Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 4, 20 septembre 2022, n° 19/19889

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19889 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA4EZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2019 -Tribunal d'Instance de Paris 17ème - RG n° 11-18-213124





APPELANTS

 

Monsieur [A] [L]

Né le 30 Mars 1952 à [Localité 6]

[Adresse 1] 

[Localité 4]



Madame [H] [B] épouse [L]

Née le 16 Mai 1959 à [Localité 7]

[Adresse 1] 

[Localité 4]



Représentés et ayant pour avocat plaidant Me Sophie KOMBADJIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1564





INTIME 



Maître [S] [X] ès-qualités d'administrateur provisoire des indivisions constituées l'une de Madame [I] [B] et de ses deux enfants Monsieur [E] [B] et Madame [H] [B] épouse [L], l'autre de Monsieur [E] [B] et de Madame [H] [B] épouse [L], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance en la forme de référé rendue le 15 décembre 2016 par le délégataire de Madame le Président du Tribunal de Grande Instance de PARIS

[Adresse 3] 

[Localité 5]



Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque: C0165 substitué par Me Aurélie BLONDE, avocat du même cabinet





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère 

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRET : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



******



EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte notarié reçu le 15 janvier 1990, M. [U] [B] et Mme [I] [B] ont fait donation à leurs enfants, M. [E] [B] et Mme [H] [B], chacun pour moitié de la nue-propriété d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2]. Du fait du décès le 6 mars 1995 de leur père, [U] [B], chacun des deux enfants a reçu 25% de l'usufruit et leur mère, Mme [I] [B] a conservé 50% de l'usufruit.



Un bail a été consenti à Mme [H] [B] épouse [L] et à M. [A] [L] portant sur un appartement triplex situé dans le bâtiment A de cet immeuble, à compter du 1er mars 2007 ; la surface habitable mentionnée dans ce contrat était de 96,55m² réduite à 87m² par pondération des surfaces en sous-sol.



Le loyer convenu était de 1 627,60 euros, outre 172,40 euros au titre de la provision pour charges. Une clause particulière était annexée au bail prévoyant une réduction du montant du loyer lorsqu'un local était loué à un indivisaire ou à un membre de sa famille proche.



Un bail était également consenti à la fille de M. [E] [B], Mme [T] [B], portant sur un autre appartement situé dans le bâtiment B dudit bien immobilier.



Des désaccords sont survenus entre M. [E] [B] et Mme [L], qui ont abouti à la saisine du président du tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d'un administrateur provisoire au visa de l'article 815-6 du code civil.



Suivant ordonnance en la forme des référés rendue le 16 décembre 2016, le magistrat délégué par le président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Me [S] [X] (administrateur judiciaire) ès qualité d'administrateur provisoire de l'indivision constituée entre Mme [I] [B] et ses deux enfants (ci-après, l'indivision [B]), pour une durée de 12 mois, avec mission de gérer et administrer le bien immobilier situé [Adresse 2], et notamment se faire remettre par les indivisaires tous documents nécessaires à cette gestion et cette administration, établir ou faire établir par une société d'expertise comptable si nécessaire, les comptes de l'indivision ainsi que les déclarations sociales et fiscales, fixer la valeur locative des biens immobiliers occupés par chaque indivisaire ou ses enfants et fixer les indemnités d'occupation dues par ces derniers sur les cinq dernières années, établir tous devis de travaux, effectuer tous appels d'offres auprès d'entreprises et engager tous travaux concernant les biens immobiliers indivis que l'état justifie.





Cette mission a été prorogée pour une durée d'un an à compter du 15 décembre 2017 par ordonnance rendue en la forme des référés le 21 décembre 2017, puis une nouvelle fois prorogée par ordonnance du 13 décembre 2018, jusqu'au 15 décembre 2019.



Dans le cadre de cette mission, Me [X] a sollicité un expert judiciaire afin d'établir la valeur locative des biens loués aux époux [L] et à Mme [T] [B]. Le cabinet [V] a retenu une valeur locative annuelle de 21 163 euros en 2017 sur la base d'une surface de 88,18 m2 avec sous-sol pondéré pour le logement des consorts [L] et une valeur locative annuelle de 8 640 euros en 2017 sur la base d'une surface de 30 m2 pour le logement de

Mme [T] [B].



Me [X] a également sollicité un expert judiciaire aux fins de réaliser un rapport de mesurage concernant les biens immobiliers loués aux consorts [L] et à Mme [T] [B]. M. [D] [C] a remis son rapport le 2 avril 2018. S'agissant de l'appartement loué aux époux [L], il a retenu une surface habitable de 74,2 m2 en relevant que la superficie de 39,5 m2 située au sous-sol ne pouvait être considérée comme une surface habitable. Il a retenu une surface habitable de 33,5 m2 pour l'appartement loué à Mme [T] [B].



Parallèlement, Me [X] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. et Mme [L] le 11 avril 2018, portant sur une somme en principal de 66 867,12 euros au titre de l'arriéré locatif.



Les causes de ce commandement étant demeurées impayées, par acte d'huissier en date du 31 octobre 2018, Me [X] a fait assigner les époux [L] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir la constatation de la clause résolutoire et la résiliation du bail, l'expulsion des consorts [L] et leur condamnation solidaire au paiement du solde de l'arriéré locatif ainsi que d'une indemnité mensuelle d'occupation.



Par jugement en date du 6 septembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Rejette la demande de sursis à statuer présentée par M. et Mme [L] dans l'attente que l'administrateur provisoire prenne position sur la valeur locative du bien, 

Rejette la demande d'annulation du bail conclu entre les parties le 1er mars 2007, 

Rejette la demande tendant à écarter l'application du bail du 1er mars 2007, 

Rejette la demande d'annulation du commandement de payer en date du 11 avril 2018, 

Rejette les demandes de diminution du montant du loyer, 

Constate que la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 1er mars 2007, portant sur le logement situé dans le bâtiment A du bien immobilier sis [Adresse 2], est acquise depuis le 11 juin 2018, 

Ordonne, faute de départ volontaire des consorts [L] leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

Rappelle que l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

Rappelle, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamne solidairement M. et Mme [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 700 euros, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la

complète libération des lieux, 



Condamne solidairement M. et Mme [L] à payer à Me [X], en sa qualité d'administrateur provisoire de l'indivision constituée entre Mme [I] [B] et ses deux enfants, la somme de 54 997,64 euros au titre des loyers impayés au 11 juin 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par les consorts [L], 

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne M. et Mme [L] in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires, 

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration reçue au greffe le 25 octobre 2019, M. et Mme [L] ont interjeté appel de cette décision et, dans leurs conclusions notifiées le 26 janvier 2020, ils demandent à la cour de : 

- infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, 

Ce faisant et statuant à nouveau,

A titre principal,

- dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer du 11 avril 2018, 

- diminuer le montant du loyer au regard de la surface habitable et de la valeur locative et le fixer, à compter du 1er janvier 2012, à la somme mensuelle de 976,80 euros, avant déduction de la compensation forfaitaire conventionnelle, 

- dire et juger que les sommes dues par eux au titre de l'arriéré de loyer viendront se compenser avec les sommes dues par l'indivision [B] à Mme [L], au titre de la quote-part des loyers de l'immeuble lui revenant en sa qualité de propriétaire indivis, 

A titre subsidiaire,

- suspendre les effets de la clause résolutoire et leur accorder douze mois de délais afin de leur permettre de s'acquitter des sommes dues au titre de l'arriéré de loyers, 

En toute hypothèse,

- débouter l'intimé de l'ensemble de ses demandes, 

- condamner Me [X] à payer aux consorts [L] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit de Me Sophie Kombadjian, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par conclusions notifiées le 7 avril 2020, Me [X] ès qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision [B]-[L], demande à la cour de :

- confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, 

- y ajoutant, condamner solidairement M. et Mme [L] à payer les frais de dénonciation du commandement du 11 avril 2018 à la CCAPEX, 

- en tout état de cause, dire et juger M. et Mme [L] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, 

- condamner solidairement M. et Mme [L] à payer à Me [X] ès-qualités la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner solidairement les M. et Mme [L] aux dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022. 





SUR CE,



Considérant qu'il doit être relevé à titre liminaire, que si les époux [L] contestaient la validité du bail produit par l'administrateur judiciaire, lequel n'était pas signé par eux mais uniquement par M. [E] [B] en qualité de bailleur représentant l'indivision, ils ne développent plus une telle argumentation devant la cour ;



Sur la validité du commandement de payer délivré aux époux [L]



Considérant que les appelants reprennent leur argumentation formulée devant le premier juge relative à la nullité du commandement de payer qui ne leur permettait pas d'apprécier le montant qui leur était réclamé, circonstance qui leur a causé grief ;



Que si c'est à juste titre que le tribunal a énoncé que le caractère inexact ou erroné de la somme réclamée dans un commandement de payer n'affecte pas sa validité, il en va différemment lorsque ne sont pas clairement exposés les détails des sommes réclamées ;



Considérant qu'en l'espèce le commandement de payer contient trois colonnes : une intitulée «loyer non revalorisé (1 627,60€-690€)», une autre intitulée «Loyer révisé selon bail», une enfin, consacrée aux «charges selon bail» ; que les totaux des deux premières colonnes relatives aux loyers sans charges mentionnent un «total avec charges» ;



Que la pluralité de ces décomptes rend difficile et confuse la compréhension de la somme effectivement réclamée, d'autant que la présence de la déduction de 690 euros dans la colonne relative aux loyers non révisés et non dans celle relative aux loyers révisés, ne permet pas de savoir si cette déduction est également effectuée dans ce cas, cette déduction conventionnelle en raison de la qualité d'usufruitier de Mme [L] étant en outre sans lien avec l'indexation du bail ;



Que la confusion qui résulte de ce décompte touffu fait incontestablement grief aux appelants qui ne pouvaient déterminer quel décompte ils devaient contester, de sorte que la nullité du commandement de payer sera prononcée ;



Considérant en conséquence que le jugement qui a constaté la résiliation du bail ne pourra qu'être infirmé ;



Sur le montant du loyer dû par les époux [L]



Considérant que M. et Mme [L] font valoir que, selon le rapport établi le 2 avril 2018 par l'expert désigné par l'administrateur judiciaire de l'indivision, seuls les 74m² hors sous-sol sont habitables, de sorte qu'ils ne sont pas redevables d'un quelconque loyer pour les 39,5 m² situés en sous-sol et éclairés par une fenêtre de 0,84m² et quatre soupiraux ;



Que le premier juge a considéré que la demande en réduction de loyer sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 1er juillet 1989, issu de la loi du 24 mars 2014, ne pouvait prospérer dès lors que ce texte ne pouvait trouver application avant le 1er mars 2016 date de la première tacite reconduction du bail litigieux postérieure à la loi du 6 août 2015 ; que la première demande formée par les appelants datait du 27 juillet 2018 alors que le bail était résilié par le jeu de la clause résolutoire à compter du 11 juin 2018 ; 



Considérant qu'il doit être rappelé que les articles L 1331-22 et L 1331-23 du code de la santé publique prévoient que ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les caves et sous-sols ; 



Que néanmoins en l'absence de déclaration d'insalubrité prise par l'autorité administrative, c'est bien à compter de la demande formulée par les appelants dans leur courrier adressé à l'administrateur provisoire le 24 septembre 2017 (pièce n°23 des appelants) que la réduction du montant du loyer correspondant aux surfaces impropres à l'habitation données à bail doit être appliquée ;



Que dans la présente occurrence, il n'y a pas lieu comme le demande l'administrateur provisoire de faire application du délai de 4 mois prévu par l'article 3-1 de la loi du 9 juillet 1989 dès lors, d'une part, que la différence de surface provient de la nature de cave d'une partie des locaux donnés à bail, donc par nature impropre à la location à usage d'habitation et, d'autre part, que l'administrateur provisoire avait été nommé par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris en date du 15 décembre 2016 avec notamment pour mission de fixer la valeur locative des biens immobiliers indivis occupés par chaque indivisaire ou ses enfants, ce qui incluait le local loué par Mme [L] ;



Considérant que si l'on supprime les surfaces du sous-sol ne pouvant être considérées comme des surfaces habitables, la superficie réelle du logement est de 74m² ; que la différence de superficie, avec celle, pondérée de 88m², figurant dans le bail est donc de 14m², soit 15,91% arrondi à 16%  ; que le montant du loyer doit donc être réduit de 16% ;



Considérant que la critique par les appelants de l'application de la clause d'indexation des loyers stipulée dans le bail non contestée devant la cour est dépourvue de pertinence et ne saurait être accueillie ; que la cour adopte expressément le calcul de l'indexation des loyers effectué par le premier juge qui ne fait pas l'objet de contestation utile par les parties, l'intimé sollicitant la confirmation du jugement ;



Considérant s'agissant des sommes dues par les appelants pour la période comprise entre le 1er octobre 2017 et le mois de juin 2018 inclus, que le loyer mensuel était donc de 1 811,34 -289,81 = 1 521,53 euros, somme de laquelle il convient de déduire la somme conventionnelle indexée de 667,74 euros, soit une somme mensuelle due de 853,79 euros ; 



Que, pour cette période, le total dû par M. et Mme [L] était donc de 7 684,11 euros (853,79 x 9) ;



Considérant qu'au regard de la dette locative au 11 juin 2018 retenue par le premier juge de 54 997,64 euros compte tenu des versements postérieurs au commandement de payer, c'est, déduction faite de la réduction mensuelle du loyer de 289,81 euros pendant 9 mois soit 2 608,29 euros, la somme de 52 389,35 euros qui est due par les époux [L] au 11 juin 2018 ;



Considérant qu'il convient d'observer que les divers désordres invoqués par les appelants et dont ils se sont plaints à l'administrateur judiciaire provisoire ne peuvent faire l'objet d'une réduction du loyer mais peuvent être réparés au titre du préjudice de jouissance qui en résulte ; que la réparation de ce préjudice n'étant pas réclamée, la cour ne s'en estime pas saisie ;



Sur la demande de délai



Considérant que les époux [L] qui ont repris des payements partiels sollicitent des délais pour s'acquitter de leur éventuelle dette que la cour viendrait à mettre à leur charge ;



Qu'au regard de la situation d'indivisaire de Mme [L] tant de l'usufruit que de la nue propriété de l'ensemble immobilier où se situe le bien qui lui a été donné à bail, comme des difficultés rencontrées dans la gestion de cette indivision, il convient d'accorder aux époux [L] un délai de 24 mois pour apurer cette dette au moyen de 23 versements de 2 100 euros, le solde lors du dernier versement ;



Sur la demande tendant à la compensation entre les sommes dues par M. et Mme [L] à l'indivision et celles dues par l'indivision à Mme [L]



Considérant que l'administrateur judiciaire provisoire de l'indivision s'oppose à cette demande en faisant valoir que la compensation ne peut être ordonnée qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ainsi qu'en dispose l'article 1347-1 du code civil ; qu'il souligne que les bénéfices de l'indivision n'étant pas arrêtés, la compensation ne peut être ordonnée ; 





Que néanmoins le texte précité précise que ces conditions sont posées, « sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante », lesquelles, ainsi qu'en dispose l'article 1348 dudit code, permettent au juge de prononcer une compensation lorsque l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible ;



Qu'en conséquence, en l'absence de contestation du caractère certain de la créance de Mme [L], usufruitière de 25% de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 2], et en raison de la connexité entre la dette locative des époux [L] relative à un appartement situé dans cet ensemble immobilier et la part des bénéfices de ce même ensemble immobilier qui doit lui revenir lorsque les comptes seront faits, la compensation sera ordonnée ,



Sur les mesures accessoires



Considérant qu'il doit être relevé sur ce point que les époux [L] ont été déboutés par le tribunal de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; que si les appelants sollicitent l'infirmation du jugement entrepris, ils ne formulent aucune demande de ce chef devant la cour, laquelle n'est donc pas saisie de cette prétention ;



Considérant que le jugement sera confirmé sur la charge des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [L] à rembourser le coût du commandement de payer dont la nullité est prononcée ;



Qu'en cause d'appel, au regard des circonstances et du contexte du présent litige, chacune des parties supportera la charge des dépens qu'elle a exposée ; que Me [X] sera déboutée de sa demande tendant à ce que les époux [L] supportent les frais de dénonciation du commandement du 11 avril 2018 à la CCAPEX ;



Que l'équité ne conduit pas à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque ;





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,



- Infirme dans les limites de sa saisine le jugement entrepris sauf en ce qu'il condamne M. et Mme [L] aux dépens de première instance, à l'exception du coût du commandement de payer, et déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau dans la limite de la saisine de la cour et y ajoutant,



- Prononce la nullité du commandement de payer délivré à la requête Me [X] ès qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [B]-[L] le 11 avril 2018 à M. et Mme [L],



- Condamne solidairement M. [A] [L] et Mme [H] [L] née [B] à verser à Me [X] ès qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [B]-[L], la somme de 52 389,35 euros au titre de l'arriéré de loyer dû au 11 juin 2018, mois de juin inclus,



- Accorde à M. [A] [L] et Mme [H] [L] née [B] un délai de 24 mois pour régler cette dette par 23 versements mensuels de 2 100 euros, le solde lors de la dernière mensualité,



- Dit que les versements doivent être faits au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement le mois suivant le prononcé du présent arrêt, et qu'à défaut de règlement d'une échéance passé le délai de 15 jours après l'envoi d'une lettre recommandé avec accusé de réception, l'intégralité de la dette sera exigible,



- Dit que les sommes dues par Me [X], es qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [B]-[L], au titre des bénéfices devant revenir à Mme [H] [L] née [B] en sa qualité d'usufruitière de 25% de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 2], se compenseront avec celles dues solidairement par M. [A] [L] et Mme [H] [L] née [B] à Me [X] ès qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [B]-[L],



- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque,



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Dit que les dépens de première instance mis à la charge de M. [A] [L] et Mme [H] [L] née [B] ne comprendront pas le coût du commandement de payer dont la nullité est prononcée par la cour,



-Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens exposée en appel.





 Le greffier, Le Président,