notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 26 juin 2026, n° 26/02178

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2020, Madame [Y] [M] a consenti à Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] un contrat de bail d’habitation d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction portant sur un logement non-meublé sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 550,00 euros, outre une provision sur charges de 100,00 euros, et un dépôt de garantie de 1 100,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé de façon contradictoire entre les parties le 15 décembre 2020.

Par courrier recommandé en date du 29 octobre 2024, Madame [Z] [A] épouse [N] a informé Madame [Y] [M] de son départ du logement, du fait de sa séparation avec son époux Monsieur [D] [N], ce dernier souhaitant se maintenir dans les lieux.

Le 10 juillet 2025, le conciliateur de justice, saisi à la demande de Madame [Y] [M], a dressé un constat de carence.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 août 2025, un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance a été délivré par Madame [Y] [M] à Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N], pour la somme au principal de 3 184,89 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 08 août 2025.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives en date du 28 août 2025.

Un état des lieux de sortie a été dressé de façon contradictoire entre les parties le 22 novembre 2025.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 09 avril 2026, Madame [Y] [M] a fait assigner Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulon, et forme les demandes suivantes : 
Juger recevable et bien fondée Madame [Y] [M] en son action ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 10 décembre 2020 ; A titre subsidiaire : Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] ; Condamner conjointement et solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 4 406,27 euros en principal, sauf à parfaire, déduction faite des règlements intervenus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025 sur la somme de 3 184,89 euros, et pour le surplus, soit les loyers et charges impayés après la date dudit commandement, à compter de l’assignation ; Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel soit 569 euros, augmenté des charges ;Condamner conjointement et solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] lesdites indemnités d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux, le 22 novembre 2025 ; Condamner conjointement et solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 2 300,80 euros au titre des frais de remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamner conjointement et solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 août 2025 ; Prononcer l’exécution provisoire de droit. 
Au visa des articles 1103, 1134, 1147, 1184, 1217, 1224, 1231-1 et 2241 du code civil et des articles 7-1 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, elle soutient que le bail liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti de deux mois. Elle sollicite également à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts des défendeurs pour manquement à l’obligation principale du preneur de régler le loyer et les charges et de justifier de l’assurance du logement. Elle ajoute que Madame [Z] [A] épouse [N] demeure solidaire du paiement du loyer, et des charges et des frais de remis en état, en l’absence d’autre contrat de bail conclu avec Monsieur [D] [N] seul. Enfin, elle fait valoir que le logement a été rendu en mauvais état général d’entretien, outre la présence de nombreux dégâts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 mai 2026, au cours de laquelle Madame [Y] [M] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses pièces et conclusions, auxquelles il se réfère oralement et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé. 

Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N], tous deux cités sur la base d’un procès-verbal de recherches du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] ont signé le 10 décembre 2020 un bail d’habitation les liant à Madame [Y] [M]. Ce faisant, ils se sont engagés à payer leur loyer et les charges afférentes auprès de leur bailleur.

Or, il résulte du récapitulatif des loyers/charges et règlements arrêtés au 26 novembre 2025, que Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] ont accumulé une dette locative durant leur occupation du logement et même après le départ de la seconde, le courrier qu’elle a adressé en date du 29 octobre 2024 ne l’exonérant pas de ses obligations, en application de l’article 220 du code civil.

Pourtant, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire en son article VIII prévoyant la résiliation de plein droit du bail notamment « en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs […] » après avoir préalablement fait signifier au locataire, par acte d’huissier, un commandement de payer. 

Or, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié aux locataires le 27 août 2025, ces derniers n'ont pas apuré l'intégralité de leur dette dans le délai de deux mois imparti par ledit commandement, tel que cela ressort du dernier décompte produit aux débats.

Dès lors, force est de constater la résiliation du bail liant les parties par l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés, des dégradations locatives et de l'indemnité d'occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

De plus et conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Toutefois, en application de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Enfin, aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il résulte du récapitulatif des loyers/charges et règlements arrêtés au 26 novembre 2025 que la somme totale de 5 607,07 euros a été portée au débit de Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N], dont 3 306,27 euros correspondent aux loyers et charges impayés, et 2 300,80 euros aux frais de remise en état du logement. 

La somme de 3 306,27 euros est justifiée par ledit récapitulatif, ainsi que par l’avis de taxe foncière pour l’année 2025 qui permet de déterminer le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et le décompte de charges locatives en date du 24 mars 2026 pour la période 2024/2025, et tient compte de la déduction du dépôt de garantie retenu pour un montant de 1 100 euros.

La somme de 2 300,80 euros correspond à des travaux et réparations ayant été réalisés dans le logement, suite au départ des locataires. Il résulte en effet de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, que le logement a été rendu dans un mauvais état général d’entretien (saleté sur le mur et le plafond du séjour, saleté sur le mur et le mobilier de la cuisine, réfrigérateur et four en mauvais usage), et que des éléments d’équipement ont été endommagés (coups sur le mur de l’entrée, badges cassés, boîte aux lettres cassés, bac à légumes cassé, poignée de la porte de la chambre et placard cassés, lave-linge et matelas à remplacer) outre d’autres qui sont apparus manquants (badges et télécommandes, chaises de la cuisine, couettes, alaises), alors que le logement était loué meublé. 

Or, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. Cependant, Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N], non-comparants à l’audience, ne rapportent nullement la preuve de ce que ces divers désordres ne sont pas de leur fait. En conséquence, il doit être considéré que ces désordres sont imputables au locataire, sur lequel pèse une présomption de responsabilité en vertu de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989.

Ainsi, différentes factures sont produites des entreprises ZOLPAN, AQUATHERM VISENTIN, SEB FERMETURES, VAR ASCENSEURS et des enseignes CASTORAMA, DARTY et LEROY MERLIN, qui permettent de justifier les montants des travaux réalisés en conséquence des dégradations constatées dans le logement pris à bail.

En conséquence, Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue à l’article VII du bail liant les parties et de l’article 220 du code civil, à payer à Madame [Y] [M] la somme de 3 306,27 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 22 novembre 2025, ainsi qu’à la somme de 2 300,80 euros au titre des frais de remise en état des lieux, sommes qui seront toutes deux assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En revanche, comme il est acquis aux débats que les défendeurs ont quitté les lieux, au plus tard le 22 novembre 2025, la demande relative au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle est désormais devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 août 2025.

Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] seront également condamnées in solidum à payer à Madame [Y] [M] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail relatif à la location d’un logement sis [Adresse 5] conclu le 10 décembre 2020 entre Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] par l’acquisition de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 3 306,27 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 22 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 2 300,80 euros au titre des frais de remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 août 2025 ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 500,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP



Jugement n° 

N° RG 26/02178 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N4WZ
 

AFFAIRE : 

[M]


C/

[N]
[A]



JUGEMENT réputé contradictoire du 26 JUIN 2026 













Grosse exécutoire : Me VERGELONI
Copie : Monsieur [D] [N] - Madame [Z] [A] épouse [N]

délivrées le 

JUGEMENT RENDU LE 26 JUIN 2026 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [Y] [M]
née le 02 Décembre 1980 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me VERGELONI, avocat du barreau de TOULON 

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [N]
né le 26 Avril 1997 à [Localité 4] (MAROC)
de nationalité Française
SAS CHAMS LE BARBER SHOP
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Madame [Z] [A] épouse [N]
née le 24 Novembre 1998 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD


DÉBATS :

Audience publique du 04 Mai 2026


JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JUIN 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

 
 



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2020, Madame [Y] [M] a consenti à Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] un contrat de bail d’habitation d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction portant sur un logement non-meublé sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 550,00 euros, outre une provision sur charges de 100,00 euros, et un dépôt de garantie de 1 100,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé de façon contradictoire entre les parties le 15 décembre 2020.

Par courrier recommandé en date du 29 octobre 2024, Madame [Z] [A] épouse [N] a informé Madame [Y] [M] de son départ du logement, du fait de sa séparation avec son époux Monsieur [D] [N], ce dernier souhaitant se maintenir dans les lieux.

Le 10 juillet 2025, le conciliateur de justice, saisi à la demande de Madame [Y] [M], a dressé un constat de carence.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 août 2025, un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance a été délivré par Madame [Y] [M] à Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N], pour la somme au principal de 3 184,89 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 08 août 2025.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives en date du 28 août 2025.

Un état des lieux de sortie a été dressé de façon contradictoire entre les parties le 22 novembre 2025.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 09 avril 2026, Madame [Y] [M] a fait assigner Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulon, et forme les demandes suivantes : 
Juger recevable et bien fondée Madame [Y] [M] en son action ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 10 décembre 2020 ; A titre subsidiaire : Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] ; Condamner conjointement et solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 4 406,27 euros en principal, sauf à parfaire, déduction faite des règlements intervenus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025 sur la somme de 3 184,89 euros, et pour le surplus, soit les loyers et charges impayés après la date dudit commandement, à compter de l’assignation ; Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel soit 569 euros, augmenté des charges ;Condamner conjointement et solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] lesdites indemnités d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux, le 22 novembre 2025 ; Condamner conjointement et solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 2 300,80 euros au titre des frais de remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamner conjointement et solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 août 2025 ; Prononcer l’exécution provisoire de droit. 
Au visa des articles 1103, 1134, 1147, 1184, 1217, 1224, 1231-1 et 2241 du code civil et des articles 7-1 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, elle soutient que le bail liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti de deux mois. Elle sollicite également à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts des défendeurs pour manquement à l’obligation principale du preneur de régler le loyer et les charges et de justifier de l’assurance du logement. Elle ajoute que Madame [Z] [A] épouse [N] demeure solidaire du paiement du loyer, et des charges et des frais de remis en état, en l’absence d’autre contrat de bail conclu avec Monsieur [D] [N] seul. Enfin, elle fait valoir que le logement a été rendu en mauvais état général d’entretien, outre la présence de nombreux dégâts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 mai 2026, au cours de laquelle Madame [Y] [M] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses pièces et conclusions, auxquelles il se réfère oralement et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé. 

Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N], tous deux cités sur la base d’un procès-verbal de recherches du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] ont signé le 10 décembre 2020 un bail d’habitation les liant à Madame [Y] [M]. Ce faisant, ils se sont engagés à payer leur loyer et les charges afférentes auprès de leur bailleur.

Or, il résulte du récapitulatif des loyers/charges et règlements arrêtés au 26 novembre 2025, que Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] ont accumulé une dette locative durant leur occupation du logement et même après le départ de la seconde, le courrier qu’elle a adressé en date du 29 octobre 2024 ne l’exonérant pas de ses obligations, en application de l’article 220 du code civil.

Pourtant, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire en son article VIII prévoyant la résiliation de plein droit du bail notamment « en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs […] » après avoir préalablement fait signifier au locataire, par acte d’huissier, un commandement de payer. 

Or, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié aux locataires le 27 août 2025, ces derniers n'ont pas apuré l'intégralité de leur dette dans le délai de deux mois imparti par ledit commandement, tel que cela ressort du dernier décompte produit aux débats.

Dès lors, force est de constater la résiliation du bail liant les parties par l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés, des dégradations locatives et de l'indemnité d'occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

De plus et conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Toutefois, en application de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Enfin, aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il résulte du récapitulatif des loyers/charges et règlements arrêtés au 26 novembre 2025 que la somme totale de 5 607,07 euros a été portée au débit de Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N], dont 3 306,27 euros correspondent aux loyers et charges impayés, et 2 300,80 euros aux frais de remise en état du logement. 

La somme de 3 306,27 euros est justifiée par ledit récapitulatif, ainsi que par l’avis de taxe foncière pour l’année 2025 qui permet de déterminer le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et le décompte de charges locatives en date du 24 mars 2026 pour la période 2024/2025, et tient compte de la déduction du dépôt de garantie retenu pour un montant de 1 100 euros.

La somme de 2 300,80 euros correspond à des travaux et réparations ayant été réalisés dans le logement, suite au départ des locataires. Il résulte en effet de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, que le logement a été rendu dans un mauvais état général d’entretien (saleté sur le mur et le plafond du séjour, saleté sur le mur et le mobilier de la cuisine, réfrigérateur et four en mauvais usage), et que des éléments d’équipement ont été endommagés (coups sur le mur de l’entrée, badges cassés, boîte aux lettres cassés, bac à légumes cassé, poignée de la porte de la chambre et placard cassés, lave-linge et matelas à remplacer) outre d’autres qui sont apparus manquants (badges et télécommandes, chaises de la cuisine, couettes, alaises), alors que le logement était loué meublé. 

Or, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. Cependant, Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N], non-comparants à l’audience, ne rapportent nullement la preuve de ce que ces divers désordres ne sont pas de leur fait. En conséquence, il doit être considéré que ces désordres sont imputables au locataire, sur lequel pèse une présomption de responsabilité en vertu de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989.

Ainsi, différentes factures sont produites des entreprises ZOLPAN, AQUATHERM VISENTIN, SEB FERMETURES, VAR ASCENSEURS et des enseignes CASTORAMA, DARTY et LEROY MERLIN, qui permettent de justifier les montants des travaux réalisés en conséquence des dégradations constatées dans le logement pris à bail.

En conséquence, Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue à l’article VII du bail liant les parties et de l’article 220 du code civil, à payer à Madame [Y] [M] la somme de 3 306,27 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 22 novembre 2025, ainsi qu’à la somme de 2 300,80 euros au titre des frais de remise en état des lieux, sommes qui seront toutes deux assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En revanche, comme il est acquis aux débats que les défendeurs ont quitté les lieux, au plus tard le 22 novembre 2025, la demande relative au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle est désormais devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 août 2025.

Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] seront également condamnées in solidum à payer à Madame [Y] [M] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail relatif à la location d’un logement sis [Adresse 5] conclu le 10 décembre 2020 entre Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] par l’acquisition de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 3 306,27 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 22 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 2 300,80 euros au titre des frais de remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 août 2025 ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 500,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code civil 220, code civil 1344, code civil 1732, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-24T20:44:38.312Z.