Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 27 / Proxi fond, 19 mai 2025, n° 24/01053

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/01053 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZBH

Minute : 25/587







Madame [L] [F]
Représentant : Me Régis RICHARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 80
Monsieur [G] [F]
Représentant : Me Régis RICHARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 80

 

C/


Madame [V] [B]
Représentant : Me Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258
Monsieur [N]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEURS :

Madame [L] [F]
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [G] [F]
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]

comparant en personne



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS:


Madame [V] [B]
 demeurant [Adresse 2] 
 [Adresse 2]

comparante en personne, assistée de Maître Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [N]
 demeurant [Adresse 2] 
 [Localité 4]

non comparant, ni représenté


D'AUTRE PART






















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2018, Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] ont donné à bail à Madame [V] [B] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 700 euros.

Par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 7 avril 2023, Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] ont adressé à Madame [V] [B] et Monsieur [N] un congé pour reprise du logement, à effet au 20 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] ont fait assigner Madame [V] [B] et Monsieur [N] aux fins de :
à titre principal, constater la validité des congés,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [V] [B] et Monsieur [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner solidairement Madame [V] [B] et Monsieur [N] au paiement de la somme de 2171 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 décembre 2023 avec intérêts de droit à compter de l’assignation,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, s’agissant d’une dette ménagère,les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 30 janvier 2024.

Appelée à l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de renvois à la demande des parties.

À l'audience du 24 mars 2025, Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent la créance à 2776 euros au jour de l’audience. 

Ils soutiennent que Madame [V] [B] et Monsieur [N] se sont maintenus dans les lieux après l’envoi du congé pour reprise au bénéfice de leur fils, le 7 avril 2023, à effet au 20 juillet 2023, si bien que leur expulsion doit être ordonnée conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, ils indiquent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les charges demandées correspondant à l’électricité et l’eau. Ils ajoutent que le défendeur leur a adressé des menaces depuis l’envoi du congé.

S’agissant des demandes reconventionnelles, ils indiquent qu’aucune demande ni réclamation n’a été faite depuis 8 ans. Ils expliquent que le pavillon a été divisé en 5 petits appartements, et que les relations avec les locataires ont toujours été bonnes, mais que la situation est devenue difficile avec Madame [V] [B] depuis l’arrivée de son compagnon. Ils confirment une boite au lettre unique pour les appartements, et l’absence de meubles dans le logement.

Par conclusions écrites soutenues à l'audience, Madame [V] [B], représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :
à titre principal,prononcer la nullité du congé pour reprise délibéré le 7 avril 2203,prononcer la nullité du contrat de location meublée du 21 juillet 2018,débouter Madame et Monsieur [F] de leurs demandes,à titre reconventionnel,condamner Madame et Monsieur [F] au paiement de 5000 euros à titre de dommages et intérêt pour le préjudice de jouissance,à titre subsidiaire,octroyer des délais pour s’acquitter de sa dette de loyers et charges,les débouter de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. 
Elle soutient d’abord que le congé est nul en raison de l’absence de respect du délai de préavis prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le courrier étant daté du 7 avril 2023, mais tamponné par la poste du 6 avril 2023, et la date d’avis de réception étant illisible, alors qu’elle fait courir le délai de préavis. Elle ajoute que la signature n’est pas la sienne, et qu’il n’y a dans l’immeuble qu’une boite aux lettres pour les cinq logements, si bien qu’elle a des difficultés pour la réception de son courrier. Elle souligne que le caractère réel et sérieux du motif de reprise n’est pas rempli car le fils des bailleurs réside déjà dans un logement indépendant.

Elle indique également que le contrat de location meublé du 21 juillet 2018 est nul, aucun meuble ne se trouvant dans le logement à la conclusion du contrat et aucun état des lieux n’a été remis. Elle précise n’avoir signé qu’un contrat le 21 juillet 2017 et n’avoir jamais signé le contrat du 21 juillet 2018. Elle ajoute que les calculs relatifs aux charges d’eau et d’électricité sont remis sur un bout de papier, sans justificatif et sans index de compteur, ne permettant au locataire aucune vérification.

Elle estime que la demande de résiliation judiciaire est faite en opportunité pour éviter d’avoir à faire des travaux dans le logement.

A titre reconventionnel, elle évoque les difficultés liées à l’absence de compteurs individuels d’électricité et d’eau, et l’absence de boite aux lettres personnelles, ainsi que la présence d’humidité et de moisissures dans le logement, et un changement de serrure en 2023 par les bailleurs, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Enfin, elle estime qu’il y a lieu de lui accorder des délais pour payer la dette, compte tenu de sa situation personnelle et financière.

Monsieur [N], régulièrement assigné, à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté. 



L'affaire a été mise en délibéré au 19rg e mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de nullité du contrat du 21 juillet 2018 :

Selon l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Aux termes de l’article 25-5 de la loi, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement, signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. 

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les locaux sont meublés.

En l’espèce, il est constant que le logement a été donné en location à Madame [B].

Les bailleurs se prévalent d’un contrat dit de « location meublée » conclu le 21 juillet 2018 pour une durée d'un an renouvelable alors que Madame [B] conteste la signature de ce contrat, produisant un contrat du 21 juillet 2017, portant sur un logement nu.

Force est constaté que les deux contrats sont signés par les parties.

Toutefois, la seule mention de location meublée dans le contrat ne suffit pas à caractériser le caractère meublé du logement loué.

Il n'est produit aucun état des lieux d'entrée ni aucun inventaire avec le contrat signé le 21 juillet 2018, alors que les mentions pré-imprimées du contrat de location renvoient à l’établissement d’un état des lieux et d’un inventaire, annexée au contrat.

Dès lors, en l'absence d’inventaire des meubles, le contrat ne peut être qualifié de location meublée.

Il n’est par ailleurs communiqué aucun autre document contemporain de la conclusion du contrat permettant de justifier de l'ameublement du logement lors de l'entrée dans les lieux. 

Aucune liste de meubles n'est mentionnée. Au contraire, il ressort des déclarations de Monsieur et Madame [F] l’audience que le logement n’était pas garni de meubles.

Le contrat de location n’est pas pour autant nul. Il demeure valable, mais ne peut produire les effets d’un contrat de location meublée et est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la location d'un logement non meublé. 

Sur la demande de validation de congé et de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur.

Selon l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre le bien loué, en respectant un délai de préavis de six mois. A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Selon ce texte, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, et doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article et peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, le bail conclu le 21 juillet 2018 qui ne peut être qualifié de contrat relatif à un logement meublé, est donc soumis aux règles d’ordre public relatives aux logements nus.

Ainsi, d’une part, le contrat est réputé être conclu pour une durée de trois ans, à partir du 21 juillet 2017, premier contrat signé entre les parties. L’échéance est donc au 20 juillet 2023 et le congé a été délivré pour une échéance correcte.

Toutefois, d’autre part, le délai de préavis applicable au congé est de six mois.

Or, le congé pour reprise a été délivré aux locataires par deux lettres recommandées avec avis de réception datées du 7 avril 2023, mais expédiées le 6 avril 2023, dont la date de réception effective n’est pas connue. Force est de constater que le congé a été délivré moins de six mois avant le terme du bail.


 
 
L’échéance du contrat étant au 20 juillet 2023, l’envoi le 6 avril 2023 ne respecte pas le délai de préavis de six mois. Le congé irrégulier car tardif, est nul et ne produit aucun effet et le bail a été reconduit à son échéance pour une durée de trois ans.

En conséquence, il convient de déclarer nuls les congés du 6 avril 2023 à effet au 20 juillet 2023.

Il y a lieu de rejeter la demande de constat de résiliation du bail et d'expulsion à ce titre.

Sur la demande de résiliation judiciaire ;

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 30 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 24 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette de loyers et charges s'élève à 2776 euros.

Toutefois, l'examen du décompte démontre, arrêtée au 9 septembre 2024, montre des paiements, réguliers depuis janvier 2024, la dette correspondant à des difficultés de paiements entre juillet et décembre 2023.

Si l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations, au regard du montant de la créance, qui représente moins de quatre échéances de loyers (700 euros) , et au regard de la bonne foi de la locataire dans l’exécution de ses obligations, payant les charges tous les mois, à hauteur de 100 euros alors qu’aucune provision n’est prévue au contrat et que le es charges sont demandées sans justificatifs, le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion ; qu'il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 7 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 9 septembre 2024, que Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Aucun contrat n’a été conclu avec Monsieur [N], si bien qu’il n’existe aucune obligation de payer les loyers et charges à sa charge. 

Il n’est pas fait état de l’existence d’une disposition légale ou contractuelle qui justifierait une condamnation solidaire avec Madame [B]. L’obligation solidaire au paiement des dettes ménagères ne concernant que les couples mariés ou partenaires de pacte civil de solidarité.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [V] [B] à payer à Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] la somme de 2276 euros, au titre des sommes dues avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, compte tenu des paiements intervenus depuis l’assignation.

Il convient de rejeter les demandes à l’encontre de Monsieur [N].

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance :

En application des articles 6b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

Selon l'article 6 a) et 6c) de la même loi, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et est également obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s'ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, d’une part, il n’est communiqué aucun document mettant en évidence les désordres affectant le logement.

Les seules photographies non datées ni certifiées ne permettent pas de démontrer l’existence de désordres au sein du logement, ni encore qu’ils seraient dus à un manquement des bailleurs.

Il en va de même de coupures d’eau, non démontrée.

En outre, l’absence de compteur individuels d’eau et d’électricité ne constitue pas un trouble de jouissance paisible, aucune obligation n’étant faite au bailleur d’installer des compteurs individuels, à charge cependant pour celui-ci de pouvoir individualiser les charges liées aux consommations d’énergie. 

En revanche, il est établi qu’il n’existe qu’une seule boite aux lettres desservant les cinq logements.

Le bailleur a l’obligation de fournir une boite aux lettres individuelle à son locataire, conformément aux articles R111-14 et R113-2 du code de la construction et de l’habitation, ce qui relève de son obligation de délivre en logement permettant de servir à son usage.

Cette situation cause un préjudice de jouissance qui doit être indemnisé. Madame [B] n’a toutefois formulé aucune demande aux bailleurs à ce titre depuis son entrée dans le logement.

Il convient de faire droit à la demande à hauteur de 500 euros.
 
Il convient de condamner Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] à payer à Madame [B] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des observations de Madame [B], qui justifie de sa situation personnelle et financière, qu’elle n’est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois. Toutefois, elle a repris des paiements réguliers depuis plusieurs mois. Au regard du montant de la dette, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [B] aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] les frais irrépétibles qu'ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de nullité du contrat du 21 juillet 2018,

DECLARE nul les congés délivrés par Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] par lettre recommandée avec avis de réception du 6 avril 2023 à effet au 20 juillet 2023,




REJETTE la demande de constat de résiliation du bail et d'expulsion,

DECLARE recevable la demande de Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 21 juillet 2018 entre Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] d’une part, et Madame [V] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre des indemnités d’occupation,
 
CONDAMNE Madame [V] [B] à payer à Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] la somme de 2776 euros au titre des loyers et charges arrêtés à l’échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

ACCORDE un délai à Madame [V] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [V] [B] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

REJETTE les demandes à l’encontre de Monsieur [N],
 
CONDAMNE Madame [L] [F] et Monsieur [G] [F] à payer à Madame [V] [B] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [B] aux dépens de l'instance, 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT