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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 26 juin 2026, n° 25/07170

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2024, la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS, a consenti à Monsieur [U] [O] un contrat de bail d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non-meublé sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 380,00 euros, outre une provision sur charges de 14,00 euros, et un dépôt de garantie de 380,00 euros.

Selon acte de cautionnement en date du 10 octobre 2024, Madame [G] [V] s’est portée caution solidaire des engagements pris par Monsieur [U] [O].

Selon mandat de gérance en date du 21 février 2018, la gestion du bien objet du contrat de location a été confiée à la SARL AGENCE DES 3 PINS.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 avril 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par la SCI BELLE ETOILE à Monsieur [U] [O], pour la somme au principal de 1 316,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 02 avril 2025.

Ce commandement a été dénoncé à Madame [G] [V] en qualité de caution en date du 15 avril 2025.

Un plan d’apurement de la dette a été signé entre les parties en date du 25 juin 2025, prévoyant un remboursement à hauteur de 73 euros par mois pendant 21 mois, à compter du 1er juillet 2025.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 25 et 29 septembre 2025, la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS a assigné Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulon, et forme les demandes suivantes : 
Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ; En conséquence : 
Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [O], tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, à en remettre les clés et à faire effectuer toutes les réparations locatives qui s’imposent au locataire sortant ;Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] à payer à la SCI BELLE ETOILE à titre provisionnel la somme de 1 648 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés des mois de novembre 2024 à septembre 2025, sauf à parfaire ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte produit aux débats ; Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] à payer à la SCI BELLE ETOILE à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant des loyers au jour de la résiliation (380 euros) jusqu’à libération des lieux ; Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] à payer à titre provisionnel à la SCI BELLE ETOILE une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières. 
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département du Var le 06 octobre 2025. 

Au visa de l’article 24 la loi du 06 juillet 1989 et des articles L.411- à L.433-2 et R.411-14 à R.442-1 du code des procédures civiles d’exécution, elle soutient que le bail liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit depuis le 22 juin 2025.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 mai 2026, au cours de laquelle la SCI BELLE ETOILE était représenté par son Conseil, qui a déposé ses pièces et conclusions, auxquelles il se réfère oralement et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé. 
Elle actualise la dette locative à la somme de 2 756,70 euros et précise que Monsieur [U] [O] a quitté les lieux.

Monsieur [U] [O], cité à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Madame [G] [V], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [U] [O] a signé le 10 octobre 2024 un bail d’habitation le liant à la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS. Ce faisant, il s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes auprès de son bailleur.

Or, il résulte du décompte locatif en date du 15 septembre 2025 et du décompte actualisé en date du 16 avril 2026, que Monsieur [U] [O] a rapidement cessé de payer son loyer, la dette locative ayant débuté au mois de novembre 2024. 

Pourtant, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire en son article VIII prévoyant la résiliation de plein droit du bail notamment « six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ». 

Or, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié au locataire le 09 avril 2025, ce dernier n'a pas apuré l'intégralité de sa dette dans le délai de six semaines imparti par ledit commandement, ce malgré le plan d’apurement convenu entre les parties en date du 25 juin 2025, tel que cela ressort du dernier décompte produit aux débats.

Dès lors, force est de constater la résiliation du bail liant les parties par l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 mai 2025, en application des dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023.

En revanche, il est acquis aux débats que Monsieur [U] [O] a quitté le logement pris à bail le 27 mars 2026, ce qui résulte notamment d’un courrier électronique adressé par la SARL AGENCE DES 3 PINS en date du 16 avril 2026, de sorte que la demande relative à son expulsion est désormais devenue sans objet.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

De plus et conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Toutefois, en application de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Enfin, aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé en date du 16 avril 2026 que la somme totale de 2 756,70 euros a été portée au débit de Monsieur [U] [O]. 

Au titre de cette dette locative, la somme de 727,50 euros correspond à des travaux et réparations. Si un devis réalisé par la société PHS en date du 02 avril 2026 est effectivement produit, afin de détailler les postes de travaux à réaliser (pose de parquet, des appliques, trous aux murs, nettoyage, déplacement, remplacement de porte et mise en peinture), force est toutefois de constater que ni l’état des lieux d’entrée ni celui de sortie ne sont produits. Ainsi, bien que le preneur soit présumé répondre des dégradations et pertes qui surviennent durant la durée du contrat de bail, il ne nous est pas permis de déterminer l’état effectif du logement lors du départ du locataire, en l’absence de tout constat de sortie.

La somme de 727,50 euros, qui n’est donc pas justifiée, devra être écartée. 

Il en est de même pour les frais relatifs à la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères pour 2025 (106,40 euros) et pour 2026 (25,07 euros), en l’absence de production de taxe foncière pour ces périodes, et donc de pièces permettant de justifier ces sommes. 

Ainsi, seule la somme de 1 897,73 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Monsieur [U] [O] jusqu’au 27 mars 2026, date de son départ du logement pris à bail, est justifiée et peut être mise à sa charge. 

En conséquence, Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue à l’article VII du bail liant les parties et à l’acte de cautionnement conclu par Madame [G] [V] en date du 10 octobre 2024, à payer à la SCI BELLE ETOILE la somme de 1 897,73 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 27 mars 2026. 


En revanche, au regard du départ du logement de Monsieur [U] [O] depuis le 27 mars 2026, la demande relative au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle est désormais devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] seront également condamnées in solidum à payer à la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail relatif à la location d’un logement sis [Adresse 4] conclu le 10 octobre 2024 entre la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS et Monsieur [U] [O] par l’acquisition de la clause résolutoire prévue audit contrat à la date du 21 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] à payer à la SCI BELLE ETOILE la somme de 1 897,73 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Monsieur [U] [O] jusqu’au 27 mars 2026 ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] à payer à la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS la somme de 500,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP



Jugement n° 

N° RG 25/07170 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NV2F
 

AFFAIRE : 

S.C.I. BELLE ETOILE



C/

[O]
[V]



JUGEMENT réputé contradictoire du 26 JUIN 2026 













Grosse exécutoire : Me ABRAN

Copie : Monsieur [U] [O] - Madame [G] [V]

délivrées le 

JUGEMENT RENDU LE 26 JUIN 2026 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. BELLE ETOILE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me ABRAN, avocat du barreau de TOULON 

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [O]
né le 07 Février 1999 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [G] [V]
née le 15 Juin 1958 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD


DÉBATS :

Audience publique du 04 Mai 2026


JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JUIN 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

 
 







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2024, la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS, a consenti à Monsieur [U] [O] un contrat de bail d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non-meublé sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 380,00 euros, outre une provision sur charges de 14,00 euros, et un dépôt de garantie de 380,00 euros.

Selon acte de cautionnement en date du 10 octobre 2024, Madame [G] [V] s’est portée caution solidaire des engagements pris par Monsieur [U] [O].

Selon mandat de gérance en date du 21 février 2018, la gestion du bien objet du contrat de location a été confiée à la SARL AGENCE DES 3 PINS.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 avril 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par la SCI BELLE ETOILE à Monsieur [U] [O], pour la somme au principal de 1 316,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 02 avril 2025.

Ce commandement a été dénoncé à Madame [G] [V] en qualité de caution en date du 15 avril 2025.

Un plan d’apurement de la dette a été signé entre les parties en date du 25 juin 2025, prévoyant un remboursement à hauteur de 73 euros par mois pendant 21 mois, à compter du 1er juillet 2025.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 25 et 29 septembre 2025, la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS a assigné Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulon, et forme les demandes suivantes : 
Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ; En conséquence : 
Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [O], tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, à en remettre les clés et à faire effectuer toutes les réparations locatives qui s’imposent au locataire sortant ;Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] à payer à la SCI BELLE ETOILE à titre provisionnel la somme de 1 648 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés des mois de novembre 2024 à septembre 2025, sauf à parfaire ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte produit aux débats ; Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] à payer à la SCI BELLE ETOILE à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant des loyers au jour de la résiliation (380 euros) jusqu’à libération des lieux ; Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] à payer à titre provisionnel à la SCI BELLE ETOILE une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières. 
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département du Var le 06 octobre 2025. 

Au visa de l’article 24 la loi du 06 juillet 1989 et des articles L.411- à L.433-2 et R.411-14 à R.442-1 du code des procédures civiles d’exécution, elle soutient que le bail liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit depuis le 22 juin 2025.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 mai 2026, au cours de laquelle la SCI BELLE ETOILE était représenté par son Conseil, qui a déposé ses pièces et conclusions, auxquelles il se réfère oralement et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé. 
Elle actualise la dette locative à la somme de 2 756,70 euros et précise que Monsieur [U] [O] a quitté les lieux.

Monsieur [U] [O], cité à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Madame [G] [V], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [U] [O] a signé le 10 octobre 2024 un bail d’habitation le liant à la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS. Ce faisant, il s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes auprès de son bailleur.

Or, il résulte du décompte locatif en date du 15 septembre 2025 et du décompte actualisé en date du 16 avril 2026, que Monsieur [U] [O] a rapidement cessé de payer son loyer, la dette locative ayant débuté au mois de novembre 2024. 

Pourtant, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire en son article VIII prévoyant la résiliation de plein droit du bail notamment « six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ». 

Or, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié au locataire le 09 avril 2025, ce dernier n'a pas apuré l'intégralité de sa dette dans le délai de six semaines imparti par ledit commandement, ce malgré le plan d’apurement convenu entre les parties en date du 25 juin 2025, tel que cela ressort du dernier décompte produit aux débats.

Dès lors, force est de constater la résiliation du bail liant les parties par l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 mai 2025, en application des dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023.

En revanche, il est acquis aux débats que Monsieur [U] [O] a quitté le logement pris à bail le 27 mars 2026, ce qui résulte notamment d’un courrier électronique adressé par la SARL AGENCE DES 3 PINS en date du 16 avril 2026, de sorte que la demande relative à son expulsion est désormais devenue sans objet.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

De plus et conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Toutefois, en application de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Enfin, aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé en date du 16 avril 2026 que la somme totale de 2 756,70 euros a été portée au débit de Monsieur [U] [O]. 

Au titre de cette dette locative, la somme de 727,50 euros correspond à des travaux et réparations. Si un devis réalisé par la société PHS en date du 02 avril 2026 est effectivement produit, afin de détailler les postes de travaux à réaliser (pose de parquet, des appliques, trous aux murs, nettoyage, déplacement, remplacement de porte et mise en peinture), force est toutefois de constater que ni l’état des lieux d’entrée ni celui de sortie ne sont produits. Ainsi, bien que le preneur soit présumé répondre des dégradations et pertes qui surviennent durant la durée du contrat de bail, il ne nous est pas permis de déterminer l’état effectif du logement lors du départ du locataire, en l’absence de tout constat de sortie.

La somme de 727,50 euros, qui n’est donc pas justifiée, devra être écartée. 

Il en est de même pour les frais relatifs à la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères pour 2025 (106,40 euros) et pour 2026 (25,07 euros), en l’absence de production de taxe foncière pour ces périodes, et donc de pièces permettant de justifier ces sommes. 

Ainsi, seule la somme de 1 897,73 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Monsieur [U] [O] jusqu’au 27 mars 2026, date de son départ du logement pris à bail, est justifiée et peut être mise à sa charge. 

En conséquence, Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue à l’article VII du bail liant les parties et à l’acte de cautionnement conclu par Madame [G] [V] en date du 10 octobre 2024, à payer à la SCI BELLE ETOILE la somme de 1 897,73 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 27 mars 2026. 


En revanche, au regard du départ du logement de Monsieur [U] [O] depuis le 27 mars 2026, la demande relative au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle est désormais devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] seront également condamnées in solidum à payer à la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail relatif à la location d’un logement sis [Adresse 4] conclu le 10 octobre 2024 entre la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS et Monsieur [U] [O] par l’acquisition de la clause résolutoire prévue audit contrat à la date du 21 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] à payer à la SCI BELLE ETOILE la somme de 1 897,73 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Monsieur [U] [O] jusqu’au 27 mars 2026 ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [G] [V] à payer à la SCI BELLE ETOILE représentée par son mandataire la SARL AGENCE DES 3 PINS la somme de 500,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-08-20T20:43:20.491Z.