Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 18 juin 2026, n° 25/09034

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 27 juin 2019, à effet du 1 juillet 2019, la SA CNP ASSURANCES a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] (lot n°144, étage 4), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 840 euros, et d'une provision sur charges mensuelle de 148 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7734,77 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [I] le 8 juillet 2025.

Par assignation du 23 septembre 2025, la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 septembre 2025, ordonner l'expulsion de M. [Z] [I] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec suppression du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procedures civiles d'exécution, autoriser le transport et la sequestration de ses meubles, et le condamner au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :
- 8827,25 euros sur son arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7903,90 euros, et de l'assignation pour le surplus,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à "la somme de 931 euros par mois, outre les charges, soit une indemnité d'occupation journalière de 1862 euros par jour", et ce jusqu'à libération des lieux, indexable comme le loyer,
- 193,18 euros au titre des frais engagés pour la délivrance du commandement de payer,
- 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 septembre 2025.

L' affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2026 et a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement examinée à l'audience du 2 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 2 avril 2026, la SA CNP ASSURANCES, représentée par son conseil, s'en est rapportée à son exploit introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 15382,13 euros, arrêtée au 1 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 inclus.

La SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) s'est, à l'audience, opposée aux demandes formées par M. [Z] [I], estimant que les travaux de peinture qu'il indique avoir faits ne l'exonèrent pas de son obligation de paiement des loyers. Elle rappelle, s'agissant de la demande reconventionnellement formée au titre de la restitution des provisions sur charges, que la prescription est de trois ans et souligne que le locataire ne produit aucune pièce au soutien des problèmes de chauffage qu'il prétend avoir recontrés.

M. [Z] [I], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il sollicite:

A titre principal,
 
- le rejet de l'intégralité des demandes de la SA CNP ASSURANCES,
- que soit constatés l'absence d'acquisition de la clause résolutoire ainsi que les manquements graves de la bailleresse et la non décence du logement depuis 2019,
- la déchéance des charges non régularisées depuis 2019,
- la fixation de la dette locative au montant reel après imputation de trois paiements de 1092,48 euros et verification contradictoire des charges;
- la compensation des 3000 euros (facture BH TELECOM n°39 du 06/2025) avec la dette locative,
- la consignation des loyers futurs au greffe;
- que soit ordonnée une expertise judiciaire des désordres,
- la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 6000 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance
- que soient ordonnées les réparations restantes (interphone et chauffage collectif) sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- la réduction du loyer à due proportion du trouble de jouissance subi;
- la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;

A titre subsidiaire, 

- des délais de paiement dans la limite de 36 mois,
- le maintien du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procedures civiles d'exécution,
- la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au paiement de la dette.

Il a en outre, à l'audience, formé une demande reconventionnelle tendant au remboursement des provisions sur charges par lui réglées depuis 2021.

Au soutien de ses demandes principales, M. [Z] [I] rappelle avoir effectué trois virements en date du 3 février 2026 et 1 avril 2026, dont il n'a selon lui pas été tenu compte dans le décompte produit par la bailleresse. 

Il ajoute qu'il n'existe pas de dette locative, dès lors que les sommes réclamées le sont, en grande partie, au titre d'un arriéré de charges qu'il s'estime fondé à ne pas payer, du fait d'un problème de chauffage existant depuis 2019. Il précise que les charges sont anormalement élevées, qu'elles n'ont fait l'objet d'aucune régularisation sérieuse depuis 2019, de sorte que la dette invoquée, tant dans le commandement de payer qu'à l'audience, n'est ni certaine, ni exigible, et qu'il s'estime bien fondé à solliciter la répétition des charges réglées depuis 2021, en tenant compte d'un délai de prescription de cinq ans.

Il invoque par ailleurs l'exception d'inexécution prévue à l'article 1219 du code civil, justifiant selon lui la suspension partielle du paiement de ses loyers, au motif que la bailleresse aurait manqué à son obligation de delivrance d'un logement décent, telle que prévue par les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil; il fait, à ce titre, état d'infiltrations persistantes, notamment d'une fuite survenue en 2025 ayant nécessité des travaux de peinture qu'il a lui même réglés, et qu'il estime devoir être pris en charge par le bailleur.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à produire en délibéré un décompte actualisé de sa créance ainsi que les décomptes de régularisations de charges opérées au titre des exercices précédents, la bailleresse a fait parvenir les documents sollicités par message RPVA du 23 avril 2024.

Motifs

MOTIVATION

1.Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, le bail conclu le 27 juin 2019, à effet du 1 juillet 2019, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 4 juillet 2025, pour la somme en principal de 7734,77 euros. 

Ce commandement contient le montant du loyer et des charges, mentionne que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour lui de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière, ou la juridiction compétente pour solliciter un délai de grâce. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il sera à ce stade rappelé que, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée étant précisé que, lorsqu'il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés.

En l'espèce, M. [Z] [I] soutient que les sommes visées au commandement de payer ne sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles, dès lors qu'elles correspondent pour l'essentiel à un arriéré de charges non justifié, et que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, justifiant l'inexécution partielle de ses propres obligations.

L'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet en effet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne. L'article 1219 du code civil dispose à ce titre qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

La charge de la preuve de l'inexécution grave pèse sur celui qui l'invoque. 

Il est cependant constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement inhabitable. Un locataire ne peut donc pas suspendre le paiement de ses loyers si la faute du bailleur ne l'empêche pas de jouir totalement des lieux.

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale (...) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le logement doit donc comporter les éléments bâtis nécessaires à la sécurité physique et à la santé du locataire précisés aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. 

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que:
- le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentant une étanchéité à l'air suffisante.
- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l'espèce, M. [Z] [I] fait état d'infiltrations persistantes dans son logement et de dysfonctionnements du système de chauffage, justifiant selon lui la suspension partielle du paiement de ses loyers; force est toutefois de constater qu'il ne produit, à l'appui de ses dires, aucune pièce permettant d'emporter la conviction du juge quant à l'existence et à l'intensité de ces désordres. En effet, ses seules déclarations, contenues dans deux courriels datés des 12 et 13 juin 2025, concernant une "peinture totalement dégradée suite à une infiltration conformée par un expert mandaté par son assurance", un "interphone défaillant", "un chauffage collectif jamais opérationnel" depuis son entrée dans les lieux en 2019, sont insuffisamment étayées: il ne produit en effet ni le rapport d'expertise invoqué dans son courrier, ni photographie des désordres, ni constat de commissaire de justice réalisé dans son logement, pas plus qu'il ne justifie avoir formé de réclamation auprès de sa bailleresse antérieurement à ses courriels du 12 et 13 juin 2025, lesquels ont manifestement été adressés en réponse à une demande concernant le paiement de son arriéré de loyers et de charges. Il résulte d'ailleurs du décompte joint au commandement de payer que M. [Z] [I] n'a jamais suspendu le paiement de son loyer, mais que les impayés s'expliquent par des chèques qu'il a signés, de montants égaux à ceux du loyer et des charges appelés entre le 10 octobre 2024 et le 12 juin 2025, ces chèques étant revenus impayés.

Au soutien des charges anormalement élevées dont il argue pour affirmer que les charges réclamées sont injustifiées, il produit un "Bilan 2025 - actions et perspectives 2026" du Groupement des locataires "13 champ de mars" qui n'est ni daté ni signé; son nom n'y apparait par ailleurs pas, de sorte qu'il n'est pas établi qu'il fasse partie dudit groupement. En outre, s'il en résulte qu'existe une contestation des locataires des charges de chauffage régularisées au titre des exercices 2020, 2022 et 2023, ainsi que de l'intégralité des charges régularisées en 2021, et qu'un constat de commissaire de justice réalisé chez 11 membres du groupement a mis en lumière la présence de "radiateurs vêtustes, robinets défaillants voire absents, des dysfonctionnements et incohérences d'installation empêchant toute regulation du chauffage, d'où les surfacturations", force est de constater, à la lecture dudit constat, que le commissaire de justice rendu dans les lieux le 18 novembre 2025 ne s'est pas rendu dans le logement de M. [Z] [I], lequel échoue ainsi à apporter la preuve des désordres allégués. 

La bailleresse a par ailleurs produit, en délibéré, les relevés individuels de charges des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, et 2023 correspondant au lot occupé par M. [Z] [I], dont il résulte que la somme de 1200,18 euros, qui figure dans le décompte joint au commandement de payer, correspond à la régularisation de charges locatives opérée au titre de l'exercice 2022, en la faveur de la bailleresse. La somme appelée au titre de la régularisation de charges apparait ainsi justifiée, M. [Z] [I] n'apportant aucun élément permettant de contredire les informations qu'elle contient.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera constaté que M. [Z] [I] échoue à démontrer tant le caractère inhabitable des lieux, ce qui l'empêche de se prévaloir de l'exception d'inexécution et de la suspension partielle du paiement de ses loyers, que le caractère non justifié de la somme de 1200,18 euros réclamée au titre d'un arriéré de charges dans le commandement de payer.

La validité du commandement de payer, tant sur la forme que sur le fond, est ainsi établie.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7734,77 euros n'a pas été réglée par M. [Z] [I] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2025.

2. Sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation 

En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. 

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 avril 2026, M. [Z] [I] lui devait la somme de 13197,17 euros, soustraction faite des sommes réglées par le locataire les 3 février 2026, 1 avril 2026 et 8 avril 2026.

M. [Z] [I] sera en conséquence condamné à payer la somme de 13197,17 euros à sa bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025 sur la somme de 7734,77 euros, de l'assignation sur la somme de 1092,48 euros, et du présent jugement pour le surplus.

3. Sur la demande de délais de paiement et l'expulsion

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, mais ni M. [Z] [I], ni la bailleresse n'ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que le juge n'est saisi d'aucune demande formée en ce sens.

Le règlement de plusieurs mois de loyer entre Février 2026 et avril 2026 permet d'établir la capacité de M. [Z] [I] à régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient d'autoriser M. [Z] [I] à se libérer de sa dette locative par des versements de 366 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

En l'absence de demande formée en ce sens, la clause résolutoire ne sera toutefois pas suspendue.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [Z] [I] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

En revanche, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la bailleresse sera déboutée de sa demande de suppression de ce délai et il sera rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Enfin, la résistance du défendeur à l'exécution de la présente décision n'étant à ce stade pas établie, la demande d'astreinte sera rejetée.

4. Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
 
En l'espèce, sont annexées au contrat de bail des conditions générales, lesquelles contiennent, en leur article 3.7, une clause pénale, prévoyant le paiement d'une indemnité égale au double du montant du dernier loyer mensuel en cas de maintien dans les lieux après la cessation du bail.

Les clauses pénales sont toutefois régies par l'article 1231-5 du code civil, qui dispose que " lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire".

Il n'y a en l'espèce pas lieu de condamner M. [Z] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer contractuel, la bailleresse ne justifiant pas d'un préjudice autre que celui de ne pouvoir jouir de son bien.

En conséquence, M. [Z] [I] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) ou à son mandataire.

5.Sur les frais de délivrance du commandement de payer

La bailleresse sollicite la condamnation du locataire à payer la somme de 193,18 euros au titre des frais engagés pour la délivrance du commandement de payer.

Cette somme est toutefois incluse dans les dépens, de sorte que cette demande sera rejetée.

6.Sur les demandes reconventionnelles

6.1 Sur la restitution des provisions sur charges versées depuis 2021

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé, et ce même quand l'immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur qui s'oppose à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. En revanche, dès lors que le bailleur n'a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges (Civ 3ème, 1er avril 2009, n°08-14-854). Le locataire est, dans cette hypothèse, bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

Il résulte de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; à cet égard, il est constant que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision.

En l'espèce, le bailleur justifie de la régularisation des charges opérées en 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023.

Au regard des dispositions régissant la prescription en matière de bail et de la jurisprudence précitée, M. [Z] [I] n'est recevable à solliciter la restitution des provisions sur charges que pour une période antérieure de 3 ans à la date à laquelle il a pour la première fois formé sa demande, soit pour la période antérieure de 3 ans à la date de l'audience, tenue le 2 avril 2026. Sa demande est donc prescrite pour la partie antérieure au 2 avril 2023.

Sur le fond, il sera relevé qu'il a été justifié des régularisations de charges opérées au titre des exercices 2019 à 2023. M. [Z] [I] n'est ainsi pas fondé à solliciter la répétition des charges pour ces années, le bailleur disposant encore d'un délai pour ce faire, dans la limite de la prescription triennale. Par ailleurs, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Ainsi, s'agissant des exercices 2024 et 2025, la seule conséquence de l'absence de régularisation annuelle prévue par ce texte consiste en la possibilité pour le locataire d'en solliciter le paiement par douzième.

M. [Z] [I] sera par conséquent débouté de sa demande tendant à prononcer la répétition des charges selon indues. 

6.2 Sur la demande de compensation entre la dette locative et la somme payée au titre de la réalisation de travaux de peinture

Aux termes de l'article 1347-1 du code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l'espèce, M. [Z] [I] sollicite que soit opérée une compensation entre sa dette locative et la somme de 3000 euros, au titre de travaux de peinture qu'il aurait fait réaliser dans son logement, alors que lesdits travaux incombaient à la bailleresse. 

Au soutien de cette prétention, il produit une facture datée de "juin 2025", émise par une entreprise manifestement spécialisée dans les télécommunications, ainsi qu’il en résulte de sa dénomination, "BH TELECOM", et dont l'adresse est située à [Localité 2], soit dans le département du Var. En dépit de ces informations pour le moins insolites au regard de la nature des travaux supposément réalisés et de la localisation du logement dans lequel ces travaux auraient été faits, il ne produit aucune photographie ou procès-verbal de constat permettant de corroborer la réalisation effective desdits travaux; surtout il ne produit aucune pièce au soutien de ce que les dits travaux ont été rendus nécessaires par l'existence d'infiltrations relevant de la responsabilité du bailleur.

Il sera par conséquent débouté de sa demande tendant à la compensation entre sa dette locative et la somme de 3000 euros, prétendument réglée au titre des travaux de peinture qu'il aurait fait réaliser.

6.3 Sur l'expertise judiciaire

Il ressort des dispositions des articles 9, 10, 143 et 144 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention et que le juge peut soit d'office, soit à la demande des parties, ordonner toutes les mesures d'instruction dont dépend la solution du litige dès lors que les éléments au dossier sont insuffisants pour lui permettre de statuer.

Il convient cependant de rappeler qu'en application de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l'espèce, [Z] [I] sollicite "une expertise judiciaire des désordres" affectant son logement. Or, non seulement M. [Z] [I] ne précise pas les désordres dont il sollicite l'expertise, mais il a été précédemment établi qu'il avait échoué à démontrer l'existance des infiltrations et problèmes de chauffage dont il se prévalait.

L'expertise judiciaire ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve, il sera débouté de sa demande.

6.3 Sur la réparation du trouble de jouissance, les travaux, la consignation des loyers et la réduction des loyers futurs

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
 
Selon l'article 1720, le bailleur est tenu de délivrer les choses en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.
 
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
 
En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Enfin, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, en application de l'article 1353 du code civil.

En l'espèce, M. [Z] sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 6000 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, la consignation des loyers futurs, que soient ordonnées des réparations sous astreinte de 150 euros par jour de retard et la réduction du loyer à due proportion du trouble de jouissance subi.

Il ne produit toutefois aucune pièce au soutien des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent; son bail est par ailleurs résilié depuis le 5 septembre 2025.

Il sera en conséquence débouté de l’ensemble de ces demandes.

7. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

[Z] [I], qui succombe, supportera les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025 et sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Aucune circonstance ne justifie d'écarter l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juin 2019, à effet du 1 juillet 2019, entre la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV), d'une part, et M. [Z] [I], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (lot n°144, étage 4) est résilié depuis le 5 septembre 2025,

CONDAMNE M. [Z] [I] à payer à la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) la somme de 13197,17 euros (treize mille cent quatre-vingt-dix-sept euros et dix-sept centimes) au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 20 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025 sur la somme de 7734,77 euros, de l'assignation sur la somme de 1092,48 euros, et du présent jugement pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civill, à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [Z] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 366 euros (trois-cent-soixante-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procedures d'exécution engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT N'Y AVOIR LIEU A SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [I], en l'absence de demande formée en ce sens,

ORDONNE à M. [Z] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (lot n°144, étage 4) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 21 avril 2026,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE l'intégralité des demandes formées par M. [Z] [I],

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [Z] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025 et celui de l'assignation du 23 septembre 2025.

REJETTE la demande formée par la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présente jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 
à : Me Mehdi BENSEGHIR


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Maria PINTO BONITO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/09034 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7M4

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 18 juin 2026


DEMANDERESSE
S.A. CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Maria PINTO BONITO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0154

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Mehdi BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0565


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier








Décision du 18 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09034 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7M4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 27 juin 2019, à effet du 1 juillet 2019, la SA CNP ASSURANCES a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] (lot n°144, étage 4), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 840 euros, et d'une provision sur charges mensuelle de 148 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7734,77 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [I] le 8 juillet 2025.

Par assignation du 23 septembre 2025, la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 septembre 2025, ordonner l'expulsion de M. [Z] [I] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec suppression du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procedures civiles d'exécution, autoriser le transport et la sequestration de ses meubles, et le condamner au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :
- 8827,25 euros sur son arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7903,90 euros, et de l'assignation pour le surplus,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à "la somme de 931 euros par mois, outre les charges, soit une indemnité d'occupation journalière de 1862 euros par jour", et ce jusqu'à libération des lieux, indexable comme le loyer,
- 193,18 euros au titre des frais engagés pour la délivrance du commandement de payer,
- 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 septembre 2025.

L' affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2026 et a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement examinée à l'audience du 2 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 2 avril 2026, la SA CNP ASSURANCES, représentée par son conseil, s'en est rapportée à son exploit introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 15382,13 euros, arrêtée au 1 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 inclus.

La SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) s'est, à l'audience, opposée aux demandes formées par M. [Z] [I], estimant que les travaux de peinture qu'il indique avoir faits ne l'exonèrent pas de son obligation de paiement des loyers. Elle rappelle, s'agissant de la demande reconventionnellement formée au titre de la restitution des provisions sur charges, que la prescription est de trois ans et souligne que le locataire ne produit aucune pièce au soutien des problèmes de chauffage qu'il prétend avoir recontrés.

M. [Z] [I], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il sollicite:

A titre principal,
 
- le rejet de l'intégralité des demandes de la SA CNP ASSURANCES,
- que soit constatés l'absence d'acquisition de la clause résolutoire ainsi que les manquements graves de la bailleresse et la non décence du logement depuis 2019,
- la déchéance des charges non régularisées depuis 2019,
- la fixation de la dette locative au montant reel après imputation de trois paiements de 1092,48 euros et verification contradictoire des charges;
- la compensation des 3000 euros (facture BH TELECOM n°39 du 06/2025) avec la dette locative,
- la consignation des loyers futurs au greffe;
- que soit ordonnée une expertise judiciaire des désordres,
- la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 6000 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance
- que soient ordonnées les réparations restantes (interphone et chauffage collectif) sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- la réduction du loyer à due proportion du trouble de jouissance subi;
- la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;

A titre subsidiaire, 

- des délais de paiement dans la limite de 36 mois,
- le maintien du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procedures civiles d'exécution,
- la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au paiement de la dette.

Il a en outre, à l'audience, formé une demande reconventionnelle tendant au remboursement des provisions sur charges par lui réglées depuis 2021.

Au soutien de ses demandes principales, M. [Z] [I] rappelle avoir effectué trois virements en date du 3 février 2026 et 1 avril 2026, dont il n'a selon lui pas été tenu compte dans le décompte produit par la bailleresse. 

Il ajoute qu'il n'existe pas de dette locative, dès lors que les sommes réclamées le sont, en grande partie, au titre d'un arriéré de charges qu'il s'estime fondé à ne pas payer, du fait d'un problème de chauffage existant depuis 2019. Il précise que les charges sont anormalement élevées, qu'elles n'ont fait l'objet d'aucune régularisation sérieuse depuis 2019, de sorte que la dette invoquée, tant dans le commandement de payer qu'à l'audience, n'est ni certaine, ni exigible, et qu'il s'estime bien fondé à solliciter la répétition des charges réglées depuis 2021, en tenant compte d'un délai de prescription de cinq ans.

Il invoque par ailleurs l'exception d'inexécution prévue à l'article 1219 du code civil, justifiant selon lui la suspension partielle du paiement de ses loyers, au motif que la bailleresse aurait manqué à son obligation de delivrance d'un logement décent, telle que prévue par les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil; il fait, à ce titre, état d'infiltrations persistantes, notamment d'une fuite survenue en 2025 ayant nécessité des travaux de peinture qu'il a lui même réglés, et qu'il estime devoir être pris en charge par le bailleur.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à produire en délibéré un décompte actualisé de sa créance ainsi que les décomptes de régularisations de charges opérées au titre des exercices précédents, la bailleresse a fait parvenir les documents sollicités par message RPVA du 23 avril 2024.

MOTIVATION

1.Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, le bail conclu le 27 juin 2019, à effet du 1 juillet 2019, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 4 juillet 2025, pour la somme en principal de 7734,77 euros. 

Ce commandement contient le montant du loyer et des charges, mentionne que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour lui de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière, ou la juridiction compétente pour solliciter un délai de grâce. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il sera à ce stade rappelé que, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée étant précisé que, lorsqu'il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés.

En l'espèce, M. [Z] [I] soutient que les sommes visées au commandement de payer ne sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles, dès lors qu'elles correspondent pour l'essentiel à un arriéré de charges non justifié, et que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, justifiant l'inexécution partielle de ses propres obligations.

L'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet en effet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne. L'article 1219 du code civil dispose à ce titre qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

La charge de la preuve de l'inexécution grave pèse sur celui qui l'invoque. 

Il est cependant constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement inhabitable. Un locataire ne peut donc pas suspendre le paiement de ses loyers si la faute du bailleur ne l'empêche pas de jouir totalement des lieux.

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale (...) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le logement doit donc comporter les éléments bâtis nécessaires à la sécurité physique et à la santé du locataire précisés aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. 

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que:
- le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentant une étanchéité à l'air suffisante.
- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l'espèce, M. [Z] [I] fait état d'infiltrations persistantes dans son logement et de dysfonctionnements du système de chauffage, justifiant selon lui la suspension partielle du paiement de ses loyers; force est toutefois de constater qu'il ne produit, à l'appui de ses dires, aucune pièce permettant d'emporter la conviction du juge quant à l'existence et à l'intensité de ces désordres. En effet, ses seules déclarations, contenues dans deux courriels datés des 12 et 13 juin 2025, concernant une "peinture totalement dégradée suite à une infiltration conformée par un expert mandaté par son assurance", un "interphone défaillant", "un chauffage collectif jamais opérationnel" depuis son entrée dans les lieux en 2019, sont insuffisamment étayées: il ne produit en effet ni le rapport d'expertise invoqué dans son courrier, ni photographie des désordres, ni constat de commissaire de justice réalisé dans son logement, pas plus qu'il ne justifie avoir formé de réclamation auprès de sa bailleresse antérieurement à ses courriels du 12 et 13 juin 2025, lesquels ont manifestement été adressés en réponse à une demande concernant le paiement de son arriéré de loyers et de charges. Il résulte d'ailleurs du décompte joint au commandement de payer que M. [Z] [I] n'a jamais suspendu le paiement de son loyer, mais que les impayés s'expliquent par des chèques qu'il a signés, de montants égaux à ceux du loyer et des charges appelés entre le 10 octobre 2024 et le 12 juin 2025, ces chèques étant revenus impayés.

Au soutien des charges anormalement élevées dont il argue pour affirmer que les charges réclamées sont injustifiées, il produit un "Bilan 2025 - actions et perspectives 2026" du Groupement des locataires "13 champ de mars" qui n'est ni daté ni signé; son nom n'y apparait par ailleurs pas, de sorte qu'il n'est pas établi qu'il fasse partie dudit groupement. En outre, s'il en résulte qu'existe une contestation des locataires des charges de chauffage régularisées au titre des exercices 2020, 2022 et 2023, ainsi que de l'intégralité des charges régularisées en 2021, et qu'un constat de commissaire de justice réalisé chez 11 membres du groupement a mis en lumière la présence de "radiateurs vêtustes, robinets défaillants voire absents, des dysfonctionnements et incohérences d'installation empêchant toute regulation du chauffage, d'où les surfacturations", force est de constater, à la lecture dudit constat, que le commissaire de justice rendu dans les lieux le 18 novembre 2025 ne s'est pas rendu dans le logement de M. [Z] [I], lequel échoue ainsi à apporter la preuve des désordres allégués. 

La bailleresse a par ailleurs produit, en délibéré, les relevés individuels de charges des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, et 2023 correspondant au lot occupé par M. [Z] [I], dont il résulte que la somme de 1200,18 euros, qui figure dans le décompte joint au commandement de payer, correspond à la régularisation de charges locatives opérée au titre de l'exercice 2022, en la faveur de la bailleresse. La somme appelée au titre de la régularisation de charges apparait ainsi justifiée, M. [Z] [I] n'apportant aucun élément permettant de contredire les informations qu'elle contient.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera constaté que M. [Z] [I] échoue à démontrer tant le caractère inhabitable des lieux, ce qui l'empêche de se prévaloir de l'exception d'inexécution et de la suspension partielle du paiement de ses loyers, que le caractère non justifié de la somme de 1200,18 euros réclamée au titre d'un arriéré de charges dans le commandement de payer.

La validité du commandement de payer, tant sur la forme que sur le fond, est ainsi établie.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7734,77 euros n'a pas été réglée par M. [Z] [I] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2025.

2. Sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation 

En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. 

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 avril 2026, M. [Z] [I] lui devait la somme de 13197,17 euros, soustraction faite des sommes réglées par le locataire les 3 février 2026, 1 avril 2026 et 8 avril 2026.

M. [Z] [I] sera en conséquence condamné à payer la somme de 13197,17 euros à sa bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025 sur la somme de 7734,77 euros, de l'assignation sur la somme de 1092,48 euros, et du présent jugement pour le surplus.

3. Sur la demande de délais de paiement et l'expulsion

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, mais ni M. [Z] [I], ni la bailleresse n'ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que le juge n'est saisi d'aucune demande formée en ce sens.

Le règlement de plusieurs mois de loyer entre Février 2026 et avril 2026 permet d'établir la capacité de M. [Z] [I] à régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient d'autoriser M. [Z] [I] à se libérer de sa dette locative par des versements de 366 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

En l'absence de demande formée en ce sens, la clause résolutoire ne sera toutefois pas suspendue.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [Z] [I] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

En revanche, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la bailleresse sera déboutée de sa demande de suppression de ce délai et il sera rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Enfin, la résistance du défendeur à l'exécution de la présente décision n'étant à ce stade pas établie, la demande d'astreinte sera rejetée.

4. Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
 
En l'espèce, sont annexées au contrat de bail des conditions générales, lesquelles contiennent, en leur article 3.7, une clause pénale, prévoyant le paiement d'une indemnité égale au double du montant du dernier loyer mensuel en cas de maintien dans les lieux après la cessation du bail.

Les clauses pénales sont toutefois régies par l'article 1231-5 du code civil, qui dispose que " lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire".

Il n'y a en l'espèce pas lieu de condamner M. [Z] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer contractuel, la bailleresse ne justifiant pas d'un préjudice autre que celui de ne pouvoir jouir de son bien.

En conséquence, M. [Z] [I] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) ou à son mandataire.

5.Sur les frais de délivrance du commandement de payer

La bailleresse sollicite la condamnation du locataire à payer la somme de 193,18 euros au titre des frais engagés pour la délivrance du commandement de payer.

Cette somme est toutefois incluse dans les dépens, de sorte que cette demande sera rejetée.

6.Sur les demandes reconventionnelles

6.1 Sur la restitution des provisions sur charges versées depuis 2021

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé, et ce même quand l'immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur qui s'oppose à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. En revanche, dès lors que le bailleur n'a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges (Civ 3ème, 1er avril 2009, n°08-14-854). Le locataire est, dans cette hypothèse, bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

Il résulte de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; à cet égard, il est constant que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision.

En l'espèce, le bailleur justifie de la régularisation des charges opérées en 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023.

Au regard des dispositions régissant la prescription en matière de bail et de la jurisprudence précitée, M. [Z] [I] n'est recevable à solliciter la restitution des provisions sur charges que pour une période antérieure de 3 ans à la date à laquelle il a pour la première fois formé sa demande, soit pour la période antérieure de 3 ans à la date de l'audience, tenue le 2 avril 2026. Sa demande est donc prescrite pour la partie antérieure au 2 avril 2023.

Sur le fond, il sera relevé qu'il a été justifié des régularisations de charges opérées au titre des exercices 2019 à 2023. M. [Z] [I] n'est ainsi pas fondé à solliciter la répétition des charges pour ces années, le bailleur disposant encore d'un délai pour ce faire, dans la limite de la prescription triennale. Par ailleurs, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Ainsi, s'agissant des exercices 2024 et 2025, la seule conséquence de l'absence de régularisation annuelle prévue par ce texte consiste en la possibilité pour le locataire d'en solliciter le paiement par douzième.

M. [Z] [I] sera par conséquent débouté de sa demande tendant à prononcer la répétition des charges selon indues. 

6.2 Sur la demande de compensation entre la dette locative et la somme payée au titre de la réalisation de travaux de peinture

Aux termes de l'article 1347-1 du code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l'espèce, M. [Z] [I] sollicite que soit opérée une compensation entre sa dette locative et la somme de 3000 euros, au titre de travaux de peinture qu'il aurait fait réaliser dans son logement, alors que lesdits travaux incombaient à la bailleresse. 

Au soutien de cette prétention, il produit une facture datée de "juin 2025", émise par une entreprise manifestement spécialisée dans les télécommunications, ainsi qu’il en résulte de sa dénomination, "BH TELECOM", et dont l'adresse est située à [Localité 2], soit dans le département du Var. En dépit de ces informations pour le moins insolites au regard de la nature des travaux supposément réalisés et de la localisation du logement dans lequel ces travaux auraient été faits, il ne produit aucune photographie ou procès-verbal de constat permettant de corroborer la réalisation effective desdits travaux; surtout il ne produit aucune pièce au soutien de ce que les dits travaux ont été rendus nécessaires par l'existence d'infiltrations relevant de la responsabilité du bailleur.

Il sera par conséquent débouté de sa demande tendant à la compensation entre sa dette locative et la somme de 3000 euros, prétendument réglée au titre des travaux de peinture qu'il aurait fait réaliser.

6.3 Sur l'expertise judiciaire

Il ressort des dispositions des articles 9, 10, 143 et 144 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention et que le juge peut soit d'office, soit à la demande des parties, ordonner toutes les mesures d'instruction dont dépend la solution du litige dès lors que les éléments au dossier sont insuffisants pour lui permettre de statuer.

Il convient cependant de rappeler qu'en application de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l'espèce, [Z] [I] sollicite "une expertise judiciaire des désordres" affectant son logement. Or, non seulement M. [Z] [I] ne précise pas les désordres dont il sollicite l'expertise, mais il a été précédemment établi qu'il avait échoué à démontrer l'existance des infiltrations et problèmes de chauffage dont il se prévalait.

L'expertise judiciaire ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve, il sera débouté de sa demande.

6.3 Sur la réparation du trouble de jouissance, les travaux, la consignation des loyers et la réduction des loyers futurs

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
 
Selon l'article 1720, le bailleur est tenu de délivrer les choses en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.
 
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
 
En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Enfin, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, en application de l'article 1353 du code civil.

En l'espèce, M. [Z] sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 6000 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, la consignation des loyers futurs, que soient ordonnées des réparations sous astreinte de 150 euros par jour de retard et la réduction du loyer à due proportion du trouble de jouissance subi.

Il ne produit toutefois aucune pièce au soutien des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent; son bail est par ailleurs résilié depuis le 5 septembre 2025.

Il sera en conséquence débouté de l’ensemble de ces demandes.

7. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

[Z] [I], qui succombe, supportera les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025 et sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Aucune circonstance ne justifie d'écarter l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juin 2019, à effet du 1 juillet 2019, entre la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV), d'une part, et M. [Z] [I], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (lot n°144, étage 4) est résilié depuis le 5 septembre 2025,

CONDAMNE M. [Z] [I] à payer à la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) la somme de 13197,17 euros (treize mille cent quatre-vingt-dix-sept euros et dix-sept centimes) au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 20 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025 sur la somme de 7734,77 euros, de l'assignation sur la somme de 1092,48 euros, et du présent jugement pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civill, à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [Z] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 366 euros (trois-cent-soixante-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procedures d'exécution engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT N'Y AVOIR LIEU A SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [I], en l'absence de demande formée en ce sens,

ORDONNE à M. [Z] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (lot n°144, étage 4) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 21 avril 2026,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE l'intégralité des demandes formées par M. [Z] [I],

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [Z] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025 et celui de l'assignation du 23 septembre 2025.

REJETTE la demande formée par la SA CNP ASSURANCES (devenue SCI ICV) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présente jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:38:40.669Z.