notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 26 août 2026, n° 24/08328

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat d'assurance
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 4 septembre 2002, la SCI [F] [C] a consenti un bail d'habitation à M. [S] [J] sur un appartement situé [Adresse 4]. Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 2 juin 2008. 

La SCI [F] [C] est propriétaire de l'entier immeuble, géré par le cabinet GPIMO et assuré auprès de la société AXA FRANCE IARD.

L'appartement de M. [S] [J] a subi un dégât des eaux le 5 février 2018 puis le 7 janvier 2024. 

Par actes de commissaire de justice des 16 et 19 juillet 2025, M. [S] [J] a assigné la SCI [F] [C] et la société AXA FRANCE IARD devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
Condamner in solidum la SCI [F] [C] et la société AXA FRANCE IARD à lui verser la somme de 9.883,34 euros, à parfaire jusqu'à réalisation des travaux de remise en conformité nécessaires à mettre fin aux troubles de jouissance, au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;Ordonner à la SCI [F] [C] de réaliser les travaux d'entretien et de mise en conformité nécessaires à mettre fin aux désordres, en ce compris les travaux de réfection des moquettes et des menuiseries, sous astreinte de 100 euros par jour, à compter de la signification de la décision à intervenir, et pendant un délai de 6 mois ;Ordonner à la SCI [F] [C] de procéder à son relogement dans un délai d'un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, jusqu'à réalisation des travaux ;Condamner in solidum la SCI [F] [C] et AXA FRANCE IARD à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Appelée initialement à l'audience du 30 janvier 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état, pour être retenue à l'audience du 3 février 2026. 

Lors de cette audience M. [S] [J], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, a maintenu ses demandes. 

La SCI [F] [C], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, a demandé :
Débouter M. [S] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Débouter la société AXA FRANCE IARD de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 796,59 euros au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs au sinistre dégâts des eaux du 5 février 2018,Lui donner acte de ses plus expresses réserves sur les demandes formées par M. [S] [J] à son encontre au titre des préjudices,Condamner la société AXA FRANCE IARD à la garantir et à la relever indemne de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre, Condamner M. [S] [J], ou tout autre succombant à lui payer a société S.C.I. [F] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire. 
La société AXA FRANCE IARD n'a pas comparu. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2026.

La société AXA FRANCE IARD a cependant fait valoir un motif légitime et les débats ont été réouverts et les parties convoquées à l'audience du 29 mai 2026. 

A cette audience M. [S] [J] et la SCI [F] [C], représentés chacun par leur conseil, maintiennent leurs demandes. 

La société AXA FRANCE IARD, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
Juger qu'elle n'est pas concernée par la demande d'exécution de travaux,Juger que sa responsabilité n'a pas été retenue par l'expert judiciaire dans la survenance du dégât des eaux du 5 février 2018, Juger que les travaux de peinture sont dus à l'absence d'entretien des lieux,En conséquence,
La mettre hors de cause,Débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre,Les condamner aux entiers dépens,Condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi.

Sur la demande de travaux sous astreinte

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).

L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives.

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que l'appartement de M. [S] [J] a subi un dégât des eaux le 5 février 2018. 

L'assureur de celui-ci a mandaté un expert lequel, selon rapport d'expertise unilatérale du 6 juin 2018, a constaté l'existence d'une "fuite active dont l'origine exacte n'a pas pu être déterminée, probablement en provenance de la canalisation d'alimentation collective en passage dans les étages supérieurs" et a mis à la charge de l'assureur de l'immeuble ou de la bailleresse les travaux de remise en état des peintures de la cuisine et du salon, estimés à la somme de 2.389,09 euros TTC (pièce n°2 demandeur). 

La société AXA FRANCE IARD, assureur de la SCI [F] [C], a diligenté une expertise amiable réalisée en sa présence, celle de M. [L] locataire du 2è étage et de M. [S] [J] dont il ressort que la cause du sinistre est une fuite sur une conduite d'évacuation privative sur eaux usées de l'évier de la cuisine, ce qui a causé des dommages aux embellissements chez M. [S] [J] sur un pan de mur de la cuisine ainsi que sur deux pans de murs et le plafond du salon. L'expert a estimé que les dommages étant de 1.574,25 euros donc inférieurs à 1.600 euros, ils devaient être pris en charge par l'assureur de M. [S] [J] dans le cadre de la convention CIDRE. La société AXA a donc refusé d'indemniser le sinistre. 

L'assureur protection juridique de M. [S] [J] a diligenté un autre expert lequel par rapport du 17 mai 2021 a relevé, outre les dommages aux embellissements consécutifs au dégât des eaux du 5 février 2018, d'autres griefs formulés par son assuré à savoir : la réfection des peintures de la cuisine en raison de leur vétusté, la déformation du parquet de l'entrée sous la moquette, un défaut de calfeutrement de la fenêtre de la cuisine à la suite du remplacement de celle-ci, l'absence de réfection des peintures du salon et de l'entrée à la suite du changement des radiateurs, une absence de ventilation permanente de l'appartement en contradiction avec l'arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération du logement.

Par courrier du 5 janvier 2022 dont l'envoi n'est pas justifié, M. [S] [J] a sollicité du gestionnaire de l'immeuble : la mise en place d'une ventilation efficace de l'appartement, le colmatage et la finition des contours des fenêtres qui laissent passer l'air (cuisine et chambre), la réfection des peintures des murs et des plafonds de la cuisine, du salon et de la salle de bain endommagées par le dégât des eaux et la mauvaise ventilation de l'appartement, la réfection de la peinture des murs du couloir endommagée par le changement de radiateur, le changement de la moquette du salon et du couloir endommagée par le changement des radiateurs, le changement des toilettes.

L'appartement de M. [S] [J] a subi un nouveau dégât des eaux le 7 janvier 2024. Son assureur a diligenté un expert lequel par rapport d'expertise commun a relevé que l'origine du sinistre est consécutive d'une fuite, réparée, d'une canalisation privative accessible ayant causé des dommages aux embellissements de la cuisine et du salon. 

Par ordonnance de référé du 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise dont le rapport a été rendu le 30 mai 2024. Les conclusions de l'expert sont les suivantes : "Nos constatations sur site nous permettent de souligner la nécessité de travaux de peinture, suite à des dégâts des eaux successifs, en provenance des étages supérieurs, de travaux de calfeutrements et de rebouchages, de travaux de plomberie/sanitaire, de mise en place d'un disjoncteur différentiel de 30 mA et de raccordement de ventilation des W-C. Il est apparu un problème récurrent d'absence de ventilation dans tout l'appartement, loué par M. [J], qui apparaît imputable à ce dernier ; 1' appartement étant saturé, du fait de l'état de confinement entretenu par ce dernier. Les peintures, non entretenues par ledit locataire, se voient assombries, du fait des fumées de tabac. Le locataire, M. [J], est tenu de s'abstenir de certains branchements électriques volants. De ce fait, des travaux de réfection, imputables à la bailleresse, la SCI [F] [C], apparaissent nécessaires, et concernent les deux devis :
23.12.554, de l'Entreprise MPR, du 04 décembre 2023 concernant les travaux de peinture, suite au sinistre de dégât des eaux du 05 février 2018, pour un montant de 796,59 Euros T.T.C. Il convient de rajouter la peinture du plafond du salon, pour un montant de 343,20 Euros TTC, soit, un montant total de 1.139,79 Euros T.T.C. (dont TVA 10 %). Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08328 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZFR

23.12.551, de l'Entreprise MPR du 04 décembre 2023, concernant les travaux de : calfeutrements et rebouchages, plomberie/sanitaire, mise en place d'un disjoncteur de 30 mA, raccordement de ventilation des W-C, pour un montant de 4.866,18 Euros T.T.C. (dont TVA 10 %).La durée des travaux ne devrait pas excéder 15 jours à 3 semaines et ne nécessitent pas le relogement du locataire. En ce qui concerne le dernier sinistre de dégât des eaux du 07 janvier 2024 résultant d'une fuite privative au premier étage, ledit sinistre et les travaux de réfection doivent être pris en charge par les assureurs respectifs des locataires, dans le cadre des conventions entre assureurs et n'ont pas à être imputés à la bailleresse. Il en résulte, pour M. [J], des éléments de préjudices, en sa faveur, à la charge de la SCI.[F] [C], évalués à la somme de 7.800 euros. Cette indemnisation pourra se poursuivre, en cas de retard d'exécution des travaux, imputables à la bailleresse postérieurement à fin juin 2024, pour autant que le locataire ait laissé libre accès de ses locaux, pour leur exécution. Au regard de la demande de dédommagement, pour perte de temps, évaluée par M. [J], à la somme de 1.500 euros, cette demande reste à l'appréciation souveraine du magistrat".

M. [S] [J] sollicite dans le cadre de la présente procédure que la SCI [F] [C] "réalise les travaux d'entretien et de mise en conformité nécessaires à mettre fin aux désordres, en ce compris les travaux de réfection des moquettes et des menuiseries, sous astreinte de 100 euros par jour, à compter de la signification de la décision à intervenir, et pendant un délai de 6 mois", sans autre précision quant à la portée et la nature des travaux. Il se déduit de la partie discussion de ses écritures qu'il sollicite également la réfection de l'installation électrique et la remise à neuf des peintures. Il invoque par ailleurs le rapport d'expertise. 

La SCI [F] [C] produit quant à elle deux factures : 
La facture 24/3088 du 30 décembre 2024 de la société MPR d'un montant de 796,59 euros dont il ressort que les peintures du plafond et d'un pan de mur de la cuisine ainsi que de deux pans de murs dans le salon ont été refaites. La facture 24/3089 du 30 décembre 2024 dont il ressort que le disjoncteur différentiel a été changé, que les peintures en pourtour des nouvelles canalisations (couloir, salon, chambre, douche) ont été refaites, que les toilettes ont été changés et une bouche VMC posée, que dans la cuisine la fenêtre a été calfeutrée et rééquilibrée et qu'une VMC a été posée, que la fenêtre de la chambre a été calfeutrée, qu'une ventilation naturelle a été créée dans la douche. 
Il résulte de ces factures que les travaux préconisés par l'expert ont été effectués. M. [S] [J] sera en conséquence débouté de sa demande relative aux travaux préconisés par l'expert judiciaire. 

La nécessité de changer les menuiseries n'est pas démontrée, M. [S] [J] ne pouvant se contenter d'effectuer un renvoi au DPE sans autre précision. La demande sera rejetée. 

S'agissant de la moquette et de la peinture, il est acquis que M. [S] [J] occupe les lieux depuis près de 24 ans. L'expert a constaté un défaut d'entretien de sa part dû à son tabagisme et un défaut d'aération. Il est cependant établi que bien que M. [S] [J] a manqué à son obligation d'entretien des lieux, le caractère vétuste de la moquette et des peintures est établi. La bailleresse, qui ne prétend pas avoir refait les peintures ou changé la moquette depuis l'entrée dans les lieux de M. [S] [J] et qui est tenue à une obligation d'entretien des lieux loués, doit prendre à sa charge ces travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives après tant d'années d'occupation. 

Il sera en conséquence ordonné à la SCI [F] [C] de faire réaliser les travaux de réfection des peintures des murs et plafonds de l'appartement autres que ceux déjà repris suite au dégât des eaux et de changement de la moquette dans tout l'appartement, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision. En application des articles L.131-1 et L.131-2 du code des procédures civiles d'exécution, faute pour la SCI [F] [C] de faire procéder à ces travaux elle sera redevable, passé ce délai de quatre mois, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois. 

En revanche ces travaux ne nécessitent pas que M. [S] [J] soit relogé de sorte que sa demande sera rejetée. 

Sur les demandes de dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, l'expert a chiffré le préjudice de jouissance de M. [S] [J] à la somme de 7.800 euros. La bailleresse ne fait valoir aucun moyen sérieux aux fins de rejet de la demande de M. [S] [J] : le préjudice qu'il a subi s'agissant notamment de la ventilation des WC par la cuisine ou de la non-conformité du disjoncteur n'est absolument pas d'ordre esthétique, lequel n'est par ailleurs pas imputable à M. [S] [J] compte tenu de la vétusté caractérisée de sorte que le locataire n'a pas concouru à son propre préjudice. S'agissant d'un éventuel défaut d'entretien, même si le locataire a mal aéré le logement, un problème de ventilation est incontestable puisque des travaux ont été réalisés par la bailleresse. 

La SCI [F] [C] ne justifie pas que M. [S] [J] aurait empêché la réalisation des travaux.

La SCI [F] [C] sera en conséquence condamnée à verser à M. [S] [J] la somme de 7.800 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application de l'article 1231-6 du code civil. 

La demande de relogement ayant été rejetée, le locataire sera débouté de sa demande complémentaire de dommages et intérêts sur ce fondement. 

La demande à hauteur de 580,34 euros sera rejetée, M. [S] [J] n'ayant pas quitté son logement durant les travaux et devant par ailleurs souffrir les travaux d'une durée inférieure à 21 jours en application de l'article 1724 du code civil. 

M. [S] [J] ne justifie d'aucun préjudice de perte de temps, sa demande à hauteur de 1.500 euros sera rejetée. 
Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08328 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZFR

Sur l'appel en garantie de la société AXA FRANCE IARD

Sur l'indemnisation des travaux de remise en état à la suite du dégât des eaux
En l'espèce la SCI [F] [C] se prévaut du rapport du 7 juin 2018 qui relève que le sinistre provient d'une fuite sur une colonne d'alimentation collective de l'immeuble ainsi que de l'expertise judiciaire qui met à sa charge les travaux après dégât des eaux de sorte qu'elle estime que l'origine est commune sinon conjointe avec une origine dans les parties privatives. 

Il ressort de l'expertise judiciaire que la recherche de fuite à la suite du dégât des eaux du 5 février 2018, en provenance de l'appartement au 2ème étage, a conduit au remplacement de joints sur la colonne d'alimentation avant et après compteur.

La société AXA FRANCE IARD soutient que l'origine du sinistre se situe dans les parties privatives. 

Cependant outre ses affirmations, elle ne fait pas la démonstration de ce que le contrat d'assurance, produit par la SCI [F] [C], qui prévoit la prise en charge des dégâts des eaux provenant des ruptures et fuites de canalisations non enterrées de distribution d'eau (§18 des conditions générales) exclurait les parties privatives. 

La société AXA FRANCE IARD sera en conséquence condamnée à payer à la SCI [F] [C] la somme de 796,59 euros correspondant au devis n°23.12.554, versé aux débats et qui correspond aux travaux suite au sinistre.

Sur la prise en charge des autres travaux
Les autres travaux mis à la charge de la bailleresse relèvent de son obligation d'entretien des lieux loués et n'ont pas vocation à être pris en charge par la société AXA FRANCE IARD. La SCI [F] [C] sera en conséquence déboutée de ses autres demandes à l'égard de la société AXA FRANCE IARD. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SCI [F] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. 

La SCI [F] [C] sera en outre condamnée à payer à M. [S] [J] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, 

CONDAMNE la SCI [F] [C] à faire réaliser dans l'appartement loué par M. [S] [J] situé [Adresse 4] les travaux suivants, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision : réfection de l'ensemble des moquettes ainsi que des peintures des murs et des plafonds de toutes les pièces de l'appartement autres que ceux déjà repris à la suite des dégâts des eaux ; 

DIT que faute pour la SCI [F] [C] de faire procéder à ces travaux dans ce délai, elle sera redevable d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de trois mois à 100 euros par jour de retard ;

DEBOUTE M. [S] [J] de sa demande de relogement le temps desdits travaux ; 

DEBOUTE M. [S] [J] de ses autres demandes de travaux ; 

CONDAMNE la SCI [F] [C] à payer à M. [S] [J] la somme de 7.800 euros en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; 

DEBOUTE M. [S] [J] de ses autres demandes en paiement ; 

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à payer à la SCI [F] [C] la somme de 796,59 euros correspondant au devis n°23.12.554 au titre de la prise en charge du sinistre dégât des eaux du 5 février 2018 ; 

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI [F] [C] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [F] [C] à payer à M. [S] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette les autres demandes à ce titre.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 août 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laure FLORENT


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Jean-Eric CALLON, Me Sophie BODDAERT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/08328 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZFR

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 26 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [S] [J]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-Eric CALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R273


DÉFENDERESSES
S.C.I. [F] [C], représentée par la société GPIMO
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Sophie BODDAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : C923

AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la SCI [F] [C]
S.A. dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Me Laure FLORENT, avocat au barreau de PARIS, toque : E549



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08328 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZFR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 4 septembre 2002, la SCI [F] [C] a consenti un bail d'habitation à M. [S] [J] sur un appartement situé [Adresse 4]. Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 2 juin 2008. 

La SCI [F] [C] est propriétaire de l'entier immeuble, géré par le cabinet GPIMO et assuré auprès de la société AXA FRANCE IARD.

L'appartement de M. [S] [J] a subi un dégât des eaux le 5 février 2018 puis le 7 janvier 2024. 

Par actes de commissaire de justice des 16 et 19 juillet 2025, M. [S] [J] a assigné la SCI [F] [C] et la société AXA FRANCE IARD devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
Condamner in solidum la SCI [F] [C] et la société AXA FRANCE IARD à lui verser la somme de 9.883,34 euros, à parfaire jusqu'à réalisation des travaux de remise en conformité nécessaires à mettre fin aux troubles de jouissance, au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;Ordonner à la SCI [F] [C] de réaliser les travaux d'entretien et de mise en conformité nécessaires à mettre fin aux désordres, en ce compris les travaux de réfection des moquettes et des menuiseries, sous astreinte de 100 euros par jour, à compter de la signification de la décision à intervenir, et pendant un délai de 6 mois ;Ordonner à la SCI [F] [C] de procéder à son relogement dans un délai d'un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, jusqu'à réalisation des travaux ;Condamner in solidum la SCI [F] [C] et AXA FRANCE IARD à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Appelée initialement à l'audience du 30 janvier 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état, pour être retenue à l'audience du 3 février 2026. 

Lors de cette audience M. [S] [J], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, a maintenu ses demandes. 

La SCI [F] [C], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, a demandé :
Débouter M. [S] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Débouter la société AXA FRANCE IARD de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 796,59 euros au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs au sinistre dégâts des eaux du 5 février 2018,Lui donner acte de ses plus expresses réserves sur les demandes formées par M. [S] [J] à son encontre au titre des préjudices,Condamner la société AXA FRANCE IARD à la garantir et à la relever indemne de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre, Condamner M. [S] [J], ou tout autre succombant à lui payer a société S.C.I. [F] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire. 
La société AXA FRANCE IARD n'a pas comparu. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2026.

La société AXA FRANCE IARD a cependant fait valoir un motif légitime et les débats ont été réouverts et les parties convoquées à l'audience du 29 mai 2026. 

A cette audience M. [S] [J] et la SCI [F] [C], représentés chacun par leur conseil, maintiennent leurs demandes. 

La société AXA FRANCE IARD, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
Juger qu'elle n'est pas concernée par la demande d'exécution de travaux,Juger que sa responsabilité n'a pas été retenue par l'expert judiciaire dans la survenance du dégât des eaux du 5 février 2018, Juger que les travaux de peinture sont dus à l'absence d'entretien des lieux,En conséquence,
La mettre hors de cause,Débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre,Les condamner aux entiers dépens,Condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi.

Sur la demande de travaux sous astreinte

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).

L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives.

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que l'appartement de M. [S] [J] a subi un dégât des eaux le 5 février 2018. 

L'assureur de celui-ci a mandaté un expert lequel, selon rapport d'expertise unilatérale du 6 juin 2018, a constaté l'existence d'une "fuite active dont l'origine exacte n'a pas pu être déterminée, probablement en provenance de la canalisation d'alimentation collective en passage dans les étages supérieurs" et a mis à la charge de l'assureur de l'immeuble ou de la bailleresse les travaux de remise en état des peintures de la cuisine et du salon, estimés à la somme de 2.389,09 euros TTC (pièce n°2 demandeur). 

La société AXA FRANCE IARD, assureur de la SCI [F] [C], a diligenté une expertise amiable réalisée en sa présence, celle de M. [L] locataire du 2è étage et de M. [S] [J] dont il ressort que la cause du sinistre est une fuite sur une conduite d'évacuation privative sur eaux usées de l'évier de la cuisine, ce qui a causé des dommages aux embellissements chez M. [S] [J] sur un pan de mur de la cuisine ainsi que sur deux pans de murs et le plafond du salon. L'expert a estimé que les dommages étant de 1.574,25 euros donc inférieurs à 1.600 euros, ils devaient être pris en charge par l'assureur de M. [S] [J] dans le cadre de la convention CIDRE. La société AXA a donc refusé d'indemniser le sinistre. 

L'assureur protection juridique de M. [S] [J] a diligenté un autre expert lequel par rapport du 17 mai 2021 a relevé, outre les dommages aux embellissements consécutifs au dégât des eaux du 5 février 2018, d'autres griefs formulés par son assuré à savoir : la réfection des peintures de la cuisine en raison de leur vétusté, la déformation du parquet de l'entrée sous la moquette, un défaut de calfeutrement de la fenêtre de la cuisine à la suite du remplacement de celle-ci, l'absence de réfection des peintures du salon et de l'entrée à la suite du changement des radiateurs, une absence de ventilation permanente de l'appartement en contradiction avec l'arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération du logement.

Par courrier du 5 janvier 2022 dont l'envoi n'est pas justifié, M. [S] [J] a sollicité du gestionnaire de l'immeuble : la mise en place d'une ventilation efficace de l'appartement, le colmatage et la finition des contours des fenêtres qui laissent passer l'air (cuisine et chambre), la réfection des peintures des murs et des plafonds de la cuisine, du salon et de la salle de bain endommagées par le dégât des eaux et la mauvaise ventilation de l'appartement, la réfection de la peinture des murs du couloir endommagée par le changement de radiateur, le changement de la moquette du salon et du couloir endommagée par le changement des radiateurs, le changement des toilettes.

L'appartement de M. [S] [J] a subi un nouveau dégât des eaux le 7 janvier 2024. Son assureur a diligenté un expert lequel par rapport d'expertise commun a relevé que l'origine du sinistre est consécutive d'une fuite, réparée, d'une canalisation privative accessible ayant causé des dommages aux embellissements de la cuisine et du salon. 

Par ordonnance de référé du 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise dont le rapport a été rendu le 30 mai 2024. Les conclusions de l'expert sont les suivantes : "Nos constatations sur site nous permettent de souligner la nécessité de travaux de peinture, suite à des dégâts des eaux successifs, en provenance des étages supérieurs, de travaux de calfeutrements et de rebouchages, de travaux de plomberie/sanitaire, de mise en place d'un disjoncteur différentiel de 30 mA et de raccordement de ventilation des W-C. Il est apparu un problème récurrent d'absence de ventilation dans tout l'appartement, loué par M. [J], qui apparaît imputable à ce dernier ; 1' appartement étant saturé, du fait de l'état de confinement entretenu par ce dernier. Les peintures, non entretenues par ledit locataire, se voient assombries, du fait des fumées de tabac. Le locataire, M. [J], est tenu de s'abstenir de certains branchements électriques volants. De ce fait, des travaux de réfection, imputables à la bailleresse, la SCI [F] [C], apparaissent nécessaires, et concernent les deux devis :
23.12.554, de l'Entreprise MPR, du 04 décembre 2023 concernant les travaux de peinture, suite au sinistre de dégât des eaux du 05 février 2018, pour un montant de 796,59 Euros T.T.C. Il convient de rajouter la peinture du plafond du salon, pour un montant de 343,20 Euros TTC, soit, un montant total de 1.139,79 Euros T.T.C. (dont TVA 10 %). Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08328 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZFR

23.12.551, de l'Entreprise MPR du 04 décembre 2023, concernant les travaux de : calfeutrements et rebouchages, plomberie/sanitaire, mise en place d'un disjoncteur de 30 mA, raccordement de ventilation des W-C, pour un montant de 4.866,18 Euros T.T.C. (dont TVA 10 %).La durée des travaux ne devrait pas excéder 15 jours à 3 semaines et ne nécessitent pas le relogement du locataire. En ce qui concerne le dernier sinistre de dégât des eaux du 07 janvier 2024 résultant d'une fuite privative au premier étage, ledit sinistre et les travaux de réfection doivent être pris en charge par les assureurs respectifs des locataires, dans le cadre des conventions entre assureurs et n'ont pas à être imputés à la bailleresse. Il en résulte, pour M. [J], des éléments de préjudices, en sa faveur, à la charge de la SCI.[F] [C], évalués à la somme de 7.800 euros. Cette indemnisation pourra se poursuivre, en cas de retard d'exécution des travaux, imputables à la bailleresse postérieurement à fin juin 2024, pour autant que le locataire ait laissé libre accès de ses locaux, pour leur exécution. Au regard de la demande de dédommagement, pour perte de temps, évaluée par M. [J], à la somme de 1.500 euros, cette demande reste à l'appréciation souveraine du magistrat".

M. [S] [J] sollicite dans le cadre de la présente procédure que la SCI [F] [C] "réalise les travaux d'entretien et de mise en conformité nécessaires à mettre fin aux désordres, en ce compris les travaux de réfection des moquettes et des menuiseries, sous astreinte de 100 euros par jour, à compter de la signification de la décision à intervenir, et pendant un délai de 6 mois", sans autre précision quant à la portée et la nature des travaux. Il se déduit de la partie discussion de ses écritures qu'il sollicite également la réfection de l'installation électrique et la remise à neuf des peintures. Il invoque par ailleurs le rapport d'expertise. 

La SCI [F] [C] produit quant à elle deux factures : 
La facture 24/3088 du 30 décembre 2024 de la société MPR d'un montant de 796,59 euros dont il ressort que les peintures du plafond et d'un pan de mur de la cuisine ainsi que de deux pans de murs dans le salon ont été refaites. La facture 24/3089 du 30 décembre 2024 dont il ressort que le disjoncteur différentiel a été changé, que les peintures en pourtour des nouvelles canalisations (couloir, salon, chambre, douche) ont été refaites, que les toilettes ont été changés et une bouche VMC posée, que dans la cuisine la fenêtre a été calfeutrée et rééquilibrée et qu'une VMC a été posée, que la fenêtre de la chambre a été calfeutrée, qu'une ventilation naturelle a été créée dans la douche. 
Il résulte de ces factures que les travaux préconisés par l'expert ont été effectués. M. [S] [J] sera en conséquence débouté de sa demande relative aux travaux préconisés par l'expert judiciaire. 

La nécessité de changer les menuiseries n'est pas démontrée, M. [S] [J] ne pouvant se contenter d'effectuer un renvoi au DPE sans autre précision. La demande sera rejetée. 

S'agissant de la moquette et de la peinture, il est acquis que M. [S] [J] occupe les lieux depuis près de 24 ans. L'expert a constaté un défaut d'entretien de sa part dû à son tabagisme et un défaut d'aération. Il est cependant établi que bien que M. [S] [J] a manqué à son obligation d'entretien des lieux, le caractère vétuste de la moquette et des peintures est établi. La bailleresse, qui ne prétend pas avoir refait les peintures ou changé la moquette depuis l'entrée dans les lieux de M. [S] [J] et qui est tenue à une obligation d'entretien des lieux loués, doit prendre à sa charge ces travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives après tant d'années d'occupation. 

Il sera en conséquence ordonné à la SCI [F] [C] de faire réaliser les travaux de réfection des peintures des murs et plafonds de l'appartement autres que ceux déjà repris suite au dégât des eaux et de changement de la moquette dans tout l'appartement, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision. En application des articles L.131-1 et L.131-2 du code des procédures civiles d'exécution, faute pour la SCI [F] [C] de faire procéder à ces travaux elle sera redevable, passé ce délai de quatre mois, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois. 

En revanche ces travaux ne nécessitent pas que M. [S] [J] soit relogé de sorte que sa demande sera rejetée. 

Sur les demandes de dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, l'expert a chiffré le préjudice de jouissance de M. [S] [J] à la somme de 7.800 euros. La bailleresse ne fait valoir aucun moyen sérieux aux fins de rejet de la demande de M. [S] [J] : le préjudice qu'il a subi s'agissant notamment de la ventilation des WC par la cuisine ou de la non-conformité du disjoncteur n'est absolument pas d'ordre esthétique, lequel n'est par ailleurs pas imputable à M. [S] [J] compte tenu de la vétusté caractérisée de sorte que le locataire n'a pas concouru à son propre préjudice. S'agissant d'un éventuel défaut d'entretien, même si le locataire a mal aéré le logement, un problème de ventilation est incontestable puisque des travaux ont été réalisés par la bailleresse. 

La SCI [F] [C] ne justifie pas que M. [S] [J] aurait empêché la réalisation des travaux.

La SCI [F] [C] sera en conséquence condamnée à verser à M. [S] [J] la somme de 7.800 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application de l'article 1231-6 du code civil. 

La demande de relogement ayant été rejetée, le locataire sera débouté de sa demande complémentaire de dommages et intérêts sur ce fondement. 

La demande à hauteur de 580,34 euros sera rejetée, M. [S] [J] n'ayant pas quitté son logement durant les travaux et devant par ailleurs souffrir les travaux d'une durée inférieure à 21 jours en application de l'article 1724 du code civil. 

M. [S] [J] ne justifie d'aucun préjudice de perte de temps, sa demande à hauteur de 1.500 euros sera rejetée. 
Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08328 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZFR

Sur l'appel en garantie de la société AXA FRANCE IARD

Sur l'indemnisation des travaux de remise en état à la suite du dégât des eaux
En l'espèce la SCI [F] [C] se prévaut du rapport du 7 juin 2018 qui relève que le sinistre provient d'une fuite sur une colonne d'alimentation collective de l'immeuble ainsi que de l'expertise judiciaire qui met à sa charge les travaux après dégât des eaux de sorte qu'elle estime que l'origine est commune sinon conjointe avec une origine dans les parties privatives. 

Il ressort de l'expertise judiciaire que la recherche de fuite à la suite du dégât des eaux du 5 février 2018, en provenance de l'appartement au 2ème étage, a conduit au remplacement de joints sur la colonne d'alimentation avant et après compteur.

La société AXA FRANCE IARD soutient que l'origine du sinistre se situe dans les parties privatives. 

Cependant outre ses affirmations, elle ne fait pas la démonstration de ce que le contrat d'assurance, produit par la SCI [F] [C], qui prévoit la prise en charge des dégâts des eaux provenant des ruptures et fuites de canalisations non enterrées de distribution d'eau (§18 des conditions générales) exclurait les parties privatives. 

La société AXA FRANCE IARD sera en conséquence condamnée à payer à la SCI [F] [C] la somme de 796,59 euros correspondant au devis n°23.12.554, versé aux débats et qui correspond aux travaux suite au sinistre.

Sur la prise en charge des autres travaux
Les autres travaux mis à la charge de la bailleresse relèvent de son obligation d'entretien des lieux loués et n'ont pas vocation à être pris en charge par la société AXA FRANCE IARD. La SCI [F] [C] sera en conséquence déboutée de ses autres demandes à l'égard de la société AXA FRANCE IARD. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SCI [F] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. 

La SCI [F] [C] sera en outre condamnée à payer à M. [S] [J] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 





PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, 

CONDAMNE la SCI [F] [C] à faire réaliser dans l'appartement loué par M. [S] [J] situé [Adresse 4] les travaux suivants, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision : réfection de l'ensemble des moquettes ainsi que des peintures des murs et des plafonds de toutes les pièces de l'appartement autres que ceux déjà repris à la suite des dégâts des eaux ; 

DIT que faute pour la SCI [F] [C] de faire procéder à ces travaux dans ce délai, elle sera redevable d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de trois mois à 100 euros par jour de retard ;

DEBOUTE M. [S] [J] de sa demande de relogement le temps desdits travaux ; 

DEBOUTE M. [S] [J] de ses autres demandes de travaux ; 

CONDAMNE la SCI [F] [C] à payer à M. [S] [J] la somme de 7.800 euros en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; 

DEBOUTE M. [S] [J] de ses autres demandes en paiement ; 

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à payer à la SCI [F] [C] la somme de 796,59 euros correspondant au devis n°23.12.554 au titre de la prise en charge du sinistre dégât des eaux du 5 février 2018 ; 

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI [F] [C] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [F] [C] à payer à M. [S] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette les autres demandes à ce titre.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 août 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code des procedures civiles d'execution L131-2, code civil 1724, code civil 1720). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:30:11.479Z.