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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, PPP BAUX JCP, 29 juin 2026, n° 25/00470

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé signé le 30 août 2022 à effet au 1er septembre 2022, Mme [Y] [H] (la locataire) a pris à bail d’habitation un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 9] appartenant à M. [E] [O] et Mme [W] [U] épouse [O] (les bailleurs), représentés par la SARL Katia & Martel Immo en charge de la gestion immobilière dudit bien, moyennant un loyer mensuel de 823,00 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 55,00 euros.

Le bail a été consenti à la locataire à usage exclusif d’habitation principale.

Suivant avenant signé le 5 juillet 2023 à effet à la même date, M. [R] [T] est devenu co-titulaire du bail.

Constatant l’exercice d’une activité artisanale de menuiserie exercée à titre professionnel au sein de l’appartement objet du bail précité, les bailleurs ont mandaté un commissaire de justice afin de dresser un constat de la matérialité de cette activité.

Un procès-verbal de constat a été dressé à cet effet par la SCP [P] le 26 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, les époux [O] ont fait délivrer aux locataires un congé pour motifs légitimes et sérieux, en raison de l’absence de respect de la destination des lieux, et de la nécessité d’exécuter les travaux d’isolation, de rénovation, de restauration et d’amélioration des locaux qui exigent, compte tenu de leur importance, la libération des lieux, et ce pour le 31 août 2025 correspondant au terme du contrat de bail.

Suivant acte de commissaire de justice séparé en date du 28 février 2025, les époux [O] ont également fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins principalement de voir constater le non-respect par ces derniers de la destination des lieux prévus au bail, prononcer la résiliation immédiate du bail aux torts exclusifs des locataires, ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef, qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique, condamner les locataires à leur verser l’indemnité d’occupation correspondant au loyer indexé jusqu’à libération effective des lieux, condamner les locataires aux entiers dépens en ce compris les frais de constat de commissaire de justice, condamner les locataires au paiement d’une somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par courrier en date du 20 mars 2025, les locataires ont avisé les bailleurs qu’ils quitteraient les lieux le 7 février 2025.

Les locataires ont quitté les lieux le 18 avril 2025.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice à cette même date, et ce de façon non-contradictoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 3 juin 2025, à laquelle elle a été renvoyée à une audience ultérieure.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026 à la suite des échanges contradictoires intervenues entre les parties.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives du 16 janvier 2025, les époux [O] demandent au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;
- déclarer les locataires mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;
- constater le non-respect par les locataires des lieux prévus au bail ;
- débouter les locataires de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- constater la résiliation du bail d’habitation consenti aux locataires et cela aux torts exclusifs de ces derniers ;
- condamner les locataires aux entiers dépens en ce compris les frais de constat des commissaires de justice (1.347,26 euros TTC) ;
- condamner les locataires au paiement d’une somme de 6.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit jugement à intervenir.

Les époux [O] soutiennent que la résiliation du bail litigieux est parfaitement justifiée au regard des manquements des locataires à leurs obligations contractuelles. Les bailleurs exposent que les locataires ont de manière continue exercé une activité de fabrication artisanale de meubles dans le logement qui leur a été donné à bail, et ce alors que celui-ci a été consenti à usage exclusif d’habitation principale. Selon eux, une telle activité est en outre contraire au règlement intérieur de la coprorpriété, qui impose une occupation “bourgeoise” des parties communes, impliquant donc l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale. Les bailleurs précisent que l’exercice d’une telle activité, outre qu’elle soit contraire aux stipulations du bail, constitue par ailleurs un trouble de voisinage et met en péril la sécurité de l’immeuble et de ses occupants en raison des nuisances sonores induites par une telle activité de menuiserie, ainsi que la production de poussières et copeaux de bois facilement inflammables.

Les bailleurs soulignent par ailleurs que le contrat d’assurance habitation souscrit par les locataires exclut l’exercice de toute activité commerciale et artisanale et relève que ces derniers se gardent de produire toute attestation couvrant leur responsabilité civile professionnelle.

Les époux [O] reprochent encore aux locataires un manquement à leur obligation d’entretien des lieux, observant que si l’appartement présente bien des signes de vétusté inévitables compte tenu de l’âge du bâtiment, chacune des trois chambres est bien équipée d’une ventilation, de même que la salle de bains ; que les locataires n’apportent aucun élément susceptible d’établir l’origine des traces d’humidité, étant précisé que rien n’exclut que celle-ci provienne d’un manque d’aération ou d’un excès de chauffage ; que cet appartement n’avait précédemment pas subi de telles problématiques d’humidité et de moisissures. Les bailleurs observent en outre que l’exercice d’une activité professionnelle de menuiserie au sein d’un appartement d’habitation non destiné à accueillir de telles activités a eu des répercussions négatives sur celui-ci.

De ces constatations, les bailleurs en déduisent que la restitution du dépôt de garantie est injustifiée.

Les bailleurs contestent toute atteinte à leur vie privée qu’auraient subi les locataires du fait de l’intervention d’artisans au sein de leur logement, motif pris de ce que ces interventions étaient prévues pour établir des devis de travaux d’amélioration du logement litigieux.

Les bailleurs soutiennent que la réalité du préjudice moral invoqué par les défendeurs, en lien avec l’abandon de leur projet de procréation médicalement assistée, est injustifiée, relevant qu’aucune pièce ne démontre que ce projet ait été arrêté ou même suspendu. Ils soulignent qu’à supposer ce préjudice établi, rien ne permet d’établir les motivations d’une telle décision.

Les bailleurs considèrent enfin que la réalité des préjudices matériels allégués par les locataires, relatifs à des dommages affectant leurs biens meubles, n’est pas non plus établie.

Par conclusions du 12 janvier 2026 , les locataires demandent au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- débouter les bailleurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner reconventionnellement les bailleurs à leur payer à titre de dommages et intérêts les sommes de 15.000,00 euros, 4.900,00 euros, 6.800,00 euros et la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les locataires estiment que la résiliation du bail à leurs torts exclusifs est injustifiée dans la mesure où leur manquement n’est pas caractérisé. Ils expliquent que l’activité de menuiserie en cause constituait une passion à laquelle ils s’adonnaient depuis des années ; que les machines utilisées étaient leur propriété.

Les locataires observent que la résiliation du bail seraient en tout état de cause injustifiée dans la mesure où ils ont quitté les lieux le 18 avril 2025.

Les locataires arguent d’un manquement des bailleurs à leur obligation d’entretien des lieux loués, faisant notamment état de désordres d’humidité au sein de l’appartement, dissimulés selon eux au moment de la mise en location. Ils indiquent avoir avisé et mis en demeure les bailleurs à ce sujet, mais que ni les bailleurs ni l’agence n’ont remédié au problème.

Les locataires reprochent aux bailleurs d’être à l’origine d’une violation de leur vie privée, motif pris de visites de pur prétexte de divers artisans au sein de leur logement pour des soi-disant travaux d’amélioration alors que l’intervention des entreprises n’a d’ailleurs jamais été réalisée.

Les locataires invoquent un préjudice moral en lien direct selon eux avec les désordres d’humidité imputables aux bailleurs, expliquant que l’exposition aux moisissures a eu des impacts sur leur santé, notamment en ce qui concerne la fertilité et la grossesse, et qu’ils ont, en raison du stress causé par la situation et la présence de moisissures, dû interrompre leur projet de procréation médicalement assistée.

Les locataires invoquent en outre un préjudice matériel résultant de ces désordres d’humidité, expliquant que les moisissures ont affecté certains de leurs meubles.

Les locataires réclament enfin la restitution du dépôt de garantie au motif qu’ils ont quitté les lieux.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026, les parties étant informées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


I. Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.” 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

En l’espèce, M. [E] [O] et Mme [W] [O] ont donné congé à M. [R] [T] et Mme [Y] [H] par acte du 28 février 2025 pour le 31 aout 2025 motifs pris d’une part d’une absence de respect de la destination des lieux, d’autre part de la nécessit d’executer des travaux d’isolation, de renovation, de restauration et d’amélioration des locaux loués qui exigent compte tenu de leur importance la libération des lieux loués.

Par courrier daté du 20 mars 2025 M. [R] [T] et Mme [Y] [H] ont indiqué qu’ils quittaient les lieux “ le 7 février à partir de 15h00" tout en faisant référence au congé susvisé , afin de prévoir l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Un état des lieux de sortie a été établi par Me [X] commissaire de justice le 18 avril 2025; la commissaire de justice précise que les locataires avaient refusé de donner leur nouvelle adresse; elle a joint par téléphone M. [T] afin de fixer la date de l’état des lieux; ce dernier a refusé de donner son adresse et a déclaré ne pas vouloir être présent. La commissaire de justice a donc adressé la convocation à la dernière adresse connue soit celle du logement. M. [R] [T] et Mme [Y] [H] n’ont été ni présents ni représentés.

Il est établi à la date de la décision que le logement a été libéré volontairement par les locataires.

Il est démontré par le constat dressé par Me [N] commissaire de Justice le 26 février 2025 que M. [T] exerçait bien une activité professionnelle de fabrication de meubles et objets , le site internet WOOD G&K désign renvoyant à l’adresse de l’appartement et plusieurs sites web renvoyant à l’adresse du logement en relevant la qualité d’artisan ébeniste de M. [T] à cette adresse. Son inscription au RCS de [Localité 10] mentionne le [Adresse 2] à [Localité 1] comme siège de l’activité. 

Les attestations de deux artisans venus dans le logement et les photographies produites viennent confirmer ces constatations.

Enfin M. [E] [O] et Mme [W] [O] produisent les devis correspondant aux interventions des artisans et aux projets de rénovation envisagées dans le logement.

Le départ des locataires est donc intervenu en execution d’un congé dont la double motivation apparait justifiée par les pièces produites. 


II. Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

En application des dispositions de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’energie finale par metre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

Le décret N°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristique du logement décent. 
Il prévoit notamment en son article 2- 6° :
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

M. [R] [T] et Mme [Y] [H] justifient avoir signalé en janvier 2024, par mail adressé à MARTEL IMMOBILIER gestionnaire du logement alors qu’ils étaient entrés dans les lieux en septembre 2022, une humidité anormale compromettant l’habitabilité du logement en faisant état de la présence de moisissures et de champignons en raison de l’humidité ambiante et en précisant que le chauffagiste avait constaté que les aérations naturelles étaient bouchées.

Le dossier des bailleurs ne contient pas de justificatif d’intervention de quelque nature que ce soit à la suite de ce premier message.

Le 28 décembre 2024 M. [R] [T] et Mme [Y] [H] mettaient en demeure le mandataire de faire réaliser les travaux nécessaires sous 15 jours pour permettre la mise en oeuvre des diagnostics , la pose d’une vmc et d’une ventilation.

Par courrier du 27 janvier 2025 le gestionnaire indique “ comprendre parfaitement les désagréments que celà peut causer “ , précise qu’il va faire intervenir l’entreprise ARPEG pour raboter les portes de l’appartement et améliorer les aérateurs sur les menuiseries. 

Deux attestations produites en pièce 9 par M. [R] [T] et Mme [Y] [H] établissent que d’autres locataires de l’immeuble, notamment d’un appartement situé au dessus de celui des défendeurs, connaissent des problèmes similaires d’humidité et de moisissures. 

Il est constant que les bailleurs ont notamment donné congé en raison de la nécessité de réaliser dans le logement des travaux importants d’isolation, de rénovation, de restauration et d’amélioration des locaux qui exigent, compte tenu de leur importance, la libération des lieux; ces travaux consistaient notamment selon les pièces produites dans la création d’une VMC individuelle ( devis ARPEG de février 2025) avec détallonage des portes, un changement de chaudière avec reprise du reseau des radiateurs.


Dans son courrier du 8 avril 2025 MARTEL IMMOBILIER répond à la Mairie d’[Localité 1] en présentant les travaux envisagés et en relevant que les travaux de changement de chaudière requéraient notamment un percement de la façade et donc une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires; le mandataire précise “ il semble que le même problème soit présent dans les deux appartements au dessus, une solution commune serait souhaitable...”. 

Le 19 mars 2025 le technicien de la Ville d’[Localité 1] faisant fonction d’inspecteur de salubrité a constaté dans le logement une atmosphère humide avec traces d’infiltration dans la cuisine, traces importantes de moisissures sur l’ensemble des pièces, dû à une ventilation générale du logement inexistante ; les arrivées d’air située en partie basse et haute de la cuisine sont bouchées, il n’y a pas d’extraction dans les wc et la salle de bain et l’aération n’est pas conforme ce qui ne permet pas d’assurer une ventilation générale et permanente du logement; le plafond présente des cloques en raison de la condensation. 

Le technicien précise que la contamination élevée de moisissures était de nature à impacter la santé des occupants. 

Dans son constat dressé le 25 mars 2025 à la demande des locataires Me [J] commissaire de Justice a constaté la présence importante de moisissures et d’humidité notamment sur le mobilier dans toutes les pièces du logement , la présence de condensation sur la fenêtre pourtant ouverte; il a pu constater que les grilles d’aération n’étaient pas bouchées mais qu’elles ne permettaient pas un passage d’air suffisant. L’humidité pénêtre à l’intérieur des meubles dont le contenu est piqué ou humide ( ordinateur, tiroirs de la commode ou de la cuisine...) ; les photographies jointes comme celles jointes au rapport susvisé du technicien témoignent de l’importance de l’humidité et des moisissures. Il est établi également qu’une entreprise spécialisée était intervenue pour traiter le logement avec un produit fongicide dont un flacon était encore présent dans le logement . 

Compte tenu de l’ensemble de ces constatations et des travaux que les bailleurs estimaient eux mêmes nécessaires de réaliser dans le logement, il n’est pas sérieux d’alléguer que l’activité de menuiserie pratiquée dans l’une des pièces serait à l’origine de cette humidité et de ces désordres; le technicien de salubrité ne l’évoque d’ailleurs pas.

L’humidité et ses conséquences sont manifestement liées à l’ancienneté du logement et à l’absence de vmc et d’aerations organisées suffisantes.

Au regard de l’état du logement décrit par le technicien et le commissaire de justice et des travaux envisagés par les bailleurs, il est manifeste que le logement ne répondait pas aux critères de décence exigés par les dispositions précitées. 

Les bailleurs ne pouvaient ignorer un contexte manifestement antérieur à l’entrée dans les lieux de M. [R] [T] et Mme [Y] [H] et sont restés sans réponse pendant plus d’un an alors même qu’ils avaient signalé d’une manière très précise une situation préoccupante notamment pour leur santé. 

Leur responsabilité est engagée et il convient de statuer sur les préjudices établis. 






A. sur la demande de réfaction du loyer 

L’article 20-1 de la Loi du 6 juillet 1989 indique notamment que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 du décret N°2002-120 du 30 janvier 2002 le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

M. [R] [T] et Mme [Y] [H] sollicitent le remboursement de la moitié du montant de leur loyer mensuel soit 425.00 euros entre le mois de janvier 2024, date de leur signalement de l’existence d’un problème d’humidité, jusqu’à leur départ en avril 2025 soit pendant 16 mois.

En l’espèce les locataires n’ont pas saisi le juge d’une demande de suspension de consignation ou de réduction du loyer en cours de bail. Leur demande n’est plus recevable dès lors que le bail a pris fin et il convient simplement d’apprécier l’importance des préjudices subis à raison des conditions dégradées d’occupation du logement, ces préjudices comprenant nécessairement le préjudice de jouissance subi . 


B. Sur la demande au titre du préjudice moral

M. [R] [T] et Mme [Y] [H] sollicitent le paiement d’une somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du stress psychologique intense causé par l’attitude des bailleurs et de l’agence ainsi que par l’obligation de suspendre le parcours de procréation médicalement assisté.

Les pîèces produites par M. [R] [T] et Mme [Y] [H], notamment les éléments médicaux sont totalement insuffisantes à établir un lien entre l’état de l’appartement et leurs difficultés à concevoir un enfant.

Pour le surplus le dossier des requérants comportent des photographies prises dans le logement des locataires par des tiers sans autorisation des occupants ou du juge, ce qui constitue une atteinte à leur vie privée.

Par ailleurs il est établi que les locataires sont restés 16 mois dans un logement présentant une humidité anormale et des moisissures de nature à compromettre leur état de santé selon les constatations du technicien salubrité de la ville d’[Localité 1], sans aucune action des bailleurs, ceux ci se contentant à partir de février 2025 de faire réaliser des devis en vue de travaux dont il n’est pas démontré qu’ils aient été réalisés depuis ; 

 L’importance de l’humidité présente dans le logement et l’importance des moisissures constatées étaient nécessairement de nature à générer une anxiété pour les occupants du logement privés de la jouissance normale des lieux pendant 16 mois alors même qu’ils acquittaient la totalité du prix du loyer et qu’ils étaient exposés à des risques pour leur santé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments matériellement établis il apparait justifié de condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [W] [O] au paiement de la somme de 500.00 euros par mois soit 8.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.


C. Sur la demande au titre d’un préjudice matériel

M. [R] [T] et Mme [Y] [H] sollicitent le paiement d’une indemnisation de 4.900,00 euros au titre des pertes matérielles subies à raison des moisissures ayant atteint leurs biens

Au regard des factures produites, des constatations opérées par le technicien salubrité et le commissaire de justice, de l’importance des moisissures et de l’humidité sur les meubles et objets, le préjudice est établi et il apparait justifié de faire droit à la demande présentée à hauteur de 4.000,00 euros .

M. [E] [O] et Mme [W] [O] seront donc condamnés solidairement à payer à M. [R] [T] et Mme [Y] [H] une somme de 4.000,00 euros.


D. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, “Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.”


Un dépôt de garantie de 835.00 euros a été versé lors de l’établissement du bail.

Une somme de 234.10 euros a été remboursée aux locataires le 11 juin 2025 ( pièce 24 de M. [E] [O] et Mme [W] [O] ) après déduction de la moitié du cout du constat de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de Justice et d’un “ devis Nogues “pour 708.00 euros .

La déduction de la moitié du cout de l’établissement de l’état des lieux de sortie est justifiée par l’attitude des locataires qui ont refusé d’être présents.

Le devis Nogues ne figure pas dans les pièces produites et communiquées.

Si dans le corps des conclusions la restitution du dépôt de garantie est sollicitée, cette demande ne figure pas dans le dispositif des conclusions de M. [R] [T] et Mme [Y] [H] .

En application des dispositions de l’article 446-2 du Code de Procédure Civile “ Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”

Cette demande de restitution du dépôt de garantie n’ayant pas été reprise dans le dispositif de l’assignation et des conclusions est irrecevable , le juge ne pouvant statuer au delà des demandes présentées.


IV. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

De plus, les circonstances de l’affaire ne justifient nullement qu’elle le soit.


V. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à M. [R] [T] et Mme [Y] [H] à la charge solidairement de M. [E] [O] et Mme [W] [O] une somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens. 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge solidairement de M. [E] [O] et Mme [W] [O] .

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :
 
CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [W] [O] à payer à M. [R] [T] et Mme [Y] [H] :


- une somme de 8.000,00 euros au titre du préjudice moral incluant le préjudice de jouissance subi.
- une somme de 4.000,00 euros au titre du préjudice matériel subi.
- une somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
DEBOUTE M. [E] [O] et Mme [W] [O] de la demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [R] [T] et Mme [Y] [H] de leurs autres demandes.

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [W] [O] aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 1]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00470 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H3RE


JUGEMENT du
29 Juin 2026


Minute n° 




[E] [O], [W] [U] épouse [O]

C/

[R] [T], [Y] [H]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me HUGEL

Copie conforme
Me BUFFET


Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 29 Juin 2026

après débats à l'audience du 23 Mars 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [E] [O]
né le 30 Octobre 1950 à [Localité 2]

Madame [W] [U] épouse [O]
née le 13 Avril 1952 à [Localité 3]

demeurant ensemble : [Adresse 1]
[Localité 4]
[Localité 5]

représentés par Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocats au barreau d’ANGERS


ET :








DÉFENDEURS


Monsieur [R] [T]
né le 22 Juin 1988 à [Localité 6]

Madame [Y] [H]
née le 07 Mai 1984 à [Localité 7] (POLOGNE)

demeurant : [Adresse 2]
[Localité 8]

représentés par Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé signé le 30 août 2022 à effet au 1er septembre 2022, Mme [Y] [H] (la locataire) a pris à bail d’habitation un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 9] appartenant à M. [E] [O] et Mme [W] [U] épouse [O] (les bailleurs), représentés par la SARL Katia & Martel Immo en charge de la gestion immobilière dudit bien, moyennant un loyer mensuel de 823,00 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 55,00 euros.

Le bail a été consenti à la locataire à usage exclusif d’habitation principale.

Suivant avenant signé le 5 juillet 2023 à effet à la même date, M. [R] [T] est devenu co-titulaire du bail.

Constatant l’exercice d’une activité artisanale de menuiserie exercée à titre professionnel au sein de l’appartement objet du bail précité, les bailleurs ont mandaté un commissaire de justice afin de dresser un constat de la matérialité de cette activité.

Un procès-verbal de constat a été dressé à cet effet par la SCP [P] le 26 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, les époux [O] ont fait délivrer aux locataires un congé pour motifs légitimes et sérieux, en raison de l’absence de respect de la destination des lieux, et de la nécessité d’exécuter les travaux d’isolation, de rénovation, de restauration et d’amélioration des locaux qui exigent, compte tenu de leur importance, la libération des lieux, et ce pour le 31 août 2025 correspondant au terme du contrat de bail.

Suivant acte de commissaire de justice séparé en date du 28 février 2025, les époux [O] ont également fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins principalement de voir constater le non-respect par ces derniers de la destination des lieux prévus au bail, prononcer la résiliation immédiate du bail aux torts exclusifs des locataires, ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef, qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique, condamner les locataires à leur verser l’indemnité d’occupation correspondant au loyer indexé jusqu’à libération effective des lieux, condamner les locataires aux entiers dépens en ce compris les frais de constat de commissaire de justice, condamner les locataires au paiement d’une somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par courrier en date du 20 mars 2025, les locataires ont avisé les bailleurs qu’ils quitteraient les lieux le 7 février 2025.

Les locataires ont quitté les lieux le 18 avril 2025.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice à cette même date, et ce de façon non-contradictoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 3 juin 2025, à laquelle elle a été renvoyée à une audience ultérieure.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026 à la suite des échanges contradictoires intervenues entre les parties.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives du 16 janvier 2025, les époux [O] demandent au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;
- déclarer les locataires mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;
- constater le non-respect par les locataires des lieux prévus au bail ;
- débouter les locataires de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- constater la résiliation du bail d’habitation consenti aux locataires et cela aux torts exclusifs de ces derniers ;
- condamner les locataires aux entiers dépens en ce compris les frais de constat des commissaires de justice (1.347,26 euros TTC) ;
- condamner les locataires au paiement d’une somme de 6.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit jugement à intervenir.

Les époux [O] soutiennent que la résiliation du bail litigieux est parfaitement justifiée au regard des manquements des locataires à leurs obligations contractuelles. Les bailleurs exposent que les locataires ont de manière continue exercé une activité de fabrication artisanale de meubles dans le logement qui leur a été donné à bail, et ce alors que celui-ci a été consenti à usage exclusif d’habitation principale. Selon eux, une telle activité est en outre contraire au règlement intérieur de la coprorpriété, qui impose une occupation “bourgeoise” des parties communes, impliquant donc l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale. Les bailleurs précisent que l’exercice d’une telle activité, outre qu’elle soit contraire aux stipulations du bail, constitue par ailleurs un trouble de voisinage et met en péril la sécurité de l’immeuble et de ses occupants en raison des nuisances sonores induites par une telle activité de menuiserie, ainsi que la production de poussières et copeaux de bois facilement inflammables.

Les bailleurs soulignent par ailleurs que le contrat d’assurance habitation souscrit par les locataires exclut l’exercice de toute activité commerciale et artisanale et relève que ces derniers se gardent de produire toute attestation couvrant leur responsabilité civile professionnelle.

Les époux [O] reprochent encore aux locataires un manquement à leur obligation d’entretien des lieux, observant que si l’appartement présente bien des signes de vétusté inévitables compte tenu de l’âge du bâtiment, chacune des trois chambres est bien équipée d’une ventilation, de même que la salle de bains ; que les locataires n’apportent aucun élément susceptible d’établir l’origine des traces d’humidité, étant précisé que rien n’exclut que celle-ci provienne d’un manque d’aération ou d’un excès de chauffage ; que cet appartement n’avait précédemment pas subi de telles problématiques d’humidité et de moisissures. Les bailleurs observent en outre que l’exercice d’une activité professionnelle de menuiserie au sein d’un appartement d’habitation non destiné à accueillir de telles activités a eu des répercussions négatives sur celui-ci.

De ces constatations, les bailleurs en déduisent que la restitution du dépôt de garantie est injustifiée.

Les bailleurs contestent toute atteinte à leur vie privée qu’auraient subi les locataires du fait de l’intervention d’artisans au sein de leur logement, motif pris de ce que ces interventions étaient prévues pour établir des devis de travaux d’amélioration du logement litigieux.

Les bailleurs soutiennent que la réalité du préjudice moral invoqué par les défendeurs, en lien avec l’abandon de leur projet de procréation médicalement assistée, est injustifiée, relevant qu’aucune pièce ne démontre que ce projet ait été arrêté ou même suspendu. Ils soulignent qu’à supposer ce préjudice établi, rien ne permet d’établir les motivations d’une telle décision.

Les bailleurs considèrent enfin que la réalité des préjudices matériels allégués par les locataires, relatifs à des dommages affectant leurs biens meubles, n’est pas non plus établie.

Par conclusions du 12 janvier 2026 , les locataires demandent au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- débouter les bailleurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner reconventionnellement les bailleurs à leur payer à titre de dommages et intérêts les sommes de 15.000,00 euros, 4.900,00 euros, 6.800,00 euros et la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les locataires estiment que la résiliation du bail à leurs torts exclusifs est injustifiée dans la mesure où leur manquement n’est pas caractérisé. Ils expliquent que l’activité de menuiserie en cause constituait une passion à laquelle ils s’adonnaient depuis des années ; que les machines utilisées étaient leur propriété.

Les locataires observent que la résiliation du bail seraient en tout état de cause injustifiée dans la mesure où ils ont quitté les lieux le 18 avril 2025.

Les locataires arguent d’un manquement des bailleurs à leur obligation d’entretien des lieux loués, faisant notamment état de désordres d’humidité au sein de l’appartement, dissimulés selon eux au moment de la mise en location. Ils indiquent avoir avisé et mis en demeure les bailleurs à ce sujet, mais que ni les bailleurs ni l’agence n’ont remédié au problème.

Les locataires reprochent aux bailleurs d’être à l’origine d’une violation de leur vie privée, motif pris de visites de pur prétexte de divers artisans au sein de leur logement pour des soi-disant travaux d’amélioration alors que l’intervention des entreprises n’a d’ailleurs jamais été réalisée.

Les locataires invoquent un préjudice moral en lien direct selon eux avec les désordres d’humidité imputables aux bailleurs, expliquant que l’exposition aux moisissures a eu des impacts sur leur santé, notamment en ce qui concerne la fertilité et la grossesse, et qu’ils ont, en raison du stress causé par la situation et la présence de moisissures, dû interrompre leur projet de procréation médicalement assistée.

Les locataires invoquent en outre un préjudice matériel résultant de ces désordres d’humidité, expliquant que les moisissures ont affecté certains de leurs meubles.

Les locataires réclament enfin la restitution du dépôt de garantie au motif qu’ils ont quitté les lieux.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026, les parties étant informées.


MOTIFS DE LA DÉCISION


I. Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.” 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

En l’espèce, M. [E] [O] et Mme [W] [O] ont donné congé à M. [R] [T] et Mme [Y] [H] par acte du 28 février 2025 pour le 31 aout 2025 motifs pris d’une part d’une absence de respect de la destination des lieux, d’autre part de la nécessit d’executer des travaux d’isolation, de renovation, de restauration et d’amélioration des locaux loués qui exigent compte tenu de leur importance la libération des lieux loués.

Par courrier daté du 20 mars 2025 M. [R] [T] et Mme [Y] [H] ont indiqué qu’ils quittaient les lieux “ le 7 février à partir de 15h00" tout en faisant référence au congé susvisé , afin de prévoir l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Un état des lieux de sortie a été établi par Me [X] commissaire de justice le 18 avril 2025; la commissaire de justice précise que les locataires avaient refusé de donner leur nouvelle adresse; elle a joint par téléphone M. [T] afin de fixer la date de l’état des lieux; ce dernier a refusé de donner son adresse et a déclaré ne pas vouloir être présent. La commissaire de justice a donc adressé la convocation à la dernière adresse connue soit celle du logement. M. [R] [T] et Mme [Y] [H] n’ont été ni présents ni représentés.

Il est établi à la date de la décision que le logement a été libéré volontairement par les locataires.

Il est démontré par le constat dressé par Me [N] commissaire de Justice le 26 février 2025 que M. [T] exerçait bien une activité professionnelle de fabrication de meubles et objets , le site internet WOOD G&K désign renvoyant à l’adresse de l’appartement et plusieurs sites web renvoyant à l’adresse du logement en relevant la qualité d’artisan ébeniste de M. [T] à cette adresse. Son inscription au RCS de [Localité 10] mentionne le [Adresse 2] à [Localité 1] comme siège de l’activité. 

Les attestations de deux artisans venus dans le logement et les photographies produites viennent confirmer ces constatations.

Enfin M. [E] [O] et Mme [W] [O] produisent les devis correspondant aux interventions des artisans et aux projets de rénovation envisagées dans le logement.

Le départ des locataires est donc intervenu en execution d’un congé dont la double motivation apparait justifiée par les pièces produites. 


II. Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

En application des dispositions de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’energie finale par metre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

Le décret N°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristique du logement décent. 
Il prévoit notamment en son article 2- 6° :
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

M. [R] [T] et Mme [Y] [H] justifient avoir signalé en janvier 2024, par mail adressé à MARTEL IMMOBILIER gestionnaire du logement alors qu’ils étaient entrés dans les lieux en septembre 2022, une humidité anormale compromettant l’habitabilité du logement en faisant état de la présence de moisissures et de champignons en raison de l’humidité ambiante et en précisant que le chauffagiste avait constaté que les aérations naturelles étaient bouchées.

Le dossier des bailleurs ne contient pas de justificatif d’intervention de quelque nature que ce soit à la suite de ce premier message.

Le 28 décembre 2024 M. [R] [T] et Mme [Y] [H] mettaient en demeure le mandataire de faire réaliser les travaux nécessaires sous 15 jours pour permettre la mise en oeuvre des diagnostics , la pose d’une vmc et d’une ventilation.

Par courrier du 27 janvier 2025 le gestionnaire indique “ comprendre parfaitement les désagréments que celà peut causer “ , précise qu’il va faire intervenir l’entreprise ARPEG pour raboter les portes de l’appartement et améliorer les aérateurs sur les menuiseries. 

Deux attestations produites en pièce 9 par M. [R] [T] et Mme [Y] [H] établissent que d’autres locataires de l’immeuble, notamment d’un appartement situé au dessus de celui des défendeurs, connaissent des problèmes similaires d’humidité et de moisissures. 

Il est constant que les bailleurs ont notamment donné congé en raison de la nécessité de réaliser dans le logement des travaux importants d’isolation, de rénovation, de restauration et d’amélioration des locaux qui exigent, compte tenu de leur importance, la libération des lieux; ces travaux consistaient notamment selon les pièces produites dans la création d’une VMC individuelle ( devis ARPEG de février 2025) avec détallonage des portes, un changement de chaudière avec reprise du reseau des radiateurs.


Dans son courrier du 8 avril 2025 MARTEL IMMOBILIER répond à la Mairie d’[Localité 1] en présentant les travaux envisagés et en relevant que les travaux de changement de chaudière requéraient notamment un percement de la façade et donc une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires; le mandataire précise “ il semble que le même problème soit présent dans les deux appartements au dessus, une solution commune serait souhaitable...”. 

Le 19 mars 2025 le technicien de la Ville d’[Localité 1] faisant fonction d’inspecteur de salubrité a constaté dans le logement une atmosphère humide avec traces d’infiltration dans la cuisine, traces importantes de moisissures sur l’ensemble des pièces, dû à une ventilation générale du logement inexistante ; les arrivées d’air située en partie basse et haute de la cuisine sont bouchées, il n’y a pas d’extraction dans les wc et la salle de bain et l’aération n’est pas conforme ce qui ne permet pas d’assurer une ventilation générale et permanente du logement; le plafond présente des cloques en raison de la condensation. 

Le technicien précise que la contamination élevée de moisissures était de nature à impacter la santé des occupants. 

Dans son constat dressé le 25 mars 2025 à la demande des locataires Me [J] commissaire de Justice a constaté la présence importante de moisissures et d’humidité notamment sur le mobilier dans toutes les pièces du logement , la présence de condensation sur la fenêtre pourtant ouverte; il a pu constater que les grilles d’aération n’étaient pas bouchées mais qu’elles ne permettaient pas un passage d’air suffisant. L’humidité pénêtre à l’intérieur des meubles dont le contenu est piqué ou humide ( ordinateur, tiroirs de la commode ou de la cuisine...) ; les photographies jointes comme celles jointes au rapport susvisé du technicien témoignent de l’importance de l’humidité et des moisissures. Il est établi également qu’une entreprise spécialisée était intervenue pour traiter le logement avec un produit fongicide dont un flacon était encore présent dans le logement . 

Compte tenu de l’ensemble de ces constatations et des travaux que les bailleurs estimaient eux mêmes nécessaires de réaliser dans le logement, il n’est pas sérieux d’alléguer que l’activité de menuiserie pratiquée dans l’une des pièces serait à l’origine de cette humidité et de ces désordres; le technicien de salubrité ne l’évoque d’ailleurs pas.

L’humidité et ses conséquences sont manifestement liées à l’ancienneté du logement et à l’absence de vmc et d’aerations organisées suffisantes.

Au regard de l’état du logement décrit par le technicien et le commissaire de justice et des travaux envisagés par les bailleurs, il est manifeste que le logement ne répondait pas aux critères de décence exigés par les dispositions précitées. 

Les bailleurs ne pouvaient ignorer un contexte manifestement antérieur à l’entrée dans les lieux de M. [R] [T] et Mme [Y] [H] et sont restés sans réponse pendant plus d’un an alors même qu’ils avaient signalé d’une manière très précise une situation préoccupante notamment pour leur santé. 

Leur responsabilité est engagée et il convient de statuer sur les préjudices établis. 






A. sur la demande de réfaction du loyer 

L’article 20-1 de la Loi du 6 juillet 1989 indique notamment que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 du décret N°2002-120 du 30 janvier 2002 le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

M. [R] [T] et Mme [Y] [H] sollicitent le remboursement de la moitié du montant de leur loyer mensuel soit 425.00 euros entre le mois de janvier 2024, date de leur signalement de l’existence d’un problème d’humidité, jusqu’à leur départ en avril 2025 soit pendant 16 mois.

En l’espèce les locataires n’ont pas saisi le juge d’une demande de suspension de consignation ou de réduction du loyer en cours de bail. Leur demande n’est plus recevable dès lors que le bail a pris fin et il convient simplement d’apprécier l’importance des préjudices subis à raison des conditions dégradées d’occupation du logement, ces préjudices comprenant nécessairement le préjudice de jouissance subi . 


B. Sur la demande au titre du préjudice moral

M. [R] [T] et Mme [Y] [H] sollicitent le paiement d’une somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du stress psychologique intense causé par l’attitude des bailleurs et de l’agence ainsi que par l’obligation de suspendre le parcours de procréation médicalement assisté.

Les pîèces produites par M. [R] [T] et Mme [Y] [H], notamment les éléments médicaux sont totalement insuffisantes à établir un lien entre l’état de l’appartement et leurs difficultés à concevoir un enfant.

Pour le surplus le dossier des requérants comportent des photographies prises dans le logement des locataires par des tiers sans autorisation des occupants ou du juge, ce qui constitue une atteinte à leur vie privée.

Par ailleurs il est établi que les locataires sont restés 16 mois dans un logement présentant une humidité anormale et des moisissures de nature à compromettre leur état de santé selon les constatations du technicien salubrité de la ville d’[Localité 1], sans aucune action des bailleurs, ceux ci se contentant à partir de février 2025 de faire réaliser des devis en vue de travaux dont il n’est pas démontré qu’ils aient été réalisés depuis ; 

 L’importance de l’humidité présente dans le logement et l’importance des moisissures constatées étaient nécessairement de nature à générer une anxiété pour les occupants du logement privés de la jouissance normale des lieux pendant 16 mois alors même qu’ils acquittaient la totalité du prix du loyer et qu’ils étaient exposés à des risques pour leur santé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments matériellement établis il apparait justifié de condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [W] [O] au paiement de la somme de 500.00 euros par mois soit 8.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.


C. Sur la demande au titre d’un préjudice matériel

M. [R] [T] et Mme [Y] [H] sollicitent le paiement d’une indemnisation de 4.900,00 euros au titre des pertes matérielles subies à raison des moisissures ayant atteint leurs biens

Au regard des factures produites, des constatations opérées par le technicien salubrité et le commissaire de justice, de l’importance des moisissures et de l’humidité sur les meubles et objets, le préjudice est établi et il apparait justifié de faire droit à la demande présentée à hauteur de 4.000,00 euros .

M. [E] [O] et Mme [W] [O] seront donc condamnés solidairement à payer à M. [R] [T] et Mme [Y] [H] une somme de 4.000,00 euros.


D. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, “Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.”


Un dépôt de garantie de 835.00 euros a été versé lors de l’établissement du bail.

Une somme de 234.10 euros a été remboursée aux locataires le 11 juin 2025 ( pièce 24 de M. [E] [O] et Mme [W] [O] ) après déduction de la moitié du cout du constat de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de Justice et d’un “ devis Nogues “pour 708.00 euros .

La déduction de la moitié du cout de l’établissement de l’état des lieux de sortie est justifiée par l’attitude des locataires qui ont refusé d’être présents.

Le devis Nogues ne figure pas dans les pièces produites et communiquées.

Si dans le corps des conclusions la restitution du dépôt de garantie est sollicitée, cette demande ne figure pas dans le dispositif des conclusions de M. [R] [T] et Mme [Y] [H] .

En application des dispositions de l’article 446-2 du Code de Procédure Civile “ Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”

Cette demande de restitution du dépôt de garantie n’ayant pas été reprise dans le dispositif de l’assignation et des conclusions est irrecevable , le juge ne pouvant statuer au delà des demandes présentées.


IV. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

De plus, les circonstances de l’affaire ne justifient nullement qu’elle le soit.


V. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à M. [R] [T] et Mme [Y] [H] à la charge solidairement de M. [E] [O] et Mme [W] [O] une somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens. 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge solidairement de M. [E] [O] et Mme [W] [O] .


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :
 
CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [W] [O] à payer à M. [R] [T] et Mme [Y] [H] :


- une somme de 8.000,00 euros au titre du préjudice moral incluant le préjudice de jouissance subi.
- une somme de 4.000,00 euros au titre du préjudice matériel subi.
- une somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
DEBOUTE M. [E] [O] et Mme [W] [O] de la demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [R] [T] et Mme [Y] [H] de leurs autres demandes.

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [W] [O] aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L411-2, code civil 1721, code civil 1724, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T17:06:36.281Z.