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Décision de justice

Cour d'appel de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 15 juin 2026, n° 24/01190

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Exposé du litige

* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



1. Par contrat du 27 mars 2012, M. [I] [L] a donné à bail à M. [H] [S] un lieu d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 450,00 euros outre 18,00 euros de provision à valoir sur les charges.



Depuis mars 2022, M. [S] bénéficie d'une mesure judiciaire d'aide à la gestion du budget familial gérée par l'UDAF de la Charente. 



2. Par acte du 8 novembre 2022, M. [L], avançant la réalisation par M. [S] d'actes de modification du bien loué sans autorisation et le mauvais entretien du jardin, a fait assigner M. [S] devant le tribunal de proximité de Cognac, aux fins d'obtenir, notamment, la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement mensuellement de la somme de 410 euros au titre du solde du loyer impayé jusqu'au jugement outre une indemnité d'occupation mensuelle de 468 euros jusqu'à la libération des lieux.



3. Par jugement contradictoire / réputé contradictoire du 15 janvier 2024, le tribunal de proximité de Cognac a :

- rejeté l'ensemble des demandes présentées par M. [S] ; 

- prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [S] et M. [L] le 27 mars 2012 ; 

- dit que M. [S] sera occupant sans titre des lieux à compter de la date de cette décision ; 

- condamné en conséquence la personne locataire à libérer les lieux loués ; 

- autorisé à défaut d'exécution spontanée, le bailleur à faire procéder à l'expulsion de ce locataire ainsi que de tous les occupants de son chef, avec au besoin le recours de la force publique ; 

- autorisé le bailleur à transporter les meubles restant dans le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais et risques du locataire ; 

- fixé l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 euros ; 

- condamné par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ; 

- condamné la personne locataire à verser la somme de 468 euros au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle entre le 15 novembre 2023 et la date de libération des lieux ; 

- rejeté la demande présentée par le bailleur au titre des réparations locatives ;

- condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [S] aux entiers dépens de la présente instance.



4. M. [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 12 mars 2024, en ce qu'il a :

- rejeté l'ensemble de ses demandes ;

- prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [S] et M. [L] le 27 mars 2012 ; 

- dit que M. [S] sera occupant sans titre des lieux à compter de la date de la présente décision ; 

- condamné en conséquence la personne locataire à libérer les lieux loués ; 

- autorisé à défaut d'exécution spontanée, le bailleur à faire procéder à l'expulsion de ce locataire ainsi que de tous les occupants de son chef, avec au besoin le recours de la force publique ; 





- autorisé le bailleur à transporter les meubles restant dans le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais et risques du locataire ; 

- fixé l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 euros ; 

- condamné par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ; 

- condamné la personne locataire à verser la somme de 468 euros au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle entre le 15 novembre 2023 et la date de libération des lieux ; 

- condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [S] aux entiers dépens de la présente instance.



5. Par dernières conclusions déposées le 17 avril 2026, M. [S] demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris rendu le 15 janvier 2024 par le tribunal de proximité de Cognac en toutes ses dispositions, hormis en celle ayant rejeté la demande présentée par le bailleur au titre des réparations locatives.

Statuant de nouveau : 

À titre principal :

- juger qu'il n'existe pas de dette locative ; 

- débouter M. [L] de sa demande de résiliation du bail ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [S]. 

À titre reconventionnel : 

- condamner M. [L] à faire passer et intervenir un artisan pour effectuer les travaux de mise en sécurité et de mise en conformité en ce qui concerne les installations élémentaires suivantes : 

- l'affaissement du plancher de la chambre ; 

- l'installation électrique de l'habitation ; 

- l'installation de chauffage et plomberie de l'habitation. 

Ceci sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. 

À titre subsidiaire :

- accorder à M. [S] les plus larges délais pour quitter les lieux, soit 3 ans, eu égard à sa situation. 

En tout état de cause : 

- débouter M. [L] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant de première instance que d'appel ; 

- le condamner aux entiers dépens.



6. Par dernières conclusions déposées le 13 avril 2026, M. [L] demande à la cour de :

À titre principal :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cognac en date du 15 janvier 2024 ; 

- condamner M. [S] à payer à M. [L] la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [S] aux entiers dépens de la présente procédure d'appel. 

À titre subsidiaire et en cas d'infirmation :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cognac du 15 janvier 2024, en ce qu'il a : 

- dit que M. [S] sera occupant sans titre des lieux à compter de la date de la présente décision. 

- le confirmer pour le surplus. 

Statuant à nouveau : 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail régularisé le 27 mars 2012 à compter du 28 mars 2024 ; 

- dire et juger que M. [S] se trouve être occupant des lieux sans droit ni titre depuis le 28 mars 2024 ; 

- ordonner par conséquent l'expulsion de M. [S] des lieux qu'il occupe tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef avec assistance de la force publique ci-besoin est ; 

- autoriser le cas échéant, M. [L] à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais et au risque de l'expulsé dans tel garde-meuble qu'il lui plaira ; 

- fixer l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 euros ; 

- condamner par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ; 

- condamner M. [S] à verser la somme de 468,00 euros à M. [L] au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle entre le 15 novembre 2023 et la date de libération des lieux ; 

- condamner M. [S] à verser la somme de 1 200,00 euros à M. [L] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ; 

- condamner M. [S] à verser la somme de 3 000,00 euros à M. [L] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ;

- condamner M. [S] aux entiers dépens de la présente instance.



7. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 4 mai 2026.



8. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 avril 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION.



I Sur la demande au titre des arriérés de loyers.



9. M. [S] reproché à la décision attaquée de l'avoir condamné à un arriéré locatif à l'égard de son adversaire d'un montant de 496,76 €. Il affirme que la dette de loyer n'existe plus, la MSA ayant versé au titre du mois de janvier 2024 une somme de 380 € au titre des allocations logements, outre deux versements de son curateur de 101 € et 40 € les 31 janvier et 12 février 2024.



10. Il note que son adversaire a confirmé par mail du 18 septembre 2024 qu'il était à jour de ses loyers et a fait parvenir une quittance du mois d'août 2024.



11. M. [L] affirme que le preneur n'est plus à jour de ses loyers depuis le 1er juillet 2022 et qu'il lui est dû au 7 avril 2026 la somme de 1.295 €. Il s'oppose à ce que le montant de 496,76 € lui ait été réglé, indiquant n'avoir perçu sur cette somme que des règlements de 10,76 € et 40 € les 31 janvier et 12 février 2024, alors que le loyer est payable d'avance au premier jour du terme.



***



Sur ce :



12. L'article 1353 du code civil dispose 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'



Il est constant qu'en application de ce texte, nulle partie ne peut se faire de preuve à elle-même.



13. La cour constate que M. [S] ne conteste pas l'existence de son obligation à verser un loyer comme sollicité par M. [L], mais affirme s'être acquitté de celui-ci.



Il appartient donc à l'appelant de justifier du versement contesté par le bailleur, à savoir celui d'un montant de 380 € qui aurait été effectué par la MSA de la Charente.



14. Or, si M. [S] établit bien qu'il était bénéficiaire d'une allocation logement pour le mois de janvier 2024 pour un montant de 381,91 € (pièce 8 de cette partie), il ne justifie pas en revanche de son versement à son adversaire.



15. Dès lors, il reste dû au titre de la dette objet du litige un montant de 446 €, M. [L] ne remettant pas en cause les versements en date des 31 janvier et 12 février 2024, ni leur imputation sur les montants dont la cour est saisie.



16. La décision attaquée, fondée en son principe, sera néanmoins infirmée en son montant au vu de ces éléments, M. [S] devant être condamné à verser à M. [L] la somme de 446 € au titre de l'arriéré locatif.



II Sur la résiliation du bail.



17. M. [S] s'oppose à ce qu'il soit retenu une résiliation du bail au titre d'un défaut de jouissance paisible de sa part, constatant que les griefs avancés par son adversaire datant des années 2013 à 2017, alors que l'assignation a été délivrée le 8 novembre 2022, aucune autre action n'ayant été intentée au préalable.



18. Il estime que c'est parce que le bailleur n'a pas délivré initialement un logement décent, le logement n'ayant pas été déclaré conforme lors du rapport du GIP Charente Solidarité du 24 mai 2022 et que l'intéressé ne souhaite pas se mettre en conformité avec la loi.



19. Il avance que les non-conformités relevées ne résultent pas de son fait, mais des manquements de son adversaire à ses obligations de délivrance et d'entretien, en particulier :

- l'absence d'étanchéité de la fenêtre de la cage d'escalier,

- la présence de moisissures au rez-de-chaussée, 

- la présence de traces d'infiltration sur les marches de l'escalier, sur le plafond de l'entrée, de la chambre au rez-de-chaussée,

- une lézarde dans les combles,

- l'absence de ventilation dans le logement,

- l'absence de système de chauffage dans le salon, la cuisine et la chambre du rez-de-chaussée, retirés par le locataire car ils ne fonctionnaient pas,

- la présence de fuites au niveau de la baignoire, 

- une installation électrique non sécurisée,

- l'absence de point lumineux dans la chambre,

- l'affaissement du parquet à l'étage.



20. Il dénonce l'inertie du propriétaire des lieux, qui n'a pas fait passer d'artisan, alors qu'il encaisse les loyers, en violation avec les articles 1719 et 1720 du code civil. Il entend que son adversaire soit à ce titre débouté de sa demande de résiliation du bail, donc d'expulsion et à ce qu'il soit condamné à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité et à la sécurité des lieux loués.



21. S'agissant du congé pour vendre, il admet que celui-ci a été délivré le 20 juin 2023, qu'il a mis fin au bail le 28 mars 2024, date à laquelle il sollicite qu'il soit prononcé la résiliation du bail.



***



Sur ce :



23. L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

h) Lorsque le logement est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, de l'occuper exclusivement à titre de résidence principale, le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.'



24. Il apparaît que lors de l'état des lieux d'entrée signée entre les parties le 27 mars 2012, l'habitation louée est décrite en bon état (pièce 2 de l'intimé) et en tout état de cause il n'est pas mentionné de problème d'humidité ou de chauffage. Mieux, il ressort du descriptif rempli par M. [S] à l'occasion de la demande de FSL du 16 mars précédent qu'il n'était mentionné aucune infiltration d'eau ou problème de chauffage dans une pièce.



25. Par ailleurs, il n'est pas remis en cause que le locataire a non seulement de lui-même retiré les convecteurs électriques sans en référer à son bailleur, mais également retiré l'isolation des combles et a utilisé le conduit de ventilation naturelle pour y faire passer un tuyau d'évacuation des fumées de son poêle à bois. (Rapport du GIP Charente solidarité du 24 mai 2022 pièce 14 de l'intimé).



Ces modifications, dont il n'est pas établi qu'elles aient fait l'objet d'un accord de M. [L], alors même qu'elles ne peuvent que constituer des opérations soumises à autorisation au sens de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 précité, peuvent avoir influé sur l'aération, l'humidité du logement, son chauffage ainsi que ses performances énergétiques.



26. De même, il sera observé que M. [S] ne s'est pas plaint de l'état des lieux avant de saisir le GIP Charente Solidarité, ce qui a abouti au rapport du 24 mai 2022, alors même qu'il a eu l'occasion de modifier ceux-ci comme cela a été relevé.



27. Par ailleurs, sur la conformité de l'installation électrique, s'il a été relevé des fils électriques sans protection au niveau des points lumineux et de prises déboîtées, il sera rappelé que ces éléments n'existaient pas lors de l'entrée dans les lieux et ce alors que M. [S] n'a sollicité aucun travaux et a occupé le logement pendant plus de dix ans alors.



28. Le même état des lieux, qui ne mentionne pas l'existence d'une cage d'escalier, ne fait aucune allusion au niveau des plafonds d'infiltrations d'eau et le locataire ne démontre pas avoir avisé du moindre sinistre son bailleur en la matière, ni son propre assureur, tout comme à propos de la lézarde dans les combles.



29. Enfin, s'agissant du plancher de l'étage, le risque d'affaissement n'est pas constaté par le rapport en date du 24 mai 2022 précité, celui-ci indiquant que l'état des planchers est bon.



30. Au final, il n'est pas établi que les reproches faits par M. [S] quant à l'état des lieux résultent de l'inertie de M. [L], mais au moins partiellement de ses propres agissements, en particulier de ceux ayant modifié le logement loué sans autorisation, ce qui fonde la demande de résiliation pour absence de respect de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précité. Les prétentions de M. [S] seront donc rejetées.



31. Le jugement attaqué, en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail au 15 janvier 2024 et ordonné l'expulsion selon les modalités susmentionnées sera donc confirmé.



III Sur la demande de délais pour quitter les lieux.



32. M. [S] rappelle qu'il est âgé de 63 ans, qu'il est à présent placé sous curatelle renforcée gérée par l'UDAF de la Charente, ce qui justifie qu'il présente une situation fragile, quand bien même il ne bénéficiait de cette mesure de protection lors de la signature du bail.



33. L'appelant indique être de bonne foi, qu'il n'existe plus d'arriéré de loyer, qu'il règle le loyer courant, qu'il a déposé une demande de logement social le 18 avril 2023, qu'aucune proposition de relogement ne lui a été faite, alors qu'il perçoit uniquement le RSA et des allocations familiales.



34. Il affirme qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle, mais accessoire et complémentaire, justifiée par des causes postérieures au jugement attaqué suite à son placement sous protection.



35. Il sollicite donc les délais les plus larges prévus aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, soit 3 ans, en l'absence de proposition de relogement et du fait de l'accueil de ses deux filles majeures.



36. M. [L] estime pour sa part que la demande délai est nouvelle, en l'absence de prétention en ce sens lors de la première instance.





37. Il ajoute qu'aucun justificatif n'est versé aux débats et surtout que l'appelant a déjà bénéficié du délai sollicité en n'exécutant pas le jugement attaqué. Il considère que l'appel est abusif à ce titre, que M. [S] s'est maintenu dans les lieux et a continué à les dégrader, qu'il encourt à ce titre une indemnité fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile.



***



Sur ce :



38. Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile que 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'



L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution énonce que 'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.'



L'article L.412-4 du même code précise que 'La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'



* Sur la recevabilité de la demande de délais.



39. La cour observe que la demande de délais faite par M. [S] doit être considérée comme un moyen de défense afin de voir infirmer l'expulsion sollicitée par M. [L] et ordonnée par le premier juge.





Dès lors, en ce qu'il s'agit d'un moyen dérogeant au principe de l'absence de nouveau moyen en cause d'appel posé par l'article 564 du code de procédure civile précitée, la demande sera déclarée recevable.



*Sur le fond.



40. La cour relève que M. [S] a bénéficié depuis le jugement en date du 15 janvier 2024 d'un délai de plus de 30 mois pour se reloger, alors même que si sa situation personnelle est délicate, il résulte des faits retenus auparavant qu'il a de par son comportement contribué à la modification des lieux sans autorisation et donc à la résiliation du bail.



41. Dès lors, ces circonstances justifient que l'intéressé ne bénéficie pas de délais supplémentaires, sans toutefois que le présent recours puisse être qualifié d'abusif comme le sollicite la partie intimée.



42. En conséquence, la demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.



III Sur les demandes annexes.



68. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



En l'espèce, l'équité et la situation financière de M. [S] ne commandent pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance. Les demandes faites à ce titre seront donc rejetées.



69. Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. [S] qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS.



La Cour,



DÉCLARE recevable la demande de délai pour quitter les lieux de M. [S] ;



CONFIRME la décision rendue par le tribunal de proximité de Cognac le 15 janvier 2024, sauf en ce qu'il a fixé l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 € et condamné par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ;



Statuant à nouveau dans cette limite,



CONDAMNE M. [S] à régler à M. [L] la somme de 446 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023 ;



Y ajoutant,



REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux de M. [S] ;



REJETTE les demandes faites sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile lors de la présente procédure d'appel ;



CONDAMNE M. [S] aux entiers dépens de la présente instance.



Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,

























La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
Texte intégral
COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 15 JUIN 2026









N° RG 24/01190 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NVTO







[H] [S]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002180 du 28/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de )



c/



[I] [L]



























Nature de la décision : AU FOND





























Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 1122000226) suivant déclaration d'appel du 12 mars 2024





APPELANT :



[H] [S]

né le 02 Août 1961 à [Localité 2] (CHARENTE), de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par l'UDAF DE LA CHARENTE en sa qualité de curateur selon jugement du 16 mars 2023, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social



Représenté par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



[I] [L]

né le 15 Avril 1956 à [Localité 3], 

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Benoit SOULET de la SELARL MONTICELLI - SOULET, avocat au barreau de CHARENTE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère



Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



1. Par contrat du 27 mars 2012, M. [I] [L] a donné à bail à M. [H] [S] un lieu d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 450,00 euros outre 18,00 euros de provision à valoir sur les charges.



Depuis mars 2022, M. [S] bénéficie d'une mesure judiciaire d'aide à la gestion du budget familial gérée par l'UDAF de la Charente. 



2. Par acte du 8 novembre 2022, M. [L], avançant la réalisation par M. [S] d'actes de modification du bien loué sans autorisation et le mauvais entretien du jardin, a fait assigner M. [S] devant le tribunal de proximité de Cognac, aux fins d'obtenir, notamment, la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement mensuellement de la somme de 410 euros au titre du solde du loyer impayé jusqu'au jugement outre une indemnité d'occupation mensuelle de 468 euros jusqu'à la libération des lieux.



3. Par jugement contradictoire / réputé contradictoire du 15 janvier 2024, le tribunal de proximité de Cognac a :

- rejeté l'ensemble des demandes présentées par M. [S] ; 

- prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [S] et M. [L] le 27 mars 2012 ; 

- dit que M. [S] sera occupant sans titre des lieux à compter de la date de cette décision ; 

- condamné en conséquence la personne locataire à libérer les lieux loués ; 

- autorisé à défaut d'exécution spontanée, le bailleur à faire procéder à l'expulsion de ce locataire ainsi que de tous les occupants de son chef, avec au besoin le recours de la force publique ; 

- autorisé le bailleur à transporter les meubles restant dans le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais et risques du locataire ; 

- fixé l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 euros ; 

- condamné par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ; 

- condamné la personne locataire à verser la somme de 468 euros au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle entre le 15 novembre 2023 et la date de libération des lieux ; 

- rejeté la demande présentée par le bailleur au titre des réparations locatives ;

- condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [S] aux entiers dépens de la présente instance.



4. M. [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 12 mars 2024, en ce qu'il a :

- rejeté l'ensemble de ses demandes ;

- prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [S] et M. [L] le 27 mars 2012 ; 

- dit que M. [S] sera occupant sans titre des lieux à compter de la date de la présente décision ; 

- condamné en conséquence la personne locataire à libérer les lieux loués ; 

- autorisé à défaut d'exécution spontanée, le bailleur à faire procéder à l'expulsion de ce locataire ainsi que de tous les occupants de son chef, avec au besoin le recours de la force publique ; 





- autorisé le bailleur à transporter les meubles restant dans le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais et risques du locataire ; 

- fixé l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 euros ; 

- condamné par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ; 

- condamné la personne locataire à verser la somme de 468 euros au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle entre le 15 novembre 2023 et la date de libération des lieux ; 

- condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [S] aux entiers dépens de la présente instance.



5. Par dernières conclusions déposées le 17 avril 2026, M. [S] demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris rendu le 15 janvier 2024 par le tribunal de proximité de Cognac en toutes ses dispositions, hormis en celle ayant rejeté la demande présentée par le bailleur au titre des réparations locatives.

Statuant de nouveau : 

À titre principal :

- juger qu'il n'existe pas de dette locative ; 

- débouter M. [L] de sa demande de résiliation du bail ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [S]. 

À titre reconventionnel : 

- condamner M. [L] à faire passer et intervenir un artisan pour effectuer les travaux de mise en sécurité et de mise en conformité en ce qui concerne les installations élémentaires suivantes : 

- l'affaissement du plancher de la chambre ; 

- l'installation électrique de l'habitation ; 

- l'installation de chauffage et plomberie de l'habitation. 

Ceci sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. 

À titre subsidiaire :

- accorder à M. [S] les plus larges délais pour quitter les lieux, soit 3 ans, eu égard à sa situation. 

En tout état de cause : 

- débouter M. [L] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant de première instance que d'appel ; 

- le condamner aux entiers dépens.



6. Par dernières conclusions déposées le 13 avril 2026, M. [L] demande à la cour de :

À titre principal :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cognac en date du 15 janvier 2024 ; 

- condamner M. [S] à payer à M. [L] la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [S] aux entiers dépens de la présente procédure d'appel. 

À titre subsidiaire et en cas d'infirmation :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cognac du 15 janvier 2024, en ce qu'il a : 

- dit que M. [S] sera occupant sans titre des lieux à compter de la date de la présente décision. 

- le confirmer pour le surplus. 

Statuant à nouveau : 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail régularisé le 27 mars 2012 à compter du 28 mars 2024 ; 

- dire et juger que M. [S] se trouve être occupant des lieux sans droit ni titre depuis le 28 mars 2024 ; 

- ordonner par conséquent l'expulsion de M. [S] des lieux qu'il occupe tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef avec assistance de la force publique ci-besoin est ; 

- autoriser le cas échéant, M. [L] à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais et au risque de l'expulsé dans tel garde-meuble qu'il lui plaira ; 

- fixer l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 euros ; 

- condamner par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ; 

- condamner M. [S] à verser la somme de 468,00 euros à M. [L] au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle entre le 15 novembre 2023 et la date de libération des lieux ; 

- condamner M. [S] à verser la somme de 1 200,00 euros à M. [L] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ; 

- condamner M. [S] à verser la somme de 3 000,00 euros à M. [L] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ;

- condamner M. [S] aux entiers dépens de la présente instance.



7. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 4 mai 2026.



8. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 avril 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION.



I Sur la demande au titre des arriérés de loyers.



9. M. [S] reproché à la décision attaquée de l'avoir condamné à un arriéré locatif à l'égard de son adversaire d'un montant de 496,76 €. Il affirme que la dette de loyer n'existe plus, la MSA ayant versé au titre du mois de janvier 2024 une somme de 380 € au titre des allocations logements, outre deux versements de son curateur de 101 € et 40 € les 31 janvier et 12 février 2024.



10. Il note que son adversaire a confirmé par mail du 18 septembre 2024 qu'il était à jour de ses loyers et a fait parvenir une quittance du mois d'août 2024.



11. M. [L] affirme que le preneur n'est plus à jour de ses loyers depuis le 1er juillet 2022 et qu'il lui est dû au 7 avril 2026 la somme de 1.295 €. Il s'oppose à ce que le montant de 496,76 € lui ait été réglé, indiquant n'avoir perçu sur cette somme que des règlements de 10,76 € et 40 € les 31 janvier et 12 février 2024, alors que le loyer est payable d'avance au premier jour du terme.



***



Sur ce :



12. L'article 1353 du code civil dispose 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'



Il est constant qu'en application de ce texte, nulle partie ne peut se faire de preuve à elle-même.



13. La cour constate que M. [S] ne conteste pas l'existence de son obligation à verser un loyer comme sollicité par M. [L], mais affirme s'être acquitté de celui-ci.



Il appartient donc à l'appelant de justifier du versement contesté par le bailleur, à savoir celui d'un montant de 380 € qui aurait été effectué par la MSA de la Charente.



14. Or, si M. [S] établit bien qu'il était bénéficiaire d'une allocation logement pour le mois de janvier 2024 pour un montant de 381,91 € (pièce 8 de cette partie), il ne justifie pas en revanche de son versement à son adversaire.



15. Dès lors, il reste dû au titre de la dette objet du litige un montant de 446 €, M. [L] ne remettant pas en cause les versements en date des 31 janvier et 12 février 2024, ni leur imputation sur les montants dont la cour est saisie.



16. La décision attaquée, fondée en son principe, sera néanmoins infirmée en son montant au vu de ces éléments, M. [S] devant être condamné à verser à M. [L] la somme de 446 € au titre de l'arriéré locatif.



II Sur la résiliation du bail.



17. M. [S] s'oppose à ce qu'il soit retenu une résiliation du bail au titre d'un défaut de jouissance paisible de sa part, constatant que les griefs avancés par son adversaire datant des années 2013 à 2017, alors que l'assignation a été délivrée le 8 novembre 2022, aucune autre action n'ayant été intentée au préalable.



18. Il estime que c'est parce que le bailleur n'a pas délivré initialement un logement décent, le logement n'ayant pas été déclaré conforme lors du rapport du GIP Charente Solidarité du 24 mai 2022 et que l'intéressé ne souhaite pas se mettre en conformité avec la loi.



19. Il avance que les non-conformités relevées ne résultent pas de son fait, mais des manquements de son adversaire à ses obligations de délivrance et d'entretien, en particulier :

- l'absence d'étanchéité de la fenêtre de la cage d'escalier,

- la présence de moisissures au rez-de-chaussée, 

- la présence de traces d'infiltration sur les marches de l'escalier, sur le plafond de l'entrée, de la chambre au rez-de-chaussée,

- une lézarde dans les combles,

- l'absence de ventilation dans le logement,

- l'absence de système de chauffage dans le salon, la cuisine et la chambre du rez-de-chaussée, retirés par le locataire car ils ne fonctionnaient pas,

- la présence de fuites au niveau de la baignoire, 

- une installation électrique non sécurisée,

- l'absence de point lumineux dans la chambre,

- l'affaissement du parquet à l'étage.



20. Il dénonce l'inertie du propriétaire des lieux, qui n'a pas fait passer d'artisan, alors qu'il encaisse les loyers, en violation avec les articles 1719 et 1720 du code civil. Il entend que son adversaire soit à ce titre débouté de sa demande de résiliation du bail, donc d'expulsion et à ce qu'il soit condamné à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité et à la sécurité des lieux loués.



21. S'agissant du congé pour vendre, il admet que celui-ci a été délivré le 20 juin 2023, qu'il a mis fin au bail le 28 mars 2024, date à laquelle il sollicite qu'il soit prononcé la résiliation du bail.



***



Sur ce :



23. L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

h) Lorsque le logement est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, de l'occuper exclusivement à titre de résidence principale, le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.'



24. Il apparaît que lors de l'état des lieux d'entrée signée entre les parties le 27 mars 2012, l'habitation louée est décrite en bon état (pièce 2 de l'intimé) et en tout état de cause il n'est pas mentionné de problème d'humidité ou de chauffage. Mieux, il ressort du descriptif rempli par M. [S] à l'occasion de la demande de FSL du 16 mars précédent qu'il n'était mentionné aucune infiltration d'eau ou problème de chauffage dans une pièce.



25. Par ailleurs, il n'est pas remis en cause que le locataire a non seulement de lui-même retiré les convecteurs électriques sans en référer à son bailleur, mais également retiré l'isolation des combles et a utilisé le conduit de ventilation naturelle pour y faire passer un tuyau d'évacuation des fumées de son poêle à bois. (Rapport du GIP Charente solidarité du 24 mai 2022 pièce 14 de l'intimé).



Ces modifications, dont il n'est pas établi qu'elles aient fait l'objet d'un accord de M. [L], alors même qu'elles ne peuvent que constituer des opérations soumises à autorisation au sens de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 précité, peuvent avoir influé sur l'aération, l'humidité du logement, son chauffage ainsi que ses performances énergétiques.



26. De même, il sera observé que M. [S] ne s'est pas plaint de l'état des lieux avant de saisir le GIP Charente Solidarité, ce qui a abouti au rapport du 24 mai 2022, alors même qu'il a eu l'occasion de modifier ceux-ci comme cela a été relevé.



27. Par ailleurs, sur la conformité de l'installation électrique, s'il a été relevé des fils électriques sans protection au niveau des points lumineux et de prises déboîtées, il sera rappelé que ces éléments n'existaient pas lors de l'entrée dans les lieux et ce alors que M. [S] n'a sollicité aucun travaux et a occupé le logement pendant plus de dix ans alors.



28. Le même état des lieux, qui ne mentionne pas l'existence d'une cage d'escalier, ne fait aucune allusion au niveau des plafonds d'infiltrations d'eau et le locataire ne démontre pas avoir avisé du moindre sinistre son bailleur en la matière, ni son propre assureur, tout comme à propos de la lézarde dans les combles.



29. Enfin, s'agissant du plancher de l'étage, le risque d'affaissement n'est pas constaté par le rapport en date du 24 mai 2022 précité, celui-ci indiquant que l'état des planchers est bon.



30. Au final, il n'est pas établi que les reproches faits par M. [S] quant à l'état des lieux résultent de l'inertie de M. [L], mais au moins partiellement de ses propres agissements, en particulier de ceux ayant modifié le logement loué sans autorisation, ce qui fonde la demande de résiliation pour absence de respect de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précité. Les prétentions de M. [S] seront donc rejetées.



31. Le jugement attaqué, en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail au 15 janvier 2024 et ordonné l'expulsion selon les modalités susmentionnées sera donc confirmé.



III Sur la demande de délais pour quitter les lieux.



32. M. [S] rappelle qu'il est âgé de 63 ans, qu'il est à présent placé sous curatelle renforcée gérée par l'UDAF de la Charente, ce qui justifie qu'il présente une situation fragile, quand bien même il ne bénéficiait de cette mesure de protection lors de la signature du bail.



33. L'appelant indique être de bonne foi, qu'il n'existe plus d'arriéré de loyer, qu'il règle le loyer courant, qu'il a déposé une demande de logement social le 18 avril 2023, qu'aucune proposition de relogement ne lui a été faite, alors qu'il perçoit uniquement le RSA et des allocations familiales.



34. Il affirme qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle, mais accessoire et complémentaire, justifiée par des causes postérieures au jugement attaqué suite à son placement sous protection.



35. Il sollicite donc les délais les plus larges prévus aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, soit 3 ans, en l'absence de proposition de relogement et du fait de l'accueil de ses deux filles majeures.



36. M. [L] estime pour sa part que la demande délai est nouvelle, en l'absence de prétention en ce sens lors de la première instance.





37. Il ajoute qu'aucun justificatif n'est versé aux débats et surtout que l'appelant a déjà bénéficié du délai sollicité en n'exécutant pas le jugement attaqué. Il considère que l'appel est abusif à ce titre, que M. [S] s'est maintenu dans les lieux et a continué à les dégrader, qu'il encourt à ce titre une indemnité fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile.



***



Sur ce :



38. Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile que 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'



L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution énonce que 'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.'



L'article L.412-4 du même code précise que 'La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'



* Sur la recevabilité de la demande de délais.



39. La cour observe que la demande de délais faite par M. [S] doit être considérée comme un moyen de défense afin de voir infirmer l'expulsion sollicitée par M. [L] et ordonnée par le premier juge.





Dès lors, en ce qu'il s'agit d'un moyen dérogeant au principe de l'absence de nouveau moyen en cause d'appel posé par l'article 564 du code de procédure civile précitée, la demande sera déclarée recevable.



*Sur le fond.



40. La cour relève que M. [S] a bénéficié depuis le jugement en date du 15 janvier 2024 d'un délai de plus de 30 mois pour se reloger, alors même que si sa situation personnelle est délicate, il résulte des faits retenus auparavant qu'il a de par son comportement contribué à la modification des lieux sans autorisation et donc à la résiliation du bail.



41. Dès lors, ces circonstances justifient que l'intéressé ne bénéficie pas de délais supplémentaires, sans toutefois que le présent recours puisse être qualifié d'abusif comme le sollicite la partie intimée.



42. En conséquence, la demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.



III Sur les demandes annexes.



68. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



En l'espèce, l'équité et la situation financière de M. [S] ne commandent pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance. Les demandes faites à ce titre seront donc rejetées.



69. Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. [S] qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.





PAR CES MOTIFS.



La Cour,



DÉCLARE recevable la demande de délai pour quitter les lieux de M. [S] ;



CONFIRME la décision rendue par le tribunal de proximité de Cognac le 15 janvier 2024, sauf en ce qu'il a fixé l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 € et condamné par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ;



Statuant à nouveau dans cette limite,



CONDAMNE M. [S] à régler à M. [L] la somme de 446 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023 ;



Y ajoutant,



REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux de M. [S] ;



REJETTE les demandes faites sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile lors de la présente procédure d'appel ;



CONDAMNE M. [S] aux entiers dépens de la présente instance.



Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,

























La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1724, code civil 1720, code de l'urbanisme L151-14-1, code de la construction et de l'habitation L411-2, code de la construction et de l'habitation L412-4, code de la construction et de l'habitation L843-1, code des assurances L112-1, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-24T16:42:08.195Z.