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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, PPP PÔLE CIRCUIT COURT, 7 août 2026, n° 25/03784

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

ENTRE : 

DEMANDERESSE

S.C.I. BR IMMO, 
dont le siège social est sis 42 cours Gambetta - 69003 LYON
représentée par Me Olivier PONCHON DE SAINT-ANDRE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 209




d’une part,


DEFENDERESSE

Madame [U] [J], 
demeurant 55 impasse du Château - 69270 FONTAINES-SAINT-MARTIN
comparante en personne assistée de Me Marion COSTANTINO-COUSTIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3628



Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 15 Septembre 2025.

d’autre part


Débats à l’audience publique du 17/10/2025
Renvoi : 21/11/2025
Renvoi : 03/04/2026
Renvoi : 26/06/2026
Mise à disposition au greffe le 07/08/2026












Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2022, la SCI BR IMMO a donné à bail à Madame [U] [J] un appartement situé 55 impasse du château 69270 Fontaines Saint Martin. 

Suivant acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la SCI BR IMMO a fait signifier à Madame [U] [J] un congé pour vendre, avec échéance au 31 juillet 2025, fixant un prix de vente de 295 000 euros. 

Divers échanges ont eu lieu entre les parties relatifs à l'état de l'appartement, et les conditions du congé. 

Suivant acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la SCI BR IMMO a fait assigner Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référés pour demander d'ordonner son expulsion sous astreinte, et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, outre une condamnation au titre des dépens et frais irrépétibles. 

Après plusieurs renvois, lors des débats à l'audience du 26 juin 2026, la SCI BR IMMO développe oralement ses conclusions aux termes desquelles elle demande de : 
- constater que Madame [U] [J] est occupante sans droit ni titre, 
- ordonner la libération des lieux dans le mois suivant la signification de la décision et à défaut, l'expulsion de Madame [U] [J] avec l'assistance d'un commissaire de justice et de la force publique si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, 
- se réserver la liquidation de l'astreinte, 
- condamner Madame [U] [J] à payer une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges y compris la clause de révision du bail, soit la somme de 1107 euros, jusqu'à libération complète des lieux, 
- condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme de 301,05 euros au titre du remboursement du coût de l'électricité, outre intérêts au taux légal, 
- débouter Madame [U] [J] de ses fins, moyens et conclusions, 
- condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant notamment le coût du congé. 

Elle fonde sa demande d'expulsion sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, estimant que le congé est valide et que le maintien de Madame [U] [J] dans les lieux est constitutif d'un trouble manifestement illicite. Sur les moyens soulevés par Madame [U] [J], elle expose que le juge des référés est compétent, puisqu'il ne s'agit pas de prononcer la résiliation du bail mais de constater l'effet du congé. Elle soutient que la contestation relative au prix fixé au congé, qui est considéré comme excessif par Madame [U] [J], n'est pas sérieuse, les estimations produites par la défenderesse étant dépendantes des critères qu'elle a choisi d'indiquer et produit des éléments pour en attester. Elle s'oppose au moyen relatif à l'absence d'intention de vendre, exposant avoir proposé la vente à la défenderesse, puis fait appel à une agence immobilière et un géomètre, avoir refait le diagnostic et indique que l'arrêt des démarches est dû au comportement de Madame [U] [J]. Elle soutient que cette dernière ne rapporte pas la preuve des désordres qu'elle invoque et qu'à les supposer établis, ils ne font pas échec à la mise en oeuvre du congé. Il ajoute que la défenderesse étant déchue de tout titre d'occupation, elle ne peut demander la réalisation de travaux. 

Sur la demande au titre des frais d'électricité, elle soutient qu'il a été convenu qu'elle procéderait à la répartition des abonnements et consommations, l'immeuble n'étant doté que d'un compteur électrique, et que Madame [U] [J] a réglé les sommes demandées jusqu'alors. Elle expose que les sommes demandées correspondent à une période au cours de laquelle le second logement était vacant et que tout est dû par la défenderesse. 

Sur la demande indemnitaire de Madame [U] [J], elle estime que cette dernière ne rapporte pas la preuve des manquements commis ainsi que du lien de causalité avec le préjudice allégué, et que le juge des référés ne peut allouer des dommages-intérêts. 

Madame [U] [J], représentée par son avocat, développe oralement les conclusions qu'elle dépose et aux termes desquelles elle demande de :
- constater l'absence d'urgence et l'existence de contestations sérieuses et dire et juger que les demandes formulées par la SCI BR IMMO ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés, 
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir, 
- à titre subsidiaire, accorder à Madame [U] [J] un délai de 12 mois avant expulsion en application des articles L412-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- en tout état de cause, à titre reconventionnel : 
- condamner la SCI BR IMMO à effectuer les travaux suivants de mise en conformité du logement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, après un mois suivant la décision :
- remplacement de la porte d'entrée, 
- installation de robinets thermostatiques sur chaque radiateur, 
- remise en conformité de l'installation électrique et mise en service d'un compteur individuel, 
- traitement des causes des moisissures et de l'humidité dont remplacement de la VMC défectueuse et installation de barrettes de ventilation sur les fenêtres des chambres, 
- travaux d'isolation de l'appartement occupé par Madame [U] [J], notamment isolation des murs et fenêtres, 
- travaux permettant d'assurer l'étanchéité à l'air de la porte palière du logement, 
- traitement des nuisibles, 
- condamner la SCI BR IMMO à transmettre à Madame [U] [J] ses quittances de loyer sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision, 
- condamner la SCI BR IMMO à payer à Madame [U] [J] la somme de 22287 euros à titre de provision sur dommages-intérêts, 
- condamner la SCI BR IMMO à payer à Madame [U] [J] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Elle soulève l'incompétence du juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, faisant valoir des contestations qu'elle estime sérieuses sur la validité du congé. A ce titre, elle invoque l'absence de volonté de vendre du propriétaire, estimant que sa motivation réelle est le départ de la locataire, déplorant de précédentes tentatives d'intimidation en évoquant la possibilité d'une expulsion, et un congé qu'elle estime avoir été délivré en réaction aux désordres soulevés. Elle soulève une contestation sur le prix fixé au congé qu'elle estime non conforme au prix du marché, évoquant également le fait que le bailleur ne justifie pas de démarches d'évaluation suffisantes. Elle ajoute que les interventions de professionnels invoquées par le bailleur n'ont été mises en oeuvre qu'à compter du mois d'octobre 2025. Elle soutient que la SCI BR IMMO ne démontre pas d'urgence, en l'absence de justificatif de toute opération de vente en cours. Elle conteste s'être opposée de manière illégitime à des interventions prévues par le bailleur. 

Elle fonde sa demande reconventionnelle de travaux sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et 1719 et 1720 du code civil. Elle soutient que le logement présente des défauts de conformité aux normes de décence et de salubrité et produit à ce titre notamment des photographies et un constat de l'ALPIL. Sur le fondement des articles L331-1 et L333-1 du code de l'énergie, elle soutient que plusieurs logements ne peuvent partager un même compteur et que la SCI BR IMMO ne peut facturer l'électricité. 

Elle fonde sa demande de provision sur les mêmes articles et soutient subir un préjudice de jouissance en lien avec l'indécence du logement, justifiant une indemnisation équivalente au montant du loyer mensuellement acquitté depuis le 13 février 2025, date du rapport de l'ALPIL. Elle ajoute subir un préjudice moral et de jouissance en lien avec les pressions exercées par le propriétaire, Monsieur [A]. Elle estime enfin subir un préjudice en lien avec l'absence de compteur individuel d'électricité. 

La décision a été mise en délibéré au 7 août 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir "constater", "rappeler", "juger", "dire" ou "déclarer", lorsque celles ci développent en réalité des moyens ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci. 

Sur la demande d'expulsion

L'article L213-4-3 du code de l'organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d'appel, des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

L'article 835 prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, pour prévenir un dommage imminent, ou encore pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, constitue un trouble manifestement illicite. Il est également établi que le droit de propriété a un caractère absolu. Dès lors, une occupation sans droit ni titre d'un bien immeuble appartenant à autrui est de nature à constituer un trouble manifestement illicite. Une telle occupation ôte, en tout état de cause, tout caractère sérieusement contestable à l'obligation de quitter les lieux.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente, et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses. Si le juge des référés n'a pas le pouvoir de se prononcer sur la régularité d'un congé pour vente, il peut toutefois écarter la contestation relative à sa validité lorsqu'elle n'est pas sérieuse. 

Selon l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut notamment être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. 

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. 

En application de ce texte, la seule surestimation du prix de vente n'est pas de nature à établir l'intention frauduleuse du propriétaire, à qui il ne peut être reproché de rechercher le meilleur prix pour son bien. Il appartient au locataire d'établir que le prix est manifestement excessif et donc dissuasif, et témoigne de la volonté du bailleur d'obtenir le départ du locataire, sans réelle intention de vendre le bien.

En l'espèce, la SCI BR IMMO justifie de démarches entreprises en vue de la vente du bien et notamment du mandat de vente signé avec l'agence VANCIA Immobilier et des échanges avec cette agence, de l'exécution de travaux sur les fenêtres selon facture du 27 juin 2025 suite aux recommandations de l'agence, et de contacts avec un géomètre et avec une société pour l'établissement de diagnostics en vue de la vente. 

En outre, il est rappelé que le congé délivré au locataire constitue une offre de vente auprès de lui, sous réserve de la fixation d'un prix prohibitif, et manifeste dès lors la volonté de vendre du propriétaire. 

Pour soutenir que le prix fixé de 295 000 euros est disproportionné, Madame [U] [J] produit plusieurs estimations obtenues sur internet en indiquant les caractéristiques de l'appartement. La SCI BR IMMO estime que cette contestation n'est pas sérieuse, exposant que des variations importantes du prix sont constatées en modifiant certains critères. 

Il ressort en effet de la comparaison des estimations produites par les parties sur les mêmes sites que selon l'état du bien, le prix varie fortement. Madame [U] [J] a indiqué pour l'ensemble des estimations que l'appartement est en mauvais état (estimation Foncia), ou à rénover (estimation PAP) voire nécessite des travaux importantes (estimation "meilleursagents"). La SCI BR IMMO produit des estimations issues des mêmes sites, et obtient des prix de vente bien plus élevés et pour deux d'entre eux, sur trois estimations supérieurs au prix fixé au congé, en indiquant que l'appartement est en bon état, sans pour autant retenir le meilleur état possible en fonction des critères proposés. 

Dans ces conditions, et en l'absence d'éléments suffisants à établir comme le retient Madame [U] [J] que l'appartement est en mauvais état général et doit être entièrement rénové, il apparaît que la moyenne des estimations des deux parties correspond au prix fixé au congé qui n'est manifestement pas disproportionné. 

Les contestations élevées par Madame [U] [J], tant sur la réelle volonté de vendre le bien que sur le prix de vente, ne sont donc pas de nature à remettre en cause l'existence du trouble manifestement illicite résultant de l'occupation du bien au-delà de l'expiration du préavis du congé délivré. 

Il y a donc lieu de constater que Madame [U] [J] se maintient illicitement dans les lieux depuis le 31 juillet 2025. 

Cette situation justifie la mesure d'expulsion sollicitée par la SCI BR IMMO, nécessaire pour mettre fin au trouble constaté, qui pourra avoir lieu avec l'aide de la force publique en cas de nécessité, à l'issue d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux. 

Le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas adapté et nécessaire, la SCI BR IMMO étant autorisée à faire procéder à l'expulsion de la locataire, et le préjudice résultant du maintien de Madame [U] [J] dans les lieux étant réparable par l'attribution d'une indemnité d'occupation. 

Sur l'indemnité d'occupation 

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'occupation d'un bien sans titre cause nécessairement un préjudice à son propriétaire, et l'obligation de l'occupant de l'indemniser n'est pas sérieusement contestable. 

Madame [U] [J] sera dès lors condamnée à payer, à compter de la résiliation du bail, sous réserve des paiements déjà effectués à ce jour, et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1107 euros.

Sur la demande au titre des frais d'électricité

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1102, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Il est constant que le contrat de bail prévoit que le bailleur paye les abonnements et consommations d'électricité pour les logements de l'immeuble et les répartit au réel. 

Pour contester les sommes dues, Madame [U] [J] invoque les dispositions du code de l'énergie et l'article R111-14 du code de la construction et de l'habitation pour contester la légalité des dispositions contractuelles, soutenant qu'elle doit en principe bénéficier du libre choix de son fournisseur d'énergie et que la revente d'électricité est interdite. 

Ces contestations n'apparaissent pas manifestement vaines, et il ne relève pas de la compétence du juge des référés d'apprécier la légalité des clauses d'un contrat ou de les interpréter. Dans ces conditions, la SCI BR IMMO sera déboutée de sa demande en paiement. 

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Aux termes de l'article L412-4 du même code, la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [U] [J] invoque des difficultés à trouver un nouveau logement. Or elle ne produit aucun justificatif à ce titre. Au regard du temps déjà écoulé depuis l'expiration du congé, soit plus d'un an à la date de délibéré, elle ne rapporte pas la preuve d'autres circonstances qui justifieraient de prononcer un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Elle sera déboutée de sa demande. 


Sur les demandes formulées à titre reconventionnel

Sur la demande de travaux 

Madame [U] [J] fonde sa demande de travaux sur les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du code civil applicables au bail. 

Or il est établi qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2025. Elle n'est donc pas fondée à demander au propriétaire d'exécuter ses obligations dans le cadre de ce contrat désormais résilié. 

Elle sera déboutée de sa demande de travaux. 

Sur la demande de provision 

Il convient de rappeler tout d'abord que Madame [U] [J] qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2025, ne saurait se prévaloir d'un préjudice de jouissance sur la période au cours de laquelle elle aurait dû quitter le logement qu'elle estime en mauvais état.

Elle évoque toutefois subir un préjudice de jouissance depuis plusieurs années, ce qui justifie de poursuivre l'examen de sa demande. 

Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

En application de ce même article et des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est également obligé d'entretenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et de procéder aux réparations autres que locatives pendant toute la durée du bail. 

Aux termes des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit notamment assurer le clos et le couvert et être protégé contre les infiltrations d'air parasites. Il doit permettre une aération suffisante, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements étant en bon état et permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements. 

Au soutien de sa demande, Madame [U] [J] invoque les conclusions du rapport de l'ALPIL suite à la visite réalisée en février 2026, duquel il ressort que la porte d'entrée n'est pas suffisamment étanche à l'air en raison d'un jour, que des traces de moisissures sont présentes sur les murs des chambres et de la salle de bain, que le système de ventilation insuffisant, et que l'installation électrique ne garantit pas la sécurité des occupants en raison de l'absence d'appareil général de commande et de protection facilement accessible dans le logement. Si ces constatations sont postérieures à l'expiration du congé, il ressort du rapport établi par la police municipale le 17 février 2025 suite à une visite du logement, que des traces d'humidité sont déjà présentes dans la cuisine, deux chambres et la salle de bain, et que la VMC ne fonctionne pas. En outre, les attestations produites par Madame [U] [J] datées du mois de février 2025 rapportent également la présence de moisissures notamment dans les chambres et vers les fenêtres, ainsi qu'un problème d'humidité persistante et des dysfonctionnements de la VMC. 

Madame [U] [J] justifie avoir avisé le propriétaire de ces désordres, et la SCI BR IMMO produit des courriers de réponse à ceux de la locataire attestant de leur réception, à compter du mois de septembre 2024. 

L'obligation du bailleur de délivrer un logement décent est une obligation de résultat, valable tout au long du bail. 

La présence de moisissures, l'absence de ventilation, et le défaut d'isolation sont suffisamment établis par Madame [U] [J], à compter du mois de février 2025, date du rapport de la police municipale, et l'existence de l'obligation du bailleur d'indemnisation du préjudice subi n'est pas sérieusement contestable. 

Au regard de l'étendue des désordres constatés, qui affectent plusieurs pièces du logement, mais sur certaines zones uniquement, il est justifié de fixer une indemnisation provisionnelle entre le mois de février 2025 et le 31 juillet 2025 correspondant à environ 30% du loyer soit la somme de 2000 euros. 

Madame [U] [J] invoque en outre un préjudice lié au comportement qu'elle estime intrusif et intimidant du bailleur, et à des pressions qu'elle dit avoir subies de sa part. 

Si elle produit de nombreux échanges de mail et courriers avec le bailleur, il est relevé qu'ils proviennent à la fois du bailleur et de la locataire. Les demandes du bailleur de pouvoir accéder au logement, telles qu'elles ressortent de ces correspondances, n'apparaissent pas manifestement abusives, alors même qu'elles interviennent pour la plupart dans le cadre des démarches nécessaires à la mise en vente du bien. 

A défaut de rapporter la preuve d'un comportement manifestement abusif du bailleur, Madame [U] [J] sera déboutée de sa demande d'indemnisation. 

Quant au préjudice lié à l'impossibilité de bénéficier d'un chèque énergie, Madame [U] [J] ne fonde pas suffisamment sa demande, en produisant uniquement une simulation, sans justifier qu'une telle demande lui aurait été refusée, et alors que l'interprétation ou la validation de la clause du bail à laquelle elle a consenti qui prévoit la facturation de la consommation électrique par le bailleur ne relève pas de la compétence du juge des référés. 

Dans ces conditions, l'obligation qu'elle entend imputer au demandeur n'est pas manifestement incontestable et elle sera déboutée de sa demande. 

La SCI BR IMMO sera ainsi condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2000 euros pour l'indemnisation du préjudice de jouissance. 

Sur la demande de remise des quittances de loyer

Aux termes de l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

En l'espèce, Madame [U] [J] justifie avoir sollicité l'envoi de quittances auprès de la SCI BR IMMO notamment par courrier du 19 septembre 2024. 

La SCI BR IMMO qui ne répond pas à cette demande, n'en conteste pas non plus le bien fondé. 

Il lui sera ordonné de transmettre à Madame [U] [J] les quittances de loyer à compter de l'entrée de la locataire dans les lieux. 

Cette obligation sera assortie d'une astreinte provisoire à compter de l'expiration d'un délai de deux mois après la signification du jugement, due pendant une durée maximum de trois mois, à hauteur de 20 euros par jour. Il n'est pas justifié de se réserver la liquidation de l'astreinte. 

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [U] [J] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

En l'espèce, l'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation à ce titre. 








PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, 

CONSTATONS la résiliation du bail liant la SCI BR IMMO et Madame [U] [J] à compter du 31 juillet 2025, 

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [U] [J] et de tout occupant de son chef, avec l'assistance d'un commissaire de justice, d'un serrurier, et en tant que de besoin de la force publique, du logement situé 55 impasse du château 69270 Fontaines Saint Martin, dans le délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux, 

DEBOUTONS la SCI BR IMMO de sa demande de condamnation sous astreinte, 

CONDAMNONS Madame [U] [J] à payer à la SCI BR IMMO à titre provisionnel, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1107 euros, à compter de la résiliation du bail, sous réserve des règlements déjà effectués, et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, 

DEBOUTONS la SCI BR IMMO de sa demande de condamnation au titre des frais d'électricité, 

DEBOUTONS Madame [U] [J] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, 

DEBOUTONS Madame [U] [J] de sa demande de condamnation à réaliser des travaux, 

CONDAMNONS la SCI BR IMMO à payer à Madame [U] [J] la somme provisionnelle de 2000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance, 

DEBOUTONS Madame [U] [J] de ses demandes d'indemnisation pour préjudice moral et préjudice financier,

Dispositif

ORDONNONS à la SCI BR IMMO de remettre à Madame [U] [J] les quittances de loyer depuis l'entrée dans les lieux, sous astreinte de 20 euros par jour de retard, cette astreinte provisoire étant due à compter de l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et pendant une durée maximum de trois mois, 

DISONS n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte, 

CONDAMNONS Madame [U] [J] aux dépens, 

DEBOUTONS la SCI BR IMMO et Madame [U] [J] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits
par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier,                                                                           Le Président,
Texte intégral
DOSSIER N° RG 25/03784 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3I6O

Ordonnance du : 
07/08/2026

MINUTE N° 


PPP PÔLE CIRCUIT COURT
























Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Olivier PONCHON DE SAINT-ANDRE

Expédition délivrée
le :
à : Me Marion COSTANTINO-COUSTIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi sept Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse
GREFFIER : MANSOURI Céline

ENTRE : 

DEMANDERESSE

S.C.I. BR IMMO, 
dont le siège social est sis 42 cours Gambetta - 69003 LYON
représentée par Me Olivier PONCHON DE SAINT-ANDRE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 209




d’une part,


DEFENDERESSE

Madame [U] [J], 
demeurant 55 impasse du Château - 69270 FONTAINES-SAINT-MARTIN
comparante en personne assistée de Me Marion COSTANTINO-COUSTIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3628



Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 15 Septembre 2025.

d’autre part


Débats à l’audience publique du 17/10/2025
Renvoi : 21/11/2025
Renvoi : 03/04/2026
Renvoi : 26/06/2026
Mise à disposition au greffe le 07/08/2026












Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2022, la SCI BR IMMO a donné à bail à Madame [U] [J] un appartement situé 55 impasse du château 69270 Fontaines Saint Martin. 

Suivant acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la SCI BR IMMO a fait signifier à Madame [U] [J] un congé pour vendre, avec échéance au 31 juillet 2025, fixant un prix de vente de 295 000 euros. 

Divers échanges ont eu lieu entre les parties relatifs à l'état de l'appartement, et les conditions du congé. 

Suivant acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la SCI BR IMMO a fait assigner Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référés pour demander d'ordonner son expulsion sous astreinte, et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, outre une condamnation au titre des dépens et frais irrépétibles. 

Après plusieurs renvois, lors des débats à l'audience du 26 juin 2026, la SCI BR IMMO développe oralement ses conclusions aux termes desquelles elle demande de : 
- constater que Madame [U] [J] est occupante sans droit ni titre, 
- ordonner la libération des lieux dans le mois suivant la signification de la décision et à défaut, l'expulsion de Madame [U] [J] avec l'assistance d'un commissaire de justice et de la force publique si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, 
- se réserver la liquidation de l'astreinte, 
- condamner Madame [U] [J] à payer une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges y compris la clause de révision du bail, soit la somme de 1107 euros, jusqu'à libération complète des lieux, 
- condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme de 301,05 euros au titre du remboursement du coût de l'électricité, outre intérêts au taux légal, 
- débouter Madame [U] [J] de ses fins, moyens et conclusions, 
- condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant notamment le coût du congé. 

Elle fonde sa demande d'expulsion sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, estimant que le congé est valide et que le maintien de Madame [U] [J] dans les lieux est constitutif d'un trouble manifestement illicite. Sur les moyens soulevés par Madame [U] [J], elle expose que le juge des référés est compétent, puisqu'il ne s'agit pas de prononcer la résiliation du bail mais de constater l'effet du congé. Elle soutient que la contestation relative au prix fixé au congé, qui est considéré comme excessif par Madame [U] [J], n'est pas sérieuse, les estimations produites par la défenderesse étant dépendantes des critères qu'elle a choisi d'indiquer et produit des éléments pour en attester. Elle s'oppose au moyen relatif à l'absence d'intention de vendre, exposant avoir proposé la vente à la défenderesse, puis fait appel à une agence immobilière et un géomètre, avoir refait le diagnostic et indique que l'arrêt des démarches est dû au comportement de Madame [U] [J]. Elle soutient que cette dernière ne rapporte pas la preuve des désordres qu'elle invoque et qu'à les supposer établis, ils ne font pas échec à la mise en oeuvre du congé. Il ajoute que la défenderesse étant déchue de tout titre d'occupation, elle ne peut demander la réalisation de travaux. 

Sur la demande au titre des frais d'électricité, elle soutient qu'il a été convenu qu'elle procéderait à la répartition des abonnements et consommations, l'immeuble n'étant doté que d'un compteur électrique, et que Madame [U] [J] a réglé les sommes demandées jusqu'alors. Elle expose que les sommes demandées correspondent à une période au cours de laquelle le second logement était vacant et que tout est dû par la défenderesse. 

Sur la demande indemnitaire de Madame [U] [J], elle estime que cette dernière ne rapporte pas la preuve des manquements commis ainsi que du lien de causalité avec le préjudice allégué, et que le juge des référés ne peut allouer des dommages-intérêts. 

Madame [U] [J], représentée par son avocat, développe oralement les conclusions qu'elle dépose et aux termes desquelles elle demande de :
- constater l'absence d'urgence et l'existence de contestations sérieuses et dire et juger que les demandes formulées par la SCI BR IMMO ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés, 
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir, 
- à titre subsidiaire, accorder à Madame [U] [J] un délai de 12 mois avant expulsion en application des articles L412-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- en tout état de cause, à titre reconventionnel : 
- condamner la SCI BR IMMO à effectuer les travaux suivants de mise en conformité du logement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, après un mois suivant la décision :
- remplacement de la porte d'entrée, 
- installation de robinets thermostatiques sur chaque radiateur, 
- remise en conformité de l'installation électrique et mise en service d'un compteur individuel, 
- traitement des causes des moisissures et de l'humidité dont remplacement de la VMC défectueuse et installation de barrettes de ventilation sur les fenêtres des chambres, 
- travaux d'isolation de l'appartement occupé par Madame [U] [J], notamment isolation des murs et fenêtres, 
- travaux permettant d'assurer l'étanchéité à l'air de la porte palière du logement, 
- traitement des nuisibles, 
- condamner la SCI BR IMMO à transmettre à Madame [U] [J] ses quittances de loyer sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision, 
- condamner la SCI BR IMMO à payer à Madame [U] [J] la somme de 22287 euros à titre de provision sur dommages-intérêts, 
- condamner la SCI BR IMMO à payer à Madame [U] [J] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Elle soulève l'incompétence du juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, faisant valoir des contestations qu'elle estime sérieuses sur la validité du congé. A ce titre, elle invoque l'absence de volonté de vendre du propriétaire, estimant que sa motivation réelle est le départ de la locataire, déplorant de précédentes tentatives d'intimidation en évoquant la possibilité d'une expulsion, et un congé qu'elle estime avoir été délivré en réaction aux désordres soulevés. Elle soulève une contestation sur le prix fixé au congé qu'elle estime non conforme au prix du marché, évoquant également le fait que le bailleur ne justifie pas de démarches d'évaluation suffisantes. Elle ajoute que les interventions de professionnels invoquées par le bailleur n'ont été mises en oeuvre qu'à compter du mois d'octobre 2025. Elle soutient que la SCI BR IMMO ne démontre pas d'urgence, en l'absence de justificatif de toute opération de vente en cours. Elle conteste s'être opposée de manière illégitime à des interventions prévues par le bailleur. 

Elle fonde sa demande reconventionnelle de travaux sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et 1719 et 1720 du code civil. Elle soutient que le logement présente des défauts de conformité aux normes de décence et de salubrité et produit à ce titre notamment des photographies et un constat de l'ALPIL. Sur le fondement des articles L331-1 et L333-1 du code de l'énergie, elle soutient que plusieurs logements ne peuvent partager un même compteur et que la SCI BR IMMO ne peut facturer l'électricité. 

Elle fonde sa demande de provision sur les mêmes articles et soutient subir un préjudice de jouissance en lien avec l'indécence du logement, justifiant une indemnisation équivalente au montant du loyer mensuellement acquitté depuis le 13 février 2025, date du rapport de l'ALPIL. Elle ajoute subir un préjudice moral et de jouissance en lien avec les pressions exercées par le propriétaire, Monsieur [A]. Elle estime enfin subir un préjudice en lien avec l'absence de compteur individuel d'électricité. 

La décision a été mise en délibéré au 7 août 2026. 

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir "constater", "rappeler", "juger", "dire" ou "déclarer", lorsque celles ci développent en réalité des moyens ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci. 

Sur la demande d'expulsion

L'article L213-4-3 du code de l'organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d'appel, des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

L'article 835 prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, pour prévenir un dommage imminent, ou encore pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, constitue un trouble manifestement illicite. Il est également établi que le droit de propriété a un caractère absolu. Dès lors, une occupation sans droit ni titre d'un bien immeuble appartenant à autrui est de nature à constituer un trouble manifestement illicite. Une telle occupation ôte, en tout état de cause, tout caractère sérieusement contestable à l'obligation de quitter les lieux.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente, et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses. Si le juge des référés n'a pas le pouvoir de se prononcer sur la régularité d'un congé pour vente, il peut toutefois écarter la contestation relative à sa validité lorsqu'elle n'est pas sérieuse. 

Selon l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut notamment être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. 

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. 

En application de ce texte, la seule surestimation du prix de vente n'est pas de nature à établir l'intention frauduleuse du propriétaire, à qui il ne peut être reproché de rechercher le meilleur prix pour son bien. Il appartient au locataire d'établir que le prix est manifestement excessif et donc dissuasif, et témoigne de la volonté du bailleur d'obtenir le départ du locataire, sans réelle intention de vendre le bien.

En l'espèce, la SCI BR IMMO justifie de démarches entreprises en vue de la vente du bien et notamment du mandat de vente signé avec l'agence VANCIA Immobilier et des échanges avec cette agence, de l'exécution de travaux sur les fenêtres selon facture du 27 juin 2025 suite aux recommandations de l'agence, et de contacts avec un géomètre et avec une société pour l'établissement de diagnostics en vue de la vente. 

En outre, il est rappelé que le congé délivré au locataire constitue une offre de vente auprès de lui, sous réserve de la fixation d'un prix prohibitif, et manifeste dès lors la volonté de vendre du propriétaire. 

Pour soutenir que le prix fixé de 295 000 euros est disproportionné, Madame [U] [J] produit plusieurs estimations obtenues sur internet en indiquant les caractéristiques de l'appartement. La SCI BR IMMO estime que cette contestation n'est pas sérieuse, exposant que des variations importantes du prix sont constatées en modifiant certains critères. 

Il ressort en effet de la comparaison des estimations produites par les parties sur les mêmes sites que selon l'état du bien, le prix varie fortement. Madame [U] [J] a indiqué pour l'ensemble des estimations que l'appartement est en mauvais état (estimation Foncia), ou à rénover (estimation PAP) voire nécessite des travaux importantes (estimation "meilleursagents"). La SCI BR IMMO produit des estimations issues des mêmes sites, et obtient des prix de vente bien plus élevés et pour deux d'entre eux, sur trois estimations supérieurs au prix fixé au congé, en indiquant que l'appartement est en bon état, sans pour autant retenir le meilleur état possible en fonction des critères proposés. 

Dans ces conditions, et en l'absence d'éléments suffisants à établir comme le retient Madame [U] [J] que l'appartement est en mauvais état général et doit être entièrement rénové, il apparaît que la moyenne des estimations des deux parties correspond au prix fixé au congé qui n'est manifestement pas disproportionné. 

Les contestations élevées par Madame [U] [J], tant sur la réelle volonté de vendre le bien que sur le prix de vente, ne sont donc pas de nature à remettre en cause l'existence du trouble manifestement illicite résultant de l'occupation du bien au-delà de l'expiration du préavis du congé délivré. 

Il y a donc lieu de constater que Madame [U] [J] se maintient illicitement dans les lieux depuis le 31 juillet 2025. 

Cette situation justifie la mesure d'expulsion sollicitée par la SCI BR IMMO, nécessaire pour mettre fin au trouble constaté, qui pourra avoir lieu avec l'aide de la force publique en cas de nécessité, à l'issue d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux. 

Le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas adapté et nécessaire, la SCI BR IMMO étant autorisée à faire procéder à l'expulsion de la locataire, et le préjudice résultant du maintien de Madame [U] [J] dans les lieux étant réparable par l'attribution d'une indemnité d'occupation. 

Sur l'indemnité d'occupation 

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'occupation d'un bien sans titre cause nécessairement un préjudice à son propriétaire, et l'obligation de l'occupant de l'indemniser n'est pas sérieusement contestable. 

Madame [U] [J] sera dès lors condamnée à payer, à compter de la résiliation du bail, sous réserve des paiements déjà effectués à ce jour, et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1107 euros.

Sur la demande au titre des frais d'électricité

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1102, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Il est constant que le contrat de bail prévoit que le bailleur paye les abonnements et consommations d'électricité pour les logements de l'immeuble et les répartit au réel. 

Pour contester les sommes dues, Madame [U] [J] invoque les dispositions du code de l'énergie et l'article R111-14 du code de la construction et de l'habitation pour contester la légalité des dispositions contractuelles, soutenant qu'elle doit en principe bénéficier du libre choix de son fournisseur d'énergie et que la revente d'électricité est interdite. 

Ces contestations n'apparaissent pas manifestement vaines, et il ne relève pas de la compétence du juge des référés d'apprécier la légalité des clauses d'un contrat ou de les interpréter. Dans ces conditions, la SCI BR IMMO sera déboutée de sa demande en paiement. 

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Aux termes de l'article L412-4 du même code, la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [U] [J] invoque des difficultés à trouver un nouveau logement. Or elle ne produit aucun justificatif à ce titre. Au regard du temps déjà écoulé depuis l'expiration du congé, soit plus d'un an à la date de délibéré, elle ne rapporte pas la preuve d'autres circonstances qui justifieraient de prononcer un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Elle sera déboutée de sa demande. 


Sur les demandes formulées à titre reconventionnel

Sur la demande de travaux 

Madame [U] [J] fonde sa demande de travaux sur les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du code civil applicables au bail. 

Or il est établi qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2025. Elle n'est donc pas fondée à demander au propriétaire d'exécuter ses obligations dans le cadre de ce contrat désormais résilié. 

Elle sera déboutée de sa demande de travaux. 

Sur la demande de provision 

Il convient de rappeler tout d'abord que Madame [U] [J] qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2025, ne saurait se prévaloir d'un préjudice de jouissance sur la période au cours de laquelle elle aurait dû quitter le logement qu'elle estime en mauvais état.

Elle évoque toutefois subir un préjudice de jouissance depuis plusieurs années, ce qui justifie de poursuivre l'examen de sa demande. 

Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

En application de ce même article et des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est également obligé d'entretenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et de procéder aux réparations autres que locatives pendant toute la durée du bail. 

Aux termes des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit notamment assurer le clos et le couvert et être protégé contre les infiltrations d'air parasites. Il doit permettre une aération suffisante, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements étant en bon état et permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements. 

Au soutien de sa demande, Madame [U] [J] invoque les conclusions du rapport de l'ALPIL suite à la visite réalisée en février 2026, duquel il ressort que la porte d'entrée n'est pas suffisamment étanche à l'air en raison d'un jour, que des traces de moisissures sont présentes sur les murs des chambres et de la salle de bain, que le système de ventilation insuffisant, et que l'installation électrique ne garantit pas la sécurité des occupants en raison de l'absence d'appareil général de commande et de protection facilement accessible dans le logement. Si ces constatations sont postérieures à l'expiration du congé, il ressort du rapport établi par la police municipale le 17 février 2025 suite à une visite du logement, que des traces d'humidité sont déjà présentes dans la cuisine, deux chambres et la salle de bain, et que la VMC ne fonctionne pas. En outre, les attestations produites par Madame [U] [J] datées du mois de février 2025 rapportent également la présence de moisissures notamment dans les chambres et vers les fenêtres, ainsi qu'un problème d'humidité persistante et des dysfonctionnements de la VMC. 

Madame [U] [J] justifie avoir avisé le propriétaire de ces désordres, et la SCI BR IMMO produit des courriers de réponse à ceux de la locataire attestant de leur réception, à compter du mois de septembre 2024. 

L'obligation du bailleur de délivrer un logement décent est une obligation de résultat, valable tout au long du bail. 

La présence de moisissures, l'absence de ventilation, et le défaut d'isolation sont suffisamment établis par Madame [U] [J], à compter du mois de février 2025, date du rapport de la police municipale, et l'existence de l'obligation du bailleur d'indemnisation du préjudice subi n'est pas sérieusement contestable. 

Au regard de l'étendue des désordres constatés, qui affectent plusieurs pièces du logement, mais sur certaines zones uniquement, il est justifié de fixer une indemnisation provisionnelle entre le mois de février 2025 et le 31 juillet 2025 correspondant à environ 30% du loyer soit la somme de 2000 euros. 

Madame [U] [J] invoque en outre un préjudice lié au comportement qu'elle estime intrusif et intimidant du bailleur, et à des pressions qu'elle dit avoir subies de sa part. 

Si elle produit de nombreux échanges de mail et courriers avec le bailleur, il est relevé qu'ils proviennent à la fois du bailleur et de la locataire. Les demandes du bailleur de pouvoir accéder au logement, telles qu'elles ressortent de ces correspondances, n'apparaissent pas manifestement abusives, alors même qu'elles interviennent pour la plupart dans le cadre des démarches nécessaires à la mise en vente du bien. 

A défaut de rapporter la preuve d'un comportement manifestement abusif du bailleur, Madame [U] [J] sera déboutée de sa demande d'indemnisation. 

Quant au préjudice lié à l'impossibilité de bénéficier d'un chèque énergie, Madame [U] [J] ne fonde pas suffisamment sa demande, en produisant uniquement une simulation, sans justifier qu'une telle demande lui aurait été refusée, et alors que l'interprétation ou la validation de la clause du bail à laquelle elle a consenti qui prévoit la facturation de la consommation électrique par le bailleur ne relève pas de la compétence du juge des référés. 

Dans ces conditions, l'obligation qu'elle entend imputer au demandeur n'est pas manifestement incontestable et elle sera déboutée de sa demande. 

La SCI BR IMMO sera ainsi condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2000 euros pour l'indemnisation du préjudice de jouissance. 

Sur la demande de remise des quittances de loyer

Aux termes de l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

En l'espèce, Madame [U] [J] justifie avoir sollicité l'envoi de quittances auprès de la SCI BR IMMO notamment par courrier du 19 septembre 2024. 

La SCI BR IMMO qui ne répond pas à cette demande, n'en conteste pas non plus le bien fondé. 

Il lui sera ordonné de transmettre à Madame [U] [J] les quittances de loyer à compter de l'entrée de la locataire dans les lieux. 

Cette obligation sera assortie d'une astreinte provisoire à compter de l'expiration d'un délai de deux mois après la signification du jugement, due pendant une durée maximum de trois mois, à hauteur de 20 euros par jour. Il n'est pas justifié de se réserver la liquidation de l'astreinte. 

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [U] [J] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

En l'espèce, l'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation à ce titre. 








PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, 

CONSTATONS la résiliation du bail liant la SCI BR IMMO et Madame [U] [J] à compter du 31 juillet 2025, 

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [U] [J] et de tout occupant de son chef, avec l'assistance d'un commissaire de justice, d'un serrurier, et en tant que de besoin de la force publique, du logement situé 55 impasse du château 69270 Fontaines Saint Martin, dans le délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux, 

DEBOUTONS la SCI BR IMMO de sa demande de condamnation sous astreinte, 

CONDAMNONS Madame [U] [J] à payer à la SCI BR IMMO à titre provisionnel, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1107 euros, à compter de la résiliation du bail, sous réserve des règlements déjà effectués, et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, 

DEBOUTONS la SCI BR IMMO de sa demande de condamnation au titre des frais d'électricité, 

DEBOUTONS Madame [U] [J] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, 

DEBOUTONS Madame [U] [J] de sa demande de condamnation à réaliser des travaux, 

CONDAMNONS la SCI BR IMMO à payer à Madame [U] [J] la somme provisionnelle de 2000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance, 

DEBOUTONS Madame [U] [J] de ses demandes d'indemnisation pour préjudice moral et préjudice financier, 

ORDONNONS à la SCI BR IMMO de remettre à Madame [U] [J] les quittances de loyer depuis l'entrée dans les lieux, sous astreinte de 20 euros par jour de retard, cette astreinte provisoire étant due à compter de l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et pendant une durée maximum de trois mois, 

DISONS n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte, 

CONDAMNONS Madame [U] [J] aux dépens, 

DEBOUTONS la SCI BR IMMO et Madame [U] [J] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits
par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier,                                                                           Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code des procedures civiles d'execution L412-2, code de l'energie L333-1, code de l'organisation judiciaire L213-4-3, code de la construction et de l'habitation R111-14, code de l'energie L331-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-07T18:17:32.649Z.