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Décision de justice

Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 8 SECTION 4, 2 juillet 2026, n° 24/05717

AutreContratsBaux d'habitation et baux professionnels
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Exposé du litige

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 avril 2026 



****





Par acte sous seing privé du 27 octobre 2018, M. [H] [F] a donné à bail à M. [T] [B] un local à usage d'habitation avec places de parking accessoires 25 et 26 situé [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 759 euros, outre 106 euros de provision de charges. 



Des loyers étant demeurés impayés, par exploits d'huissier de justice des 15 décembre 2020, 6 septembre 2021, 10 janvier 2022 et 19 septembre 2022, M. [F] a fait signifier à M. [B] quatre commandements de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement des loyers et charges impayés. 



Par exploit de commissaire de justice du 18 juillet 2023, M. [F] a fait signifier à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 4 586,05 euros. 



Par exploit de commissaire de justice signifié à étude en date du 29 novembre 2023 (notifié le lendemain au représentant de l'État dans le département), M. [F] a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en vue d'obtenir, sous 1e bénéfice de l'exécution provisoire :

- le prononcé de la résiliation du bail à compter de l'acte introductif d'instance à ses torts exclusifs pour défaut de paiement des loyers et charges ;

- son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

- sa condamnation au paiement de la somme de 3547,37 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2023, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ; 

- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyers et des charges à compter de l'eau assignation et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 966,09 euros, avec indexation ;

- sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens.





Suivant jugement du 6 septembre 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

- Déclaré les pièces et conclusions de M. [B] irrecevables,

- Déclaré l'action de M. [F] recevable ;

- Prononcé, à la date du présent jugement, la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 5], conclu entre M. [F] d'une part et M. [B] d'autre part ;

- Condamné M. [B] à libérer les lieux situés [Adresse 4], [Adresse 5], à [Localité 5], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

- Ordonné l'expulsion de M. [B] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- Rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en charge du relogement des locataires expulsés dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

- Condamné M. [B] à payer à M. [F] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, à compter du mois de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux, indemnité qui sera indexée selon les modalités prévues par le contrat de bail pour le loyer, soit la somme mensuelle de 941,34 euros, charges comprises ;

- Condamné M. [B] à payer à M. [F] la somme de 4 945,29 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de février 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 586,05 euros et de 1'assignation pour 1e surplus ;

- Condamné M. [B] à payer à M. [F] la somme de 500 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté M. [F] de ses plus amples demandes ;

- Condamné M. [B] aux entiers dépens ;

- Constaté l'exécution provisoire du présent jugement ;



M. [B] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 5 décembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a': 

- Débouté M. [F] de ses plus amples demandes.



M. [F] a constitué avocat le 17 décembre 2024. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, M. [B] demande à la cour de :

Au principal,

- Annuler le jugement entrepris, 

Subsidiairement, 

- Infirmer le jugement dont appel, 

Et statuant à nouveau,

- Dire et juger que M. [B] avait plus de 65 ans et aucune proposition de relogement ne lui a été faite avant la résiliation du bail, 

- Dire et juger que le congé donné par M. [F] à M. [B] rend caduc sa demande d'expulsion,

- Dire et juger que M. [F] a manqué à ses obligations contractuelles en maintenant les locaux insalubres pendant plus deux ans,

- Dire et juger que M. [B] a subi un préjudice tenant à la perte de jouissance totale et paisible des locaux loués,

- Ordonner la déduction du loyer de M. [B] de 350 euros par mois depuis septembre 2022 jusqu'au 31 octobre 2024 date de libération des locaux par l'appelant, 

- Condamner M. [F] à payer la somme correspondante à la réduction du loyer soit 8 400 euros,

- Condamner M. [F] à rembourser à M. [B] les sommes suivantes : 

'450 euros pour le rapport d'audit réalisé en vue de déterminer les causes du sinistre en lieu et place du bailleur, 

'5 760 euros pour les réparations des dégâts intérieurs causés par les fuites en toitures et non prises en charge par l'assurance et le bailleur, 

'1 849,44 euros pour les frais d'expertise réalisé par M. [Y],

'360 euros pour les frais de constat d'huissier de justice des locaux loués à défaut de travaux réalisés par le bailleur, 

'8 400 euros soit 350 euros x 24 mois de réduction de loyer au titre de préjudice de perte de jouissance paisible des locaux,

- Ordonner la compensation entre les loyers réduits et les loyers ou indemnités d'occupation impayés dus par M. [B] à la date de libération des locaux, 

- Condamner M. [F] à payer la somme de 2 000 euros en applications de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [F] aux entiers frais et dépens.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2025, M. [F] demande à la cour de :

- Déclarer irrecevables les demandes nouvelles de M. [B],

- Débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, 

- Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai le 6 septembre 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant en cause d'appel,

- Condamner M. [B] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [B] au paiement des entiers dépens d'appel.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS : 



Sur la régularité de l'assignation



M. [B] considère qu'il n'a pas été régulièrement assigné et que le jugement du 6 septembre 2024 a été rendu dans des conditions ne lui permettant pas de se défendre utilement devant le tribunal de première instance, n'ayant jamais été destinataire de l'assignation délivrée sous le visa de l'article 659 du code de procédure civile, et le commissaire de justice n'ayant pas accompli l'ensemble des diligences prescrites'; il en déduit que le juge a violé l'article 455 du code de procédure civile, de sorte que le jugement doit être déclaré nul en toutes ses dispositions en raison de la nullité de l'assignation.



Or l'assignation délivrée le 29 novembre 2023 à M. [B] ne l'a pas été suivant les dispositions de l'article 659 mais selon celles des articles 654 et 656 du code de procédure civile, personne n'étant présent au domicile pour recevoir la copie de l'acte'; c'est dans ces conditions que l'assignation a été délivrée à étude, le commissaire de justice ayant déposé dans la boîte aux lettres de M. [B] à l'adresse du logement loué un avis de passage, qu'il lui a également adressé par lettre simple. L'assignation a donc été parfaitement signifiée suivant les dispositions précitées. 

Il sera en outre observé que M. [B] avait parfaitement connaissance du procès en cours, puisqu'il a communiqué des conclusions au greffe pour la première audience à laquelle il ne s'est pas présenté, cette audience ayant fait l'objet d'un renvoi afin de respecter le principe du contradictoire.



Sur la recevabilité des demandes de M. [B] 



M. [F] considère que M. [B] forme des demandes nouvelles qui doivent être déclarées irrecevables par la cour, au visa des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile selon lesquelles « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pas pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses, faire juger les questions menées de l'intervention d'un tiers, de la survenance de la révélation d'un fait. »









Il se fonde notamment sur les conclusions envoyées par M. [B] au greffe de première instance'; cependant, il convient de rappeler que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale, que M. [B] n'étant ni comparant ni représenté à l'occasion du jugement du 6 septembre 2024, il n'a pas pu soutenir lesdites conclusions, lesquelles ont été déclarées irrecevables par le juge de première instance'; dans ces conditions, il présente pour la première fois devant la cour ses demandes en réponse à celles du bailleur. Ses demandes sont donc recevables, puisqu'elles visent précisément à opposer compensation et à faire écarter les prétentions adverses.



Sur l'action en résiliation de bail et la dette locative 



Il est acquis aux débats que M. [B] a quitté le logement depuis le jugement de première instance, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie ayant été réalisé le 7 novembre 2024. 



M. [B] fait valoir qu'il a quitté le logement en raison d'un congé pour vendre délivré par le bailleur le 5 janvier 2024, dont il entend contester la validité, au visa du non-respect des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.



Il n'en demeure pas moins que l'action en justice a été engagée sur la base d'une demande en résiliation du bail formée par le bailleur au titre de loyers non payés et après un commandement de payer infructueux ; si l'action en résiliation n'est pas contestée en son principe par M. [B], il fait valoir ne pas avoir réglé les loyers en raison de désordres affectant le logement. Il convient donc d'étudier en premier lieu cette demande de M. [B].



Sur l'exception d'inexécution du paiement des loyers au motif désordres affectant le logement



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.



Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



L'article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.



L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.



Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.'



Aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. 



Il résulte de ses conclusions que M. [B] fonde l'inexécution de son obligation de payer le loyer, non pas sur le dispositif de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au locataire de demander au juge la suspension du paiement des loyers dus pour un logement qu'il qualifie d'indécent le temps de l'exécution des travaux, mais sur le principe général du droit des contrats repris aux articles 1219 et 1220 du code civil relatif à l'exception d'inexécution.



M. [B] produit les pièces suivantes :

- une déclaration de sinistre en date du 28 septembre 2022, réalisée auprès de l'assurance Altima, suite à des tempêtes intervenues en juillet et août 2022, ayant occasionné des fuites provenant de la toiture suite à des déplacements de tuiles ou de rupture d'étanchéité, l'assureur ayant indiqué dès le 22 septembre 2022 à M. [B] qu'il convenait de leur transmettre rapidement l'origine du constat amiable de dégâts des eaux établies avec le tiers (constat produit), la facture de réparation de la fuite, un devis détaillé des travaux réalisés (est produite une facture de l'EURL Indigo éditée le 3 octobre 2024 pour des travaux de réfection et remise en état du logement à hauteur de 5760 euros) ainsi que des photos des dommages ,

- un audit technique habitation réalisé le 26 septembre 2023 par M. [X] [Z], de l'OPCB (ordonnancement et planification de chantiers du bâtiment), lequel a constaté la présence de fuites importantes à l'air et à l'eau sur les châssis de toit et nécessitant une réfection des étanchéités avec dépose et repose des châssis existants, après contrôle de leurs états techniques'; il note également un bâchage et un bridage extérieur du châssis de toit'et relève une odeur désagréable de moisi dans la chambre parentale'; il note une ouverture impossible du châssis empêchant la ventilation de la chambre parentale, des traces de fuites importantes avec moisissures en développement en ébrasement augurant des passages d'eau et de pluie dénaturant les finitions intérieures'; il conclut par l'urgence à procéder aux réparations et/ou réfection de ces châssis de toits';

- un procès-verbal de constat établi par Maître [A] [L], commissaire de justice salariée au sein de la SELARL EXEACTE, en date du 2 février 2024, lequel constate dans la pièce principale la présence d'auréoles de type infiltration, avec des plinthes hors d'usage, et un effritement de matière, et au niveau du Velux la présence de multiples coulées sur le placoplâtre ainsi que des auréoles'; dans la chambre gauche, il constate au niveau du bâti du Velux ainsi que sur le placoplâtre d'importantes coulées et des auréoles de type infiltration, ainsi que des traces noirâtres de type moisissure'; il note la présence du dispositif type bâche empêchant l'ouverture et la fermeture de la fenêtre laquelle ne peut s'ouvrir que sur 1 cm ; il constate que le meuble sous la fenêtre est dégradé, présence d'auréoles et compte seulement apparent dans la chambre droite, il ne découlait sur le placoplâtre du Velux ; dans la salle de bains, il constate que le mitigeur de la baignoire est totalement descellé, le locataire indiquant ne pouvoir resserrer celui-ci faute d'accès ; il constate effectivement que le tablier de la baignoire ne peut être retiré ni déplacé, le meuble sous vasque empêchant le basculement dudit tablier ; dans la cuisine à l'arrière et sous le lave-vaisselle, il constate la présence d'eau au sol, et la présence d'un récipient posé au sol sous la crosse de vidange, lequel est rempli d'eau';

- un mail émanant de l'agence Citya en date du 20 février 2024 indiquant que la société Attila doit intervenir dans le logement le mardi 27 février afin d'effectuer le remplacement des fenêtres de toit'; 

- un constat réalisé le 8 octobre 2024 par un architecte M. [G] [Y], expert près la cour d'appel de Douai, lequel indique avoir été missionné suite à un dégât des eaux survenu dans son domicile par M. [B]'; il ressort de ce constat un suintement d'eau provenant du dessous de la cloison séparant les WC de la chambre'; il indique la canalisation PER encastrée dans le plancher bâton et alimentant le WC s'est percée avec le temps et qu'il s'agit d'un phénomène courant';

- un mail en date du 17 octobre 2024 de M. [B] dans lequel il indique la présence d'une fuite d'eau apparue il y a 2 semaines dans le mur de séparation entre les toilettes et la chambre principale, précisant avoir fait passer un expert, mail adressé à l'agence immobilière Citya,

- un mail de M. [B] en date du 29 octobre 2024 indiquant que sa déclaration de sinistre de 2022 n'a jamais reçu de suite, notamment en ce qui concerne les mobiliers abîmés et les réparations intérieures, et qu'étant sur le sur le point de quitter le logement, il n'entend pas laisser le préjudice de perte de jouissance subi pendant plusieurs années, ni ses mobiliers abîmés, s'agissant des motifs pour lesquels il séquestre ses loyers depuis un moment ;



Pour autant, l'exception d'inexécution des obligations contractuelles réciproques impose que les obligations inexécutées soient d'une gravité suffisante, mais également qu'elles soient certaines. 



M. [F] indique que contrairement à ce qu'affirme M. [B], la compagnie Altima assurances n'est pas son assurance mais celle de M. [B], ce qui résulte en effet des pièces apportées aux débats ; pour autant, il ne conteste pas la transmission par son locataire à l'agence gestionnaire de la copie du constat des dégâts des eaux régularisée le 2 novembre 2022 et indique que dès cette date, l'agence Citya a mandaté la société AERO construction afin d'identifier l'origine de l'infiltration et de réaliser les travaux nécessaires et que ces travaux ont été réalisés immédiatement et ont mis fin à l'infiltration'; il produit une facture en date du 15 mars 2022 laquelle ne vise cependant que la vidange, l'installation et la mise en eau et purge et le changement de 2 radiateurs avec raccords thermostatiques, et une facture du 19 novembre 2024,'pour recherche de fuite provenant des raccords situés sur le radiateur de la chambre de gauche, un nettoyage, travaux réalisés après le départ du locataire ; or n'étant pas allégué par M. [F] que le dégât des eaux ne provient pas d'un défaut d'entretien par le locataire, la responsabilité lui incombait en tant que propriétaire de procéder aux réparations nécessaires pour résoudre les désordres affectant le logement et résultant du dégât des eaux régulièrement signalé à l'agence mandataire'dès le 2 novembre 2022 ; en concluant que l'agence avait mandaté une entreprise, force est de constater que le bailleur ne conteste pas l'engagement de sa responsabilité'; 



Toutefois, les désordres relatifs aux infiltrations n'ont pas empêché la jouissance totale du bien loué, et l'obligation pour le bailleur d'effectuer les travaux réclamés par le locataire ne peut être certaine, qu'après accord entre les parties ou une décision de justice, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Faute d'inexécution d'une obligation du bailleur certaine et suffisamment grave, le locataire ne pouvait s'abstenir d'exécuter totalement son obligation de paiement des loyers pendant plus d'un an.



Il sera ainsi rappelé qu'en matière de baux d'habitation, un dispositif légal spécial est prévu à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 afin de permettre au juge de suspendre en totalité ou en partie, avec ou sans consignation, le paiement des loyers dans l'attente de l'exécution des travaux de remédiation des causes de l'indécence qu'il a déterminées à l'issue du procès. 



En consequence et aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire M. [B] était obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



En l'espèce, ne contestant ni le principe ni les conditions suivant lesquelles la résiliation est encourue, faute de règlement de tout loyer depuis octobre 2023, et ne pouvant bénéficier de l'exception d'inexécution, force est de constater que le jugement de première instance ne peut qu'être confirmé sur ces points, et qu'ainsi la résiliation étant acquise et l'expulsion ordonnée, M. [B] devenant occupant sans droit ni titre à la date du jugement, le débat sur la validité du congé pour vendre n'a plus lieu d'être, le congé étant délivré pour le 24 octobre 2024.



Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil. C'est sur cette base que doit être étudiée la demande de M. [B] quant à la réparation de son préjudice.



Lorsqu'un préjudice résultant de l'indécence du logement est établi, il y a lieu d'octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.



Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1134 du code civil.



Il est enfin constant que seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du contrat de bail (3e Civ., 4 juin 2013, n 11-27.650) ce qui n'est pas allégué par le bailleur, une tempête ne présentant pas nécessairement un caractère imprévisible et irrésistible (cf. notamment Cour de cassation, chambre civile 2, 16 septembre 2010, 09-68.849)



En vertu de ce principe d'exécution de bonne foi de ses obligations, lorsque le locataire constate l'existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice. 



En l'espèce, s'il n'existe pas au sens formel de mise en demeure, M. [B] produit une déclaration de sinistre démontrant qu'il a bien déclaré le dégât des eaux auprès de son assureur et en a délivré copie à son bailleur, ce que ce dernier ne conteste pas, alors qu'il ne produit aucune pièce relative à la réfection des châssis de toit, telle qu'elle résulte des conclusions de M. [X] [Z]'; ainsi ce désordre est resté présent d'octobre 2022 jusqu'à la'libération des lieux, soit fin octobre 2024. En effet, le mail du 20 février 2024 par lequel l'agence Cytia indique qu'une entreprise a été mandatée ne suffit pas à faire la preuve, en l'absence de facture, de la réalisation des travaux susvisés. 



Ces éléments démontrent que M. [F] n'a pas respecté ses obligations, en ne permettant pas à son locataire de jouir paisiblement de son logement, lequel est indéniablement, au vu des différents constats produits, affectés de désordres de type infiltrations.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance peut être évalué à 20% du loyer mensuel sur la période allant d'octobre 2022 à octobre 2024, soit un montant de 4518 euros'au titre des dommages et intérêts qui doivent être alloués à M. [B] ; 



L'appelant sollicite en outre':

- la somme de 450 euros pour le rapport d'audit réalisé le 26 septembre 2023 par M. [X] [Z]'; 

- la somme de 360 euros pour les frais de constat d'huissier de justice établi par Maître [A] [L], commissaire de justice salariée au sein de la SELARL EXEACTE, en date du 2 février 2024,



Au vu de l'absence de toute réalisation de travaux et de la nécessité pour le locataire d'apporter la preuve de la persistance des désordres, il y a lieu de mettre ces frais à la charge du bailleur.



Suivant l'article 1222 du Code civil, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation, sur autorisation préalable du juge, et détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution à cette destruction.



Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué.

Il résulte de l'application combinée de ces dispositions que sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.



M. [B] sollicite :

- la somme de 1 849,44 euros pour les frais d'expertise réalisée par M. [Y]'; cette expertise n'a pas eu lieu pour les désordres relevés dans la déclaration de sinistre'de 2022 mais pour un nouveau dégât des eaux relevé au niveau du mur de séparation entre les toilettes et la chambre, deux semaines avant la visite de l'expert, comme cela est reconnu par M. [B] ; il appartenait préalablement au locataire de signaler ce désordre au bailleur avant de procéder à tout engagement de frais onéreux à ce titre, ce qu'il ne pouvait faire qu'une fois son bailleur avisé et en l'absence de réaction de sa part'; il sera débouté de cette demande';







- la somme de 5760 euros pour des travaux de réfection et remise en état du logement, suivant facture de l'EURL Indigo éditée le 3 octobre 2024'; alors même que le locataire allait quitter le logement fin octobre 2024, il apparaît que ces travaux qui ne sont pas détaillés dans la facture produite et visant à une réfection et remise en état du logement ne peuvent être considérés comme remédiant aux seuls désordres constatés en septembre 2022, et qu'il revenait au bailleur de faire réaliser suite à la connaissance qu'il en avait'; toutefois, au vu de la comparaison entre les photos produites lors de la déclaration de sinistre et les constatations du commissaire de justice lors de l'état des lieux de sortie, il apparaît qu'une réfection a bien eu lieu de la part du locataire s'agissant des désordres liés aux infiltrations'(traces noirâtres, coulures, effritement) ; il sera indemnisé à ce titre à hauteur de 1500 euros, le reste devant être considéré comme une remise en état à la charge du locataire, ce dernier étant responsable de l'entretien courant, et l'état des lieux d'entrée notant un logement en bon état'; il se devait donc de restituer le logement dans un état similaire. 



Sur la demande de compensation



En application des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.



Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 



L'article 1347-1 du code civil prévoit que la compensation n'a lieu entre 2 obligations fongibles certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de sommes d'argent.



Les différentes sommes auxquelles les parties sont condamnées dans le présent litige portant sur des postes de nature différente et étant soumises à des intérêts courant depuis des dates différentes, il n'y a pas lieu à faire application de la compensation judiciaire, en application des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil, d'autant que l'intimé ne forme pas de demande d'actualisation de la dette depuis le jugement.



Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [B] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner les parties à supporter la charge de leurs propres dépens d'appel et à les débouter de leur demande d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Déclare recevables les demandes formées devant la cour d'appel par M. [B],



Déboute M. [B] de sa demande visant à déclarer irrégulière l'assignation du 29 novembre 2023,



Dit n'y avoir lieu à annulation du jugement, 





Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions'critiquées,



Y ajoutant,



Condamne M. [F] à payer à M. [B] les sommes suivantes : 

'450 euros pour le rapport d'audit, 

'1500 euros pour les réparations des dégâts intérieurs causés par les fuites en toiture, 

'360 euros pour les frais de constat d'huissier de justice, 

'4518 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de jouissance paisible des locaux,



Condamne les parties à supporter la charge de leurs propres dépens d'appel,



Déboute les parties de leurs autres demandes.









Le greffier







































Le président

Dispositif

EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
Texte intégral
République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 02/07/2026





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Minute Électronique 

N° RG 24/05717 - N° Portalis DBVT-V-B7I-V44S



Jugement rendu le 06 Septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]







APPELANT



Monsieur [T] [B]

né le 22 Juillet 1958 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté par Me Roseline Chaudon, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



INTIMÉ



Monsieur [H] [F]

né le 05 Juillet 1955 

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



représenté par Me Claire Guilleminot, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 05 mai 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 avril 2026 



****





Par acte sous seing privé du 27 octobre 2018, M. [H] [F] a donné à bail à M. [T] [B] un local à usage d'habitation avec places de parking accessoires 25 et 26 situé [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 759 euros, outre 106 euros de provision de charges. 



Des loyers étant demeurés impayés, par exploits d'huissier de justice des 15 décembre 2020, 6 septembre 2021, 10 janvier 2022 et 19 septembre 2022, M. [F] a fait signifier à M. [B] quatre commandements de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement des loyers et charges impayés. 



Par exploit de commissaire de justice du 18 juillet 2023, M. [F] a fait signifier à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 4 586,05 euros. 



Par exploit de commissaire de justice signifié à étude en date du 29 novembre 2023 (notifié le lendemain au représentant de l'État dans le département), M. [F] a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en vue d'obtenir, sous 1e bénéfice de l'exécution provisoire :

- le prononcé de la résiliation du bail à compter de l'acte introductif d'instance à ses torts exclusifs pour défaut de paiement des loyers et charges ;

- son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

- sa condamnation au paiement de la somme de 3547,37 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2023, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ; 

- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyers et des charges à compter de l'eau assignation et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 966,09 euros, avec indexation ;

- sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens.





Suivant jugement du 6 septembre 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

- Déclaré les pièces et conclusions de M. [B] irrecevables,

- Déclaré l'action de M. [F] recevable ;

- Prononcé, à la date du présent jugement, la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 5], conclu entre M. [F] d'une part et M. [B] d'autre part ;

- Condamné M. [B] à libérer les lieux situés [Adresse 4], [Adresse 5], à [Localité 5], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

- Ordonné l'expulsion de M. [B] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- Rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en charge du relogement des locataires expulsés dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

- Condamné M. [B] à payer à M. [F] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, à compter du mois de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux, indemnité qui sera indexée selon les modalités prévues par le contrat de bail pour le loyer, soit la somme mensuelle de 941,34 euros, charges comprises ;

- Condamné M. [B] à payer à M. [F] la somme de 4 945,29 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de février 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 586,05 euros et de 1'assignation pour 1e surplus ;

- Condamné M. [B] à payer à M. [F] la somme de 500 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté M. [F] de ses plus amples demandes ;

- Condamné M. [B] aux entiers dépens ;

- Constaté l'exécution provisoire du présent jugement ;



M. [B] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 5 décembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a': 

- Débouté M. [F] de ses plus amples demandes.



M. [F] a constitué avocat le 17 décembre 2024. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, M. [B] demande à la cour de :

Au principal,

- Annuler le jugement entrepris, 

Subsidiairement, 

- Infirmer le jugement dont appel, 

Et statuant à nouveau,

- Dire et juger que M. [B] avait plus de 65 ans et aucune proposition de relogement ne lui a été faite avant la résiliation du bail, 

- Dire et juger que le congé donné par M. [F] à M. [B] rend caduc sa demande d'expulsion,

- Dire et juger que M. [F] a manqué à ses obligations contractuelles en maintenant les locaux insalubres pendant plus deux ans,

- Dire et juger que M. [B] a subi un préjudice tenant à la perte de jouissance totale et paisible des locaux loués,

- Ordonner la déduction du loyer de M. [B] de 350 euros par mois depuis septembre 2022 jusqu'au 31 octobre 2024 date de libération des locaux par l'appelant, 

- Condamner M. [F] à payer la somme correspondante à la réduction du loyer soit 8 400 euros,

- Condamner M. [F] à rembourser à M. [B] les sommes suivantes : 

'450 euros pour le rapport d'audit réalisé en vue de déterminer les causes du sinistre en lieu et place du bailleur, 

'5 760 euros pour les réparations des dégâts intérieurs causés par les fuites en toitures et non prises en charge par l'assurance et le bailleur, 

'1 849,44 euros pour les frais d'expertise réalisé par M. [Y],

'360 euros pour les frais de constat d'huissier de justice des locaux loués à défaut de travaux réalisés par le bailleur, 

'8 400 euros soit 350 euros x 24 mois de réduction de loyer au titre de préjudice de perte de jouissance paisible des locaux,

- Ordonner la compensation entre les loyers réduits et les loyers ou indemnités d'occupation impayés dus par M. [B] à la date de libération des locaux, 

- Condamner M. [F] à payer la somme de 2 000 euros en applications de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [F] aux entiers frais et dépens.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2025, M. [F] demande à la cour de :

- Déclarer irrecevables les demandes nouvelles de M. [B],

- Débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, 

- Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai le 6 septembre 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant en cause d'appel,

- Condamner M. [B] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [B] au paiement des entiers dépens d'appel.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 



Sur la régularité de l'assignation



M. [B] considère qu'il n'a pas été régulièrement assigné et que le jugement du 6 septembre 2024 a été rendu dans des conditions ne lui permettant pas de se défendre utilement devant le tribunal de première instance, n'ayant jamais été destinataire de l'assignation délivrée sous le visa de l'article 659 du code de procédure civile, et le commissaire de justice n'ayant pas accompli l'ensemble des diligences prescrites'; il en déduit que le juge a violé l'article 455 du code de procédure civile, de sorte que le jugement doit être déclaré nul en toutes ses dispositions en raison de la nullité de l'assignation.



Or l'assignation délivrée le 29 novembre 2023 à M. [B] ne l'a pas été suivant les dispositions de l'article 659 mais selon celles des articles 654 et 656 du code de procédure civile, personne n'étant présent au domicile pour recevoir la copie de l'acte'; c'est dans ces conditions que l'assignation a été délivrée à étude, le commissaire de justice ayant déposé dans la boîte aux lettres de M. [B] à l'adresse du logement loué un avis de passage, qu'il lui a également adressé par lettre simple. L'assignation a donc été parfaitement signifiée suivant les dispositions précitées. 

Il sera en outre observé que M. [B] avait parfaitement connaissance du procès en cours, puisqu'il a communiqué des conclusions au greffe pour la première audience à laquelle il ne s'est pas présenté, cette audience ayant fait l'objet d'un renvoi afin de respecter le principe du contradictoire.



Sur la recevabilité des demandes de M. [B] 



M. [F] considère que M. [B] forme des demandes nouvelles qui doivent être déclarées irrecevables par la cour, au visa des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile selon lesquelles « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pas pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses, faire juger les questions menées de l'intervention d'un tiers, de la survenance de la révélation d'un fait. »









Il se fonde notamment sur les conclusions envoyées par M. [B] au greffe de première instance'; cependant, il convient de rappeler que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale, que M. [B] n'étant ni comparant ni représenté à l'occasion du jugement du 6 septembre 2024, il n'a pas pu soutenir lesdites conclusions, lesquelles ont été déclarées irrecevables par le juge de première instance'; dans ces conditions, il présente pour la première fois devant la cour ses demandes en réponse à celles du bailleur. Ses demandes sont donc recevables, puisqu'elles visent précisément à opposer compensation et à faire écarter les prétentions adverses.



Sur l'action en résiliation de bail et la dette locative 



Il est acquis aux débats que M. [B] a quitté le logement depuis le jugement de première instance, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie ayant été réalisé le 7 novembre 2024. 



M. [B] fait valoir qu'il a quitté le logement en raison d'un congé pour vendre délivré par le bailleur le 5 janvier 2024, dont il entend contester la validité, au visa du non-respect des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.



Il n'en demeure pas moins que l'action en justice a été engagée sur la base d'une demande en résiliation du bail formée par le bailleur au titre de loyers non payés et après un commandement de payer infructueux ; si l'action en résiliation n'est pas contestée en son principe par M. [B], il fait valoir ne pas avoir réglé les loyers en raison de désordres affectant le logement. Il convient donc d'étudier en premier lieu cette demande de M. [B].



Sur l'exception d'inexécution du paiement des loyers au motif désordres affectant le logement



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.



Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



L'article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.



L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.



Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.'



Aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. 



Il résulte de ses conclusions que M. [B] fonde l'inexécution de son obligation de payer le loyer, non pas sur le dispositif de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au locataire de demander au juge la suspension du paiement des loyers dus pour un logement qu'il qualifie d'indécent le temps de l'exécution des travaux, mais sur le principe général du droit des contrats repris aux articles 1219 et 1220 du code civil relatif à l'exception d'inexécution.



M. [B] produit les pièces suivantes :

- une déclaration de sinistre en date du 28 septembre 2022, réalisée auprès de l'assurance Altima, suite à des tempêtes intervenues en juillet et août 2022, ayant occasionné des fuites provenant de la toiture suite à des déplacements de tuiles ou de rupture d'étanchéité, l'assureur ayant indiqué dès le 22 septembre 2022 à M. [B] qu'il convenait de leur transmettre rapidement l'origine du constat amiable de dégâts des eaux établies avec le tiers (constat produit), la facture de réparation de la fuite, un devis détaillé des travaux réalisés (est produite une facture de l'EURL Indigo éditée le 3 octobre 2024 pour des travaux de réfection et remise en état du logement à hauteur de 5760 euros) ainsi que des photos des dommages ,

- un audit technique habitation réalisé le 26 septembre 2023 par M. [X] [Z], de l'OPCB (ordonnancement et planification de chantiers du bâtiment), lequel a constaté la présence de fuites importantes à l'air et à l'eau sur les châssis de toit et nécessitant une réfection des étanchéités avec dépose et repose des châssis existants, après contrôle de leurs états techniques'; il note également un bâchage et un bridage extérieur du châssis de toit'et relève une odeur désagréable de moisi dans la chambre parentale'; il note une ouverture impossible du châssis empêchant la ventilation de la chambre parentale, des traces de fuites importantes avec moisissures en développement en ébrasement augurant des passages d'eau et de pluie dénaturant les finitions intérieures'; il conclut par l'urgence à procéder aux réparations et/ou réfection de ces châssis de toits';

- un procès-verbal de constat établi par Maître [A] [L], commissaire de justice salariée au sein de la SELARL EXEACTE, en date du 2 février 2024, lequel constate dans la pièce principale la présence d'auréoles de type infiltration, avec des plinthes hors d'usage, et un effritement de matière, et au niveau du Velux la présence de multiples coulées sur le placoplâtre ainsi que des auréoles'; dans la chambre gauche, il constate au niveau du bâti du Velux ainsi que sur le placoplâtre d'importantes coulées et des auréoles de type infiltration, ainsi que des traces noirâtres de type moisissure'; il note la présence du dispositif type bâche empêchant l'ouverture et la fermeture de la fenêtre laquelle ne peut s'ouvrir que sur 1 cm ; il constate que le meuble sous la fenêtre est dégradé, présence d'auréoles et compte seulement apparent dans la chambre droite, il ne découlait sur le placoplâtre du Velux ; dans la salle de bains, il constate que le mitigeur de la baignoire est totalement descellé, le locataire indiquant ne pouvoir resserrer celui-ci faute d'accès ; il constate effectivement que le tablier de la baignoire ne peut être retiré ni déplacé, le meuble sous vasque empêchant le basculement dudit tablier ; dans la cuisine à l'arrière et sous le lave-vaisselle, il constate la présence d'eau au sol, et la présence d'un récipient posé au sol sous la crosse de vidange, lequel est rempli d'eau';

- un mail émanant de l'agence Citya en date du 20 février 2024 indiquant que la société Attila doit intervenir dans le logement le mardi 27 février afin d'effectuer le remplacement des fenêtres de toit'; 

- un constat réalisé le 8 octobre 2024 par un architecte M. [G] [Y], expert près la cour d'appel de Douai, lequel indique avoir été missionné suite à un dégât des eaux survenu dans son domicile par M. [B]'; il ressort de ce constat un suintement d'eau provenant du dessous de la cloison séparant les WC de la chambre'; il indique la canalisation PER encastrée dans le plancher bâton et alimentant le WC s'est percée avec le temps et qu'il s'agit d'un phénomène courant';

- un mail en date du 17 octobre 2024 de M. [B] dans lequel il indique la présence d'une fuite d'eau apparue il y a 2 semaines dans le mur de séparation entre les toilettes et la chambre principale, précisant avoir fait passer un expert, mail adressé à l'agence immobilière Citya,

- un mail de M. [B] en date du 29 octobre 2024 indiquant que sa déclaration de sinistre de 2022 n'a jamais reçu de suite, notamment en ce qui concerne les mobiliers abîmés et les réparations intérieures, et qu'étant sur le sur le point de quitter le logement, il n'entend pas laisser le préjudice de perte de jouissance subi pendant plusieurs années, ni ses mobiliers abîmés, s'agissant des motifs pour lesquels il séquestre ses loyers depuis un moment ;



Pour autant, l'exception d'inexécution des obligations contractuelles réciproques impose que les obligations inexécutées soient d'une gravité suffisante, mais également qu'elles soient certaines. 



M. [F] indique que contrairement à ce qu'affirme M. [B], la compagnie Altima assurances n'est pas son assurance mais celle de M. [B], ce qui résulte en effet des pièces apportées aux débats ; pour autant, il ne conteste pas la transmission par son locataire à l'agence gestionnaire de la copie du constat des dégâts des eaux régularisée le 2 novembre 2022 et indique que dès cette date, l'agence Citya a mandaté la société AERO construction afin d'identifier l'origine de l'infiltration et de réaliser les travaux nécessaires et que ces travaux ont été réalisés immédiatement et ont mis fin à l'infiltration'; il produit une facture en date du 15 mars 2022 laquelle ne vise cependant que la vidange, l'installation et la mise en eau et purge et le changement de 2 radiateurs avec raccords thermostatiques, et une facture du 19 novembre 2024,'pour recherche de fuite provenant des raccords situés sur le radiateur de la chambre de gauche, un nettoyage, travaux réalisés après le départ du locataire ; or n'étant pas allégué par M. [F] que le dégât des eaux ne provient pas d'un défaut d'entretien par le locataire, la responsabilité lui incombait en tant que propriétaire de procéder aux réparations nécessaires pour résoudre les désordres affectant le logement et résultant du dégât des eaux régulièrement signalé à l'agence mandataire'dès le 2 novembre 2022 ; en concluant que l'agence avait mandaté une entreprise, force est de constater que le bailleur ne conteste pas l'engagement de sa responsabilité'; 



Toutefois, les désordres relatifs aux infiltrations n'ont pas empêché la jouissance totale du bien loué, et l'obligation pour le bailleur d'effectuer les travaux réclamés par le locataire ne peut être certaine, qu'après accord entre les parties ou une décision de justice, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Faute d'inexécution d'une obligation du bailleur certaine et suffisamment grave, le locataire ne pouvait s'abstenir d'exécuter totalement son obligation de paiement des loyers pendant plus d'un an.



Il sera ainsi rappelé qu'en matière de baux d'habitation, un dispositif légal spécial est prévu à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 afin de permettre au juge de suspendre en totalité ou en partie, avec ou sans consignation, le paiement des loyers dans l'attente de l'exécution des travaux de remédiation des causes de l'indécence qu'il a déterminées à l'issue du procès. 



En consequence et aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire M. [B] était obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



En l'espèce, ne contestant ni le principe ni les conditions suivant lesquelles la résiliation est encourue, faute de règlement de tout loyer depuis octobre 2023, et ne pouvant bénéficier de l'exception d'inexécution, force est de constater que le jugement de première instance ne peut qu'être confirmé sur ces points, et qu'ainsi la résiliation étant acquise et l'expulsion ordonnée, M. [B] devenant occupant sans droit ni titre à la date du jugement, le débat sur la validité du congé pour vendre n'a plus lieu d'être, le congé étant délivré pour le 24 octobre 2024.



Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil. C'est sur cette base que doit être étudiée la demande de M. [B] quant à la réparation de son préjudice.



Lorsqu'un préjudice résultant de l'indécence du logement est établi, il y a lieu d'octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.



Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1134 du code civil.



Il est enfin constant que seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du contrat de bail (3e Civ., 4 juin 2013, n 11-27.650) ce qui n'est pas allégué par le bailleur, une tempête ne présentant pas nécessairement un caractère imprévisible et irrésistible (cf. notamment Cour de cassation, chambre civile 2, 16 septembre 2010, 09-68.849)



En vertu de ce principe d'exécution de bonne foi de ses obligations, lorsque le locataire constate l'existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice. 



En l'espèce, s'il n'existe pas au sens formel de mise en demeure, M. [B] produit une déclaration de sinistre démontrant qu'il a bien déclaré le dégât des eaux auprès de son assureur et en a délivré copie à son bailleur, ce que ce dernier ne conteste pas, alors qu'il ne produit aucune pièce relative à la réfection des châssis de toit, telle qu'elle résulte des conclusions de M. [X] [Z]'; ainsi ce désordre est resté présent d'octobre 2022 jusqu'à la'libération des lieux, soit fin octobre 2024. En effet, le mail du 20 février 2024 par lequel l'agence Cytia indique qu'une entreprise a été mandatée ne suffit pas à faire la preuve, en l'absence de facture, de la réalisation des travaux susvisés. 



Ces éléments démontrent que M. [F] n'a pas respecté ses obligations, en ne permettant pas à son locataire de jouir paisiblement de son logement, lequel est indéniablement, au vu des différents constats produits, affectés de désordres de type infiltrations.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance peut être évalué à 20% du loyer mensuel sur la période allant d'octobre 2022 à octobre 2024, soit un montant de 4518 euros'au titre des dommages et intérêts qui doivent être alloués à M. [B] ; 



L'appelant sollicite en outre':

- la somme de 450 euros pour le rapport d'audit réalisé le 26 septembre 2023 par M. [X] [Z]'; 

- la somme de 360 euros pour les frais de constat d'huissier de justice établi par Maître [A] [L], commissaire de justice salariée au sein de la SELARL EXEACTE, en date du 2 février 2024,



Au vu de l'absence de toute réalisation de travaux et de la nécessité pour le locataire d'apporter la preuve de la persistance des désordres, il y a lieu de mettre ces frais à la charge du bailleur.



Suivant l'article 1222 du Code civil, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation, sur autorisation préalable du juge, et détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution à cette destruction.



Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué.

Il résulte de l'application combinée de ces dispositions que sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.



M. [B] sollicite :

- la somme de 1 849,44 euros pour les frais d'expertise réalisée par M. [Y]'; cette expertise n'a pas eu lieu pour les désordres relevés dans la déclaration de sinistre'de 2022 mais pour un nouveau dégât des eaux relevé au niveau du mur de séparation entre les toilettes et la chambre, deux semaines avant la visite de l'expert, comme cela est reconnu par M. [B] ; il appartenait préalablement au locataire de signaler ce désordre au bailleur avant de procéder à tout engagement de frais onéreux à ce titre, ce qu'il ne pouvait faire qu'une fois son bailleur avisé et en l'absence de réaction de sa part'; il sera débouté de cette demande';







- la somme de 5760 euros pour des travaux de réfection et remise en état du logement, suivant facture de l'EURL Indigo éditée le 3 octobre 2024'; alors même que le locataire allait quitter le logement fin octobre 2024, il apparaît que ces travaux qui ne sont pas détaillés dans la facture produite et visant à une réfection et remise en état du logement ne peuvent être considérés comme remédiant aux seuls désordres constatés en septembre 2022, et qu'il revenait au bailleur de faire réaliser suite à la connaissance qu'il en avait'; toutefois, au vu de la comparaison entre les photos produites lors de la déclaration de sinistre et les constatations du commissaire de justice lors de l'état des lieux de sortie, il apparaît qu'une réfection a bien eu lieu de la part du locataire s'agissant des désordres liés aux infiltrations'(traces noirâtres, coulures, effritement) ; il sera indemnisé à ce titre à hauteur de 1500 euros, le reste devant être considéré comme une remise en état à la charge du locataire, ce dernier étant responsable de l'entretien courant, et l'état des lieux d'entrée notant un logement en bon état'; il se devait donc de restituer le logement dans un état similaire. 



Sur la demande de compensation



En application des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.



Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 



L'article 1347-1 du code civil prévoit que la compensation n'a lieu entre 2 obligations fongibles certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de sommes d'argent.



Les différentes sommes auxquelles les parties sont condamnées dans le présent litige portant sur des postes de nature différente et étant soumises à des intérêts courant depuis des dates différentes, il n'y a pas lieu à faire application de la compensation judiciaire, en application des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil, d'autant que l'intimé ne forme pas de demande d'actualisation de la dette depuis le jugement.



Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [B] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner les parties à supporter la charge de leurs propres dépens d'appel et à les débouter de leur demande d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Déclare recevables les demandes formées devant la cour d'appel par M. [B],



Déboute M. [B] de sa demande visant à déclarer irrégulière l'assignation du 29 novembre 2023,



Dit n'y avoir lieu à annulation du jugement, 





Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions'critiquées,



Y ajoutant,



Condamne M. [F] à payer à M. [B] les sommes suivantes : 

'450 euros pour le rapport d'audit, 

'1500 euros pour les réparations des dégâts intérieurs causés par les fuites en toiture, 

'360 euros pour les frais de constat d'huissier de justice, 

'4518 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de jouissance paisible des locaux,



Condamne les parties à supporter la charge de leurs propres dépens d'appel,



Déboute les parties de leurs autres demandes.









Le greffier







































Le président





















EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 654, code civil 1721, code civil 1347-1, code civil 1289, code civil 1220, code civil 1222, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-11T17:28:07.687Z.