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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lorient, 13CH JCP CIVIL, 27 août 2026, n° 25/00557

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 7 juin 2006, Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] ont donné à bail à Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 890 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] ont fait assigner l’UDAF DU MORBIHAN en qualité de tuteur de Madame [P] [D] et de tuteur de Monsieur [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 6 novembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de constater la résiliation du contrat de bail, prononcer l’expulsion des locataires et obtenir différentes condamnations en paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] ont fait assigner Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 12 mars 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de constater la résiliation du contrat de bail, prononcer l’expulsion des locataires et obtenir différentes condamnations en paiement.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 12 mars 2026.

Les parties ont accepté le principe de la procédure sans audience.

Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] ont quitté les lieux le 2 février 2026.

Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures déposées à l’audience du 18 juin 2026, Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M], représentés par leur conseil, ont sollicité de la juridiction de:

-constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 7 juin 2006 à leur profit à la date du 5 août 2025,

-dire n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [D] du fait de la libération des lieux le 2 février 2026,

-fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la somme mensuelle de 890 euros à compter de la date du 5 août 2025,

-condamner solidairement Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] à leur verser la somme de 4979,20 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

-condamner solidairement Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] à leur verser la somme de 1505,37 euros au titre des réparations locatives,

-condamner solidairement Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] à leur verser a somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 juin 2025,

-dire le jugement à intervenir commun et opposable à l’UDAF du Morbihan, es qualité de tuteur de Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D],

-rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.


Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures, Madame [P] [D], Monsieur [R] [D] et l’UDAF du MORBIHAN en sa qualité de tuteur de Madame [P] [D] et de tuteur de Monsieur [R] [D], représentés par leur conseil, ont sollicité de la juridiction de:


-déclarer irrecevable l’action engagée à leur encontre par assignation des 22 août et 15 décembre 2025 à défaut de justification de sa notification à la CCAPEX,

En tout état de cause,

-leur décerner acte de ce qu’ils s’en rapporteront à la justice sur les demandes aux fins de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat de location du 7 juin 2006 au 5 août 2025,

-constater qu’ils ont libéré les lieux le 2 février 2026,

-juger qu’ils devront se libérer de leur dette de loyers et indemnité d’occupation du 1er avril 2025 au 2 février 2026 de 4979,20 euros envers les époux [M] [O] dans les conditions qui seront fixées dans le cadre de la procédure de surendettement soumise au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VANNES et à défaut leur allouer, des délais de grâce, dans le délai maximum de deux ans, en reportant et, à tout le moins, en échelonnant les sommes restant dues, en ordonnant que les échéances reportées ou échelonnées avec imputation des paiements d’abord sur le capital, en application de l’article 1243-5 du code civil,

-réduire les revendications des époux [M] [O] au titre des charges et réparations locatives de 1526,95 euros au regard de la vétusté après 20 ans d’occupation,

-juger qu’ils devront se libérer de la dette de charges et réparations locatives envers les époux [M] [O] dans les conditions qui seront fixées dans le cadre de la procédure de surendettement soumise au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VANNES et à défaut leur allouer, des délais de grâce, dans le délai maximum de deux ans, en reportant et, à tout le moins, en échelonnant les sommes restant dues, en ordonnant que les échéances reportées ou échelonnées avec imputation des paiements d’abord sur le capital, en application de l’article 1243-5 du code civil,

-juger n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de droit de la Décision de Justice à venir,

-laisser aux époux [M] [O] les dépens d’instance,

-débouter les époux [M] [O] de leurs prétentions à les condamner solidairement à leur verser à titre d’indemnité pour frais irrépétibles une somme de 1200 euros,

-débouter les époux [M] [O] de toute demande contraire.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il sera indiqué à titre liminaire qu’il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir «constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur l’irrecevabilité de la demande de constat des effets de la clause résolutoire:

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie du dénoncé de l'assignation au préfet du MORBIHAN en application de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs par voie électronique.

Dès lors, il convient de déclarer l’action de Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] justifient avoir fait délivrer à leurs locataires, à la date du 5 juin 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois tel que prévu par le contrat. Ils ont indiqué s’en rapporter à la justice s’agissant de cette demande étant précisé qu’ils ont quitté les lieux le 2 février 2026.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] à la date du 5 août 2025.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 5 août 2025, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 890 euros charges comprises, à compter de la date précitée. 

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] sollicitent de la juridiction la condamnation solidaire de Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] à leur verser la somme de 4979,20 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte définitif en date du 6 mars 2026.

Le montant de la dette locative n’est pas contestée par les défendeurs qui n’ont pas justifiés de versements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs.

Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] la somme de 4979,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté 2 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.



Sur les réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.
De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.
Monsieur [S] [M] et Madame [E] [M] produisent aux débats à l’appui de leur demande d’octroi d’une somme de 1505,37 euros les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires. Ils expliquent que des dégradations locatives ont été constatées.

Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] indiquent qu’il convient de réduire la somme réclamée au regard de la vétusté en raison de l’occupation des lieux sur 20 ans.
En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire et de l’état des lieux de sortie contradictoire également que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D].
Ainsi, il manque des chenets dans la cheminée, deux hublots de bateau en laiton enlevés, carreau du sol de la salle de bain cassés, WC encrassés, trois manivelles de volets roulants manquantes.
Il sera relevé que c’est à bon droit que les défendeurs font état de la vétusté à appliquer compte tenu de la période particulièrement longue de la location.
Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] peut être évalué à la somme de 750 euros.
Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] la somme de 750 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de délais de paiement:

En application des dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] font état de leurs difficultés financières et sollicitent l’octroi de délais de paiement.

S’ils indiquent qu’il convient d’appliquer les conditions fixées dans le cadre de la procédure de surendettement, il convient de relever qu’il résulte de la lecture de la décision du 11 mai 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VANNES que la dette de Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] à l’égard des consorts [M] est postérieure à la décision de rétablissement personnel et n’entre donc pas dans le cadre de la procédure de surendettement. Dès lors, les dispositions du surendettement évoquées ne seront pas appliquées.

Néanmoins, au regard de la situation économique de Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D], il convient de leur accorder des délais de paiement en prévoyant que ces derniers s’acquitteront de leur dette par le paiement de 24 mensualités de 238,71 euros, la dernière étant augmentée du solde de la dette.


Il y a lieu en outre de prévoir qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection , statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déclare recevable l’action de Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail.

Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] à la date du 5 août 2025.

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 890 euros charges comprises, à compter de la date du 5 août 2025 et dit qu'elle ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte.

Condamne solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] les sommes de:

-4979,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté 2 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- 750 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Accorde à Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] des délais de paiement, assortis de l'obligation de s'acquitter de leur dette par 24 acomptes mensuels de 238,71 euros , le dernier étant augmenté du solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la notification de la présente décision.

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.



Condamne solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
N° RG 25/00557 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C55EY

MINUTE N° 26/ 
ARCHIVE N° 26/


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 Août 2026

 


DEMANDEURS :

Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 1]
Madame [E] [O] épouse [M], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocat au barreau de LORIENT




DEFENDEURS : 

Monsieur [R] [D], demeurant EHPAD de l'hôpital de [Etablissement 1] - [Localité 1]
Madame [P] [G] [D], demeurant [Adresse 2]
Association UDAF DU MORBIHAN es qualité de tuteur de M. [D] [R] et Mme [P] [D], dont le siège est [Adresse 3]
représentés par Maître Laurent VERGET de l'ASSOCIATION VERGET BOURLES, avocat au barreau de LORIENT






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC 


AUDIENCE (DEPÔT DE DOSSIERS) : 18 Juin 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 27 Août 2026 contradictoirement et en premier ressort.










Le : 27/08/2026

Exécutoire à : Me LE GOFF Anne

Copie à : Me VERGET Laurent


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 7 juin 2006, Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] ont donné à bail à Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 890 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] ont fait assigner l’UDAF DU MORBIHAN en qualité de tuteur de Madame [P] [D] et de tuteur de Monsieur [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 6 novembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de constater la résiliation du contrat de bail, prononcer l’expulsion des locataires et obtenir différentes condamnations en paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] ont fait assigner Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 12 mars 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de constater la résiliation du contrat de bail, prononcer l’expulsion des locataires et obtenir différentes condamnations en paiement.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 12 mars 2026.

Les parties ont accepté le principe de la procédure sans audience.

Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] ont quitté les lieux le 2 février 2026.

Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures déposées à l’audience du 18 juin 2026, Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M], représentés par leur conseil, ont sollicité de la juridiction de:

-constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 7 juin 2006 à leur profit à la date du 5 août 2025,

-dire n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [D] du fait de la libération des lieux le 2 février 2026,

-fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la somme mensuelle de 890 euros à compter de la date du 5 août 2025,

-condamner solidairement Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] à leur verser la somme de 4979,20 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

-condamner solidairement Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] à leur verser la somme de 1505,37 euros au titre des réparations locatives,

-condamner solidairement Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] à leur verser a somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 juin 2025,

-dire le jugement à intervenir commun et opposable à l’UDAF du Morbihan, es qualité de tuteur de Madame [P] [D] et Monsieur [R] [D],

-rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.


Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures, Madame [P] [D], Monsieur [R] [D] et l’UDAF du MORBIHAN en sa qualité de tuteur de Madame [P] [D] et de tuteur de Monsieur [R] [D], représentés par leur conseil, ont sollicité de la juridiction de:


-déclarer irrecevable l’action engagée à leur encontre par assignation des 22 août et 15 décembre 2025 à défaut de justification de sa notification à la CCAPEX,

En tout état de cause,

-leur décerner acte de ce qu’ils s’en rapporteront à la justice sur les demandes aux fins de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat de location du 7 juin 2006 au 5 août 2025,

-constater qu’ils ont libéré les lieux le 2 février 2026,

-juger qu’ils devront se libérer de leur dette de loyers et indemnité d’occupation du 1er avril 2025 au 2 février 2026 de 4979,20 euros envers les époux [M] [O] dans les conditions qui seront fixées dans le cadre de la procédure de surendettement soumise au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VANNES et à défaut leur allouer, des délais de grâce, dans le délai maximum de deux ans, en reportant et, à tout le moins, en échelonnant les sommes restant dues, en ordonnant que les échéances reportées ou échelonnées avec imputation des paiements d’abord sur le capital, en application de l’article 1243-5 du code civil,

-réduire les revendications des époux [M] [O] au titre des charges et réparations locatives de 1526,95 euros au regard de la vétusté après 20 ans d’occupation,

-juger qu’ils devront se libérer de la dette de charges et réparations locatives envers les époux [M] [O] dans les conditions qui seront fixées dans le cadre de la procédure de surendettement soumise au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VANNES et à défaut leur allouer, des délais de grâce, dans le délai maximum de deux ans, en reportant et, à tout le moins, en échelonnant les sommes restant dues, en ordonnant que les échéances reportées ou échelonnées avec imputation des paiements d’abord sur le capital, en application de l’article 1243-5 du code civil,

-juger n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de droit de la Décision de Justice à venir,

-laisser aux époux [M] [O] les dépens d’instance,

-débouter les époux [M] [O] de leurs prétentions à les condamner solidairement à leur verser à titre d’indemnité pour frais irrépétibles une somme de 1200 euros,

-débouter les époux [M] [O] de toute demande contraire.


MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il sera indiqué à titre liminaire qu’il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir «constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur l’irrecevabilité de la demande de constat des effets de la clause résolutoire:

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie du dénoncé de l'assignation au préfet du MORBIHAN en application de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs par voie électronique.

Dès lors, il convient de déclarer l’action de Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] justifient avoir fait délivrer à leurs locataires, à la date du 5 juin 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois tel que prévu par le contrat. Ils ont indiqué s’en rapporter à la justice s’agissant de cette demande étant précisé qu’ils ont quitté les lieux le 2 février 2026.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] à la date du 5 août 2025.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 5 août 2025, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 890 euros charges comprises, à compter de la date précitée. 

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] sollicitent de la juridiction la condamnation solidaire de Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] à leur verser la somme de 4979,20 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte définitif en date du 6 mars 2026.

Le montant de la dette locative n’est pas contestée par les défendeurs qui n’ont pas justifiés de versements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs.

Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] la somme de 4979,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté 2 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.



Sur les réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.
De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.
Monsieur [S] [M] et Madame [E] [M] produisent aux débats à l’appui de leur demande d’octroi d’une somme de 1505,37 euros les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires. Ils expliquent que des dégradations locatives ont été constatées.

Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] indiquent qu’il convient de réduire la somme réclamée au regard de la vétusté en raison de l’occupation des lieux sur 20 ans.
En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire et de l’état des lieux de sortie contradictoire également que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D].
Ainsi, il manque des chenets dans la cheminée, deux hublots de bateau en laiton enlevés, carreau du sol de la salle de bain cassés, WC encrassés, trois manivelles de volets roulants manquantes.
Il sera relevé que c’est à bon droit que les défendeurs font état de la vétusté à appliquer compte tenu de la période particulièrement longue de la location.
Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] peut être évalué à la somme de 750 euros.
Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] la somme de 750 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de délais de paiement:

En application des dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] font état de leurs difficultés financières et sollicitent l’octroi de délais de paiement.

S’ils indiquent qu’il convient d’appliquer les conditions fixées dans le cadre de la procédure de surendettement, il convient de relever qu’il résulte de la lecture de la décision du 11 mai 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VANNES que la dette de Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] à l’égard des consorts [M] est postérieure à la décision de rétablissement personnel et n’entre donc pas dans le cadre de la procédure de surendettement. Dès lors, les dispositions du surendettement évoquées ne seront pas appliquées.

Néanmoins, au regard de la situation économique de Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D], il convient de leur accorder des délais de paiement en prévoyant que ces derniers s’acquitteront de leur dette par le paiement de 24 mensualités de 238,71 euros, la dernière étant augmentée du solde de la dette.


Il y a lieu en outre de prévoir qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection , statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déclare recevable l’action de Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail.

Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] à la date du 5 août 2025.

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 890 euros charges comprises, à compter de la date du 5 août 2025 et dit qu'elle ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte.

Condamne solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] les sommes de:

-4979,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté 2 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- 750 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Accorde à Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] des délais de paiement, assortis de l'obligation de s'acquitter de leur dette par 24 acomptes mensuels de 238,71 euros , le dernier étant augmenté du solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la notification de la présente décision.

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.



Condamne solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [E] [M] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [P] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-08-27T21:57:17.132Z.