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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P11 Aud. civile prox 2, 18 août 2026, n° 25/04558

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Parties (entreprises)

CARENA

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 1er juillet 2015, à effet du 1er juin 2015, la société civile immobilière (SCI) COMBE, représentée par ses deux associés, a donné à bail à Mme [T] [X] [Z] un appartement situé au 7 rue Desaix, 3ème étage, porte gauche, dans le troisième arrondissement de Marseille pour un loyer mensuel de 485 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

La SCI COMBE a vendu l’appartement à la SCI [O] selon acte notarié du 30 juillet 2018.

Le 10 mars 2025, la SCI [O] a fait signifier à Mme [T] [X] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 2.521,33 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la SCI [O], agissant poursuites et diligences de son gérant, a fait assigner Mme [T] [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 mai 2025, expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamnation provisoire au paiement de la somme de 3.985,33 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30. Juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil,
-condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 485 euros, outre 50 euros de provisions sur charges, avec revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du Code civil, jusqu’à libération effective des lieux,
-condamnation au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 décembre 2025.

A l’audience du 5 mai 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions en répliques, la SCI [O] :

-réitère ses demandes initiales, actualisant le montant de sa créance à la somme de 7.633 euros au 7 avril 2026,
-demande de condamner par provision Mme [T] [X] [Z] au paiement de la somme de 110 euros réglée au syndic pour débarrasser les encombrants laissés dans les parties communes,
-conclut au débouté des demandes de Mme [T] [X] [Z].

Aux termes de ses conclusions récapitulatives sur référé, Mme [T] [X] [Z], au visa des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2 du décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 relatif aux caractéristiques du logement décent :

-à titre principal, demande de juger que la clause résolutoire n’est pas acquise en ce que les paiements n’ont jamais cessé et conclut au débouté des demandes de la SCI [O],

-à titre subsidiaire, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement,

-à titre reconventionnel, demande :

*la condamnation de la SCI [O] à effectuer les travaux de mise en conformité du logement tels que décrits par le rapport [U] en date du 10 mars 2025 : la réfection des joints d’étanchéité au niveau des fenêtres, les réparations sur les fissures des portes et du carrelage, la réparation du problème d'humidité dans la salle de bain créant ainsi des moisissures qu'il faut obligatoirement nettoyer et répare, la peinture de la salle de bain après réparation, le déplacement du tableau électrique placé trop bas doit être mis à hauteur réglementaire, l’installation du branchement à la terre aux prises qui en sont dépourvues dans trois pièces, le remplacement de la douille de chantier présente dans la salle de bain et celle en fer dans la chambre, la réparation des ouvertures de la cuisine, la salle de bain et les WC, la création d'un système de ventilation efficace et permanent dans la cuisine, la salle de bain et les WC, la pose d'une grille à l'ouverture haute dans les WC, et ce, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
*la condamnation de la SCI [O] à lui payer la somme de 3.880 euros correspondant à la réduction de loyer de 50 %, soit 242,50 euros par mois, pour la période de juillet 2023 à octobre 2024,
*d’ordonner la suspension du paiement des loyers à compter du mois de novembre 2024 à hauteur de 50 %,
*d’ordonner le renvoi du dossier au fond,
*la condamnation de la SCI [O] à lui payer la somme de 3.100 euros en réparation de son préjudice matériel et moral depuis juillet 2023, évalué à 100 euros par mois,

-en tout état de cause, sollicite la condamnation de la SCI [O] aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la date du bail, il est tenu compte de sa date de signature par Mme [T] [X] [Z].

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 2 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [O] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application des articles 1103 et 1104 du code civil du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.


En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 2015 contient une clause résolutoire (page 7) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mars 2025, pour la somme en principal de 2.521,33 euros.

Ce commandement est donc régulier en la forme.


Sur le fond, Mme [T] [X] [Z] oppose la dégradation du logement l’ayant amenée à effectuer un signalement auprès de la Mairie, qui a mandaté l’association [U] sur les lieux. 

Les débats n’établissement pas que le logement est inhabitable de sorte qu’une exception d’inexécution de l’obligation de payer le loyer en application de l’article 1219 du Code civil doit être écartée.

Sur le caractère erroné du décompte joint au commandement de payer, le décompte annexé est le suivant :

Jusqu'au 31 octobre 2024, loyers intégralement payés, seuls 163,61 € de charges 2021 et 2022 restaient dûs.

Impayés 2024 sur loyers et charges (base 485 € de loyer et 50 € de provision sur charges mensuels) :
-novembre 2024 : impayé de 337 € sur le loyer et 50 € sur les provisions de charges
-décembre 2024 : impayé de 337 € sur le loyer et 50 € sur les provisions de charges

Au 31/12/2024 manquaient 674 € de loyers, 100 € de provisions sur charges et 163,61 € de charges antérieures soit un total de 937,61 €.

En 2025 (base 497 € de loyer et 50 € de provision sur charges mensuels) :
-janvier 2025 : impayé de 349 € de loyer et 50 € de provision sur charges
-février 2025 : impayé de 316 € de loyer et 50 € de provision sur charges . février 2025 : charges locatives 2023 et 2024 réclamées pour 818,72 €

Au 28 février 2025 sont dus :
-1.339 € au titre des loyers, 
-200 € au titre des provisions sur charges,
-982,33 € au titre du solde de charges sur les exercices antérieurs,

Soit un total de 2.521,33 euros.

Cette liste ne présente ni un solde progressif ni une ventilation des loyers et des charges ni l’ensemble des sommes portées au débit et au crédit. Elle ne peut être considérée comme un décompte. De plus, comme avancé en défense, le solde débiteur du décompte actualisé au 7 avril 2026 est de 1.640,61 euros au 28 février 2025.

Par ailleurs, un rapport établi le 11 mars 2025 par l’association [U] relatif à un diagnostic de contrôle après travaux, vise un signalement sur la plateforme histologe effectué au cours de l’année 2023, avec un diagnostic initial du 6 juillet 2023, une convocation des parties le 21 février 2025 et une visite effectuée le 5 mars 2025, le rapport étant envoyé à la SCI [O] le 11 mars 2025.

Ce rapport retient plusieurs désordres imputables à la bailleresse.

Les désordres imputables à Mme [T] [X] [Z] retenus par l’association [U] dans son rapport et le refus de travaux opposé par Mme [T] [X] [Z] en fin d’année 2024, rapporté par une entreprise mandatée par la SCI [O] et non contesté en défense, mis en perspective avec l’état du logement, sont insuffisants à caractériser une force majeure de nature à exonérer la bailleresse de sa responsabilité, en l’absence de toute mise en demeure de Mme [T] [X] [Z] ou de démarches aux fins d’être autorisée à pénétrer dans les lieux pour la réalisation des travaux.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont de ce fait pas réunies en ce qu’elle ne peut être considérée comme ayant été mise en œuvre de bonne foi.

La SCI [O] sera par conséquent déboutée de son action en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application L 843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. »

La SCI [O] communique un décompte indiquant un solde débiteur de 7.633,33 euros au 7 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus.

Mme [T] [X] [Z] ne conteste pas la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SCI [O] une somme de 7.633,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [T] [X] [Z] justifie du versement du reliquat du loyer courant, hors versement de l’aide au logement actuellement suspendue.

Il conviendra par conséquent de faire droit à sa demande selon les termes du dispositif.

Sur la responsabilité de la bailleresse

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.


En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail en date du 1er juillet 2015 portant sur un appartement se composant d’une salle de séjour, de deux chambres, d’un balcon, d’entrée, d’une salle d’eau et de W.C.

Sur les désordres, Mme [T] [X] [Z] invoquant ceux retenus par l’association [U] dans son rapport du 11 mars 2025, ainsi qu’une infestation par des nuisibles, le rapport du 11 mars 2025 et des impressions couleur de photographies ni datables ni authentifiables sont versés au débat par Mme [T] [X] [Z].

Le rapport établi le 11 mars 2025 par l’association [U] est un diagnostic de contrôle après travaux. Il vise un signalement sur la plateforme histologe effectué au cours de l’année 2023, avec un diagnostic initial du 6 juillet 2023 et une sollicitation du bailleur le 17 juillet 2023.

Ce rapport mentionne que l’appartement litigieux se situe dans un immeuble construit avant l’année 1949. Il retient les désordres suivants, les imputant à la bailleresse :

-la défectuosité des joints d’étanchéité autour d’une fenêtre dans les chambres et le séjour « fissurés et poreux »,
-un tableau électrique dans le placard de la cuisine, trop bas, non sécurisé et non renseigné, une absence de branchement à la terre dans la cuisine, la salle de bains et la chambre,
-la présence d’humidité dans la salle de bains et sur le balcon,
-une absence de ventilation basse dans la cuisine, la salle de bains et les W.C,
-une absence de grille haute à l’ouverture haute des W.C,
-des fissures au chambranle des portes,
-des fissures au carrelage d’une chambre et dans le séjour.

Des désordres imputables à la locataire sont par ailleurs relevés :

-une réglette de la fenêtre de la cuisine encrassée,
-la chute d’une baie vitrée de la cuisine, une déclaration de sinistre à l’assurance étant préconisée,
-une obstruction des grilles de ventilation hautes bouchées par la peinture,
-la présence de moisissures sur les joints de la salle de bains,
-une prise arrachée dans le séjour.

Il résulte d’un courrier adressé à Mme [T] [X] [Z] par la CAF des Bouches-du-Rhône le 8 octobre 2025 une absence de suspension de versement de l’aide au logement au motif d’une indécence, Mme [T] [X] [Z] étant au contraire invitée à établir un plan amiable d’apurement de la dette avec la SCI [O].

Les manquements imputables à Mme [T] [X] [Z] au titre de son obligation d’entretien des lieux sont insuffisants à caractériser une force majeure.

De même, le courrier établi le 5 mars 2026 par la société André Rénovation, ayant établi un devis de réfection des lieux le 4 octobre 2024 pour un montant de 5.488,34 euros, faisant état d’un refus de travaux opposé par le locataire au cours des mois d’octobre et novembre 2024, caractérise également un manquement de Mme [T] [X] [Z] n’exonérant pas la SCI [O] de sa responsabilité en ce qu’elle dispose de moyens pour contrer un tel refus.

La responsabilité de la bailleresse est par conséquent engagée au titre de ses manquements à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie d’une jouissance paisible des lieux.

Sur les travaux

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le juge, à la demande d’une partie, de condamner le bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence.

Il convient par conséquent de condamner la SCI [O] à effectuer les travaux suivants :

-refaire les joints d’étanchéité autour d’une fenêtre dans les chambres et le séjour « fissurés et poreux »,
-sécuriser le tableau électrique et installer le branchement à la terre dans la cuisine, la salle de bains et la chambre,
-assurer une ventilation basse dans la cuisine, la salle de bains et les W.C,
-installer une grille haute à l’ouverture haute des W.C,
-réparer les fissures au chambranle des portes,
-remédier aux fissures au carrelage d’une chambre et dans le séjour.

S’agissant de la présence d’humidité dans la salle de bains et sur le balcon, au regard des manquements imputables à Mme [T] [X] [Z], ce constat fait par l’association [U] est insuffisant à fonder une condamnation de la SCI [O] de ce chef.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur le préjudice

Mme [T] [X] [Z] est mal fondée à solliciter une réduction du montant du loyer au regard du refus opposé à la réalisation de travaux organisés par la SCI [O] pour le 21 octobre 2024, la société André Rénovation faisant état de son annulation du devis et d’un refus de travaux motivé par une demande de réalisation supplémentaire de travaux, s’agissant de l’installation d’une douche à l’italienne.

Le devis n° D24090079 établi par l’association [U] Provence vise l’ensemble des travaux préconisés par l’association [U] Provence.

Elle subit néanmoins un préjudice certain depuis le 6 juillet 2023 qu’il convient d’évaluer à une somme globale de 2.000 euros.

L’impact des désordres sur l’état de santé de Mme [T] [X] [Z] n’est pas vérifié en ce que le certificat médical établi le 17 novembre 2025 par un pneumologue indiquant un suivi est insuffisant à établir un lien de causalité.

La SCI [O] sera par conséquent condamnée à payer à Mme [T] [X] [Z] une somme de 2.000 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre la dette locative et les dommages et intérêts en application de l’article 1347-1 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles 

Mme [T] [X] [Z] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DÉBOUTE la SCI [O] de sa demande de constat de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [T] [X] [Z] à payer à la SCI [O] une somme de sept mille six cent trente-trois euros et trente-trois centimes (7.633,33 euros) au titre des loyers et des charges impayés au 7 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [T] [X] [Z] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 35 mensualités équivalentes d'un montant de deux deux cent douze euros (212 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;
DIT qu'à défaut de paiement d'un règlement à l'échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE la SCI [O] à effectuer les travaux suivants :

-refaire les joints d’étanchéité autour d’une fenêtre dans les chambres et le séjour « fissurés et poreux »,
-sécuriser le tableau électrique et installer le branchement à la terre dans la cuisine, la salle de bains et la chambre,
-assurer une ventilation basse dans la cuisine, la salle de bains et les W.C,
-installer une grille haute à l’ouverture haute des W.C,
-réparer les fissures au chambranle des portes,
-remédier aux fissures au carrelage d’une chambre et dans le séjour.

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE la SCI [O] à payer à Mme [T] [X] [Z] une somme deux mille euros (2.000 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

ORDONNE la compensation entre la dette locative et les dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [T] [X] [Z] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 7 juillet 2026 prorogé au 18 Août 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 05 Mai 2026



 GROSSE :
 Le 18 août 2026
 à Me Sabine JOUVE
 Le 18 août 2026
 à Me Sandra VAKNIN
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/04558 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6XMU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [O],immatriculée au RCS de Manosque sous le numéro 823 931 910, dont le siège social est sis 170 Chemin du Plan - 04800 GREOUX LES BAINS agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice 

représentée par Me Sabine JOUVE, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [T] [Z] épouse [X]
née le 10 Octobre 1967 à OUJDA (MAROC), demeurant 7 Rue Desaix - 13003 MARSEILLE

représentée par Me Sandra VAKNIN, avocat au barreau de MARSEILLE













EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 1er juillet 2015, à effet du 1er juin 2015, la société civile immobilière (SCI) COMBE, représentée par ses deux associés, a donné à bail à Mme [T] [X] [Z] un appartement situé au 7 rue Desaix, 3ème étage, porte gauche, dans le troisième arrondissement de Marseille pour un loyer mensuel de 485 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

La SCI COMBE a vendu l’appartement à la SCI [O] selon acte notarié du 30 juillet 2018.

Le 10 mars 2025, la SCI [O] a fait signifier à Mme [T] [X] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 2.521,33 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la SCI [O], agissant poursuites et diligences de son gérant, a fait assigner Mme [T] [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 mai 2025, expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamnation provisoire au paiement de la somme de 3.985,33 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30. Juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil,
-condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 485 euros, outre 50 euros de provisions sur charges, avec revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du Code civil, jusqu’à libération effective des lieux,
-condamnation au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 décembre 2025.

A l’audience du 5 mai 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions en répliques, la SCI [O] :

-réitère ses demandes initiales, actualisant le montant de sa créance à la somme de 7.633 euros au 7 avril 2026,
-demande de condamner par provision Mme [T] [X] [Z] au paiement de la somme de 110 euros réglée au syndic pour débarrasser les encombrants laissés dans les parties communes,
-conclut au débouté des demandes de Mme [T] [X] [Z].

Aux termes de ses conclusions récapitulatives sur référé, Mme [T] [X] [Z], au visa des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2 du décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 relatif aux caractéristiques du logement décent :

-à titre principal, demande de juger que la clause résolutoire n’est pas acquise en ce que les paiements n’ont jamais cessé et conclut au débouté des demandes de la SCI [O],

-à titre subsidiaire, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement,

-à titre reconventionnel, demande :

*la condamnation de la SCI [O] à effectuer les travaux de mise en conformité du logement tels que décrits par le rapport [U] en date du 10 mars 2025 : la réfection des joints d’étanchéité au niveau des fenêtres, les réparations sur les fissures des portes et du carrelage, la réparation du problème d'humidité dans la salle de bain créant ainsi des moisissures qu'il faut obligatoirement nettoyer et répare, la peinture de la salle de bain après réparation, le déplacement du tableau électrique placé trop bas doit être mis à hauteur réglementaire, l’installation du branchement à la terre aux prises qui en sont dépourvues dans trois pièces, le remplacement de la douille de chantier présente dans la salle de bain et celle en fer dans la chambre, la réparation des ouvertures de la cuisine, la salle de bain et les WC, la création d'un système de ventilation efficace et permanent dans la cuisine, la salle de bain et les WC, la pose d'une grille à l'ouverture haute dans les WC, et ce, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
*la condamnation de la SCI [O] à lui payer la somme de 3.880 euros correspondant à la réduction de loyer de 50 %, soit 242,50 euros par mois, pour la période de juillet 2023 à octobre 2024,
*d’ordonner la suspension du paiement des loyers à compter du mois de novembre 2024 à hauteur de 50 %,
*d’ordonner le renvoi du dossier au fond,
*la condamnation de la SCI [O] à lui payer la somme de 3.100 euros en réparation de son préjudice matériel et moral depuis juillet 2023, évalué à 100 euros par mois,

-en tout état de cause, sollicite la condamnation de la SCI [O] aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la date du bail, il est tenu compte de sa date de signature par Mme [T] [X] [Z].

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 2 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [O] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application des articles 1103 et 1104 du code civil du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.


En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 2015 contient une clause résolutoire (page 7) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mars 2025, pour la somme en principal de 2.521,33 euros.

Ce commandement est donc régulier en la forme.


Sur le fond, Mme [T] [X] [Z] oppose la dégradation du logement l’ayant amenée à effectuer un signalement auprès de la Mairie, qui a mandaté l’association [U] sur les lieux. 

Les débats n’établissement pas que le logement est inhabitable de sorte qu’une exception d’inexécution de l’obligation de payer le loyer en application de l’article 1219 du Code civil doit être écartée.

Sur le caractère erroné du décompte joint au commandement de payer, le décompte annexé est le suivant :

Jusqu'au 31 octobre 2024, loyers intégralement payés, seuls 163,61 € de charges 2021 et 2022 restaient dûs.

Impayés 2024 sur loyers et charges (base 485 € de loyer et 50 € de provision sur charges mensuels) :
-novembre 2024 : impayé de 337 € sur le loyer et 50 € sur les provisions de charges
-décembre 2024 : impayé de 337 € sur le loyer et 50 € sur les provisions de charges

Au 31/12/2024 manquaient 674 € de loyers, 100 € de provisions sur charges et 163,61 € de charges antérieures soit un total de 937,61 €.

En 2025 (base 497 € de loyer et 50 € de provision sur charges mensuels) :
-janvier 2025 : impayé de 349 € de loyer et 50 € de provision sur charges
-février 2025 : impayé de 316 € de loyer et 50 € de provision sur charges . février 2025 : charges locatives 2023 et 2024 réclamées pour 818,72 €

Au 28 février 2025 sont dus :
-1.339 € au titre des loyers, 
-200 € au titre des provisions sur charges,
-982,33 € au titre du solde de charges sur les exercices antérieurs,

Soit un total de 2.521,33 euros.

Cette liste ne présente ni un solde progressif ni une ventilation des loyers et des charges ni l’ensemble des sommes portées au débit et au crédit. Elle ne peut être considérée comme un décompte. De plus, comme avancé en défense, le solde débiteur du décompte actualisé au 7 avril 2026 est de 1.640,61 euros au 28 février 2025.

Par ailleurs, un rapport établi le 11 mars 2025 par l’association [U] relatif à un diagnostic de contrôle après travaux, vise un signalement sur la plateforme histologe effectué au cours de l’année 2023, avec un diagnostic initial du 6 juillet 2023, une convocation des parties le 21 février 2025 et une visite effectuée le 5 mars 2025, le rapport étant envoyé à la SCI [O] le 11 mars 2025.

Ce rapport retient plusieurs désordres imputables à la bailleresse.

Les désordres imputables à Mme [T] [X] [Z] retenus par l’association [U] dans son rapport et le refus de travaux opposé par Mme [T] [X] [Z] en fin d’année 2024, rapporté par une entreprise mandatée par la SCI [O] et non contesté en défense, mis en perspective avec l’état du logement, sont insuffisants à caractériser une force majeure de nature à exonérer la bailleresse de sa responsabilité, en l’absence de toute mise en demeure de Mme [T] [X] [Z] ou de démarches aux fins d’être autorisée à pénétrer dans les lieux pour la réalisation des travaux.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont de ce fait pas réunies en ce qu’elle ne peut être considérée comme ayant été mise en œuvre de bonne foi.

La SCI [O] sera par conséquent déboutée de son action en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application L 843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. »

La SCI [O] communique un décompte indiquant un solde débiteur de 7.633,33 euros au 7 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus.

Mme [T] [X] [Z] ne conteste pas la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SCI [O] une somme de 7.633,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [T] [X] [Z] justifie du versement du reliquat du loyer courant, hors versement de l’aide au logement actuellement suspendue.

Il conviendra par conséquent de faire droit à sa demande selon les termes du dispositif.

Sur la responsabilité de la bailleresse

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.


En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail en date du 1er juillet 2015 portant sur un appartement se composant d’une salle de séjour, de deux chambres, d’un balcon, d’entrée, d’une salle d’eau et de W.C.

Sur les désordres, Mme [T] [X] [Z] invoquant ceux retenus par l’association [U] dans son rapport du 11 mars 2025, ainsi qu’une infestation par des nuisibles, le rapport du 11 mars 2025 et des impressions couleur de photographies ni datables ni authentifiables sont versés au débat par Mme [T] [X] [Z].

Le rapport établi le 11 mars 2025 par l’association [U] est un diagnostic de contrôle après travaux. Il vise un signalement sur la plateforme histologe effectué au cours de l’année 2023, avec un diagnostic initial du 6 juillet 2023 et une sollicitation du bailleur le 17 juillet 2023.

Ce rapport mentionne que l’appartement litigieux se situe dans un immeuble construit avant l’année 1949. Il retient les désordres suivants, les imputant à la bailleresse :

-la défectuosité des joints d’étanchéité autour d’une fenêtre dans les chambres et le séjour « fissurés et poreux »,
-un tableau électrique dans le placard de la cuisine, trop bas, non sécurisé et non renseigné, une absence de branchement à la terre dans la cuisine, la salle de bains et la chambre,
-la présence d’humidité dans la salle de bains et sur le balcon,
-une absence de ventilation basse dans la cuisine, la salle de bains et les W.C,
-une absence de grille haute à l’ouverture haute des W.C,
-des fissures au chambranle des portes,
-des fissures au carrelage d’une chambre et dans le séjour.

Des désordres imputables à la locataire sont par ailleurs relevés :

-une réglette de la fenêtre de la cuisine encrassée,
-la chute d’une baie vitrée de la cuisine, une déclaration de sinistre à l’assurance étant préconisée,
-une obstruction des grilles de ventilation hautes bouchées par la peinture,
-la présence de moisissures sur les joints de la salle de bains,
-une prise arrachée dans le séjour.

Il résulte d’un courrier adressé à Mme [T] [X] [Z] par la CAF des Bouches-du-Rhône le 8 octobre 2025 une absence de suspension de versement de l’aide au logement au motif d’une indécence, Mme [T] [X] [Z] étant au contraire invitée à établir un plan amiable d’apurement de la dette avec la SCI [O].

Les manquements imputables à Mme [T] [X] [Z] au titre de son obligation d’entretien des lieux sont insuffisants à caractériser une force majeure.

De même, le courrier établi le 5 mars 2026 par la société André Rénovation, ayant établi un devis de réfection des lieux le 4 octobre 2024 pour un montant de 5.488,34 euros, faisant état d’un refus de travaux opposé par le locataire au cours des mois d’octobre et novembre 2024, caractérise également un manquement de Mme [T] [X] [Z] n’exonérant pas la SCI [O] de sa responsabilité en ce qu’elle dispose de moyens pour contrer un tel refus.

La responsabilité de la bailleresse est par conséquent engagée au titre de ses manquements à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie d’une jouissance paisible des lieux.

Sur les travaux

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le juge, à la demande d’une partie, de condamner le bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence.

Il convient par conséquent de condamner la SCI [O] à effectuer les travaux suivants :

-refaire les joints d’étanchéité autour d’une fenêtre dans les chambres et le séjour « fissurés et poreux »,
-sécuriser le tableau électrique et installer le branchement à la terre dans la cuisine, la salle de bains et la chambre,
-assurer une ventilation basse dans la cuisine, la salle de bains et les W.C,
-installer une grille haute à l’ouverture haute des W.C,
-réparer les fissures au chambranle des portes,
-remédier aux fissures au carrelage d’une chambre et dans le séjour.

S’agissant de la présence d’humidité dans la salle de bains et sur le balcon, au regard des manquements imputables à Mme [T] [X] [Z], ce constat fait par l’association [U] est insuffisant à fonder une condamnation de la SCI [O] de ce chef.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur le préjudice

Mme [T] [X] [Z] est mal fondée à solliciter une réduction du montant du loyer au regard du refus opposé à la réalisation de travaux organisés par la SCI [O] pour le 21 octobre 2024, la société André Rénovation faisant état de son annulation du devis et d’un refus de travaux motivé par une demande de réalisation supplémentaire de travaux, s’agissant de l’installation d’une douche à l’italienne.

Le devis n° D24090079 établi par l’association [U] Provence vise l’ensemble des travaux préconisés par l’association [U] Provence.

Elle subit néanmoins un préjudice certain depuis le 6 juillet 2023 qu’il convient d’évaluer à une somme globale de 2.000 euros.

L’impact des désordres sur l’état de santé de Mme [T] [X] [Z] n’est pas vérifié en ce que le certificat médical établi le 17 novembre 2025 par un pneumologue indiquant un suivi est insuffisant à établir un lien de causalité.

La SCI [O] sera par conséquent condamnée à payer à Mme [T] [X] [Z] une somme de 2.000 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre la dette locative et les dommages et intérêts en application de l’article 1347-1 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles 

Mme [T] [X] [Z] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DÉBOUTE la SCI [O] de sa demande de constat de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [T] [X] [Z] à payer à la SCI [O] une somme de sept mille six cent trente-trois euros et trente-trois centimes (7.633,33 euros) au titre des loyers et des charges impayés au 7 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [T] [X] [Z] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 35 mensualités équivalentes d'un montant de deux deux cent douze euros (212 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;
DIT qu'à défaut de paiement d'un règlement à l'échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE la SCI [O] à effectuer les travaux suivants :

-refaire les joints d’étanchéité autour d’une fenêtre dans les chambres et le séjour « fissurés et poreux »,
-sécuriser le tableau électrique et installer le branchement à la terre dans la cuisine, la salle de bains et la chambre,
-assurer une ventilation basse dans la cuisine, la salle de bains et les W.C,
-installer une grille haute à l’ouverture haute des W.C,
-réparer les fissures au chambranle des portes,
-remédier aux fissures au carrelage d’une chambre et dans le séjour.

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE la SCI [O] à payer à Mme [T] [X] [Z] une somme deux mille euros (2.000 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

ORDONNE la compensation entre la dette locative et les dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [T] [X] [Z] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1347-1, code civil 1724, code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L411-2, code civil 1760). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-18T18:46:12.216Z.