se basant sur un loyer de 1 968 euros provisions pour charges comprises reconnaissant ainsi qu’une révision du loyer hors charges serait intervenue à hauteur de 1 868 euros.
La SCI [Adresse 3] allègue que le loyer aurait été porté à la somme de 2 033 euros charges comprises soit 1 933 euros hors charges. Elle produit un courrier daté du 17 octobre 2023 en réponse à un courrier des locataires refusant une augmentation du loyer et lui rappelant que le loyer charges comprises est désormais de 2 033 euros. Toutefois, la bailleresse ne justifie ni d’un courrier ni dans ses écritures de son mode de calcul pour retenir cette augmentation. Par ailleurs, si les locataires reconnaissent une augmentation du loyer à 1 868 euros, aucune pièce ne permet de savoir à quel moment ladite révision est intervenue, il n’est donc pas possible de vérifier si une révision au 1er octobre 2023 était possible, seule une révision annuelle étant possible.
Dès lors, il y a lieu de retenir que le loyer mensuel était de 1 868 euros et les provisions pour charges de 100 euros pour les loyers impayés de novembre et décembre 2023.

Sur la contestation concernant la prise d’effet du congé donné par les locataires et par conséquent sur le montant du loyer dû au titre de l’échéance du mois de décembre 2023, il y a lieu de souligner que par lettre recommandée du 31 octobre 2023 distribuée le 18 novembre 2023 à la SCI [Adresse 3] contre sa signature, les consorts [D] lui ont donné congé du logement loué. L’historique des étapes de livraison du courrier versé aux débats indique que le postier s’est présenté chez la demanderesse et a tenté de distribuer le courrier une première fois le 4 novembre 2023 mais sans succès, de sorte que cette date ne saurait être retenue comme point de départ du délai de préavis d’un mois, lequel court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, conformément à l’article 15 visé supra soit à compter du 18 novembre 2023.
Un second congé, délivré par commissaire de justice, a été signifié à la SCI [Adresse 3] le 21 novembre 2023 à la demande des époux [D] pour le 21 décembre 2023, précisant que le délai de préavis réduit à un mois s’agissant d’un bien situé en zone tendue commençait à courir au jour de la signification du congé. Les locataires soutiennent que ce second congé était motivé par l’absence de retrait par la bailleresse de l’AR du premier congé, ce qui peut se comprendre, la bailleresse ayant mis 14 jours à retirer le courrier.
La bailleresse a ainsi été dûment informée, dès la réception du courrier recommandé, soit dès le 18 novembre 2023, de la volonté des défendeurs de quitter le logement dans un délai d’un mois suivant la réception du courrier soit au 18 décembre 2023. Le congé est un acte irrévocable et il n’est pas établi que les parties avaient d’un commun accord décalé la date du préavis. Dès lors, il convient de considérer que le premier congé délivré par lettre recommandée prévaut et que le délai d’un mois a couru à compter du 18 novembre 2023, prenant ainsi fin le 19 décembre 2023.
Dès lors, les consorts [D] étaient tenus de régler leur loyer et la provision sur charges jusqu’au 18 décembre 2023.
En retenant la somme de 1 968 euros au titre de l’échéance mensuelle due par les défendeurs, ces derniers étaient redevables, pour le mois de décembre 2023 d’un loyer et provisions sur charges de 1 142,70 euros (1 968 euros / 31 jours x 18 jours).
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la dette locative de Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] s’élève à la somme de 3 110,70 euros (1 968 euros + 1 142,70 euros) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, pour le mois de novembre 2023 et pour le mois de décembre 2023 (au prorata jusqu’au 18 décembre 2023). Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais de remise en étatIl ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.


En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il convient par ailleurs de préciser que l'indemnisation du bailleur n'est pas soumise à l'exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l'appui de la demande en paiement.

En outre, l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, la SCI [Adresse 3] sollicite que les consorts [D] soient solidairement condamnés à lui verser la somme de 2 650,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024, comprenant : 
la somme de 60 euros HT au titre du remplacement de deux interrupteurs et du support de la plaque dans la cuisine,la somme de 27,30 euros TTC au titre du remplacement du filtre à charbon de la hotte et des frais de livraison,la somme de 210 euros HT, au titre du remplacement de plinthes dans le salon, la cuisine et la salle de bain,la somme de 32,90 euros TTC au titre du remplacement du flexible de la douche,la somme de 95 euros HT au titre du remplacement du joint silicone de la douche,

la somme de 460 euros HT au titre de la remise en état du meuble de la machine à laver dans la salle de bain suite à un dégât des eaux,la somme de 135 euros HT au titre de la retouche peinture sur les portes de la chambre et du salon,la somme de 585 euros TTC au titre de la remise en peinture de l’appartement,la somme de 990 euros TTC au titre du nettoyage de l’appartement.
Il y a lieu de déterminer l'existence de réparations locatives en procédant à la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie pour vérifier si lesdites réparations sont imputables à la locataire.
Il ressort de l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement le 9 octobre 2015 les éléments suivants : 

dans le salon, les murs sont dans un état neuf.la chambre n°1 (suite parentale) dispose d’un sol, de murs, d’un plafond et de vitres dans un état neuf.la chambre n°2 (gauche cuisine) dispose d’un sol, de murs, d’un plafond et de vitres dans un état neuf.la chambre n°3 (droite salle de bain) dispose d’un sol, de murs, d’un plafond et de vitres dans un état neuf. Un bureau neuf est présent. 3 impacts sont visibles sur le battant droit des fenêtres, et 3 autres sur le battant gauche.la chambre n°4 (salle d’eau suite parentale) dispose d’un sol, de murs, d’un plafond et d’une porte coulissante dans un état neuf. 2 traces de poignées sont visibles sur le meuble sous-lavabo, ce dernier étant indiqué comme dans un état neuf, et une poignée extérieure de la porte coulissante est à changer.la cuisine dispose d’un sol, de murs, d’un plafond, de vitres, d’un évier et d’une robinetterie dans un état neuf. Tout le mobilier (le meuble sous évier, les tiroirs, la plaque de cuisson, le réfrigérateur, le congélateur, la hotte, les placards et le placard chaudière, le four et le lave-vaisselle) est dans un état neuf.la salle de bain dispose d’un sol, de murs, d’un plafond, de vitres, de deux lavabos, d’une baignoire avec flexible et d’une robinetterie dans un état neuf. Tout le mobilier (meuble sous lavabo, portes et étagères, placard arrivée lave-linge, VMC et spots au plafond) est dans un état neuf.Le reste du logement (entrée, WC) est dans un état neuf.
L’état des lieux d’entrée précise enfin dans ses observations que la terrasse dispose d’un sol neuf, d’un garde-corps neuf, d’une lampe et d’une prise extérieure, ainsi que d’un écrou rouillé.





Il ressort de l'état des lieux de sortie réalisé par procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 5 décembre 2023, auquel étaient présents Monsieur [U] [D] et Madame [M] [K], représentant la SCI [Adresse 3], les éléments suivants : 
pour la cuisine : le sol (parquet) présente des impacts à divers endroits dans les plinthes et les reprises sont assez grossières au niveau des angles de plinthes. La peinture sur les murs présente des petites tâches sur la moitié basse. La peinture du plafond est en bon état. Le plan de travail est en bon état, quelques traces sont visibles dans le panneau côté couloir. Les meubles sous évier sont sales à l’intérieur. L’intérieur du four est sale. Les quatre points de la plaque de cuisson sont en bon état. La hotte est en bon état, le filtre n'a pas été changé et la grille est grasse au toucher. Un état sale est relevé quant au lave-linge (« traces de tartre »), au réfrigérateur et au congélateur (bacs et joints sales), ainsi qu’à la grille au-dessus du réfrigérateur. La partie basse du meuble cuisine coté évier est abimée. Les interrupteurs et prises sont en bon état à l’exception d’un interrupteur descellé au niveau de la porte terrasse.pour la salle de bain : l’un des carreaux du sol (carrelage) est impacté. Les plinthes présentent quelques éclats dans la peinture et une plinthe est descellée côté baignoire. Les murs présentent quelques taches et éclats sur la moitié basse. Quelques taches sont également visibles sur le plafond. Des traces sont présentes sur les deux faces de la porte. La double vasque est en bon état, tout comme le robinet, le miroir, les bondes, le meuble sous lavabo, la baignoire, la robinetterie, le meuble placard, le châssis de fenêtre et le sèche-serviettes. Le flexible de douche est entartré et endommagé, la bonde est présente. La partie basse intérieure et les murs arrière du placard sont sales. Une attache porte de ce même placard est arrachée. La peinture s’écaille sur une partie du cadre de la fenêtre.pour le salon : les plinthes sont tachées et présentent de petits impacts. Les murs présentent un impact dans un des coins de la pièce et la peinture est tachée sur la moitié basse. Quelques taches sont visibles au centre du plafond. Les vitres sont sales. La porte double présente des petits impacts en partie basse face extérieure et sur l’arête.pour la chambre n°1 et la chambre n°4 (salle d’eau) : le sol (parquet) est en bon état avec une marque d’eau sous le robinet du radiateur. Quelques taches sont présentes sur la moitié basse des murs. La peinture du plafond est en bon état, deux petites traces et cinq trous sont visibles au niveau des fenêtres. S’agissant du coin-douche, le sol (carrelage) est bon état. Le carrelage de la douche présente quelques traces noires et le joint sur le pourtour du sol de la douche n’est pas étanche par manque de joint. Les murs sont en bon état, quelques éclats de peintures et taches sont visibles. La peinture du plafond est en bon état, deux éclats sont présents dans le coin-douche. De « très nombreux » cheveux sont coincés dans la bonde qui fonctionne tout de même. Le meuble sous lavabo est en bon état, les tablettes intérieures présentent des traces. La cuvette du WC présente du tartre, l’abattant est en bon état. De nombreux cheveux sont présents au niveau du siphon. La porte présente trois éclats de peinture sur la face extérieure.pour la chambre n°2 : des taches sont relevées sur les plinthes, les murs (moitié basse), les prises et interrupteurs, le fond d’un tiroir du placard et la porte. Trois impacts sont visibles sur les murs, dont la peinture est par ailleurs écaillée par endroit, et un trou chevillé est visible. Une trace noire et deux trous chevillés sont présents sur le plafond. Des rayures dans la peinture sont visibles sur le radiateur. Les panneaux intérieurs du placard sont sales.
pour la chambre n°3 : des tâches sont visibles sur les plinthes, le sol, les murs, les prises et interrupteurs. Les murs présentent quatre impacts et un trou rebouché. La porte présente des impacts dans la peinture en partie basse sur la face extérieure. La tablette de la fenêtre est fortement rayée. Le placard présente des traces noires sur l’arête d’une porte et d’autres traces sont visibles sur le fond des tiroirs et sur l’un des tiroirs.pour l’entrée : de légères taches sont visibles sur les murs. Le plafond présente une petite trace. Quelques traces sont présentes sur le fond du placard et certaines étagères sont poussières. Le radiateur présente des petits éclats dans la peinture.Pour les WC : quelques taches sont visibles sur un pan de mur. Le lave-main est légèrement entartré. Le meuble sous lavabo est sale à l’intérieur. La porte présente quelques petites tâches en partie basse face intérieure et une tache en partie haute face extérieure.
Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie que constituent des dégradations et défaut d'entretien imputables à Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D], prenant en considération la durée d’occupation du logement de plus de 8 ans, les éléments suivants : 
la dégradation d’un interrupteur : la SCI [Adresse 3] fournit une facture n°460852 du 13 janvier 2024 indiquant un montant de 7 euros TTC par interrupteur. Il y a lieu de faire droit à sa demande à hauteur de ce montant, l’état des lieux de sortie n’indiquant la dégradation que d’un interrupteur,la dégradation de la hotte dans la cuisine : la SCI [Adresse 3] fournit une facture n°INV-DE-UOSS-100061881-2024-19301 du 16 janvier 2024 d'un montant de 51,79 euros TTC, soit 48,99 euros TTC pour deux filtres et 2,80 euros TTC de frais de livraison. La SCI [Adresse 3] sollicite la somme de 27,30 euros TTC, soit le montant des frais de livraison et d’un seul filtre. Il y a lieu de faire droit à sa demande,la dégradation des plinthes : la SCI [Adresse 3] fournit une facture n°FA2401-0057 du 17 janvier 2024 d'un montant de 210 euros HT, soit 231 euros TTC, au titre du démontage et du remplacement des plinthes dans le salon et la cuisine, et des frais de port. Il y a lieu de faire droit à sa demande,la dégradation du flexible dans la salle de bain : la SCI [Adresse 3] fournit une facture n°460852 du 13 janvier 2024 indiquant un montant de 32,90 euros TTC. Il y a lieu de faire droit à sa demande,la dégradation du placard dans la salle de bain : la SCI [Adresse 3] fournit une facture n°FA2401-0057 du 17 janvier 2024 d'un montant de 460 euros HT, soit 506 euros TTC, au titre, précision faite que cela fait suite à un dégât des eaux, du démontage et du remplacement du meuble en bois mélamine avec finition et de la réparation de meuble de placard dans la salle de bain (440 euros TTC), et du changement par baguette de finition sur tablette en bois dans la cuisine (66 euros TTC). Il y a lieu de faire droit à sa demande, en limitant le montant à la somme de 250 euros TTC, les parties ne s’accordant que sur un dégât des eaux intervenu dans la salle de bain et non dans la cuisine de sorte que le dernier poste n’est pas justifié par d’autres pièces ni établi par les déclarations accordées des parties. De plus, l’état du meuble à la sortie des locataires est indiqué comme bon par le commissaire de justice n’ayant relevé qu’une dégradation à savoir une attache porte arrachée.
la dégradation des portes : la SCI [Adresse 3] fournit une facture n°FA2401-0057 du 17 janvier 2024 d'un montant de 135 euros HT, soit 148,50 euros TTC, au titre du forfait de retouche de peinture sur des portes laquées dans les chambres et des meubles de cuisine. Il y a lieu de faire droit à sa demande, en limitant le montant à la somme de 100 euros TTC, le commissaire de justice n’ayant relevé aucune dégradation de la peinture sur les meubles de la cuisine.la dégradation de la peinture dans l’ensemble du logement : la SCI [Adresse 3] fournit une facture n°F012405 du 18 janvier 2024 d’un montant de 5 850,90 euros TTC. Elle sollicite la somme de 585 euros, soit 10% du montant de la facture. Il y a lieu de faire droit à sa demande, au vu des nombreuses taches et éclats de peinture, bien que parfois minimes, cette dégradation étant relevée par le commissaire de justice à de nombreuses reprises au fil de son constat. Toutefois, le montant accordé sera limité à la somme de 505,80 euros TTC, déduction faite du poste relatif à la peinture de la porte d’entrée, compris dans la facture à hauteur de 79,20 euros TTC, alors qu’aucune dégradation de la porte d’entrée n’a été constatée par le commissaire de justice.la dégradation générale du logement nécessitant un nettoyage complet : la SCI 9 [Adresse 6] fournit une facture n°2024/01/100 du 31 janvier 2024 d’un montant de 990 euros TTC. Il y a lieu de faire droit à sa demande, tout en limitant le montant à la somme de 650 euros.
En revanche, il y a lieu de relever que ni la dégradation du joint silicone dans la salle de bain ni la dégradation du support de la plaque dans la cuisine, alléguées par la bailleresse, ne sont relevées par le commissaire de justice ayant établi l’état des lieux de sortie. Dès lors, la SCI [Adresse 3] sera déboutée de sa demande sur ces postes. 
En conséquence, Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] seront solidairement condamnés à payer à la SCI [Adresse 3] la somme totale de 14 euros (7 + 27,30 + 231 + 32,90 + 250 + 100 + 505,80 + 650 – 1 790) au titre des frais de remise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
III. Sur la demande indemnitaire de la bailleresse
La SCI [Adresse 3] sollicite des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, en raison de son impossibilité de relouer le bien avant le mois de février 2024 en raison des travaux de remise en état du logement.
Les locataires ont été tenus responsables des dégradations locatives et ont été condamnés à payer les frais de remise en état du logement.
Il ressort des différentes factures produites par la SCI [Adresse 3] que différentes sociétés sont intervenues afin de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du logement notamment courant janvier 2024. Au regard de l’attestation du nouveau locataire, la relocation serait intervenue au 1er février 2024 soit moins de deux mois après le départ des époux [D].


Les époux [D] ne peuvent être tenus responsables des délais d’intervention des entreprises ni du délai de relocation dans la mesure où il n’est pas justifié que la bailleresse aurait reloué les lieux dès le départ des défendeurs en l’absence de travaux, qu’un délai de relocation inférieur à deux mois parait tout à fait raisonnable. Dès lors, aucun préjudice n’est justifié par la bailleresse.
Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire de la SCI [Adresse 3].

IV. Sur les demandes reconventionnelles
Sur les frais de plombier et la demande de dommages-intérêtsLes articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».
L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire notamment aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
“4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires »
Il est constant que l’obligation pour le bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ne cesse qu’en cas de force majeure ou de faute du locataire. 
En l’espèce, les consorts [D] justifient avoir fait intervenir à plusieurs reprises, entre août 2021 et août 2023, des techniciens de la société ABC DEPANNAGES & SERVICES aux fins de débouchage dans la salle de bain. 
Il ressort de la première intervention du 30 août 2021 des techniciens que ces derniers ont constaté que « la conduite des eaux de la cuisine et de la salle de bain était relié ensemble sur une conduite étroite horizontale avec une pente très faible sur une longueur supérieure à 12 m ce qui occasionne des bouchons récurrents ».
Sur la facture du 8 novembre 2021, les techniciens relevaient que « comme évoqué lors de la précédente intervention, la conduite d’évacuation est mal installée. Celle-ci nécéssite un entretien régulier anormal de plus en plus récurent. Je préconise l’installation d’un regard de visite près de la colonne verticale pour entretenir la conduite par un nettoyage mensuel à la haute pression, car il n’est pas possible d’installer une colonne à la SDB ».
Les techniciens précisaient sur la facture du 30 novembre 2022 : « bouchon récurrent dû à une mauvaise installation (ce qui a déjà été signalé à plusieurs reprises) ».
Ils relevaient encore dans la facture du 30 avril 2023 qu’« après vérification du branchement d’évacuation des eaux usées de la SDB à la conduite principale, où sont branchés 6 appareils ménagers (…) cette installation ne respecte pas les normes DTU 60.1 et 60.11, à savoir une conduite de DN interieur de 65mm et extérieur de 80mm avec une pente de 1 à 3 cm/m ».
Ils confirmaient leur position dans la facture du 30 août 2023 : « comme évoqué en avril dernier, le branchement d’évacuation des eaux usées de la SDB à la conduite principale, où sont branchés 6 appareils ménagers (…) cette installation ne respecte pas les normes DTU 60.1 et 60.11, à savoir une conduite de DN interieur de 65mm et extérieur de 80mm avec une pente de 1 à 3 cm/m ».
Les défendeurs produisent des échanges de SMS avec le propriétaire du bien, Monsieur [O] [G], qu’ils ont ainsi alerté dès 2018 au sujet des canalisations. 



Les premiers messages remontent au mois de mai 2018, mais Monsieur [O] [G] indique lui-même dans son courrier de réponse à la CLCV avoir été averti dès le mois de mars 2018. Il ressort de ces échanges que la société FRANK, ayant été chargée des travaux sanitaires avant l’arrivée des locataires, a été sollicitée pour intervenir dans le logement et étudier la situation. 
La SCI [Adresse 3] produit un courrier de la société FRANK daté du 18 janvier 2022 dans lequel ladite société indique que ses travaux sont conformes au DTU 60.1. Il questionne les conclusions de l’ouvrier de la société ABC DEPANNAGES en raison du caractère caché de la canalisation, soulevant que la vérification de la pente est dès lors impossible. La société FRANK encourage, dans son courrier, la SCI [Adresse 3] à « faire réaliser une expertise via leur assureur par un cabinet indépendant afin de déterminer les causes du dysfonctionnement ainsi que les éventuelles responsabilités de chacun. ».
Il convient de relever que ces mêmes soucis de canalisation en raison d’une pente insuffisante auraient été rencontrés par Madame [Z] [N] née [L], cette dernière précisant dans son attestation de témoin du 29 septembre 2024 avoir vécu au [Adresse 3] à [Localité 1] du mois d’août 2018 au mois d’avril 2022 avec son époux et ses deux enfants. Elle indique ainsi : « Nous avons également eu régulièrement des problèmes de canalisations bouchées, des artisans nous ont dit que cela était dû à la pente insuffisante lors de la rénovation. ».
De plus, alors que la bailleresse écrit dans sa réponse à la CLCV que les défendeurs sont les seuls locataires de la copropriété à rencontrer ce genre de problèmes, les défendeurs produisent des échanges de sms avec le bailleur (Monsieur [O] [G]) qui indique en 2018 (vraisemblablement avant le 18 mai 2018), que « Madame [R] a le même problème d’écoulement dans l’ancienne salle de bain » ce à quoi il ajoute « je pense donc que c’est un problème de colonne et je ne sais pas si l’entreprise [T] pourra faire quelques choses… », il s’en déduit qu’un autre occupant rencontrait le même problème dans l’immeuble.
Dès lors, les défendeurs apportent bien la preuve d’un dysfonctionnement des canalisations qui ne résulte pas d’un défaut d’entretien de leur part mais dont la résolution incombe à la bailleresse dont il y a lieu de relever l’inertie alors qu’elle est sollicitée sur ces difficultés depuis 2018 et à plusieurs reprises par les défendeurs et que la société FRANK lui préconise de réaliser une expertise.
La SCI [Adresse 3] a donc failli à son obligation prévue à l’article 6 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Le dysfonctionnement des canalisations et la passivité de la bailleresse ont causé aux défendeurs un trouble de jouissance paisible du bien découlant de l’impossibilité d’utiliser normalement la salle de bain avec des remontées récurrentes d’eau, des interventions par six fois de plombiers en deux ans.



Les époux [D] sollicitent le remboursement à hauteur de 946 euros au titre des six factures de plombier. Ils produisent six factures de la société ABC DEPANNAGES & SERVICES, toutes au titre de débouchages, manuels ou par l’utilisation d’un furet électrique, datées des 30 août 2021 (154 euros TTC), 8 novembre 2021 (154 euros TTC), 28 octobre 2022 (154 euros TTC), 30 novembre 2022 (154 euros TTC), 30 avril 2023 (165 euros TTC) et 30 août 2023 (165 euros TTC), pour la somme totale de 946 euros TTC. 
Dès lors, il y a lieu de faire droit à leur demande de remboursement des factures de plomberie à hauteur de 946 euros. 
Ils sollicitent par ailleurs l’allocation de la somme de 5 604 euros de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi soit 5% du loyer mensuel hors charges (1 868 euros) sur 5 ans.
Il apparait satisfactoire de leur allouer une somme de 800 euros de dommages-intérêts pour le préjudice qu’ils ont subi du fait des remontées a minima à six reprises dans leur salle de bain, étant précisé qu’il n’est pas justifié que la salle de bain était en tout ou partie inutilisable du fait du dysfonctionnement mis en lumière.

Sur la demande de compensation des créancesAux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
L’article 1347-1 du même code dispose que « Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre. ».
L’article 1348 du code civil indique que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
En l’espèce, les consorts [D] sont solidairement condamnés à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 3 110,70 euros au titre de l’arriéré locatif, ainsi que la somme de 14 euros au titre des dégradations locatives déduction faite du dépôt de garantie, soit la somme totale de 3 124,70 euros.
La SCI [Adresse 3] est condamnée à verser aux défendeurs la somme de 946 euros en remboursement des frais de plombier ainsi que la somme de 800 euros de dommages-intérêts soit la somme totale de 1 746 euros.
Dès lors, et par le jeu de la compensation, Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] seront finalement redevable solidairement de la somme de 1 378,70 euros (3 110,70 euros – 1 746 euros) à la SCI 9 [Adresse 6]. 

V. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Compte tenu de l’issue du litige, il convient de laisser à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés.
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Compte tenu de l’issue du litige et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir chacune des parties, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT que l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer numéro 21-24-000181 prononcée le 17 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] formée par Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] est recevable ; 

et statuant à nouveau : 
DIT que le présent jugement se substitue à l'ordonnance en injonction de payer prononcée le 17 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] à verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 3 110,70 euros au titre des impayés de loyers pour les mois de novembre 2023 et décembre 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] à verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 14 euros au titre des frais de remise en état du bien loué ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à verser à Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] la somme de 946 euros en remboursement des frais de plombier exposés ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à verser à Monsieur [U] [D] et Madame [W] [D] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance ;
ORDONNE la compensation judiciaire à concurrence de ces sommes ;
DÉBOUTE la SCI [Adresse 3] sa demande de dommages-intérêts ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT que chaque partie conservera les frais qu'elle a engagés au titre des dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS