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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, Référés Civil, 18 juin 2026, n° 25/01707

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société [I] [E] a acquis le fonds de commerce de la société BIGFELX en 2019, laquelle était déjà locataire commercial des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à Antibes, propriété de la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL.

La société [I] [E] exerce dans les lieux loués une activité de confection de stores et dispose dans les lieux de bureaux administratifs.

Lors de la cession de fond, un nouveau bail commercial a été établi entre le bailleur la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL et la société [I] [E] à compter du 1er septembre 2019 pour une période de neuf années.

Le loyer était fixé à 39.000 € HT/HC/an et une clause d’échelle mobile était convenue.

Faisant valoir que le preneur a déploré des problèmes de venues d’eau par le toit et des températures de travail en été ou en hiver obligeant à prendre des mesures palliatives peu admissibles ; que, conscient de ses obligations, le bailleur n’est d’ailleurs pas resté inactif dans un premier temps et a effectivement fait réaliser, courant 2022, des travaux de réfection de la toiture ; que cependant, loin de donner satisfaction, les fuites depuis la toiture se sont accentuées obligeant la société [I] [E] à bâcher tous les soirs les machines-outils et à les surélever afin de les préserver des intempéries, ce depuis maintenant 5 années ; que les premiers sinistres sont survenus en 2020 ; que le 2 novembre 2023, un constat amiable de dégâts des eaux étaient à nouveau régularisé entre le bailleur et la requérante ; qu’à l’initiative de la Cie AXA France IARD, un expert amiable était mandaté et déposait un rapport définitif le 15 janvier 2024 ; que depuis lors, les assureurs des deux parties refusent toute intervention et indemnisation considérant que le litige relève de travaux soumis à garantie obligatoire des constructeurs (décennal du couvreur) ; que la société [I] [E] est contrainte d’adapter son activité, le bailleur n’ayant rien entrepris depuis lors pour permettre une jouissance paisible des lieux ; qu’en outre, les salariés de l’entreprise se plaignent également des températures en hiver et en été dans les bureaux ; qu’il s’avère que les locaux sont peu ou pas isolés et qu’il est impossible d’obtenir des températures compatibles avec des conditions de travail normales ; que le locataire a appris que la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL, qui a changé d’actionnaires, cherchait à vendre les locaux industriels exploités par [I] [E] et ainsi éviter d’avoir à financer les travaux de remise en état ; et que dans ces conditions et après de vaines relances et de vagues promesses en retour, elle est contrainte de saisir la juridiction de céans, la SAS [I] [E] a, par acte en date du 20 octobre 2026, fait assigner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les articles 606, 1719, 1231-1 du Code civil,
Vu l’article 835 du CPC,
Dire qu’il existe une obligation de jouissance à la charge du bailleur,
Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL à réaliser les travaux de mise hors d’eau des locaux et à faire cesser les infiltrations par la toiture
Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL à procéder à l’isolation des locaux et à les pourvoir d’un système de production de chaleur et de froid afin de les rendre conformes à leur destination.
Le tout sous astreinte de 500 €/jour de retard passé un délai de 3 mois après signification de l’ordonnance à intervenir,
Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL, par provisions au paiement d’une somme de 24.000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice 
A titre accessoire,
Autoriser la société [I] [E] à consigner les loyers et charges dues auprès de la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à parfaite réalisation des travaux et production d’un PV de réception desdits travaux.
En tout état de cause,
Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL au paiement d’une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens

Par conclusions notifiées par le RPVA le 13 mai 2026, elle maintient ses demandes.

Elle déclare que :
* les obligations protectrices du locataire de l’article 1719 du Code civil sont d’ordre public,
* il n’est pas possible d’y déroger dans le contrat, et d’ailleurs le bail n’y déroge pas et met à la charge du bailleur les grosses réparations telles que définies à l’article 6060 du Code civil,
* il ne souffre aucune contestation que le bailleur a lui-même reconnu son obligation vis-à-vis desdits travaux portant sur la réfection de la toiture devenue fuyarde, ayant engagé lesdits travaux en 2022,
* la charge de l’étanchéité de la toiture pèse sur le bailleur,
* il en va de même s’agissant de l’isolation des locaux,
* la destination contractuelle des locaux est la suivante : « Fabrication, montage et vente de stores, moustiquaires, menuiseries aluminium, vérandas, volets roulants, stockage de matières premières et composants »,
* ces locaux comportent donc un atelier mais également des bureaux destinés à accueillir des travailleurs qui ne sauraient supporter d’avoir à travailler dans une atmosphère humide et froide en hiver et chaude en été,
* les locaux sont totalement dépourvus de système de chauffage ou de climatisation et ne sont pas isolés les rendant d’ailleurs impossible à chauffer ou à refroidir dans des conditions satisfaisantes,
* dans ces conditions, la société [I] [E] est bien fondée à solliciter, sous astreinte, sur le fondement des dispositions de l’article 835 du CPC, la condamnation de la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL à réaliser les travaux de réparation et de rénovation de la toiture afin de mettre les locaux hors d’eau, mais également de procéder à leur isolation et les pourvoir d’un système de climatisation/chauffage afin de permettre au locataire une jouissance paisible des locaux mis à disposition,
* les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014, interdit pour les baux conclus après cette date d’imputer au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué,
* or, il résulte bien des dispositions de l’article R.4223-13 du code du travail que l’employeur est tenu, « dans les locaux fermés affectés au travail de les chauffés pendant la saison froide de manière à maintenir une température convenable »,
* les locaux dans leur configuration actuelle ne permettent pas d’assurer le respect de ces obligations qui sont pourtant liées à la destination des lieux et résultent donc de l’obligation de délivrance de locaux conformes du bailleur,
* en outre et à titre accessoire, la société [I] [E] sollicite l’autorisation de pouvoir consigner ses loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation compte tenu de la volonté manifeste du bailleur de vendre les locaux sans avoir à réaliser les travaux et ce jusqu’au parfait achèvement des travaux établi par un PV de réception,
* compte tenu des conditions de travail dégradées depuis près de 4 ans, il lui sera alloué à titre provisionnelle et à valoir sur son préjudice une somme de 24.000 € qui correspond à une remise de 20 % de loyer, sur la base du loyer annuel initial, depuis septembre 2022 (date des premiers constats suite aux travaux), soit 30.900 x 20% x 4,
EN REPONSE AU MOYENS SOULEVES PAR SCI DE BRETEUIL 
a/ Sur le moyen soulevé consistant à contester la réalité des désordres et le trouble illicite
* toutes les pièces qui témoignent de la persistance de dégâts des eaux depuis la toiture et qui sont postérieures à l’intervention de 2022 sur la toiture établissent avec certitude cette situation,
* afin de couper court à ce débat stérile, il est produit le constat de Me [D] en date du 6 février 2025 puis celui réalisé Me [N] le 29 janvier 2026,
* ces éléments établissent avec certitude une situation qui perdure depuis plus de 5 ans,
* la proposition d’acquisition des locaux est sans lien avec le litige,
* après avoir indiqué qu’il convenait de s’interroger sur la réalité des désordres et leur origine, la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL produit donc un avis de valeur réalisée à sa demande en janvier 2025 auprès de BNP PARIBAS REALESTATE faisant mention de problèmes d’étanchéité de la toiture,
b) Sur les clauses du bail
* l’obligation de délivrance du bailleur qui existe lors de la conclusion du bail mais également pendant toute la durée de celui-ci constitue l’obligation essentielle du bailleur (art. 1719 du Code civil),
* cette règle est d’ordre public qu’aucune clause contractuelle ne peut éluder,
* la clause concernant les dégâts des eaux ne concerne pas les travaux de toiture qui relèvent de l’article 606 du Code civil,
* la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL invoque une clause de renonciation à recours qui n’existe pas dans le bail,
c) Sur l’appel en cause de M. [Q]
* la concluante n’est pas informée de cet appel en cause, non dénoncé,
* en tout état de cause, elle n’est pas concernée par cet appel en cause et s’oppose donc à toute demande de jonction qui n’aura pour finalité de que retarder encore la solution finale qui pourrait n’intervenir qu’après une éventuelle expertise judicaire.
d/ S’agissant de la demande d’isolation et de la présence d’un système de chauffage et de climatisation
* il s’agit d’une obligation essentielle du bail issue de l’obligation de délivrance,
* dés lors que des personnes travaillent dans les locaux, la présence d’une température acceptable dans des conditions normales de travail relève de l’obligation du bailleur de pourvoir à un local conforme à son utilisation,
* la jurisprudence rappelle à loisir que les clauses du bail peuvent apporter des clauses d’exonérations partielles spécifiques, toutefois elles ne peuvent jamais exonérer totalement le bailleur de ses responsabilités notamment ne matière de sécurité ou de conformité aux règlementations impératives,
* les dispositions législatives issues du code de la santé publique ou du code du travail sont impératives et s’imposent donc au bailleur qui ne peut méconnaitre le fait des personnes vont travailler dans les lieux loués,
* contrairement à ce qu’indique le bailleur jamais le loyer du bail n’a été fixé spécifiquement par rapport à ces éléments,
* l’exception d’inexécution apparait légitime en l’état d’une exploitation rendu compliquée d’une activité déjà fragile économiquement,
* le préjudice est réel et une diminution sur la valeur du loyer apparait correspondre à la réparation dudit préjudice parfaitement documenté au travers des nombreuses (pièces, photos, rapport, constats) produits aux débats qui retracent la chronologie des sinistres et leur antériorité.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 19 mai 2026, la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL demande à la juridiction de :

Vu les dispositions de l'article 835 et 835-2 du Code de Procédure Civile, 
Vu 1'assignation de [I] [E]
Vu l'assignation en garantie dirigée contre Monsieur [M] [Q]
- RECEVOIR la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL en ses demandes et la déclarer bien fondé 
- JUGER que la société [I] [E] démontre les problèmes d'infiltration qu'elle rencontre dans son local pour la première fois au travers du procès-verbal de constat dressé au mois le 29 janvier 2026, durant une période couverte par l'état de catastrophe naturelle, qu'elle n'a communiqué à son bailleur qu'au mois de mai 2026
- SURSEOIR à statuer dans l’attente des justificatifs que la société [I] [E] devra verser aux débats quant aux déclarations de sinistre qu'elle a dû entreprendre auprès de son assureur dans le cadre de l'état de catastrophe naturelle ;
- JUGER que la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL a appelé dans la cause l'entreprise qui a réalisé les travaux de couverture afin qu'elle intervienne ;
- PRONONCER la jonction de la présente instance avec celle initiée par la société SCI IMMOBILIERE DE BRETEUL contre Monsieur [M] [Q] portant le numéro de RG 26/00332, et ce dans le cadre d'une bonne administration de la justice ;
- DEBOUTER la société [I] [E] de sa demande visant à consigner les loyers à la Caisse des Dépôts et des Consignations, cette demande étant non fondée et se heurtant à une contestation sérieuse,
- DEBOUTER la société [I] [E] de sa demande visant à voir la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL condamnée à lui verser une provision de 24.000 € cette demande étant non fondée et se heurtant à une contestation sérieuse,
- DEBOUTER la société [I] [E] de sa demande visant à voir la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL condamner à réaliser des travaux d'isolation et de mise en place d'un système de chauffage et de climatisation, cette demande étant non fondée et se heurtant à une contestation sérieuse ;
- DEBOUTER la société [I] [E] de ses plus amples demandes principale et accessoires.

Elle réplique que :
* cette instance s'inscrit dans le cadre d'une stratégie de la part de Monsieur [W], bénéficiaire économique de la société [I] [E] consistant à acquérir les murs commerciaux à un prix moindre,
* la société [I] [E] fait état d'infiltration d'eau dans le local qui proviendrait de la toiture,
* la SCI produit des pièces concernant des dégâts des eaux de 2020 et 2022, qui mentionnent des infiltrations minimes qui n'ont même pas suscité la réaction des assureurs,
* quoi qu'il en soit, à la demande de la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL, Monsieur [M] [Q], couvreur, est intervenu au mois de novembre 2022 pour refaire la toiture (elle était ancienne) ce qui a donné lieu à une facture d'un montant de 55.000 € entièrement réglée par la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL,
* postérieurement à cette intervention de 2022, la première réclamation de la part de [I] [E] a pris la forme d'une assignation signifiée au mois de septembre 2025, qui n’était même pas précédée d'un courrier de mise en demeure,
* l'assignation introductive d'instance n'est pas probante quant à la réalité et l'importance des infiltrations,
* [I] [E] communique postérieurement un procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2026, duquel il apparait des infiltrations importantes pour la première fois,
* en outre, le constat d'huissier est réalisé le 29 janvier 2026, juste après les orages exceptionnels des 27 et 28 janvier qui ont conduit les autorités à reconnaître l'état de catastrophe naturelle publié le 18 mars 2026 pour les Communes de [Localité 2] et [Localité 3],
* la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL aurait pu déclarer son sinistre à son assureur elle avait eu connaissance de la situation vécue par son locataire au mois de mai 2026, 
* en ce qui concerne la vente des locaux, la société [I] [E] travestit la réalité : le fameux acheteur des locaux, c’est elle, ou plus précisément la société SCI 40-60 dans laquelle Monsieur [F] [W] est associé,
* une promesse de vente a été préparée par des notaires, prévoyant la vente en l’état,
* Monsieur [W] a soudainement pris le parti de ne plus signer quoique ce soit, estimant qu'il aura mieux à tirer de cette situation en assignant le bailleur en réalisation des travaux visant des infiltrations et des installations de chauffage ; titulaire d'un droit de préférence en sa qualité de Preneur, il croit pouvoir ainsi acquérir les murs au même prix mais réparés de tous prétendus désordres,
* le juge des référés ne sera pas dupe,

Motifs

DISCUSSION :
Sur les travaux liés aux infiltrations
* il résulte des pièces produites que les infiltrations antérieures à 2022 étaient minimes,
* Monsieur [M] [Q] est intervenu pour refaire la toiture au mois de novembre 2022,
* [I] [E] fait état d'un constat amiable du 2 novembre 2023 : en fait il s'agit d'un constat en date du 7 janvier 2021,
* elle fait également état d'un rapport sans suite au mois de janvier 2024, sans aucune description des infiltrations, d'évaluation des dommages et / ou des réparations,
* [I] [E] verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2026 (dressé après les orages des 27 et 28 janvier 2026 ayant conduit à un Arrêté de catastrophe Naturelle pour les Communes de [Localité 2] et [Localité 3]) sur plus de 40 pages attestant, pour la première fois, de la réalité et de l'importance des infiltrations provenant de la toiture,
* la situation ne perdure pas depuis 5 ans,
* [I] [E] s'appuie sur le rapport établi par BNP REALESTATE qui a évalué les murs du local en vue de la vente à [I] [E] et renvoie à l'un des facteurs de moins-value à savoir : « « problèmes d'étanchéité de la toiture » qui à l'époque en janvier 2025 ne font que renvoyer aux deux dégâts des eaux qui viennent d'être évoqués,
* ce n'est donc qu'au mois de JANVIER 2026 que [I] [E] est à même de démontrer la réalité et l'importance des infiltrations au travers de son procès-verbal de constat,
* [I] [E] est d'une mauvaise fois caractérisée,
* sur les travaux de reprise permettant de mettre un terme aux désordres :
- le bailleur est tenu par son obligation de délivrance ; certes.
- le procès-verbal de constat communiqué le 13 mai 2026 atteste d'un problème : certes.
- mais est-il lié à l'état de la toiture ou bien aux intempéries exceptionnelles des 27 et 28 janvier 2026, très ponctuelle,
* aucun élément technique n’est produit,
* en suite de cet arrêté de catastrophe naturelle [I] [E] a dû déclarer son sinistre à son assureur : elle a dû recevoir une indemnité,
* une réunion sur place a eu lieu les 12 janvier et 5 mars 2024 en présence de l'expert [A], intervenant pour ALLIANZ assureur du bailleur IMMOBILIERE DE BRETEUIL, [I] [E], [C], expert de l'assureur de [I] [E] (AXA) et Monsieur [Q],
* il résulte du rapport que les désordres étaient limités à un bureau et une mezzanine,
* il est indiqué dans le bail que le Preneur a l'obligation de s'assurer contre les dégâts des eaux, que le Bailleur ne pourra en aucun cas être recherché en cas de dégâts des eaux, et que le loyer est fixé en conséquence,
* cette stipulation est contractuelle et acceptée,
* ceci explique que de 2019 jusqu'en 2025 le Preneur n'a jamais agi contre son bailleur pour les quelques infiltrations qu'il disait avoir subies,
* suite au rapport d'expertise [A] ALLIANZ, la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL a demandé à de nombreuses reprises Monsieur [Q] afin qu'il intervienne sur place pour résoudre les désordres et qu'il indique les coordonnées de son assureur (décennale),
* il apparait que l'entreprise [Q] avait bien tenté de prendre rendez-vous avec la société [I] [E] mais qu'à chaque fois elle recevait une fin de non-recevoir, avec interdiction de se rendre sur place,
* c'est tout à fait logiquement qu'elle appelle dans la cause Monsieur [Q],
* la jonction des deux instances s'impose ; c'est même dans l'intérêt de la société [I] [E],
Sur la consignation des loyers
* la société [I] [E], sans le faire express, dévoile sa stratégie,
* [I] [E] prend prétexte de cette instance pour influer sur le bailleur propriétaire afin soit de faire baisser le prix de vente,
* il connait la situation financière tendue de certains des associés,
* la Cour de cassation considère de longue date que l'exception d'inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail,
* tel n’est pas le cas en l’espèce,
* le Procès-verbal de constat a été dressé alors que les ouvriers travaillaient,
* cette demande de consignation sera rejetée,
Sur la demande de paiement d'une provision à hauteur de 24.000 € en indemnisation de son préjudice.
* [I] [E] ne décrit pas son préjudice allégué, étant précisé que :
- La matérialité, l'origine et l'importance des désordres n'ont été démontrés qu'au mois de mai 2026,
- [I] [E] utilise les locaux depuis 2019 et les occupe encore aujourd'hui
- [I] [E], ou plutôt, son bénéficiaire économique entendait acquérir les locaux moyennant un prix minoré avant de défaillir,
- [I] [E] ne justifie pas des démarches qu'il a dû entreprendre auprès de son assureur dans le cadre du régime de catastrophe naturelle,
* cette demande de paiement d'une provision sera rejetée.
Sur les travaux liés à l'isolation des locaux
* la société [I] [E] se fonde sur l'article R 145-35 du Code de commerce issu du Décret du 3 novembre 2014 mais en tronquant le texte,
* les conditions d’application de ces dispositions ne sont pas remplies,
* elle se fonde aussi sur les dispositions de l'article R 4223-13 du Code du Travail, qui sont inapplicables en l'espèce,
* cette demande figure pour la première fois dans son assignation après 7 années d'exploitation,
* aucun élément technique n’est produit,
* le preneur tente de tirer prétexte de ce (faux) prétexte pour forcer son preneur à lui céder les murs moyennant un prix revu à la baisse,
* il résulte du bail que le locataire a pris les locaux en l’état, et que tous travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d'hygiène ou de travail de l'exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être dictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur ; 
* dans le contexte qui a été décrit, mettant en évidence une mauvaise foi caractérisée de la société [I] [E], cette demande d'isolation et de système de chauffage et de climatisation sera rejetée,
* elle se heurte à une contestation sérieuse à ce stade conformément à l'article 835-2 du [Etablissement 1] de procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de jonction
L’appel en cause de Monsieur [Q], enrôlé sous le n° RG 26/00332, n’ayant pas été retenue à l’audience de plaidoirie, aucune jonction ne peut être ordonnée.

La demande sera en conséquence rejetée.

 Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. 


Le contrat de bail commercial conclu le 1er septembre 2019 entre les parties stipule notamment que :
« Le présent bail est fait aux charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter à peine de tous dommages intérêts et de résiliation : 
(…)
 2. D'entretenir les lieux loués en bon état de réparation et d'entretien et de les rendre en fin du présent bail en parfait état. Toutes réfections aux devantures, vitrines, glasses, rideaux et volets de fermeture des locaux sont à la charge du preneur. De convention expresse entre les parties, le preneur s'engage à exécuter aux lieux et place et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués y compris les frais de ravalement même ceux présents par l'autorité administrative, à l'exception toutefois, des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil qui, seules, restent à la charge du bailleur, le loyer étant fixé en conséquence. »

Dès lors les grosses réparations afférentes à la toiture du bien loué incombaient au bailleur.

La SAS [I] [E] invoque des infiltrations récurrentes depuis 2020.

Elle produit :
- un constat amiable de dégâts des eaux du 6 janvier 2020 (fuites dans le toit) et un procès-verbal de constat du 6 février 2020 dont il résulte que « à l’exception de l’atelier sis au rez-de-chaussée, de la salle de réunion et des deux bureaux qui sont protégés par une seconde toiture intérieure, des traces irrégulières d’écoulements sous formes de gouttes et de projections de teinte beige apparaissent sur l’ensemble des supports et aménagements réalisés,
- des photographies d’infiltrations dans un bureau, datées (par la SAS [I] [E]) du 8 septembre 2022,
- un courrier de « mémoire des dégâts des eaux » du 19 septembre 2022, dont il résulte que :
. M. [J], mandaté par le bailleur pour effectuer des réparations de la toiture, est passé à travers une plaque et a causé un trou dans la toiture,
. une bâche a été posée sur le trou,
. la bâche s’est avérée insuffisante pour empêcher les infiltrations lors des pluies des 8 et 14 septembre 2022,
- un constat amiable de dégât des eaux du 19 septembre 2022,
- le rapport d’expertise amiable de la société [C] du 16 novembre 2022, dont il résulte que la toiture a été totalement remise en état et que le coût des dommages est de 1.995 €,
- un procès-verbal de constat du 29 janvier 2026, dont il résulte qu’il existe des infiltrations dans l’atelier et la zone de stockage, ainsi que dans la mezzanine et sur les bureaux.

La SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL produit :
- la facture de Monsieur [Q], couvreur, en date du 28 novembre 2022, concernant la réfection complète de la toiture (480 m2), d’un montant de 55.000 € TTC,
- le rapport d’expertise amiable de la société [C] du 15 janvier 2024, dont il résulte que des infiltrations se sont produites le 20 octobre 2023.

Il résulte de ces éléments que des infiltrations ont eu lieu en 2020 ; que la toiture a été entièrement refaite en 2022 ; et que des infiltrations se sont produites en 2023 et en 2026.

Toutefois, aucun élément technique n’est produit en ce qui concerne l’origine des infiltrations, ni la nature des travaux nécessaires pour y mettre un terme.

Dès lors, le bailleur ne saurait être condamné, au surplus sous astreinte, à « réaliser les travaux de mise hors d’eau des locaux et à faire cesser les infiltrations par la toiture », et il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente des justificatifs que la société [I] [E] devra verser aux débats quant aux déclarations de sinistre qu'elle a dû entreprendre auprès de son assureur dans le cadre de l'état de catastrophe naturelle.

En ce qui les travaux d’isolation, de chauffage et de climatisation, aux termes du bail liant les parties, il est stipulé :

« Le présent bail est fait aux charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter à peine de tous dommages intérêts et de résiliation : 
(…)
 4. Tous travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d'hygiène ou de travail de l'exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être dictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur ; ces travaux de conformité devront être effectués sous la surveillance de l'architecte du bailleur. Au cas où un conduit de fumée serait exigé ou nécessaire, il sera fait à l'emplacement désigné par le bailleur et aux frais du preneur et sous sa responsabilité exclusive. » 

Dès lors, la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux d’isolation, de chauffage et de climatisation, fondée sur les dispositions légales du travail, suppose une interprétation du bail qui relève de la compétence du juge du fond.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de consignation des loyers
Aux termes de l’article 1217 du Code civil : « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation... »

Aux termes de l’article 1219 du Code civil : « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Aux termes de l’articles 1220 du Code civil : « une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

Il résulte de ces dispositions que la mise en oeuvre de l’exception d’inexécution est subordonnée à la commission par le cocontractant de manquements suffisamment graves.

Le seul constat d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ne présume pas la gravité de celle-ci. Il faut que le manquement ait rendu les locaux loués impropres à l'usage convenu au bail.

En l’espèce, les infiltrations subies par la SAS [I] [E] n’empêchent pas l’exploitation des locaux loués.

La demande de consignation des loyers sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de provision
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la SAS [I] [E] ne produit aucun justificatif d’un préjudice économique.

L’appréciation du préjudice de jouissance qu’elle invoque relève de la compétence du juge du fond.

La demande de provision sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
La SAS [I] [E], qui succombe, supportera les dépens, et sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

Déboutons la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL de sa demande de jonction,

Déboutons la SAS [I] [E] de toutes ses demandes,

Condamnons la SAS [I] [E] aux dépens,

La déboutons de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES
Texte intégral
1 CCC DOSSIER + 1 CC MeCINELLI + 1 CC Me LUCIANI 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 18 JUIN 2026 

S.A.S. [I] [E] 
c/
S.C.I. SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01707 - 
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QO36 


Après débats à l'audience publique des référés tenue le 20 Mai 2026 

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A.S. [I] [E]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 

ET :

S.C.I. SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 





***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 20 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 18 Juin 2026. 

***








FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société [I] [E] a acquis le fonds de commerce de la société BIGFELX en 2019, laquelle était déjà locataire commercial des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à Antibes, propriété de la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL.

La société [I] [E] exerce dans les lieux loués une activité de confection de stores et dispose dans les lieux de bureaux administratifs.

Lors de la cession de fond, un nouveau bail commercial a été établi entre le bailleur la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL et la société [I] [E] à compter du 1er septembre 2019 pour une période de neuf années.

Le loyer était fixé à 39.000 € HT/HC/an et une clause d’échelle mobile était convenue.

Faisant valoir que le preneur a déploré des problèmes de venues d’eau par le toit et des températures de travail en été ou en hiver obligeant à prendre des mesures palliatives peu admissibles ; que, conscient de ses obligations, le bailleur n’est d’ailleurs pas resté inactif dans un premier temps et a effectivement fait réaliser, courant 2022, des travaux de réfection de la toiture ; que cependant, loin de donner satisfaction, les fuites depuis la toiture se sont accentuées obligeant la société [I] [E] à bâcher tous les soirs les machines-outils et à les surélever afin de les préserver des intempéries, ce depuis maintenant 5 années ; que les premiers sinistres sont survenus en 2020 ; que le 2 novembre 2023, un constat amiable de dégâts des eaux étaient à nouveau régularisé entre le bailleur et la requérante ; qu’à l’initiative de la Cie AXA France IARD, un expert amiable était mandaté et déposait un rapport définitif le 15 janvier 2024 ; que depuis lors, les assureurs des deux parties refusent toute intervention et indemnisation considérant que le litige relève de travaux soumis à garantie obligatoire des constructeurs (décennal du couvreur) ; que la société [I] [E] est contrainte d’adapter son activité, le bailleur n’ayant rien entrepris depuis lors pour permettre une jouissance paisible des lieux ; qu’en outre, les salariés de l’entreprise se plaignent également des températures en hiver et en été dans les bureaux ; qu’il s’avère que les locaux sont peu ou pas isolés et qu’il est impossible d’obtenir des températures compatibles avec des conditions de travail normales ; que le locataire a appris que la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL, qui a changé d’actionnaires, cherchait à vendre les locaux industriels exploités par [I] [E] et ainsi éviter d’avoir à financer les travaux de remise en état ; et que dans ces conditions et après de vaines relances et de vagues promesses en retour, elle est contrainte de saisir la juridiction de céans, la SAS [I] [E] a, par acte en date du 20 octobre 2026, fait assigner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les articles 606, 1719, 1231-1 du Code civil,
Vu l’article 835 du CPC,
Dire qu’il existe une obligation de jouissance à la charge du bailleur,
Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL à réaliser les travaux de mise hors d’eau des locaux et à faire cesser les infiltrations par la toiture
Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL à procéder à l’isolation des locaux et à les pourvoir d’un système de production de chaleur et de froid afin de les rendre conformes à leur destination.
Le tout sous astreinte de 500 €/jour de retard passé un délai de 3 mois après signification de l’ordonnance à intervenir,
Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL, par provisions au paiement d’une somme de 24.000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice 
A titre accessoire,
Autoriser la société [I] [E] à consigner les loyers et charges dues auprès de la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à parfaite réalisation des travaux et production d’un PV de réception desdits travaux.
En tout état de cause,
Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL au paiement d’une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens

Par conclusions notifiées par le RPVA le 13 mai 2026, elle maintient ses demandes.

Elle déclare que :
* les obligations protectrices du locataire de l’article 1719 du Code civil sont d’ordre public,
* il n’est pas possible d’y déroger dans le contrat, et d’ailleurs le bail n’y déroge pas et met à la charge du bailleur les grosses réparations telles que définies à l’article 6060 du Code civil,
* il ne souffre aucune contestation que le bailleur a lui-même reconnu son obligation vis-à-vis desdits travaux portant sur la réfection de la toiture devenue fuyarde, ayant engagé lesdits travaux en 2022,
* la charge de l’étanchéité de la toiture pèse sur le bailleur,
* il en va de même s’agissant de l’isolation des locaux,
* la destination contractuelle des locaux est la suivante : « Fabrication, montage et vente de stores, moustiquaires, menuiseries aluminium, vérandas, volets roulants, stockage de matières premières et composants »,
* ces locaux comportent donc un atelier mais également des bureaux destinés à accueillir des travailleurs qui ne sauraient supporter d’avoir à travailler dans une atmosphère humide et froide en hiver et chaude en été,
* les locaux sont totalement dépourvus de système de chauffage ou de climatisation et ne sont pas isolés les rendant d’ailleurs impossible à chauffer ou à refroidir dans des conditions satisfaisantes,
* dans ces conditions, la société [I] [E] est bien fondée à solliciter, sous astreinte, sur le fondement des dispositions de l’article 835 du CPC, la condamnation de la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL à réaliser les travaux de réparation et de rénovation de la toiture afin de mettre les locaux hors d’eau, mais également de procéder à leur isolation et les pourvoir d’un système de climatisation/chauffage afin de permettre au locataire une jouissance paisible des locaux mis à disposition,
* les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014, interdit pour les baux conclus après cette date d’imputer au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué,
* or, il résulte bien des dispositions de l’article R.4223-13 du code du travail que l’employeur est tenu, « dans les locaux fermés affectés au travail de les chauffés pendant la saison froide de manière à maintenir une température convenable »,
* les locaux dans leur configuration actuelle ne permettent pas d’assurer le respect de ces obligations qui sont pourtant liées à la destination des lieux et résultent donc de l’obligation de délivrance de locaux conformes du bailleur,
* en outre et à titre accessoire, la société [I] [E] sollicite l’autorisation de pouvoir consigner ses loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation compte tenu de la volonté manifeste du bailleur de vendre les locaux sans avoir à réaliser les travaux et ce jusqu’au parfait achèvement des travaux établi par un PV de réception,
* compte tenu des conditions de travail dégradées depuis près de 4 ans, il lui sera alloué à titre provisionnelle et à valoir sur son préjudice une somme de 24.000 € qui correspond à une remise de 20 % de loyer, sur la base du loyer annuel initial, depuis septembre 2022 (date des premiers constats suite aux travaux), soit 30.900 x 20% x 4,
EN REPONSE AU MOYENS SOULEVES PAR SCI DE BRETEUIL 
a/ Sur le moyen soulevé consistant à contester la réalité des désordres et le trouble illicite
* toutes les pièces qui témoignent de la persistance de dégâts des eaux depuis la toiture et qui sont postérieures à l’intervention de 2022 sur la toiture établissent avec certitude cette situation,
* afin de couper court à ce débat stérile, il est produit le constat de Me [D] en date du 6 février 2025 puis celui réalisé Me [N] le 29 janvier 2026,
* ces éléments établissent avec certitude une situation qui perdure depuis plus de 5 ans,
* la proposition d’acquisition des locaux est sans lien avec le litige,
* après avoir indiqué qu’il convenait de s’interroger sur la réalité des désordres et leur origine, la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL produit donc un avis de valeur réalisée à sa demande en janvier 2025 auprès de BNP PARIBAS REALESTATE faisant mention de problèmes d’étanchéité de la toiture,
b) Sur les clauses du bail
* l’obligation de délivrance du bailleur qui existe lors de la conclusion du bail mais également pendant toute la durée de celui-ci constitue l’obligation essentielle du bailleur (art. 1719 du Code civil),
* cette règle est d’ordre public qu’aucune clause contractuelle ne peut éluder,
* la clause concernant les dégâts des eaux ne concerne pas les travaux de toiture qui relèvent de l’article 606 du Code civil,
* la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL invoque une clause de renonciation à recours qui n’existe pas dans le bail,
c) Sur l’appel en cause de M. [Q]
* la concluante n’est pas informée de cet appel en cause, non dénoncé,
* en tout état de cause, elle n’est pas concernée par cet appel en cause et s’oppose donc à toute demande de jonction qui n’aura pour finalité de que retarder encore la solution finale qui pourrait n’intervenir qu’après une éventuelle expertise judicaire.
d/ S’agissant de la demande d’isolation et de la présence d’un système de chauffage et de climatisation
* il s’agit d’une obligation essentielle du bail issue de l’obligation de délivrance,
* dés lors que des personnes travaillent dans les locaux, la présence d’une température acceptable dans des conditions normales de travail relève de l’obligation du bailleur de pourvoir à un local conforme à son utilisation,
* la jurisprudence rappelle à loisir que les clauses du bail peuvent apporter des clauses d’exonérations partielles spécifiques, toutefois elles ne peuvent jamais exonérer totalement le bailleur de ses responsabilités notamment ne matière de sécurité ou de conformité aux règlementations impératives,
* les dispositions législatives issues du code de la santé publique ou du code du travail sont impératives et s’imposent donc au bailleur qui ne peut méconnaitre le fait des personnes vont travailler dans les lieux loués,
* contrairement à ce qu’indique le bailleur jamais le loyer du bail n’a été fixé spécifiquement par rapport à ces éléments,
* l’exception d’inexécution apparait légitime en l’état d’une exploitation rendu compliquée d’une activité déjà fragile économiquement,
* le préjudice est réel et une diminution sur la valeur du loyer apparait correspondre à la réparation dudit préjudice parfaitement documenté au travers des nombreuses (pièces, photos, rapport, constats) produits aux débats qui retracent la chronologie des sinistres et leur antériorité.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 19 mai 2026, la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL demande à la juridiction de :

Vu les dispositions de l'article 835 et 835-2 du Code de Procédure Civile, 
Vu 1'assignation de [I] [E]
Vu l'assignation en garantie dirigée contre Monsieur [M] [Q]
- RECEVOIR la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL en ses demandes et la déclarer bien fondé 
- JUGER que la société [I] [E] démontre les problèmes d'infiltration qu'elle rencontre dans son local pour la première fois au travers du procès-verbal de constat dressé au mois le 29 janvier 2026, durant une période couverte par l'état de catastrophe naturelle, qu'elle n'a communiqué à son bailleur qu'au mois de mai 2026
- SURSEOIR à statuer dans l’attente des justificatifs que la société [I] [E] devra verser aux débats quant aux déclarations de sinistre qu'elle a dû entreprendre auprès de son assureur dans le cadre de l'état de catastrophe naturelle ;
- JUGER que la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL a appelé dans la cause l'entreprise qui a réalisé les travaux de couverture afin qu'elle intervienne ;
- PRONONCER la jonction de la présente instance avec celle initiée par la société SCI IMMOBILIERE DE BRETEUL contre Monsieur [M] [Q] portant le numéro de RG 26/00332, et ce dans le cadre d'une bonne administration de la justice ;
- DEBOUTER la société [I] [E] de sa demande visant à consigner les loyers à la Caisse des Dépôts et des Consignations, cette demande étant non fondée et se heurtant à une contestation sérieuse,
- DEBOUTER la société [I] [E] de sa demande visant à voir la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL condamnée à lui verser une provision de 24.000 € cette demande étant non fondée et se heurtant à une contestation sérieuse,
- DEBOUTER la société [I] [E] de sa demande visant à voir la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL condamner à réaliser des travaux d'isolation et de mise en place d'un système de chauffage et de climatisation, cette demande étant non fondée et se heurtant à une contestation sérieuse ;
- DEBOUTER la société [I] [E] de ses plus amples demandes principale et accessoires.

Elle réplique que :
* cette instance s'inscrit dans le cadre d'une stratégie de la part de Monsieur [W], bénéficiaire économique de la société [I] [E] consistant à acquérir les murs commerciaux à un prix moindre,
* la société [I] [E] fait état d'infiltration d'eau dans le local qui proviendrait de la toiture,
* la SCI produit des pièces concernant des dégâts des eaux de 2020 et 2022, qui mentionnent des infiltrations minimes qui n'ont même pas suscité la réaction des assureurs,
* quoi qu'il en soit, à la demande de la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL, Monsieur [M] [Q], couvreur, est intervenu au mois de novembre 2022 pour refaire la toiture (elle était ancienne) ce qui a donné lieu à une facture d'un montant de 55.000 € entièrement réglée par la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL,
* postérieurement à cette intervention de 2022, la première réclamation de la part de [I] [E] a pris la forme d'une assignation signifiée au mois de septembre 2025, qui n’était même pas précédée d'un courrier de mise en demeure,
* l'assignation introductive d'instance n'est pas probante quant à la réalité et l'importance des infiltrations,
* [I] [E] communique postérieurement un procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2026, duquel il apparait des infiltrations importantes pour la première fois,
* en outre, le constat d'huissier est réalisé le 29 janvier 2026, juste après les orages exceptionnels des 27 et 28 janvier qui ont conduit les autorités à reconnaître l'état de catastrophe naturelle publié le 18 mars 2026 pour les Communes de [Localité 2] et [Localité 3],
* la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL aurait pu déclarer son sinistre à son assureur elle avait eu connaissance de la situation vécue par son locataire au mois de mai 2026, 
* en ce qui concerne la vente des locaux, la société [I] [E] travestit la réalité : le fameux acheteur des locaux, c’est elle, ou plus précisément la société SCI 40-60 dans laquelle Monsieur [F] [W] est associé,
* une promesse de vente a été préparée par des notaires, prévoyant la vente en l’état,
* Monsieur [W] a soudainement pris le parti de ne plus signer quoique ce soit, estimant qu'il aura mieux à tirer de cette situation en assignant le bailleur en réalisation des travaux visant des infiltrations et des installations de chauffage ; titulaire d'un droit de préférence en sa qualité de Preneur, il croit pouvoir ainsi acquérir les murs au même prix mais réparés de tous prétendus désordres,
* le juge des référés ne sera pas dupe, 
DISCUSSION :
Sur les travaux liés aux infiltrations
* il résulte des pièces produites que les infiltrations antérieures à 2022 étaient minimes,
* Monsieur [M] [Q] est intervenu pour refaire la toiture au mois de novembre 2022,
* [I] [E] fait état d'un constat amiable du 2 novembre 2023 : en fait il s'agit d'un constat en date du 7 janvier 2021,
* elle fait également état d'un rapport sans suite au mois de janvier 2024, sans aucune description des infiltrations, d'évaluation des dommages et / ou des réparations,
* [I] [E] verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2026 (dressé après les orages des 27 et 28 janvier 2026 ayant conduit à un Arrêté de catastrophe Naturelle pour les Communes de [Localité 2] et [Localité 3]) sur plus de 40 pages attestant, pour la première fois, de la réalité et de l'importance des infiltrations provenant de la toiture,
* la situation ne perdure pas depuis 5 ans,
* [I] [E] s'appuie sur le rapport établi par BNP REALESTATE qui a évalué les murs du local en vue de la vente à [I] [E] et renvoie à l'un des facteurs de moins-value à savoir : « « problèmes d'étanchéité de la toiture » qui à l'époque en janvier 2025 ne font que renvoyer aux deux dégâts des eaux qui viennent d'être évoqués,
* ce n'est donc qu'au mois de JANVIER 2026 que [I] [E] est à même de démontrer la réalité et l'importance des infiltrations au travers de son procès-verbal de constat,
* [I] [E] est d'une mauvaise fois caractérisée,
* sur les travaux de reprise permettant de mettre un terme aux désordres :
- le bailleur est tenu par son obligation de délivrance ; certes.
- le procès-verbal de constat communiqué le 13 mai 2026 atteste d'un problème : certes.
- mais est-il lié à l'état de la toiture ou bien aux intempéries exceptionnelles des 27 et 28 janvier 2026, très ponctuelle,
* aucun élément technique n’est produit,
* en suite de cet arrêté de catastrophe naturelle [I] [E] a dû déclarer son sinistre à son assureur : elle a dû recevoir une indemnité,
* une réunion sur place a eu lieu les 12 janvier et 5 mars 2024 en présence de l'expert [A], intervenant pour ALLIANZ assureur du bailleur IMMOBILIERE DE BRETEUIL, [I] [E], [C], expert de l'assureur de [I] [E] (AXA) et Monsieur [Q],
* il résulte du rapport que les désordres étaient limités à un bureau et une mezzanine,
* il est indiqué dans le bail que le Preneur a l'obligation de s'assurer contre les dégâts des eaux, que le Bailleur ne pourra en aucun cas être recherché en cas de dégâts des eaux, et que le loyer est fixé en conséquence,
* cette stipulation est contractuelle et acceptée,
* ceci explique que de 2019 jusqu'en 2025 le Preneur n'a jamais agi contre son bailleur pour les quelques infiltrations qu'il disait avoir subies,
* suite au rapport d'expertise [A] ALLIANZ, la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL a demandé à de nombreuses reprises Monsieur [Q] afin qu'il intervienne sur place pour résoudre les désordres et qu'il indique les coordonnées de son assureur (décennale),
* il apparait que l'entreprise [Q] avait bien tenté de prendre rendez-vous avec la société [I] [E] mais qu'à chaque fois elle recevait une fin de non-recevoir, avec interdiction de se rendre sur place,
* c'est tout à fait logiquement qu'elle appelle dans la cause Monsieur [Q],
* la jonction des deux instances s'impose ; c'est même dans l'intérêt de la société [I] [E],
Sur la consignation des loyers
* la société [I] [E], sans le faire express, dévoile sa stratégie,
* [I] [E] prend prétexte de cette instance pour influer sur le bailleur propriétaire afin soit de faire baisser le prix de vente,
* il connait la situation financière tendue de certains des associés,
* la Cour de cassation considère de longue date que l'exception d'inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail,
* tel n’est pas le cas en l’espèce,
* le Procès-verbal de constat a été dressé alors que les ouvriers travaillaient,
* cette demande de consignation sera rejetée,
Sur la demande de paiement d'une provision à hauteur de 24.000 € en indemnisation de son préjudice.
* [I] [E] ne décrit pas son préjudice allégué, étant précisé que :
- La matérialité, l'origine et l'importance des désordres n'ont été démontrés qu'au mois de mai 2026,
- [I] [E] utilise les locaux depuis 2019 et les occupe encore aujourd'hui
- [I] [E], ou plutôt, son bénéficiaire économique entendait acquérir les locaux moyennant un prix minoré avant de défaillir,
- [I] [E] ne justifie pas des démarches qu'il a dû entreprendre auprès de son assureur dans le cadre du régime de catastrophe naturelle,
* cette demande de paiement d'une provision sera rejetée.
Sur les travaux liés à l'isolation des locaux
* la société [I] [E] se fonde sur l'article R 145-35 du Code de commerce issu du Décret du 3 novembre 2014 mais en tronquant le texte,
* les conditions d’application de ces dispositions ne sont pas remplies,
* elle se fonde aussi sur les dispositions de l'article R 4223-13 du Code du Travail, qui sont inapplicables en l'espèce,
* cette demande figure pour la première fois dans son assignation après 7 années d'exploitation,
* aucun élément technique n’est produit,
* le preneur tente de tirer prétexte de ce (faux) prétexte pour forcer son preneur à lui céder les murs moyennant un prix revu à la baisse,
* il résulte du bail que le locataire a pris les locaux en l’état, et que tous travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d'hygiène ou de travail de l'exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être dictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur ; 
* dans le contexte qui a été décrit, mettant en évidence une mauvaise foi caractérisée de la société [I] [E], cette demande d'isolation et de système de chauffage et de climatisation sera rejetée,
* elle se heurte à une contestation sérieuse à ce stade conformément à l'article 835-2 du [Etablissement 1] de procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de jonction
L’appel en cause de Monsieur [Q], enrôlé sous le n° RG 26/00332, n’ayant pas été retenue à l’audience de plaidoirie, aucune jonction ne peut être ordonnée.

La demande sera en conséquence rejetée.

 Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. 


Le contrat de bail commercial conclu le 1er septembre 2019 entre les parties stipule notamment que :
« Le présent bail est fait aux charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter à peine de tous dommages intérêts et de résiliation : 
(…)
 2. D'entretenir les lieux loués en bon état de réparation et d'entretien et de les rendre en fin du présent bail en parfait état. Toutes réfections aux devantures, vitrines, glasses, rideaux et volets de fermeture des locaux sont à la charge du preneur. De convention expresse entre les parties, le preneur s'engage à exécuter aux lieux et place et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués y compris les frais de ravalement même ceux présents par l'autorité administrative, à l'exception toutefois, des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil qui, seules, restent à la charge du bailleur, le loyer étant fixé en conséquence. »

Dès lors les grosses réparations afférentes à la toiture du bien loué incombaient au bailleur.

La SAS [I] [E] invoque des infiltrations récurrentes depuis 2020.

Elle produit :
- un constat amiable de dégâts des eaux du 6 janvier 2020 (fuites dans le toit) et un procès-verbal de constat du 6 février 2020 dont il résulte que « à l’exception de l’atelier sis au rez-de-chaussée, de la salle de réunion et des deux bureaux qui sont protégés par une seconde toiture intérieure, des traces irrégulières d’écoulements sous formes de gouttes et de projections de teinte beige apparaissent sur l’ensemble des supports et aménagements réalisés,
- des photographies d’infiltrations dans un bureau, datées (par la SAS [I] [E]) du 8 septembre 2022,
- un courrier de « mémoire des dégâts des eaux » du 19 septembre 2022, dont il résulte que :
. M. [J], mandaté par le bailleur pour effectuer des réparations de la toiture, est passé à travers une plaque et a causé un trou dans la toiture,
. une bâche a été posée sur le trou,
. la bâche s’est avérée insuffisante pour empêcher les infiltrations lors des pluies des 8 et 14 septembre 2022,
- un constat amiable de dégât des eaux du 19 septembre 2022,
- le rapport d’expertise amiable de la société [C] du 16 novembre 2022, dont il résulte que la toiture a été totalement remise en état et que le coût des dommages est de 1.995 €,
- un procès-verbal de constat du 29 janvier 2026, dont il résulte qu’il existe des infiltrations dans l’atelier et la zone de stockage, ainsi que dans la mezzanine et sur les bureaux.

La SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL produit :
- la facture de Monsieur [Q], couvreur, en date du 28 novembre 2022, concernant la réfection complète de la toiture (480 m2), d’un montant de 55.000 € TTC,
- le rapport d’expertise amiable de la société [C] du 15 janvier 2024, dont il résulte que des infiltrations se sont produites le 20 octobre 2023.

Il résulte de ces éléments que des infiltrations ont eu lieu en 2020 ; que la toiture a été entièrement refaite en 2022 ; et que des infiltrations se sont produites en 2023 et en 2026.

Toutefois, aucun élément technique n’est produit en ce qui concerne l’origine des infiltrations, ni la nature des travaux nécessaires pour y mettre un terme.

Dès lors, le bailleur ne saurait être condamné, au surplus sous astreinte, à « réaliser les travaux de mise hors d’eau des locaux et à faire cesser les infiltrations par la toiture », et il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente des justificatifs que la société [I] [E] devra verser aux débats quant aux déclarations de sinistre qu'elle a dû entreprendre auprès de son assureur dans le cadre de l'état de catastrophe naturelle.

En ce qui les travaux d’isolation, de chauffage et de climatisation, aux termes du bail liant les parties, il est stipulé :

« Le présent bail est fait aux charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter à peine de tous dommages intérêts et de résiliation : 
(…)
 4. Tous travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d'hygiène ou de travail de l'exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être dictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur ; ces travaux de conformité devront être effectués sous la surveillance de l'architecte du bailleur. Au cas où un conduit de fumée serait exigé ou nécessaire, il sera fait à l'emplacement désigné par le bailleur et aux frais du preneur et sous sa responsabilité exclusive. » 

Dès lors, la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux d’isolation, de chauffage et de climatisation, fondée sur les dispositions légales du travail, suppose une interprétation du bail qui relève de la compétence du juge du fond.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de consignation des loyers
Aux termes de l’article 1217 du Code civil : « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation... »

Aux termes de l’article 1219 du Code civil : « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Aux termes de l’articles 1220 du Code civil : « une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

Il résulte de ces dispositions que la mise en oeuvre de l’exception d’inexécution est subordonnée à la commission par le cocontractant de manquements suffisamment graves.

Le seul constat d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ne présume pas la gravité de celle-ci. Il faut que le manquement ait rendu les locaux loués impropres à l'usage convenu au bail.

En l’espèce, les infiltrations subies par la SAS [I] [E] n’empêchent pas l’exploitation des locaux loués.

La demande de consignation des loyers sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de provision
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la SAS [I] [E] ne produit aucun justificatif d’un préjudice économique.

L’appréciation du préjudice de jouissance qu’elle invoque relève de la compétence du juge du fond.

La demande de provision sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
La SAS [I] [E], qui succombe, supportera les dépens, et sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

Déboutons la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL de sa demande de jonction,

Déboutons la SAS [I] [E] de toutes ses demandes,

Condamnons la SAS [I] [E] aux dépens,

La déboutons de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code civil 1220, code civil 606, code de commerce R145-35, code de procedure civile 835-2, code civil 6060, code du travail R4223-13). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-18T21:09:12.035Z.