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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lorient, 13CH JCP CIVIL, 18 juin 2026, n° 26/00192

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement les 28 et 29 mai 2024 à effet au 8 juin 2024, Madame [M] [N] a donné à bail à Monsieur [J] [A] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 485 euros charges comprises.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été effectué par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026, Madame [M] [N] a fait assigner Monsieur [J] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 7 mai 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-condamner Monsieur [J] [A] à lui payer :

la somme de 7490,64 euros au titre des loyers et charges, ainsi que les frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie,

la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et malicieuse,

la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [J] [A] au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [M] [N], représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [J] [A] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter et n’a pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale:

Sur la demande au titre des loyers et charges impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.


Madame [M] [N] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [J] [A] à lui verser la somme de 4915,42 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 14 janvier 2026.

Elle produit aux débats à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte de la dette locative laissant apparaître des arriérés de loyers et charges d’un montant de 4915,42 euros. Il convient de déduire de cette somme celle de 790 euros versée au titre du dépôt de garantie par Monsieur [J] [A] lors de son entrée dans les lieux.

Absent à l’audience, Monsieur [J] [A] n’a transmis aux débats aucune pièce de nature à remettre en question le décompte produit par la bailleresse. Il n’a pas non plus fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par cette dernière. 

Monsieur [J] [A] sera donc condamné à payer à Madame [M] [N] la somme de 4125,42 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 14 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre des réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.
De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Madame [M] [N] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [J] [A] à lui verser la somme de 2678,85 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit aux débats l’état des lieux contradictoire d’entrée en date du 8 juin 2024 ainsi que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 22 septembre 2025.

Il résulte de la comparaison entre ces deux pièces que le logement était en bon état général lors de l’entrée dans les lieux. Lors de la sortie, il est relevé:

Cuisine: 
sol taché, rayé et sale,
murs très sales,
petit réfrigérateur très sale et encrassé,

Séjour:
saleté, taches de salissure

Salle de bain:
salissures sur le sol, 
saleté,
baignoire tâchée,
lavabo sale et entartré,
ensemble de toilettes sales,

Perte de la clé de la boite aux lettres.

Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives à imputer à Monsieur [J] [A] peut être évalué à la somme globale de 1500 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [J] [A] à payer à Madame [M] [N] la somme de 1500 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. 

En l'espèce une telle preuve n'est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Madame [M] [N] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur la demande au titre des frais de procédure:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [M] [N] qui ne détaille pas le calcul de sa demande au titre des frais de procédure sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [A] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamné à payer à Madame [M] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [J] [A] à payer à Madame [M] [X] les sommes de :

-4125,42 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 14 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite du dépôt de garantie.

-1500 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Déboute Madame [M] [X] de sa demande au titre des frais de procédure.



Déboute Madame [M] [X] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [J] [A] à payer à Madame [M] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [J] [A] aux dépens.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
N° RG 26/00192 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6CCP

MINUTE N° 26/ 
ARCHIVE N° 26/



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Juin 2026

 


DEMANDEUR :

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHALASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant, et Maître Laurent VERGET substitué par Maître Olivia BOURLES de l'ASSOCIATION VERGET BOURLES, avocats au barreau de LORIENT, postulant




DEFENDEUR : 

Monsieur [J] [A], demeurant Chez Mme [K] - [Adresse 2]
non comparant, ni représenté






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC 



DÉBATS : 07 Mai 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 18 Juin 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.









Le : 18/06/2026

Exécutoire à : Me VERGET Laurent

Copie à : M. [A] [J]





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement les 28 et 29 mai 2024 à effet au 8 juin 2024, Madame [M] [N] a donné à bail à Monsieur [J] [A] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 485 euros charges comprises.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été effectué par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026, Madame [M] [N] a fait assigner Monsieur [J] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 7 mai 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-condamner Monsieur [J] [A] à lui payer :

la somme de 7490,64 euros au titre des loyers et charges, ainsi que les frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie,

la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et malicieuse,

la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [J] [A] au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [M] [N], représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [J] [A] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter et n’a pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.


MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale:

Sur la demande au titre des loyers et charges impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.


Madame [M] [N] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [J] [A] à lui verser la somme de 4915,42 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 14 janvier 2026.

Elle produit aux débats à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte de la dette locative laissant apparaître des arriérés de loyers et charges d’un montant de 4915,42 euros. Il convient de déduire de cette somme celle de 790 euros versée au titre du dépôt de garantie par Monsieur [J] [A] lors de son entrée dans les lieux.

Absent à l’audience, Monsieur [J] [A] n’a transmis aux débats aucune pièce de nature à remettre en question le décompte produit par la bailleresse. Il n’a pas non plus fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par cette dernière. 

Monsieur [J] [A] sera donc condamné à payer à Madame [M] [N] la somme de 4125,42 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 14 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre des réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.
De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Madame [M] [N] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [J] [A] à lui verser la somme de 2678,85 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit aux débats l’état des lieux contradictoire d’entrée en date du 8 juin 2024 ainsi que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 22 septembre 2025.

Il résulte de la comparaison entre ces deux pièces que le logement était en bon état général lors de l’entrée dans les lieux. Lors de la sortie, il est relevé:

Cuisine: 
sol taché, rayé et sale,
murs très sales,
petit réfrigérateur très sale et encrassé,

Séjour:
saleté, taches de salissure

Salle de bain:
salissures sur le sol, 
saleté,
baignoire tâchée,
lavabo sale et entartré,
ensemble de toilettes sales,

Perte de la clé de la boite aux lettres.

Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives à imputer à Monsieur [J] [A] peut être évalué à la somme globale de 1500 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [J] [A] à payer à Madame [M] [N] la somme de 1500 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. 

En l'espèce une telle preuve n'est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Madame [M] [N] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur la demande au titre des frais de procédure:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [M] [N] qui ne détaille pas le calcul de sa demande au titre des frais de procédure sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [A] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamné à payer à Madame [M] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [J] [A] à payer à Madame [M] [X] les sommes de :

-4125,42 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 14 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite du dépôt de garantie.

-1500 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Déboute Madame [M] [X] de sa demande au titre des frais de procédure.



Déboute Madame [M] [X] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [J] [A] à payer à Madame [M] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [J] [A] aux dépens.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-06-18T21:59:16.720Z.