Décision de justice

Tribunal judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 3 juillet 2026, n° 25/00614

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2023, M. [V] [F] a consenti un bail d'habitation à Mme [X] [R] portant sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 780 euros et d'une provision pour charges de 14 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1602 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans l'[Localité 3] a été informée de la situation de Mme [X] [R] le 22 juillet 2025.

Par assignation du 3 octobre 2025, M. [V] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [X] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,1820 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025,200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A la suite de plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 15 mai 2026, M. [V] [F], représenté par son conseil, actualise le montant de la dette locative à la somme de 2379 euros. Il précise que les relations sont tendues entre lui et la locataire. Il indique que l'attestation d'assurance n'a pas été fournie ainsi que la preuve d'un contrat d'entretien concernant la chaudière à gaz. En conséquence, il maintient ses demandes.

En réponse aux demandes formulées à l'audience, M. [F] indique "qu'elles sont irrecevables car il s'agit de demandes au fond et sollicite qu'il ne soit statué que sur les demandes en référé".

Mme [X] [R] - représentée par son conseil - s'en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de : 
* débouter M. [V] [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions

A titre reconventionnel :
*autoriser la suspension du paiement des loyers à titre rétroactif à compter du mois de juin 2025;
*condamner en conséquence, M. [V] [F] à payer à Mme [X] [R] la somme provisionnelle de 1358 € au titre des loyers versés depuis le 1er juin 2025 ;
*autoriser la consignation des loyers pour indécence ;
*ordonner à M. [V] [F] de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué à Mme [X] [R] dans un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;
*condamner M. [V] [F] au versement de la somme provisionnelle de 2665.50 € à Mme [X] [R] correspondant aux travaux engagés par cette dernière dans le logement, 


En tout état de cause : 
*condamner M. [V] [F] à verser à Mme [X] [R] la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
* condamner M. [V] [F] aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes, Mme [X] [R], indique que le montant du loyer et des charges s'élève actuellement, à un montant de 797 €. Elle souligne que le bail est problèmatique car en fait le logement est nu et non pas meublé, de plus le DPE n'a pas éré fourni à la signature du bail.
Elle explique que le 20 mai 2025, une fuite a été détectée à la chaudière en raison de sa vétusté, ce qui a entraîné la condamnation de la chaudière.

Le propriétaire n'ayant pas répondu sur la problématique de la chaudière, la locataire a suspendu le paiement du loyer pendant deux mois.

Le 21 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré à Mme [X] [R]. Celle-ci était sommée de régler la somme de 1602 € au titre des loyers de juin et juillet 2025, outre 128.06 € correspondant au coût de l'acte.

Mme [X] [R] a payé les loyers de juin et de juillet 2025 au mois d'août, de sorte que le commandement a été régularisé. La somme du commandement de payer est erronée, elle ne correspond pas au montant des loyers dûs.

Le 16 septembre 2025, un agent de l'ADIL, effectuait la visite du logement de Mme [X] [R] et transmettait son rapport à la CAF. Il ressortait de ce rapport que le logement est indécent.

La CAF a conclu à un logement décent mais avec la nécessité d'effectuer des travaux.
Mme [X] [R] précise qu'elle a autorisé tous les professionnels à entrer dans son logement et qu'elle souhaite rester dans les lieux.

Mme [X] [R] ne s'oppose pas à la demande de M. [F] de ne statuer que sur les demandes en référé.

Mme [X] [R] considère qu'il n'y a pas de dette locative, tout ayant été réglé.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

En application des articles 848 et 849 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du Tribunal d'instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [F] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Par acte délivré le 21 juillet 2025, M. [V] [F] a fait signifier un commandement à Mme [X] [R] de payer la somme principale de 1602 € outre la somme de 128.06 € représentant le coût de l'acte.

Mme [X] [R] invoque que le décompte des loyers impayés mentionné dans l'acte est manifestement erroné, dès lors qu'il a été calculé sur la base d'un loyer mensuel de 801 €.
Le montant du loyer dû par Mme [X] [R] est de 780 € auquel s'ajoute 14 € au titre de la provision sur charges, soit la somme de 794 €. Après révision annuelle du loyer à la date anniversaire, le montant s'élève à la somme de 797 €.

Il est de jurisprudence constante, que le commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien fondé, de sorte qu'un commandement sans mention du montant, des dates et de l'objet des sommes principales réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul. En revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu'à due concurence des sommes exigibles.

En l'espèce, le montant des loyers étaient de 797 €, soit pour les mois de juin et juillet 2025, la somme de 1594 €.

Mme [X] [R] justifie avoir versé le 7 août 2025, la somme de 684 €, le 16 août 2025, 342 € et le 15 septembre 2025, 342 €, soit un montant total de 1368 €.

De sorte que le commandement n' est pas resté infructeux, en ce que la somme de 1368 € a été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.
Dès lors, les causes du commandement ont été désintéressées entre les mains du bailleur de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Il convient donc de rejeter la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, M.[V] [F] indique à l'audience que l'arriéré locatif s'élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 2379 € à la date du 15 mai 2026 (mois de mai 2026 inclus).

La locataire conteste le principe ou le montant de cette dette, pour elle il n'y a aucun arriéré locatif.

M. [V] [F] réclame une somme de 2042 € au titre de l'année 2025 et 337 € au titre de l'année 2026.
Concernant l'année 2025, compte tenu d'un tableau établi par M. [V] [F] et des justificatifs de versements justifiés par Mme [X] [R], la somme sera ramenée à un montant de 1820 € qui doit correspondre à quatre versements de 455 € non effectués par la CAF, en raison du caractère indécent du logement.

Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Dès lors, il convient de considérer que les sommes réclamées par le bailleur ne sont pas dues, le caractère indécent du logement ayant été retenu par la CAF qui a suspendu en conséquence le versement des APL .

Concernant l'année 2026, suivant le bail signé le 15 mars 2023, " le loyer est payé d'avance, mensuellement et dû avant le 15 de chaque mois" en conséquence, il ne sera pas tenu compte de la somme de 337 €.

M. [V] [F] sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

3. Sur l'indécence du logement

L'article 1219 du code civil dispose que "Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.".

De plus l'article 1220 du même code précise que "Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.".

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

De plus résulte de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Par ailleurs, les articles L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique disposent que doit être reconnu comme insalubre tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Tout local reconnu comme insalubre ne peut être mis à disposition aux fins d'habitation.

De plus, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. [...]. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;[...]; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.".

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains détaille les conditions minimales que doit satisfaire un logement décent.

En l'espèce, Mme [X] [R] soutient l'indécence et l'insalubrité du logement, justifiant l'absence de respect de ses obligations contractuelles.

Il est de jurisprudence constante que l'exception d'inéxécution n'est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables. Ainsi, il ne peut y avoir suspension des loyers qu'en cas de logement inhabitable.

Mme [X] [R] se plaint en l'occurence de désordres divers dans le bien loué, de nature à rendre celui-ci indécent. Elle met en avant une maison avec un mode de chauffage insuffisant, une chaudière en panne, une éléctricité non conforme aux normes et des problèmes d'humidité.
Elle se fonde sur un rapport établi par la police municipale de [Localité 4], en date du 29 juillet 2025, qui constate que le volet roulant d'une chambre est hors service, un taux d'humidité élevé dans l'habitation, des moisissures apparentes dans une chambre, des infiltrations lors d'intempéries et plusieurs anomalies dans la salle de bain.

Un rapport est rédigé par un agent de l'ADIL de l'aube, en date du 17 octoble 2025.
Il relève des désordres concernant les équipements électriques et de chauffage, l'humidité et l'aération et la décence énergétique.

A la suite de ce rapport, la CAF a conclu à la non conformité du logement et a donné 18 mois à M. [F] pour procéder à la mise en conformité de la maison.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement, le 15 mars 2023. Il ressort de celui-ci que la maison est en bon état ainsi que la chaudière à gaz. Il est stipulé que l'évacuation de la douche et de la baignoire sont à changer et que la cheminée est en mauvais état.

Mme [X] [R] a indiqué lors des débats qu'elle souhaitait rester dans le logement.

M. [V] [F] émet des réserves sur l'origine de la panne de la chaudière et le dégât des eaux provenant de la salle de bain.

Au vu de ces éléments, il appert que des contastations sérieuses sont caractérisées et font obstacle à toute demande de suspendre le payement des loyers et obtenir le remboursement des loyers résiduels dont s'est acquittée Mme [X] [R] depuis le 1er juin 2025.

Dès lors, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes.

4. Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; (...)
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…)..

D'après l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement doit satisfaire à plusieurs conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires et notamment il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

L'article 3 de ce décret ajoute que le logement comporte notamment les éléments d'équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Selon l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 1353 du code civil (numérotation modifiée par l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Mme [X] [R] relève plusieurs désordres dans le logement.

Au cours du mois de mai 2025, la chaudière est tombée en panne.
Il ne ressort pas des pièces de la procédure que Mme [X] [R] ait contacté immédiatement son propriétaire, de l'incident.

Mme [X] [R] a sollicité l'intervention d'un professionnel à ses frais. Ce professionnel attestait "une fuite importante au niveau de l'échangeur et du préparateur d'eau chaude; une usure prononcée des éléments liés principalement due à l'accumulation de calcaire; un disfonctionnement généralisé affectant la production d'eau chaude sanitaire, la chaudière en question, installée en 2009, présente des signes de vétusté avancée. En conséquence, la chaudière a été condamnée temporairement; rendant la cliente sans eau chaude, due à une fuite importante et à une absence d'alimentation de gaz."

Mme [X] [R] a fait procéder à l'installation d'un cumulus à seule fin de pouvoir disposer d'eau chaude dans son logement.

Dans un courrier daté du 1er juillte 2025, adressé à M. [V] [F], Mme [X] [R] le met en demeure de réaliser les réparations nécessaires dans le logement loué. Elle fait état de plusieurs tentatives d'appels à M. [F], le 17 juin, 18 juin, et 26 juin 2025.

Mme [X] [R] liste les dysfonctionnements présents dans le logement:
- la réparation de la chaudière,
- la fuite provenant de la salle de bain,
- l'effondrement du plafond,
- le volet roulant d'une chambre du 1er étage,
- l'absence de DPE lors de la signature du contrat de bail.

Mme [X] [R] indique qu'aucune mesure de réparation n'a été prise par M. [F].

Il ressort des pièces du dossier qu'une déclaration de sinistre a été effectuée par M. [V] [F], à son assurance le 8 juillet 2025.

La MAIF, assurance de M. [V] [F], a diligenté une recherche de fuite dont le rapport a été produit le 19 août 2025.

Un nouveau DPE a été établi le 28 janvier 2026.

En l'état, il s'évince du diagnostic de performance énergétique réalisé par l'entreprise BASIS EXPERTISE 28 janvier 2026 que le logement est classé « F » dans une norme allant de « A » à « G » et que la consommation conventionnelle annuelle est évaluée entre 2250 € et 3100 € de frais annuels d'énergie.

On ne peut exiger au titre des travaux nécessaires à l'entretien normal des locaux loués la réalisation d'ouvrages qui modifieraient les caractéristiques thermiques du logement. Cet immeuble ayant été construit avant 1949, il reste un immeuble ancien, dont on ne peut attendre les mêmes exigences en termes de consommation énergétiques qu'un immeuble moderne.

Le fait que ce soit un logement énergivore constitue un inconvénient du logement que Mme [X] [R] connaissait dès le départ.

Elle ne peut exiger aujourd'hui un logement parfaitement isolé.

Il resoort également des pièces du dossier, des difficultés à réaliser les travaux, Mme [X] [R] ne donnat pas toujours l'accès au logement loué.

Au vu de ces éléments, il appert que des contrstations sérieuses sont caractérisées et font obstacle à toute demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Dès lors, il sera dit n'y avoir lieu sur ces demandes..

5. Sur le remboursement des frais engagés par Madam [R]

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manoère générale l'ensemble des répérations locatives définies par les textes réglementaires de manière non-exhaustive. Le locataire s'oblige par ailleurs à" De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accoed écrit du oropriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans qur le locataire puisse réclamer une indemnisatuin des frais engagés; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en pérille bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local; Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de "deux"mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en oeuvre sont fixées par décret en Conseil d'Atat."

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [X] [R] expose avoir effectué des travaux dans les lieux loués et sollicite le remboursement des frais. Elle verse au débat les factures y afférent, soit :
- factures de la Micro Rntreprise Chauffexpert du 26/05/25 pour 2451.50 € concernant l'installation d'un ballon d'eau chaude,
- facture elec plus services, en date du 26 mai 2025, pour 214€ concernant le branchement du chauffe-eau.

Mme [X] [R] soutient qu'elle a été contrainte de procéder à l'installation en urgence du cumulus à seule fin de pouvoir disposer d'eau chaude dans son logement.

De son côté, M. [V] [F] indique que les installations de la maison on été modifiées sans l'avertir par lettre recommandée et sans avoir obtenu son accord écrit préalable.

Au vu de ces éléments, il appert que des contestations sérieuses sont caractérisées et font obstacle à toute demande d'indemnisation concernant les travaux réalisés par Mme [X] [R].

Dès lors, il sera dit n'y avoir lieu sur ces demandes.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande de laisser à chacun la charge des frais irrépétibles qu'il a exposés.

Les dépens seront partagés par moitié, selont l'aricle 695 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [V] [F] de sa demande d'expulsion,

DEBOUTE M. [V] [F] de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,

DEBOUTE M. [V] [F] de sa demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif,

DIT N'Y AVOIR LIEU A REFERE s'agissant de la demande de suspendre le paiement des loyers compte tenu de l'indécence du logement,

DIT N'Y AVOIR LIEU A REFERE s'agissant de la demande de réalisation de travaux sous astreinte,

DIT N'Y AVOIR LIEU A REFERE s'agissant de la demande de remboursement des frais engagés par Mme [X] [R],

DIT que l'équité commande de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposés ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 juillet 2026,

Le Greffier La Juge

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE
DU 03 JUILLET 2026

N° RG 25/00614 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FLEP
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
03 juillet 2026

Monsieur [V] [F]

Madame [X] [R]

DEMANDEUR

Monsieur [V] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Stanislas COLOMES de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocats au barreau d’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [X] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Benjamin MADELENAT, avocat au barreau d’AUBE substitué par Me Laura LOMBARDI, avocat au barreau d’AUBE

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L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Monsieur [I] [D], auditeur de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 03 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2023, M. [V] [F] a consenti un bail d'habitation à Mme [X] [R] portant sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 780 euros et d'une provision pour charges de 14 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1602 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans l'[Localité 3] a été informée de la situation de Mme [X] [R] le 22 juillet 2025.

Par assignation du 3 octobre 2025, M. [V] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [X] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,1820 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025,200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A la suite de plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 15 mai 2026, M. [V] [F], représenté par son conseil, actualise le montant de la dette locative à la somme de 2379 euros. Il précise que les relations sont tendues entre lui et la locataire. Il indique que l'attestation d'assurance n'a pas été fournie ainsi que la preuve d'un contrat d'entretien concernant la chaudière à gaz. En conséquence, il maintient ses demandes.

En réponse aux demandes formulées à l'audience, M. [F] indique "qu'elles sont irrecevables car il s'agit de demandes au fond et sollicite qu'il ne soit statué que sur les demandes en référé".

Mme [X] [R] - représentée par son conseil - s'en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :
* débouter M. [V] [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions

A titre reconventionnel :
*autoriser la suspension du paiement des loyers à titre rétroactif à compter du mois de juin 2025;
*condamner en conséquence, M. [V] [F] à payer à Mme [X] [R] la somme provisionnelle de 1358 € au titre des loyers versés depuis le 1er juin 2025 ;
*autoriser la consignation des loyers pour indécence ;
*ordonner à M. [V] [F] de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué à Mme [X] [R] dans un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;
*condamner M. [V] [F] au versement de la somme provisionnelle de 2665.50 € à Mme [X] [R] correspondant aux travaux engagés par cette dernière dans le logement,

En tout état de cause :
*condamner M. [V] [F] à verser à Mme [X] [R] la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
* condamner M. [V] [F] aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes, Mme [X] [R], indique que le montant du loyer et des charges s'élève actuellement, à un montant de 797 €. Elle souligne que le bail est problèmatique car en fait le logement est nu et non pas meublé, de plus le DPE n'a pas éré fourni à la signature du bail.
Elle explique que le 20 mai 2025, une fuite a été détectée à la chaudière en raison de sa vétusté, ce qui a entraîné la condamnation de la chaudière.

Le propriétaire n'ayant pas répondu sur la problématique de la chaudière, la locataire a suspendu le paiement du loyer pendant deux mois.

Le 21 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré à Mme [X] [R]. Celle-ci était sommée de régler la somme de 1602 € au titre des loyers de juin et juillet 2025, outre 128.06 € correspondant au coût de l'acte.

Mme [X] [R] a payé les loyers de juin et de juillet 2025 au mois d'août, de sorte que le commandement a été régularisé. La somme du commandement de payer est erronée, elle ne correspond pas au montant des loyers dûs.

Le 16 septembre 2025, un agent de l'ADIL, effectuait la visite du logement de Mme [X] [R] et transmettait son rapport à la CAF. Il ressortait de ce rapport que le logement est indécent.

La CAF a conclu à un logement décent mais avec la nécessité d'effectuer des travaux.
Mme [X] [R] précise qu'elle a autorisé tous les professionnels à entrer dans son logement et qu'elle souhaite rester dans les lieux.

Mme [X] [R] ne s'oppose pas à la demande de M. [F] de ne statuer que sur les demandes en référé.

Mme [X] [R] considère qu'il n'y a pas de dette locative, tout ayant été réglé.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.