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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lorient, 13CH JCP CIVIL, 16 juillet 2026, n° 26/00319

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2021, l’INDIVISION [Y] a donné à bail à Monsieur [W] [J] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 678 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2026, L’INDIVISION [Y] a fait assigner Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 11 juin 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-condamner Monsieur [W] [J] au paiement de la somme de 3390 euros au titre du solde des loyers et charges impayés.

-condamner Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais de débarras de l’appartement et de la cave.

-condamner Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 180 euros au titre du remplacement des clés.

-condamner Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 165 euros au titre de l’entretien de la chaudière.

-condamner Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 680 euros de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

-dire que ces sommes porteront intérêts à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

-condamner Monsieur [W] [J] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-condamner Monsieur [W] [J] au paiement des entiers dépens, en ceux compris le coût de l’assignation et de ses suites ainsi que le coût de l’état des lieux du 02.09.2025.

-rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, l’INDIVISION [Y], représentée par Madame [I] [C], a renouvelé l’ensemble des demandes. Elle a précisé avoir récupéré les clés du bien loué le 2 septembre 2025 lors de l’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [W] [J] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’INDIVISION [Y] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [W] [J] à lui verser la somme de 3390 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période d’avril à août 2025.

Elle produit à l’appui de sa demande un décompte de la dette locative.

Monsieur [W] [J], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, n’a justifié d’aucun versement qui n’aurait pas été pris en compte par la bailleresse.

Il sera donc condamné à payer à l’INDIVISION [Y] la somme de 3390 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période d’avril à août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.
De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.
En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 22 janvier 2021 et du procès-verbal de constat de sortie du 2 septembre 2025 que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Monsieur [W] [J].
Ainsi, il est démontré que lors de son départ des lieux, le locataire n’a pas débarrassé l’appartement et la cave du logement. Il convient d’évaluer la dégradation locative à la somme de 750 euros.

Il est également justifié de ce que toutes les clés n’ont pas été restituées lors du départ des lieux. Il conviendra donc d’allouer la somme de 180 euros à la bailleresse pour l’indemniser de ce préjudice.

S’agissant de l’entretien de la chaudière, les pièces produites aux débats ne permettent pas d’établir que la somme réclamée par la bailleresse est justifiée. Cette dernière sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.




Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [W] [J] sera condamné à verser à l’INDIVISION [Y] les sommes de 750 euros au titre du débarras de la cave et de 180 euros au titre des frais de remplacement des clés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. 

En l'espèce une telle preuve n'est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par l’INDIVISION [Y] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [J] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront la moitié du coût de l’état des lieux du 02.09.2025 et sera condamné à payer à l’INDIVISION [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [W] [J] à payer à L’INDIVISION [Y] les sommes de:

-3390 euros au titre des loyers et charges impayés, pour la période d’avril à août 2025,

-750 euros au titre des frais de débarras de l’appartement et de la cave,

-180 euros au titre du remplacement des clés,

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute L’INDIVISION [Y] de sa demande au titre du remplacement de la chaudière,

Déboute L’INDIVISION [Y] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [W] [J] à payer à L’INDIVISION [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [W] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la moitié du cout du procès verbal d’état des lieux de sortie du 02.09.2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
N° RG 26/00319 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6DSI

MINUTE N° 26/ 
ARCHIVE N° 26/



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

 


DEMANDEUR :

INDIVISION [Y] REPRÉSENTEE PAR MME [I] [C], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne




DEFENDEUR : 

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC 



DÉBATS : 11 Juin 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 16 Juillet 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.












Le : 16/07/2026

Exécutoire à : Mme [C] [I]

Copie à : M. [J] [W]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2021, l’INDIVISION [Y] a donné à bail à Monsieur [W] [J] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 678 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2026, L’INDIVISION [Y] a fait assigner Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 11 juin 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-condamner Monsieur [W] [J] au paiement de la somme de 3390 euros au titre du solde des loyers et charges impayés.

-condamner Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais de débarras de l’appartement et de la cave.

-condamner Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 180 euros au titre du remplacement des clés.

-condamner Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 165 euros au titre de l’entretien de la chaudière.

-condamner Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 680 euros de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

-dire que ces sommes porteront intérêts à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

-condamner Monsieur [W] [J] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-condamner Monsieur [W] [J] au paiement des entiers dépens, en ceux compris le coût de l’assignation et de ses suites ainsi que le coût de l’état des lieux du 02.09.2025.

-rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, l’INDIVISION [Y], représentée par Madame [I] [C], a renouvelé l’ensemble des demandes. Elle a précisé avoir récupéré les clés du bien loué le 2 septembre 2025 lors de l’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [W] [J] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.


MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’INDIVISION [Y] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [W] [J] à lui verser la somme de 3390 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période d’avril à août 2025.

Elle produit à l’appui de sa demande un décompte de la dette locative.

Monsieur [W] [J], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, n’a justifié d’aucun versement qui n’aurait pas été pris en compte par la bailleresse.

Il sera donc condamné à payer à l’INDIVISION [Y] la somme de 3390 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période d’avril à août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.
De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.
En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 22 janvier 2021 et du procès-verbal de constat de sortie du 2 septembre 2025 que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Monsieur [W] [J].
Ainsi, il est démontré que lors de son départ des lieux, le locataire n’a pas débarrassé l’appartement et la cave du logement. Il convient d’évaluer la dégradation locative à la somme de 750 euros.

Il est également justifié de ce que toutes les clés n’ont pas été restituées lors du départ des lieux. Il conviendra donc d’allouer la somme de 180 euros à la bailleresse pour l’indemniser de ce préjudice.

S’agissant de l’entretien de la chaudière, les pièces produites aux débats ne permettent pas d’établir que la somme réclamée par la bailleresse est justifiée. Cette dernière sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.




Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [W] [J] sera condamné à verser à l’INDIVISION [Y] les sommes de 750 euros au titre du débarras de la cave et de 180 euros au titre des frais de remplacement des clés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. 

En l'espèce une telle preuve n'est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par l’INDIVISION [Y] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [J] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront la moitié du coût de l’état des lieux du 02.09.2025 et sera condamné à payer à l’INDIVISION [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [W] [J] à payer à L’INDIVISION [Y] les sommes de:

-3390 euros au titre des loyers et charges impayés, pour la période d’avril à août 2025,

-750 euros au titre des frais de débarras de l’appartement et de la cave,

-180 euros au titre du remplacement des clés,

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute L’INDIVISION [Y] de sa demande au titre du remplacement de la chaudière,

Déboute L’INDIVISION [Y] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [W] [J] à payer à L’INDIVISION [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [W] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la moitié du cout du procès verbal d’état des lieux de sortie du 02.09.2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T21:59:04.187Z.