Tribunal judiciaire de Bordeaux, REFERES 1ère Section, 7 septembre 2026, n° 26/00604

Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute 


N° RG 26/00604 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3RBB


3 copies


EXPERTISE





Décision nativement numérique délivrée
le 07/09/2026
à la SELARL BENEDICTE DE [Localité 2] DI [Localité 3]
Me Pauline BERGEON
la SELARL CAROLINE [Localité 4]
la SELAS FPF AVOCATS
la SELARL GONDER


2 copies au service expertise

Rendue le SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 06 juillet 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Isabelle LEBOUL, Greffière.


RG N° 26/00604

DEMANDEURS

SARL LBST exploitant un fonds de commerce de restauration sous l’enseigne “NOVALOVA [Localité 5] [Adresse 1]”, établissement secondaire sis [Adresse 2]
Dont le siège social est : 
[Adresse 3]
[Localité 6]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocats au barreau de BORDEAUX

Maître [K] [R] en qualité de mandataire judiciaire de la SARL LBST
Dont le siège social est : 
[Adresse 4]
[Localité 7]

Représenté par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSES

SAS [Localité 5] PEY MAROUAT
Dont le siège social est : 
[Adresse 5]
[Localité 8]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX



RG N° 26/01226

DEMANDERESSE

SAS [Localité 5] PEY MAROUAT
Dont le siège social est : 
[Adresse 5]
[Localité 8]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDERESSES

SARL [Localité 9] BOX
Dont le siège social est : 
[Adresse 6]
[Localité 10]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

SARL JTCB
Dont le siège social est : 
[Adresse 7]
[Localité 11]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, défaillante


Société CRAMA PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA PARIS VAL DE LO IRE)
Dont le siège social est : 
[Adresse 8]
[Localité 12]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocats au barreau de BORDEAUX


SARL SWCOM
Dont le siège social est : 
[Adresse 9]
[Localité 13]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Défaillante

Société ERGO FRANCE (ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT)
Dont le siège social est : 
[Adresse 10]
[Localité 14]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Emilie MONTEYROL de la SELAS FPF AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX



INTERVENANTS VOLONTAIRES

Maître [K] [R], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société LM PLOMBERIE 33 désigné suivant jugement du Tribunal de commerce de BORDEAUX du 31/01/2023
Dont le siège social est : 
[Adresse 11]
[Localité 7]

Défaillant

SARL LBST
Dont le siège social est : 
[Adresse 3]
[Localité 6]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Défaillante








I. FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES 

Par acte du 20 mars 2026, la SARL LBST et Maître [K] [R], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL LBST, ont fait assigner la SAS [Localité 5] PEY MAROUAT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1220, 1720, 1721 et 1722 du code civil et L.145-1 et R.145-35 du code de commerce, de voir :
- ordonner une expertise de l’immeuble donné à bail situé [Adresse 12] à [Localité 9] afin d’évaluer les désordres et leurs conséquences ; 
- juger que les désordres constatés constituent un trouble manifestement illicite et un dommage imminent constituant un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ; 
- ordonner en conséquence, à titre conservatoire, la suspension de l’exigibilité des loyers et charges afférents au bail conclu le 05 mai 2022 à compter du 02 décembre 2025, date à laquelle les désordres ont été constatés par huissier de justice, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ou jusqu’à décision contraire du juge du fond ; 
subsidiairement, 
- juger que pendant cette période, les loyers courants seront consignés sur un compte séquestre ouvert à la CARPA de [Localité 1] ou sur tout compte séquestre désigné par le juge, de façon à préserver les intérêts des parties et de la procédure collective ; 
- juger que la clause résolutoire et toutes procédures de résiliation ou d’expulsion fondées sur des loyers prétendument impayés sur la période couverte par la suspension seront inopposables et paralysées tant qu’il n’aura pas été statué sur les responsabilités et les préjudices ; 
- condamner la SAS [Localité 5] PEY MAROUAT à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

L'instance a été enrôlée sous le numéro RG 26/00604.

Les demandeurs exposent que par acte sous seing privé en date du 05 mai 2022, la SARL [Localité 9] BOX a consenti un bail commercial à la SARL LBST portant sur des locaux à usage de restauration situés [Adresse 12] à [Localité 9] ; que depuis le 09 avril 2024, la SAS [Localité 5] PEY MAROUAT est devenue propriétaire de l’immeuble et bailleur ; que très rapidement après la prise d’effet du bail, de graves désordres sont apparus et se sont aggravés avec notamment des infiltrations d’eau massives et récurrentes, des dégradations de la cage d’ascenseur et de son équipement, des pannes graves de l’ascenseur et des fissurations importantes des sols ; que ces désordres ont été constatés par des interventions de sociétés spécialisées à partir de juin 2023, un procès-verbal de constat d’huissier du 02 décembre 2025 et de nombreuses photographies et échanges de courriels ; que les conséquences sur l’exploitation du fonds de commerce sont majeures avec notamment une chute significative de la fréquentation et du chiffre d’affaires et des risques avérés pour la sécurité des personnes ; que malgré ces démarches réitérées, aucune mesure efficace et définitive n’a été prise par le bailleur pour remédier aux désordres et sécuriser les lieux ; que par courrier recommandé du 02 février 2026, la SARL LBST a été mise en demeure de régler la somme de 21 431,31 euros au titre de son arriéré locatif ; que le bailleur fait état d’un règlement régulier des loyers jusqu’en octobre 2025 et de l’accumulation d’un solde contesté à compter de l’aggravation des désordres et des pannes d’ascenseur, dans un contexte où la SARL LBST a été placée en redressement judiciaire en 2025 et subit des pertes d’exploitation massives ; qu’elle conteste le montant de la dette locative, rappelant les désordres persistants ; qu’ainsi elle est fondée à solliciter une expertise judiciaire de l’immeuble loué et la suspension des loyers. 

Par actes des 26 et 28 mai 2026 et des 03 et 15 juin 2026, la SAS [Localité 5] PEY MAROUAT a fait assigner la SARL [Localité 9] BOX, la SARL JTCB, la CRAMA PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE), la SARL SWCOM et l’assureur ERGO FRANCE (ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT) devant la même juridiction afin, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, que les opérations d’expertise à intervenir - dont elle précise la mission - leur soient rendues communes et opposables et afin que les instances soient jointes. L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 26/01226. 

La SAS [Localité 5] PEY MAROUAT soutient être fondée à mettre en cause la SARL [Localité 9] BOX, vendeur après achèvement de l’immeuble litigieux, ainsi que les constructeurs compte-tenu des dommages affectant le local commercial. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 juillet 2026.

Les deux dossiers ont été joints sous le numéro RG 26/00604 par mention au dossier le 06 juillet 2026. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

. la SARL LBST et Maître [K] [R] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL LBST, le 06 juillet 2026, par des écritures dans lesquelles ils maintiennent leurs demandes,

Maître [R] précisant que par jugement du 16 juin 2026, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL LBST et qu’il a été désigné en qualité de liquidateur ; 

. la SAS [Localité 5] PEY MAROUAT, le 06 juillet 2026, par des écritures dans lesquelles elle :
- sollicite la jonction des affaires ; 
- ne s’oppose pas à la mesure d’expertise tout en précisant la mission de l’expert ; 
- conclut au rejet du surplus des demandes de Maître [K] [R],

faisant valoir, pour s’opposer à la demande de suspension des loyers, que l’assignation des demandeurs a été signifiée deux jours après la signification de son deuxième commandement de payer en date du 16 mars 2026 ; que les impayés ont commencé bien avant que la SARL LBST se plaigne des désordres affectant les locaux, le premier commandament de payer ayant été signifié le 27 janvier 2025 ; que les désordres invoqués ne sont pas de nature à rendre impossible l’exploitation ; 

. la CRAMA PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE), le 06 juillet 2026, par des écritures dans lesquelels elle :
- formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise ;
- sollicite d’enjoindre à la SARL JTCB de communiquer son attestation d’assurance responsabilité civile décennale en cours de validité à la date de la réclamation, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant le prononcé de la décision à intervenir ;

. la SARL [Localité 9] BOX, le 06 juilet 2026, par des écritures dans lesquelles elle formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée. 

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 

Bien que régulièrement assignées par actes remis en l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile pour les deux premières et à personne habilitée pour le troisième, la SARL JTCB, la SARL SWCOM et l’assureur ERGO FRANCE (ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT) n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

Motifs

II - MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

En l’espèce, la SARL LBST et Maître [K] [R] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL LBST, par les pièces qu’ils versent aux débats dont le bail commercial, le procès-verbal de constat du 02 décembre 2025 et les échanges de courriers, justifient d’un motif légitime pour obtenir qu’une mesure d’instruction soit, dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, ordonnée au contradictoire des parties défenderesses, sans aucune appréciation des responsabilités et garanties encourues. 

L’expertise sera réalisée aux frais avancés des demandeurs, qui ont seuls intérêt à voir la mesure menée à son terme.

Sur les demandes relatives à la suspension de l’exigibilité des loyers et la séquestration des loyers

Les demandeurs ne justifiant pas être privés de la jouissance des locaux donnés à bail, la demande tendant à suspendre l’exigibilité des loyers et charges afférents au bail à compter du 02 décembre 2025 et celle tendant à consigner sur un compte séquestre les loyers courants seront rejetées. 

Partant, les demandeurs seront également déboutés de leur demande tendant à juger que la clause résolutoire et toutes procédures de résiliation ou d’expulsion fondées sur des loyers prétendument impayés sur la période couverte par la suspension seront inopposables et paralysées tant qu’il n’aura pas été statué sur les responsabilités et les préjudices. 

Sur les autres demandes

Dès lors que l’expert désigné est en droit d’exiger notamment la communication de l’attestation d’assurance responsabilité civile décennale de la SARL JTCB en cours de validité à la date de la réclamation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de communication formée en ce sens par la CRAMA PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE). 

Les dépens de l’instance seront provisoirement supportés par les demandeurs. De ce fait, ils ne peuvent prétendre à aucune indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile. 

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Vu l’article 145 du code de procédure civile, 

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [A] [U]
[Adresse 13] 
courriel : [Courriel 1] 

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

- convoquer et entendre les parties, se faire communiquer dans le délai qu'il lui appartiendra de fixer tous documents utiles à l'exercice de sa mission ;

- se rendre sur les lieux situés [Adresse 12] à [Localité 9] ;

- vérifier si les désordres allégués existent, et dans ce cas, en préciser la nature, la localisation, l'importance, l’origine et la date d'apparition, et dire s’ils sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou s’ils compromettent la solidité de l’édifice, 

- dire, plus précisément, si les désordres compromettent l’exploitation du restaurant par la SARL LBST,

- dire si l’immeuble a fait l'objet de réparations et dans l'affirmative, en préciser la nature, l'opportunité et l'efficience,

- le cas échéant, déterminer et chiffrer les travaux nécessaires pour rendre l’immeuble conforme à son usage,

- le cas échéant, prescrire tout travaux urgents permettant de prévenir l’aggravation des dégâts,

- établir un pré-rapport et le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, avant la date qu'il estimera nécessaire de fixer, et dans tous les cas dans le délai d'un mois suivant cette communication, toutes les observations utiles, et répondre aux observations qui auraient été formulées dans ce délai ;

DIT que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;

FIXE à la somme de 3 000 euros la provision que les demandeurs devront consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

DIT que l’expert déposera son rapport dans le délai de six mois à compter de la consignation ;

DESIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction ;

DEBOUTE la SARL LBST et Maître [K] [R] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL LBST du surplus de leurs demandes ; 

DEBOUTE la CRAMA PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE) de sa demande de communication ;









DIT que la SARL LBST et Maître [K] [R] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL LBST, conservent provisoirement la charge des dépens et les déboute de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute 


N° RG 26/00604 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3RBB


3 copies


EXPERTISE





Décision nativement numérique délivrée
le 07/09/2026
à la SELARL BENEDICTE DE [Localité 2] DI [Localité 3]
Me Pauline BERGEON
la SELARL CAROLINE [Localité 4]
la SELAS FPF AVOCATS
la SELARL GONDER


2 copies au service expertise

Rendue le SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 06 juillet 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Isabelle LEBOUL, Greffière.


RG N° 26/00604

DEMANDEURS

SARL LBST exploitant un fonds de commerce de restauration sous l’enseigne “NOVALOVA [Localité 5] [Adresse 1]”, établissement secondaire sis [Adresse 2]
Dont le siège social est : 
[Adresse 3]
[Localité 6]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocats au barreau de BORDEAUX

Maître [K] [R] en qualité de mandataire judiciaire de la SARL LBST
Dont le siège social est : 
[Adresse 4]
[Localité 7]

Représenté par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSES

SAS [Localité 5] PEY MAROUAT
Dont le siège social est : 
[Adresse 5]
[Localité 8]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX



RG N° 26/01226

DEMANDERESSE

SAS [Localité 5] PEY MAROUAT
Dont le siège social est : 
[Adresse 5]
[Localité 8]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDERESSES

SARL [Localité 9] BOX
Dont le siège social est : 
[Adresse 6]
[Localité 10]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

SARL JTCB
Dont le siège social est : 
[Adresse 7]
[Localité 11]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, défaillante


Société CRAMA PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA PARIS VAL DE LO IRE)
Dont le siège social est : 
[Adresse 8]
[Localité 12]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocats au barreau de BORDEAUX


SARL SWCOM
Dont le siège social est : 
[Adresse 9]
[Localité 13]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Défaillante

Société ERGO FRANCE (ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT)
Dont le siège social est : 
[Adresse 10]
[Localité 14]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Emilie MONTEYROL de la SELAS FPF AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX



INTERVENANTS VOLONTAIRES

Maître [K] [R], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société LM PLOMBERIE 33 désigné suivant jugement du Tribunal de commerce de BORDEAUX du 31/01/2023
Dont le siège social est : 
[Adresse 11]
[Localité 7]

Défaillant

SARL LBST
Dont le siège social est : 
[Adresse 3]
[Localité 6]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Défaillante








I. FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES 

Par acte du 20 mars 2026, la SARL LBST et Maître [K] [R], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL LBST, ont fait assigner la SAS [Localité 5] PEY MAROUAT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1220, 1720, 1721 et 1722 du code civil et L.145-1 et R.145-35 du code de commerce, de voir :
- ordonner une expertise de l’immeuble donné à bail situé [Adresse 12] à [Localité 9] afin d’évaluer les désordres et leurs conséquences ; 
- juger que les désordres constatés constituent un trouble manifestement illicite et un dommage imminent constituant un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ; 
- ordonner en conséquence, à titre conservatoire, la suspension de l’exigibilité des loyers et charges afférents au bail conclu le 05 mai 2022 à compter du 02 décembre 2025, date à laquelle les désordres ont été constatés par huissier de justice, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ou jusqu’à décision contraire du juge du fond ; 
subsidiairement, 
- juger que pendant cette période, les loyers courants seront consignés sur un compte séquestre ouvert à la CARPA de [Localité 1] ou sur tout compte séquestre désigné par le juge, de façon à préserver les intérêts des parties et de la procédure collective ; 
- juger que la clause résolutoire et toutes procédures de résiliation ou d’expulsion fondées sur des loyers prétendument impayés sur la période couverte par la suspension seront inopposables et paralysées tant qu’il n’aura pas été statué sur les responsabilités et les préjudices ; 
- condamner la SAS [Localité 5] PEY MAROUAT à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

L'instance a été enrôlée sous le numéro RG 26/00604.

Les demandeurs exposent que par acte sous seing privé en date du 05 mai 2022, la SARL [Localité 9] BOX a consenti un bail commercial à la SARL LBST portant sur des locaux à usage de restauration situés [Adresse 12] à [Localité 9] ; que depuis le 09 avril 2024, la SAS [Localité 5] PEY MAROUAT est devenue propriétaire de l’immeuble et bailleur ; que très rapidement après la prise d’effet du bail, de graves désordres sont apparus et se sont aggravés avec notamment des infiltrations d’eau massives et récurrentes, des dégradations de la cage d’ascenseur et de son équipement, des pannes graves de l’ascenseur et des fissurations importantes des sols ; que ces désordres ont été constatés par des interventions de sociétés spécialisées à partir de juin 2023, un procès-verbal de constat d’huissier du 02 décembre 2025 et de nombreuses photographies et échanges de courriels ; que les conséquences sur l’exploitation du fonds de commerce sont majeures avec notamment une chute significative de la fréquentation et du chiffre d’affaires et des risques avérés pour la sécurité des personnes ; que malgré ces démarches réitérées, aucune mesure efficace et définitive n’a été prise par le bailleur pour remédier aux désordres et sécuriser les lieux ; que par courrier recommandé du 02 février 2026, la SARL LBST a été mise en demeure de régler la somme de 21 431,31 euros au titre de son arriéré locatif ; que le bailleur fait état d’un règlement régulier des loyers jusqu’en octobre 2025 et de l’accumulation d’un solde contesté à compter de l’aggravation des désordres et des pannes d’ascenseur, dans un contexte où la SARL LBST a été placée en redressement judiciaire en 2025 et subit des pertes d’exploitation massives ; qu’elle conteste le montant de la dette locative, rappelant les désordres persistants ; qu’ainsi elle est fondée à solliciter une expertise judiciaire de l’immeuble loué et la suspension des loyers. 

Par actes des 26 et 28 mai 2026 et des 03 et 15 juin 2026, la SAS [Localité 5] PEY MAROUAT a fait assigner la SARL [Localité 9] BOX, la SARL JTCB, la CRAMA PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE), la SARL SWCOM et l’assureur ERGO FRANCE (ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT) devant la même juridiction afin, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, que les opérations d’expertise à intervenir - dont elle précise la mission - leur soient rendues communes et opposables et afin que les instances soient jointes. L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 26/01226. 

La SAS [Localité 5] PEY MAROUAT soutient être fondée à mettre en cause la SARL [Localité 9] BOX, vendeur après achèvement de l’immeuble litigieux, ainsi que les constructeurs compte-tenu des dommages affectant le local commercial. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 juillet 2026.

Les deux dossiers ont été joints sous le numéro RG 26/00604 par mention au dossier le 06 juillet 2026. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

. la SARL LBST et Maître [K] [R] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL LBST, le 06 juillet 2026, par des écritures dans lesquelles ils maintiennent leurs demandes,

Maître [R] précisant que par jugement du 16 juin 2026, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL LBST et qu’il a été désigné en qualité de liquidateur ; 

. la SAS [Localité 5] PEY MAROUAT, le 06 juillet 2026, par des écritures dans lesquelles elle :
- sollicite la jonction des affaires ; 
- ne s’oppose pas à la mesure d’expertise tout en précisant la mission de l’expert ; 
- conclut au rejet du surplus des demandes de Maître [K] [R],

faisant valoir, pour s’opposer à la demande de suspension des loyers, que l’assignation des demandeurs a été signifiée deux jours après la signification de son deuxième commandement de payer en date du 16 mars 2026 ; que les impayés ont commencé bien avant que la SARL LBST se plaigne des désordres affectant les locaux, le premier commandament de payer ayant été signifié le 27 janvier 2025 ; que les désordres invoqués ne sont pas de nature à rendre impossible l’exploitation ; 

. la CRAMA PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE), le 06 juillet 2026, par des écritures dans lesquelels elle :
- formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise ;
- sollicite d’enjoindre à la SARL JTCB de communiquer son attestation d’assurance responsabilité civile décennale en cours de validité à la date de la réclamation, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant le prononcé de la décision à intervenir ;

. la SARL [Localité 9] BOX, le 06 juilet 2026, par des écritures dans lesquelles elle formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée. 

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 

Bien que régulièrement assignées par actes remis en l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile pour les deux premières et à personne habilitée pour le troisième, la SARL JTCB, la SARL SWCOM et l’assureur ERGO FRANCE (ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT) n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire. 

II - MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

En l’espèce, la SARL LBST et Maître [K] [R] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL LBST, par les pièces qu’ils versent aux débats dont le bail commercial, le procès-verbal de constat du 02 décembre 2025 et les échanges de courriers, justifient d’un motif légitime pour obtenir qu’une mesure d’instruction soit, dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, ordonnée au contradictoire des parties défenderesses, sans aucune appréciation des responsabilités et garanties encourues. 

L’expertise sera réalisée aux frais avancés des demandeurs, qui ont seuls intérêt à voir la mesure menée à son terme.

Sur les demandes relatives à la suspension de l’exigibilité des loyers et la séquestration des loyers

Les demandeurs ne justifiant pas être privés de la jouissance des locaux donnés à bail, la demande tendant à suspendre l’exigibilité des loyers et charges afférents au bail à compter du 02 décembre 2025 et celle tendant à consigner sur un compte séquestre les loyers courants seront rejetées. 

Partant, les demandeurs seront également déboutés de leur demande tendant à juger que la clause résolutoire et toutes procédures de résiliation ou d’expulsion fondées sur des loyers prétendument impayés sur la période couverte par la suspension seront inopposables et paralysées tant qu’il n’aura pas été statué sur les responsabilités et les préjudices. 

Sur les autres demandes

Dès lors que l’expert désigné est en droit d’exiger notamment la communication de l’attestation d’assurance responsabilité civile décennale de la SARL JTCB en cours de validité à la date de la réclamation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de communication formée en ce sens par la CRAMA PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE). 

Les dépens de l’instance seront provisoirement supportés par les demandeurs. De ce fait, ils ne peuvent prétendre à aucune indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile. 

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Vu l’article 145 du code de procédure civile, 

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [A] [U]
[Adresse 13] 
courriel : [Courriel 1] 

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

- convoquer et entendre les parties, se faire communiquer dans le délai qu'il lui appartiendra de fixer tous documents utiles à l'exercice de sa mission ;

- se rendre sur les lieux situés [Adresse 12] à [Localité 9] ;

- vérifier si les désordres allégués existent, et dans ce cas, en préciser la nature, la localisation, l'importance, l’origine et la date d'apparition, et dire s’ils sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou s’ils compromettent la solidité de l’édifice, 

- dire, plus précisément, si les désordres compromettent l’exploitation du restaurant par la SARL LBST,

- dire si l’immeuble a fait l'objet de réparations et dans l'affirmative, en préciser la nature, l'opportunité et l'efficience,

- le cas échéant, déterminer et chiffrer les travaux nécessaires pour rendre l’immeuble conforme à son usage,

- le cas échéant, prescrire tout travaux urgents permettant de prévenir l’aggravation des dégâts,

- établir un pré-rapport et le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, avant la date qu'il estimera nécessaire de fixer, et dans tous les cas dans le délai d'un mois suivant cette communication, toutes les observations utiles, et répondre aux observations qui auraient été formulées dans ce délai ;

DIT que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;

FIXE à la somme de 3 000 euros la provision que les demandeurs devront consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

DIT que l’expert déposera son rapport dans le délai de six mois à compter de la consignation ;

DESIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction ;

DEBOUTE la SARL LBST et Maître [K] [R] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL LBST du surplus de leurs demandes ; 

DEBOUTE la CRAMA PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE) de sa demande de communication ;









DIT que la SARL LBST et Maître [K] [R] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL LBST, conservent provisoirement la charge des dépens et les déboute de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière.

Le Greffier, Le Président,



















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code civil 1220, code civil 1722, code de commerce R145-35, code civil 1721). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/15787

  en commun : code civil 1720, code civil 1722, code de commerce R145-35

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/01707

  en commun : code civil 1720, code civil 1220, code de commerce R145-35

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/02784

  en commun : code civil 1720, code de commerce R145-35, code civil 1721

• 1 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Expertise · n° 24/03160

  en commun : code civil 1720, code de commerce R145-35, code civil 1721

• 10 septembre 2026 · Tribunal de commerce de Cannes · n° 2026R00027

  en commun : code civil 1720, code civil 1722, code civil 1721

• 4 novembre 2025 · Cour d'appel de Montpellier · Autre · n° 23/03492

  en commun : code civil 1722, code de commerce R145-35

• 13 novembre 2025 · Cour d'appel de Grenoble · Autre · n° 24/01842

  en commun : code civil 1722, code de commerce R145-35

• 2 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de La Rochelle · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00385

  en commun : code civil 1722, code de commerce R145-35

Mise à jour de la source le 2026-09-10T18:08:24.268Z.