Tribunal judiciaire de Tarbes, JugeContentieuxProtection, 8 septembre 2026, n° 23/01967

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2012, Monsieur [Z] [V] a donné à bail à Monsieur [X] [G] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le payement d'un loyer mensuel de 260 €, outre 20 € de provisions sur charges. Un état des lieux contradictoire a été établi le même jour.

Suivant acte reçu le 17 mars 2017 par Maître [S], notaire à [Localité 3], Monsieur [K] [M] a acquis de Monsieur [Z] [V] l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] contenant le logement donné à bail.

Suite à un signalement au service communal d'hygiène et de santé réalisé par le locataire le 26 juin 2023 et à une visite en date du 04 juillet 2023, un rapport de visite a été établi par l'inspectrice de salubrité et responsable du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3], retenant l'existence de plusieurs désordres en contravention du règlement sanitaire départemental et notamment : de l'humidité dans le logement, l'absence d'aération suffisante du logement, des revêtements défraîchis et une installation électrique non sécurisée dans l'entrée commune.

Par courrier en date du 21 juillet 2023, le maire de la commune a mis en demeure le bailleur d'avoir à remédier aux désordres en réalisant les travaux nécessaires dans un délai de 3 mois.

Le 23 octobre 2023, une contre visite a été réalisée par l'inspectrice de salubrité et responsable du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] qui a pu constater la bonne exécution des mesures prescrites.

* * *
Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, Monsieur [X] [G] a assigné Monsieur [K] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarbes aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, qu'il :
- déclare Monsieur [X] [G] recevable et bien-fondé en ses demandes, 
- constate le bail oral établi entre Monsieur [X] [G] et Monsieur [K] [M],
- juge que Monsieur [X] [G] occupe un appartement insalubre, loué par Monsieur [K] [M],
- juge que Monsieur [K] [M] a violé ses obligations de propriétaire à délivrer un logement décent, 
- juge que Monsieur [K] [M] a commis plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental et en conséquence : 
* ordonne à Monsieur [K] [M] d'entreprendre en urgence les travaux de réfection pour permettre à Monsieur [X] [G] de pouvoir vivre dans un logement décent, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
* détermine la nature des travaux dont la réalisation est imposée à Monsieur [K] [M] ainsi que leur délai d'exécution, 
* suspende le payement des loyers de manière rétroactive, depuis le 1er mars 2023 jusqu'à l'exécution desdits travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989), 
* condamne Monsieur [K] [M] à verser à Monsieur [X] [G] la somme de 45 000 € au titre de dommages intérêts pour l'ensemble des préjudices subis (préjudice moral, préjudice de santé, préjudice de jouissance de son appartement),
- condamne Monsieur [K] [M] à verser à Monsieur [X] [G] la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 21 novembre 2023 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande de l'une ou l'autre des parties. 

*
A l'audience du 10 février 2026, Monsieur [X] [G] – représenté par Maître Emmanuel TANDONNET – se rapporte oralement aux conclusions déposées à l'audience, par lesquelles il sollicite du Juge des contentieux de la protection qu'il : 
- déclare Monsieur [X] [G] recevable et bien fondé en ses demandes,
- donne acte à Monsieur [X] [G] de son désistement de sa demande de requalification du bail en bail verbal,
- constate que le bail a été résilié le 17 octobre 2024,
- dise que Monsieur [X] [G] occupait un logement insalubre jusqu'au 23 octobre 2023, date du rapport de contre visite du service communal d'hygiène et santé de [Localité 3] constatant la réalisation des travaux de réfection,
- dise, en conséquence, que Monsieur [K] [M] a violé ses obligations de propriétaire à délivrer un logement décent jusqu'au 23 octobre 2023,
- dise que Monsieur [K] [M] a commis plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental,
- condamne Monsieur [X] [G] au payement de la somme de 3 780,12 € au titre des loyers dus de janvier 2023 au 17 octobre 2024,
- déboute Monsieur [K] [M] de sa demande de condamnation à la somme de 6 000,12 € à ce titre, 
- condamne Monsieur [K] [M] à payer à Monsieur [X] [G] la somme de 3 800 € au titre de son préjudice moral, 
- ordonne la compensation entre les sommes qui seraient dues au titre des loyers impayés par Monsieur [X] [G] à Monsieur [K] [M] et celles dues par Monsieur [K] [M] à Monsieur [X] [G] au titre du préjudice moral subi,
- condamne Monsieur [K] [M] à la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- déboute Monsieur [K] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
- condamne Monsieur [K] [M] aux entiers dépens.

Se fondant sur l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, Monsieur [X] [G] rappelle que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Il estime que Monsieur [K] [M] n'a pas respecté ses obligations et a engagé sa responsabilité en le privant de la jouissance normale du logement.
Il explique avoir sollicité la réalisation de travaux auprès du bailleur, à de nombreuses reprises pendant le cours du bail, sans obtenir satisfaction et avoir finalement cessé de procéder au règlement des loyers à compter du mois de février 2023 puis avoir saisi le service d'hygiène et santé de la commune de [Localité 3], qui a constaté l'existence des désordres dans le logement donné à bail, constitutifs de manquements au règlement sanitaire départemental. 
Monsieur [X] [G] fait valoir qu'il était âgé de 86 ans à la date de l'assignation et que son état de santé s'est trouvé très affecté par l'état d'insalubrité du logement donné à bail. Pour permettre la réalisation des travaux, Monsieur [X] [G] a emménagé momentanément chez son fils au Portugal et y est finalement resté pour raisons de santé, libérant le logement en octobre 2024. 
Il estime donc qu'il était fondé à opposer au bailleur l'exception d'inexécution conformément aux dispositions de l'article 1217 du Code civil. Il ajoute que, malgré la réalisation tardive des travaux, le bailleur n'a exécuté que partiellement son obligation de délivrance pendant le cours du bail . 
Au vu de l'exécution partielle des obligations du bailleur, Monsieur [X] [G] sollicite de voir réduire proportionnellement le montant du loyer à la somme de 150 € pour la période de janvier à mai 2023 et de suspendre les loyers pour la période de juin à octobre 2023, date de réalisation des travaux.

Concernant la demande de dommages-intérêts, Monsieur [X] [G] rappelle avoir été contraint de vivre dans un logement insalubre pendant plusieurs années, tel que constaté par les services d'hygiène et de santé de la commune de [Localité 3]. Il fait valoir que l'état de délabrement du logement (présence de moisissures et humidité) a aggravé ses soucis de santé au niveau respiratoire et lui a provoqué d'importantes crises de rhumatismes. 

Monsieur [X] [G] s'oppose à la demande reconventionnelle formée par Monsieur [K] [M] au titre de loyers impayés et ne reconnaît devoir que la somme de 3 780,12 € en tenant compte de la réduction de loyers sur 5 mois de janvier à mai 2023, puis de la suspension des loyers de juin à octobre 2023.

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En défense par voie de conclusions responsives n°4 auxquelles il se rapporte oralement, Monsieur [K] [M] – représenté par Maître [T] [E] – sollicite du Juge des contentieux de la protection qu'il : 
- juge que le contrat de bail écrit conclu le 15 mai 2012 entre Monsieur [Z] [V] et Monsieur [X] [G] doit être qualifiée de location meublée,
- juge que Monsieur [K] [M] a réalisé l'ensemble des travaux prescrits par le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] dans son rapport du 04 juillet 2023,
- déboute Monsieur [X] [G] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [K] [M] à lui payer la somme de 3 780,12 € au titre des loyers dus de janvier 2023 à octobre 2024,
- déboute Monsieur [X] [G] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [K] [M] à lui payer la somme de 3 800 € au titre de son préjudice moral,
- juge que les éventuels dommages-intérêts qui seront alloués à Monsieur [X] [G] en réparation de son préjudice moral seront limités à la somme de 200 €,
- déboute Monsieur [X] [G] de ses autres demandes, 
- Reconventionnellement :
*constate que Monsieur [X] [G] a restitué les clés du logement pris à bail le 17 octobre 2024, et en conséquence, dise n'y avoir lieu à ordonner la résiliation du bail et l'expulsion du locataire,
* condamne Monsieur [X] [G] à payer à Monsieur [K] [M] la somme totale de 6 000,12 € (3 504 € + 2 496,12 €) au titre des arriérés de loyers et charges impayés pour la période comprise entre les mois de février 2023 et octobre 2024 et assortir ladite somme des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure de payer, pour la somme de 3 504 € et des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir pour celle de 2 496,12 €, et avec capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du Code civil,
* condamne Monsieur [X] [G] à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. 

Concernant l'insalubrité, l'indécence et les demandes de suspension et réduction du loyer, le bailleur estime avoir parfaitement respecté les obligations découlant de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989. Il rappelle qu'avant le courrier recommandé en date du 31 mai 2023, Monsieur [X] [G] ne l'avait jamais informé de l'indécence du logement loué.
Il fait valoir que, si le rapport de visite du 04 juillet 2023 établit l'existence de désordres, rendant nécessaires la réalisation de travaux, le même rapport n'établit pas que le logement était impropre à sa destination. 
Il soutient que le rapport de contre visite a établi le 23 octobre 2023 que l'ensemble des travaux ont été réalisés. Il ajoute que Monsieur [X] [G] se serait lui-même rendu coupable d'un défaut d'entretien qui serait à l'origine du phénomène de condensation et d'humidité signalé dans le logement en ce que les barrettes et bouches d'aération ont dû être débouchées et nettoyées au cours des travaux. 
Monsieur [K] [M] s'oppose à la demande de réduction du loyer de janvier à mai 2023 et à la demande de suspension de juin à octobre 2023, au motif que le locataire a déjà quitté les lieux et qu'une telle demande est intrinsèquement liée à l'occupation du logement. 

Concernant le préjudice moral et la demande de dommages-intérêts, Monsieur [K] [M] fait valoir que, lors de l'entrée dans les lieux en 2012, le logement était en bon état et que lui même n'est devenu propriétaire du logement qu'en mars 2017. Il considère que, vu l'état de saleté dans lequel se trouvait le logement, un défaut d'entretien imputable au locataire est à déplorer.
Il relève que le locataire échoue à prouver le lien entre la dégradation de son état de santé et l'état du logement, puisqu'il n'est produit à la procédure que des certificats médicaux faisant état « d'un accident vasculaire ischémique avec aphasie », d'une infection par « bactérie multi résistante », outre « un épisode infectieux en lien avec le COVID ». Selon lui, aucune des infections subies, ou des crises des rhumatismes (d'ailleurs non justifiées) n'a pour cause directe l'état du logement loué. Faute de préjudice prouvé au niveau de son état de santé, il conclut au débouté de la demande de réparation qui serait manifestement abusive et infondée et ce d'autant que le locataire y aurait concouru par son absence d'entretien à la dégradation du logement.
Le bailleur soutient en toute hypothèse avoir été particulièrement diligent dans la réalisation des travaux pour les avoir réalisés dans le délai de 3 mois de rigueur. Il estime à ce titre que la réparation de l'éventuel préjudice subi par le locataire doit être limitée à 200 €.

A titre reconventionnel, Monsieur [K] [M] fait valoir que le défaut de payement du loyer est un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles.
Le bailleur rappelle avoir mis ce dernier en demeure par lettre recommandée en date du 12 février 2024 de lui régler la somme de 3 504 € correspondant aux loyers de février 2023 à janvier 2024 (12 mois x 292).
Le bailleur expose que les clés ont été restitués le 17 octobre 2024 par le conseil de Monsieur [X] [G], mettant un terme définitif au contrat de bail. Ainsi, le bailleur a actualisé et arrêté sa créance d'arriéré locatif y ajoutant les loyers de février 2024 jusqu'au 17 octobre 2024 soit un complément de 2 496,12 € (8 mois x 292 + 17 jours). 


Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l'audience et soutenues oralement.


A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogé au 08 septembre suivant, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». 
Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties. 

*
Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 

I. SUR L'ETAT DU LOGEMENT [Localité 4] ET SES CONSEQUENCES :

Sur la décence du logement loué

L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. 

Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. 
Il résulte de l'article 25-3 de la même loi que cet article est applicable aux logements meublés. 

En application de ces dispositions d'ordre public, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et en bon état. A défaut, le non-respect de ses obligations contractuelles caractérise une faute. Par ailleurs, l'obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue qui ne cesse qu'à l'issue du bail.

Le décret du 30 janvier 2002 énonce les critères auxquels doit satisfaire un logement pour pouvoir être qualifié de décent. Notamment : 
"1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.".

L'acceptation des lieux par le locataire, lors de son entrée en jouissance, ne peut entraîner renonciation à un logement décent. Par ailleurs, la réalisation d'états des lieux d'entrée et de sortie a vocation à établir l'existence d’éventuelles dégradations locatives permettant une indemnisation du bailleur. Seul le rapport de l'[Localité 5] vise à établir l'état du logement eu égard aux réglementations applicables quant à la décence du logement. 

En application de l'article 1353 du Code civil, la preuve de la décence incombe au bailleur. Il s'en suit que l'évocation d'une indécence doit conduire le bailleur à démontrer l'exécution de son obligation de délivrance et d'entretien. 

En l'espèce, il est constant que, selon contrat en date du 15 mai 2012, Monsieur [Z] [V], aux droits duquel vient Monsieur [K] [M], a donné à bail à Monsieur [X] [G] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le payement d'un loyer mensuel d'un montant de 260 €, outre 20 € de provisions sur charges (pièce 1 défendeur).

Monsieur [X] [G] affirme que le logement donné à bail était insalubre et que Monsieur [K] [M] a manqué à ses obligations de délivrance et d'entretien.

Au soutien de ses affirmations, il produit : 
- deux mises en demeure en date des 31 mai et 07 juin 2023 adressées au bailleur par le conseil de Monsieur [G] concernant l'état d'insalubrité du logement (pièces 5 et 5 bis demandeur), 
- un courrier de signalement au Préfet des Hautes-Pyrénées de l'état du logement loué en date du 1er juin 2023 (pièce 6 demandeur), 
- un compte-rendu de visite établi par l'inspectrice de salubrité et responsable du service communal d'hygiène et santé de la ville de [Localité 3] (pièce 8 demandeur) duquel il ressort que :
« Les désordres suivants ont été observés : 
Électricité : présence d'interrupteurs différentiels 30mA au tableau électrique
Humidité : présence de moisissures à différents endroits sur les murs et les plafonds de la cuisine, de la chambre, de la salle de bain et des toilettes. Présences de moisissures sous chaque fenêtre.
Traces de rouilles dans les toilettes.
Aucun chauffage d'appoint présent.
Aération : absence de VMC dans l'appartement.
Barrettes d'aération sur l'ensemble des menuiseries.
Cuisine : bouches d'aération en partie haute ( sur la menuiserie et sur un conduit), bouche d'aération en partie basse dans la porte de la cuisine mais ne donne pas sur l'extérieur.
Salle de bain : évacuation haute d'air viciée avec présence d'un ouvrant sur l'extérieur.
WC évacuation haute d'air viciée avec présence d'un ouvrant sur l'extérieur.
Divers : 
Les revêtements sont en mauvais état dans l'ensemble des pièces : tapisseries qui se décollent, peinture qui s'écaille et plafond qui s'effrite.
Le meuble de la kitchenette est en mauvais état.
Radiateurs récents.
Parties communes : gaines électriques visibles et accessible dans le sas d'entrée.
Extérieur :
enduits légèrement abîmés par endroits», 
- le courrier de notification du rapport par le maire de [Localité 3] en date du 21 juillet 2023, informant le locataire de ce que le bailleur a été mis en demeure de remédier aux désordres constituant des infractions au règlement sanitaire départemental dans un délai imparti (pièce 8 demandeur),
- le courrier du Préfet en date du 29 juillet 2023 indiquant avoir saisi l'[Localité 5] pour instruction du dossier concernant le logement loué par Monsieur [X] [G] (pièce 10 demandeur),
- un courriel du bailleur en date du 19 juillet 2023 sollicitant d'être autorisé à entrer dans le logement pour procéder aux travaux (pièce 11 demandeur),
- des photographies non datées (pièces 4 et 12 demandeur),
- un rapport de contre visite (pièce 13 demandeur) qui conclut que « les mesures prescrites dans la mise en demeure du 21 juillet 2023 ont été réalisées dans les délais ».

En défense, Monsieur [K] [M] produit : 
- le courrier de notification du rapport par le maire de [Localité 6], en date du 21 juillet 2023, informant le bailleur de l'existence de désordres constituant des infractions au règlement sanitaire départemental et préconisant la réalisation de travaux dans un délai de 3 mois à savoir : « rechercher et remédier à l'ensemble des causes d'humidité (infiltrations, condensation, tellurique) ; créer ou rendre fonctionnelles les aérations obligatoires, changer et rafraîchir les revêtements, sécuriser les gaines électriques visibles dans l'entrée commune » (pièce 4 défendeur), 
- un courrier adressé par la CAF au bailleur le 09 août 2023, indiquant que le logement n'était pas décent, qu'il incombait au bailleur de faire les travaux de mise en conformité du logement et que les allocations logement ne seraient plus versées compte tenu de cette situation (pièce 7 défendeur), 
- un rapport de contre visite du Service Communal d'Hygiène et de Santé (pièce 5 défendeur) qui conclut que « les mesures prescrites dans la mise en demeure du 21 juillet 2023 ont été réalisées dans les délais »,
- un courrier adressé par le maire de [Localité 3] au bailleur le 24 octobre 2023, confirmant que toutes les prescriptions de mise en conformité avec le règlement sanitaire départemental ont bien été mises en œuvre (pièce 6 défendeur). 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [X] [G] rapporte la preuve de l'indécence du logement loué. 

En effet, les désordres précédemment cités par le rapport de visite du Service communal d'Hygiène et de Santé (pièces 8 demandeur et 3 défendeur) caractérisent un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et par là-même l'indécence du logement loué. Il est toutefois relevé que, bien que le requérant soutienne que le logement était « insalubre », aucun arrêté d'insalubrité n'a été adopté le concernant à l'issue de la procédure contradictoire engagée par le service d'hygiène. 

Il convient par conséquent de constater l'indécence du logement loué par Monsieur [X] [G] depuis le 15 mai 2012 et sis [Adresse 2] à [Localité 2]. 

Sur le trouble de jouissance

Il résulte des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'obligation du bailleur de procurer au preneur une jouissance paisible est très étendue et ne cesse qu'en cas de force majeure (voir notamment Cass 3ème civ. 29 avril 2009). Dès lors, le fait pour le bailleur d'avoir fait preuve de diligences pour faire cesser le trouble de jouissance ne suffit pas à l'exonérer de sa responsabilité (voir notamment Cass 3ème civ. 08 mars 2018). 

*
Selon les éléments produits aux débats, le rapport des services sanitaires concluait à la réalisation d'un certain nombre de travaux correctifs, relatifs à l'installation électrique dangereuse, à la ventilation insuffisante du logement et à la suppression des causes d'humidité favorisant le développement des moisissures. Ce même rapport du Service Communal d'Hygiène et de Santé ne faisait donc pas état d'une inhabitabilité du logement mais seulement de non-conformités remédiables.
Il n’est pas contestable que Monsieur [X] [G] était bien locataire des lieux litigieux de janvier à octobre 2023, période au titre de laquelle la demande de dommages et intérêts est formée, de sorte que la demande est recevable.

Pour justifier sa demande au titre du préjudice « moral », le demandeur fait valoir que son état de santé s'est aggravé. Force est cependant de constater d'une part que les documents médicaux fournis (pièce 5 demandeur) ne permettent pas d'établir de lien de causalité direct entre l'état du logement et l'aggravation de l'état de santé du locataire (rapport d'hospitalisation d'avril 2022 pour un accident vasculaire ischémique pouvant avoir une origine cardio-embolique avec épisode infectieux en relation avec le COVID) ; d'autre part que la période concernée ne correspond pas à la période d'assiette du préjudice fixée par le locataire. 

Aussi, quand bien même, le bailleur a manqué partiellement à son obligation de délivrance et d'entretien du logement loué, il n’est cependant pas rapporté la preuve du préjudice moral directement lié à cette faute (aucun certificat médical circonstancié, aucune preuve de souffrances endurées, aucun suivi psychologique, ni attestations contemporaines à la procédure établissant directement le rapport causal entre la faute constatée et le préjudice invoqué).

*
Suivant les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

La demande de dommages-intérêts présentée par Monsieur [X] [G] au titre d'un préjudice moral s'analyse en réalité en une demande au titre d'un préjudice de jouissance. 

En l'espèce, au regard de l'indécence précédemment caractérisée du logement loué, il y a lieu de considérer que le bailleur a manqué de diligences dans l'exécution de ses obligations et que la jouissance paisible du logement par le locataire a été troublée du fait de cette carence. Ce trouble doit cependant être considéré comme étant d'intensité modérée au regard des éléments portés à la connaissance de la juridiction par les parties, notamment de la faible durée des troubles subis (5 mois du 31 mai 2023 au 23 octobre 2023) et des travaux entrepris à compter du 19 juillet 2023 (pièce 11 demandeur). 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'estimer que le préjudice de Monsieur [X] [G] sera intégralement réparé par l'octroi d'une somme de 2 000 €. 

Sur la suspension du payement du loyer et la demande de remboursement

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ».
En application de l'article 25-3 de la même loi, cet article est applicable aux logements meublés. 

De jurisprudence constante, ces dispositions ne sont applicables qu’au locataire en titre d’un contrat de bail en cours d’exécution (voir notamment CA [Localité 7] décembre 2007, n°06/18075). 

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le logement a été libéré par Monsieur [X] [G] le 17 octobre 2024 (pièce 14 défendeur), de sorte que la demande visant à la suspension du loyer ne peut que procéder d’une demande d’indemnisation du trouble de jouissance. 

Or il y a ainsi lieu de rappeler que le préjudice de jouissance de Monsieur [X] [G] a déjà été intégralement réparé par l'octroi de la somme de 2 000 €. Monsieur [X] [G] sera donc débouté de sa demande de suspension du payement du loyer. 


II. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE PAYEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Monsieur [K] [M] produit le contrat de bail signé le 15 mai 2012 par Monsieur [X] [G] (pièce 1 défendeur) et une mise en demeure de payer les loyers en date du 30 janvier 2024, distribuée le 12 février 2024 (pièce 9 défendeur).

Monsieur [X] [G] reconnaît avoir cessé de régler ses loyers depuis le mois de février 2023 mais conteste le montant de la dette. Il estime être fondé à opposer l'exception d’inexécution à la demande de payement.

Sur l'exception d’inexécution

L’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il est alors constant que, pour pouvoir arguer de l’exception d’inexécution, le débiteur d’une créance certaine liquide et exigible, tel le payement du loyer, doit établir que l’inexécution est suffisamment grave pour entraîner l’exception d’inexécution.

De jurisprudence constante, l'article 1728 du Code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus, sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires, sauf s'il est dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle (voir notamment Cass 3ème civ. 21 novembre 2013, 13 juillet 2010 et 05 octobre 2017). Ainsi, pour admettre une exception d'inexécution à l’obligation contractuelle que constitue le payement du loyer à terme convenu, il est nécessaire que les demandeurs à l’exception prouvent que le logement loué était manifestement et objectivement inhabitable (voir notamment Cass 3ème civ. 17 décembre 2015 n°12-20.672 et 28 juin 2018 n°16-27.246). 

Il incombe au bailleur, au titre de ses obligations contractuelles et notamment de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, de faire réaliser l'ensemble des travaux nécessaires et ce dans les plus brefs délais pour remédier aux désordres aussi mineurs soient-ils. La décence du logement donné à bail constituant une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers (voir notamment Cass 3ème civ. 16 mai 2024 n°23-12.438).

Pour s'opposer au payement du loyer, Monsieur [X] [G] soutient que le logement loué était insalubre et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien d'un logement décent puisque les désordres ont été constatés par le Service Communal d'Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 3] et que des travaux de remise en état ont été préconisés avec une réalisation à bref délai. 

En réponse, Monsieur [K] [M] s’oppose à l’exception d’inexécution indiquant avoir fait diligences à toutes les demandes de travaux et de réparation dans les délais de rigueur et n'avoir été informé des difficultés qu'à compter du 31 mai 2023. Il explique que le locataire n’a jamais fait état de sa situation et des difficultés rencontrées, qu'il n'occupe plus les lieux depuis octobre 2024 alors que les travaux ont été réalisés depuis octobre 2023, de sorte qu’il n’a pas à être dispensé de payer le loyer et que l’exception d’inexécution ne peut jouer en ce qu’il ne justifie pas que les locaux étaient devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l'espèce, force est de constater que Monsieur [X] [G] échoue à rapporter la preuve de l'inhabitabilité du logement loué. En effet, d'une par, les constatations du rapport du service communal d'hygiène et de santé ne suffisent manifestement pas à caractériser un logement inhabitable ou insalubre. 
Ensuite, en dépit de ses allégations, le locataire ne justifie pas de l'inaction particulière du bailleur pour avoir alerté ce dernier seulement par courrier en date du 31 mai 2026, soit simultanément à l'information de la situation donnée au Préfet des Hautes-Pyrénées (pièce 5 demandeur), et la veille de la saisine officielle du Préfet pour diligenter une inspection concernant l'indécence du logement loué (pièce 6 demandeur). 
Enfin, aucun arrêté d'insalubrité ou de péril imminent n'a été pris par le Préfet concernant le logement loué dans lequel Monsieur [X] [G] a, par ailleurs, résidé entre le mois de mai 2012 et le mois d'octobre 2024. 

En ces motifs déclinés, l’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [X] [G] ne saurait être accueillie, de sorte qu'il lui appartenait de procéder au règlement de la totalité des loyers. 

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [K] [M] produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [X] [G] restait lui devoir, lors de la reprise des lieux le 17 octobre 2024, la somme de 6 000,12 €, déduction faite des frais de procédure, se décomposant comme suit :
- 3 504 € correspondant aux loyers de février 2023 à janvier 2024 (12 mois x 292 €), 
- 2 496,12 € correspondant aux loyers de février 2024 jusqu'au 17 octobre 2024 (8 mois x 292 € + prorata 17 jours). 

Monsieur [X] [G] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette locative, reconnaissant avoir cessé tout payement depuis le mois février 2023. 

Monsieur [X] [G] sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [K] [M] la somme de 6 000,12 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024 sur la somme de 3 504 € et avec les intérêts au taux légal à compter la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande. 


III. SUR LES AUTRES DEMANDES : 

Sur la demande de compensation

Selon les articles 1347 et suivants du Code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes. 
 
Les articles 1347 et 1347-1 du Code civil précisent que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, les deux dettes s’éteignant réciproquement jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives et qu’elle ne peut avoir lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles. 
 
Aux termes de l’article 1348 du Code civil, « La compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision ». 
 
En l'espèce, le présent jugement condamnant réciproquement les parties au payement de sommes d’argent, il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues entre elles. 

Sur l'anatocisme

En application de l'article 1343-2 du Code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ». 

De jurisprudence constante, pour produire des intérêts, il n'est pas nécessaire que les intérêts échus des capitaux soient dus au moins pour une année entière au moment de la demande en justice tendant à la capitalisation, mais seulement que, dans cette demande, il s’agisse d’intérêts dus pour une telle durée (voir notamment Cass. 3ème civ. 18 février 1998).

Dès lors, la capitalisation des intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté sera ordonnée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties succombant partiellement à l’instance, il y a lieu de laisser à la charge de chacune les frais exposés par elle.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

 Vu les circonstances de cause, chacune des parties succombant partiellement à l’instance, il convient de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de débouter chacune des parties de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DIT que Monsieur [K] [M] a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien d'un logement décent sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;

DIT que le logement loué par Monsieur [X] [G] sis [Adresse 2] à [Localité 2] suivant contrat de bail d'habitation en date du 15 mai 2012 n'est pas conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [M] à verser à Monsieur [X] [G] la somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] pour la période du 31 mai au 23 octobre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [X] [G] de ses demandes de réduction et de suspension du montant du loyer du logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;

REJETTE l'exception d’inexécution soulevée par Monsieur [X] [G] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à verser à Monsieur [K] [M] la somme de 6 000,12 € (six mille euros et douze centimes) au titre du solde des loyers et charges impayés concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 2], avec les intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 3 504 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; 

ORDONNE la compensation des condamnations réciproquement prononcées à l’égard des parties par la présente décision ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

DIT que chacune des parties conservera la charges des dépens par elle exposés ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; 

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.


 Le cadre greffier Le juge

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
Juge des Contentieux de la Protection 
 
JUGEMENT

Du : 08-09-2026

N° de minute :

Affaire : 
N° RG 23/01967 - N° Portalis DB2B-W-B7H-EITT

Prononcé le 08-09- 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 14 Avril 2026, prorogé au 08-09-2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu: 

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[U] [G], demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C65440-2024-000602 du 26/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représenté par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES substituée par Me Mélanie NICLOUX, avocat au barreau de TARBES



 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[K] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Harold ALOS, avocat au barreau de TARBES

 

D’AUTRE PART,







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2012, Monsieur [Z] [V] a donné à bail à Monsieur [X] [G] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le payement d'un loyer mensuel de 260 €, outre 20 € de provisions sur charges. Un état des lieux contradictoire a été établi le même jour.

Suivant acte reçu le 17 mars 2017 par Maître [S], notaire à [Localité 3], Monsieur [K] [M] a acquis de Monsieur [Z] [V] l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] contenant le logement donné à bail.

Suite à un signalement au service communal d'hygiène et de santé réalisé par le locataire le 26 juin 2023 et à une visite en date du 04 juillet 2023, un rapport de visite a été établi par l'inspectrice de salubrité et responsable du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3], retenant l'existence de plusieurs désordres en contravention du règlement sanitaire départemental et notamment : de l'humidité dans le logement, l'absence d'aération suffisante du logement, des revêtements défraîchis et une installation électrique non sécurisée dans l'entrée commune.

Par courrier en date du 21 juillet 2023, le maire de la commune a mis en demeure le bailleur d'avoir à remédier aux désordres en réalisant les travaux nécessaires dans un délai de 3 mois.

Le 23 octobre 2023, une contre visite a été réalisée par l'inspectrice de salubrité et responsable du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] qui a pu constater la bonne exécution des mesures prescrites.

* * *
Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, Monsieur [X] [G] a assigné Monsieur [K] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarbes aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, qu'il :
- déclare Monsieur [X] [G] recevable et bien-fondé en ses demandes, 
- constate le bail oral établi entre Monsieur [X] [G] et Monsieur [K] [M],
- juge que Monsieur [X] [G] occupe un appartement insalubre, loué par Monsieur [K] [M],
- juge que Monsieur [K] [M] a violé ses obligations de propriétaire à délivrer un logement décent, 
- juge que Monsieur [K] [M] a commis plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental et en conséquence : 
* ordonne à Monsieur [K] [M] d'entreprendre en urgence les travaux de réfection pour permettre à Monsieur [X] [G] de pouvoir vivre dans un logement décent, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
* détermine la nature des travaux dont la réalisation est imposée à Monsieur [K] [M] ainsi que leur délai d'exécution, 
* suspende le payement des loyers de manière rétroactive, depuis le 1er mars 2023 jusqu'à l'exécution desdits travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989), 
* condamne Monsieur [K] [M] à verser à Monsieur [X] [G] la somme de 45 000 € au titre de dommages intérêts pour l'ensemble des préjudices subis (préjudice moral, préjudice de santé, préjudice de jouissance de son appartement),
- condamne Monsieur [K] [M] à verser à Monsieur [X] [G] la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 21 novembre 2023 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande de l'une ou l'autre des parties. 

*
A l'audience du 10 février 2026, Monsieur [X] [G] – représenté par Maître Emmanuel TANDONNET – se rapporte oralement aux conclusions déposées à l'audience, par lesquelles il sollicite du Juge des contentieux de la protection qu'il : 
- déclare Monsieur [X] [G] recevable et bien fondé en ses demandes,
- donne acte à Monsieur [X] [G] de son désistement de sa demande de requalification du bail en bail verbal,
- constate que le bail a été résilié le 17 octobre 2024,
- dise que Monsieur [X] [G] occupait un logement insalubre jusqu'au 23 octobre 2023, date du rapport de contre visite du service communal d'hygiène et santé de [Localité 3] constatant la réalisation des travaux de réfection,
- dise, en conséquence, que Monsieur [K] [M] a violé ses obligations de propriétaire à délivrer un logement décent jusqu'au 23 octobre 2023,
- dise que Monsieur [K] [M] a commis plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental,
- condamne Monsieur [X] [G] au payement de la somme de 3 780,12 € au titre des loyers dus de janvier 2023 au 17 octobre 2024,
- déboute Monsieur [K] [M] de sa demande de condamnation à la somme de 6 000,12 € à ce titre, 
- condamne Monsieur [K] [M] à payer à Monsieur [X] [G] la somme de 3 800 € au titre de son préjudice moral, 
- ordonne la compensation entre les sommes qui seraient dues au titre des loyers impayés par Monsieur [X] [G] à Monsieur [K] [M] et celles dues par Monsieur [K] [M] à Monsieur [X] [G] au titre du préjudice moral subi,
- condamne Monsieur [K] [M] à la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- déboute Monsieur [K] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
- condamne Monsieur [K] [M] aux entiers dépens.

Se fondant sur l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, Monsieur [X] [G] rappelle que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Il estime que Monsieur [K] [M] n'a pas respecté ses obligations et a engagé sa responsabilité en le privant de la jouissance normale du logement.
Il explique avoir sollicité la réalisation de travaux auprès du bailleur, à de nombreuses reprises pendant le cours du bail, sans obtenir satisfaction et avoir finalement cessé de procéder au règlement des loyers à compter du mois de février 2023 puis avoir saisi le service d'hygiène et santé de la commune de [Localité 3], qui a constaté l'existence des désordres dans le logement donné à bail, constitutifs de manquements au règlement sanitaire départemental. 
Monsieur [X] [G] fait valoir qu'il était âgé de 86 ans à la date de l'assignation et que son état de santé s'est trouvé très affecté par l'état d'insalubrité du logement donné à bail. Pour permettre la réalisation des travaux, Monsieur [X] [G] a emménagé momentanément chez son fils au Portugal et y est finalement resté pour raisons de santé, libérant le logement en octobre 2024. 
Il estime donc qu'il était fondé à opposer au bailleur l'exception d'inexécution conformément aux dispositions de l'article 1217 du Code civil. Il ajoute que, malgré la réalisation tardive des travaux, le bailleur n'a exécuté que partiellement son obligation de délivrance pendant le cours du bail . 
Au vu de l'exécution partielle des obligations du bailleur, Monsieur [X] [G] sollicite de voir réduire proportionnellement le montant du loyer à la somme de 150 € pour la période de janvier à mai 2023 et de suspendre les loyers pour la période de juin à octobre 2023, date de réalisation des travaux.

Concernant la demande de dommages-intérêts, Monsieur [X] [G] rappelle avoir été contraint de vivre dans un logement insalubre pendant plusieurs années, tel que constaté par les services d'hygiène et de santé de la commune de [Localité 3]. Il fait valoir que l'état de délabrement du logement (présence de moisissures et humidité) a aggravé ses soucis de santé au niveau respiratoire et lui a provoqué d'importantes crises de rhumatismes. 

Monsieur [X] [G] s'oppose à la demande reconventionnelle formée par Monsieur [K] [M] au titre de loyers impayés et ne reconnaît devoir que la somme de 3 780,12 € en tenant compte de la réduction de loyers sur 5 mois de janvier à mai 2023, puis de la suspension des loyers de juin à octobre 2023.

*
En défense par voie de conclusions responsives n°4 auxquelles il se rapporte oralement, Monsieur [K] [M] – représenté par Maître [T] [E] – sollicite du Juge des contentieux de la protection qu'il : 
- juge que le contrat de bail écrit conclu le 15 mai 2012 entre Monsieur [Z] [V] et Monsieur [X] [G] doit être qualifiée de location meublée,
- juge que Monsieur [K] [M] a réalisé l'ensemble des travaux prescrits par le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] dans son rapport du 04 juillet 2023,
- déboute Monsieur [X] [G] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [K] [M] à lui payer la somme de 3 780,12 € au titre des loyers dus de janvier 2023 à octobre 2024,
- déboute Monsieur [X] [G] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [K] [M] à lui payer la somme de 3 800 € au titre de son préjudice moral,
- juge que les éventuels dommages-intérêts qui seront alloués à Monsieur [X] [G] en réparation de son préjudice moral seront limités à la somme de 200 €,
- déboute Monsieur [X] [G] de ses autres demandes, 
- Reconventionnellement :
*constate que Monsieur [X] [G] a restitué les clés du logement pris à bail le 17 octobre 2024, et en conséquence, dise n'y avoir lieu à ordonner la résiliation du bail et l'expulsion du locataire,
* condamne Monsieur [X] [G] à payer à Monsieur [K] [M] la somme totale de 6 000,12 € (3 504 € + 2 496,12 €) au titre des arriérés de loyers et charges impayés pour la période comprise entre les mois de février 2023 et octobre 2024 et assortir ladite somme des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure de payer, pour la somme de 3 504 € et des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir pour celle de 2 496,12 €, et avec capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du Code civil,
* condamne Monsieur [X] [G] à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. 

Concernant l'insalubrité, l'indécence et les demandes de suspension et réduction du loyer, le bailleur estime avoir parfaitement respecté les obligations découlant de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989. Il rappelle qu'avant le courrier recommandé en date du 31 mai 2023, Monsieur [X] [G] ne l'avait jamais informé de l'indécence du logement loué.
Il fait valoir que, si le rapport de visite du 04 juillet 2023 établit l'existence de désordres, rendant nécessaires la réalisation de travaux, le même rapport n'établit pas que le logement était impropre à sa destination. 
Il soutient que le rapport de contre visite a établi le 23 octobre 2023 que l'ensemble des travaux ont été réalisés. Il ajoute que Monsieur [X] [G] se serait lui-même rendu coupable d'un défaut d'entretien qui serait à l'origine du phénomène de condensation et d'humidité signalé dans le logement en ce que les barrettes et bouches d'aération ont dû être débouchées et nettoyées au cours des travaux. 
Monsieur [K] [M] s'oppose à la demande de réduction du loyer de janvier à mai 2023 et à la demande de suspension de juin à octobre 2023, au motif que le locataire a déjà quitté les lieux et qu'une telle demande est intrinsèquement liée à l'occupation du logement. 

Concernant le préjudice moral et la demande de dommages-intérêts, Monsieur [K] [M] fait valoir que, lors de l'entrée dans les lieux en 2012, le logement était en bon état et que lui même n'est devenu propriétaire du logement qu'en mars 2017. Il considère que, vu l'état de saleté dans lequel se trouvait le logement, un défaut d'entretien imputable au locataire est à déplorer.
Il relève que le locataire échoue à prouver le lien entre la dégradation de son état de santé et l'état du logement, puisqu'il n'est produit à la procédure que des certificats médicaux faisant état « d'un accident vasculaire ischémique avec aphasie », d'une infection par « bactérie multi résistante », outre « un épisode infectieux en lien avec le COVID ». Selon lui, aucune des infections subies, ou des crises des rhumatismes (d'ailleurs non justifiées) n'a pour cause directe l'état du logement loué. Faute de préjudice prouvé au niveau de son état de santé, il conclut au débouté de la demande de réparation qui serait manifestement abusive et infondée et ce d'autant que le locataire y aurait concouru par son absence d'entretien à la dégradation du logement.
Le bailleur soutient en toute hypothèse avoir été particulièrement diligent dans la réalisation des travaux pour les avoir réalisés dans le délai de 3 mois de rigueur. Il estime à ce titre que la réparation de l'éventuel préjudice subi par le locataire doit être limitée à 200 €.

A titre reconventionnel, Monsieur [K] [M] fait valoir que le défaut de payement du loyer est un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles.
Le bailleur rappelle avoir mis ce dernier en demeure par lettre recommandée en date du 12 février 2024 de lui régler la somme de 3 504 € correspondant aux loyers de février 2023 à janvier 2024 (12 mois x 292).
Le bailleur expose que les clés ont été restitués le 17 octobre 2024 par le conseil de Monsieur [X] [G], mettant un terme définitif au contrat de bail. Ainsi, le bailleur a actualisé et arrêté sa créance d'arriéré locatif y ajoutant les loyers de février 2024 jusqu'au 17 octobre 2024 soit un complément de 2 496,12 € (8 mois x 292 + 17 jours). 


Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l'audience et soutenues oralement.


A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogé au 08 septembre suivant, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». 
Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties. 

*
Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 

I. SUR L'ETAT DU LOGEMENT [Localité 4] ET SES CONSEQUENCES :

Sur la décence du logement loué

L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. 

Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. 
Il résulte de l'article 25-3 de la même loi que cet article est applicable aux logements meublés. 

En application de ces dispositions d'ordre public, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et en bon état. A défaut, le non-respect de ses obligations contractuelles caractérise une faute. Par ailleurs, l'obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue qui ne cesse qu'à l'issue du bail.

Le décret du 30 janvier 2002 énonce les critères auxquels doit satisfaire un logement pour pouvoir être qualifié de décent. Notamment : 
"1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.".

L'acceptation des lieux par le locataire, lors de son entrée en jouissance, ne peut entraîner renonciation à un logement décent. Par ailleurs, la réalisation d'états des lieux d'entrée et de sortie a vocation à établir l'existence d’éventuelles dégradations locatives permettant une indemnisation du bailleur. Seul le rapport de l'[Localité 5] vise à établir l'état du logement eu égard aux réglementations applicables quant à la décence du logement. 

En application de l'article 1353 du Code civil, la preuve de la décence incombe au bailleur. Il s'en suit que l'évocation d'une indécence doit conduire le bailleur à démontrer l'exécution de son obligation de délivrance et d'entretien. 

En l'espèce, il est constant que, selon contrat en date du 15 mai 2012, Monsieur [Z] [V], aux droits duquel vient Monsieur [K] [M], a donné à bail à Monsieur [X] [G] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le payement d'un loyer mensuel d'un montant de 260 €, outre 20 € de provisions sur charges (pièce 1 défendeur).

Monsieur [X] [G] affirme que le logement donné à bail était insalubre et que Monsieur [K] [M] a manqué à ses obligations de délivrance et d'entretien.

Au soutien de ses affirmations, il produit : 
- deux mises en demeure en date des 31 mai et 07 juin 2023 adressées au bailleur par le conseil de Monsieur [G] concernant l'état d'insalubrité du logement (pièces 5 et 5 bis demandeur), 
- un courrier de signalement au Préfet des Hautes-Pyrénées de l'état du logement loué en date du 1er juin 2023 (pièce 6 demandeur), 
- un compte-rendu de visite établi par l'inspectrice de salubrité et responsable du service communal d'hygiène et santé de la ville de [Localité 3] (pièce 8 demandeur) duquel il ressort que :
« Les désordres suivants ont été observés : 
Électricité : présence d'interrupteurs différentiels 30mA au tableau électrique
Humidité : présence de moisissures à différents endroits sur les murs et les plafonds de la cuisine, de la chambre, de la salle de bain et des toilettes. Présences de moisissures sous chaque fenêtre.
Traces de rouilles dans les toilettes.
Aucun chauffage d'appoint présent.
Aération : absence de VMC dans l'appartement.
Barrettes d'aération sur l'ensemble des menuiseries.
Cuisine : bouches d'aération en partie haute ( sur la menuiserie et sur un conduit), bouche d'aération en partie basse dans la porte de la cuisine mais ne donne pas sur l'extérieur.
Salle de bain : évacuation haute d'air viciée avec présence d'un ouvrant sur l'extérieur.
WC évacuation haute d'air viciée avec présence d'un ouvrant sur l'extérieur.
Divers : 
Les revêtements sont en mauvais état dans l'ensemble des pièces : tapisseries qui se décollent, peinture qui s'écaille et plafond qui s'effrite.
Le meuble de la kitchenette est en mauvais état.
Radiateurs récents.
Parties communes : gaines électriques visibles et accessible dans le sas d'entrée.
Extérieur :
enduits légèrement abîmés par endroits», 
- le courrier de notification du rapport par le maire de [Localité 3] en date du 21 juillet 2023, informant le locataire de ce que le bailleur a été mis en demeure de remédier aux désordres constituant des infractions au règlement sanitaire départemental dans un délai imparti (pièce 8 demandeur),
- le courrier du Préfet en date du 29 juillet 2023 indiquant avoir saisi l'[Localité 5] pour instruction du dossier concernant le logement loué par Monsieur [X] [G] (pièce 10 demandeur),
- un courriel du bailleur en date du 19 juillet 2023 sollicitant d'être autorisé à entrer dans le logement pour procéder aux travaux (pièce 11 demandeur),
- des photographies non datées (pièces 4 et 12 demandeur),
- un rapport de contre visite (pièce 13 demandeur) qui conclut que « les mesures prescrites dans la mise en demeure du 21 juillet 2023 ont été réalisées dans les délais ».

En défense, Monsieur [K] [M] produit : 
- le courrier de notification du rapport par le maire de [Localité 6], en date du 21 juillet 2023, informant le bailleur de l'existence de désordres constituant des infractions au règlement sanitaire départemental et préconisant la réalisation de travaux dans un délai de 3 mois à savoir : « rechercher et remédier à l'ensemble des causes d'humidité (infiltrations, condensation, tellurique) ; créer ou rendre fonctionnelles les aérations obligatoires, changer et rafraîchir les revêtements, sécuriser les gaines électriques visibles dans l'entrée commune » (pièce 4 défendeur), 
- un courrier adressé par la CAF au bailleur le 09 août 2023, indiquant que le logement n'était pas décent, qu'il incombait au bailleur de faire les travaux de mise en conformité du logement et que les allocations logement ne seraient plus versées compte tenu de cette situation (pièce 7 défendeur), 
- un rapport de contre visite du Service Communal d'Hygiène et de Santé (pièce 5 défendeur) qui conclut que « les mesures prescrites dans la mise en demeure du 21 juillet 2023 ont été réalisées dans les délais »,
- un courrier adressé par le maire de [Localité 3] au bailleur le 24 octobre 2023, confirmant que toutes les prescriptions de mise en conformité avec le règlement sanitaire départemental ont bien été mises en œuvre (pièce 6 défendeur). 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [X] [G] rapporte la preuve de l'indécence du logement loué. 

En effet, les désordres précédemment cités par le rapport de visite du Service communal d'Hygiène et de Santé (pièces 8 demandeur et 3 défendeur) caractérisent un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et par là-même l'indécence du logement loué. Il est toutefois relevé que, bien que le requérant soutienne que le logement était « insalubre », aucun arrêté d'insalubrité n'a été adopté le concernant à l'issue de la procédure contradictoire engagée par le service d'hygiène. 

Il convient par conséquent de constater l'indécence du logement loué par Monsieur [X] [G] depuis le 15 mai 2012 et sis [Adresse 2] à [Localité 2]. 

Sur le trouble de jouissance

Il résulte des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'obligation du bailleur de procurer au preneur une jouissance paisible est très étendue et ne cesse qu'en cas de force majeure (voir notamment Cass 3ème civ. 29 avril 2009). Dès lors, le fait pour le bailleur d'avoir fait preuve de diligences pour faire cesser le trouble de jouissance ne suffit pas à l'exonérer de sa responsabilité (voir notamment Cass 3ème civ. 08 mars 2018). 

*
Selon les éléments produits aux débats, le rapport des services sanitaires concluait à la réalisation d'un certain nombre de travaux correctifs, relatifs à l'installation électrique dangereuse, à la ventilation insuffisante du logement et à la suppression des causes d'humidité favorisant le développement des moisissures. Ce même rapport du Service Communal d'Hygiène et de Santé ne faisait donc pas état d'une inhabitabilité du logement mais seulement de non-conformités remédiables.
Il n’est pas contestable que Monsieur [X] [G] était bien locataire des lieux litigieux de janvier à octobre 2023, période au titre de laquelle la demande de dommages et intérêts est formée, de sorte que la demande est recevable.

Pour justifier sa demande au titre du préjudice « moral », le demandeur fait valoir que son état de santé s'est aggravé. Force est cependant de constater d'une part que les documents médicaux fournis (pièce 5 demandeur) ne permettent pas d'établir de lien de causalité direct entre l'état du logement et l'aggravation de l'état de santé du locataire (rapport d'hospitalisation d'avril 2022 pour un accident vasculaire ischémique pouvant avoir une origine cardio-embolique avec épisode infectieux en relation avec le COVID) ; d'autre part que la période concernée ne correspond pas à la période d'assiette du préjudice fixée par le locataire. 

Aussi, quand bien même, le bailleur a manqué partiellement à son obligation de délivrance et d'entretien du logement loué, il n’est cependant pas rapporté la preuve du préjudice moral directement lié à cette faute (aucun certificat médical circonstancié, aucune preuve de souffrances endurées, aucun suivi psychologique, ni attestations contemporaines à la procédure établissant directement le rapport causal entre la faute constatée et le préjudice invoqué).

*
Suivant les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

La demande de dommages-intérêts présentée par Monsieur [X] [G] au titre d'un préjudice moral s'analyse en réalité en une demande au titre d'un préjudice de jouissance. 

En l'espèce, au regard de l'indécence précédemment caractérisée du logement loué, il y a lieu de considérer que le bailleur a manqué de diligences dans l'exécution de ses obligations et que la jouissance paisible du logement par le locataire a été troublée du fait de cette carence. Ce trouble doit cependant être considéré comme étant d'intensité modérée au regard des éléments portés à la connaissance de la juridiction par les parties, notamment de la faible durée des troubles subis (5 mois du 31 mai 2023 au 23 octobre 2023) et des travaux entrepris à compter du 19 juillet 2023 (pièce 11 demandeur). 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'estimer que le préjudice de Monsieur [X] [G] sera intégralement réparé par l'octroi d'une somme de 2 000 €. 

Sur la suspension du payement du loyer et la demande de remboursement

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ».
En application de l'article 25-3 de la même loi, cet article est applicable aux logements meublés. 

De jurisprudence constante, ces dispositions ne sont applicables qu’au locataire en titre d’un contrat de bail en cours d’exécution (voir notamment CA [Localité 7] décembre 2007, n°06/18075). 

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le logement a été libéré par Monsieur [X] [G] le 17 octobre 2024 (pièce 14 défendeur), de sorte que la demande visant à la suspension du loyer ne peut que procéder d’une demande d’indemnisation du trouble de jouissance. 

Or il y a ainsi lieu de rappeler que le préjudice de jouissance de Monsieur [X] [G] a déjà été intégralement réparé par l'octroi de la somme de 2 000 €. Monsieur [X] [G] sera donc débouté de sa demande de suspension du payement du loyer. 


II. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE PAYEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Monsieur [K] [M] produit le contrat de bail signé le 15 mai 2012 par Monsieur [X] [G] (pièce 1 défendeur) et une mise en demeure de payer les loyers en date du 30 janvier 2024, distribuée le 12 février 2024 (pièce 9 défendeur).

Monsieur [X] [G] reconnaît avoir cessé de régler ses loyers depuis le mois de février 2023 mais conteste le montant de la dette. Il estime être fondé à opposer l'exception d’inexécution à la demande de payement.

Sur l'exception d’inexécution

L’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il est alors constant que, pour pouvoir arguer de l’exception d’inexécution, le débiteur d’une créance certaine liquide et exigible, tel le payement du loyer, doit établir que l’inexécution est suffisamment grave pour entraîner l’exception d’inexécution.

De jurisprudence constante, l'article 1728 du Code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus, sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires, sauf s'il est dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle (voir notamment Cass 3ème civ. 21 novembre 2013, 13 juillet 2010 et 05 octobre 2017). Ainsi, pour admettre une exception d'inexécution à l’obligation contractuelle que constitue le payement du loyer à terme convenu, il est nécessaire que les demandeurs à l’exception prouvent que le logement loué était manifestement et objectivement inhabitable (voir notamment Cass 3ème civ. 17 décembre 2015 n°12-20.672 et 28 juin 2018 n°16-27.246). 

Il incombe au bailleur, au titre de ses obligations contractuelles et notamment de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, de faire réaliser l'ensemble des travaux nécessaires et ce dans les plus brefs délais pour remédier aux désordres aussi mineurs soient-ils. La décence du logement donné à bail constituant une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers (voir notamment Cass 3ème civ. 16 mai 2024 n°23-12.438).

Pour s'opposer au payement du loyer, Monsieur [X] [G] soutient que le logement loué était insalubre et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien d'un logement décent puisque les désordres ont été constatés par le Service Communal d'Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 3] et que des travaux de remise en état ont été préconisés avec une réalisation à bref délai. 

En réponse, Monsieur [K] [M] s’oppose à l’exception d’inexécution indiquant avoir fait diligences à toutes les demandes de travaux et de réparation dans les délais de rigueur et n'avoir été informé des difficultés qu'à compter du 31 mai 2023. Il explique que le locataire n’a jamais fait état de sa situation et des difficultés rencontrées, qu'il n'occupe plus les lieux depuis octobre 2024 alors que les travaux ont été réalisés depuis octobre 2023, de sorte qu’il n’a pas à être dispensé de payer le loyer et que l’exception d’inexécution ne peut jouer en ce qu’il ne justifie pas que les locaux étaient devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l'espèce, force est de constater que Monsieur [X] [G] échoue à rapporter la preuve de l'inhabitabilité du logement loué. En effet, d'une par, les constatations du rapport du service communal d'hygiène et de santé ne suffisent manifestement pas à caractériser un logement inhabitable ou insalubre. 
Ensuite, en dépit de ses allégations, le locataire ne justifie pas de l'inaction particulière du bailleur pour avoir alerté ce dernier seulement par courrier en date du 31 mai 2026, soit simultanément à l'information de la situation donnée au Préfet des Hautes-Pyrénées (pièce 5 demandeur), et la veille de la saisine officielle du Préfet pour diligenter une inspection concernant l'indécence du logement loué (pièce 6 demandeur). 
Enfin, aucun arrêté d'insalubrité ou de péril imminent n'a été pris par le Préfet concernant le logement loué dans lequel Monsieur [X] [G] a, par ailleurs, résidé entre le mois de mai 2012 et le mois d'octobre 2024. 

En ces motifs déclinés, l’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [X] [G] ne saurait être accueillie, de sorte qu'il lui appartenait de procéder au règlement de la totalité des loyers. 

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [K] [M] produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [X] [G] restait lui devoir, lors de la reprise des lieux le 17 octobre 2024, la somme de 6 000,12 €, déduction faite des frais de procédure, se décomposant comme suit :
- 3 504 € correspondant aux loyers de février 2023 à janvier 2024 (12 mois x 292 €), 
- 2 496,12 € correspondant aux loyers de février 2024 jusqu'au 17 octobre 2024 (8 mois x 292 € + prorata 17 jours). 

Monsieur [X] [G] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette locative, reconnaissant avoir cessé tout payement depuis le mois février 2023. 

Monsieur [X] [G] sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [K] [M] la somme de 6 000,12 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024 sur la somme de 3 504 € et avec les intérêts au taux légal à compter la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande. 


III. SUR LES AUTRES DEMANDES : 

Sur la demande de compensation

Selon les articles 1347 et suivants du Code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes. 
 
Les articles 1347 et 1347-1 du Code civil précisent que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, les deux dettes s’éteignant réciproquement jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives et qu’elle ne peut avoir lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles. 
 
Aux termes de l’article 1348 du Code civil, « La compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision ». 
 
En l'espèce, le présent jugement condamnant réciproquement les parties au payement de sommes d’argent, il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues entre elles. 

Sur l'anatocisme

En application de l'article 1343-2 du Code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ». 

De jurisprudence constante, pour produire des intérêts, il n'est pas nécessaire que les intérêts échus des capitaux soient dus au moins pour une année entière au moment de la demande en justice tendant à la capitalisation, mais seulement que, dans cette demande, il s’agisse d’intérêts dus pour une telle durée (voir notamment Cass. 3ème civ. 18 février 1998).

Dès lors, la capitalisation des intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté sera ordonnée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties succombant partiellement à l’instance, il y a lieu de laisser à la charge de chacune les frais exposés par elle.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

 Vu les circonstances de cause, chacune des parties succombant partiellement à l’instance, il convient de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de débouter chacune des parties de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit. 








PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DIT que Monsieur [K] [M] a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien d'un logement décent sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;

DIT que le logement loué par Monsieur [X] [G] sis [Adresse 2] à [Localité 2] suivant contrat de bail d'habitation en date du 15 mai 2012 n'est pas conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [M] à verser à Monsieur [X] [G] la somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] pour la période du 31 mai au 23 octobre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [X] [G] de ses demandes de réduction et de suspension du montant du loyer du logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;

REJETTE l'exception d’inexécution soulevée par Monsieur [X] [G] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à verser à Monsieur [K] [M] la somme de 6 000,12 € (six mille euros et douze centimes) au titre du solde des loyers et charges impayés concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 2], avec les intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 3 504 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; 

ORDONNE la compensation des condamnations réciproquement prononcées à l’égard des parties par la présente décision ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

DIT que chacune des parties conservera la charges des dépens par elle exposés ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; 

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.


 Le cadre greffier Le juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 675, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1348, code de la construction et de l'habitation L843-1, code civil 1347-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 6 mai 2026 · Tribunal judiciaire d'Alençon · Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 25/00215

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1348, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Tarbes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01540

  en commun : code de procedure civile 675, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 8 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Amiens · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01032

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Grenoble · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06423

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 27 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Rennes · Expertise · n° 25/06511

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 2 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Verdun · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00487

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1348

• 30 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Lisieux · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/00033

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1348

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan · Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée · n° 25/01064

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1348

Mise à jour de la source le 2026-09-08T19:01:25.981Z.