Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 1 juillet 2026, n° 24/15236

Exposé du litige

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Madame [M] [W] [U] [C] épouse [A] et Monsieur [L] [G] [A], ci-après les époux [A], sont propriétaires d'une maison située [Adresse 4],

 

Aux termes d'un acte sous seing privé du 15 août 2014, ils ont consenti à M. [Z] [H] et à Mme [D] [O] un bail de locaux meublés portant sur un logement de trois pièces situé au rez-de-jardin de la maison, comprenant une pièce principale et deux chambres, salle d'eau et WC (trois pièces principales), les dépendances de celui-ci étant constituées par un parking et une partie de jardin, le bien étant équipé d'un chauffage individuel de production d'eau chaude/eau froide. 



Ces locaux constituent depuis lors la résidence principale des locataires.



Après plusieurs contrats de location successifs, un nouveau contrat de location meublé a été conclu avec M. [H] le 15 août 2022.



Ce dernier a fait établir un procès-verbal de constat le 30 août 2023 concernant différents désordres qu'il subissait, relatifs à des infiltrations dans la cuisine et les deux chambres, la difficulté d'accès à la propriété, l'absence de compteurs individuels d'eau et d'électricité, et à la porte du logement.



A la suite de celui-ci et d'un congé pour vente délivré par les bailleurs le 13 septembre 2023, son conseil a formulé, par un courrier recommandé avec AR du 25 septembre 2023, des observations relatives au renouvellement du contrat de bail et à sa régularité et a mis les époux [A] en demeure de remédier aux désordres constatés et d'appliquer une réduction de loyer de 50% jusqu'à la résolution de ceux-ci, leur mentionnant aussi que le congé délivré était nul au regard du formalisme imposé par la loi de 1989 et inexact quant à sa date d'effet.

 

Il a adressé de multiples courriers officiels à leur conseil jusqu'au 28 juin 2024.



Les époux [A] ont fait établir un procès-verbal de constat les 19 et 24/10/2023 relatif à différents manquements des locataires à leur obligation de jouissance paisible des lieux, à la suite duquel ils leur ont fait signifier, par un acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, un commandement visant la clause résolutoire et leur faisant sommation de mettre fin à ceux-ci.



A la suite d'un nouveau procès-verbal de constat établi les 8 janvier et 19 février 2024, dont il a résulté que les locataires n'avaient pas déféré à la sommation qui leur avait été faite, les époux [A] leur ont fait notifier à chacun un congé pour motifs légitimes et sérieux par un courrier recommandé avec AR de leur conseil du 24 janvier 2024.



Par un acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, ils les ont fait assigner devant le Tribunal de proximité de Fréjus aux fins notamment de voir : 



A titre principal, 

- Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail et visée dans le commandement du 1er décembre 2023 ;

- Consater à la date du 1er janvier 2024 la résiliation du bail ; 

- Dire qu'à compter de cette date Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [O] seront redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués par remise des clés, et si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;

- Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l'immeuble appartenant à Monsieur [L] [A] et Madame [M] [C] épouse [A], sis [Adresse 5], qu'occupent par un bail d'habitation meublée Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [O] aux termes du dernier bail en date du 15 août 2022 et ce, sans délai, et la séquestration de ce qui peut leur appartenir soit sur place, sont dans un local ou garde-meubles à leurs frais, risques et péril, et, à défaut d'exécution volontaire, l'expulsion pourra avoir lieu avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-2 et L412-5 du code des procédures civiles d'exécution et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le delai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dont la présente juridiction se réservera la liquidation par application des dispositions de l'article L131-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

 

A titre subsidiaire, 

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties à compter du jugement à intervenir;

- Dire que les locataires devront à cette date une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués par remise des clés, et si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;

- Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l'immeuble appartenant à Monsieur [L] [A] et Madame [M] [C] épouse [A], sis [Adresse 6] qu'occupent par un bail d'habitation meublée Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [O] aux termes du dernier bail en date du 15 août 2022 et ce, sans délai, et la séquestration de ce qui peut leur appartenir soit sur place, sont dans un local ou garde-meubles à leurs frais, risques et péril, et, à défaut d'exécution volontaire, l'expulsion pourra avoir lieu avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-2 et L412-5 du Code des procédures civiles d'exécution et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le delai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dont la présente juridiction se réservera la liquidation par application des dispositions de l'article L131-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

 

En tout état de cause, les condamner au paiement des sommes de : 

- 5 000 € de dommages et intérêts ;

- 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Les condamner aux entiers dépens. 



Par un jugement rendu le 22 novembre 2024, le Tribunal de proximité de Fréjus a statué comme suit : 

- Ecarte des débats la pièce n°10 A produite par les demandeurs ;

- Déboute M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] de leur demande visant à constater la résiliation du contrat de bail consenti le 15 août 2022 par l'effet de la clause résolutoire en l'état du commandement de faire signifié le 1er décembre 2023 ;

- Requalifie le contrat de location consenti le 15 août par les demandeurs en bail non-meublé d'habitation d'une durée de trois ans ;

- Constate que la demande en nullité du congé adressé le 13 septembre 2023 par M. [L] [A] à M. [Z] [H] formée par les défendeurs est sans objet en l'état de l'action des demandeurs en validation du congé notifié postérieurement à cette date, à savoir au 24 janvier 2024 ; 

- Prononce la résiliation du bail consenti le 15 août 2022 par les demandeurs à M. [H] [Z] pour manquements graves et réitérés de ce demier à ses obligations contractuelles,

- Dit qu'à compter du prononcé de la présente décision, M. [H] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux donnés à bail à savoir un appartement de 3 pièces en rez-de-jardin et les dépendances constituées par un parking voiture et une partie dujardin situés sur la propriété des demandeurs sise [Adresse 7] construite sur la parcelle cadastrée section A0 n°[Cadastre 1], - Ordonne la libération des lieux querellés par M. [H] [Z] et tous occupants de son chef dont Mme [O] [D] le cas échéant, sous astreinte journalière provisoire de cent euros (100 euros) commençant à courir passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de trente iours (30 jours), délai à l'issue duquel l'astreinte prononcée sera liquidée ;

- Dit qu`à défaut de départ volontaire de M. [H] [Z] ou de tous occupants de son chef dont Mme [O] [D] le cas échéant, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux litigieux avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-I à L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution auxquelles il n'y a pas lieu de déroger ;

- Dit que le sort des meubles et objets immobiliers se trouvant dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-l et L. 433-2 du code des procédures civiles d'execution auxquelles il n'y a pas lieu de déroger ;

- Se réserve le contentieux de la liquidation de l'astreinte prononcée ;

- Condamne M. [H] [Z] à verser aux demandeurs la somme de trois mille euros (3000 euros) en réparation des préjudices subis du fait des manquements à son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux ;

- Déclare irrecevables les demandes formées par les défendeurs à titre reconventionnel visant à obtenir la condamnation solidaire des époux [A] à indemniser la fille de M. [H] [Z] de ces différents préjudices de jouissance, cette demière n'étant pas partie à la procédure ;

- Condamne M. [A] [L] et Mme [C] [M] son épouse à restituer à M. [H] [Z], sous astreinte joumalière provisoire de vingt euros 20 euros, commençant à courir passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présence decision et ce, pendant une durée de trente jours (30 jours), le réfrigérateur appartenant à ce dernier, situé sur leur propriété, délai à l'issue duquel l'astreinte pourra être liquidée ;

- Se réserve le contentieux de la liquidation de l'astreinte prononcée ;

- Condamne M. [H] [Z] au paiement de la somme de trois mille euros (3000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Déboute les parties pour le surplus de leurs prétentions ;

- Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

- Condamne M. [H] [Z] aux entiers dépens de la procédure.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a notamment retenu que les conditions du constat de la résiliation du bail n'étaient pas réunies dès lors que les époux [A] ne justifiaient pas d'une décision de justice passée en force de chose jugée ayant constaté lesdits troubles ; qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la demande de nullité du congé notifié par M. [A] à M [H] le 13 septembre 2023 (congé pour vente) dès lors que les époux [A] agissaient en résiliation du bail sur le fondement des congés notifiés par leur conseil le 24 janvier 2024 ; que le contrat de bail du 15 août 2022 devait être requalifié en bail d'habitation non-meublé d'une durée ne pouvant être inférieure à trois ans ; que le congé notifié le 24 janvier 2024 était nul et de nul effet pour n'être pas conforme aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ne pas avoir été réceptionné par M. [H], et avoir été délivré pour une date d'effet qui n'était pas le terme du bail ; que s'agissant de la demande de résiliation du bail formée par les époux [A], les manquements imputés à ce dernier étaient fondés et justifiaient d'y faire droit ainsi qu'à leurs demandes subséquentes s'agissant de la libération des lieux.



Par une déclaration reçue au greffe le 20 décembre 2024, Mme [I] [O] et M. [Z] [H] ont interjeté appel de ce jugement.



Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions, M. [H] et Mme [O] demandent à la cour de : 

- Recevoir leur appel, 

- Débouter les consorts [A] de leurs moyens de nullité et caducité,

- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : 

* Ecarté des débats la pièce 10a de M. [L] [A] et Mme [M] [A] en raison de l'absence d'autorisation du Procureur de la République de [Localité 5] et de l'officier de police judiciaire en charge de l'enquête ;

* Requalifié le contrat de bail dit meublé conclu le 15.08.2022 en contrat de bail « vide » soumis aux dispositions des articles 1 à 25-2 de la loi du 06.07.1989 en l'absence de la liste des meubles obligatoires prévu par le décret du 31.07.2015 et de son inventaire signé en deux exemplaires par les parties au contrat de bail ;

* Déclaré nul le congé notifié par M. [L] [A] et Mme [M] [A] en date du 24.01.2024 pour l'échéance du 15.08.2024 vu l'article 15 et 25-8 de la loi du 06.07.1989,

* Débouté M. et Mme [A] de leur demande de constat de la clause résolutoire en l'état du commandement signifié le 13.09.2023 ;

* Ordonné la restitution sous astreinte de 20 euros par jour de retard du frigo de M. [H] passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* Débouté M. et Mme [A] de leur appel incident ; 



En revanche ;

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : 

* Débouté Madame [O] de sa demande de fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir à son encontre ;

* Prononcé la résiliation du bail consenti le 15.08.2022 pour manquement graves et réitérés du locataire à ses obligations contractuelles au visa des article 1728 du code civile et 7b de la loi de 1989 ;

* Débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts reconventionnelle à hauteur de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral tenant à la requalification du bail ;

* Débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral résultant du congé frauduleux pour vente délivré par les époux [A] ;

* Débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l'empêchement de ce dernier d'accéder à son domicile par la rampe d'accès de la propriété ;

* Débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros à titre provisionnel en réparation de son préjudice de jouissance sur l'habitabilité du logement depuis à minima l'an 2018 ;

* Débouté M. [H] de sa demande d'expertise judiciaire, avant dire droit, avec mission habituelle afin de détecter la cause des désordres affectant son logement et la manière d'y remédier ;

* Débouté M. [H] de sa demande de condamnation à une astreinte à hauteur de 200 euros par infraction constatée en raison de l'empêchement pour M. [H] de se garer devant son domicile en dépit des places de parking dont il bénéficie ;

* Débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle de réduction du loyer, objet du bail, à hauteur de 50%, soit la somme de 500 euros mensuel en lieu et place de 1 000 euros mensuel à compter du 01.10.2023, date de l'échéance suivant la mise en demeure du conseil de M. [H],



Statuant à nouveau :

- Déclarer irrecevable pour défaut d'intérêt à agir l'action de Monsieur [L] [A] et de Madame [M] [A] à l'encontre de Madame [I] [O], celle-ci n'étant pas partie au contrat de bail et dispose d'un bail en son nom depuis le 30.08.2019,

- Condamner Monsieur [L] [A] et Madame [M] [A] à la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance de son bail improprement caractérisé, subi par Monsieur [H], avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du conseil de Monsieur [H] en date du 25.09.2023,

- Condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [M] [A] à la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de Monsieur [H] résultant du non-respect des dispositions d'ordre public de la loi de 1989,

- Ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en la matière afin de détecter la cause des désordres affectant le logement de Monsieur [H] et dire comment y remédier,

- Ordonner depuis le 01.10.2023, vu la mise en demeure du 25.09.2023, la réduction du loyer, objet du bail, à hauteur de 50%, soit la somme de 500 euros mensuel en lieu et place de 1 000 euros mensuel à compter du 01.10.2023, date de l'échéance suivant la mise en demeure du conseil de Monsieur [H],

- Condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [M] [A] à la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts à titre provisionnel en réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [H] et sa fille, occupant de son chef, sur l'habitabilité du logement depuis à minima l'an 2018,

- Condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [M] [A] à la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'empêchement de Monsieur [H] et de sa fille d'accéder à leur domicile,

- Condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [M] [A] à la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du congé frauduleux délivré pour la mise en vente du bien qui n'a jamais été mis en vente,

- Ordonner une astreinte à hauteur de 200 euros par infraction constatée en raison de l'empêchement pour Monsieur [H] de se garer devant son domicile en dépit des places de parking dont il bénéficie,

- Monsieur et Madame [A] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la Selarl Lx Aix En Provence, Avocat associé, aux offres de droit.



Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que : 

- la mention erronée de l'adresse de Mme [O] dans leurs premières conclusions ne peut emporter ni la nullité de l'appel ni sa caducité, s'agissant d'une mention prévue par l'article 960 du code de procédure civile dont l'inexactitude peut être régularisée avant le prononcé de l'ordonnance de clôture ;

- les époux [A] n'ont pas qualité à agir à l'encontre de Mme [O] qui n'est pas partie au bail conclu le 15 août 2022 et n'habite plus dans les lieux loués ;

- à défaut de répondre aux prescriptions des articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 et de comporter notamment la liste des objets prévus à l'article 2 du décret du 31 juillet 2015 et qui faisaient défaut, le bail conclu le 15 août 2022 doit être requalifié en un bail d'habitation de locaux vides et la demande d'indemnisation sollicitée par M. [A] admise dès lors que ce problème était signalé aux bailleurs depuis le 30 août 2023 sans qu'ils n'aient réagi ; 

- cette requalification emporte, en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, un terme du bail fixé au15 août 2025 ainsi que la nullité du congé délivré le 24 janvier 2024 dont la date d'effet ne peut être reportée au 15 août 2025 ainsi que les époux [A] le sollicitent alors que les dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 étaient applicables à celui-ci lors de sa délivrance et non celles de l'article 15 de la même loi qu'il mentionnait ; qu'il en a résulté un préjudice moral pour M. [H] qui doit être indemnisé; 

- les conditions d'application de la clause résolutoire stipulée à l'article IX des conditions générales du contrat de bail ne sont pas réunies à défaut d'une décision de justice passée en force de chose jugée ayant constaté des troubles de voisinage ; 

- M. [H] a déféré à l'essentiel des manquements qui étaient mentionnés dans la sommation délivrée le 1er décembre 2023 ainsi que cela été constaté par le procès-verbal de Me [K] le 12 février 2024, dont il considère qu'ils ne permettaient pas de prononcer la résiliation du bail en raison d'une part, de leur faible gravité et d'autre part, des manquements beaucoup plus graves des bailleurs à leurs propres obligations ; précisant par ailleurs qu'il bénéficiait d'un deuxième emplacement de stationnement pour le scooter, que la seule domiciliation de son entreprise à son domicile, qui n'est pas prouvée, n'est pas non plus fautive et que l'enlèvement de l'épave a été impossible pendant plusieurs mois en raison de la réfection de l'accès à la propriété et de l'obstruction de M. [A] à la réalisation de sa propre injonction, ce dernier persistant à troubler la jouissance de ses locataires en leur coupant l'électricité de façon récurrente ;

- la perquisition effectuée à son domicile au mois de septembre 2024, après qu'il a été trouvé de la drogue devant sa porte d'entrée a été négative et qu'en tout état de cause, il doit bénéficier de la présomption d'innocence ; que la photo d'un scellé comportant deux barrettes de cannabis, prise par M. [A] dans les locaux de la gendarmerie, est illégale et doit être écartée ainsi que l'a fait le premier juge ;

- le caractère frauduleux du congé pour vente délivré le 13 septembre 2023 alors que les époux [A] n'avaient aucune intention de vendre, justifie l'allocation de dommages et intérêts quand bien même ces derniers n'en ont pas sollicité la validation ;

- la demande d'une expertise judiciaire est parfaitement fondée en raison des désordres, toujours actuels et qui s'aggravent, qui affectent les lieux loués devenus pour partie insalubres et qui justifient par ailleurs une réduction du loyer à hauteur de 50% à compter du 1er octobre 2023, ainsi que l'allocation de dommages et intérêts à titre provisionnel.



Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus détaillé de leurs moyens et prétentions, les époux [A] demandent à la cour de : 



A titre principal, 

- Déclarer caduc l'appel formé par Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [O] en date du 20 décembre 2024, faute de conclusions régulièrement signifiées par Madame [D] [O] dans le délai de trois mois à compter de la déclaration. 

 

A titre subsidiaire, sur la mise à l'écart des débats de la pièce n°10a produite en première instance par les demandeurs, donner acte à Monsieur [L] [A] et Madame [M] [C] épouse [A] de ce qu'ils ne la produisent plus en cause d'appel et n'en font pas état. 

- Dire la demande de Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [O] sans objet sur ce point.

- Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [L] [A] et Madame [M] [C] épouse [A] de leur demande visant à constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail consenti le 15 août 2022, et commandée dans un acte extrajudiciaire du 1er décembre 2023. 

 

Et statuant à nouveau sur ce point, Constater la résiliation du bail à la date du 24 janvier 2024 et en tirer les conséquences. 

- L'infirmer en ce qu'il a requalifié le contrat de location consenti le 15 août 2022 par les demandeurs en bail non-meublé d'habitation d'une durée de trois ans. 



Et statuant à nouveau sur ce point, Rejeter la demande de requalification du bail meublé en bail de locaux vides. 

- Le confirmer en ce qu'il dit n'y avoir lieu à se prononcer sur la demande de nullité du congé du 13 septembre 2023 faute de saisine du tribunal sur sa validité. 

- Le confirmer en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement de faire délivré le 1er décembre 2023. 

-L'infirmer en ce qu'il a prononcé la nullité du congé notifié le 24 janvier 2024 à chacun des défendeurs pour non-respect des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. 

 

Et statuant à nouveau sur ce point, Valider le congé délivré le 24 janvier 2024. 

- Le confirmer en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail consenti le 15 août 2022 par les demandeurs à Monsieur [Z] [H] pour manquements graves et réitérés de ce dernier à ses obligations contractuelles. 

 

A titre subsidiaire sur cette demande, et en tout état de cause, Déclarer sans droit ni titre Monsieur [Z] [H]. 

 

Sur l'expulsion, compte-tenu de ce qu'il a été constaté le jeu de la clause résolutoire, à titre principal après avoir prononcé la résiliation ou par confirmation, 

- Voire Prononcer la résiliation du bail. 

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [H] (Madame [D] [O] ayant déjà quitté les lieux) et de tous occupants de son chef. 

- Dire qu'à compter de cette date Monsieur [Z] [H] sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués par remise des clés, et si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir. 

 

A titre subsidiaire, 

- Résilier pour faits fautifs le bail liant les parties en violation des dispositions des disposition des articles 1729 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l'immeuble appartenant à Monsieur [L] [A] et Madame [M] [C] épouse [A], sis [Adresse 5] qu'occupent par un bail d'habitation meublée Monsieur [Z] [H] aux termes du dernier bail en date du 15 août 2022, et ce sans délai, et la séquestration de ce qui peut lui appartenir soit sur place, sont dans un local ou garde-meubles à leurs frais, risques et péril et, à défaut d'exécution volontaire, l'expulsion pourra avoir lieu avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-2 et L412-5 du code des procédures civiles d'exécution et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le delà d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dont la présente juridiction se réservera la liquidation par application des dispositions de l'article L131-2 du Code des procédures civiles d'exécution. 

- Le Confirmer en ce qu'il a rejeté la demande trop-perçu du dépôt de garantie et toutes les demandes de réparation d'un préjudice subi par Monsieur [Z] [H] et sa fille, laquelle n'est pas partie au litige ;

- Le confirmer en ce qu'il a constaté que les fautes reprochées à M. [Z] [H] et Mme [D] [O] et tous occupants de leur chef sont réelles ;

- Le confirmer en ce qu'il a condamné M. [Z] [H] à payer à M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] la somme de 3.000€ en réparation des préjudices subis du fait des manquements à son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux. 

 

En cause d'appel, Condamner M. [Z] [H] et Mme [D] [O] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Condamner M. [Z] [H] et Mme [D] [O] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la Selas Cabinet Pothet, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que :

- l'appel formé par Mme [O] doit être déclaré caduc, voire irrecevable, celle-ci n'ayant pas conclu dans le délai de trois mois par des conclusions portant sa bonne adresse et qui s'avèrent de ce fait irrecevables ; que par voie de conséquence et en raison de l'indivisibilité du litige, cette caducité emporte celle de la déclaration d'appel de M. [H] ; 

- ils sont fondés à se prévaloir de la résiliation du bail conclu le 15 août 2022 par l'effet de la clause résolutoire, dès lors que les troubles de voisinage allégués ont persisté au delà d'un mois après le commandement de faire visant la clause résolutoire, signifié le 1er décembre 2023 et qu'à ce titre, le jugement entrepris doit être infirmé dans la mesure où l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s'applique de manière supplétive dès lors qu'il existe dans le contrat de bail, comme en l'espèce, une clause contractuelle qui permet d'invoquer le trouble de voisinage par le jeu de la clause résolutoire ;

- la demande de nullité du congé notifié le 13 septembre 2023 est sans objet puisqu'ils ne s'en prévalent pas et que leur conseil avait indiqué aux appelants, par un courrier du 24 janvier 2024, que celui-ci était sans effet ;



- l'absence d'un inventaire ou son insuffisance n'exclut pas nécessairement le caractère meublé de la location ; qu'en l'espèce, si la discussion relative à l'insuffisance de l'inventaire est survenue concernant le dernier bail conclu, il n'en demeure pas moins que celui-ci existe et que les baux précédents produits aux débats ont tous comporté un inventaire de mobilier signé des parties et dont le descriptif est suffisant pour les considérer comme étant meublés, de sorte qu'il n'y a pas lieu à requalification de ce bail en un bail de locaux vides ;

- la demande relative au dépôt de garantie, formée à leur encontre, ne peut prospérer à défaut de justification par M. [H] du paiement effectif de celui-ci et le montant intial de celui-ci, de 1 500 € correspond à un mois de loyer ;

- la résiliation du bail a valablement été prononcée sur le fondement des articles 1224, 1227, 1728, 1741 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 eu égard aux multiples manquements des locataires et à leur persistance en dépit du commandement délivré le 1er décembre 2023 ;

- Si Mme [O] n'était plus signataire des baux à partir du 1er août 2020, elle était cependant domiciliée dans les lieux au delà de cette date ainsi que les actes de procédure le démontrent et a donc été assignée valablement en qualité de locataire ; 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2026.

Motifs

DISCUSSION :



- Sur la caducité de l'appel interjeté par M. [H] et Mme [O] : 



Il résulte de l'article 954 du code de procédure civile que les conclusions d'appel doivent contenir en en-tête, les indications mentionnées par les alinéas 2 à 4 de l'article 960 du même code, soit pour les personnes physiques notamment leur domicile.



L'article 961 du même code dispose qu'à défaut des indications susvisées, la cause d'irrecevabilité qui en résulte peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture.



En l'espèce, l'adresse erronée de Mme [O] a été rectifiée dans les conclusions n°2 des appelants, notifiées le 28 mars 2025.



Par ailleurs, la mention d'une adresse erronée de Mme [O] en en-tête des premières conclusions des appelants n'emporte pas une absence de remise de leurs conclusions telle que prévue par l'article 908 du code de procédure civile et les époux [A] ne justifient par ailleurs d'aucun grief subi dans l'organisation de leur défense, au sens de l'article 114 du même code, susceptible de fonder l'existence d'une nullité ou la caducité sollicitée.



Il convient en conséquence de débouter les époux [A] de leur demande de caducité de l'appel interjeté par les consorts [V].





- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des époux [A] à l'encontre de Mme [O] :



Il résulte du bail produit par les appelants en pièce n°12, daté du 30 août 2019, que Mme [O] dispose d'un domicile personnel situé [Adresse 8] depuis le 1er septembre 2019.



En outre, elle n'est pas signataire du contrat de location meublé conclu le 15 mai 2022 et sa seule signature de l'avis de réception du congé délivré le 24 janvier 2024, à l'adresse des lieux loués, n'est pas suffisante pour lui conférer la qualité de colocataire.



Il s'ensuit que les époux [A] sont dépourvus d'un intérêt à agir à l'encontre de cette dernière.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formées par les époux [A] à l'encontre de Mme [O] et la cour, statuant à nouveau, fait droit à la fin de non-recevoir opposée par cette dernière. 







- Sur la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire : 



Il résulte de l'article 1225 du code civil que la clause résolutoire énonce les engagements dont l'inexécution entraine la résolution du contrat ainsi que les conditions de son application.



En l'espèce, le contrat de location meublé conclu entre M. [J] et M. [H] le 15 août 2022 comporte une clause résolutoire énoncée à l'article IX de ses conditions générales, aux termes de laquelle 'A défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d'assurance contre les risques locatifs ou à défaut de respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée'.



Les époux [A], qui ne justifient pas d'une décision de justice passée en force de chose jugée ayant constaté des troubles de voisinge ne peuvent, en dépit du commandement de faire délivré le 1er décembre 2023, se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire au titre du non respect par M. [H] de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués, les conditions d'application de celle-ci n'étant pas remplies.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ce chef.





- Sur la qualification du contrat de bail conclu le 15 août 2022 et les demandes subséquentes formées par M. [H] : 



L'article 25-4 de la loi n° 89-462du 6 juillet 1989 énonce qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.



L'article 25-5 de la même loi énonce qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.



La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est énumérée à l'article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. 



Pour autant, la nécessité de l'inventaire prévu par l'article 25-5 susvisé doit être relativisée dans le cas d'un renouvellement exprès d'un contrat de location meublé préxistant, dès lors que celui-ci a été valablement établi lors du contrat de location initial.



En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties le 15 août 2014 comportait un tel inventaire, de même que les contrats intermédiaires produits aux débats, notamment ceux des années 2019, 2020 et 2021.

Même si ces inventaires sont incomplets s'agissant de l'énumération mentionnée par l'article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, ils comportent la mention de meubles et d'une literie dans les chambres, d'un équipement complet dans le séjour et la cuisine ainsi que de meubles dans les deux salles d'eau, qui permet de considérer que le mobilier loué répond aux exigences de l'article 25-4 susvisé.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a requalifié le contrat de location querellé en un bail non meublé d'habitation, la demande formée de ce chef par M. [H] devant être rejetée de même que sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du préjudice de jouissance de son bail improprement caractérisé.





- Sur la validité du congé délivré le 24 janvier 2024 : 



L'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce, entre autres dispositions, que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ; qu'il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ; que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.



En l'espèce, le congé délivré à M. [H] le 24 janvier 2024 lui a été adressé par courrier recommandé avec AR et la mention de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est indifférente concernant sa validité, dès lors que celui-ci lui a été délivré pour le terme du bail et avec un préavis de plus de trois mois, soit en l'espèce de presque sept mois.



Concernant le motif légitime et sérieux sur lequel il se fonde, il doit être rappelé qu'aux termes du contrat de location conclu le 15 août 2022, l'objet du bail est un appartement de trois pièces situé en rez-de-chaussée, comprenant une pièce principale et deux chambres, salle et wc, ainsi que, au titre des dépendances, une place de parking, une cave dénommée 'cellier' dans le contrat initial et certains contrats intermédiaires, une terrasse et une partie du jardin.



Il résulte du procès-verbal de constat établi les 19 et 24 octobre 2023, que M. [H] a entreposé différents meubles ou matériels en dehors de l'emprise des lieux loués et notamment dans un local séparé du reste de la villa par un escalier ainsi que dans une partie du garage du bailleur et dans le vide sanitaire la maison, soit bien au delà de la surface de la cave ou du cellier. 



Si le commandement de faire délivré le 1er décembre 2023 n'a pu valablement fonder l'acquisition de la clause résolutoire, il a en tout état de cause constitué une interpellation suffisante de M. [H] sur ses manquements à ses obligations contractuelles.



Il résulte du procès-verbal de constat effectué les 8 janvier et 19 février 2024 que celui-ci n'avait, à ces dates, déféré que très partiellement au commandement de faire susvisé, le 'local séparé de la villa par un escalier sur la gauche' étant toujours encombré de différents matériels lui appartenant, l'épave du véhicule Mercedes étant toujours présente alors que celui-ci ne justifie pas que les travaux d'aménagement de la rampe d'accès à la propriété avaient débuté dès les mois de décembre 2023 ou janvier 2024 et qu'il aurait été dans l'impossibilité d'enlever ce véhicule au cours des semaines ayant suivi la délivrance du commandement, et le vide sanitaire n'ayant été vidé de la majorité des objets s'y trouvant que postérieurement au 8 janvier 2024, des scooters étant par ailleurs toujours présents ailleurs que sur la place de stationnement louée.



Il en résulte que le congé délivré par les époux [A] est valablement fondé sur l'existence d'un motif légitime et sérieux et que la résiliation du bail est intervenue au terme de celui-ci, soit le 15 août 2024.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du congé notifié le 24 janvier 2024 et la cour, statuant à nouveau, déclare celui-ci valide, constate que la résiliation du contrat de location est intervenue le 15 août 2024, date à compter de laquelle M. [H] est devenu occupant sans droit ni titre, devant libérer les lieux selon modalités ci-après explicitées dans le dispositif de l'arrêt et fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par celui-ci jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 1 100 euros par mois, laquelle sera indexée annuellement sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction, s'il évolue à la hausse, à compter du 15 août 2025, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du 15 août 2025 et l'indice de comparaison le dernier indice publié à la date du 15 août de chaque année suivante si l'occupation devait perdurer plus d'un an au delà de la première indexation. 



Le jugement entrepris sera aussi infirmé en ce qui concerne la condamnation de M. [H] à payer aux époux [A] la somme de 3 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de ses manquements à son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux, lesquels ne sont pas suffisamment caractérisés.



Il sera en revanche confirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non-respect des dispositions de la loi de 1989 d'ordre public.





- Sur les demandes de dommages et intérêts sollicitées par M. [H] au titre du trouble de jouissance subi et sur sa demande d'une expertise judiciaire :

 

Jusqu'à la date d'effet du congé ci-dessus, chacune des partie doit respecter ses obligations contractuelles.



A ce titre, et en application des paragraphes b et c de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



En l'espèce, il y a lieu de constater que les contrats de location intermédiaires des années 2016 à 2019 mentionnent que les plafonds des chambres sont à repeindre à la suite d'un dégât des eaux et que celui du 15 août 2022 mentionne des travaux exécutés par le bailleur ayant consisté en 'réparation plafond suite à dégâts des eaux sans modification de loyer' ; que cependant, les procès-verbaux de constat établis à la diligence de M. [H] les 30 août 2023 et 12 février 2024 interrogent sur cette dernière mention du contrat de location puisqu'à l'évidence, les désordres affectant les plafonds des chambres ont perduré et que celui de la cuisine est aussi concerné. Il est aussi constaté par le commissaire de justice qu'une odeur nauséabonde est perceptible dans la cave. 



S'agissant des difficultés d'accès au logement et de l'absence de compteur d'eau individuel, les constatations faites par l'huissier le 30 août 2023 sont démenties par le procès-verbal de son confrère établi à la demande de M. [A] le 19 octobre 2023. Ces griefs ne seront donc pas retenus comme étant avérés, tout du moins à cette date s'agissant de la difficulté d'accès à la copropriété.



En revanche, la preuve n'est pas rapportée par M. [A] de ce que le logement loué à M. [H] aurait disposé d'un compteur électrique autonome et un certain crédit sera accordé aux allégations circonstanciées de ce dernier concernant les coupures d'électricité et les arrêts de la pompe à chaleur imposés par M. [A]. 



Sans qu'il ne soit nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, il peut être conclu, sur la base de ces élements, que M. [H] a subi un trouble de jouissance pendant plusieurs années, consécutifs à des infiltrations récurrentes affectant les plafonds de son logement ainsi qu'à des arrêts impromptus de l'alimentation de son logement en électricité. 



Pour autant, celui-ci ne peut solliciter, pour la réparation d'un même préjudice, à la fois une réduction du loyer dû et l'allocation de dommages et intérêts.



Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts formée de ce chef et il lui sera alloué la somme de 4 500 euros à ce titre. 

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat établi le 12 février 2024 ainsi que des courriels adressés par le conseil de M. [H] à son confrère entre les 19 février et 19 avril 2024 et des photos y annexées en pièce n°6, que M. [H] a été dans l'impossibilité d'accéder en voiture à son logement pendant la durée des travaux de réfection de la rampe d'accès à la propriété, soit entre le début du mois de février et courant mai 2024, laquelle a été supérieure au délai de vingt et un jours énoncé par l'article 1724 du code civil et mentionné dans les dispositions contractuelles.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de sa demande d'indemnisation de ce trouble de jouissance et la cour, statuant à nouveau du chef de celle-ci, lui allouera la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.





- Sur la demande de M. [H] en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du congé frauduleux délivré le 13 septembre 2023 : 



l'article 25-8 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que 'le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.



Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.'



En l'espèce, il doit être relevé que le congé pour vendre notifié par les époux [A] le 13 septembre 2023 est intervenu très peu de temps après qu'un procès-verbal de constat a été établi à la diligence de M. [H] le 30 août précédent ; que ceux-ci n'ont aucunement justifié d'une quelconque démarche en ce sens, que ce soit antérieurement ou postérieurement à la notification de ce congé, lequel est intervenu dans le contexte des relations conflictuelles entre les parties. 



Il sera donc considéré que ce congé a été délivré frauduleusement par les époux [A], en fraude des droits de M. [H] dont le préjudice moral sera retenu mais de façon relativement limitée, son conseil étant intervenu rapidement auprès des bailleurs qui ne sont pas prévalus de celui-ci. 



Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et la cour, statuant à nouveau, condamnera les époux [A] à payer à M. [H] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi. 





Sur les demandes accessoires : 



Eu égard à la solution du litige, il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel, lesquels seront supportés pour moitié par chacune de parties.



Pour cette même raison, il n'y a pas lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une des parties et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [H] à payer aux époux [A] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 susvisé.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe; 



- Confirme le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Fréjus le 22 novembre 2024 en ce qu'il a: 

* Débouté M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] de leur demande visant à constater la résiliation du contrat de bail consenti le 15 août 2022 par l'effet de la clause résolutoire en l'état du commandement de faire signifié le 1er décembre 2023 ;

* Débouté M. [Z] [H] de sa demande d'expertise judiciaire ; 

* Débouté M. [Z] [H] de sa demande de dommages et intérêts reconventionnelle à hauteur de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral tenant à la requalification du bail;

* Débouté M. [Z] [H] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du non-respect des dispositions de la loi de 1989 d'ordre public ;



- L'infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;



Et statuant à nouveau ;



- Déclare irrecevables les demandes formées par M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] à l'encontre de Mme [O] ; 

- Déclare valable le congé notifié par M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] à M.[Z] [H] le 24 janvier 2024 ;

- Constate que la résiliation du contrat de location est intervenue le 15 août 2024 ;

- Dit qu'à compter de cette date, M. [Z] [H] est devenu occupant sans droit ni titre ;

- Ordonne à M. [Z] [H] de libérer le logement situé au [Adresse 9] et de restituer les clés dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt ;

- Dit qu'à défaut pour M. [Z] [H] d'avoir volontairement quitté les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire ; 

- Dit que le sort des meubles et objets immobiliers se trouvant dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-l et L. 433-2 du code des procédures civiles d'execution auxquelles il n'y a pas lieu de déroger ; 

- Condamne M. [Z] [H] à payer à M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A], une indemnité d'occupation mensuelle de 1 100 euros et ce, jusqu'à libération effective des lieux, laquelle sera indexée annuellement à compter du 15 août 2025, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du 15 août 2024 et l'indice de comparaison le dernier indice publié à la date du 15 août de chaque année suivante dans le cas où l'occupation devait perdurer plus d'un an au delà de la première indexation;

- Condamne M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] à payer à M. [Z] [H] les sommes suivantes :

* 4 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi du fait des infiltrations et des arrêts intermittents de l'installation électrique ;



* 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'empêchement subi par M. [Z] [H] d'avoir pu accéder à son domicile par la rampe d'accès de la propriété ; 

* 1 000 euros en réparation de son préjudice moral résultant du congé frauduleux pour vente délivré par M. [L] [A] ;

- Déboute M. [Z] [H] pour le surplus de ses prétentions ;

- Déboute M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] de leur demande en paiement de la somme de 3 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de ses manquements à son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux ; 

- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Fait masse des dépens et condamne chacune des parties à en payer la moitié ;



Y ajoutant, 



- Déboute M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] de leur demande tendant à voir déclarer caduc l'appel interjeté par M. [Z] [H] et Mme [I] [O] ;

- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 

- Fait masse des dépens de la procédure d'appel et condamne chacune des parties à en payer la moitié, ceux-ci étant distraits au profit des avocats de la cause. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 1er JUILLET 2026



N° 2026 / 311





N° RG 24/15236 



N° Portalis DBVB-V-B7I-BOEIZ







[D] [O]



[Z] [H]







C/



[M] [W] [N] [C] épouse [A]



[L] [G] [A]









































Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Romain CHERFILS





Me Alain-David POTHET







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 22 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-24-000265.





APPELANTS



Madame [D] [O]

née le 03 Avril 1976 à [Localité 1] (91), demeurant [Adresse 1]



Monsieur [Z] [H]

né le 08 Mars 1973 à [Localité 2] (75), demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Geoffrey BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMÉS



Madame [M] [W] [N] [C] épouse [A]

née le 25 Octobre 1951 à [Localité 3] (76),



Monsieur [L] [G] [A]

né le 19 Juillet 1944 à [Localité 4] (76), 



demeurant tous deux au [Adresse 3]



représentés par Me Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 05 Mai 2026 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026.



ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Madame [M] [W] [U] [C] épouse [A] et Monsieur [L] [G] [A], ci-après les époux [A], sont propriétaires d'une maison située [Adresse 4],

 

Aux termes d'un acte sous seing privé du 15 août 2014, ils ont consenti à M. [Z] [H] et à Mme [D] [O] un bail de locaux meublés portant sur un logement de trois pièces situé au rez-de-jardin de la maison, comprenant une pièce principale et deux chambres, salle d'eau et WC (trois pièces principales), les dépendances de celui-ci étant constituées par un parking et une partie de jardin, le bien étant équipé d'un chauffage individuel de production d'eau chaude/eau froide. 



Ces locaux constituent depuis lors la résidence principale des locataires.



Après plusieurs contrats de location successifs, un nouveau contrat de location meublé a été conclu avec M. [H] le 15 août 2022.



Ce dernier a fait établir un procès-verbal de constat le 30 août 2023 concernant différents désordres qu'il subissait, relatifs à des infiltrations dans la cuisine et les deux chambres, la difficulté d'accès à la propriété, l'absence de compteurs individuels d'eau et d'électricité, et à la porte du logement.



A la suite de celui-ci et d'un congé pour vente délivré par les bailleurs le 13 septembre 2023, son conseil a formulé, par un courrier recommandé avec AR du 25 septembre 2023, des observations relatives au renouvellement du contrat de bail et à sa régularité et a mis les époux [A] en demeure de remédier aux désordres constatés et d'appliquer une réduction de loyer de 50% jusqu'à la résolution de ceux-ci, leur mentionnant aussi que le congé délivré était nul au regard du formalisme imposé par la loi de 1989 et inexact quant à sa date d'effet.

 

Il a adressé de multiples courriers officiels à leur conseil jusqu'au 28 juin 2024.



Les époux [A] ont fait établir un procès-verbal de constat les 19 et 24/10/2023 relatif à différents manquements des locataires à leur obligation de jouissance paisible des lieux, à la suite duquel ils leur ont fait signifier, par un acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, un commandement visant la clause résolutoire et leur faisant sommation de mettre fin à ceux-ci.



A la suite d'un nouveau procès-verbal de constat établi les 8 janvier et 19 février 2024, dont il a résulté que les locataires n'avaient pas déféré à la sommation qui leur avait été faite, les époux [A] leur ont fait notifier à chacun un congé pour motifs légitimes et sérieux par un courrier recommandé avec AR de leur conseil du 24 janvier 2024.



Par un acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, ils les ont fait assigner devant le Tribunal de proximité de Fréjus aux fins notamment de voir : 



A titre principal, 

- Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail et visée dans le commandement du 1er décembre 2023 ;

- Consater à la date du 1er janvier 2024 la résiliation du bail ; 

- Dire qu'à compter de cette date Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [O] seront redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués par remise des clés, et si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;

- Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l'immeuble appartenant à Monsieur [L] [A] et Madame [M] [C] épouse [A], sis [Adresse 5], qu'occupent par un bail d'habitation meublée Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [O] aux termes du dernier bail en date du 15 août 2022 et ce, sans délai, et la séquestration de ce qui peut leur appartenir soit sur place, sont dans un local ou garde-meubles à leurs frais, risques et péril, et, à défaut d'exécution volontaire, l'expulsion pourra avoir lieu avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-2 et L412-5 du code des procédures civiles d'exécution et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le delai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dont la présente juridiction se réservera la liquidation par application des dispositions de l'article L131-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

 

A titre subsidiaire, 

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties à compter du jugement à intervenir;

- Dire que les locataires devront à cette date une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués par remise des clés, et si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;

- Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l'immeuble appartenant à Monsieur [L] [A] et Madame [M] [C] épouse [A], sis [Adresse 6] qu'occupent par un bail d'habitation meublée Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [O] aux termes du dernier bail en date du 15 août 2022 et ce, sans délai, et la séquestration de ce qui peut leur appartenir soit sur place, sont dans un local ou garde-meubles à leurs frais, risques et péril, et, à défaut d'exécution volontaire, l'expulsion pourra avoir lieu avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-2 et L412-5 du Code des procédures civiles d'exécution et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le delai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dont la présente juridiction se réservera la liquidation par application des dispositions de l'article L131-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

 

En tout état de cause, les condamner au paiement des sommes de : 

- 5 000 € de dommages et intérêts ;

- 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Les condamner aux entiers dépens. 



Par un jugement rendu le 22 novembre 2024, le Tribunal de proximité de Fréjus a statué comme suit : 

- Ecarte des débats la pièce n°10 A produite par les demandeurs ;

- Déboute M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] de leur demande visant à constater la résiliation du contrat de bail consenti le 15 août 2022 par l'effet de la clause résolutoire en l'état du commandement de faire signifié le 1er décembre 2023 ;

- Requalifie le contrat de location consenti le 15 août par les demandeurs en bail non-meublé d'habitation d'une durée de trois ans ;

- Constate que la demande en nullité du congé adressé le 13 septembre 2023 par M. [L] [A] à M. [Z] [H] formée par les défendeurs est sans objet en l'état de l'action des demandeurs en validation du congé notifié postérieurement à cette date, à savoir au 24 janvier 2024 ; 

- Prononce la résiliation du bail consenti le 15 août 2022 par les demandeurs à M. [H] [Z] pour manquements graves et réitérés de ce demier à ses obligations contractuelles,

- Dit qu'à compter du prononcé de la présente décision, M. [H] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux donnés à bail à savoir un appartement de 3 pièces en rez-de-jardin et les dépendances constituées par un parking voiture et une partie dujardin situés sur la propriété des demandeurs sise [Adresse 7] construite sur la parcelle cadastrée section A0 n°[Cadastre 1], - Ordonne la libération des lieux querellés par M. [H] [Z] et tous occupants de son chef dont Mme [O] [D] le cas échéant, sous astreinte journalière provisoire de cent euros (100 euros) commençant à courir passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de trente iours (30 jours), délai à l'issue duquel l'astreinte prononcée sera liquidée ;

- Dit qu`à défaut de départ volontaire de M. [H] [Z] ou de tous occupants de son chef dont Mme [O] [D] le cas échéant, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux litigieux avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-I à L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution auxquelles il n'y a pas lieu de déroger ;

- Dit que le sort des meubles et objets immobiliers se trouvant dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-l et L. 433-2 du code des procédures civiles d'execution auxquelles il n'y a pas lieu de déroger ;

- Se réserve le contentieux de la liquidation de l'astreinte prononcée ;

- Condamne M. [H] [Z] à verser aux demandeurs la somme de trois mille euros (3000 euros) en réparation des préjudices subis du fait des manquements à son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux ;

- Déclare irrecevables les demandes formées par les défendeurs à titre reconventionnel visant à obtenir la condamnation solidaire des époux [A] à indemniser la fille de M. [H] [Z] de ces différents préjudices de jouissance, cette demière n'étant pas partie à la procédure ;

- Condamne M. [A] [L] et Mme [C] [M] son épouse à restituer à M. [H] [Z], sous astreinte joumalière provisoire de vingt euros 20 euros, commençant à courir passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présence decision et ce, pendant une durée de trente jours (30 jours), le réfrigérateur appartenant à ce dernier, situé sur leur propriété, délai à l'issue duquel l'astreinte pourra être liquidée ;

- Se réserve le contentieux de la liquidation de l'astreinte prononcée ;

- Condamne M. [H] [Z] au paiement de la somme de trois mille euros (3000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Déboute les parties pour le surplus de leurs prétentions ;

- Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

- Condamne M. [H] [Z] aux entiers dépens de la procédure.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a notamment retenu que les conditions du constat de la résiliation du bail n'étaient pas réunies dès lors que les époux [A] ne justifiaient pas d'une décision de justice passée en force de chose jugée ayant constaté lesdits troubles ; qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la demande de nullité du congé notifié par M. [A] à M [H] le 13 septembre 2023 (congé pour vente) dès lors que les époux [A] agissaient en résiliation du bail sur le fondement des congés notifiés par leur conseil le 24 janvier 2024 ; que le contrat de bail du 15 août 2022 devait être requalifié en bail d'habitation non-meublé d'une durée ne pouvant être inférieure à trois ans ; que le congé notifié le 24 janvier 2024 était nul et de nul effet pour n'être pas conforme aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ne pas avoir été réceptionné par M. [H], et avoir été délivré pour une date d'effet qui n'était pas le terme du bail ; que s'agissant de la demande de résiliation du bail formée par les époux [A], les manquements imputés à ce dernier étaient fondés et justifiaient d'y faire droit ainsi qu'à leurs demandes subséquentes s'agissant de la libération des lieux.



Par une déclaration reçue au greffe le 20 décembre 2024, Mme [I] [O] et M. [Z] [H] ont interjeté appel de ce jugement.



Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions, M. [H] et Mme [O] demandent à la cour de : 

- Recevoir leur appel, 

- Débouter les consorts [A] de leurs moyens de nullité et caducité,

- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : 

* Ecarté des débats la pièce 10a de M. [L] [A] et Mme [M] [A] en raison de l'absence d'autorisation du Procureur de la République de [Localité 5] et de l'officier de police judiciaire en charge de l'enquête ;

* Requalifié le contrat de bail dit meublé conclu le 15.08.2022 en contrat de bail « vide » soumis aux dispositions des articles 1 à 25-2 de la loi du 06.07.1989 en l'absence de la liste des meubles obligatoires prévu par le décret du 31.07.2015 et de son inventaire signé en deux exemplaires par les parties au contrat de bail ;

* Déclaré nul le congé notifié par M. [L] [A] et Mme [M] [A] en date du 24.01.2024 pour l'échéance du 15.08.2024 vu l'article 15 et 25-8 de la loi du 06.07.1989,

* Débouté M. et Mme [A] de leur demande de constat de la clause résolutoire en l'état du commandement signifié le 13.09.2023 ;

* Ordonné la restitution sous astreinte de 20 euros par jour de retard du frigo de M. [H] passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* Débouté M. et Mme [A] de leur appel incident ; 



En revanche ;

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : 

* Débouté Madame [O] de sa demande de fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir à son encontre ;

* Prononcé la résiliation du bail consenti le 15.08.2022 pour manquement graves et réitérés du locataire à ses obligations contractuelles au visa des article 1728 du code civile et 7b de la loi de 1989 ;

* Débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts reconventionnelle à hauteur de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral tenant à la requalification du bail ;

* Débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral résultant du congé frauduleux pour vente délivré par les époux [A] ;

* Débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l'empêchement de ce dernier d'accéder à son domicile par la rampe d'accès de la propriété ;

* Débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros à titre provisionnel en réparation de son préjudice de jouissance sur l'habitabilité du logement depuis à minima l'an 2018 ;

* Débouté M. [H] de sa demande d'expertise judiciaire, avant dire droit, avec mission habituelle afin de détecter la cause des désordres affectant son logement et la manière d'y remédier ;

* Débouté M. [H] de sa demande de condamnation à une astreinte à hauteur de 200 euros par infraction constatée en raison de l'empêchement pour M. [H] de se garer devant son domicile en dépit des places de parking dont il bénéficie ;

* Débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle de réduction du loyer, objet du bail, à hauteur de 50%, soit la somme de 500 euros mensuel en lieu et place de 1 000 euros mensuel à compter du 01.10.2023, date de l'échéance suivant la mise en demeure du conseil de M. [H],



Statuant à nouveau :

- Déclarer irrecevable pour défaut d'intérêt à agir l'action de Monsieur [L] [A] et de Madame [M] [A] à l'encontre de Madame [I] [O], celle-ci n'étant pas partie au contrat de bail et dispose d'un bail en son nom depuis le 30.08.2019,

- Condamner Monsieur [L] [A] et Madame [M] [A] à la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance de son bail improprement caractérisé, subi par Monsieur [H], avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du conseil de Monsieur [H] en date du 25.09.2023,

- Condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [M] [A] à la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de Monsieur [H] résultant du non-respect des dispositions d'ordre public de la loi de 1989,

- Ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en la matière afin de détecter la cause des désordres affectant le logement de Monsieur [H] et dire comment y remédier,

- Ordonner depuis le 01.10.2023, vu la mise en demeure du 25.09.2023, la réduction du loyer, objet du bail, à hauteur de 50%, soit la somme de 500 euros mensuel en lieu et place de 1 000 euros mensuel à compter du 01.10.2023, date de l'échéance suivant la mise en demeure du conseil de Monsieur [H],

- Condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [M] [A] à la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts à titre provisionnel en réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [H] et sa fille, occupant de son chef, sur l'habitabilité du logement depuis à minima l'an 2018,

- Condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [M] [A] à la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'empêchement de Monsieur [H] et de sa fille d'accéder à leur domicile,

- Condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [M] [A] à la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du congé frauduleux délivré pour la mise en vente du bien qui n'a jamais été mis en vente,

- Ordonner une astreinte à hauteur de 200 euros par infraction constatée en raison de l'empêchement pour Monsieur [H] de se garer devant son domicile en dépit des places de parking dont il bénéficie,

- Monsieur et Madame [A] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la Selarl Lx Aix En Provence, Avocat associé, aux offres de droit.



Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que : 

- la mention erronée de l'adresse de Mme [O] dans leurs premières conclusions ne peut emporter ni la nullité de l'appel ni sa caducité, s'agissant d'une mention prévue par l'article 960 du code de procédure civile dont l'inexactitude peut être régularisée avant le prononcé de l'ordonnance de clôture ;

- les époux [A] n'ont pas qualité à agir à l'encontre de Mme [O] qui n'est pas partie au bail conclu le 15 août 2022 et n'habite plus dans les lieux loués ;

- à défaut de répondre aux prescriptions des articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 et de comporter notamment la liste des objets prévus à l'article 2 du décret du 31 juillet 2015 et qui faisaient défaut, le bail conclu le 15 août 2022 doit être requalifié en un bail d'habitation de locaux vides et la demande d'indemnisation sollicitée par M. [A] admise dès lors que ce problème était signalé aux bailleurs depuis le 30 août 2023 sans qu'ils n'aient réagi ; 

- cette requalification emporte, en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, un terme du bail fixé au15 août 2025 ainsi que la nullité du congé délivré le 24 janvier 2024 dont la date d'effet ne peut être reportée au 15 août 2025 ainsi que les époux [A] le sollicitent alors que les dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 étaient applicables à celui-ci lors de sa délivrance et non celles de l'article 15 de la même loi qu'il mentionnait ; qu'il en a résulté un préjudice moral pour M. [H] qui doit être indemnisé; 

- les conditions d'application de la clause résolutoire stipulée à l'article IX des conditions générales du contrat de bail ne sont pas réunies à défaut d'une décision de justice passée en force de chose jugée ayant constaté des troubles de voisinage ; 

- M. [H] a déféré à l'essentiel des manquements qui étaient mentionnés dans la sommation délivrée le 1er décembre 2023 ainsi que cela été constaté par le procès-verbal de Me [K] le 12 février 2024, dont il considère qu'ils ne permettaient pas de prononcer la résiliation du bail en raison d'une part, de leur faible gravité et d'autre part, des manquements beaucoup plus graves des bailleurs à leurs propres obligations ; précisant par ailleurs qu'il bénéficiait d'un deuxième emplacement de stationnement pour le scooter, que la seule domiciliation de son entreprise à son domicile, qui n'est pas prouvée, n'est pas non plus fautive et que l'enlèvement de l'épave a été impossible pendant plusieurs mois en raison de la réfection de l'accès à la propriété et de l'obstruction de M. [A] à la réalisation de sa propre injonction, ce dernier persistant à troubler la jouissance de ses locataires en leur coupant l'électricité de façon récurrente ;

- la perquisition effectuée à son domicile au mois de septembre 2024, après qu'il a été trouvé de la drogue devant sa porte d'entrée a été négative et qu'en tout état de cause, il doit bénéficier de la présomption d'innocence ; que la photo d'un scellé comportant deux barrettes de cannabis, prise par M. [A] dans les locaux de la gendarmerie, est illégale et doit être écartée ainsi que l'a fait le premier juge ;

- le caractère frauduleux du congé pour vente délivré le 13 septembre 2023 alors que les époux [A] n'avaient aucune intention de vendre, justifie l'allocation de dommages et intérêts quand bien même ces derniers n'en ont pas sollicité la validation ;

- la demande d'une expertise judiciaire est parfaitement fondée en raison des désordres, toujours actuels et qui s'aggravent, qui affectent les lieux loués devenus pour partie insalubres et qui justifient par ailleurs une réduction du loyer à hauteur de 50% à compter du 1er octobre 2023, ainsi que l'allocation de dommages et intérêts à titre provisionnel.



Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus détaillé de leurs moyens et prétentions, les époux [A] demandent à la cour de : 



A titre principal, 

- Déclarer caduc l'appel formé par Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [O] en date du 20 décembre 2024, faute de conclusions régulièrement signifiées par Madame [D] [O] dans le délai de trois mois à compter de la déclaration. 

 

A titre subsidiaire, sur la mise à l'écart des débats de la pièce n°10a produite en première instance par les demandeurs, donner acte à Monsieur [L] [A] et Madame [M] [C] épouse [A] de ce qu'ils ne la produisent plus en cause d'appel et n'en font pas état. 

- Dire la demande de Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [O] sans objet sur ce point.

- Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [L] [A] et Madame [M] [C] épouse [A] de leur demande visant à constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail consenti le 15 août 2022, et commandée dans un acte extrajudiciaire du 1er décembre 2023. 

 

Et statuant à nouveau sur ce point, Constater la résiliation du bail à la date du 24 janvier 2024 et en tirer les conséquences. 

- L'infirmer en ce qu'il a requalifié le contrat de location consenti le 15 août 2022 par les demandeurs en bail non-meublé d'habitation d'une durée de trois ans. 



Et statuant à nouveau sur ce point, Rejeter la demande de requalification du bail meublé en bail de locaux vides. 

- Le confirmer en ce qu'il dit n'y avoir lieu à se prononcer sur la demande de nullité du congé du 13 septembre 2023 faute de saisine du tribunal sur sa validité. 

- Le confirmer en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement de faire délivré le 1er décembre 2023. 

-L'infirmer en ce qu'il a prononcé la nullité du congé notifié le 24 janvier 2024 à chacun des défendeurs pour non-respect des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. 

 

Et statuant à nouveau sur ce point, Valider le congé délivré le 24 janvier 2024. 

- Le confirmer en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail consenti le 15 août 2022 par les demandeurs à Monsieur [Z] [H] pour manquements graves et réitérés de ce dernier à ses obligations contractuelles. 

 

A titre subsidiaire sur cette demande, et en tout état de cause, Déclarer sans droit ni titre Monsieur [Z] [H]. 

 

Sur l'expulsion, compte-tenu de ce qu'il a été constaté le jeu de la clause résolutoire, à titre principal après avoir prononcé la résiliation ou par confirmation, 

- Voire Prononcer la résiliation du bail. 

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [H] (Madame [D] [O] ayant déjà quitté les lieux) et de tous occupants de son chef. 

- Dire qu'à compter de cette date Monsieur [Z] [H] sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués par remise des clés, et si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir. 

 

A titre subsidiaire, 

- Résilier pour faits fautifs le bail liant les parties en violation des dispositions des disposition des articles 1729 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l'immeuble appartenant à Monsieur [L] [A] et Madame [M] [C] épouse [A], sis [Adresse 5] qu'occupent par un bail d'habitation meublée Monsieur [Z] [H] aux termes du dernier bail en date du 15 août 2022, et ce sans délai, et la séquestration de ce qui peut lui appartenir soit sur place, sont dans un local ou garde-meubles à leurs frais, risques et péril et, à défaut d'exécution volontaire, l'expulsion pourra avoir lieu avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-2 et L412-5 du code des procédures civiles d'exécution et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le delà d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dont la présente juridiction se réservera la liquidation par application des dispositions de l'article L131-2 du Code des procédures civiles d'exécution. 

- Le Confirmer en ce qu'il a rejeté la demande trop-perçu du dépôt de garantie et toutes les demandes de réparation d'un préjudice subi par Monsieur [Z] [H] et sa fille, laquelle n'est pas partie au litige ;

- Le confirmer en ce qu'il a constaté que les fautes reprochées à M. [Z] [H] et Mme [D] [O] et tous occupants de leur chef sont réelles ;

- Le confirmer en ce qu'il a condamné M. [Z] [H] à payer à M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] la somme de 3.000€ en réparation des préjudices subis du fait des manquements à son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux. 

 

En cause d'appel, Condamner M. [Z] [H] et Mme [D] [O] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Condamner M. [Z] [H] et Mme [D] [O] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la Selas Cabinet Pothet, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que :

- l'appel formé par Mme [O] doit être déclaré caduc, voire irrecevable, celle-ci n'ayant pas conclu dans le délai de trois mois par des conclusions portant sa bonne adresse et qui s'avèrent de ce fait irrecevables ; que par voie de conséquence et en raison de l'indivisibilité du litige, cette caducité emporte celle de la déclaration d'appel de M. [H] ; 

- ils sont fondés à se prévaloir de la résiliation du bail conclu le 15 août 2022 par l'effet de la clause résolutoire, dès lors que les troubles de voisinage allégués ont persisté au delà d'un mois après le commandement de faire visant la clause résolutoire, signifié le 1er décembre 2023 et qu'à ce titre, le jugement entrepris doit être infirmé dans la mesure où l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s'applique de manière supplétive dès lors qu'il existe dans le contrat de bail, comme en l'espèce, une clause contractuelle qui permet d'invoquer le trouble de voisinage par le jeu de la clause résolutoire ;

- la demande de nullité du congé notifié le 13 septembre 2023 est sans objet puisqu'ils ne s'en prévalent pas et que leur conseil avait indiqué aux appelants, par un courrier du 24 janvier 2024, que celui-ci était sans effet ;



- l'absence d'un inventaire ou son insuffisance n'exclut pas nécessairement le caractère meublé de la location ; qu'en l'espèce, si la discussion relative à l'insuffisance de l'inventaire est survenue concernant le dernier bail conclu, il n'en demeure pas moins que celui-ci existe et que les baux précédents produits aux débats ont tous comporté un inventaire de mobilier signé des parties et dont le descriptif est suffisant pour les considérer comme étant meublés, de sorte qu'il n'y a pas lieu à requalification de ce bail en un bail de locaux vides ;

- la demande relative au dépôt de garantie, formée à leur encontre, ne peut prospérer à défaut de justification par M. [H] du paiement effectif de celui-ci et le montant intial de celui-ci, de 1 500 € correspond à un mois de loyer ;

- la résiliation du bail a valablement été prononcée sur le fondement des articles 1224, 1227, 1728, 1741 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 eu égard aux multiples manquements des locataires et à leur persistance en dépit du commandement délivré le 1er décembre 2023 ;

- Si Mme [O] n'était plus signataire des baux à partir du 1er août 2020, elle était cependant domiciliée dans les lieux au delà de cette date ainsi que les actes de procédure le démontrent et a donc été assignée valablement en qualité de locataire ; 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2026.





DISCUSSION :



- Sur la caducité de l'appel interjeté par M. [H] et Mme [O] : 



Il résulte de l'article 954 du code de procédure civile que les conclusions d'appel doivent contenir en en-tête, les indications mentionnées par les alinéas 2 à 4 de l'article 960 du même code, soit pour les personnes physiques notamment leur domicile.



L'article 961 du même code dispose qu'à défaut des indications susvisées, la cause d'irrecevabilité qui en résulte peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture.



En l'espèce, l'adresse erronée de Mme [O] a été rectifiée dans les conclusions n°2 des appelants, notifiées le 28 mars 2025.



Par ailleurs, la mention d'une adresse erronée de Mme [O] en en-tête des premières conclusions des appelants n'emporte pas une absence de remise de leurs conclusions telle que prévue par l'article 908 du code de procédure civile et les époux [A] ne justifient par ailleurs d'aucun grief subi dans l'organisation de leur défense, au sens de l'article 114 du même code, susceptible de fonder l'existence d'une nullité ou la caducité sollicitée.



Il convient en conséquence de débouter les époux [A] de leur demande de caducité de l'appel interjeté par les consorts [V].





- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des époux [A] à l'encontre de Mme [O] :



Il résulte du bail produit par les appelants en pièce n°12, daté du 30 août 2019, que Mme [O] dispose d'un domicile personnel situé [Adresse 8] depuis le 1er septembre 2019.



En outre, elle n'est pas signataire du contrat de location meublé conclu le 15 mai 2022 et sa seule signature de l'avis de réception du congé délivré le 24 janvier 2024, à l'adresse des lieux loués, n'est pas suffisante pour lui conférer la qualité de colocataire.



Il s'ensuit que les époux [A] sont dépourvus d'un intérêt à agir à l'encontre de cette dernière.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formées par les époux [A] à l'encontre de Mme [O] et la cour, statuant à nouveau, fait droit à la fin de non-recevoir opposée par cette dernière. 







- Sur la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire : 



Il résulte de l'article 1225 du code civil que la clause résolutoire énonce les engagements dont l'inexécution entraine la résolution du contrat ainsi que les conditions de son application.



En l'espèce, le contrat de location meublé conclu entre M. [J] et M. [H] le 15 août 2022 comporte une clause résolutoire énoncée à l'article IX de ses conditions générales, aux termes de laquelle 'A défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d'assurance contre les risques locatifs ou à défaut de respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée'.



Les époux [A], qui ne justifient pas d'une décision de justice passée en force de chose jugée ayant constaté des troubles de voisinge ne peuvent, en dépit du commandement de faire délivré le 1er décembre 2023, se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire au titre du non respect par M. [H] de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués, les conditions d'application de celle-ci n'étant pas remplies.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ce chef.





- Sur la qualification du contrat de bail conclu le 15 août 2022 et les demandes subséquentes formées par M. [H] : 



L'article 25-4 de la loi n° 89-462du 6 juillet 1989 énonce qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.



L'article 25-5 de la même loi énonce qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.



La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est énumérée à l'article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. 



Pour autant, la nécessité de l'inventaire prévu par l'article 25-5 susvisé doit être relativisée dans le cas d'un renouvellement exprès d'un contrat de location meublé préxistant, dès lors que celui-ci a été valablement établi lors du contrat de location initial.



En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties le 15 août 2014 comportait un tel inventaire, de même que les contrats intermédiaires produits aux débats, notamment ceux des années 2019, 2020 et 2021.

Même si ces inventaires sont incomplets s'agissant de l'énumération mentionnée par l'article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, ils comportent la mention de meubles et d'une literie dans les chambres, d'un équipement complet dans le séjour et la cuisine ainsi que de meubles dans les deux salles d'eau, qui permet de considérer que le mobilier loué répond aux exigences de l'article 25-4 susvisé.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a requalifié le contrat de location querellé en un bail non meublé d'habitation, la demande formée de ce chef par M. [H] devant être rejetée de même que sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du préjudice de jouissance de son bail improprement caractérisé.





- Sur la validité du congé délivré le 24 janvier 2024 : 



L'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce, entre autres dispositions, que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ; qu'il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ; que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.



En l'espèce, le congé délivré à M. [H] le 24 janvier 2024 lui a été adressé par courrier recommandé avec AR et la mention de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est indifférente concernant sa validité, dès lors que celui-ci lui a été délivré pour le terme du bail et avec un préavis de plus de trois mois, soit en l'espèce de presque sept mois.



Concernant le motif légitime et sérieux sur lequel il se fonde, il doit être rappelé qu'aux termes du contrat de location conclu le 15 août 2022, l'objet du bail est un appartement de trois pièces situé en rez-de-chaussée, comprenant une pièce principale et deux chambres, salle et wc, ainsi que, au titre des dépendances, une place de parking, une cave dénommée 'cellier' dans le contrat initial et certains contrats intermédiaires, une terrasse et une partie du jardin.



Il résulte du procès-verbal de constat établi les 19 et 24 octobre 2023, que M. [H] a entreposé différents meubles ou matériels en dehors de l'emprise des lieux loués et notamment dans un local séparé du reste de la villa par un escalier ainsi que dans une partie du garage du bailleur et dans le vide sanitaire la maison, soit bien au delà de la surface de la cave ou du cellier. 



Si le commandement de faire délivré le 1er décembre 2023 n'a pu valablement fonder l'acquisition de la clause résolutoire, il a en tout état de cause constitué une interpellation suffisante de M. [H] sur ses manquements à ses obligations contractuelles.



Il résulte du procès-verbal de constat effectué les 8 janvier et 19 février 2024 que celui-ci n'avait, à ces dates, déféré que très partiellement au commandement de faire susvisé, le 'local séparé de la villa par un escalier sur la gauche' étant toujours encombré de différents matériels lui appartenant, l'épave du véhicule Mercedes étant toujours présente alors que celui-ci ne justifie pas que les travaux d'aménagement de la rampe d'accès à la propriété avaient débuté dès les mois de décembre 2023 ou janvier 2024 et qu'il aurait été dans l'impossibilité d'enlever ce véhicule au cours des semaines ayant suivi la délivrance du commandement, et le vide sanitaire n'ayant été vidé de la majorité des objets s'y trouvant que postérieurement au 8 janvier 2024, des scooters étant par ailleurs toujours présents ailleurs que sur la place de stationnement louée.



Il en résulte que le congé délivré par les époux [A] est valablement fondé sur l'existence d'un motif légitime et sérieux et que la résiliation du bail est intervenue au terme de celui-ci, soit le 15 août 2024.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du congé notifié le 24 janvier 2024 et la cour, statuant à nouveau, déclare celui-ci valide, constate que la résiliation du contrat de location est intervenue le 15 août 2024, date à compter de laquelle M. [H] est devenu occupant sans droit ni titre, devant libérer les lieux selon modalités ci-après explicitées dans le dispositif de l'arrêt et fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par celui-ci jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 1 100 euros par mois, laquelle sera indexée annuellement sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction, s'il évolue à la hausse, à compter du 15 août 2025, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du 15 août 2025 et l'indice de comparaison le dernier indice publié à la date du 15 août de chaque année suivante si l'occupation devait perdurer plus d'un an au delà de la première indexation. 



Le jugement entrepris sera aussi infirmé en ce qui concerne la condamnation de M. [H] à payer aux époux [A] la somme de 3 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de ses manquements à son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux, lesquels ne sont pas suffisamment caractérisés.



Il sera en revanche confirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non-respect des dispositions de la loi de 1989 d'ordre public.





- Sur les demandes de dommages et intérêts sollicitées par M. [H] au titre du trouble de jouissance subi et sur sa demande d'une expertise judiciaire :

 

Jusqu'à la date d'effet du congé ci-dessus, chacune des partie doit respecter ses obligations contractuelles.



A ce titre, et en application des paragraphes b et c de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



En l'espèce, il y a lieu de constater que les contrats de location intermédiaires des années 2016 à 2019 mentionnent que les plafonds des chambres sont à repeindre à la suite d'un dégât des eaux et que celui du 15 août 2022 mentionne des travaux exécutés par le bailleur ayant consisté en 'réparation plafond suite à dégâts des eaux sans modification de loyer' ; que cependant, les procès-verbaux de constat établis à la diligence de M. [H] les 30 août 2023 et 12 février 2024 interrogent sur cette dernière mention du contrat de location puisqu'à l'évidence, les désordres affectant les plafonds des chambres ont perduré et que celui de la cuisine est aussi concerné. Il est aussi constaté par le commissaire de justice qu'une odeur nauséabonde est perceptible dans la cave. 



S'agissant des difficultés d'accès au logement et de l'absence de compteur d'eau individuel, les constatations faites par l'huissier le 30 août 2023 sont démenties par le procès-verbal de son confrère établi à la demande de M. [A] le 19 octobre 2023. Ces griefs ne seront donc pas retenus comme étant avérés, tout du moins à cette date s'agissant de la difficulté d'accès à la copropriété.



En revanche, la preuve n'est pas rapportée par M. [A] de ce que le logement loué à M. [H] aurait disposé d'un compteur électrique autonome et un certain crédit sera accordé aux allégations circonstanciées de ce dernier concernant les coupures d'électricité et les arrêts de la pompe à chaleur imposés par M. [A]. 



Sans qu'il ne soit nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, il peut être conclu, sur la base de ces élements, que M. [H] a subi un trouble de jouissance pendant plusieurs années, consécutifs à des infiltrations récurrentes affectant les plafonds de son logement ainsi qu'à des arrêts impromptus de l'alimentation de son logement en électricité. 



Pour autant, celui-ci ne peut solliciter, pour la réparation d'un même préjudice, à la fois une réduction du loyer dû et l'allocation de dommages et intérêts.



Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts formée de ce chef et il lui sera alloué la somme de 4 500 euros à ce titre. 

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat établi le 12 février 2024 ainsi que des courriels adressés par le conseil de M. [H] à son confrère entre les 19 février et 19 avril 2024 et des photos y annexées en pièce n°6, que M. [H] a été dans l'impossibilité d'accéder en voiture à son logement pendant la durée des travaux de réfection de la rampe d'accès à la propriété, soit entre le début du mois de février et courant mai 2024, laquelle a été supérieure au délai de vingt et un jours énoncé par l'article 1724 du code civil et mentionné dans les dispositions contractuelles.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de sa demande d'indemnisation de ce trouble de jouissance et la cour, statuant à nouveau du chef de celle-ci, lui allouera la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.





- Sur la demande de M. [H] en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du congé frauduleux délivré le 13 septembre 2023 : 



l'article 25-8 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que 'le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.



Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.'



En l'espèce, il doit être relevé que le congé pour vendre notifié par les époux [A] le 13 septembre 2023 est intervenu très peu de temps après qu'un procès-verbal de constat a été établi à la diligence de M. [H] le 30 août précédent ; que ceux-ci n'ont aucunement justifié d'une quelconque démarche en ce sens, que ce soit antérieurement ou postérieurement à la notification de ce congé, lequel est intervenu dans le contexte des relations conflictuelles entre les parties. 



Il sera donc considéré que ce congé a été délivré frauduleusement par les époux [A], en fraude des droits de M. [H] dont le préjudice moral sera retenu mais de façon relativement limitée, son conseil étant intervenu rapidement auprès des bailleurs qui ne sont pas prévalus de celui-ci. 



Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et la cour, statuant à nouveau, condamnera les époux [A] à payer à M. [H] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi. 





Sur les demandes accessoires : 



Eu égard à la solution du litige, il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel, lesquels seront supportés pour moitié par chacune de parties.



Pour cette même raison, il n'y a pas lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une des parties et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [H] à payer aux époux [A] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 susvisé.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe; 



- Confirme le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Fréjus le 22 novembre 2024 en ce qu'il a: 

* Débouté M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] de leur demande visant à constater la résiliation du contrat de bail consenti le 15 août 2022 par l'effet de la clause résolutoire en l'état du commandement de faire signifié le 1er décembre 2023 ;

* Débouté M. [Z] [H] de sa demande d'expertise judiciaire ; 

* Débouté M. [Z] [H] de sa demande de dommages et intérêts reconventionnelle à hauteur de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral tenant à la requalification du bail;

* Débouté M. [Z] [H] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du non-respect des dispositions de la loi de 1989 d'ordre public ;



- L'infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;



Et statuant à nouveau ;



- Déclare irrecevables les demandes formées par M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] à l'encontre de Mme [O] ; 

- Déclare valable le congé notifié par M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] à M.[Z] [H] le 24 janvier 2024 ;

- Constate que la résiliation du contrat de location est intervenue le 15 août 2024 ;

- Dit qu'à compter de cette date, M. [Z] [H] est devenu occupant sans droit ni titre ;

- Ordonne à M. [Z] [H] de libérer le logement situé au [Adresse 9] et de restituer les clés dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt ;

- Dit qu'à défaut pour M. [Z] [H] d'avoir volontairement quitté les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire ; 

- Dit que le sort des meubles et objets immobiliers se trouvant dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-l et L. 433-2 du code des procédures civiles d'execution auxquelles il n'y a pas lieu de déroger ; 

- Condamne M. [Z] [H] à payer à M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A], une indemnité d'occupation mensuelle de 1 100 euros et ce, jusqu'à libération effective des lieux, laquelle sera indexée annuellement à compter du 15 août 2025, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du 15 août 2024 et l'indice de comparaison le dernier indice publié à la date du 15 août de chaque année suivante dans le cas où l'occupation devait perdurer plus d'un an au delà de la première indexation;

- Condamne M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] à payer à M. [Z] [H] les sommes suivantes :

* 4 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi du fait des infiltrations et des arrêts intermittents de l'installation électrique ;



* 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'empêchement subi par M. [Z] [H] d'avoir pu accéder à son domicile par la rampe d'accès de la propriété ; 

* 1 000 euros en réparation de son préjudice moral résultant du congé frauduleux pour vente délivré par M. [L] [A] ;

- Déboute M. [Z] [H] pour le surplus de ses prétentions ;

- Déboute M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] de leur demande en paiement de la somme de 3 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de ses manquements à son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux ; 

- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Fait masse des dépens et condamne chacune des parties à en payer la moitié ;



Y ajoutant, 



- Déboute M. [L] [A] et Mme [M] [C] épouse [A] de leur demande tendant à voir déclarer caduc l'appel interjeté par M. [Z] [H] et Mme [I] [O] ;

- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 

- Fait masse des dépens de la procédure d'appel et condamne chacune des parties à en payer la moitié, ceux-ci étant distraits au profit des avocats de la cause. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT

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