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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, PPP BAUX JCP, 30 août 2026, n° 26/00766

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 22 octobre 2013, le Toit Angevin a donné à bail à Madame [R] [J] et à M. [T] [X], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel principal de 458.08 euros, outre une provision sur charges.

La SA PODELIHA vient aux droits du TOIT ANGEVIN. 

Par courrier du 30 janvier 2026, M. [T] a indiqué qu’il avait quitté le logement à la suite de la séparation du couple et demandait la désolidarisation du bail.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 mai 2026, la SA PODELIHA a fait assigner Madame [R] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins de voir : 

- prononcer la résiliation du bail, sur le fondement des articles 6 et 7 de la Loi du 6 juillet 1989 
- ordonner l'expulsion de Madame [R] [J] et de tous occupants de son chef sans délai ou à l’expiration d’un délai réduit, si besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [R] [J] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec indexation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour de l'audience et jusqu'à la libération effective des lieux loués et la condamner au paiement de tout éventuel impayé locatif,
- condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 600,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
- condamner Madame [R] [J] aux dépens de l'instance.
 
L’affaire a été retenue à l'audience du 2 juillet 2026. 

La SA PODELIHA a fait valoir à l’appui de ses demandes que le logement loué était dans un état de saleté et de désordre majeurs et se trouvait infesté de blattes, en raison de son absence d’entretien de longue date, malgré plusieurs interventions antérieures en 2016 et en 2022 sur initiative du bailleur ; que l’intervention de l’association ABRI de la Providence dans le cadre d’une mesure ASLL, avait permis le désencombrement du logement et la mise en place d’une aide ménagère mais que depuis juin 2024 les locataires n’adhéraient plus aux mesures préconisées; qu’en juillet 2025 un signalement portant sur l’insalubrité du logement avait été transmis au bailleur par le CCAS de [Localité 5] et qu’une visite du logement avait été réalisé avec l’association FRANCE HORIZON; que la locataire avait été mise en demeure à plusieurs reprises et notamment par sommation d’huissier du 28 janvier 2026 de procéder au nettoyage et au desencombrement pour permettre l’accès du logement aux entreprises mandatées par le bailleur; que par procès-verbal de constat du 16 février 2026 le commissaire de justice avait décrit l’état dégradé des lieux.
 
Le bailleur demande donc la résiliation du bail et l’expulsion des locataires sans délai afin de mettre un terme à l’infestation des lieux qui impactait également les autres locataires de l’immeuble et constituait un risque pour leur santé.

Madame [R] [J] n'a pas contesté les faits reprochés mais a fait valoir qu’elle présentait des difficultés de santé importantes qui avaient entrainé des hospitalisations ne lui permettant pas de prendre en charge l’entretien du logement; elle expose que sa fille était scolarisée en IME et qu’elle en assumait seule la charge, les relations avec son ex conjoint étant compliquées; elle indique qu’étant en fauteil roulant elle ne pouvait pas descendre les sacs poubelles; elle reconnait l’infestation du logement qui rendrait nécessaire le débarras de l’electro ménager mais précise ne rien pouvoir faire seule.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 août 2026 par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le bienfondé des demandes

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1°) D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de convention ;
2°) De payer le prix du bail aux termes convenus.
Cette obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination donnée par le contrat de location est rappelée à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 dont l’article 6-1 rappelle également qu’il appartient au bailleur d’agir pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux loués. 
Selon l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’article 7 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

En application des dispositions des articles 1224 et suivants du Code Civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016 la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice

Il est constant que la situation justifiant la résolution du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

En l’espèce, il est réel que Mme [J] [R] présente des difficultés de santé invalidantes.

Pour autant il est justifié de nombreuses interventions au domicile depuis des années afin tenter de rétablir une situation d’hygiène et un rangement normal, profondément dégradés par les négligences des locataires.

Les premières interventions au domicile remontent en effet à l’année 2016 pour traiter des infestations de blattes. 
D’autres interventions ont été réalisées à partir de l’année 2022 ; en novembre 2022 le rapport d’intervention faisait état d’un logement très très sale, en désordre, avec une forte présence de blattes.
De nombreux courriers du bailleur sollicitent le désencombrement et le nettoyage du logement pour en permettre le traitement efficace contre l’infestation de blattes.
En 2025, les locataires ne répondaient pas aux demandes de rendez vous pour assurer le traitement du logement 
Par acte de commissaire de Justice en date du 11 juin 2025 les locataires ont été sommés de désencombrer leur garge avant le 30 juin pour la réalisation de travaux et de laisser la société ORTEC réaliser les travaux.


Le 16 décembre 2025 le bailleur était destinataire d’un signalement d’insalubrité du logement par le CCAS de [Localité 5] à la suite d’une information transmise par le voisinage faisant état d’odeurs nauséabondes très dérangeantes, de présence de nuisibles, d’encombrants stockés sur le balcon et dans le box de garage avec présence de bonbonnes de gaz.

L’association FRANCE HORIZON a pu visiter le logement dans le cadre d’une demande de relogement par M. [T] ; elle confirme dans un message mail du 19 décembre 2025 que le logement reste trés encombré et sale, ce qui ne permettait pas d’envisager une recherche de logement auprès d’un autre bailleur en l’état.

Par acte de commissaire de Justice en date du 28 janvier 2026, les locataires ont été sommés de procéder au nettoyage et à l’enlèvement des mobiliers infestés sous 15 jours, à laisser l’accés à la société mandatée par PODELIHA pour procéder à la fumigation du logement à chaque fois que celà sera nécessaire, de laisser le commissaire de justice accéder au logement pour en constater l’état.

Par acte du 16 février 2026, Maitre [V], commissaire de Justice a pu accéder au logement et le décrire; il a notamment pris de nombreuses photographies annéxées à son acte qui témoignent d’un logement très sales et en désordre, la salle d’eau étant hors d’usage, le plafond noirci, le sol très sales ; la présence de blattes est constatée partout dans le logement. 

En mars 2026 une autre locataire a transmis aux bailleurs une photographie du balcon du logement de Mme [J] [R] encombré de sacs poubelles. La locataire faisant état des mauvaises odeurs provenant du logement et du balcon.

La locataire a été mise en demeure par le bailleur dès le 12 juin 2026 de retirer les sacs poubelles de son balcon ainsi que les autres déchets; elle ne justifie pas à l’audience de la réalisation de l’évacuation des sacs et déchets.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée.

Il est ainsi amplement justifié tant de la réalité des conditions anormales d’occupation du logement de la part de Madame [R] [J] et de son conjoint auparavant, que de leur gravité mettant en cause la sécurité des habitants de l’immeuble, de leur ancienneté, de leur persistance dans la durée malgré les rappels à l’ordre. 

La nature de ces troubles caractérise une violation des obligations d’usage paisible et normal des lieux loués à la charge de la locataire et justifie que soit prononcé la résiliation du bail à la date du jugement , les conditions d’hygiène profondément dégradées constituant un danger pour les autres occupants de l’immeuble comme pour la locataire et sa fille. 

Du fait de la résiliation du contrat de bail, Madame [R] [J] est occupante sans droit ni titre du logement à compter de ce jour. Il convient donc d'ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.



Il y a également lieu de condamner Madame [R] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, à compter de ce jour et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Sur les délais pour quitter les lieux:

En application des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Execution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Au sens juridique du terme, la mauvaise foi est un concept désignant l’attitude d’une personne qui agit en sachant pertinemment que son comportement est contraire à la vérité, à la loyauté ou à l’honnêteté. Elle implique une intention de tromper, de nuire ou de contourner une obligation légale ou contractuelle. 

Il ressort des éléments du dossier que Madame [R] [J] ne collabore pas activement avec les structures qui ont pu intervenir dans son logement, ni avec le bailleur, au point que les mesures d’aide successives ont été mises en échec.

Ses difficultés de santé ne constituent pas une excuse sur ce point.

Dans ces conditions, il y a lieu de réduire les délais pour quitter les lieux à 8 jours à compter de la délivrance du commandement en raison de la nécessité impérative de nettoyer le logement pour mettre un terme au péril qu’il constitue pour les occupants et le voisinage en terme d’hygiène.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Il parait équitable en l'espèce d'allouer à la SA PODELIHA une somme de 600,00 euros au titre de l'article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit .
 
Madame [R] [J] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 22 octobre 2013 entre la SA PODELIHA et Madame [R] [J], concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les 8 jours de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, l'expulsion de Madame [R] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] , avec le concours de la force public si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [J] à verser à la SA PODELIHA , à compter de ce jour et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail avec indexation et revalorisation conformement au contrat de bail;

CONDAMNE Madame [R] [J] à payer à la SA PODELIHA la somme de 600.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.












CONDAMNE Madame [R] [J] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.


LE GREFFIER LE JUGE DU CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 1]
 (Site Coubertin)







N° RG 26/00766 - N° Portalis DBY2-W-B7K-IMGZ


JUGEMENT du
30 Août 2026


Minute n° 26/880




S.A. PODELIHA

C/

[R] [J]








Le

Copie conforme
 + copie exécutoire

- Me BARBE


Copie conforme

- Mme [J]


Copie dossier






JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 30 Août 2026

après débats à l'audience du 02 Juillet 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Victor OESINGER, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.A D’HLM PODELIHA
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 057 201 139 
dont le siège social est sis [Adresse 1], 
[Localité 2], 
agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS,, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [R] [J]
née le 07 Février 1987 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne








EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 22 octobre 2013, le Toit Angevin a donné à bail à Madame [R] [J] et à M. [T] [X], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel principal de 458.08 euros, outre une provision sur charges.

La SA PODELIHA vient aux droits du TOIT ANGEVIN. 

Par courrier du 30 janvier 2026, M. [T] a indiqué qu’il avait quitté le logement à la suite de la séparation du couple et demandait la désolidarisation du bail.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 mai 2026, la SA PODELIHA a fait assigner Madame [R] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins de voir : 

- prononcer la résiliation du bail, sur le fondement des articles 6 et 7 de la Loi du 6 juillet 1989 
- ordonner l'expulsion de Madame [R] [J] et de tous occupants de son chef sans délai ou à l’expiration d’un délai réduit, si besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [R] [J] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec indexation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour de l'audience et jusqu'à la libération effective des lieux loués et la condamner au paiement de tout éventuel impayé locatif,
- condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 600,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
- condamner Madame [R] [J] aux dépens de l'instance.
 
L’affaire a été retenue à l'audience du 2 juillet 2026. 

La SA PODELIHA a fait valoir à l’appui de ses demandes que le logement loué était dans un état de saleté et de désordre majeurs et se trouvait infesté de blattes, en raison de son absence d’entretien de longue date, malgré plusieurs interventions antérieures en 2016 et en 2022 sur initiative du bailleur ; que l’intervention de l’association ABRI de la Providence dans le cadre d’une mesure ASLL, avait permis le désencombrement du logement et la mise en place d’une aide ménagère mais que depuis juin 2024 les locataires n’adhéraient plus aux mesures préconisées; qu’en juillet 2025 un signalement portant sur l’insalubrité du logement avait été transmis au bailleur par le CCAS de [Localité 5] et qu’une visite du logement avait été réalisé avec l’association FRANCE HORIZON; que la locataire avait été mise en demeure à plusieurs reprises et notamment par sommation d’huissier du 28 janvier 2026 de procéder au nettoyage et au desencombrement pour permettre l’accès du logement aux entreprises mandatées par le bailleur; que par procès-verbal de constat du 16 février 2026 le commissaire de justice avait décrit l’état dégradé des lieux.
 
Le bailleur demande donc la résiliation du bail et l’expulsion des locataires sans délai afin de mettre un terme à l’infestation des lieux qui impactait également les autres locataires de l’immeuble et constituait un risque pour leur santé.

Madame [R] [J] n'a pas contesté les faits reprochés mais a fait valoir qu’elle présentait des difficultés de santé importantes qui avaient entrainé des hospitalisations ne lui permettant pas de prendre en charge l’entretien du logement; elle expose que sa fille était scolarisée en IME et qu’elle en assumait seule la charge, les relations avec son ex conjoint étant compliquées; elle indique qu’étant en fauteil roulant elle ne pouvait pas descendre les sacs poubelles; elle reconnait l’infestation du logement qui rendrait nécessaire le débarras de l’electro ménager mais précise ne rien pouvoir faire seule.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 août 2026 par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur le bienfondé des demandes

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1°) D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de convention ;
2°) De payer le prix du bail aux termes convenus.
Cette obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination donnée par le contrat de location est rappelée à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 dont l’article 6-1 rappelle également qu’il appartient au bailleur d’agir pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux loués. 
Selon l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’article 7 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

En application des dispositions des articles 1224 et suivants du Code Civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016 la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice

Il est constant que la situation justifiant la résolution du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

En l’espèce, il est réel que Mme [J] [R] présente des difficultés de santé invalidantes.

Pour autant il est justifié de nombreuses interventions au domicile depuis des années afin tenter de rétablir une situation d’hygiène et un rangement normal, profondément dégradés par les négligences des locataires.

Les premières interventions au domicile remontent en effet à l’année 2016 pour traiter des infestations de blattes. 
D’autres interventions ont été réalisées à partir de l’année 2022 ; en novembre 2022 le rapport d’intervention faisait état d’un logement très très sale, en désordre, avec une forte présence de blattes.
De nombreux courriers du bailleur sollicitent le désencombrement et le nettoyage du logement pour en permettre le traitement efficace contre l’infestation de blattes.
En 2025, les locataires ne répondaient pas aux demandes de rendez vous pour assurer le traitement du logement 
Par acte de commissaire de Justice en date du 11 juin 2025 les locataires ont été sommés de désencombrer leur garge avant le 30 juin pour la réalisation de travaux et de laisser la société ORTEC réaliser les travaux.


Le 16 décembre 2025 le bailleur était destinataire d’un signalement d’insalubrité du logement par le CCAS de [Localité 5] à la suite d’une information transmise par le voisinage faisant état d’odeurs nauséabondes très dérangeantes, de présence de nuisibles, d’encombrants stockés sur le balcon et dans le box de garage avec présence de bonbonnes de gaz.

L’association FRANCE HORIZON a pu visiter le logement dans le cadre d’une demande de relogement par M. [T] ; elle confirme dans un message mail du 19 décembre 2025 que le logement reste trés encombré et sale, ce qui ne permettait pas d’envisager une recherche de logement auprès d’un autre bailleur en l’état.

Par acte de commissaire de Justice en date du 28 janvier 2026, les locataires ont été sommés de procéder au nettoyage et à l’enlèvement des mobiliers infestés sous 15 jours, à laisser l’accés à la société mandatée par PODELIHA pour procéder à la fumigation du logement à chaque fois que celà sera nécessaire, de laisser le commissaire de justice accéder au logement pour en constater l’état.

Par acte du 16 février 2026, Maitre [V], commissaire de Justice a pu accéder au logement et le décrire; il a notamment pris de nombreuses photographies annéxées à son acte qui témoignent d’un logement très sales et en désordre, la salle d’eau étant hors d’usage, le plafond noirci, le sol très sales ; la présence de blattes est constatée partout dans le logement. 

En mars 2026 une autre locataire a transmis aux bailleurs une photographie du balcon du logement de Mme [J] [R] encombré de sacs poubelles. La locataire faisant état des mauvaises odeurs provenant du logement et du balcon.

La locataire a été mise en demeure par le bailleur dès le 12 juin 2026 de retirer les sacs poubelles de son balcon ainsi que les autres déchets; elle ne justifie pas à l’audience de la réalisation de l’évacuation des sacs et déchets.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée.

Il est ainsi amplement justifié tant de la réalité des conditions anormales d’occupation du logement de la part de Madame [R] [J] et de son conjoint auparavant, que de leur gravité mettant en cause la sécurité des habitants de l’immeuble, de leur ancienneté, de leur persistance dans la durée malgré les rappels à l’ordre. 

La nature de ces troubles caractérise une violation des obligations d’usage paisible et normal des lieux loués à la charge de la locataire et justifie que soit prononcé la résiliation du bail à la date du jugement , les conditions d’hygiène profondément dégradées constituant un danger pour les autres occupants de l’immeuble comme pour la locataire et sa fille. 

Du fait de la résiliation du contrat de bail, Madame [R] [J] est occupante sans droit ni titre du logement à compter de ce jour. Il convient donc d'ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.



Il y a également lieu de condamner Madame [R] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, à compter de ce jour et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Sur les délais pour quitter les lieux:

En application des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Execution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Au sens juridique du terme, la mauvaise foi est un concept désignant l’attitude d’une personne qui agit en sachant pertinemment que son comportement est contraire à la vérité, à la loyauté ou à l’honnêteté. Elle implique une intention de tromper, de nuire ou de contourner une obligation légale ou contractuelle. 

Il ressort des éléments du dossier que Madame [R] [J] ne collabore pas activement avec les structures qui ont pu intervenir dans son logement, ni avec le bailleur, au point que les mesures d’aide successives ont été mises en échec.

Ses difficultés de santé ne constituent pas une excuse sur ce point.

Dans ces conditions, il y a lieu de réduire les délais pour quitter les lieux à 8 jours à compter de la délivrance du commandement en raison de la nécessité impérative de nettoyer le logement pour mettre un terme au péril qu’il constitue pour les occupants et le voisinage en terme d’hygiène.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Il parait équitable en l'espèce d'allouer à la SA PODELIHA une somme de 600,00 euros au titre de l'article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit .
 
Madame [R] [J] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 22 octobre 2013 entre la SA PODELIHA et Madame [R] [J], concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les 8 jours de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, l'expulsion de Madame [R] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] , avec le concours de la force public si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [J] à verser à la SA PODELIHA , à compter de ce jour et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail avec indexation et revalorisation conformement au contrat de bail;

CONDAMNE Madame [R] [J] à payer à la SA PODELIHA la somme de 600.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.












CONDAMNE Madame [R] [J] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.


LE GREFFIER LE JUGE DU CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1724, code de la construction et de l'habitation L442-4-1, code de la construction et de l'habitation L411-2, code de la construction et de l'habitation L843-1, code civil 1741). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-31T20:11:00.811Z.