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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grenoble, Ch4.3 JCP, 2 juillet 2026, n° 23/06423

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail notarié en date du 22/09/2022, [L] [G] a donné à bail à [W] [X] et [D] [P] épouse [X] (ci-après les époux [X]), une maison à usage d'habitation, comprenant une cave, un garage et un terrain attenants, située [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 960 euros. La prise d'effet du bail a été fixée le 18 août 2022, pour une durée de trois ans renouvelable.

L'état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 16 septembre 2022, à l'exclusion de la cave et du garage.

Relevant des difficultés dans la location de leur maison, les époux [X] ont envoyé plusieurs courriers début janvier 2023 à leur bailleur [L] [G] pour que des travaux de rénovation soient réalisés, notamment la réparation de la fuite d'eau provenant de la toiture, ainsi que le débarrassage et le nettoyage de la cave. [L] [G] leur a adressé un courrier fin janvier 2023 indiquant que les travaux de remise en état avaient été effectués sur la toiture, seul des dégâts mineurs étaient à reprendre, qu'un artisan se présenterai pour réaliser un devis, et qu'il avait bien débarrassé la cave et le garage.

Une réunion contradictoire s'est tenue le 13 mars 2023, de laquelle il est ressortie plusieurs reprises de travaux à effectuer.

Une visite de qualification s'est tenue au sein du logement le 1er juin 2023, à l'issue de laquelle un constat de non-conformité du logement au regard des critères de décence a été rendu. Une suspension des paiements des allocations logement par la Caisse d'Allocations Familiales dans les mains du bailleur a été faite, jusqu'à la reprise des travaux de mise en conformité.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, les époux [X] ont assigné [L] [G] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble, aux fins d'obtenir la mise en conformité de leur logement aux critères de décence, la suspension du paiement du loyer et du contrat de bail dans l'attente, ainsi que l'indemnisation de leurs préjudices.

Après plusieurs renvois, la procédure a été en état d'être jugée le 12 mars 2026.

A l'audience, les époux [X] se sont référés oralement à leurs écritures, aux termes desquelles ils demandent de :
- Condamner [L] [G] d'avoir à faire exécuter, dans le délai d'un mois sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence,
- Ordonner la suspension du paiement du loyer et du contrat de bail, rétroactivement à compter du 1er septembre 2022, et jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité du logement aux critères de décence,
- Condamner [L] [G] à leur payer, au titre des dommages et intérêts, les sommes de :
o 3000 euros au titre du préjudice de jouissance
o Et au titre de leur préjudice financier :
1680 euros pour la cave150 euros pour le remplacement de la boîte aux lettres550 euros pour la reprise de la haie- Débouter [L] [G] de ses demandes,
- Condamner [L] [G] aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Au soutien de leur demande de réalisation des travaux et de suspension du paiement du loyer et du contrat de bail, les époux [X] font valoir au visa de l'article 834 du code de procédure civile, de l'article 1719 du code civil, des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et de l'article 32 du règlement sanitaire du département de l'Isère, que le logement est non conforme, et qu'il ne remplit pas les caractéristiques d'un logement décent, comme il est fait mention dans le constat établit à l'issue de la visite de qualification du 1er juin 2023. Ils affirment que, concernant les fuites d'eau venant du toit, les travaux de remise en état n'ont pas été terminés, dans la mesure où de nouvelles fuites apparaissent. Ils indiquent que des persiennes en bois ont été installées mais tardivement, que la peinture s'écaille déjà et quelles ont été montées à l'envers et ne peuvent donc se fermer. Ils estiment que d'autres équipements sont toujours cassés, comme l'escalier extérieur, le parquet, une poignée de porte… En outre, ils indiquent que le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants, dans la mesure où la présence de plomb a été constatée, des traces de moisissures sont apparentes, et une carence du système de ventilation a été relevée, entraînant de l'humidité dans les pièces. Ils estiment qu'il appartient au propriétaire de prendre en charge les travaux de réparation des conséquences des dégâts des eaux. Enfin, ils estiment que les travaux ont été improprement réalisés par le bailleur, dans la mesure où l'interphone ne fonctionne pas, des regards d'eaux à l'extérieur sont en mauvais état, qu'une plaque de ciment est fissurée et décalée par rapport au regard, que le parterre en pavé est en mauvais état, qu'il manque des finitions dans la maison, que le sol s'affaisse, que le plafond est endommagé... Ils ajoutent qu'ils ne peuvent être toujours disponibles pour les rendez-vous travaux avec les entreprises, ayant des difficultés de santé.

Ils estiment également que [L] [G] ne leur assure pas la jouissance paisible du logement, dans la mesure où des rongeurs ont envahi leur cave et leur habitation, après que [L] [G] ait entreposé dans son jardin, jouxtant la cave des époux [X], des sacs poubelles pleins et des denrées alimentaires. 

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils font valoir, au visa de l'article 1240 du code civil, qu'ils subissent un préjudice de jouissance, dans la mesure où ils ne peuvent user de l'intégralité de leur logement, ni en jouir de manière paisible. Ils affirment que [L] [G] est pleinement responsable à leur égard, eux-mêmes étant tiers aux contrats conclus entre le bailleur et les entreprises intervenantes. Ils estiment que [L] [G] a manqué à ses obligations contractuelles, en ne débarrassant ni nettoyant pas le garage et la cave comme prévu, avant le 15 décembre 2022, malgré des relances de leur part, de sorte qu'ils ont payé 1680 euros de trop, correspondant aux charges de la cave de 60 euros mensuelles, entre le 1er janvier 2023 et le 30 avril 2025, date de débarrassage et nettoyage effectif de la cave. Ils allèguent également avoir remplacé à leur frais la boîte aux lettres pour la somme de 150 euros, dans la mesure où [L] [G] ne leur a pas remis les clés de la boîte aux lettres, et qu'ils ont assumé les frais de la taille des haies le 2 août 2023 pour un montant de 550 euros, alors que [L] [G] s'était engagé à le faire avant le 1er mai 2023.

A l'audience, [L] [G] s'est référé oralement à ses écritures, aux termes desquelles il demande de :
- Débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs prétentions,
- Condamner solidairement les époux [X] à lui payer la somme de 702 euros en remboursement des travaux de scellement des pavés,
- Condamner solidairement les époux [X] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de débouté des époux [X], [L] [G] souligne que le logement est aujourd'hui décent, dans la mesure où des travaux de reprise de la couverture de la maison ont été réalisés par la société DTE, pour un montant de 25 000 euros, en septembre 2023, soit avant la date de l'assignation. Il soutient qu'il ne peut être tenu pour responsable de l'inertie de la société DTE, dans la mesure où il l'a alerté du manque d'efficience des travaux, mais qu'elle n'est jamais venue reprendre les éventuels désordres. Il ajoute qu'il a fait réaliser les travaux de reprise par une autre entreprise, la société GM SOLUTIONS, de sorte qu'il a parfaitement rempli ses obligations concernant la couverture de la maison. Il ajoute que le rapport d'expertise mandaté par l'assureur des locataires fait apparaître que ceux-ci ont été indemnisé des préjudices découlant du dégât des eaux qu'ils ont eu, et que ce rapport n'a mis en exergue aucune cause spécifique ni aucune préconisation de travaux. Malgré cela, il soutient avoir mandaté une société qui a préconisé une intervention, laquelle a été réalisée en mars 2025, de sorte que l'ensemble des causes des désordres ont été reprises.

En outre, [L] [G] affirme qu'il a fait réaliser d'autres travaux dans le deuxième semestre 2023, à savoir le réaménagement de la salle de bain, le remplacement des fenêtres et menuiseries, la remise à neuf des persiennes métalliques, le réaménagement de la cuisine, la reprise du parquet de la chambre, la VMC, une dératisation, le remplacement des robinets des radiateurs... Il affirme ainsi avoir réalisé l'ensemble des diligences pour corriger les défaillances relevées, de manière réelle et rapide, et ce, avant même la date de l'assignation, et en tout état de cause avant l'audience. Concernant l'interphone défaillant, [L] [G] soutient que l'entreprise mandaté pour le changer n'a pu réaliser l'opération dans la mesure où les époux [X] ont refusé le rendez-vous. Concernant les regards d'eaux et la plaque de ciment décalée, il allègue que ces éléments n'entrainent pas un caractère de non décence. Il soutient également qu'il a pris en charge le coût de remplacement de la boîte aux lettres, en déduction du loyer des époux [X].

Au soutien de sa demande reconventionnelle en remboursement des travaux de scellement des pavés, [L] [G] soutient que ces dalles ont été achetés et posés par les locataires, et qu'il ne saurait être tenu responsable d'un équipement qu'il n'a pas livré avec le bien loué, même s'il a fait réaliser les travaux de scellement pour débloquer les versements des allocations logement par la Caisse d'Allocations Familiales.

Motifs

MOTIVATION :

I - Sur la demande de réalisation des travaux des époux [X]

L'article 1719 du code civil dispose que : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.

L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit les conditions pour qu'un logement soit décent et assure la sécurité physique et la santé des locataires : " 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. "

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, " l'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. "

En l'espèce, il ressort du compte-rendu de visite de qualification du 1er juin 2023 et du constat de non-décence délivré par la CAF le 11 juillet 2023, que le logement occupé par les époux [X] situé [Adresse 2] à [Localité 4] est non-décent. En effet, il est relevé notamment que :
- La couverture n'assure pas le clos et le couvert
- Le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants lié à la présence de plomb, à des traces de dégâts de eaux et un défaut de planéité au niveau des accès au logement
- Des entrées d'air parasites, par les menuiseries qui ne sont pas étanches à l'air
- Une carence du système de ventilation
- Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement sont absents et/ou mal fixés, avec un risque de chute de personne.

Il ressort des factures du 11 septembre 2023 et du 13 décembre 2023 que [L] [G] a réalisé des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble et des travaux de remplacement des menuiseries. De plus, il est justifié par la facture du 13 mars 2025 de l'entreprise GM solution d'une reprise des manquements lors des premiers travaux sur la toiture, faisant suite au dégât des eaux de janvier 2024.

En outre, [L] [G] justifie d'une facture du 19 février 2024 pour l'achat et la pose d'une VMC, ainsi que d'un devis validé du 15 décembre 2023 pour la réalisation et la pose de deux gardes corps aux fenêtres du haut du logement.

En outre, il ressort des factures du 18 et 27 juin 2023, du 4 juillet 2023, du 21 septembre 2023, du 30 octobre 2023, que [L] [G] a également fait réaliser des travaux de réaménagement de la salle de bain et de cuisine, de remplacement des persiennes métalliques, de rénovation du parquet d'une chambre.

De nombreux travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence ont donc été réalisés par [L] [G] pour remédier aux difficultés, de sorte qu'un constat de mise en conformité avec les critères de décence a été rendu par la CAF le 16 mai 2025.

Cependant, il n'est pas contesté que [L] [G] n'a pas entrepris de travaux de rénovation pour supprimer la présence de plomb dans les revêtements du logement, malgré le constat de risque d'exposition au plomb effectué le 6 septembre 2022, ce qui constitue un critère de non-décence du logement. Il est donc nécessaire que de tels travaux soient réalisés afin de garantir les conditions de sécurité physique et de santé des occupants, et ainsi mettre le logement en conformité aux critères de décence.

Les autres travaux sollicités par les époux [X], contenus dans le procès-verbal de constat du 12 juin 2025, sont des travaux de confort ou d'embellissement, ou relève des travaux locatifs à la charge du locataire, de sorte qu'il n'appartient pas au bailleur de les réaliser sur le fondement de la mise en conformité aux critères de décence.

Par conséquent, [L] [G] sera condamné à devoir faire exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence, à savoir faire supprimer les revêtements contenant du plomb. Il convient d'assortir cette obligation d'une astreinte provisoire en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution selon les conditions précisées dans le dispositif, afin de garantir l'exécution du présent jugement.

II - Sur la demande de suspension du paiement du loyer et du contrat de bail des époux [X]

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, " l'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. "

Si le logement donné à bail n'est pas conforme aux normes de décence, mais qu'il n'est pas démontré par le locataire qu'il était dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux, le locataire ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers.

Le bailleur qui a gravement manqué à son obligation de délivrance doit être condamné à rembourser les loyers versés par les locataires pendant la durée d'occupation des lieux.

En l'espèce, l'ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence n'ont pas été réalisés par le bailleur, mais [L] [G] a fait réaliser, dès qu'il était informé des difficultés, la quasi-totalité des travaux, avec rapidité. Il n'a ainsi pas manqué gravement à son obligation de délivrance, dans la mesure où il a fait réaliser de nombreux travaux pour remédier aux difficultés de décence, et pour améliorer le confort de ses locataires. De plus, les époux [X], locataires, ne démontrent pas qu'ils étaient dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux. En effet, ils n'ont pas cessé d'occuper et d'user des lieux depuis leur emménagement en août 2022, et ce malgré les travaux réalisés. Ainsi, il n'y a pas lieu à la suspension du paiement du loyer et du contrat de bail, rétroactivement à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité du logement aux critères de décence.

Par conséquent, les époux [X] seront déboutés de leur demande tendant à la suspension du paiement du loyer et du contrat de bail.

III - Sur la demande de dommages et intérêts des époux [X]

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d'un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité, ainsi qu'un lien de causalité.

En l'espèce, il ressort du constat de risque d'exposition au plomb du 8 septembre 2022 que le logement comprend la présence de plomb au-delà des seuils en vigueur, et qu'il incombe au bailleur de procéder à la réalisation des travaux pour supprimer l'exposition au plomb et ainsi garantir la sécurité des locataires. Il n'est pas contesté que [L] [G], propriétaire, n'a pas entrepris des travaux quant à la présence de plomb. En outre, il est justifié au dossier que malgré les travaux réalisés par [L] [G] sur la couverture de l'immeuble en septembre 2023, des difficultés perduraient et un nouveau dégât des eaux a eu lieu en janvier 2024, comme il en ressort du rapport d'expertise de l'assureur des époux [X] du 15 avril 2024, entraînant un dommage sur un matelas et sur les murs et le plafond d'une chambre. Enfin, la mise à disposition totale de la cave et du garage tardive par [L] [G] a empêché les époux [X] d'en jouir pleinement pendant plusieurs mois. Il y a donc bien eu un trouble de jouissance paisible du logement par les époux [X], à compter de la location du bien et jusqu'en janvier 2024, préjudice qu'il convient de réduire à de plus juste proportion, en raison de la durée retenue, et de l'absence de justification de la présence de nuisible dans la cave ou dans leur habitation. Ainsi, il sera accordé aux époux [X] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par conséquent, [L] [G] sera condamné à payer aux époux [X], à titre de dommages et intérêts, la somme de 2000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice financier

L'article 1103 du code civil dispose que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

Aux termes de l'article R113-2 du code de la construction et de l'habitation, pour leur desserte postale, les bâtiments d'habitation doivent être pourvus de boîtes aux lettres, à raison d'une boîte aux lettres par logement.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat. Il est constant que le locataire doit se charger de l'entretien courant du jardin, notamment les massifs, arbres et arbustes (par exemple, arrosage, taille, élagage, échenillage).

En l'espèce, il ressort du contrat de bail et de l'état des lieux d'entrée que la cave et le garage étaient pleins d'affaires de [L] [G] lors de l'emménagement dans les lieux des époux [X]. Il est précisé au contrat que le bailleur devait débarrasser et nettoyer ce garage et cette cave avant le 15 décembre 2022, et que jusqu'à la réalisation effective, une remise de 60 euros mensuelle aura lieu sur le montant du loyer. En outre, il ressort du courrier adressé le 2 janvier 2023 par les époux [X] à [L] [G] que la cave et le garage n'étaient toujours pas vidées à cette date, mais selon le courrier recommandé du 12 avril 2023 de l'agence de location JURIS IMMOBILIER aux époux [X], [L] [G] a procédé au débarrassage et au nettoyage des lieux à la fin du mois de mars 2023. Les époux [X] ne démontrent pas que la cave et le garage ont été débarrassés et nettoyés seulement qu'au mois d'avril 2025, la photo fournie n'étant pas datée. Il ressort alors des pièces du dossier que les époux [X] ont bien bénéficié d'une réduction du montant du loyer de 60 euros par mois d'août à décembre 2022, du fait que la cave et le garage était encore occupés. Il leur sera alors accordé une réduction rétroactive du loyer de 60 euros par mois du mois de janvier au mois de mars 2023, soit la somme de 180 euros. 

En outre, il appartient au bailleur de s'assurer de la présence et du bon état d'usage de la boîte aux lettres par ses locataires. Il ressort de la facture en date du 1er août 2023 que les époux [X] ont fait procéder au remplacement de la boîte aux lettres de la maison, pour un montant de 150 euros TTC. Il n'est pas contesté que les époux [X] ont bien payé ce remplacement de boîte aux lettres, et si [L] [G] indique qu'il a pris en charge ce coût par la déduction de ce montant du loyer payé par les époux [X], il n'en justifie nullement. Aussi, il sera accordé aux époux [X] la somme de 150 euros en remboursement du coût de la boîte aux lettres qu'ils ont pris à leur charge.

Enfin, il ressort de la facture du 5 octobre 2023 que les époux [X] ont fait appel à l'entreprise VERTIGE pour effectuer la taille des haies et des arbustes dans leur jardin. Cependant, d'une part il n'est pas démontré par les époux [X] que [L] [G] s'était engagé à le faire, et d'autre part il appartient aux locataires de réaliser ces menus travaux locatifs, d'entretien de l'extérieur attenant au logement. Ainsi, les époux [X] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Par conséquent, [L] [G] sera condamné à payer aux époux [X], au titre du préjudice financier, la somme de 180 euros en remboursement du montant de la cave et du garage, et la somme de 150 euros au titre du remboursement de la boîte aux lettres. Les époux [X] seront déboutés de leur demande tendant au remboursement des frais de reprise de la haie.

IV - Sur la demande de remboursement des travaux de [L] [G]

Aux termes de l'article 1353 du code civil, " celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. "

En l'espèce, [L] [G] ne justifie pas que les dalles sont des équipements non compris initialement dans le bien loué, et qu'elles ont été posées par les époux [X]. Ayant de lui-même réglé le scellement des dalles pour débloquer les versements des allocations logement de la Caisse d'Allocations Familiales, sans démontrer que la pose des dalles sans scellement était du fait des époux [X], [L] [G] ne peut solliciter le remboursement de ces travaux.

Par conséquent, [L] [G] sera débouté de sa demande de remboursement des travaux de scellement des pavés.

V - Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

[L] [G], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

[L] [G], condamné aux dépens, sera condamné à payer aux époux [X], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 1000 euros, et sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à faire exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence, à savoir faire supprimer les revêtements contenant du plomb, dans un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de cinquante euros par jour de retard ;

DIT que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de douze mois, à charge pour Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X], à défaut de réalisation des travaux à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ; 

DEBOUTE Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X] de leur demande tendant à la suspension du paiement du loyer et du contrat de bail, rétroactivement à compter du 1er septembre 2022, et jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité du logement aux critères de décence ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X], à titre de dommages et intérêts, la somme de 2000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X], au titre du préjudice financier, la somme de 180 euros en remboursement du montant de la cave et du garage, et la somme de 150 euros au titre du remboursement de la boîte aux lettres ;

DEBOUTE Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X] de leur demande tendant au remboursement des frais de reprise de la haie ;

DEBOUTE Monsieur [L] [G] de sa demande de remboursement des travaux de scellement des pavés ;



CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] aux dépens. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 02 JUILLET 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE 
Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 23/06423 - N° Portalis DBYH-W-B7H-LSZN






















Copie exécutoire 
délivrée le : 02 Juillet 2026

à :Maître Kremena MLADENOVA

Copie certifiée conforme 
délivrée le :02 Juillet 2026

à :
Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE
4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026


ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [X]
né le 27 Août 1982 à [Localité 2] (38)
et
Madame [D] [P] épouse [X]
née le 02 Juillet 1992 à [Localité 3] (MAROC)
demeurant ensemble [Adresse 1]

représentée par Maître Kremena MLADENOVA de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE



D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [L] [U], [T] [G]
né le 05 Mars 1957 à [Localité 4] (38)
demeurant [Adresse 1]

comparant en personne et assisté de Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE



D’AUTRE PART

A l’audience publique du 12 Mars 2026 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Juillet 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :



EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail notarié en date du 22/09/2022, [L] [G] a donné à bail à [W] [X] et [D] [P] épouse [X] (ci-après les époux [X]), une maison à usage d'habitation, comprenant une cave, un garage et un terrain attenants, située [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 960 euros. La prise d'effet du bail a été fixée le 18 août 2022, pour une durée de trois ans renouvelable.

L'état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 16 septembre 2022, à l'exclusion de la cave et du garage.

Relevant des difficultés dans la location de leur maison, les époux [X] ont envoyé plusieurs courriers début janvier 2023 à leur bailleur [L] [G] pour que des travaux de rénovation soient réalisés, notamment la réparation de la fuite d'eau provenant de la toiture, ainsi que le débarrassage et le nettoyage de la cave. [L] [G] leur a adressé un courrier fin janvier 2023 indiquant que les travaux de remise en état avaient été effectués sur la toiture, seul des dégâts mineurs étaient à reprendre, qu'un artisan se présenterai pour réaliser un devis, et qu'il avait bien débarrassé la cave et le garage.

Une réunion contradictoire s'est tenue le 13 mars 2023, de laquelle il est ressortie plusieurs reprises de travaux à effectuer.

Une visite de qualification s'est tenue au sein du logement le 1er juin 2023, à l'issue de laquelle un constat de non-conformité du logement au regard des critères de décence a été rendu. Une suspension des paiements des allocations logement par la Caisse d'Allocations Familiales dans les mains du bailleur a été faite, jusqu'à la reprise des travaux de mise en conformité.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, les époux [X] ont assigné [L] [G] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble, aux fins d'obtenir la mise en conformité de leur logement aux critères de décence, la suspension du paiement du loyer et du contrat de bail dans l'attente, ainsi que l'indemnisation de leurs préjudices.

Après plusieurs renvois, la procédure a été en état d'être jugée le 12 mars 2026.

A l'audience, les époux [X] se sont référés oralement à leurs écritures, aux termes desquelles ils demandent de :
- Condamner [L] [G] d'avoir à faire exécuter, dans le délai d'un mois sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence,
- Ordonner la suspension du paiement du loyer et du contrat de bail, rétroactivement à compter du 1er septembre 2022, et jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité du logement aux critères de décence,
- Condamner [L] [G] à leur payer, au titre des dommages et intérêts, les sommes de :
o 3000 euros au titre du préjudice de jouissance
o Et au titre de leur préjudice financier :
1680 euros pour la cave150 euros pour le remplacement de la boîte aux lettres550 euros pour la reprise de la haie- Débouter [L] [G] de ses demandes,
- Condamner [L] [G] aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Au soutien de leur demande de réalisation des travaux et de suspension du paiement du loyer et du contrat de bail, les époux [X] font valoir au visa de l'article 834 du code de procédure civile, de l'article 1719 du code civil, des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et de l'article 32 du règlement sanitaire du département de l'Isère, que le logement est non conforme, et qu'il ne remplit pas les caractéristiques d'un logement décent, comme il est fait mention dans le constat établit à l'issue de la visite de qualification du 1er juin 2023. Ils affirment que, concernant les fuites d'eau venant du toit, les travaux de remise en état n'ont pas été terminés, dans la mesure où de nouvelles fuites apparaissent. Ils indiquent que des persiennes en bois ont été installées mais tardivement, que la peinture s'écaille déjà et quelles ont été montées à l'envers et ne peuvent donc se fermer. Ils estiment que d'autres équipements sont toujours cassés, comme l'escalier extérieur, le parquet, une poignée de porte… En outre, ils indiquent que le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants, dans la mesure où la présence de plomb a été constatée, des traces de moisissures sont apparentes, et une carence du système de ventilation a été relevée, entraînant de l'humidité dans les pièces. Ils estiment qu'il appartient au propriétaire de prendre en charge les travaux de réparation des conséquences des dégâts des eaux. Enfin, ils estiment que les travaux ont été improprement réalisés par le bailleur, dans la mesure où l'interphone ne fonctionne pas, des regards d'eaux à l'extérieur sont en mauvais état, qu'une plaque de ciment est fissurée et décalée par rapport au regard, que le parterre en pavé est en mauvais état, qu'il manque des finitions dans la maison, que le sol s'affaisse, que le plafond est endommagé... Ils ajoutent qu'ils ne peuvent être toujours disponibles pour les rendez-vous travaux avec les entreprises, ayant des difficultés de santé.

Ils estiment également que [L] [G] ne leur assure pas la jouissance paisible du logement, dans la mesure où des rongeurs ont envahi leur cave et leur habitation, après que [L] [G] ait entreposé dans son jardin, jouxtant la cave des époux [X], des sacs poubelles pleins et des denrées alimentaires. 

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils font valoir, au visa de l'article 1240 du code civil, qu'ils subissent un préjudice de jouissance, dans la mesure où ils ne peuvent user de l'intégralité de leur logement, ni en jouir de manière paisible. Ils affirment que [L] [G] est pleinement responsable à leur égard, eux-mêmes étant tiers aux contrats conclus entre le bailleur et les entreprises intervenantes. Ils estiment que [L] [G] a manqué à ses obligations contractuelles, en ne débarrassant ni nettoyant pas le garage et la cave comme prévu, avant le 15 décembre 2022, malgré des relances de leur part, de sorte qu'ils ont payé 1680 euros de trop, correspondant aux charges de la cave de 60 euros mensuelles, entre le 1er janvier 2023 et le 30 avril 2025, date de débarrassage et nettoyage effectif de la cave. Ils allèguent également avoir remplacé à leur frais la boîte aux lettres pour la somme de 150 euros, dans la mesure où [L] [G] ne leur a pas remis les clés de la boîte aux lettres, et qu'ils ont assumé les frais de la taille des haies le 2 août 2023 pour un montant de 550 euros, alors que [L] [G] s'était engagé à le faire avant le 1er mai 2023.

A l'audience, [L] [G] s'est référé oralement à ses écritures, aux termes desquelles il demande de :
- Débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs prétentions,
- Condamner solidairement les époux [X] à lui payer la somme de 702 euros en remboursement des travaux de scellement des pavés,
- Condamner solidairement les époux [X] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de débouté des époux [X], [L] [G] souligne que le logement est aujourd'hui décent, dans la mesure où des travaux de reprise de la couverture de la maison ont été réalisés par la société DTE, pour un montant de 25 000 euros, en septembre 2023, soit avant la date de l'assignation. Il soutient qu'il ne peut être tenu pour responsable de l'inertie de la société DTE, dans la mesure où il l'a alerté du manque d'efficience des travaux, mais qu'elle n'est jamais venue reprendre les éventuels désordres. Il ajoute qu'il a fait réaliser les travaux de reprise par une autre entreprise, la société GM SOLUTIONS, de sorte qu'il a parfaitement rempli ses obligations concernant la couverture de la maison. Il ajoute que le rapport d'expertise mandaté par l'assureur des locataires fait apparaître que ceux-ci ont été indemnisé des préjudices découlant du dégât des eaux qu'ils ont eu, et que ce rapport n'a mis en exergue aucune cause spécifique ni aucune préconisation de travaux. Malgré cela, il soutient avoir mandaté une société qui a préconisé une intervention, laquelle a été réalisée en mars 2025, de sorte que l'ensemble des causes des désordres ont été reprises.

En outre, [L] [G] affirme qu'il a fait réaliser d'autres travaux dans le deuxième semestre 2023, à savoir le réaménagement de la salle de bain, le remplacement des fenêtres et menuiseries, la remise à neuf des persiennes métalliques, le réaménagement de la cuisine, la reprise du parquet de la chambre, la VMC, une dératisation, le remplacement des robinets des radiateurs... Il affirme ainsi avoir réalisé l'ensemble des diligences pour corriger les défaillances relevées, de manière réelle et rapide, et ce, avant même la date de l'assignation, et en tout état de cause avant l'audience. Concernant l'interphone défaillant, [L] [G] soutient que l'entreprise mandaté pour le changer n'a pu réaliser l'opération dans la mesure où les époux [X] ont refusé le rendez-vous. Concernant les regards d'eaux et la plaque de ciment décalée, il allègue que ces éléments n'entrainent pas un caractère de non décence. Il soutient également qu'il a pris en charge le coût de remplacement de la boîte aux lettres, en déduction du loyer des époux [X].

Au soutien de sa demande reconventionnelle en remboursement des travaux de scellement des pavés, [L] [G] soutient que ces dalles ont été achetés et posés par les locataires, et qu'il ne saurait être tenu responsable d'un équipement qu'il n'a pas livré avec le bien loué, même s'il a fait réaliser les travaux de scellement pour débloquer les versements des allocations logement par la Caisse d'Allocations Familiales. 


MOTIVATION :

I - Sur la demande de réalisation des travaux des époux [X]

L'article 1719 du code civil dispose que : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.

L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit les conditions pour qu'un logement soit décent et assure la sécurité physique et la santé des locataires : " 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. "

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, " l'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. "

En l'espèce, il ressort du compte-rendu de visite de qualification du 1er juin 2023 et du constat de non-décence délivré par la CAF le 11 juillet 2023, que le logement occupé par les époux [X] situé [Adresse 2] à [Localité 4] est non-décent. En effet, il est relevé notamment que :
- La couverture n'assure pas le clos et le couvert
- Le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants lié à la présence de plomb, à des traces de dégâts de eaux et un défaut de planéité au niveau des accès au logement
- Des entrées d'air parasites, par les menuiseries qui ne sont pas étanches à l'air
- Une carence du système de ventilation
- Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement sont absents et/ou mal fixés, avec un risque de chute de personne.

Il ressort des factures du 11 septembre 2023 et du 13 décembre 2023 que [L] [G] a réalisé des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble et des travaux de remplacement des menuiseries. De plus, il est justifié par la facture du 13 mars 2025 de l'entreprise GM solution d'une reprise des manquements lors des premiers travaux sur la toiture, faisant suite au dégât des eaux de janvier 2024.

En outre, [L] [G] justifie d'une facture du 19 février 2024 pour l'achat et la pose d'une VMC, ainsi que d'un devis validé du 15 décembre 2023 pour la réalisation et la pose de deux gardes corps aux fenêtres du haut du logement.

En outre, il ressort des factures du 18 et 27 juin 2023, du 4 juillet 2023, du 21 septembre 2023, du 30 octobre 2023, que [L] [G] a également fait réaliser des travaux de réaménagement de la salle de bain et de cuisine, de remplacement des persiennes métalliques, de rénovation du parquet d'une chambre.

De nombreux travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence ont donc été réalisés par [L] [G] pour remédier aux difficultés, de sorte qu'un constat de mise en conformité avec les critères de décence a été rendu par la CAF le 16 mai 2025.

Cependant, il n'est pas contesté que [L] [G] n'a pas entrepris de travaux de rénovation pour supprimer la présence de plomb dans les revêtements du logement, malgré le constat de risque d'exposition au plomb effectué le 6 septembre 2022, ce qui constitue un critère de non-décence du logement. Il est donc nécessaire que de tels travaux soient réalisés afin de garantir les conditions de sécurité physique et de santé des occupants, et ainsi mettre le logement en conformité aux critères de décence.

Les autres travaux sollicités par les époux [X], contenus dans le procès-verbal de constat du 12 juin 2025, sont des travaux de confort ou d'embellissement, ou relève des travaux locatifs à la charge du locataire, de sorte qu'il n'appartient pas au bailleur de les réaliser sur le fondement de la mise en conformité aux critères de décence.

Par conséquent, [L] [G] sera condamné à devoir faire exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence, à savoir faire supprimer les revêtements contenant du plomb. Il convient d'assortir cette obligation d'une astreinte provisoire en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution selon les conditions précisées dans le dispositif, afin de garantir l'exécution du présent jugement.

II - Sur la demande de suspension du paiement du loyer et du contrat de bail des époux [X]

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, " l'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. "

Si le logement donné à bail n'est pas conforme aux normes de décence, mais qu'il n'est pas démontré par le locataire qu'il était dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux, le locataire ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers.

Le bailleur qui a gravement manqué à son obligation de délivrance doit être condamné à rembourser les loyers versés par les locataires pendant la durée d'occupation des lieux.

En l'espèce, l'ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence n'ont pas été réalisés par le bailleur, mais [L] [G] a fait réaliser, dès qu'il était informé des difficultés, la quasi-totalité des travaux, avec rapidité. Il n'a ainsi pas manqué gravement à son obligation de délivrance, dans la mesure où il a fait réaliser de nombreux travaux pour remédier aux difficultés de décence, et pour améliorer le confort de ses locataires. De plus, les époux [X], locataires, ne démontrent pas qu'ils étaient dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux. En effet, ils n'ont pas cessé d'occuper et d'user des lieux depuis leur emménagement en août 2022, et ce malgré les travaux réalisés. Ainsi, il n'y a pas lieu à la suspension du paiement du loyer et du contrat de bail, rétroactivement à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité du logement aux critères de décence.

Par conséquent, les époux [X] seront déboutés de leur demande tendant à la suspension du paiement du loyer et du contrat de bail.

III - Sur la demande de dommages et intérêts des époux [X]

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d'un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité, ainsi qu'un lien de causalité.

En l'espèce, il ressort du constat de risque d'exposition au plomb du 8 septembre 2022 que le logement comprend la présence de plomb au-delà des seuils en vigueur, et qu'il incombe au bailleur de procéder à la réalisation des travaux pour supprimer l'exposition au plomb et ainsi garantir la sécurité des locataires. Il n'est pas contesté que [L] [G], propriétaire, n'a pas entrepris des travaux quant à la présence de plomb. En outre, il est justifié au dossier que malgré les travaux réalisés par [L] [G] sur la couverture de l'immeuble en septembre 2023, des difficultés perduraient et un nouveau dégât des eaux a eu lieu en janvier 2024, comme il en ressort du rapport d'expertise de l'assureur des époux [X] du 15 avril 2024, entraînant un dommage sur un matelas et sur les murs et le plafond d'une chambre. Enfin, la mise à disposition totale de la cave et du garage tardive par [L] [G] a empêché les époux [X] d'en jouir pleinement pendant plusieurs mois. Il y a donc bien eu un trouble de jouissance paisible du logement par les époux [X], à compter de la location du bien et jusqu'en janvier 2024, préjudice qu'il convient de réduire à de plus juste proportion, en raison de la durée retenue, et de l'absence de justification de la présence de nuisible dans la cave ou dans leur habitation. Ainsi, il sera accordé aux époux [X] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par conséquent, [L] [G] sera condamné à payer aux époux [X], à titre de dommages et intérêts, la somme de 2000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice financier

L'article 1103 du code civil dispose que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

Aux termes de l'article R113-2 du code de la construction et de l'habitation, pour leur desserte postale, les bâtiments d'habitation doivent être pourvus de boîtes aux lettres, à raison d'une boîte aux lettres par logement.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat. Il est constant que le locataire doit se charger de l'entretien courant du jardin, notamment les massifs, arbres et arbustes (par exemple, arrosage, taille, élagage, échenillage).

En l'espèce, il ressort du contrat de bail et de l'état des lieux d'entrée que la cave et le garage étaient pleins d'affaires de [L] [G] lors de l'emménagement dans les lieux des époux [X]. Il est précisé au contrat que le bailleur devait débarrasser et nettoyer ce garage et cette cave avant le 15 décembre 2022, et que jusqu'à la réalisation effective, une remise de 60 euros mensuelle aura lieu sur le montant du loyer. En outre, il ressort du courrier adressé le 2 janvier 2023 par les époux [X] à [L] [G] que la cave et le garage n'étaient toujours pas vidées à cette date, mais selon le courrier recommandé du 12 avril 2023 de l'agence de location JURIS IMMOBILIER aux époux [X], [L] [G] a procédé au débarrassage et au nettoyage des lieux à la fin du mois de mars 2023. Les époux [X] ne démontrent pas que la cave et le garage ont été débarrassés et nettoyés seulement qu'au mois d'avril 2025, la photo fournie n'étant pas datée. Il ressort alors des pièces du dossier que les époux [X] ont bien bénéficié d'une réduction du montant du loyer de 60 euros par mois d'août à décembre 2022, du fait que la cave et le garage était encore occupés. Il leur sera alors accordé une réduction rétroactive du loyer de 60 euros par mois du mois de janvier au mois de mars 2023, soit la somme de 180 euros. 

En outre, il appartient au bailleur de s'assurer de la présence et du bon état d'usage de la boîte aux lettres par ses locataires. Il ressort de la facture en date du 1er août 2023 que les époux [X] ont fait procéder au remplacement de la boîte aux lettres de la maison, pour un montant de 150 euros TTC. Il n'est pas contesté que les époux [X] ont bien payé ce remplacement de boîte aux lettres, et si [L] [G] indique qu'il a pris en charge ce coût par la déduction de ce montant du loyer payé par les époux [X], il n'en justifie nullement. Aussi, il sera accordé aux époux [X] la somme de 150 euros en remboursement du coût de la boîte aux lettres qu'ils ont pris à leur charge.

Enfin, il ressort de la facture du 5 octobre 2023 que les époux [X] ont fait appel à l'entreprise VERTIGE pour effectuer la taille des haies et des arbustes dans leur jardin. Cependant, d'une part il n'est pas démontré par les époux [X] que [L] [G] s'était engagé à le faire, et d'autre part il appartient aux locataires de réaliser ces menus travaux locatifs, d'entretien de l'extérieur attenant au logement. Ainsi, les époux [X] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Par conséquent, [L] [G] sera condamné à payer aux époux [X], au titre du préjudice financier, la somme de 180 euros en remboursement du montant de la cave et du garage, et la somme de 150 euros au titre du remboursement de la boîte aux lettres. Les époux [X] seront déboutés de leur demande tendant au remboursement des frais de reprise de la haie.

IV - Sur la demande de remboursement des travaux de [L] [G]

Aux termes de l'article 1353 du code civil, " celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. "

En l'espèce, [L] [G] ne justifie pas que les dalles sont des équipements non compris initialement dans le bien loué, et qu'elles ont été posées par les époux [X]. Ayant de lui-même réglé le scellement des dalles pour débloquer les versements des allocations logement de la Caisse d'Allocations Familiales, sans démontrer que la pose des dalles sans scellement était du fait des époux [X], [L] [G] ne peut solliciter le remboursement de ces travaux.

Par conséquent, [L] [G] sera débouté de sa demande de remboursement des travaux de scellement des pavés.

V - Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

[L] [G], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

[L] [G], condamné aux dépens, sera condamné à payer aux époux [X], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 1000 euros, et sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à faire exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence, à savoir faire supprimer les revêtements contenant du plomb, dans un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de cinquante euros par jour de retard ;

DIT que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de douze mois, à charge pour Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X], à défaut de réalisation des travaux à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ; 

DEBOUTE Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X] de leur demande tendant à la suspension du paiement du loyer et du contrat de bail, rétroactivement à compter du 1er septembre 2022, et jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité du logement aux critères de décence ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X], à titre de dommages et intérêts, la somme de 2000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X], au titre du préjudice financier, la somme de 180 euros en remboursement du montant de la cave et du garage, et la somme de 150 euros au titre du remboursement de la boîte aux lettres ;

DEBOUTE Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X] de leur demande tendant au remboursement des frais de reprise de la haie ;

DEBOUTE Monsieur [L] [G] de sa demande de remboursement des travaux de scellement des pavés ;



CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [D] [P] épouse [X] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] aux dépens. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 02 JUILLET 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE 
Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation R113-2, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-16T21:14:12.572Z.