Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 2 juin 2026, n° 25/03619

Exposé du litige

EXPOSÉ DE L'INCIDENT

Par acte sous signature privée en date du 7 juin 2016, la société de droit allemand RREEF INVESTMENT GmbH, devenue depuis DWS GRUNDBESITZ GmbH, a donné à bail commercial à la S.A.S. ROADEYES, devenue depuis la S.A.S. [Localité 4] FRANCE, des locaux à usage exclusif de bureaux d'une superficie approximative de 232 m² situés au quatrième étage d'un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré section AT numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2017, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 125.280 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par courriel adressé par l'intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 11 juin 2021, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a informé la S.A.S. [Localité 4] FRANCE que dans le cadre des travaux de remplacement de la gestion technique de bâtiment, une intervention serait réalisée dans les locaux donnés à bail du 18 au 22 juin 2021.

Par courriel en date du 18 juin 2021, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a indiqué à la mandataire et administratrice de biens de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH que l'intervention avait commencé la veille, entraînant un arrêt du système de climatisation.

En l'absence de résolution du dysfonctionnement du système de climatisation malgré plusieurs échanges de courriels entre les parties entre le 21 juin et le 28 juillet 2021, et après avoir fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice le 3 septembre 2021, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a cessé le règlement de ses loyers, charges et taxes locatives.

Par acte sous signature privée en date des 20 et 23 décembre 2022, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel : la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a accordé à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE une franchise de loyer d'un montant de 67.291,35 euros T.T.C. à valoir sur l'arriéré locatif d'un montant de 271.521,66 euros T.T.C., et a renoncé à réclamer le montant des pénalités de retard stipulées au contrat de bail ; en contrepartie, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a procédé à un virement bancaire d'un montant de 204.230,32 euros en règlement du solde d'arriéré locatif, et a renoncé à tout recours judiciaire contre la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH ayant pour cause ou origine directe ou indirecte le fonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation de l'immeuble.

Par courriel en date du 5 septembre 2023, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE s'est de nouveau plainte auprès de la mandataire et administratrice de biens de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH du dysfonctionnement du système de climatisation.

Par courriel en date du 15 février 2024, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a informé la mandataire et administratrice de biens de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH de la survenance d'un sinistre de dégât des eaux au niveau du plafond de la salle de réunion, ayant vraisemblablement pour origine la défaillance de l'un des purgeurs d'air du système de chauffage.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des trois premiers trimestres de l'année 2024, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a, par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, fait signifier à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 116.257,67 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 397,53 euros, puis a, par lettre recommandée en date du 16 octobre 2024 réceptionnée le 25 octobre 2024, sollicité auprès de la société coopérative de banque BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 1] le versement de la somme de 31.320 euros en exécution de son engagement de garantie bancaire autonome à première demande souscrit le 29 décembre 2016.

Par lettre recommandée en date du 20 décembre 2024, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a mis en demeure la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de lui remettre sous quinzaine une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande.

Expliquant avoir suspendu le paiement de ses loyers, charges et taxes locatives des deux derniers trimestres de l'année 2024 en raison des dysfonctionnements du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux occasionnant une désorganisation de son activité du fait de l'absentéisme, de la démotivation, des démissions ou des arrêts de travail de ses salariés souffrant des pics de froid en hiver et des pics de chaleur en été, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 13 décembre 2024 réceptionnée le 24 décembre 2024, mis en demeure la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH, d'une part de procéder au rétablissement du chauffage de façon pérenne sous trois jours ainsi que de lui confirmer son acceptation écrite de la suspension temporaire du règlement des loyers passés et futurs pour le cas où un tel rétablissement tarderait, et d'autre part de lui transmettre sous dizaine une proposition d'indemnisation de son préjudice.

Se prévalant des termes du protocole d'accord transactionnel en date des 20 et 23 décembre 2022 ainsi que de l'absence de démonstration de la défaillance du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a, par lettre officielle adressée par l'intermédiaire de son conseil au conseil de la S.A.S. [Localité 4] FRANCE par courriel et par pli recommandé en date du 9 janvier 2025, opposé son refus aux sollicitations de celle-ci, et mis en demeure cette dernière de lui verser sous cinq jours la somme de 146.718,66 euros en règlement de son arriéré locatif ainsi que de lui fournir une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande.

Lui faisant grief de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deux derniers trimestres de l'année 2024 et du premier trimestre de l'année 2025, des intérêts et pénalités de retard conventionnels ayant couru sur la période comprise entre le 11 juin et le 1er septembre 2024, ainsi que de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2024, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a, par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, fait signifier à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 146.718,66 euros, valant également sommation de lui remettre une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande d'un montant équivalant à trois mois de loyer hors taxes.

Par lettre officielle adressée par l'intermédiaire de son conseil au conseil de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH par courriel et par pli recommandé en date du 18 février 2025 réceptionné le 21 février 2025, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a informé cette dernière avoir procédé à un virement bancaire d'un montant de 52.877,16 euros à son profit en règlement de l'arriéré locatif du troisième trimestre de l'année 2024 et de la moitié de l'arriéré locatif du quatrième trimestre de l'année 2024, lui indiquant que la nouvelle garantie bancaire autonome à première demande ne serait remise qu'après conclusion d'un accord amiable prévoyant notamment le rétablissement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux ainsi que l'indemnisation de son préjudice.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a fait assigner la S.A.S. [Localité 4] FRANCE devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1224, 1227, 1728, 1741 et 2052 du code civil, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 21 février 2025 à titre principal, en résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, et en expulsion sous astreinte, en conservation du montant du dépôt de garantie ainsi qu'en paiement de la somme de 118.786,16 euros T.T.C. en règlement de l'arriéré locatif assorti des intérêts et pénalités de retard conventionnels et d'une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 864,02 euros hors taxes et hors charges jusqu'à la date de restitution des locaux en tout état de cause.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance au fond, arguant d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ainsi que de la mauvaise foi de celle-ci dans la signification du second commandement de payer susvisé, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a, par exploit de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, fait assigner la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1104, 1343-5 et 1719 du code civil, de l'article L. 145-41 du code de commerce, et de l'article 835 du code de procédure civile, en injonction sous astreinte de procéder au rétablissement du fonctionnement normal du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux, en privation des effets du commandement de payer en date du 20 janvier 2025 ou en octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi qu'en suspension du paiement de ses loyers, charges et taxes locatives à compter du deuxième trimestre de l'année 2025 jusqu'à la signature d'un procès-verbal contradictoire de réception des travaux relatifs au système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux.

Par deux actes de commissaire de justice en date respectivement du 7 et du 10 avril 2025 dénoncés à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE respectivement les 14 et 17 avril 2025, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a fait pratiquer deux saisies conservatoires d'un montant total respectif de 88.267,47 euros et de 88.376,23 euros sur les comptes bancaires de cette dernière ouverts dans les livres des sociétés coopératives de banque CAISSE D'ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE et BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 1], lesquelles se sont révélées partiellement fructueuses à hauteur d'un montant respectif de 1.613,47 euros et de 1.559,28 euros. 

Sur requête de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance en date du 30 mai 2025, autorisé cette dernière a faire pratiquer toutes saisies conservatoires sur l'intégralité des comptes bancaires de la S.A.S. [Localité 4] FRANCE ouverts dans les livres de tout établissement bancaire situé sur le territoire national.

Par deux actes de commissaire de justice en date du 11 juin 2025 dénoncés à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE le 18 juin 2025, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a fait pratiquer une troisième saisie conservatoire d'un montant total de 146.411,83 euros sur les comptes bancaires de cette dernière ouverts dans les livres de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL et de la S.A.S. OKALI, laquelle s'est révélée partiellement fructueuse à hauteur d'un montant de 35.983,75 euros. 

Estimant, d'une part, que le protocole d'accord transactionnel conclu entre les parties en date des 20 et 23 décembre 2022 ne pouvait concerner que des dysfonctionnements du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux antérieurs à sa date de signature, relevant, d'autre part, que sa saisine était postérieure à celle du juge du fond, et constatant, enfin, que les locaux donnés à bail continuaient à être exploités nonobstant les problèmes de chauffage et de climatisation allégués, de sorte qu'aucune exception d'inexécution ne pouvait être opposée par la locataire et que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 30 octobre 2025, sur le fondement des dispositions des articles 122, 145, 789, 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1219, 1231-5, 1343-5, 1353, 1719, 1720, 1728, 2044, 2049 et 2052 du code civil, et de l'article L. 145-41 du code de commerce, notamment : débouté la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH de sa fin de non-recevoir tirée de l'existence du protocole d'accord transactionnel ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'injonction de réalisation de travaux sous astreinte et d'expertise judiciaire formées par la S.A.S. [Localité 4] FRANCE ; constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 20 février 2025 ; condamné la S.A.S. [Localité 4] FRANCE à payer à la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH la somme provisionnelle de 199.805,82 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2025 ; autorisé la S.A.S. [Localité 4] FRANCE, d'une part à se libérer de sa dette locative en vingt-trois mensualités d'un montant de 8.325 euros chacune, outre une dernière mensualité correspondant au solde dû, à compter du 15ème quantième du mois suivant le mois de la signification de la décision, et d'autre part à remettre une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande dans un délai de six mois à compter de la date de signification de la décision ; ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés ; dit qu'à défaut de paiement, à bonne date, en sus des loyers, charges et taxes locatives courants, d'une seule des mensualités susvisées, ou à défaut de remise à bonne date de la garantie bancaire autonome à première demande susmentionnée, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans effet, l'intégralité de la dette locative deviendrait automatiquement exigible, la clause résolutoire serait définitivement acquise, l'expulsion immédiate de la S.A.S. [Localité 4] FRANCE pourrait être mise en œuvre, et cette dernière serait redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer en cours augmenté des charges et taxes locatives jusqu'à la date de libération effective des locaux ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée par la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH ; et condamné la S.A.S. [Localité 4] FRANCE aux dépens ainsi qu'à payer à la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance a été signifiée par la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025.

Par déclaration remise au greffe par RPVA le 4 décembre 2025, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a interjeté appel de l'ordonnance susvisée devant la cour d'appel de Paris.

Par conclusions datées du 25 février 2026 remises au greffe et notifiées par RPVA devant la cour d'appel de Paris le 3 mars 2026, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE s'est désistée de son appel.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 mars 2026, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE demande au juge de la mise en état, sur le fondement des articles 143, 145, 377, 378, 488 et 789 du code de procédure civile, des articles 1719, 1720 et 2044 du code civil, et de l'article R. 4223-13 du code du travail, de :

– à titre principal, désigner un expert judiciaire, aux frais intégralement avancés de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH, avec pour mission de :
• se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, et entendre tous sachants ;
• se rendre dans l'immeuble sis [Adresse 3], et dans tout autre local situé à la même adresse ;
• constater sur place l'étendue de tous les travaux du chantier conduit par la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH ;
• décrire l'étendue et les conditions d'exécution du chantier de réhabilitation réalisé par la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH et par les entreprises missionnées par cette dernière dans l'immeuble ;

• se faire communiquer tous les documents, plannings d'exécution des travaux, marchés de travaux des entreprises de travaux et de maîtrise d'œuvre, permis de travaux, calendriers d'exécution et comptes rendus de chantier depuis le début de ce chantier ;
• décrire les travaux d'entretien et de maintenance réalisés par la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH sur le système de chauffage, de ventilation et de climatisation ;
• se faire communiquer tout cahier d'entretien du système de chauffage, de ventilation et de climatisation, ainsi que les devis d'entretien et de réparation et les factures y afférentes ;
• décrire et analyser l'historique des dysfonctionnements du système de chauffage, de ventilation et de climatisation ;
• décrire et chiffrer les travaux permettant de mettre un terme pérenne et définitif aux dysfonctionnements affectant le système de chauffage, de ventilation et de climatisation ;
• se prononcer sur les dommages matériels et immatériels par elle subis du fait du dysfonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation, et les chiffrer ;
• se prononcer sur les dommages matériels et immatériels par elle subis du fait des travaux de réhabilitation de l'immeuble, et les chiffrer ;
• faire toutes observations utiles ;
• rédiger un pré-rapport et laisser un délai raisonnable aux parties pour rédiger leurs dires ;
• répondre aux dires des parties et rédiger un rapport final ;
– ordonner le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif ;
– à titre subsidiaire, ordonner le sursis à statuer pour la durée de suspension des effets de la clause résolutoire consécutive aux délais de paiement accordés par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris dans son ordonnance en date du 30 octobre 2025, soit jusqu'au 15 novembre 2027.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE fait valoir, à titre principal, qu'il ressort des nombreux procès-verbaux de constat de commissaire de justice qu'elle a fait dresser en date des 3 septembre 2021, 22 novembre 2024, 10 janvier 2025 et 19 septembre 2025 que les locaux donnés à bail peuvent atteindre une température de 10° C en hiver et de 30° C en été, alors même que selon la législation applicable en matière de droit du travail, les bureaux doivent être maintenus à une température comprise entre 20° C et 22° C, sans que le protocole d'accord transactionnel conclu entre les parties en date des 20 et 23 décembre 2022 ne puisse lui être opposé dès lors que celui-ci, d'une part ne contient aucune concession de la part de la demanderesse, d'autre part ne règle qu'une situation antérieure à sa date de signature, et enfin prive de sa substance l'obligation de délivrance de la bailleresse. Elle ajoute que d'importants travaux de réhabilitation de l'immeuble ont été entrepris par cette dernière, lui causant des nuisances extraordinaires entravant sa jouissance paisible des locaux et empêchant ses salariés de travailler dans des conditions normales et acceptables, ce qui justifie sa demande d'expertise judiciaire. 

À titre subsidiaire, elle indique qu'en raison des délais de paiement accordés par le juge des référés entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire, un sursis à statuer doit être ordonné dans la présente instance au fond jusqu'à l'expiration desdits délais.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 mars 2026, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH sollicite du juge de la mise en état, sur le fondement des articles 2044 et 2052 du code civil, de :

– à titre principal, déclarer la S.A.S. [Localité 4] FRANCE irrecevable en ses demandes d'expertise judiciaire et de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif ;
– à titre subsidiaire, débouter la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de ses demandes d'expertise judiciaire et de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif ;


– en tout état de cause, débouter la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de sa demande de sursis à statuer pour la durée de suspension des effets de la clause résolutoire consécutive aux délais de paiement de vingt-quatre mois accordés par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;
– débouter la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de l'ensemble de ses demandes.

La société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH soulève, à titre principal, une fin de non-recevoir tirée de l'existence du protocole d'accord transactionnel conclu entre les parties en date des 20 et 23 décembre 2022 d'une part, soulignant qu'aux termes de celui-ci, la locataire a irrévocablement renoncé à se prévaloir du prétendu dysfonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux, et de la clause de souffrance stipulée au contrat de bail commercial d'autre part, laquelle prive la preneuse du droit de réclamer toute indemnité ou toute réduction du montant du loyer en raison des éventuels travaux réalisés dans l'immeuble, si bien que la demande d'expertise judiciaire est irrecevable.

À titre subsidiaire, elle affirme que les divers procès-verbaux de constat de commissaire de justice produits par la défenderesse sont dénués de toute force probante, et que les autres éléments invoqués sont insuffisants à démontrer l'existence d'un quelconque dysfonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux donnés à bail, ce qui justifie le rejet de la demande d'expertise judiciaire formée par la S.A.S. [Localité 4] FRANCE.

Elle avance qu'en tout état de cause, la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ordonnée par le juge des référés ne revêt aucun caractère irrévocable ou définitif, et demeure conditionnée au respect de l'échéancier fixé dans l'ordonnance, de sorte qu'un sursis à statuer n'apparaît pas opportun. 

L'incident a été évoqué à l'audience de plaidoirie du 24 mars 2026.

Postérieurement à la clôture des débats, par ordonnance contradictoire en date du 5 mai 2026, le président de la chambre saisie de la cour d'appel de Paris a, sur le fondement des dispositions des articles 401 et 906-3 du code de procédure civile, notamment : déclaré parfait le désistement d'appel de la S.A.S. [Localité 4] FRANCE ; constaté l'extinction de l'instance d'appel ainsi que le dessaisissement de la cour ; et laissé les dépens d'appel à la charge de la S.A.S. [Localité 4] FRANCE. 

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026, puis prorogée au 2 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l'article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à la date de l'introduction de la présente instance, c'est-à-dire dans rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 du décret n°2026-337 du 30 avril 2026 relatif aux procédures engagées contre des personnes en raison de leur participation au débat public et portant transposition de la directive (UE) 2024/1069 du Parlement européen et du Conseil du 11 avril 2024 sur la protection des personnes qui participent au débat public contre les demandes en justice manifestement infondées ou les procédures judiciaires abusives (« poursuites stratégiques altérant le débat public ») entré en vigueur le 7 mai 2026, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 5°) ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

En outre, en application des dispositions des articles 143, 144 et 146 du même code, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. 

En vertu des dispositions de l'article 232 dudit code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien. 

Les deux premiers alinéas de l'article 1724 du code civil disposent quant à eux que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Selon les dispositions de l'article 2044 du même code, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

D'après les dispositions des articles 2048 et 2049 dudit code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. Les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 2052 de ce code, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (Civ. 3, 10 avril 2025 : pourvoi n°23-14974 ; Civ. 3, 22 mai 2025 : pourvoi n°23-16844) ; et que d'autre part, est licite une clause de souffrance dérogeant aux dispositions de l'article 1724 du code civil, lesquelles ne sont pas d'ordre public (Civ. 3, 4 mai 1994 : pourvoi n°92-10534), sous réserve qu'elle n'ait pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance entraînant une impossibilité totale d'exploiter les locaux donnés à bail (Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-16675 ; Civ. 3, 1er juin 2005 : pourvoi n°04-12200 ; Civ. 3, 27 octobre 2009 : pourvoi n°08-19972), ni de toute responsabilité lorsque l'exécution des travaux a causé au preneur une gêne excessive et durable ou un trouble anormal (Civ. 3, 24 novembre 1999 : pourvoi n°98-11300 ; Civ. 3, 16 mai 2007 : pourvoi n°06-18286 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°12-28333).

En l'espèce, s'agissant du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux, le premier alinéa de la clause intitulée « ARTICLE 9 - ENTRETIEN ET RÉPARATION DES LOCAUX LOUÉS » insérée au contrat de bail commercial conclu entre la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH et la S.A.S. [Localité 4] FRANCE par acte sous signature privée en date du 7 juin 2016 stipule que : « Le Preneur prendra les Locaux loués dans l'état où ils se trouvent à la Date de Prise d'Effet sans qu'il ne puisse faire une quelconque réclamation au Bailleur ni exiger de ce dernier aucuns travaux, de quelque nature que ce soit, ni lors de la prise de possession des Locaux [Localité 7], ni pendant toute la durée du Bail et de ses renouvellements successifs, y compris ceux relevant de la vétusté ou de la force majeure » (pièce n°3 en demande et en défense, page 9).

Force est de constater que cette clause de renonciation à recours est insusceptible d'exonérer la bailleresse de son obligation de délivrance.

Cependant, il est établi que par acte sous signature privée en date des 20 et 23 décembre 2022, c'est-à-dire postérieurement à la conclusion du bail, les parties ont conclu un contrat dénommé « PROTOCOLE TRANSACTIONNEL ARTICLES 2044 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL » énonçant : en son préambule, que « C. Un différend est né entre les Parties concernant le bon fonctionnement du système de CVC de l'Immeuble et le Preneur ne s'est pas acquitté de certaines sommes dues au titre du Bail. D. Au terme de discussions éclairées, menées par les Parties avec le concours de leur conseil respectif, et à l'issue de concessions réciproquement consenties, les Parties sont convenues de ce qui suit, sans aucune reconnaissance de responsabilité d'aucune des Parties » ; en sa clause intitulée « I. Renonciation à tout litige relatif à la CVC », qu' « En contrepartie de l'Indemnité Transactionnelle (telle que définie à l'Article II ci-dessous) et du paiement des Arriérés (tel que ce terme est défini ci-après), les Parties renoncent à tous recours, notamment judiciaire l'une envers l'autre ayant pour cause et/ou origine, directe ou indirecte, le fonctionnement du système de CVC ("chauffage, ventilation et climatisation") de l'Immeuble. Par conséquent, le Preneur, qui déclare parfaitement connaître les installations de l'Immeuble, accepte la CVC dans l'état où elle se trouve sans pouvoir faire une quelconque réclamation à ce titre » ; en sa clause intitulée « II. Franchise », qu' « Afin de régler définitivement le différend concernant le fonctionnement de la CVC, le Bailleur accepte d'accorder une franchise de loyer (hors charges et hors taxe) d'un montant hors taxe de cinquante-six mille soixante-seize euros et douze centimes (56.076,12 € HT), soit un montant TTC de soixante-sept mille deux cent quatre-vingt-onze euros et trente-cinq centimes (67.291,35 € TTC) (la "Franchise"). La Franchise s'imputera rétroactivement et par compensation sur les Arriérés dans les conditions de l'article III ci-dessous » ; en sa clause intitulée « IV. Renonciation », que « Chaque Partie renonce définitivement à exercer un quelconque recours, notamment judiciaire, à l'encontre de l'autre Partie ayant pour cause et/ou origine, directe ou indirecte, concernant les Arriérés ou le système de CVC » ; et en sa clause intitulée « V. Transaction », que « Les Parties reconnaissent expressément que la présente transaction règle à l'amiable, de manière définitive et irrévocable, à l'issue de discussions éclairées et aux termes de concessions réciproques librement consenties, tous les litiges, différends, difficultés nées ou à naître découlant du Bail. Sous réserve de la parfaite exécution des clauses et conditions du présent protocole, chacune des Parties renonce expressément à toute action l'une contre l'autre, ayant pour cause et origine directe ou indirecte le Bail. Moyennant sa parfaite exécution, les Parties déclarent que le présent accord, dont l'ensemble des clauses et conditions forment un tout indivisible, constitue une transaction valablement conclue sur le fondement des articles 2044 et suivants du Code civil, réputé avoir entre elles, conformément à l'article 2052 du Code civil, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne pouvant par conséquent être remis en cause pour quelque motif que ce soit, fût-ce pour erreur de droit ou de fait. Le présent protocole a force de chose jugée et est exécutoire conformément à l'article 500 du Code de Procédure Civile » (pièces n°5 en demande et n°6 en défense). 

Or, il convient de relever que le protocole d'accord transactionnel susvisé ne mentionne à aucun moment la réalisation de quelconques travaux ayant remédié au dysfonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux allégué par la preneuse, de sorte qu'en l'état, la preneuse est réputée avoir accepté de continuer à occuper les locaux en dépit de ce dysfonctionnement, à l'issue de négociations menées avec l'assistance de son conseil, en contrepartie de la diminution du montant de son arriéré locatif, étant observé qu'à ce stade, il n'est pas démontré que les clauses dudit protocole, stipulées postérieurement à l'apparition du dysfonctionnement invoqué, puissent être assimilées à une clause de non-recours prévue dans un bail initial, le débat sur une telle qualification, sur laquelle les parties s'opposent, relevant en tout état de cause de la compétence du tribunal statuant au fond.

De même, si la S.A.S. [Localité 4] FRANCE indique, aux termes de ses écritures, qu' « Il est ainsi demandé au Juge de la mise en état : [...] - subsidiairement, qu'il prononce, si ce Protocole devait être considéré comme couvrant les dysfonctionnements futurs du CVC, la nullité des clauses de renonciation à tous recours prévus par le Protocole, pour défaut de contrepartie » (page 19 de ses dernières conclusions d'incident), il y a toutefois lieu de souligner qu'une telle prétention, d'ailleurs non reprise dans le dispositif, excède, là encore, la compétence du juge de la mise en état, seul le tribunal statuant au fond pouvant statuer sur la validité ou la nullité des clauses d'un contrat.

Enfin, la présente juridiction note que la clause intitulée « ARTICLE 9 - ENTRETIEN ET RÉPARATION DES LOCAUX LOUÉS » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit notamment qu' : « À défaut de pouvoir justifier au Bailleur de disposer en interne des ressources nécessaires, le Preneur souscrira auprès d'organismes agréés et notoirement connus : • des contrats annuels de maintenance et d'entretien des Locaux Loués et de leurs installations et équipements (notamment des installations électriques, de la ventilation, de la climatisation, du chauffage, des extincteurs et du réseau d'incendie) [...]. Une copie desdits contrats devra être transmise au Bailleur dans les meilleurs délais. Le Preneur se conformera aux prescriptions de ces organismes et maintiendra les contrats en cours pendant toute la durée du Bail, et ce à ses frais et charges exclusifs » (pièce n°3 en demande et en défense, page 10).

Or, si la locataire se plaint d'un dysfonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux, force est néanmoins de constater qu'elle ne démontre pas avoir souscrit un quelconque contrat de maintenance à ce titre.

Il résulte des développements précédents que la demande d'expertise judiciaire formée de ce chef apparaît à ce stade recevable mais prématurée, dès lors qu'au cas où le tribunal statuant au fond viendrait à annuler les clauses du protocole d'accord transactionnel, sous réserve qu'une prétention en ce sens soit effectivement formulée, alors la fin de non-recevoir soulevée par la bailleresse tirée de l'existence dudit protocole ne pourrait prospérer, mais que dans le cas contraire, il ne pourrait être fait droit aux demandes reconventionnelles d'injonction sous astreinte et de dommages et intérêts formées par la preneuse dans ses conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA en dernier lieu le 28 novembre 2025, si bien que l'expertise sollicitée ne se révélerait d'aucune utilité.

S'agissant des travaux de réhabilitation entrepris dans l'immeuble depuis le mois de juin de l'année 2025, la clause intitulée « ARTICLE 11 - AUTRES CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Par dérogation à l'article 1724 du Code civil, le Preneur devra supporter, et ce sans indemnité de la part du Bailleur ou diminution du loyer ou des charges, toutes réparations, tous travaux d'amélioration et toutes modifications que le Bailleur jugera nécessaire de faire exécuter dans les Locaux Loués ou dans l'Immeuble, quelque (sic) soit la durée des travaux, excéderait-elle vingt et un (21) jours. En outre, par dérogation à l'article 1723 du Code civil, le Preneur devra souffrir, sans indemnité ou diminution de loyer, toute modification que le Bailleur se réserve d'effectuer tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de l'Immeuble, et ce sans pouvoir exiger du Bailleur ni indemnité, ni diminution de loyer » (pièce n°3 en demande et en défense, page 12).

Il ressort de la note intitulée « RÉUNION INFORMATIONS LOCATAIRES : Présentation du projet [Adresse 5] » que les travaux concernés, ayant une « fin prévisionnelle [...] : Septembre 2026 », portent sur « - Réhabilitation d'une coque commerciale ; - L'habillage d'une façade en revêtement BFUP dans la cour côté [Localité 8] et le ravalement de la façade cour côté [Adresse 6] ; - La création d'une verrière dans la cour intérieure ; - La création d'une toiture végétalisée non accessible ; - La création d'un nouveau hall d'entrée pour les plateaux de bureaux du R+2 au R+7 ; - Remplacement des 4 ascenseurs par 2 ascenseurs plus performants et plus rapides ; Le changement de toutes les menuiseries extérieures côté cour et ajout de stores » (pièce n°37 en demande, pages 4 et 16).

Si la clause de souffrance susvisée n'est pas susceptible de rendre irrecevable la demande d'expertise judiciaire, il y a cependant lieu de relever que la locataire se contente de se plaindre de « nuisances sonores extraordinaires et quotidiennes », de « bruits du chantier », de « poussière générée par le chantier sans aucune protection adéquate mise en place » et de « nuisances extraordinaires qui entravent la jouissance paisible de [Localité 4] et empêchent les salariés de [Localité 4] de travailler dans des conditions normales et acceptables » (pages 6, 7 et 15 de ses dernières conclusions d'incident), sans pour autant prétendre que les travaux litigieux ne seraient pas réalisés conformément aux règles de l'art, ni invoquer de quelconques malfaçons ou désordres, de sorte que l'avis d'un technicien ne se révèle pas nécessaire, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE disposant de la faculté, le cas échéant, de former dans ses conclusions au fond une éventuelle demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance si elle estime que l'exécution des travaux lui cause une gêne excessive et durable ou un trouble anormal. 

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la demande d'expertise judiciaire est recevable, mais mal fondée à ce stade, ce qui justifie son rejet.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. [Localité 4] FRANCE recevable en sa demande d'expertise judiciaire, mais de la débouter de celle-ci.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1°) statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. 

En outre, en application des dispositions de l'article 73 du même code, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En vertu des dispositions de l'article 377 dudit code, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle. 

Enfin, selon les dispositions de l'article 378 de ce code, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les exceptions de procédure, dont fait partie la demande de sursis à statuer (Cass., 29 septembre 2008 : avis n°08-00007 ; Com., 7 janvier 2014 : pourvoi n°11-24157).

En l'espèce, s'il est établi que par ordonnance en date du 30 octobre 2025, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 20 février 2025 par l'effet du commandement de payer visant ladite clause signifié par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, mais accordé à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois pour s'acquitter de sa dette locative en sus des loyers, charges et taxes locatives courants, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés (pièces n°31 en demande et n°30 en défense), force est toutefois de constater que d'une part, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH forme également, dans le cadre de la présente instance au fond, une demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, laquelle est distincte de la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu'en tout état de cause, la locataire peut parfaitement à la fois effectuer ses versements mensuels afin de respecter l'échéancier fixé par le juge des référés tout en continuant de conclure au fond dans la présente instance, ces deux actions n'étant nullement incompatibles entre elles.
 
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la demande de sursis à statuer n'apparaît ni justifiée, ni opportune au regard de l'impératif tenant à l'intérêt d'une bonne administration de la justice. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de sa demande de sursis à statuer. 

Sur la poursuite de la procédure

D'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 780 du code de procédure civile, l'affaire est instruite sous le contrôle d'un magistrat de la chambre saisie ou à laquelle l'affaire a été distribuée. Celui-ci a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l'échange des conclusions et de la communication des pièces.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 781 du même code, le juge de la mise en état fixe, au fur et à mesure, les délais nécessaires à l'instruction de l'affaire, eu égard à la nature, à l'urgence et à la complexité de celle-ci, et après avoir provoqué l'avis des avocats. 

En l'espèce, il y a lieu de relever que la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a conclu au fond en dernier lieu le 28 novembre 2025, soit depuis plus de six mois à la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de renvoyer l'affaire à l'audience de mise en état du 15 septembre 2026 pour que la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH notifie ses dernières conclusions en réponse au fond, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions de l'article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700.

En l'espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l'instance, ce qui justifie que les dépens soient réservés. 

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du même code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 dudit code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE la S.A.S. [Localité 4] FRANCE recevable en sa demande d'expertise judiciaire,

DÉBOUTE la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de sa demande d'expertise judiciaire,

DÉBOUTE la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de sa demande de sursis à statuer,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre - 3ème section du mardi 15 septembre 2026 à 11h30, avec invitation à Maître Guillaume HESSE à notifier ses dernières conclusions au fond pour le compte de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH pour le 14 septembre 2026 au plus tard,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Faite et rendue à [Localité 1] le 02 juin 2026


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me [Localité 2] (J0014)
 Me BOCCON-GIBOD (C2477)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 25/03619 

N° Portalis 352J-W-B7J-C7FI4

N° MINUTE : 4


Assignation du :
21 Mars 2025













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 02 Juin 2026

DEMANDERESSE

Société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH (RCS de [Localité 1] 419 700 950)
[Adresse 1]
[Localité 3] (ALLEMAGNE)

représentée par Maître Guillaume HESSE du cabinet EVERSHEDS SUTHERLAND (FRANCE) LLP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0014



DÉFENDERESSE

S.A.S. [Localité 4] FRANCE (RCS de [Localité 1] 538 203 035)
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Matthieu BOCCON-GIBOD de la S.E.L.A.R.L. LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2477, et assistée de Maître Christophe HÉRY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0093





MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 24 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que l'ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, puis prorogée au 02 juin 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
En premier ressort






EXPOSÉ DE L'INCIDENT

Par acte sous signature privée en date du 7 juin 2016, la société de droit allemand RREEF INVESTMENT GmbH, devenue depuis DWS GRUNDBESITZ GmbH, a donné à bail commercial à la S.A.S. ROADEYES, devenue depuis la S.A.S. [Localité 4] FRANCE, des locaux à usage exclusif de bureaux d'une superficie approximative de 232 m² situés au quatrième étage d'un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré section AT numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2017, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 125.280 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par courriel adressé par l'intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 11 juin 2021, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a informé la S.A.S. [Localité 4] FRANCE que dans le cadre des travaux de remplacement de la gestion technique de bâtiment, une intervention serait réalisée dans les locaux donnés à bail du 18 au 22 juin 2021.

Par courriel en date du 18 juin 2021, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a indiqué à la mandataire et administratrice de biens de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH que l'intervention avait commencé la veille, entraînant un arrêt du système de climatisation.

En l'absence de résolution du dysfonctionnement du système de climatisation malgré plusieurs échanges de courriels entre les parties entre le 21 juin et le 28 juillet 2021, et après avoir fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice le 3 septembre 2021, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a cessé le règlement de ses loyers, charges et taxes locatives.

Par acte sous signature privée en date des 20 et 23 décembre 2022, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel : la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a accordé à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE une franchise de loyer d'un montant de 67.291,35 euros T.T.C. à valoir sur l'arriéré locatif d'un montant de 271.521,66 euros T.T.C., et a renoncé à réclamer le montant des pénalités de retard stipulées au contrat de bail ; en contrepartie, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a procédé à un virement bancaire d'un montant de 204.230,32 euros en règlement du solde d'arriéré locatif, et a renoncé à tout recours judiciaire contre la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH ayant pour cause ou origine directe ou indirecte le fonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation de l'immeuble.

Par courriel en date du 5 septembre 2023, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE s'est de nouveau plainte auprès de la mandataire et administratrice de biens de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH du dysfonctionnement du système de climatisation.

Par courriel en date du 15 février 2024, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a informé la mandataire et administratrice de biens de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH de la survenance d'un sinistre de dégât des eaux au niveau du plafond de la salle de réunion, ayant vraisemblablement pour origine la défaillance de l'un des purgeurs d'air du système de chauffage.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des trois premiers trimestres de l'année 2024, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a, par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, fait signifier à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 116.257,67 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 397,53 euros, puis a, par lettre recommandée en date du 16 octobre 2024 réceptionnée le 25 octobre 2024, sollicité auprès de la société coopérative de banque BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 1] le versement de la somme de 31.320 euros en exécution de son engagement de garantie bancaire autonome à première demande souscrit le 29 décembre 2016.

Par lettre recommandée en date du 20 décembre 2024, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a mis en demeure la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de lui remettre sous quinzaine une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande.

Expliquant avoir suspendu le paiement de ses loyers, charges et taxes locatives des deux derniers trimestres de l'année 2024 en raison des dysfonctionnements du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux occasionnant une désorganisation de son activité du fait de l'absentéisme, de la démotivation, des démissions ou des arrêts de travail de ses salariés souffrant des pics de froid en hiver et des pics de chaleur en été, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 13 décembre 2024 réceptionnée le 24 décembre 2024, mis en demeure la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH, d'une part de procéder au rétablissement du chauffage de façon pérenne sous trois jours ainsi que de lui confirmer son acceptation écrite de la suspension temporaire du règlement des loyers passés et futurs pour le cas où un tel rétablissement tarderait, et d'autre part de lui transmettre sous dizaine une proposition d'indemnisation de son préjudice.

Se prévalant des termes du protocole d'accord transactionnel en date des 20 et 23 décembre 2022 ainsi que de l'absence de démonstration de la défaillance du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a, par lettre officielle adressée par l'intermédiaire de son conseil au conseil de la S.A.S. [Localité 4] FRANCE par courriel et par pli recommandé en date du 9 janvier 2025, opposé son refus aux sollicitations de celle-ci, et mis en demeure cette dernière de lui verser sous cinq jours la somme de 146.718,66 euros en règlement de son arriéré locatif ainsi que de lui fournir une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande.

Lui faisant grief de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deux derniers trimestres de l'année 2024 et du premier trimestre de l'année 2025, des intérêts et pénalités de retard conventionnels ayant couru sur la période comprise entre le 11 juin et le 1er septembre 2024, ainsi que de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2024, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a, par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, fait signifier à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 146.718,66 euros, valant également sommation de lui remettre une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande d'un montant équivalant à trois mois de loyer hors taxes.

Par lettre officielle adressée par l'intermédiaire de son conseil au conseil de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH par courriel et par pli recommandé en date du 18 février 2025 réceptionné le 21 février 2025, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a informé cette dernière avoir procédé à un virement bancaire d'un montant de 52.877,16 euros à son profit en règlement de l'arriéré locatif du troisième trimestre de l'année 2024 et de la moitié de l'arriéré locatif du quatrième trimestre de l'année 2024, lui indiquant que la nouvelle garantie bancaire autonome à première demande ne serait remise qu'après conclusion d'un accord amiable prévoyant notamment le rétablissement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux ainsi que l'indemnisation de son préjudice.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a fait assigner la S.A.S. [Localité 4] FRANCE devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1224, 1227, 1728, 1741 et 2052 du code civil, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 21 février 2025 à titre principal, en résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, et en expulsion sous astreinte, en conservation du montant du dépôt de garantie ainsi qu'en paiement de la somme de 118.786,16 euros T.T.C. en règlement de l'arriéré locatif assorti des intérêts et pénalités de retard conventionnels et d'une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 864,02 euros hors taxes et hors charges jusqu'à la date de restitution des locaux en tout état de cause.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance au fond, arguant d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ainsi que de la mauvaise foi de celle-ci dans la signification du second commandement de payer susvisé, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a, par exploit de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, fait assigner la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1104, 1343-5 et 1719 du code civil, de l'article L. 145-41 du code de commerce, et de l'article 835 du code de procédure civile, en injonction sous astreinte de procéder au rétablissement du fonctionnement normal du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux, en privation des effets du commandement de payer en date du 20 janvier 2025 ou en octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi qu'en suspension du paiement de ses loyers, charges et taxes locatives à compter du deuxième trimestre de l'année 2025 jusqu'à la signature d'un procès-verbal contradictoire de réception des travaux relatifs au système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux.

Par deux actes de commissaire de justice en date respectivement du 7 et du 10 avril 2025 dénoncés à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE respectivement les 14 et 17 avril 2025, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a fait pratiquer deux saisies conservatoires d'un montant total respectif de 88.267,47 euros et de 88.376,23 euros sur les comptes bancaires de cette dernière ouverts dans les livres des sociétés coopératives de banque CAISSE D'ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE et BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 1], lesquelles se sont révélées partiellement fructueuses à hauteur d'un montant respectif de 1.613,47 euros et de 1.559,28 euros. 

Sur requête de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance en date du 30 mai 2025, autorisé cette dernière a faire pratiquer toutes saisies conservatoires sur l'intégralité des comptes bancaires de la S.A.S. [Localité 4] FRANCE ouverts dans les livres de tout établissement bancaire situé sur le territoire national.

Par deux actes de commissaire de justice en date du 11 juin 2025 dénoncés à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE le 18 juin 2025, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH a fait pratiquer une troisième saisie conservatoire d'un montant total de 146.411,83 euros sur les comptes bancaires de cette dernière ouverts dans les livres de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL et de la S.A.S. OKALI, laquelle s'est révélée partiellement fructueuse à hauteur d'un montant de 35.983,75 euros. 

Estimant, d'une part, que le protocole d'accord transactionnel conclu entre les parties en date des 20 et 23 décembre 2022 ne pouvait concerner que des dysfonctionnements du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux antérieurs à sa date de signature, relevant, d'autre part, que sa saisine était postérieure à celle du juge du fond, et constatant, enfin, que les locaux donnés à bail continuaient à être exploités nonobstant les problèmes de chauffage et de climatisation allégués, de sorte qu'aucune exception d'inexécution ne pouvait être opposée par la locataire et que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 30 octobre 2025, sur le fondement des dispositions des articles 122, 145, 789, 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1219, 1231-5, 1343-5, 1353, 1719, 1720, 1728, 2044, 2049 et 2052 du code civil, et de l'article L. 145-41 du code de commerce, notamment : débouté la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH de sa fin de non-recevoir tirée de l'existence du protocole d'accord transactionnel ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'injonction de réalisation de travaux sous astreinte et d'expertise judiciaire formées par la S.A.S. [Localité 4] FRANCE ; constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 20 février 2025 ; condamné la S.A.S. [Localité 4] FRANCE à payer à la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH la somme provisionnelle de 199.805,82 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2025 ; autorisé la S.A.S. [Localité 4] FRANCE, d'une part à se libérer de sa dette locative en vingt-trois mensualités d'un montant de 8.325 euros chacune, outre une dernière mensualité correspondant au solde dû, à compter du 15ème quantième du mois suivant le mois de la signification de la décision, et d'autre part à remettre une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande dans un délai de six mois à compter de la date de signification de la décision ; ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés ; dit qu'à défaut de paiement, à bonne date, en sus des loyers, charges et taxes locatives courants, d'une seule des mensualités susvisées, ou à défaut de remise à bonne date de la garantie bancaire autonome à première demande susmentionnée, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans effet, l'intégralité de la dette locative deviendrait automatiquement exigible, la clause résolutoire serait définitivement acquise, l'expulsion immédiate de la S.A.S. [Localité 4] FRANCE pourrait être mise en œuvre, et cette dernière serait redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer en cours augmenté des charges et taxes locatives jusqu'à la date de libération effective des locaux ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée par la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH ; et condamné la S.A.S. [Localité 4] FRANCE aux dépens ainsi qu'à payer à la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance a été signifiée par la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025.

Par déclaration remise au greffe par RPVA le 4 décembre 2025, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a interjeté appel de l'ordonnance susvisée devant la cour d'appel de Paris.

Par conclusions datées du 25 février 2026 remises au greffe et notifiées par RPVA devant la cour d'appel de Paris le 3 mars 2026, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE s'est désistée de son appel.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 mars 2026, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE demande au juge de la mise en état, sur le fondement des articles 143, 145, 377, 378, 488 et 789 du code de procédure civile, des articles 1719, 1720 et 2044 du code civil, et de l'article R. 4223-13 du code du travail, de :

– à titre principal, désigner un expert judiciaire, aux frais intégralement avancés de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH, avec pour mission de :
• se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, et entendre tous sachants ;
• se rendre dans l'immeuble sis [Adresse 3], et dans tout autre local situé à la même adresse ;
• constater sur place l'étendue de tous les travaux du chantier conduit par la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH ;
• décrire l'étendue et les conditions d'exécution du chantier de réhabilitation réalisé par la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH et par les entreprises missionnées par cette dernière dans l'immeuble ;

• se faire communiquer tous les documents, plannings d'exécution des travaux, marchés de travaux des entreprises de travaux et de maîtrise d'œuvre, permis de travaux, calendriers d'exécution et comptes rendus de chantier depuis le début de ce chantier ;
• décrire les travaux d'entretien et de maintenance réalisés par la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH sur le système de chauffage, de ventilation et de climatisation ;
• se faire communiquer tout cahier d'entretien du système de chauffage, de ventilation et de climatisation, ainsi que les devis d'entretien et de réparation et les factures y afférentes ;
• décrire et analyser l'historique des dysfonctionnements du système de chauffage, de ventilation et de climatisation ;
• décrire et chiffrer les travaux permettant de mettre un terme pérenne et définitif aux dysfonctionnements affectant le système de chauffage, de ventilation et de climatisation ;
• se prononcer sur les dommages matériels et immatériels par elle subis du fait du dysfonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation, et les chiffrer ;
• se prononcer sur les dommages matériels et immatériels par elle subis du fait des travaux de réhabilitation de l'immeuble, et les chiffrer ;
• faire toutes observations utiles ;
• rédiger un pré-rapport et laisser un délai raisonnable aux parties pour rédiger leurs dires ;
• répondre aux dires des parties et rédiger un rapport final ;
– ordonner le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif ;
– à titre subsidiaire, ordonner le sursis à statuer pour la durée de suspension des effets de la clause résolutoire consécutive aux délais de paiement accordés par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris dans son ordonnance en date du 30 octobre 2025, soit jusqu'au 15 novembre 2027.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE fait valoir, à titre principal, qu'il ressort des nombreux procès-verbaux de constat de commissaire de justice qu'elle a fait dresser en date des 3 septembre 2021, 22 novembre 2024, 10 janvier 2025 et 19 septembre 2025 que les locaux donnés à bail peuvent atteindre une température de 10° C en hiver et de 30° C en été, alors même que selon la législation applicable en matière de droit du travail, les bureaux doivent être maintenus à une température comprise entre 20° C et 22° C, sans que le protocole d'accord transactionnel conclu entre les parties en date des 20 et 23 décembre 2022 ne puisse lui être opposé dès lors que celui-ci, d'une part ne contient aucune concession de la part de la demanderesse, d'autre part ne règle qu'une situation antérieure à sa date de signature, et enfin prive de sa substance l'obligation de délivrance de la bailleresse. Elle ajoute que d'importants travaux de réhabilitation de l'immeuble ont été entrepris par cette dernière, lui causant des nuisances extraordinaires entravant sa jouissance paisible des locaux et empêchant ses salariés de travailler dans des conditions normales et acceptables, ce qui justifie sa demande d'expertise judiciaire. 

À titre subsidiaire, elle indique qu'en raison des délais de paiement accordés par le juge des référés entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire, un sursis à statuer doit être ordonné dans la présente instance au fond jusqu'à l'expiration desdits délais.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 mars 2026, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH sollicite du juge de la mise en état, sur le fondement des articles 2044 et 2052 du code civil, de :

– à titre principal, déclarer la S.A.S. [Localité 4] FRANCE irrecevable en ses demandes d'expertise judiciaire et de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif ;
– à titre subsidiaire, débouter la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de ses demandes d'expertise judiciaire et de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif ;


– en tout état de cause, débouter la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de sa demande de sursis à statuer pour la durée de suspension des effets de la clause résolutoire consécutive aux délais de paiement de vingt-quatre mois accordés par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;
– débouter la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de l'ensemble de ses demandes.

La société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH soulève, à titre principal, une fin de non-recevoir tirée de l'existence du protocole d'accord transactionnel conclu entre les parties en date des 20 et 23 décembre 2022 d'une part, soulignant qu'aux termes de celui-ci, la locataire a irrévocablement renoncé à se prévaloir du prétendu dysfonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux, et de la clause de souffrance stipulée au contrat de bail commercial d'autre part, laquelle prive la preneuse du droit de réclamer toute indemnité ou toute réduction du montant du loyer en raison des éventuels travaux réalisés dans l'immeuble, si bien que la demande d'expertise judiciaire est irrecevable.

À titre subsidiaire, elle affirme que les divers procès-verbaux de constat de commissaire de justice produits par la défenderesse sont dénués de toute force probante, et que les autres éléments invoqués sont insuffisants à démontrer l'existence d'un quelconque dysfonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux donnés à bail, ce qui justifie le rejet de la demande d'expertise judiciaire formée par la S.A.S. [Localité 4] FRANCE.

Elle avance qu'en tout état de cause, la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ordonnée par le juge des référés ne revêt aucun caractère irrévocable ou définitif, et demeure conditionnée au respect de l'échéancier fixé dans l'ordonnance, de sorte qu'un sursis à statuer n'apparaît pas opportun. 

L'incident a été évoqué à l'audience de plaidoirie du 24 mars 2026.

Postérieurement à la clôture des débats, par ordonnance contradictoire en date du 5 mai 2026, le président de la chambre saisie de la cour d'appel de Paris a, sur le fondement des dispositions des articles 401 et 906-3 du code de procédure civile, notamment : déclaré parfait le désistement d'appel de la S.A.S. [Localité 4] FRANCE ; constaté l'extinction de l'instance d'appel ainsi que le dessaisissement de la cour ; et laissé les dépens d'appel à la charge de la S.A.S. [Localité 4] FRANCE. 

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026, puis prorogée au 2 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l'article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à la date de l'introduction de la présente instance, c'est-à-dire dans rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 du décret n°2026-337 du 30 avril 2026 relatif aux procédures engagées contre des personnes en raison de leur participation au débat public et portant transposition de la directive (UE) 2024/1069 du Parlement européen et du Conseil du 11 avril 2024 sur la protection des personnes qui participent au débat public contre les demandes en justice manifestement infondées ou les procédures judiciaires abusives (« poursuites stratégiques altérant le débat public ») entré en vigueur le 7 mai 2026, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 5°) ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

En outre, en application des dispositions des articles 143, 144 et 146 du même code, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. 

En vertu des dispositions de l'article 232 dudit code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien. 

Les deux premiers alinéas de l'article 1724 du code civil disposent quant à eux que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Selon les dispositions de l'article 2044 du même code, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

D'après les dispositions des articles 2048 et 2049 dudit code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. Les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 2052 de ce code, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (Civ. 3, 10 avril 2025 : pourvoi n°23-14974 ; Civ. 3, 22 mai 2025 : pourvoi n°23-16844) ; et que d'autre part, est licite une clause de souffrance dérogeant aux dispositions de l'article 1724 du code civil, lesquelles ne sont pas d'ordre public (Civ. 3, 4 mai 1994 : pourvoi n°92-10534), sous réserve qu'elle n'ait pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance entraînant une impossibilité totale d'exploiter les locaux donnés à bail (Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-16675 ; Civ. 3, 1er juin 2005 : pourvoi n°04-12200 ; Civ. 3, 27 octobre 2009 : pourvoi n°08-19972), ni de toute responsabilité lorsque l'exécution des travaux a causé au preneur une gêne excessive et durable ou un trouble anormal (Civ. 3, 24 novembre 1999 : pourvoi n°98-11300 ; Civ. 3, 16 mai 2007 : pourvoi n°06-18286 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°12-28333).

En l'espèce, s'agissant du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux, le premier alinéa de la clause intitulée « ARTICLE 9 - ENTRETIEN ET RÉPARATION DES LOCAUX LOUÉS » insérée au contrat de bail commercial conclu entre la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH et la S.A.S. [Localité 4] FRANCE par acte sous signature privée en date du 7 juin 2016 stipule que : « Le Preneur prendra les Locaux loués dans l'état où ils se trouvent à la Date de Prise d'Effet sans qu'il ne puisse faire une quelconque réclamation au Bailleur ni exiger de ce dernier aucuns travaux, de quelque nature que ce soit, ni lors de la prise de possession des Locaux [Localité 7], ni pendant toute la durée du Bail et de ses renouvellements successifs, y compris ceux relevant de la vétusté ou de la force majeure » (pièce n°3 en demande et en défense, page 9).

Force est de constater que cette clause de renonciation à recours est insusceptible d'exonérer la bailleresse de son obligation de délivrance.

Cependant, il est établi que par acte sous signature privée en date des 20 et 23 décembre 2022, c'est-à-dire postérieurement à la conclusion du bail, les parties ont conclu un contrat dénommé « PROTOCOLE TRANSACTIONNEL ARTICLES 2044 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL » énonçant : en son préambule, que « C. Un différend est né entre les Parties concernant le bon fonctionnement du système de CVC de l'Immeuble et le Preneur ne s'est pas acquitté de certaines sommes dues au titre du Bail. D. Au terme de discussions éclairées, menées par les Parties avec le concours de leur conseil respectif, et à l'issue de concessions réciproquement consenties, les Parties sont convenues de ce qui suit, sans aucune reconnaissance de responsabilité d'aucune des Parties » ; en sa clause intitulée « I. Renonciation à tout litige relatif à la CVC », qu' « En contrepartie de l'Indemnité Transactionnelle (telle que définie à l'Article II ci-dessous) et du paiement des Arriérés (tel que ce terme est défini ci-après), les Parties renoncent à tous recours, notamment judiciaire l'une envers l'autre ayant pour cause et/ou origine, directe ou indirecte, le fonctionnement du système de CVC ("chauffage, ventilation et climatisation") de l'Immeuble. Par conséquent, le Preneur, qui déclare parfaitement connaître les installations de l'Immeuble, accepte la CVC dans l'état où elle se trouve sans pouvoir faire une quelconque réclamation à ce titre » ; en sa clause intitulée « II. Franchise », qu' « Afin de régler définitivement le différend concernant le fonctionnement de la CVC, le Bailleur accepte d'accorder une franchise de loyer (hors charges et hors taxe) d'un montant hors taxe de cinquante-six mille soixante-seize euros et douze centimes (56.076,12 € HT), soit un montant TTC de soixante-sept mille deux cent quatre-vingt-onze euros et trente-cinq centimes (67.291,35 € TTC) (la "Franchise"). La Franchise s'imputera rétroactivement et par compensation sur les Arriérés dans les conditions de l'article III ci-dessous » ; en sa clause intitulée « IV. Renonciation », que « Chaque Partie renonce définitivement à exercer un quelconque recours, notamment judiciaire, à l'encontre de l'autre Partie ayant pour cause et/ou origine, directe ou indirecte, concernant les Arriérés ou le système de CVC » ; et en sa clause intitulée « V. Transaction », que « Les Parties reconnaissent expressément que la présente transaction règle à l'amiable, de manière définitive et irrévocable, à l'issue de discussions éclairées et aux termes de concessions réciproques librement consenties, tous les litiges, différends, difficultés nées ou à naître découlant du Bail. Sous réserve de la parfaite exécution des clauses et conditions du présent protocole, chacune des Parties renonce expressément à toute action l'une contre l'autre, ayant pour cause et origine directe ou indirecte le Bail. Moyennant sa parfaite exécution, les Parties déclarent que le présent accord, dont l'ensemble des clauses et conditions forment un tout indivisible, constitue une transaction valablement conclue sur le fondement des articles 2044 et suivants du Code civil, réputé avoir entre elles, conformément à l'article 2052 du Code civil, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne pouvant par conséquent être remis en cause pour quelque motif que ce soit, fût-ce pour erreur de droit ou de fait. Le présent protocole a force de chose jugée et est exécutoire conformément à l'article 500 du Code de Procédure Civile » (pièces n°5 en demande et n°6 en défense). 

Or, il convient de relever que le protocole d'accord transactionnel susvisé ne mentionne à aucun moment la réalisation de quelconques travaux ayant remédié au dysfonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux allégué par la preneuse, de sorte qu'en l'état, la preneuse est réputée avoir accepté de continuer à occuper les locaux en dépit de ce dysfonctionnement, à l'issue de négociations menées avec l'assistance de son conseil, en contrepartie de la diminution du montant de son arriéré locatif, étant observé qu'à ce stade, il n'est pas démontré que les clauses dudit protocole, stipulées postérieurement à l'apparition du dysfonctionnement invoqué, puissent être assimilées à une clause de non-recours prévue dans un bail initial, le débat sur une telle qualification, sur laquelle les parties s'opposent, relevant en tout état de cause de la compétence du tribunal statuant au fond.

De même, si la S.A.S. [Localité 4] FRANCE indique, aux termes de ses écritures, qu' « Il est ainsi demandé au Juge de la mise en état : [...] - subsidiairement, qu'il prononce, si ce Protocole devait être considéré comme couvrant les dysfonctionnements futurs du CVC, la nullité des clauses de renonciation à tous recours prévus par le Protocole, pour défaut de contrepartie » (page 19 de ses dernières conclusions d'incident), il y a toutefois lieu de souligner qu'une telle prétention, d'ailleurs non reprise dans le dispositif, excède, là encore, la compétence du juge de la mise en état, seul le tribunal statuant au fond pouvant statuer sur la validité ou la nullité des clauses d'un contrat.

Enfin, la présente juridiction note que la clause intitulée « ARTICLE 9 - ENTRETIEN ET RÉPARATION DES LOCAUX LOUÉS » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit notamment qu' : « À défaut de pouvoir justifier au Bailleur de disposer en interne des ressources nécessaires, le Preneur souscrira auprès d'organismes agréés et notoirement connus : • des contrats annuels de maintenance et d'entretien des Locaux Loués et de leurs installations et équipements (notamment des installations électriques, de la ventilation, de la climatisation, du chauffage, des extincteurs et du réseau d'incendie) [...]. Une copie desdits contrats devra être transmise au Bailleur dans les meilleurs délais. Le Preneur se conformera aux prescriptions de ces organismes et maintiendra les contrats en cours pendant toute la durée du Bail, et ce à ses frais et charges exclusifs » (pièce n°3 en demande et en défense, page 10).

Or, si la locataire se plaint d'un dysfonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation des locaux, force est néanmoins de constater qu'elle ne démontre pas avoir souscrit un quelconque contrat de maintenance à ce titre.

Il résulte des développements précédents que la demande d'expertise judiciaire formée de ce chef apparaît à ce stade recevable mais prématurée, dès lors qu'au cas où le tribunal statuant au fond viendrait à annuler les clauses du protocole d'accord transactionnel, sous réserve qu'une prétention en ce sens soit effectivement formulée, alors la fin de non-recevoir soulevée par la bailleresse tirée de l'existence dudit protocole ne pourrait prospérer, mais que dans le cas contraire, il ne pourrait être fait droit aux demandes reconventionnelles d'injonction sous astreinte et de dommages et intérêts formées par la preneuse dans ses conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA en dernier lieu le 28 novembre 2025, si bien que l'expertise sollicitée ne se révélerait d'aucune utilité.

S'agissant des travaux de réhabilitation entrepris dans l'immeuble depuis le mois de juin de l'année 2025, la clause intitulée « ARTICLE 11 - AUTRES CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Par dérogation à l'article 1724 du Code civil, le Preneur devra supporter, et ce sans indemnité de la part du Bailleur ou diminution du loyer ou des charges, toutes réparations, tous travaux d'amélioration et toutes modifications que le Bailleur jugera nécessaire de faire exécuter dans les Locaux Loués ou dans l'Immeuble, quelque (sic) soit la durée des travaux, excéderait-elle vingt et un (21) jours. En outre, par dérogation à l'article 1723 du Code civil, le Preneur devra souffrir, sans indemnité ou diminution de loyer, toute modification que le Bailleur se réserve d'effectuer tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de l'Immeuble, et ce sans pouvoir exiger du Bailleur ni indemnité, ni diminution de loyer » (pièce n°3 en demande et en défense, page 12).

Il ressort de la note intitulée « RÉUNION INFORMATIONS LOCATAIRES : Présentation du projet [Adresse 5] » que les travaux concernés, ayant une « fin prévisionnelle [...] : Septembre 2026 », portent sur « - Réhabilitation d'une coque commerciale ; - L'habillage d'une façade en revêtement BFUP dans la cour côté [Localité 8] et le ravalement de la façade cour côté [Adresse 6] ; - La création d'une verrière dans la cour intérieure ; - La création d'une toiture végétalisée non accessible ; - La création d'un nouveau hall d'entrée pour les plateaux de bureaux du R+2 au R+7 ; - Remplacement des 4 ascenseurs par 2 ascenseurs plus performants et plus rapides ; Le changement de toutes les menuiseries extérieures côté cour et ajout de stores » (pièce n°37 en demande, pages 4 et 16).

Si la clause de souffrance susvisée n'est pas susceptible de rendre irrecevable la demande d'expertise judiciaire, il y a cependant lieu de relever que la locataire se contente de se plaindre de « nuisances sonores extraordinaires et quotidiennes », de « bruits du chantier », de « poussière générée par le chantier sans aucune protection adéquate mise en place » et de « nuisances extraordinaires qui entravent la jouissance paisible de [Localité 4] et empêchent les salariés de [Localité 4] de travailler dans des conditions normales et acceptables » (pages 6, 7 et 15 de ses dernières conclusions d'incident), sans pour autant prétendre que les travaux litigieux ne seraient pas réalisés conformément aux règles de l'art, ni invoquer de quelconques malfaçons ou désordres, de sorte que l'avis d'un technicien ne se révèle pas nécessaire, la S.A.S. [Localité 4] FRANCE disposant de la faculté, le cas échéant, de former dans ses conclusions au fond une éventuelle demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance si elle estime que l'exécution des travaux lui cause une gêne excessive et durable ou un trouble anormal. 

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la demande d'expertise judiciaire est recevable, mais mal fondée à ce stade, ce qui justifie son rejet.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. [Localité 4] FRANCE recevable en sa demande d'expertise judiciaire, mais de la débouter de celle-ci.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1°) statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. 

En outre, en application des dispositions de l'article 73 du même code, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En vertu des dispositions de l'article 377 dudit code, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle. 

Enfin, selon les dispositions de l'article 378 de ce code, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les exceptions de procédure, dont fait partie la demande de sursis à statuer (Cass., 29 septembre 2008 : avis n°08-00007 ; Com., 7 janvier 2014 : pourvoi n°11-24157).

En l'espèce, s'il est établi que par ordonnance en date du 30 octobre 2025, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 20 février 2025 par l'effet du commandement de payer visant ladite clause signifié par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, mais accordé à la S.A.S. [Localité 4] FRANCE des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois pour s'acquitter de sa dette locative en sus des loyers, charges et taxes locatives courants, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés (pièces n°31 en demande et n°30 en défense), force est toutefois de constater que d'une part, la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH forme également, dans le cadre de la présente instance au fond, une demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, laquelle est distincte de la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu'en tout état de cause, la locataire peut parfaitement à la fois effectuer ses versements mensuels afin de respecter l'échéancier fixé par le juge des référés tout en continuant de conclure au fond dans la présente instance, ces deux actions n'étant nullement incompatibles entre elles.
 
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la demande de sursis à statuer n'apparaît ni justifiée, ni opportune au regard de l'impératif tenant à l'intérêt d'une bonne administration de la justice. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de sa demande de sursis à statuer. 

Sur la poursuite de la procédure

D'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 780 du code de procédure civile, l'affaire est instruite sous le contrôle d'un magistrat de la chambre saisie ou à laquelle l'affaire a été distribuée. Celui-ci a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l'échange des conclusions et de la communication des pièces.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 781 du même code, le juge de la mise en état fixe, au fur et à mesure, les délais nécessaires à l'instruction de l'affaire, eu égard à la nature, à l'urgence et à la complexité de celle-ci, et après avoir provoqué l'avis des avocats. 

En l'espèce, il y a lieu de relever que la S.A.S. [Localité 4] FRANCE a conclu au fond en dernier lieu le 28 novembre 2025, soit depuis plus de six mois à la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de renvoyer l'affaire à l'audience de mise en état du 15 septembre 2026 pour que la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH notifie ses dernières conclusions en réponse au fond, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions de l'article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700.

En l'espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l'instance, ce qui justifie que les dépens soient réservés. 

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du même code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 dudit code.


PAR CES MOTIFS 

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE la S.A.S. [Localité 4] FRANCE recevable en sa demande d'expertise judiciaire,

DÉBOUTE la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de sa demande d'expertise judiciaire,

DÉBOUTE la S.A.S. [Localité 4] FRANCE de sa demande de sursis à statuer,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre - 3ème section du mardi 15 septembre 2026 à 11h30, avec invitation à Maître Guillaume HESSE à notifier ses dernières conclusions au fond pour le compte de la société de droit allemand DWS GRUNDBESITZ GmbH pour le 14 septembre 2026 au plus tard,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Faite et rendue à [Localité 1] le 02 juin 2026


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

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• 17 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 17/04137

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• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/01707

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• 3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Renvoi à une autre audience · n° 21/06894

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• 20 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Expertise · n° 23/07107

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• 19 mai 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/05656

  en commun : code civil 2048, code civil 2052, code civil 2049

• 27 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Constate ou homologue l'accord des parties et donne force exécutoire à l'acte · n° 24/12263

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• 1 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Constate ou homologue l'accord des parties et donne force exécutoire à l'acte · n° 24/15241

  en commun : code civil 2048, code civil 2052, code civil 2049

• 8 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Constate ou homologue l'accord des parties et donne force exécutoire à l'acte · n° 25/11400

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Mise à jour de la source le 2026-06-02T18:37:33.070Z.