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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 14 août 2026, n° 25/05618

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 4 février 2022, prenant effet au 1er mars 2022, Madame [O] [A] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire l’agence [X], à Madame [N] [U] un contrat de location relatif à une maison à usage d’habitation située à [Localité 8][Adresse 5]) [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 750 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 10 euros.
Un dépôt de garantie d’un montant de 750,00 euros a été versée par la locataire. 
Par acte sous seing privé en date du 09 février 2022, Madame [Z] [W] née [G] s’est portée caution solidaire de Madame [N] [U].

Un état d’entrée des lieux a été réalisé contradictoirement entre les parties le 15 février 2022.

Par acte en date du 23 juillet 2024, Madame [O] [A] a fait délivrer à Madame [N] [U] un congé pour vendre à la date du 28 février 2025.

Un état de sortie des lieux a réalisé contradictoirement entre les parties le 31 octobre 2024, au moyen d’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice. 

Aux termes d’une ordonnance portant injonction de payer en date du 12 mai 2025, Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] ont été condamnées à payer à Madame [O] [A] la somme de 786,25 euros. Celles-ci ont respectivement formé opposition à cette ordonnance les 1er juillet 2025 et le 20 juin 2025.

Mesdames [O] [A], [N] [U] et [Z] [W] ont initialement été convoquées devant la présente juridiction à l’audience du 3 novembre 2025. 
Après plusieurs renvois sollicités à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 juin 2026. 
A cette date, Madame [O] [A] et Madame [N] [U] ne comparaissent pas mais sont représentées par leur conseil respectif. 
Madame [Z] [W] ne comparaît pas mais est représentée par son époux en vertu d’un pouvoir régulier.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire. 

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses écritures déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [O] [A] sollicite de voir : 
Confirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection en ce qu’elle a condamné Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] au paiement de la somme de 786,25 euros au titre de l’impayé de loyerEn conséquence, 
Confirmer in solidum Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] au paiement de la somme de 786,25 euros au titre de l’impayé de loyerDébouter Madame [N] [U] et [Z] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusionsCondamner Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] in solidum au paiement de la somme de 760,35 euros au titre de l’indemnisation pour les travaux de réparation locatifs non-effectuésCondamner Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] in solidum au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. 
Au soutien de ces demandes, Madame [O] [J] explique que la locataire n’a pas réglé le loyer du mois de décembre 2023, d’un montant de 786,25 euros précisant toutefois que celle-ci s’est acquittée de la somme de 36,25 euros en cours de procédure. 
S’agissant des dégradations locatives, la demanderesse précise qu’elle se désiste de ses demandes en paiement des sommes de 24,90 euros (boîte aux lettres) et de 108,00 euros (entretien de la climatisation), soulignant que la locataire a procédé à leur règlement, également en cours de procédure.
Concernant la somme de 760,35 euros dont elle réclame le paiement, la demanderesse fait état de dégradations de la peinture dans la plupart des pièces du logement, du à une fuite trouvant son origine dans la bonde de douche qui s’est dévissée et qui s’est infiltrée dans le sous-bassement de la maison, dépourvue de vide-sanitaire, provoquant ainsi un gondolement du parquet ainsi que l’apparition de moisissures. 
Elle fait état également des carreaux de la douche qui se sont fissurés lors de l’occupation des lieux par la locataire.
Elle soutient que la locataire n’a jamais signalé ces problèmes d’humidité avant l’année 2023, qu’elle a elle-même découvert lors d’une conversation avec un voisin. 
Enfin, elle fait également valoir que Madame [N] [U] a perçu la somme de 1 546,60 euros par l’assurance à titre d’indemnisation, sans que pour autant celle-ci ne procède à aucun travaux de rénovation.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses écritures déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [N] [U] sollicite de voir : 
Dire son opposition recevable et bien fondée Rétracter l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 12 mai 2025 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de ToulonDire que la demande en paiement formée par le bailleur à l’encontre du locataire est mal fondée et, en conséquence, la rejeter intégralementJuger qu’elle a procédé au règlement des sommes suivantes :. 36,25 euros correspondant au solde restant dû au titre du loyer du mois de décembre 2024 après déduction du dépôt de garantie
. 108,00 euros au titre de l’entretien du climatiseur 
. 24,90 euros au titre de la boîte à lettre
En conséquence, 
Débouter Madame [O] [A] de sa demande en paiement de la somme de 786,25 euros au titre du loyer du mois de décembre 2024Débouter Madame [O] [A] de sa demande en paiement de la somme de 108,00 euros au titre de l’entretien du climatiseurDébouter Madame [O] [A] de sa demande en paiement de la somme de 24,90 euros au titre de la boîte à lettresDébouter Madame [O] [A] de ses autres demandes, fins et conclusionsCondamner Madame [O] [A] à lui payer la somme de 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie Condamner Madame [O] [A] à lui payer la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subisEn toute hypothèse, 
Ordonner la compensation des sommes réciproquesCondamner [O] [A] à lui payer le solde restant dû après compensation des créances réciproques Condamner [O] [A] à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner [O] [A] au paiement des dépens de l’instance.
En défense, Madame [N] [U] indique en tout premier lieu, s’agissant du loyer du mois de décembre 2023, qu’elle a versé, lors de son entrée dans les lieux, un dépôt de garantie d’un montant de 750,00 euros et qu’elle a réglé la somme complémentaire de 36,25 euros en cours de procédure. Il ne peut donc lui être réclamé aujourd’hui la somme de 786,25 euros.
S’agissant des désordres relevés dans l’état des lieux de sortie (murs moisis, peintures cloquées, revêtements dégradés), Madame [N] [U] affirme qu’ils ne sont pas dus à un mauvais entretien de sa part mais qu’ils trouvent leur origine dans la structure de l’immeuble et dans les manquements du bailleur concernant la délivrance d’un logement habitable.
Elle affirme ainsi que les problèmes d’humidité étaient préexistants à la prise du bien en location et n’ont eu de cesse de s’aggraver. Elle soutient qu’elle a ainsi averti l’agence [X] dès le mois de janvier 2023, sans que la propriétaire ne les prenne en charge, affirmant qu’elle a elle-même réalisé des travaux de peinture importants. Elle souligne à cet égard qu’elle a également dû réaliser d’importants travaux de remise en état avant son emménagement dans le logement et que les problèmes d’humidité, de moisissure et de gondolement du parquet ont perduré après la reprise du dégât des eaux.
Elle indique par ailleurs qu’une seconde fuite trouve son origine dans les carreaux de douche, qui étaient fêlés lors de sa prise de possession des lieux.
Elle déclare que les désordres ont des répercutions sur sa santé ainsi que celle de sa fille, tel que cela ressort des attestations versées au débat. Elle fait également valoir qu’elle a du procéder au remplacement de certains meubles, ce qui lui a causé un préjudice matériel.

Madame [Z] [W] conclut au débouté de la demanderesse.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026, les parties comparantes ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

En application des dispositions de l’article 1416 du code de procédure civile, l'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. 

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer en date du 12 mai 2025 a été signifiée à Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] le 18 juin 2025. 
Mesdames [N] [U] et [Z] [W] ont formé opposition à ladite ordonnance portant injonction de payer par courriers reçus au greffe les 1er juillet 2025 et 20 juin 2025, respectant ainsi le délai et la forme prescrits par les textes.
Celles-ci seront donc déclarées recevables en leur opposition. 



Sur la demande en paiement de la somme de 786,25 euros

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

En l’espèce, Madame [N] [U] ne conteste pas qu’elle n’a pas réglé le mois de décembre 2023, d’un montant de 786,25 euros. Celle-ci ne saurait faire valoir que Madame [O] [A] devait également lui rembourser la somme de 750,00 euros au titre de la restitution de ce dépôt de garantie pour justifier et s’exonérer de ce paiement, et ce, de sa propre initiative. 
Madame [O] [A] précise que Madame [N] [U] a versé au cours de la procédure la somme de 36,25 euros. En conséquence, celle-ci sera condamnée à lui payer la somme de 750,00 euros au titre du solde du loyer du mois de décembre 2023 restant dû.

Sur la demande en paiement de la somme de 760,35 euros 

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : 
- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
- De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1730 du code civil précise que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 dudit code ajoute que le locataire doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’un dépôt de garantie peut être versé par la locataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. 

Il résulte de ces dispositions que les sommes restant dues au bailleur doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux. 

S’agissant de la justification du montant demandé par le bailleur, il est constant que celui-ci n'est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668). Pour autant, le juge n'est pas tenu par ces devis, s'il les estime excessif ( CA [Localité 9], 18 juill. 2002 : JurisData n°2002-191455).

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :



- De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; 
- D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
- D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

En vertu des dispositions de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 ajoute qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose également ce qui suit : 

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »





Le bailleur reste tenu à l’ensemble de ces obligations pendant toute la durée du bail et doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il est acquis que celui-ci ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public (CA [Localité 10] 5ème chambre civile 1er octobre 2024 n°21/06598). 

Pour autant, il appartient au locataire de rapporter la preuve de l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations (Ccass 3ème Civ 23 avril 2013 n°12-18.593).

De même, sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier (Ccass 3ème Civ 13 octobre 2021 n°20-19.278).

Enfin, il sera rappelé les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 qui dispose notamment ce qui suit : 
« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. » 

En l’espèce, Madame [O] [A] sollicite le paiement de la somme de 760,35 euros correspondant au décompte suivant :
Travaux de réfection de l’enduit et de la peinture : 1 546,60 eurosRemplacement de la boîte aux lettres cassée : 24,90 eurosDéduction du dépôt de garantie : 750,00 eurosDéduction des sommes versées en cours de procédure : 61,15 euros.
L’état d’entrée des lieux indique que le bien a été délivré dans son ensemble en bon état, quelques éléments se trouvant dans un état moyen. 
Contrairement à ce que Madame [N] [U] affirme, au moyen notamment de diverses attestations et simples photographies (non datées ni géolocalisées), il n’est pas établi que la locataire ait du réaliser des travaux de rénovation véritablement très importants (à la différence d’un potentiel rafraichissement des pièces), notamment de peinture lors de son entrée dans les lieux dans la mesure où la présence de traces noires, de champignons, ou de moisissures toxiques n’a pas été relevée dans le logement aux termes de cet état d’entrée des lieux. Il n’a pas été non plus mentionné la présence de fissures sur la faïence ni que le bien était particulièrement sale. 
Il convient par ailleurs de relever que ce document mentionnait la possibilité pour la locataire de signaler toutes anomalies éventuelles et ce dans un délai de 10 jours à compter du 15 février 2022 et que tel n’a pas été le cas en l’espèce. 
L’état de sortie des lieux, réalisé au moyen d’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 31 octobre 2024, relève la présence de moisissures, de tâches et ainsi que de multiples traces de dégât des eaux sèches dans plusieurs pièces du logement.
Il est également constaté la présence de fissures sur la faïence de la douche de la salle de bains. 

Il résulte des pièces versées au débat que, par mail en date du 12 décembre 2022, Madame [O] [A] s’est rapprochée de l’agence [X] en indiquant ce qui suit :
«  D’autre part, les voisins de la maison [Localité 11] m’ont alertée sur un problème d’humidité des murs extérieurs, et je vous joins les photos qu’ils ont prises. Ils ont constaté qu’il y avait de l’eau en bas du mur extérieur de la maison suite aux grosses pluies de ces derniers jours, et l’enduit du mur se décolle à de nombreux endroits. Ils ne savent toutefois pas si l’eau est remontée par le sol ou a ruisselé depuis les autres maisons au nord. »
La bailleresse a alors sollicité son mandataire en cette forme : « Selon vous est-il nécessaire de faire intervenir une entreprise pour contrôler la situation, et dans l’affirmative vous en chargeriez-vous ou devrai-je le faire ? ». 
Le lendemain, l’agence [X] lui a alors indiqué qu’elle avait convenu d’un rendez-vous avec la locataire le 03 janvier 2023 afin de constater les problèmes. 
Par mail en date du 06 janvier 2023, Madame [O] [A] lui a précisé ce qui suit:
« …, je pense qu’il faut d’abord régler le problème de la potentielle fuite d’eau, et à ce titre contacter Mme [U] pour savoir si son contrat d’assurance habitation couvre la recherche de fuite, étant précisé que mon contrat de propriétaire non-occupant prend en charge la recherche de fuite non destructive et la recherche impliquant des travaux. »
Un mois plus tard, par mail en date du 06 février 2023, l’agence [X] indiquait à Madame [A] qu’elle restait toujours dans l’attente du constat complété par la locataire pour effectuer sa déclaration auprès de l’assurance. Elle prenait bonne note de prévenir la bailleresse si un expert devait se déplacer pour chiffrer les travaux. 

Aux termes de sa facture en date du 1er février 2023, l’entreprise AJC PLOMBERIE, mandatée par l’agence [X], précise que la fuite trouve son origine dans la bonde de douche qui était complétement desserrée. Elle indique également que les remontées d’eau par le sol ont été quasiment stoppées.
La société AFD est intervenue le 20 février 2023 à l’initiative de Madame [N] [U], sans pour autant que la bailleresse ou son mandataire soit associé(e) à cette démarche. 
Les photographies prises permettent de constater la présence de moisissures et de traces d’infiltrations prononcées. 
L’entreprise précise qu’il existe une ventilation dite naturelle. Elle constate l’absence d’entrées d’air sur l’ensemble des menuiseries extérieures (salle d’eau, wc, chambre enfant, chambre, salon et cuisine). 
Elle constate également que le détalonnage des menuiseries intérieures au niveau du wc et de la chambre enfant est insuffisant. 
Elle relève par ailleurs des infiltrations d’eau au niveau du joint périphérique et de certains joints de faïence et de la porte. 




Un rapport d’expertise a par la suite été établi à l’initiative de l’assureur mis en cause. 

Il est ainsi relevé deux causes à l’origine des désordres :
Fissurations des faïences et joints salle de douche, avec dommages au bas des murs du séjour, d’une douche et d’un placard et au parquet flottant du séjour-cuisine et de la salle de bainsAbsence de VMC et de réglettes d’aérations sur les fenêtres PVC ainsi qu’absence d’isolation des murs, avec présence de condensation et apparition de moisissures. Fuite de la bonde douche réparée. L’assureur chiffre le montant des travaux à la somme de 1 546,60 euros. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [N] [U] ne justifie aucunement s’être rapprochée de sa bailleresse ou de son mandataire préalablement aux démarches entamées par Madame [O] [A] suite à la découverte par celle-ci, fortuitement, au cours du mois de décembre 2022, de l’existence d’un potentiel dégât des eaux, à l’effet de dénoncer la présence de désordres au sein de son logement.
En outre, si un manquement de ventilation et d’aération a été constaté au sein dudit logement, pour autant il est établi que les désordres proviennent également pour partie de la fissuration de la faïence et de joints et de la fuite de la bonde de douche dans la salle de bains, travaux à la charge du locataire tel que cela résulte du décret du 26 août 1987, à qui il appartient également de conserver le logement en bon état d’entretien. 
Par ailleurs, aux termes de deux mails en date du 29 janvier 2024 et du 15 mars 2024, l’agence [X] a précisé à la bailleresse que la locataire lui avait indiqué que les problèmes d’humidité avaient beaucoup baissé depuis l’intervention du plombier et qu’il n’y avait plus de remontées d’humidité au niveau du sol et dans les murs.
En l’état de ces éléments, Madame [N] [U] ne démontre pas que les désordres relevés proviennent d’un défaut structurel du logement et qu’ils préexistaient au moment de sa prise de possession des lieux. 
De même, il est établi que Madame [O] [A] s’est mobilisée rapidement en suite de la révélation de ce sinistre. 
Enfin, il n’est pas contesté que Madame [N] [U] a perçu la somme de 1 546,60 euros à titre d’indemnisation par l’assurance afin de faire réaliser les travaux d’embellissement, ce qu’elle n’a pas effectué, tel que cela résulte de l’état de sortie des lieux. 

En l’état de ces éléments, il ne saurait être reproché à la bailleresse de manquements à son obligation de délivrance. 

S’agissant de la somme de 760,35 euros, il convient de relever que la somme de 24,90 euros a été mise à la charge de la locataire mais que la somme de 61,15 euros (24,90 euros + 36,25 euros ) correspondant à la somme versée par la locataire s’agissant du loyer et déjà prise en compte) a été déduite de ce décompte.
 
Dans la mesure où le tribunal n’a pas la possibilité de juger « ultra petita », Madame [N] [U] sera donc condamnée à payer à Madame [O] [A] la somme de 760,35 euros. 








Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts et la compensation des créances

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application des dispositions de l’article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Dans la mesure où il ne peut être reproché à la bailleresse de manquements à son obligation de délivrance, il convient de débouter Madame [N] [U] de sa demande en indemnisation de ses préjudices.
Il n’y a pas lieu non plus de faire droit à sa demande relative à la compensation des créances dans la mesure où Madame [O] [A] ne lui est redevable d’aucune somme.


Sur la condamnation solidaire de la caution 

En application des dispositions de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, Madame [Z] [W] a bien signé un acte de cautionnement solidaire le 9 février 2022. Cet acte précise bien l’étendue de l’engagement (les loyers et charges, impôts, les réparations locatives et les indemnités d’occupation ainsi que des intérêts) et sa durée. Le montant du loyer et ses modalités de révision ont également été portées à sa connaissance, ainsi que la durée de son engagement (jusqu’au 1er mars 2031).
Ainsi, dans la mesure où l’acte de cautionnement est régulier et que Madame [N] [U] est condamnée au paiement de la somme totale de 1 510,35 euros (750,00 euros + 760,35 euros) au titre de l’arriéré locatif, Madame [Z] [W] doit être également condamnée solidairement avec Madame [U] au paiement ladite somme. 


Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Madame [N] [U] et Madame [Z] [W], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens.
Il apparaît équitable de les condamner, in solidum, à payer à Madame [O] [A], la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en dernier ressort

DECLARE recevables les oppositions formées par Mesdames [N] [U] et [Z] [W] née [G] à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer en date du 12 mai 2025 

DEBOUTE Madame [N] [U] de sa demande en paiement de la somme de 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie 

DEBOUTE Madame [N] [U] de sa demande en paiement de dommages et intérêts 
 
CONDAMNE solidairement Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] née [G] à payer à Madame [O] [A] la somme de 750,00 euros au titre du solde restant du loyer du mois de décembre 2023

CONDAMNE solidairement Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] née [G] à payer à Madame [O] [A] la somme de 760,35 euros au titre des réparations locatives 

DIT n’y avoir lieu à compensation des créances

CONDAMNE in solidum Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] née [G] à payer à Madame [O] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE in solidum Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] née [G] aux dépens de l’instance

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.


LA GREFFIERE LA JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP



Jugement n° 

N° RG 25/05618 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NRHM
 

AFFAIRE : 

[A]


C/

[U]
[G]



JUGEMENT contradictoire du 14 AOUT 2026 













Grosse exécutoire : Me BAZILE

Copie : Me PIQUET-MAURIN / Madame [Z] [G] épouse [W]
 
délivrées le 

JUGEMENT RENDU LE 14 AOUT 2026 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [O] [A]
née le 18 Avril 1963 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me BAZILE, avocat du barreau de TOULON 

à

DÉFENDEURS :

Madame [N] [U]
née le 07 Avril 1983 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me PIQUET-MAURIN, avocat du barreau de TOULON 

Madame [Z] [G] épouse [W]
née le 20 Juin 1964 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par son époux Monsieur [W] [T], muni d’un pouvoir écrit 



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD


DÉBATS :

Audience publique du 15 Juin 2026


JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 AOUT 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

 
 




EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 4 février 2022, prenant effet au 1er mars 2022, Madame [O] [A] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire l’agence [X], à Madame [N] [U] un contrat de location relatif à une maison à usage d’habitation située à [Localité 8][Adresse 5]) [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 750 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 10 euros.
Un dépôt de garantie d’un montant de 750,00 euros a été versée par la locataire. 
Par acte sous seing privé en date du 09 février 2022, Madame [Z] [W] née [G] s’est portée caution solidaire de Madame [N] [U].

Un état d’entrée des lieux a été réalisé contradictoirement entre les parties le 15 février 2022.

Par acte en date du 23 juillet 2024, Madame [O] [A] a fait délivrer à Madame [N] [U] un congé pour vendre à la date du 28 février 2025.

Un état de sortie des lieux a réalisé contradictoirement entre les parties le 31 octobre 2024, au moyen d’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice. 

Aux termes d’une ordonnance portant injonction de payer en date du 12 mai 2025, Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] ont été condamnées à payer à Madame [O] [A] la somme de 786,25 euros. Celles-ci ont respectivement formé opposition à cette ordonnance les 1er juillet 2025 et le 20 juin 2025.

Mesdames [O] [A], [N] [U] et [Z] [W] ont initialement été convoquées devant la présente juridiction à l’audience du 3 novembre 2025. 
Après plusieurs renvois sollicités à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 juin 2026. 
A cette date, Madame [O] [A] et Madame [N] [U] ne comparaissent pas mais sont représentées par leur conseil respectif. 
Madame [Z] [W] ne comparaît pas mais est représentée par son époux en vertu d’un pouvoir régulier.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire. 

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses écritures déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [O] [A] sollicite de voir : 
Confirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection en ce qu’elle a condamné Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] au paiement de la somme de 786,25 euros au titre de l’impayé de loyerEn conséquence, 
Confirmer in solidum Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] au paiement de la somme de 786,25 euros au titre de l’impayé de loyerDébouter Madame [N] [U] et [Z] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusionsCondamner Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] in solidum au paiement de la somme de 760,35 euros au titre de l’indemnisation pour les travaux de réparation locatifs non-effectuésCondamner Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] in solidum au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. 
Au soutien de ces demandes, Madame [O] [J] explique que la locataire n’a pas réglé le loyer du mois de décembre 2023, d’un montant de 786,25 euros précisant toutefois que celle-ci s’est acquittée de la somme de 36,25 euros en cours de procédure. 
S’agissant des dégradations locatives, la demanderesse précise qu’elle se désiste de ses demandes en paiement des sommes de 24,90 euros (boîte aux lettres) et de 108,00 euros (entretien de la climatisation), soulignant que la locataire a procédé à leur règlement, également en cours de procédure.
Concernant la somme de 760,35 euros dont elle réclame le paiement, la demanderesse fait état de dégradations de la peinture dans la plupart des pièces du logement, du à une fuite trouvant son origine dans la bonde de douche qui s’est dévissée et qui s’est infiltrée dans le sous-bassement de la maison, dépourvue de vide-sanitaire, provoquant ainsi un gondolement du parquet ainsi que l’apparition de moisissures. 
Elle fait état également des carreaux de la douche qui se sont fissurés lors de l’occupation des lieux par la locataire.
Elle soutient que la locataire n’a jamais signalé ces problèmes d’humidité avant l’année 2023, qu’elle a elle-même découvert lors d’une conversation avec un voisin. 
Enfin, elle fait également valoir que Madame [N] [U] a perçu la somme de 1 546,60 euros par l’assurance à titre d’indemnisation, sans que pour autant celle-ci ne procède à aucun travaux de rénovation.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses écritures déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [N] [U] sollicite de voir : 
Dire son opposition recevable et bien fondée Rétracter l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 12 mai 2025 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de ToulonDire que la demande en paiement formée par le bailleur à l’encontre du locataire est mal fondée et, en conséquence, la rejeter intégralementJuger qu’elle a procédé au règlement des sommes suivantes :. 36,25 euros correspondant au solde restant dû au titre du loyer du mois de décembre 2024 après déduction du dépôt de garantie
. 108,00 euros au titre de l’entretien du climatiseur 
. 24,90 euros au titre de la boîte à lettre
En conséquence, 
Débouter Madame [O] [A] de sa demande en paiement de la somme de 786,25 euros au titre du loyer du mois de décembre 2024Débouter Madame [O] [A] de sa demande en paiement de la somme de 108,00 euros au titre de l’entretien du climatiseurDébouter Madame [O] [A] de sa demande en paiement de la somme de 24,90 euros au titre de la boîte à lettresDébouter Madame [O] [A] de ses autres demandes, fins et conclusionsCondamner Madame [O] [A] à lui payer la somme de 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie Condamner Madame [O] [A] à lui payer la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subisEn toute hypothèse, 
Ordonner la compensation des sommes réciproquesCondamner [O] [A] à lui payer le solde restant dû après compensation des créances réciproques Condamner [O] [A] à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner [O] [A] au paiement des dépens de l’instance.
En défense, Madame [N] [U] indique en tout premier lieu, s’agissant du loyer du mois de décembre 2023, qu’elle a versé, lors de son entrée dans les lieux, un dépôt de garantie d’un montant de 750,00 euros et qu’elle a réglé la somme complémentaire de 36,25 euros en cours de procédure. Il ne peut donc lui être réclamé aujourd’hui la somme de 786,25 euros.
S’agissant des désordres relevés dans l’état des lieux de sortie (murs moisis, peintures cloquées, revêtements dégradés), Madame [N] [U] affirme qu’ils ne sont pas dus à un mauvais entretien de sa part mais qu’ils trouvent leur origine dans la structure de l’immeuble et dans les manquements du bailleur concernant la délivrance d’un logement habitable.
Elle affirme ainsi que les problèmes d’humidité étaient préexistants à la prise du bien en location et n’ont eu de cesse de s’aggraver. Elle soutient qu’elle a ainsi averti l’agence [X] dès le mois de janvier 2023, sans que la propriétaire ne les prenne en charge, affirmant qu’elle a elle-même réalisé des travaux de peinture importants. Elle souligne à cet égard qu’elle a également dû réaliser d’importants travaux de remise en état avant son emménagement dans le logement et que les problèmes d’humidité, de moisissure et de gondolement du parquet ont perduré après la reprise du dégât des eaux.
Elle indique par ailleurs qu’une seconde fuite trouve son origine dans les carreaux de douche, qui étaient fêlés lors de sa prise de possession des lieux.
Elle déclare que les désordres ont des répercutions sur sa santé ainsi que celle de sa fille, tel que cela ressort des attestations versées au débat. Elle fait également valoir qu’elle a du procéder au remplacement de certains meubles, ce qui lui a causé un préjudice matériel.

Madame [Z] [W] conclut au débouté de la demanderesse.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

En application des dispositions de l’article 1416 du code de procédure civile, l'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. 

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer en date du 12 mai 2025 a été signifiée à Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] le 18 juin 2025. 
Mesdames [N] [U] et [Z] [W] ont formé opposition à ladite ordonnance portant injonction de payer par courriers reçus au greffe les 1er juillet 2025 et 20 juin 2025, respectant ainsi le délai et la forme prescrits par les textes.
Celles-ci seront donc déclarées recevables en leur opposition. 



Sur la demande en paiement de la somme de 786,25 euros

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

En l’espèce, Madame [N] [U] ne conteste pas qu’elle n’a pas réglé le mois de décembre 2023, d’un montant de 786,25 euros. Celle-ci ne saurait faire valoir que Madame [O] [A] devait également lui rembourser la somme de 750,00 euros au titre de la restitution de ce dépôt de garantie pour justifier et s’exonérer de ce paiement, et ce, de sa propre initiative. 
Madame [O] [A] précise que Madame [N] [U] a versé au cours de la procédure la somme de 36,25 euros. En conséquence, celle-ci sera condamnée à lui payer la somme de 750,00 euros au titre du solde du loyer du mois de décembre 2023 restant dû.

Sur la demande en paiement de la somme de 760,35 euros 

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : 
- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
- De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1730 du code civil précise que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 dudit code ajoute que le locataire doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’un dépôt de garantie peut être versé par la locataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. 

Il résulte de ces dispositions que les sommes restant dues au bailleur doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux. 

S’agissant de la justification du montant demandé par le bailleur, il est constant que celui-ci n'est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668). Pour autant, le juge n'est pas tenu par ces devis, s'il les estime excessif ( CA [Localité 9], 18 juill. 2002 : JurisData n°2002-191455).

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :



- De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; 
- D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
- D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

En vertu des dispositions de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 ajoute qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose également ce qui suit : 

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »





Le bailleur reste tenu à l’ensemble de ces obligations pendant toute la durée du bail et doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il est acquis que celui-ci ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public (CA [Localité 10] 5ème chambre civile 1er octobre 2024 n°21/06598). 

Pour autant, il appartient au locataire de rapporter la preuve de l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations (Ccass 3ème Civ 23 avril 2013 n°12-18.593).

De même, sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier (Ccass 3ème Civ 13 octobre 2021 n°20-19.278).

Enfin, il sera rappelé les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 qui dispose notamment ce qui suit : 
« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. » 

En l’espèce, Madame [O] [A] sollicite le paiement de la somme de 760,35 euros correspondant au décompte suivant :
Travaux de réfection de l’enduit et de la peinture : 1 546,60 eurosRemplacement de la boîte aux lettres cassée : 24,90 eurosDéduction du dépôt de garantie : 750,00 eurosDéduction des sommes versées en cours de procédure : 61,15 euros.
L’état d’entrée des lieux indique que le bien a été délivré dans son ensemble en bon état, quelques éléments se trouvant dans un état moyen. 
Contrairement à ce que Madame [N] [U] affirme, au moyen notamment de diverses attestations et simples photographies (non datées ni géolocalisées), il n’est pas établi que la locataire ait du réaliser des travaux de rénovation véritablement très importants (à la différence d’un potentiel rafraichissement des pièces), notamment de peinture lors de son entrée dans les lieux dans la mesure où la présence de traces noires, de champignons, ou de moisissures toxiques n’a pas été relevée dans le logement aux termes de cet état d’entrée des lieux. Il n’a pas été non plus mentionné la présence de fissures sur la faïence ni que le bien était particulièrement sale. 
Il convient par ailleurs de relever que ce document mentionnait la possibilité pour la locataire de signaler toutes anomalies éventuelles et ce dans un délai de 10 jours à compter du 15 février 2022 et que tel n’a pas été le cas en l’espèce. 
L’état de sortie des lieux, réalisé au moyen d’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 31 octobre 2024, relève la présence de moisissures, de tâches et ainsi que de multiples traces de dégât des eaux sèches dans plusieurs pièces du logement.
Il est également constaté la présence de fissures sur la faïence de la douche de la salle de bains. 

Il résulte des pièces versées au débat que, par mail en date du 12 décembre 2022, Madame [O] [A] s’est rapprochée de l’agence [X] en indiquant ce qui suit :
«  D’autre part, les voisins de la maison [Localité 11] m’ont alertée sur un problème d’humidité des murs extérieurs, et je vous joins les photos qu’ils ont prises. Ils ont constaté qu’il y avait de l’eau en bas du mur extérieur de la maison suite aux grosses pluies de ces derniers jours, et l’enduit du mur se décolle à de nombreux endroits. Ils ne savent toutefois pas si l’eau est remontée par le sol ou a ruisselé depuis les autres maisons au nord. »
La bailleresse a alors sollicité son mandataire en cette forme : « Selon vous est-il nécessaire de faire intervenir une entreprise pour contrôler la situation, et dans l’affirmative vous en chargeriez-vous ou devrai-je le faire ? ». 
Le lendemain, l’agence [X] lui a alors indiqué qu’elle avait convenu d’un rendez-vous avec la locataire le 03 janvier 2023 afin de constater les problèmes. 
Par mail en date du 06 janvier 2023, Madame [O] [A] lui a précisé ce qui suit:
« …, je pense qu’il faut d’abord régler le problème de la potentielle fuite d’eau, et à ce titre contacter Mme [U] pour savoir si son contrat d’assurance habitation couvre la recherche de fuite, étant précisé que mon contrat de propriétaire non-occupant prend en charge la recherche de fuite non destructive et la recherche impliquant des travaux. »
Un mois plus tard, par mail en date du 06 février 2023, l’agence [X] indiquait à Madame [A] qu’elle restait toujours dans l’attente du constat complété par la locataire pour effectuer sa déclaration auprès de l’assurance. Elle prenait bonne note de prévenir la bailleresse si un expert devait se déplacer pour chiffrer les travaux. 

Aux termes de sa facture en date du 1er février 2023, l’entreprise AJC PLOMBERIE, mandatée par l’agence [X], précise que la fuite trouve son origine dans la bonde de douche qui était complétement desserrée. Elle indique également que les remontées d’eau par le sol ont été quasiment stoppées.
La société AFD est intervenue le 20 février 2023 à l’initiative de Madame [N] [U], sans pour autant que la bailleresse ou son mandataire soit associé(e) à cette démarche. 
Les photographies prises permettent de constater la présence de moisissures et de traces d’infiltrations prononcées. 
L’entreprise précise qu’il existe une ventilation dite naturelle. Elle constate l’absence d’entrées d’air sur l’ensemble des menuiseries extérieures (salle d’eau, wc, chambre enfant, chambre, salon et cuisine). 
Elle constate également que le détalonnage des menuiseries intérieures au niveau du wc et de la chambre enfant est insuffisant. 
Elle relève par ailleurs des infiltrations d’eau au niveau du joint périphérique et de certains joints de faïence et de la porte. 




Un rapport d’expertise a par la suite été établi à l’initiative de l’assureur mis en cause. 

Il est ainsi relevé deux causes à l’origine des désordres :
Fissurations des faïences et joints salle de douche, avec dommages au bas des murs du séjour, d’une douche et d’un placard et au parquet flottant du séjour-cuisine et de la salle de bainsAbsence de VMC et de réglettes d’aérations sur les fenêtres PVC ainsi qu’absence d’isolation des murs, avec présence de condensation et apparition de moisissures. Fuite de la bonde douche réparée. L’assureur chiffre le montant des travaux à la somme de 1 546,60 euros. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [N] [U] ne justifie aucunement s’être rapprochée de sa bailleresse ou de son mandataire préalablement aux démarches entamées par Madame [O] [A] suite à la découverte par celle-ci, fortuitement, au cours du mois de décembre 2022, de l’existence d’un potentiel dégât des eaux, à l’effet de dénoncer la présence de désordres au sein de son logement.
En outre, si un manquement de ventilation et d’aération a été constaté au sein dudit logement, pour autant il est établi que les désordres proviennent également pour partie de la fissuration de la faïence et de joints et de la fuite de la bonde de douche dans la salle de bains, travaux à la charge du locataire tel que cela résulte du décret du 26 août 1987, à qui il appartient également de conserver le logement en bon état d’entretien. 
Par ailleurs, aux termes de deux mails en date du 29 janvier 2024 et du 15 mars 2024, l’agence [X] a précisé à la bailleresse que la locataire lui avait indiqué que les problèmes d’humidité avaient beaucoup baissé depuis l’intervention du plombier et qu’il n’y avait plus de remontées d’humidité au niveau du sol et dans les murs.
En l’état de ces éléments, Madame [N] [U] ne démontre pas que les désordres relevés proviennent d’un défaut structurel du logement et qu’ils préexistaient au moment de sa prise de possession des lieux. 
De même, il est établi que Madame [O] [A] s’est mobilisée rapidement en suite de la révélation de ce sinistre. 
Enfin, il n’est pas contesté que Madame [N] [U] a perçu la somme de 1 546,60 euros à titre d’indemnisation par l’assurance afin de faire réaliser les travaux d’embellissement, ce qu’elle n’a pas effectué, tel que cela résulte de l’état de sortie des lieux. 

En l’état de ces éléments, il ne saurait être reproché à la bailleresse de manquements à son obligation de délivrance. 

S’agissant de la somme de 760,35 euros, il convient de relever que la somme de 24,90 euros a été mise à la charge de la locataire mais que la somme de 61,15 euros (24,90 euros + 36,25 euros ) correspondant à la somme versée par la locataire s’agissant du loyer et déjà prise en compte) a été déduite de ce décompte.
 
Dans la mesure où le tribunal n’a pas la possibilité de juger « ultra petita », Madame [N] [U] sera donc condamnée à payer à Madame [O] [A] la somme de 760,35 euros. 








Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts et la compensation des créances

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application des dispositions de l’article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Dans la mesure où il ne peut être reproché à la bailleresse de manquements à son obligation de délivrance, il convient de débouter Madame [N] [U] de sa demande en indemnisation de ses préjudices.
Il n’y a pas lieu non plus de faire droit à sa demande relative à la compensation des créances dans la mesure où Madame [O] [A] ne lui est redevable d’aucune somme.


Sur la condamnation solidaire de la caution 

En application des dispositions de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, Madame [Z] [W] a bien signé un acte de cautionnement solidaire le 9 février 2022. Cet acte précise bien l’étendue de l’engagement (les loyers et charges, impôts, les réparations locatives et les indemnités d’occupation ainsi que des intérêts) et sa durée. Le montant du loyer et ses modalités de révision ont également été portées à sa connaissance, ainsi que la durée de son engagement (jusqu’au 1er mars 2031).
Ainsi, dans la mesure où l’acte de cautionnement est régulier et que Madame [N] [U] est condamnée au paiement de la somme totale de 1 510,35 euros (750,00 euros + 760,35 euros) au titre de l’arriéré locatif, Madame [Z] [W] doit être également condamnée solidairement avec Madame [U] au paiement ladite somme. 


Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Madame [N] [U] et Madame [Z] [W], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens.
Il apparaît équitable de les condamner, in solidum, à payer à Madame [O] [A], la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en dernier ressort

DECLARE recevables les oppositions formées par Mesdames [N] [U] et [Z] [W] née [G] à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer en date du 12 mai 2025 

DEBOUTE Madame [N] [U] de sa demande en paiement de la somme de 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie 

DEBOUTE Madame [N] [U] de sa demande en paiement de dommages et intérêts 
 
CONDAMNE solidairement Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] née [G] à payer à Madame [O] [A] la somme de 750,00 euros au titre du solde restant du loyer du mois de décembre 2023

CONDAMNE solidairement Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] née [G] à payer à Madame [O] [A] la somme de 760,35 euros au titre des réparations locatives 

DIT n’y avoir lieu à compensation des créances

CONDAMNE in solidum Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] née [G] à payer à Madame [O] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE in solidum Madame [N] [U] et Madame [Z] [W] née [G] aux dépens de l’instance

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.


LA GREFFIERE LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1347-1, code civil 1720, code de procedure civile 1416, code civil 1344, code civil 1732, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-19T20:32:02.416Z.