Tribunal judiciaire d'Amiens, 1 Ch Cab 4 (contentieux), 24 juin 2026, n° 25/01811

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 14 avril 2017, la société civile immobilière des Tours de Luynes a conclu avec la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Sophie Guimard un bail professionnel portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Somme), moyennant un loyer annuel de 19.200 euros, soit un loyer mensuel de 1.600 euros. 

Déplorant la survenance d’infiltrations constatées par acte extrajudiciaire du 26 avril 2019, la société Sophie Guimard a, par lettre recommandée du 27 août 2020 réceptionnée le 2 septembre suivant, mis en demeure la société des Tours de Luynes de procéder aux travaux réparatoires. 

A la demande de la locataire, la société JDC Intervention, exerçant sous l’enseigne Nüwa, a établi un rapport extrajudiciaire le 8 juin 2021, duquel il ressort que les désordres ont pour origine des défauts d’étanchéité au droit du conduit de cheminée et de la couvertine en béton. 

Aussi, par actes de commissaire de justice des 3 et 15 février 2022, la société Sophie Guimard a fait assigner la société des Tours de Luynes devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens afin de voir ordonner une mesure d’instruction technique.

Par ordonnance en date du 6 avril 2022, le juge des référés de ce tribunal a ordonné une expertise, commis M. [C] [P] à l’effet d’y procéder et laissé les dépens à la charge de la demanderesse.

M. [P] a déposé son rapport d’expertise le 28 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la société Sophie Guimard a ensuite fait assigner la société des Tours de Luynes devant le juge des référés de ce tribunal afin de voir condamner la société des Tours de Luynes à réaliser les travaux réparatoires et d’être autorisée à consigner les loyers. 

Par ordonnance du 10 juillet 2024, le juge des référés de ce tribunal a : 

Ordonné à la société des Tours de Luynes, sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, de réaliser dans un délai de douze mois les travaux de réfection de l’enduit du pignon de la façade arrière (traitement des fissures et de la jonction de la façade arrière avec les extensions, de dépose et repose ou remplacement des trois fenêtres du pignon et de la façade arrière, d’étanchéité de la corniche et de révision de la couverture, de finition du relevé de la couverture en bac acier du bureau, du traitement des lézardes et fissures du local fuel et de la chaufferie, de la réfection des sols, murs et plafonds, appuis dégradés dans le bureau, l’accueil, l’extension, les WC, la cage d’escalier, la cuisine et le palier de l’étage, d’installation d’une ventilation permanente, ainsi que de la mise en conformité de l’immeuble aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap en exécution des stipulations du bail, soit le déplacement de la cloison non porteuse dans le hall d’entrée ; Ordonné la consignation des loyers en leur intégralité depuis la signification de la présente ordonnance et jusqu’à complète réalisation de ces travaux ; Dit que les loyers ainsi consignés seront versés sur le compte CARPA de Me [O] [Y] ;Condamné la société des Tours de Luynes aux dépens et à payer à la société Sophie Guimard la somme de 1.400 euros au titre des frais irrépétibles. 
Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, la société Sophie Guimard a enfin fait assigner la société des Tours de Luynes devant le tribunal judiciaire d’Amiens en responsabilité et indemnisation. 

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 22 avril 2026 et mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 

Suivant dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2026, la société Sophie Guimard demande au tribunal de : 

Condamner la SCI des Tours de Luynes à lui payer les sommes de : 46 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ; 12 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, Débouter la société des Tours de Luynes de ses demandes ; Condamner la société des Tours de Luynes aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et de constats extrajudiciaires ; Autoriser Me Hembert, avocat au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ; Condamner la SCI des Tours de Luynes à lui payer la somme de 9 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Au visa des articles 606, 1719 et 1720 du code civil ainsi que l’article R. 145-35 du code de commerce, la société Sophie Guimard, qui rappelle que le bailleur a une obligation de délivrance et d’entretien, soutient que les infiltrations et ses conséquences, imputables au défaut d’entretien incombant au bailleur, ont généré un trouble locatif l’empêchant de jouir de l’immeuble litigieux dans des conditions normales. Elle se prévaut des constats opérés par l’expert judiciaire pour souligner que les infiltrations qui l’affectent ont des conséquences non seulement sur ses embellissements, mais également sur sa structure. Nonobstant la poursuite de son activité notariale, elle explique avoir subi un préjudice de jouissance en raison de la vétusté et de la dégradation de l’immeuble. Elle explique que les conditions d’accueil de la clientèle et de travail des salariés ont été gravement obérées. Elle considère qu’il en est résulté un préjudice de jouissance de juin 2021 à décembre 2024, date de réalisation des travaux réparatoires, qu’elle chiffre à 1.100 euros par mois. En outre, la société Sophie Guimard expose subir un préjudice moral en raison de la détérioration de l’image de l’office notarial, ainsi que des nombreuses démarches administratives et judiciaires entreprises pour obtenir la réalisation des travaux de reprise. 

Suivant dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2025, la SCI des Tours de Luynes demande au tribunal de : 

A titre principal, débouter la société Sophie Guimard de ses demandes ; A titre subsidiaire, de réduire à de plus justes proportions les indemnités accordées ; A titre reconventionnel, condamner la société Sophie Guimard à lui payer la somme de 11 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2025 et capitalisation des intérêts ; Condamner la société Sophie Guimard à supporter les dépens ;Condamner la société Sophie Guimard à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La société des Tours de Luynes soutient que la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de la société Sophie Guimard s’analyse en réalité en une demande de réfaction du loyer. Elle fait surtout valoir que cette dernière a pu poursuivre son activité malgré les désordres qui, aux termes du rapport d’expertise, présentent une gravité toute relative. Subsidiairement, elle souligne qu’une réduction du loyer de près de 60 % ne se justifie pas au regard de l’ampleur réelle de ces désordres. Par ailleurs, la société des Tours de Luynes observe, d’une part, qu’une personne morale ne peut solliciter la réparation d’un préjudice moral et, d’autre part, que l’activité notariale n’a nullement été impactée par l’état de l’immeuble litigieux. Elle souligne en outre les diligences qu’elle a accomplies pour remédier aux désordres dès 2020 et rappelle s’être heurtée aux conséquences de la pandémie de Covid-19 puis aux choix fait par sa cocontractante d’ester en justice afin d’expertise judiciaire retardant d’autant le commencement des travaux. Reconventionnellement, la société des Tours de Luynes rappelle que la société Sophie Guimard a consigné entre les mains de son conseil les loyers des mois de juillet 2024 à janvier 2025 inclus, dont elle demande désormais le versement compte tenu de l’achèvement des travaux réparatoires.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande indemnitaire de la société Sophie Guimard
Sur l’obligations d’entretien et de délivrance conforme
Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose loué (…) ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». 

L’article 1720 de ce code rappelle également que «le bailleur a l’obligation de délivrer la chose en bon état de réparation et d’effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires durant le bail, à l’exception des réparations locatives ». 

Pendant la durée du bail, le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il doit en conséquence faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à l’exception des réparations locatives, d’une part, et de celles qui auraient été mises à la charge du preneur par une clause du bail, d’autre part. Ainsi, les travaux rendus nécessaires par la vétusté demeurent à sa charge. 

Par ailleurs, l’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligations, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Le bailleur, tenu d’assurer l’entretien de la chose louée pendant la durée du bail, manque à cette obligation lorsqu’il s’abstient de faire exécuter toutes réparations. 

En l’espèce, le bail à usage professionnel stipule que le « Preneur devra entretenir les lieux loués pendant le bail et les rendre à sa sortie en état de réparations de toute nature, le Bailleur n’étant tenu, au cours du bail, qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil (réparation de gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier), tous autres travaux de réparations et d’entretien restant à la charge exclusive du Preneur ». 

Or, aux termes de son rapport, l’expert a conclu comme suit : 

« Les désordres constatés proviennent : d’infiltrations d’eau entre les menuiseries, les appuis et les tableaux maçonnés ; d’infiltrations d’eau par les enduits fissurés au niveau de la façade ; d’un bouchon au niveau de la boîte à eau au niveau du terrasson ; d’un défaut d’étanchéité entre la toiture bac acier et l’acrotère au-dessus du bureau ; d’un défaut de jointoiement en périphérie du conduit de la cheminée ; d’un phénomène de condensation dans le conduit de cheminé dû à l’absence de tubage ; d’un défaut d’étanchéité entre la corniche et la charpente à l’aplomb des désordres ; d’un défaut de positionnement de plusieurs tuiles en toiture ; d’un appui coupé avant la pose au niveau de la salle d’archive. 
Il a précisé : 

« L’absence de ventilation permanente contribue à l’apparition des moisissures dans les WC du rez-de-chaussée et dans la cuisine de l’étage. L’absence d’engravure du relevé de la toiture et de l’extension contribue à humidifier la façade arrière. La boite à eau bouchée est due à un défaut d’entretien. Les défauts d’étanchéité de la jonction entre toiture et acrotère à l’aplomb du bureau de Mme Guimard et entre les menuiseries PVC et leurs appuis et leurs tableaux proviennent de mise en œuvre défectueuse de ces ouvrages. L’appui de la porte d’accès aux archives du rez-de-chaussée coupé est le résultat d’une mise en œuvre défectueuse. Les fissures infiltrantes dans les enduits de façade sont dues à la vétusté de l’enduit qui a dépassé sa durée de vie. Les défauts d’étanchéité entre la corniche en béton et les éléments de charpente et la présence de tuiles dégradées et de jours en couverture sont dus à la vétusté des ouvrages de toiture. Les lézardes du local à fuel et de la chaufferie sont dues à des tassements du sol ». 

Concernant les conséquences de ces désordres, il a indiqué : 

« Les infiltrations dans le bureau à gauche de l’entrée, dans l’accueil, dans les WC, dans la cage d’escalier, dans la cuisine, dans le palier de l’étage, dans le débarras, dans l’escalier d’accès aux combles, dans les combles, génèrent des traces d’humidité et des moisissures dans des pièces réputées sèches. Les infiltrations dans les combles ne permettent pas de conserver les archives qui y sont stockées dans des conditions satisfaisantes. L’humidité et les moisissures dégradent anormalement les finitions et embellissements des sols, des murs et des plafonds des pièces visées ci-avant. Les lames du plancher du palier de l’étage dégradées par les infiltrations compromettent la solidité du palier et rendent son usage dangereux. Les lézardes du local à fuel et de la chaufferie compromettent la solidité, la sécurité et l’étanchéité du local (de la) cuve à fuel et de la chaufferie ».

Ainsi, jusqu’à la réalisation des travaux réparatoires, le clos et le couvert de l’immeuble n’ont pas été assurés puisque celui-ci a subi des infiltrations causées par sa vétusté, notamment celle de la couverture et du ravalement, aggravées par l’absence de ventilation à l’origine de l’apparition de moisissures. 

Ceci précisé, alors que des traces d’infiltrations sont documentées par un constat extrajudiciaire du 26 avril 2019, la société Sophie Guimard soutient subir un préjudice de jouissance à compter du mois de juin 2021 et jusqu’au mois de décembre 2024 inclus.

A cet égard, il ressort des pièces versées aux débats, notamment d’un constat extrajudiciaire du 11 mai 2021 et du rapport de la société JDC Intervention du 8 juin 2021 que d’importantes infiltrations ont affecté l’immeuble litigieux. Il en ressort également que la locataire a vainement signalé ces infiltrations et ses conséquences au bailleur à tout le moins dès le mois de mars 2020 (pièce n° 2 de la société des Tour de Luynes), puis le 27 août 2020 (pièce n° 3 de la société Sophie Guimard). Il a encore fallu qu’en suite du rapport d’expertise judiciaire du 28 juin 2023, le juge des référés de ce tribunal enjoigne à la défenderesse d’entreprendre les travaux réparatoires par décision du 10 juillet 2024. Ces travaux, confiés à la société Rénov’Home, ont été réceptionnés le 20 novembre 2024 avec réserves finalement levées le 23 décembre suivant. 

Pendant la période courant du 1er juin 2021 au 23 décembre 2024, les infiltrations et leurs conséquences (humidité et moisissures des sols, murs et plafonds ; dégradation des finitions et des embellissements) constatées par l’expert judiciaire à l’accueil, dans le bureau à gauche de l’entrée et dans les WC ont indubitablement impacté les conditions d’accueil de la clientèle de l’office notarial. Plus généralement, ces désordres, également constatés dans de nombreuses autres pièces non accessibles à la clientèle (cuisine, palier, débarras, escalier menant aux combles), ont également contribué à la dégradation des conditions de travail du personnel de cet office. L’expert judiciaire a d’ailleurs constaté la dangerosité du palier de l’étage, ainsi que du local de la cuve à fuel et de la chaufferie. En outre, il est démontré que la locataire n’a pas été en capacité de satisfaire correctement son obligation de conservation des archives de l’office notarial en raison du manquement à son obligation d’exécuter les réparations reproché à la bailleresse.

Au vu de ce qui précède, la société Sophie Guimard démontre avoir subi un préjudice de jouissance qui sera justement et intégralement indemnisé par la condamnation de la société des Tours de Luynes à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur le préjudice moral
La société Sophie Guimard, qui rappelle justement que la réparation du préjudice moral des personnes morales est admise (Cass., Com., 15 mai 2012, n° 11-10.278, Bull. 2012, IV, n° 101), démontre n’avoir pas été en mesure d’accueillir sa clientèle dans un local professionnel répondant à l’image attendue de la profession de notaire, de sorte qu’elle démontre subir un préjudice moral qui sera intégralement et justement indemnisé par la condamnation de la société des Tours de Luynes à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. 

 II. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la société des Tours de Luynes

Aux termes de l’ordonnance du 10 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens a ordonné la consignation des loyers en leur intégralité depuis la signification de la présente ordonnance et jusqu’à complète réalisation des travaux ordonnés et dit que les loyers ainsi consignés seront versés sur le compte CARPA de Me [Y]. 

Il ressort de cette décision que la consignation avait pour objet de contraindre la société des Tours de Luynes à procéder aux travaux retenus par l’expert judiciaire aux termes de son rapport. Les travaux ayant été réceptionnés le 20 novembre 2024 et les réserves levées le 23 décembre suivant, il y a lieu d’ordonner la déconsignation des loyers des mois de juillet 2024 à janvier 2025 inclus, soit 11.200 euros selon les explications des parties, et leur versement par Me [Y], consignataire, à la société des Tours de Luynes. 

S’agissant d’une déconsignation et non d’une condamnation au paiement d’une indemnité, il n’y a pas lieu de l’assortir à des intérêts au taux légal.

 III. Sur les frais du procès

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

La SCI des Tours de Luynes, partie succombante au principal, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référé et de la présente instance, ainsi que des frais et honoraires d’expertise judiciaire. 

En revanche, les frais de constats extrajudiciaires exposés par la demanderesse, qui ne sont pas des actes nécessaires à la procédure mais à la réunion d’éléments probatoires, seront pris en compte dans la demande au titre des frais irrépétibles.

Me Hembert, avocat au barreau d’Amiens, qui en a fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ». 

La société des Tours de Luynes, condamnée aux dépens, est condamnée à payer à la société Sophie Guimard la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Corrélativement, la société des Tours de Luynes est déboutée de sa demande de condamnation de la société Sophie Guimard à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

CONDAMNE la société des Tours de Luynes à payer à la société Sophie Guimard la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE la société des Tours de Luynes à payer à la société Sophie Guimard la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 

ORDONNE la déconsignation des loyers des mois de juillet 2024 à janvier 2025 inclus, soit 11.200 euros, et leur versement par Me [O] [Y], consignataire, à la société des Tours de Luynes ; 

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette déconsignation des intérêts au taux légal ; 

CONDAMNE la SCI des Tours de Luynes aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référé et de la présente instance, ainsi que des frais et honoraires d’expertise judiciaire ;

AUTORISE Me Christophe Hembert, avocat au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société des Tours de Luynes à payer à la société Sophie Guimard la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

DEBOUTE la société des Tours de Luynes de sa demande de condamnation de la société Sophie Guimard à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. 


Le jugement est signé par le président et la greffière.

 LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT

DU : 24 Juin 2026
__________________


JUGEMENT CIVIL
1ère Chambre

Baux professionnels - Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur
Sans procédure particulière


AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L. SOPHIE GUIMARD

C/

S.C.I. SCI DES TOURS DE LUYNES



Répertoire Général

N° RG 25/01811 - N° Portalis DB26-W-B7J-IMPL
__________________


Expédition exécutoire le :
24/06/2026
à : Me HEMBERT
à : Me D’HELLENCOURT
à :


Expédition le :
à :




TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’AMIENS
_____________________________________________________________

J U G E M E N T
du
VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT SIX
_____________________________________________________________

Dans l’affaire opposant :

S.E.L.A.R.L. SOPHIE GUIMARD (RCS D’AMIENS 838 185 007)
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Christophe HEMBERT, avocat au barreau d’AMIENS

 - DEMANDEUR (S) -


- A -


SCI DES TOURS DE LUYNES (RCS D’AMIENS 419 983 127)
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Xavier D’HELLENCOURT de l’ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau d’AMIENS



- DÉFENDEUR (S) -




Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 22 Avril 2026 devant :

Monsieur Aurélien PETIT, juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul l’audience, assisté de :
- Madame Chloé BONAVENTURE, Greffière, pour entendre les plaidoiries ; 
- Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour la mise à disposition.




EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 14 avril 2017, la société civile immobilière des Tours de Luynes a conclu avec la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Sophie Guimard un bail professionnel portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Somme), moyennant un loyer annuel de 19.200 euros, soit un loyer mensuel de 1.600 euros. 

Déplorant la survenance d’infiltrations constatées par acte extrajudiciaire du 26 avril 2019, la société Sophie Guimard a, par lettre recommandée du 27 août 2020 réceptionnée le 2 septembre suivant, mis en demeure la société des Tours de Luynes de procéder aux travaux réparatoires. 

A la demande de la locataire, la société JDC Intervention, exerçant sous l’enseigne Nüwa, a établi un rapport extrajudiciaire le 8 juin 2021, duquel il ressort que les désordres ont pour origine des défauts d’étanchéité au droit du conduit de cheminée et de la couvertine en béton. 

Aussi, par actes de commissaire de justice des 3 et 15 février 2022, la société Sophie Guimard a fait assigner la société des Tours de Luynes devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens afin de voir ordonner une mesure d’instruction technique.

Par ordonnance en date du 6 avril 2022, le juge des référés de ce tribunal a ordonné une expertise, commis M. [C] [P] à l’effet d’y procéder et laissé les dépens à la charge de la demanderesse.

M. [P] a déposé son rapport d’expertise le 28 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la société Sophie Guimard a ensuite fait assigner la société des Tours de Luynes devant le juge des référés de ce tribunal afin de voir condamner la société des Tours de Luynes à réaliser les travaux réparatoires et d’être autorisée à consigner les loyers. 

Par ordonnance du 10 juillet 2024, le juge des référés de ce tribunal a : 

Ordonné à la société des Tours de Luynes, sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, de réaliser dans un délai de douze mois les travaux de réfection de l’enduit du pignon de la façade arrière (traitement des fissures et de la jonction de la façade arrière avec les extensions, de dépose et repose ou remplacement des trois fenêtres du pignon et de la façade arrière, d’étanchéité de la corniche et de révision de la couverture, de finition du relevé de la couverture en bac acier du bureau, du traitement des lézardes et fissures du local fuel et de la chaufferie, de la réfection des sols, murs et plafonds, appuis dégradés dans le bureau, l’accueil, l’extension, les WC, la cage d’escalier, la cuisine et le palier de l’étage, d’installation d’une ventilation permanente, ainsi que de la mise en conformité de l’immeuble aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap en exécution des stipulations du bail, soit le déplacement de la cloison non porteuse dans le hall d’entrée ; Ordonné la consignation des loyers en leur intégralité depuis la signification de la présente ordonnance et jusqu’à complète réalisation de ces travaux ; Dit que les loyers ainsi consignés seront versés sur le compte CARPA de Me [O] [Y] ;Condamné la société des Tours de Luynes aux dépens et à payer à la société Sophie Guimard la somme de 1.400 euros au titre des frais irrépétibles. 
Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, la société Sophie Guimard a enfin fait assigner la société des Tours de Luynes devant le tribunal judiciaire d’Amiens en responsabilité et indemnisation. 

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 22 avril 2026 et mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 

Suivant dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2026, la société Sophie Guimard demande au tribunal de : 

Condamner la SCI des Tours de Luynes à lui payer les sommes de : 46 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ; 12 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, Débouter la société des Tours de Luynes de ses demandes ; Condamner la société des Tours de Luynes aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et de constats extrajudiciaires ; Autoriser Me Hembert, avocat au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ; Condamner la SCI des Tours de Luynes à lui payer la somme de 9 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Au visa des articles 606, 1719 et 1720 du code civil ainsi que l’article R. 145-35 du code de commerce, la société Sophie Guimard, qui rappelle que le bailleur a une obligation de délivrance et d’entretien, soutient que les infiltrations et ses conséquences, imputables au défaut d’entretien incombant au bailleur, ont généré un trouble locatif l’empêchant de jouir de l’immeuble litigieux dans des conditions normales. Elle se prévaut des constats opérés par l’expert judiciaire pour souligner que les infiltrations qui l’affectent ont des conséquences non seulement sur ses embellissements, mais également sur sa structure. Nonobstant la poursuite de son activité notariale, elle explique avoir subi un préjudice de jouissance en raison de la vétusté et de la dégradation de l’immeuble. Elle explique que les conditions d’accueil de la clientèle et de travail des salariés ont été gravement obérées. Elle considère qu’il en est résulté un préjudice de jouissance de juin 2021 à décembre 2024, date de réalisation des travaux réparatoires, qu’elle chiffre à 1.100 euros par mois. En outre, la société Sophie Guimard expose subir un préjudice moral en raison de la détérioration de l’image de l’office notarial, ainsi que des nombreuses démarches administratives et judiciaires entreprises pour obtenir la réalisation des travaux de reprise. 

Suivant dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2025, la SCI des Tours de Luynes demande au tribunal de : 

A titre principal, débouter la société Sophie Guimard de ses demandes ; A titre subsidiaire, de réduire à de plus justes proportions les indemnités accordées ; A titre reconventionnel, condamner la société Sophie Guimard à lui payer la somme de 11 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2025 et capitalisation des intérêts ; Condamner la société Sophie Guimard à supporter les dépens ;Condamner la société Sophie Guimard à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La société des Tours de Luynes soutient que la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de la société Sophie Guimard s’analyse en réalité en une demande de réfaction du loyer. Elle fait surtout valoir que cette dernière a pu poursuivre son activité malgré les désordres qui, aux termes du rapport d’expertise, présentent une gravité toute relative. Subsidiairement, elle souligne qu’une réduction du loyer de près de 60 % ne se justifie pas au regard de l’ampleur réelle de ces désordres. Par ailleurs, la société des Tours de Luynes observe, d’une part, qu’une personne morale ne peut solliciter la réparation d’un préjudice moral et, d’autre part, que l’activité notariale n’a nullement été impactée par l’état de l’immeuble litigieux. Elle souligne en outre les diligences qu’elle a accomplies pour remédier aux désordres dès 2020 et rappelle s’être heurtée aux conséquences de la pandémie de Covid-19 puis aux choix fait par sa cocontractante d’ester en justice afin d’expertise judiciaire retardant d’autant le commencement des travaux. Reconventionnellement, la société des Tours de Luynes rappelle que la société Sophie Guimard a consigné entre les mains de son conseil les loyers des mois de juillet 2024 à janvier 2025 inclus, dont elle demande désormais le versement compte tenu de l’achèvement des travaux réparatoires. 

MOTIVATION

Sur la demande indemnitaire de la société Sophie Guimard
Sur l’obligations d’entretien et de délivrance conforme
Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose loué (…) ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». 

L’article 1720 de ce code rappelle également que «le bailleur a l’obligation de délivrer la chose en bon état de réparation et d’effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires durant le bail, à l’exception des réparations locatives ». 

Pendant la durée du bail, le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il doit en conséquence faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à l’exception des réparations locatives, d’une part, et de celles qui auraient été mises à la charge du preneur par une clause du bail, d’autre part. Ainsi, les travaux rendus nécessaires par la vétusté demeurent à sa charge. 

Par ailleurs, l’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligations, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Le bailleur, tenu d’assurer l’entretien de la chose louée pendant la durée du bail, manque à cette obligation lorsqu’il s’abstient de faire exécuter toutes réparations. 

En l’espèce, le bail à usage professionnel stipule que le « Preneur devra entretenir les lieux loués pendant le bail et les rendre à sa sortie en état de réparations de toute nature, le Bailleur n’étant tenu, au cours du bail, qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil (réparation de gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier), tous autres travaux de réparations et d’entretien restant à la charge exclusive du Preneur ». 

Or, aux termes de son rapport, l’expert a conclu comme suit : 

« Les désordres constatés proviennent : d’infiltrations d’eau entre les menuiseries, les appuis et les tableaux maçonnés ; d’infiltrations d’eau par les enduits fissurés au niveau de la façade ; d’un bouchon au niveau de la boîte à eau au niveau du terrasson ; d’un défaut d’étanchéité entre la toiture bac acier et l’acrotère au-dessus du bureau ; d’un défaut de jointoiement en périphérie du conduit de la cheminée ; d’un phénomène de condensation dans le conduit de cheminé dû à l’absence de tubage ; d’un défaut d’étanchéité entre la corniche et la charpente à l’aplomb des désordres ; d’un défaut de positionnement de plusieurs tuiles en toiture ; d’un appui coupé avant la pose au niveau de la salle d’archive. 
Il a précisé : 

« L’absence de ventilation permanente contribue à l’apparition des moisissures dans les WC du rez-de-chaussée et dans la cuisine de l’étage. L’absence d’engravure du relevé de la toiture et de l’extension contribue à humidifier la façade arrière. La boite à eau bouchée est due à un défaut d’entretien. Les défauts d’étanchéité de la jonction entre toiture et acrotère à l’aplomb du bureau de Mme Guimard et entre les menuiseries PVC et leurs appuis et leurs tableaux proviennent de mise en œuvre défectueuse de ces ouvrages. L’appui de la porte d’accès aux archives du rez-de-chaussée coupé est le résultat d’une mise en œuvre défectueuse. Les fissures infiltrantes dans les enduits de façade sont dues à la vétusté de l’enduit qui a dépassé sa durée de vie. Les défauts d’étanchéité entre la corniche en béton et les éléments de charpente et la présence de tuiles dégradées et de jours en couverture sont dus à la vétusté des ouvrages de toiture. Les lézardes du local à fuel et de la chaufferie sont dues à des tassements du sol ». 

Concernant les conséquences de ces désordres, il a indiqué : 

« Les infiltrations dans le bureau à gauche de l’entrée, dans l’accueil, dans les WC, dans la cage d’escalier, dans la cuisine, dans le palier de l’étage, dans le débarras, dans l’escalier d’accès aux combles, dans les combles, génèrent des traces d’humidité et des moisissures dans des pièces réputées sèches. Les infiltrations dans les combles ne permettent pas de conserver les archives qui y sont stockées dans des conditions satisfaisantes. L’humidité et les moisissures dégradent anormalement les finitions et embellissements des sols, des murs et des plafonds des pièces visées ci-avant. Les lames du plancher du palier de l’étage dégradées par les infiltrations compromettent la solidité du palier et rendent son usage dangereux. Les lézardes du local à fuel et de la chaufferie compromettent la solidité, la sécurité et l’étanchéité du local (de la) cuve à fuel et de la chaufferie ».

Ainsi, jusqu’à la réalisation des travaux réparatoires, le clos et le couvert de l’immeuble n’ont pas été assurés puisque celui-ci a subi des infiltrations causées par sa vétusté, notamment celle de la couverture et du ravalement, aggravées par l’absence de ventilation à l’origine de l’apparition de moisissures. 

Ceci précisé, alors que des traces d’infiltrations sont documentées par un constat extrajudiciaire du 26 avril 2019, la société Sophie Guimard soutient subir un préjudice de jouissance à compter du mois de juin 2021 et jusqu’au mois de décembre 2024 inclus.

A cet égard, il ressort des pièces versées aux débats, notamment d’un constat extrajudiciaire du 11 mai 2021 et du rapport de la société JDC Intervention du 8 juin 2021 que d’importantes infiltrations ont affecté l’immeuble litigieux. Il en ressort également que la locataire a vainement signalé ces infiltrations et ses conséquences au bailleur à tout le moins dès le mois de mars 2020 (pièce n° 2 de la société des Tour de Luynes), puis le 27 août 2020 (pièce n° 3 de la société Sophie Guimard). Il a encore fallu qu’en suite du rapport d’expertise judiciaire du 28 juin 2023, le juge des référés de ce tribunal enjoigne à la défenderesse d’entreprendre les travaux réparatoires par décision du 10 juillet 2024. Ces travaux, confiés à la société Rénov’Home, ont été réceptionnés le 20 novembre 2024 avec réserves finalement levées le 23 décembre suivant. 

Pendant la période courant du 1er juin 2021 au 23 décembre 2024, les infiltrations et leurs conséquences (humidité et moisissures des sols, murs et plafonds ; dégradation des finitions et des embellissements) constatées par l’expert judiciaire à l’accueil, dans le bureau à gauche de l’entrée et dans les WC ont indubitablement impacté les conditions d’accueil de la clientèle de l’office notarial. Plus généralement, ces désordres, également constatés dans de nombreuses autres pièces non accessibles à la clientèle (cuisine, palier, débarras, escalier menant aux combles), ont également contribué à la dégradation des conditions de travail du personnel de cet office. L’expert judiciaire a d’ailleurs constaté la dangerosité du palier de l’étage, ainsi que du local de la cuve à fuel et de la chaufferie. En outre, il est démontré que la locataire n’a pas été en capacité de satisfaire correctement son obligation de conservation des archives de l’office notarial en raison du manquement à son obligation d’exécuter les réparations reproché à la bailleresse.

Au vu de ce qui précède, la société Sophie Guimard démontre avoir subi un préjudice de jouissance qui sera justement et intégralement indemnisé par la condamnation de la société des Tours de Luynes à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur le préjudice moral
La société Sophie Guimard, qui rappelle justement que la réparation du préjudice moral des personnes morales est admise (Cass., Com., 15 mai 2012, n° 11-10.278, Bull. 2012, IV, n° 101), démontre n’avoir pas été en mesure d’accueillir sa clientèle dans un local professionnel répondant à l’image attendue de la profession de notaire, de sorte qu’elle démontre subir un préjudice moral qui sera intégralement et justement indemnisé par la condamnation de la société des Tours de Luynes à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. 

 II. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la société des Tours de Luynes

Aux termes de l’ordonnance du 10 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens a ordonné la consignation des loyers en leur intégralité depuis la signification de la présente ordonnance et jusqu’à complète réalisation des travaux ordonnés et dit que les loyers ainsi consignés seront versés sur le compte CARPA de Me [Y]. 

Il ressort de cette décision que la consignation avait pour objet de contraindre la société des Tours de Luynes à procéder aux travaux retenus par l’expert judiciaire aux termes de son rapport. Les travaux ayant été réceptionnés le 20 novembre 2024 et les réserves levées le 23 décembre suivant, il y a lieu d’ordonner la déconsignation des loyers des mois de juillet 2024 à janvier 2025 inclus, soit 11.200 euros selon les explications des parties, et leur versement par Me [Y], consignataire, à la société des Tours de Luynes. 

S’agissant d’une déconsignation et non d’une condamnation au paiement d’une indemnité, il n’y a pas lieu de l’assortir à des intérêts au taux légal.

 III. Sur les frais du procès

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

La SCI des Tours de Luynes, partie succombante au principal, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référé et de la présente instance, ainsi que des frais et honoraires d’expertise judiciaire. 

En revanche, les frais de constats extrajudiciaires exposés par la demanderesse, qui ne sont pas des actes nécessaires à la procédure mais à la réunion d’éléments probatoires, seront pris en compte dans la demande au titre des frais irrépétibles.

Me Hembert, avocat au barreau d’Amiens, qui en a fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ». 

La société des Tours de Luynes, condamnée aux dépens, est condamnée à payer à la société Sophie Guimard la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Corrélativement, la société des Tours de Luynes est déboutée de sa demande de condamnation de la société Sophie Guimard à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

CONDAMNE la société des Tours de Luynes à payer à la société Sophie Guimard la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE la société des Tours de Luynes à payer à la société Sophie Guimard la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 

ORDONNE la déconsignation des loyers des mois de juillet 2024 à janvier 2025 inclus, soit 11.200 euros, et leur versement par Me [O] [Y], consignataire, à la société des Tours de Luynes ; 

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette déconsignation des intérêts au taux légal ; 

CONDAMNE la SCI des Tours de Luynes aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référé et de la présente instance, ainsi que des frais et honoraires d’expertise judiciaire ;

AUTORISE Me Christophe Hembert, avocat au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société des Tours de Luynes à payer à la société Sophie Guimard la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

DEBOUTE la société des Tours de Luynes de sa demande de condamnation de la société Sophie Guimard à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. 


Le jugement est signé par le président et la greffière.

 LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-06-24T20:08:13.460Z.