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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, JCP/CIVIL, 27 août 2026, n° 26/00252

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 22 janvier 2020, Mme [E] [U] a donné à bail à Mme [K] [I] un local d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 484,18 euros, outre la somme mensuelle de 18 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, Mme [E] [U] a fait délivrer à Mme [K] [I], pour le 21 janvier 2026, un congé pour vendre.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, Mme [E] [U] a fait assigner Mme [K] [I] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :
déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Mme [K] [I],déclarer Mme [I] occupant sans droit ni titre des locaux et ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef,condamner Mme [K] [I] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,condamner Mme [K] [I] au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,condamner Mme [K] [I] à lui régler 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé et de l’assignation.
A l'audience du 26 mars 2026, seule Mme [K] [I] s’est présentée.
La demanderesse n’ayant pas comparu ni fait valoir aucun motif légitime expliquant son absence, le juge a déclaré la citation caduque.

Sur demande de Mme [E] [U] présentée dans le délai de quinze jours prévu à l’article 468 du code de procédure civile, le juge a rapporté la décision de caducité et les parties ont été convoquées à l’audience du 11 juin 2026.

À l’audience du 11 juin 2026, Mme [E] [U] a confirmé les demandes formulées dans son acte introductif d’instance, indiquant que Mme [I] était à jour du paiement de ses loyers.
Mme [U] a déclaré que sa locataire avait refusé une proposition de logement à loyer modéré faite en janvier par [T].

Mme [I] n’a pas contesté la validité du congé et a précisé que malgré ses recherches, elle n’était pas parvenue à retrouver une nouvelle location, ce pourquoi, avec l’aide financière de sa mère, elle avait fait l’acquisition d’un logement.
Elle a déclaré qu’elle serait en mesure de quitter les lieux fin juin 2026.
Mme [I] a indiqué que le logement qui lui avait été proposé en janvier par [T] était insalubre.
Elle a demandé au juge de débouter Mme [U] de ses demandes de dommages-intérêts et frais irrépétibles. 

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(...)En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(...)Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
(...)Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

(...)
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.


En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que sur l’initiative de sa bailleresse, Mme [K] [I] s’est vu signifier par acte de commissaire de justice le 16 juillet 2025, soit plus de six mois avant le terme de son bail, un congé pour vendre, pour le 21 janvier 2026.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l’article 15 II. précité.
De même, la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire y était insérée.

À l’audience, Mme [K] [I], âgée de 54 ans, a confirmé ne pas avoir accepté l’offre de vente dans le délai légal.
Elle n’a pas contesté le motif du congé.

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 21 janvier 2026.

La locataire est donc déchue, de plein droit, de tout titre d'occupation sur le local.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [I], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.


Sur l’indemnité d’occupation

Mme [K] [I] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 21 janvier 2026, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Cette indemnité est due à compter du 21 janvier 2026.

A l’audience, Mme [U] a confirmé que Mme [I] était à jour du paiement de l’indemnité d’occupation.
Par conséquent, en tant que de besoin, Mme [I] sera condamnée à payer l’indemnité d’occupation à compter du 11 juin 2026, en deniers ou quittance.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. 

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.


Sur la demande indemnitaire

Il est constant que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité et qu'elle ne peut donc se cumuler avec des dommages-intérêts alloués au titre du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, de sorte qu’il appartient au propriétaire de justifier d’un préjudice distinct.

Mme [E] [U] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice distinct de celui résultant du maintien dans les lieux.
Il convient par conséquent de débouter Mme [E] [U] de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [K] [I] sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du congé et de l’assignation.

Mme [U] a dû agir en justice pour faire valoir ses droits. Il paraît inéquitable de laisser à sa charge l'intégralité des sommes qu’elle a avancées à ce titre et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 350 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Constate la validité du congé délivré à effet du 21 janvier 2026 ;

Déclare Mme [K] [I] déchue de tout titre d’occupation des lieux loués ; 

AUTORISE Mme [E] [U], à défaut pour Mme [K] [I] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Mme [K] [I] à payer à Mme [E] [U], en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 11 juin 2026 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir ;

DEBOUTE Mme [E] [U] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [K] [I] à verser à Mme [E] [U] la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [I] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du congé et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Texte intégral
N° RG 26/00252 - N° Portalis DBZI-W-B7K-FATI


MINUTE N° 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Août 2026

 

DEMANDEUR(S) :

Madame [E] [U], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne





DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [G] veuve [I], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER lors des débats, Olivier LACOUA lors de la mise à disposition 



DÉBATS : A l'audience publique du 11 Juin 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026 


DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Août 2026 par mise à disposition au greffe




Le :

Exécutoire à : Mme [U]

Copie à : Mme [I], DDETS











RG N° 26-252. Jugement du 27 août 2026 


FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 22 janvier 2020, Mme [E] [U] a donné à bail à Mme [K] [I] un local d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 484,18 euros, outre la somme mensuelle de 18 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, Mme [E] [U] a fait délivrer à Mme [K] [I], pour le 21 janvier 2026, un congé pour vendre.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, Mme [E] [U] a fait assigner Mme [K] [I] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :
déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Mme [K] [I],déclarer Mme [I] occupant sans droit ni titre des locaux et ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef,condamner Mme [K] [I] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,condamner Mme [K] [I] au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,condamner Mme [K] [I] à lui régler 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé et de l’assignation.
A l'audience du 26 mars 2026, seule Mme [K] [I] s’est présentée.
La demanderesse n’ayant pas comparu ni fait valoir aucun motif légitime expliquant son absence, le juge a déclaré la citation caduque.

Sur demande de Mme [E] [U] présentée dans le délai de quinze jours prévu à l’article 468 du code de procédure civile, le juge a rapporté la décision de caducité et les parties ont été convoquées à l’audience du 11 juin 2026.

À l’audience du 11 juin 2026, Mme [E] [U] a confirmé les demandes formulées dans son acte introductif d’instance, indiquant que Mme [I] était à jour du paiement de ses loyers.
Mme [U] a déclaré que sa locataire avait refusé une proposition de logement à loyer modéré faite en janvier par [T].

Mme [I] n’a pas contesté la validité du congé et a précisé que malgré ses recherches, elle n’était pas parvenue à retrouver une nouvelle location, ce pourquoi, avec l’aide financière de sa mère, elle avait fait l’acquisition d’un logement.
Elle a déclaré qu’elle serait en mesure de quitter les lieux fin juin 2026.
Mme [I] a indiqué que le logement qui lui avait été proposé en janvier par [T] était insalubre.
Elle a demandé au juge de débouter Mme [U] de ses demandes de dommages-intérêts et frais irrépétibles. 

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(...)En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(...)Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
(...)Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

(...)
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.


En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que sur l’initiative de sa bailleresse, Mme [K] [I] s’est vu signifier par acte de commissaire de justice le 16 juillet 2025, soit plus de six mois avant le terme de son bail, un congé pour vendre, pour le 21 janvier 2026.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l’article 15 II. précité.
De même, la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire y était insérée.

À l’audience, Mme [K] [I], âgée de 54 ans, a confirmé ne pas avoir accepté l’offre de vente dans le délai légal.
Elle n’a pas contesté le motif du congé.

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 21 janvier 2026.

La locataire est donc déchue, de plein droit, de tout titre d'occupation sur le local.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [I], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.


Sur l’indemnité d’occupation

Mme [K] [I] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 21 janvier 2026, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Cette indemnité est due à compter du 21 janvier 2026.

A l’audience, Mme [U] a confirmé que Mme [I] était à jour du paiement de l’indemnité d’occupation.
Par conséquent, en tant que de besoin, Mme [I] sera condamnée à payer l’indemnité d’occupation à compter du 11 juin 2026, en deniers ou quittance.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. 

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.


Sur la demande indemnitaire

Il est constant que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité et qu'elle ne peut donc se cumuler avec des dommages-intérêts alloués au titre du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, de sorte qu’il appartient au propriétaire de justifier d’un préjudice distinct.

Mme [E] [U] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice distinct de celui résultant du maintien dans les lieux.
Il convient par conséquent de débouter Mme [E] [U] de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [K] [I] sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du congé et de l’assignation.

Mme [U] a dû agir en justice pour faire valoir ses droits. Il paraît inéquitable de laisser à sa charge l'intégralité des sommes qu’elle a avancées à ce titre et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 350 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Constate la validité du congé délivré à effet du 21 janvier 2026 ;

Déclare Mme [K] [I] déchue de tout titre d’occupation des lieux loués ; 

AUTORISE Mme [E] [U], à défaut pour Mme [K] [I] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Mme [K] [I] à payer à Mme [E] [U], en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 11 juin 2026 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir ;

DEBOUTE Mme [E] [U] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [K] [I] à verser à Mme [E] [U] la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [I] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du congé et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L153-2, code des procedures civiles d'execution L153-1, code de la securite sociale L544-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-28T20:41:08.838Z.