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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, JCP/CIVIL, 27 août 2026, n° 26/00166

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 12 décembre 2013, M. et Mme [J] ont donné à bail à M. [E] [D] et Mme [Q] [D] un local d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros.

Le 20 avril 2022, M. [L] [C] et Mme [O] [S] ont fait l’acquisition de ce bien immobilier.

Suivant avenant du 25 juillet 2022, les parties sont convenues qu’une révision de loyer aura lieu à la date anniversaire du bail, chaque année, à compter du 19 décembre 2022, sans pouvoir être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers et que l’indice pris en compte sera celui du 3ème trimestre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, M. [L] [C] et Mme [O] [S] ont fait délivrer à M. [E] [D] et Mme [Q] [D], pour le 18 décembre 2025, un congé pour vendre, cet acte ayant été remis à M. [E] [D] et Mme [Q] [D] par dépôt de l’acte à leur personne.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2026, M. [L] [C] et Mme [O] [S] ont fait assigner M. [E] [D] et Mme [Q] [D] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :
juger valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [E] [D] et Mme [Q] [D], occupants sans droit ni titre le logement depuis le 19 décembre 2025,ordonner à M. [E] [D] et Mme [Q] [D] de libérer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et à défaut ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous biens et occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,ordonner qu’il soit procédé, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par les locataires ou à défaut le bailleur, dans les conditions prévues aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,juger que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles sera supprimé en raison de la mauvaise foi,condamner solidairement M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à leur payer la somme de 3886,37 euros selon décompte au 18 décembre 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, à compter du 19 décembre 2025 et jusqu’à leur départ effectif,condamner solidairement M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à leur régler 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.
A l'audience du 26 mars 2026, l’affaire a été renvoyée au 28 mai et 11 juin suivants.

À l’audience du 11 juin 2026, le juge a donné connaissance des éléments recueillis dans le cadre de l’évaluation sociale.

Pour les moyens développés dans leurs dernières écritures, M. [L] [C] et Mme [O] [S] demandent au juge, outre la condamnation des défendeurs au titre des frais irrépétibles et dépens, de :
- à titre principal, de :
- juger valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [E] [D] et Mme [Q] [D], occupants sans droit ni titre le logement depuis le 19 décembre 2025,
- ordonner à M. [E] [D] et Mme [Q] [D] de libérer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et à défaut ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous biens et occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner qu’il soit procédé, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par les locataires ou à défaut le bailleur, dans les conditions prévues aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- juger que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles sera supprimé en raison de la mauvaise foi,
- condamner solidairement M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à leur payer 
la somme de 3886,37 euros selon décompte au 18 décembre 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, à compter du 19 décembre 2025 et jusqu’à leur départ effectif,- débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions,
- à titre subsidiaire de :
- juger que le délai d’apurement de la dette n’excèdera pas six mois avec obligation pour les preneurs de régler en sus le paiement de l’indemnité d’occupation de 548,74 euros,
- juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de 1518,95 euros incluant l’indemnité d’occupation de 548,74 euros et un sixième de la dette locative soit 970,21 euros, l’intégralité de la somme deviendra exigible.

Les demandeurs ont indiqué que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 5821 euros.

Pour les moyens repris dans leurs conclusions n°2, M. [E] [D] et Mme [Q] [D] demandent au juge :
- à titre principal, de :
- juger nul le congé pour vendre délivré par M. [L] [C] et Mme [O] [S] pour défaut d’intention réelle et sérieuse de vendre,
- juger que le bail s’est poursuivi pour une nouvelle durée de trois ans à compter du 18 décembre 2025,
- débouter les demandeurs de leurs prétentions visant à faire reconnaître une occupation sans droit ni titre, à obtenir l’expulsion, à faire supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et à obtenir la mise en place d’une astreinte,
- à titre subsidiaire, de :
- leur accorder un délai de grâce d’un an sur le fondement des articles L412-2 et 4 du code des procédures civiles d’exécution,
- débouter M. [L] [C] et Mme [O] [S] de leurs demandes de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et de mise en place d’une astreinte,
- en tout état de cause, de :
- les autoriser à régler la dette locative par la mise en place d’un échelonnement en 35 mensualités de 161 euros et le solde à la 36ème mensualité, et subsidiairement en 24 mensualités,
- condamner in solidum M. [L] [C] et Mme [O] [S] à leur régler la somme de 2000 euros au titre de leurs frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
R.G. N° 26/00166. Jugement du 27 août 2026 


En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(...)Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(...)Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
(...)

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
(...).

M. [E] [D] et Mme [Q] [D] ne contestent pas ne pas avoir accepté l'offre de vente dans le délai légal.
En revanche, les défendeurs exposent que depuis l’acquisition du bien par les consorts [S] - [C], les relations n’ont cessé de se dégrader, de même que leurs conditions d’occupation des lieux, sans que les désordres signalés oralement (absence de chauffage fonctionnel dans la pièce de vie, absence d’aération et d’isolation suffisantes de la maison, infiltrations d’eau, dysfonctionnement de certains volets) n’aient été réglés par les bailleurs.
M. et Mme [D] relèvent qu’aucun mandat de vente n’était en cours lors de la délivrance du congé et qu’à l’exception d’une estimation réalisée par une agence immobilière, aucune démarche de vente n’a été mise en oeuvre depuis la délivrance du congé, ni aucune visite des lieux ou publicité.
Ils demandent au juge de prononcer la nullité du congé, en l’absence de volonté réelle et sérieuse de vendre le logement.

Relevant que les époux [D] ne produisent aucun document justifiant des prétendues difficultés qu’ils auraient rencontrées, à l’exception d’une photographie inexploitable, M. [L] [C] et Mme [O] [S] exposent qu’un mandat exclusif de vente a été donné à l’Agence Nestenn le 19 décembre 2023, mais que sur constat du défaut d’entretien des extérieurs et de l’opposition des preneurs aux visites, ils ont décidé, d’un commun accord avec l’agence, de mettre un terme au mandat et d’attendre la fin du bail pour délivrer congé, de manière à ce que les lieux soient libérés et les extérieurs nettoyés.
Ils produisent une estimation de la valeur du bien.

En l’espèce, M. [L] [C] et Mme [O] [S] ont fait l’acquisition de ce bien immobilier le 20 avril 2022, soit plus de trois ans avant le terme du contrat de location en cours.

Il ressort des pièces versées au dossier que sur l’initiative de son bailleur, M. [E] [D] et Mme [Q] [D] se sont vu signifier le 10 avril 2025, soit plus de six mois avant le terme de son bail, directement à leur personne et par acte de commissaire de justice, un congé pour vendre, pour le 18 décembre 2025.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l’article 15 II. précité.
De même, la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire y était insérée.

Les délais légaux ont été respectés.

M. [C] et Mme [S] ont donné mandat exclusif de vente à l’agence Nestenn le 19 décembre 2023 pour la somme de 107 500 euros.
Ils ont également fait procéder à l’estimation de la valeur du bien au 21 janvier 2026, laquelle apparaît conforme au prix de vente annoncé au congé.

Si les photographies qu’ils produisent pour établir l’absence d’entretien du bien apparaissent dépourvues de toute force probante puisque rien ne permet de rapporter la preuve qu’elle concerne la maison louée et que rien n’établit que M. et Mme [D] auraient refusé les visites, le seul fait que les bailleurs aient mis un terme au mandat de vente pour préférer, selon leurs explications, reprendre leurs démarches au départ des locataires ne saurait suffire à établir le caractère frauduleux du congé.

Alors qu’il est constant qu’il appartient au locataire qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur, M. et Mme [D] ne produisent aucun élément probant de nature à établir les désordres dont ils se prévalent et qui auraient justifié la délivrance dudit congé en fraude des dispositions légales.

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 18 décembre 2025.

Les locataires sont donc déchus, de plein droit, de tout titre d'occupation sur le local.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. et Mme [D], et de tous occupants de leur fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Aucun élément du dossier ne permet de justifier la réduction du délai prévu à l’article L412-1 susmentionné ou le prononcé d’une astreinte ; ces demandes seront en conséquence rejetées.


Sur les loyers impayés et l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s'élevaient à la somme de 3886,37 euros selon décompte au 18 décembre 2025.

M. [E] [D] et Mme [Q] [D] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 19 décembre 2025, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer.

Cette indemnité sera due à compter du 19 décembre 2025 et les défendeurs, mariés, seront solidairement tenus à en régler le montant jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés.

À l’audience, les demandeurs ont indiqué que la dette locative, loyers et indemnités d’occupation compris, s’élevait désormais à la somme de 5821 euros.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette. 
M. [E] [D] et Mme [Q] [D] n’ont pas contesté le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à verser à M. [L] [C] et Mme [O] [S] la somme de 5821 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 juin 2026.

Les défendeurs étant mariés, ils sont solidairement tenus au paiement de cette somme, en application des dispositions de l’article 220 du code civil.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, M. [E] [D] et Mme [Q] [D] sollicitent un délai d’un an pour quitter les lieux, au motif que la cessation de paiement des loyers, pendant un temps limité, s’explique par les relations conflictuelles avec les bailleurs et l’absence de réalisation des travaux qui s’imposaient et qu’à l’exception de ces difficultés, ils ont toujours été des locataires discrets et respectueux.
Ils justifient percevoir des revenus pour un montant total de 3324,88 euros et indiquent ne pas avoir encore débuté la recherche d’une solution de relogement compte tenu des discussions relatives à la validité du congé.

M. [L] [C] et Mme [O] [S] s’opposent à cette demande au motif que les défendeurs ne justifient d’aucune démarche de relogement et ne démontrent pas que celui-ci ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales. 

Il ressort des éléments du dossier que si M. [D] et Mme [D] ont repris le paiement des indemnités d’occupation, d’abord partiellement en avril 2026, puis avec un complément pour apurer la dette en mai et juin suivant, force est de constater qu’ils se sont abstenus de tout paiement pendant plusieurs mois, sans justifier d’un déficit budgétaire ou des difficultés de jouissance qu’ils allèguent. 

Les locataires ont reçu signification du congé depuis le 10 avril 2025, sans justifier d’aucune démarche de relogement et, compte tenu de leurs ressources, aucun élément ne permet d’établir que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais.


Sur la demande de délais de paiement

Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui concerne les saisines pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ne sont pas applicables au présent litige.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l'espèce, comme indiqué précédemment, les défendeurs ont repris le paiement des indemnités d’occupation et sont en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts des bailleurs. 

Au regard de leur situation personnelle et de l’obligation qui leur est faite de se reloger, M. [D] et Mme [D] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, M. [D] et Mme [D] seront déchus du bénéfice du terme.


Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [E] [D] et Mme [Q] [D] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance. 

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [C] et Mme [O] [S] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1200 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire, de droit, à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE le moyen de nullité du congé pour vendre ;

Constate la validité du congé délivré à effet du 18 décembre 2025 ;

Déclare M. [E] [D] et Mme [Q] [D] déchus de tout titre d’occupation des lieux loués ; 

A défaut pour M. [E] [D] et Mme [Q] [D] d'avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est;

DEBOUTE M. [L] [C] et Mme [O] [S] de leur demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter et de mise en oeuvre d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE M. [E] [D] et Mme [Q] [D] de leur demande de délai de grâce pour quitter les lieux ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due au montant du loyer, à compter du 19 décembre 2025 et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à payer à M. [L] [C] et Mme [O] [S] la somme de 5821 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 juin 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à payer à M. [L] [C] et Mme [O] [S], au surplus, ladite indemnité d'occupation, à compter du 5 juin 2026 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir ;

AUTORISE M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à s’acquitter de leur dette - en principal et intérêts - par 23 mensualités de 242 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu'à défaut de règlement dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, M. [E] [D] et Mme [Q] [D] seront déchus du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [E] [D] et Mme [Q] [D] in solidum à verser à M. [L] [C] et Mme [O] [S] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [E] [D] et Mme [Q] [D] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
R.G. N° 26/00166. Jugement du 27 août 2026 

N° RG 26/00166 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E7XE


MINUTE N° 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Août 2026

 

DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [S], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, substituée par Maître Nadia CHEKKAT, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, substituée par Maître Nadia CHEKKAT, avocats au barreau de RENNES



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES

Madame [Q] [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER 



DÉBATS : A l'audience publique du 11 Juin 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026 


DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Août 2026 par mise à disposition au greffe




Le :

Exécutoire à : Me SOUET

Copie à : Me JAOUEN
 DDETS


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 12 décembre 2013, M. et Mme [J] ont donné à bail à M. [E] [D] et Mme [Q] [D] un local d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros.

Le 20 avril 2022, M. [L] [C] et Mme [O] [S] ont fait l’acquisition de ce bien immobilier.

Suivant avenant du 25 juillet 2022, les parties sont convenues qu’une révision de loyer aura lieu à la date anniversaire du bail, chaque année, à compter du 19 décembre 2022, sans pouvoir être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers et que l’indice pris en compte sera celui du 3ème trimestre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, M. [L] [C] et Mme [O] [S] ont fait délivrer à M. [E] [D] et Mme [Q] [D], pour le 18 décembre 2025, un congé pour vendre, cet acte ayant été remis à M. [E] [D] et Mme [Q] [D] par dépôt de l’acte à leur personne.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2026, M. [L] [C] et Mme [O] [S] ont fait assigner M. [E] [D] et Mme [Q] [D] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :
juger valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [E] [D] et Mme [Q] [D], occupants sans droit ni titre le logement depuis le 19 décembre 2025,ordonner à M. [E] [D] et Mme [Q] [D] de libérer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et à défaut ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous biens et occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,ordonner qu’il soit procédé, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par les locataires ou à défaut le bailleur, dans les conditions prévues aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,juger que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles sera supprimé en raison de la mauvaise foi,condamner solidairement M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à leur payer la somme de 3886,37 euros selon décompte au 18 décembre 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, à compter du 19 décembre 2025 et jusqu’à leur départ effectif,condamner solidairement M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à leur régler 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.
A l'audience du 26 mars 2026, l’affaire a été renvoyée au 28 mai et 11 juin suivants.

À l’audience du 11 juin 2026, le juge a donné connaissance des éléments recueillis dans le cadre de l’évaluation sociale.

Pour les moyens développés dans leurs dernières écritures, M. [L] [C] et Mme [O] [S] demandent au juge, outre la condamnation des défendeurs au titre des frais irrépétibles et dépens, de :
- à titre principal, de :
- juger valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [E] [D] et Mme [Q] [D], occupants sans droit ni titre le logement depuis le 19 décembre 2025,
- ordonner à M. [E] [D] et Mme [Q] [D] de libérer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et à défaut ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous biens et occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner qu’il soit procédé, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par les locataires ou à défaut le bailleur, dans les conditions prévues aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- juger que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles sera supprimé en raison de la mauvaise foi,
- condamner solidairement M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à leur payer 
la somme de 3886,37 euros selon décompte au 18 décembre 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, à compter du 19 décembre 2025 et jusqu’à leur départ effectif,- débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions,
- à titre subsidiaire de :
- juger que le délai d’apurement de la dette n’excèdera pas six mois avec obligation pour les preneurs de régler en sus le paiement de l’indemnité d’occupation de 548,74 euros,
- juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de 1518,95 euros incluant l’indemnité d’occupation de 548,74 euros et un sixième de la dette locative soit 970,21 euros, l’intégralité de la somme deviendra exigible.

Les demandeurs ont indiqué que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 5821 euros.

Pour les moyens repris dans leurs conclusions n°2, M. [E] [D] et Mme [Q] [D] demandent au juge :
- à titre principal, de :
- juger nul le congé pour vendre délivré par M. [L] [C] et Mme [O] [S] pour défaut d’intention réelle et sérieuse de vendre,
- juger que le bail s’est poursuivi pour une nouvelle durée de trois ans à compter du 18 décembre 2025,
- débouter les demandeurs de leurs prétentions visant à faire reconnaître une occupation sans droit ni titre, à obtenir l’expulsion, à faire supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et à obtenir la mise en place d’une astreinte,
- à titre subsidiaire, de :
- leur accorder un délai de grâce d’un an sur le fondement des articles L412-2 et 4 du code des procédures civiles d’exécution,
- débouter M. [L] [C] et Mme [O] [S] de leurs demandes de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et de mise en place d’une astreinte,
- en tout état de cause, de :
- les autoriser à régler la dette locative par la mise en place d’un échelonnement en 35 mensualités de 161 euros et le solde à la 36ème mensualité, et subsidiairement en 24 mensualités,
- condamner in solidum M. [L] [C] et Mme [O] [S] à leur régler la somme de 2000 euros au titre de leurs frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
R.G. N° 26/00166. Jugement du 27 août 2026 


En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(...)Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(...)Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
(...)

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
(...).

M. [E] [D] et Mme [Q] [D] ne contestent pas ne pas avoir accepté l'offre de vente dans le délai légal.
En revanche, les défendeurs exposent que depuis l’acquisition du bien par les consorts [S] - [C], les relations n’ont cessé de se dégrader, de même que leurs conditions d’occupation des lieux, sans que les désordres signalés oralement (absence de chauffage fonctionnel dans la pièce de vie, absence d’aération et d’isolation suffisantes de la maison, infiltrations d’eau, dysfonctionnement de certains volets) n’aient été réglés par les bailleurs.
M. et Mme [D] relèvent qu’aucun mandat de vente n’était en cours lors de la délivrance du congé et qu’à l’exception d’une estimation réalisée par une agence immobilière, aucune démarche de vente n’a été mise en oeuvre depuis la délivrance du congé, ni aucune visite des lieux ou publicité.
Ils demandent au juge de prononcer la nullité du congé, en l’absence de volonté réelle et sérieuse de vendre le logement.

Relevant que les époux [D] ne produisent aucun document justifiant des prétendues difficultés qu’ils auraient rencontrées, à l’exception d’une photographie inexploitable, M. [L] [C] et Mme [O] [S] exposent qu’un mandat exclusif de vente a été donné à l’Agence Nestenn le 19 décembre 2023, mais que sur constat du défaut d’entretien des extérieurs et de l’opposition des preneurs aux visites, ils ont décidé, d’un commun accord avec l’agence, de mettre un terme au mandat et d’attendre la fin du bail pour délivrer congé, de manière à ce que les lieux soient libérés et les extérieurs nettoyés.
Ils produisent une estimation de la valeur du bien.

En l’espèce, M. [L] [C] et Mme [O] [S] ont fait l’acquisition de ce bien immobilier le 20 avril 2022, soit plus de trois ans avant le terme du contrat de location en cours.

Il ressort des pièces versées au dossier que sur l’initiative de son bailleur, M. [E] [D] et Mme [Q] [D] se sont vu signifier le 10 avril 2025, soit plus de six mois avant le terme de son bail, directement à leur personne et par acte de commissaire de justice, un congé pour vendre, pour le 18 décembre 2025.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l’article 15 II. précité.
De même, la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire y était insérée.

Les délais légaux ont été respectés.

M. [C] et Mme [S] ont donné mandat exclusif de vente à l’agence Nestenn le 19 décembre 2023 pour la somme de 107 500 euros.
Ils ont également fait procéder à l’estimation de la valeur du bien au 21 janvier 2026, laquelle apparaît conforme au prix de vente annoncé au congé.

Si les photographies qu’ils produisent pour établir l’absence d’entretien du bien apparaissent dépourvues de toute force probante puisque rien ne permet de rapporter la preuve qu’elle concerne la maison louée et que rien n’établit que M. et Mme [D] auraient refusé les visites, le seul fait que les bailleurs aient mis un terme au mandat de vente pour préférer, selon leurs explications, reprendre leurs démarches au départ des locataires ne saurait suffire à établir le caractère frauduleux du congé.

Alors qu’il est constant qu’il appartient au locataire qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur, M. et Mme [D] ne produisent aucun élément probant de nature à établir les désordres dont ils se prévalent et qui auraient justifié la délivrance dudit congé en fraude des dispositions légales.

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 18 décembre 2025.

Les locataires sont donc déchus, de plein droit, de tout titre d'occupation sur le local.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. et Mme [D], et de tous occupants de leur fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Aucun élément du dossier ne permet de justifier la réduction du délai prévu à l’article L412-1 susmentionné ou le prononcé d’une astreinte ; ces demandes seront en conséquence rejetées.


Sur les loyers impayés et l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s'élevaient à la somme de 3886,37 euros selon décompte au 18 décembre 2025.

M. [E] [D] et Mme [Q] [D] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 19 décembre 2025, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer.

Cette indemnité sera due à compter du 19 décembre 2025 et les défendeurs, mariés, seront solidairement tenus à en régler le montant jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés.

À l’audience, les demandeurs ont indiqué que la dette locative, loyers et indemnités d’occupation compris, s’élevait désormais à la somme de 5821 euros.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette. 
M. [E] [D] et Mme [Q] [D] n’ont pas contesté le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à verser à M. [L] [C] et Mme [O] [S] la somme de 5821 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 juin 2026.

Les défendeurs étant mariés, ils sont solidairement tenus au paiement de cette somme, en application des dispositions de l’article 220 du code civil.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, M. [E] [D] et Mme [Q] [D] sollicitent un délai d’un an pour quitter les lieux, au motif que la cessation de paiement des loyers, pendant un temps limité, s’explique par les relations conflictuelles avec les bailleurs et l’absence de réalisation des travaux qui s’imposaient et qu’à l’exception de ces difficultés, ils ont toujours été des locataires discrets et respectueux.
Ils justifient percevoir des revenus pour un montant total de 3324,88 euros et indiquent ne pas avoir encore débuté la recherche d’une solution de relogement compte tenu des discussions relatives à la validité du congé.

M. [L] [C] et Mme [O] [S] s’opposent à cette demande au motif que les défendeurs ne justifient d’aucune démarche de relogement et ne démontrent pas que celui-ci ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales. 

Il ressort des éléments du dossier que si M. [D] et Mme [D] ont repris le paiement des indemnités d’occupation, d’abord partiellement en avril 2026, puis avec un complément pour apurer la dette en mai et juin suivant, force est de constater qu’ils se sont abstenus de tout paiement pendant plusieurs mois, sans justifier d’un déficit budgétaire ou des difficultés de jouissance qu’ils allèguent. 

Les locataires ont reçu signification du congé depuis le 10 avril 2025, sans justifier d’aucune démarche de relogement et, compte tenu de leurs ressources, aucun élément ne permet d’établir que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais.


Sur la demande de délais de paiement

Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui concerne les saisines pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ne sont pas applicables au présent litige.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l'espèce, comme indiqué précédemment, les défendeurs ont repris le paiement des indemnités d’occupation et sont en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts des bailleurs. 

Au regard de leur situation personnelle et de l’obligation qui leur est faite de se reloger, M. [D] et Mme [D] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, M. [D] et Mme [D] seront déchus du bénéfice du terme.


Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [E] [D] et Mme [Q] [D] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance. 

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [C] et Mme [O] [S] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1200 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire, de droit, à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE le moyen de nullité du congé pour vendre ;

Constate la validité du congé délivré à effet du 18 décembre 2025 ;

Déclare M. [E] [D] et Mme [Q] [D] déchus de tout titre d’occupation des lieux loués ; 

A défaut pour M. [E] [D] et Mme [Q] [D] d'avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est;

DEBOUTE M. [L] [C] et Mme [O] [S] de leur demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter et de mise en oeuvre d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE M. [E] [D] et Mme [Q] [D] de leur demande de délai de grâce pour quitter les lieux ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due au montant du loyer, à compter du 19 décembre 2025 et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à payer à M. [L] [C] et Mme [O] [S] la somme de 5821 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 juin 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à payer à M. [L] [C] et Mme [O] [S], au surplus, ladite indemnité d'occupation, à compter du 5 juin 2026 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir ;

AUTORISE M. [E] [D] et Mme [Q] [D] à s’acquitter de leur dette - en principal et intérêts - par 23 mensualités de 242 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu'à défaut de règlement dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, M. [E] [D] et Mme [Q] [D] seront déchus du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [E] [D] et Mme [Q] [D] in solidum à verser à M. [L] [C] et Mme [O] [S] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [E] [D] et Mme [Q] [D] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution 4, code de la construction et de l'habitation L442-4-1, code des procedures civiles d'execution L153-2, code de la construction et de l'habitation L412-4, code civil 220, code des procedures civiles d'execution L153-1, code des procedures civiles d'execution L412-2, code de la securite sociale L544-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-28T20:40:54.409Z.