Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 10 septembre 2026, n° 23/02978

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 1

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DU 10 Septembre 2026 
Dossier N° RG 23/02978 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J2CN
Minute n° : 2026/ 

AFFAIRE : 

S.A.R.L. [Adresse 1] C/ S.A.S. T.D EXCEPTION prise en la personne de sa Présidente, TD DEVELOPPEMENT



JUGEMENT DU 10 Septembre 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL, Greffier

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Violaine KACHEROU, Greffier


DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2026 mis en délibéré au 10 Septembre 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.













Copie exécutoire à la SCP BARTHELEMY-DESANGES
Copie exécutoire à la SELARL CABINET [Localité 2]
Copie dossier
Délivrées le

NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal en exercice Monsieur [F] [W] domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



D’UNE PART ;






DEFENDERESSE :

S.A.S. T.D EXCEPTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de sa Présidente, TD DEVELOPPEMENT, elle-même représentée par M. [H] [J],

représentée par Maître Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Nicolas MONNOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


D’AUTRE PART ;











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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2020, la SARL [Adresse 1] a donné à bail (sur la nature duquel les parties ne s’accordent pas aujourd’hui) un local aux fins d’espace de stockage de vin avec droit de dégustation sur place, à une société [Localité 3]. Les deux étaient alors gérées et représentées au contrat par le même monsieur [F] [W] ; aujourd’hui [Localité 3] est présidée par TD DEVELOPPEMENT, dont le président administrateur est monsieur [W], avec un directeur général et d’autres administrateurs.

Par LRAR du 24 octobre 2021, [Adresse 1] a notifié à sa locataire la résiliation et la fin du contrat pour le 23 avril 2022. Elle fait valoir qu’à la demande du mandataire judiciaire de [Localité 3], elle a consenti la prorogation jusqu’au 31 octobre 2022. Les lieux ont été évacués par la locataire le 08 juin 2023.

Celle-ci a contesté par courrier du 13 avril 2022 la validité de la résiliation en invoquant le statut des baux commerciaux. Déplorant des factures impayées, la bailleresse a fait sommation de payer le 22 août 2022 par huissier à [Localité 3], après un premier courrier du 06 juillet.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 avril 2023, [Adresse 1] a assigné [Localité 3], l’administrateur à la procédure de sauvegarde de TD DEVELOPPEMENT et le représentant des créanciers aux fins d’expulsion et divers paiements.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/02978.

Le 30 avril 2024, le Juge de la mise en état a dit irrecevable l’action de [Adresse 1] contre les mandataires judiciaires, contre lesquels aucune demande n’était d’ailleurs faite.

Après une première clôture, la mise en état s’est poursuivie et un incident de prescription a été joint au fond. Par ordonnance du 07 avril 2026, la clôture a été fixée 27 mai 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.


EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses "conclusions récapitulatives sur l’incident et sur le fond", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SARL [K] [D] demande au tribunal de :
sur l’incident
- fixer l’incident devant le juge de la mise en état
- accueillir l’incident
- dire et juger que la demande visant à requalifier le contrat de location d’espace de stockage est irrecevable, car prescrite
- dire et juger que le contrat de location d’espace de stockage constitue un bail civil
- surabondamment, débouter les demandes corrélatives de constatation d’une faute et de paiement de 150 000 euros de dommages-intérêts
- condamner la société [Localité 3] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens
sur le fond
- ordonner que le contrat de location d’espace de stockage établi le 24 avril 2020 a pris fin le 23 avril 2022, en commun accord entre les parties
- ordonner qu’à compter du 1er novembre 2022, date d’expiration du délai de grâce de 6 mois demandé par maître [C] [Y], la société [Localité 3] occupait le local de stockage sans droit ni titre
- fixer l’indemnité d’occupation à 3 000 euros annuels
- condamner la société [Localité 3] à lui payer 7 mois et 8 jours d’occupation sans droit ni titre, devant courir du 1er novembre 2022 au 08 juin 2023 au prix précédemment fixé, soit la somme de 3 000 euros mensuels, pour un montant total de 21 800 euros
- ordonner que la clause du bail selon laquelle « le preneur s’engage à assumer l’intégralité de la consommation d’eau et d’électricité, gaz et autres services… » est valable
- condamner la société [Localité 3] à régler les charges réactualisées de l’espace de stockage pour un montant de 39 953,39 euros
- surabondamment, débouter les demandes corrélatives de constatation d’une faute et de paiement de 150 000 euros de dommages-intérêts
- condamner la société [Localité 3] à lui payer une somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour non-exécution du contrat
- condamner la société [Localité 3] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- condamner la société [Localité 3] aux entiers dépens
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Par ses "conclusions récapitulatives et en réplique n°4", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société [Localité 3] demande au tribunal de :
- rejeter l’intégralité des demandes de la SARL [Adresse 1] comme infondées
- dire et juger que le contrat de location d’espace de stockage réservé aux vins et spiritueux en date du 24 avril 2020 est soumis au statut des baux commerciaux et en conséquence
- dire et juger que la SARL [K] [D] a commis une faute en résiliant ledit bail
- condamner à ce titre la SARL [Adresse 1] au paiement d’une somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi lié au déménagement de la cave à vins
- déclarer nulle la clause du bail selon laquelle « le preneur s’engage à assumer l’intégralité de la consommation d’eau, d’électricité, gaz et autres services… » comme contraire aux dispositions de l’article L.333-1 du Code de l’énergie
- pour le cas où elle serait condamnée à régler un montant au titre de loyers ou de frais, opérer une compensation de ces sommes avec la condamnation de [K] [D] au titre des dommages-intérêts
- condamner la société [Adresse 1] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance


MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur le caractère fautif ou non de la résiliation au regard du statut applicable, et ses conséquences

1.1 Moyens des parties

[K] [D] fait valoir qu’elle a valablement résilié le bail et qu’à compter du 31 octobre 2022 suite à prorogation, TD EXCEPTION a occupé le local sans droit ni titre ; que l’intéressée doit à ce titre une indemnité d’occupation, réparant son préjudice, qui doit être fixée en fonction de la valeur locative du bien. Elle fait valoir que le nouveau local coûte dix fois le prix que payait antérieurement [Localité 3], ainsi les 1 000 euros mensuels étaient dérisoires ; elle réclame 3 000 euros, soit 21 800 pour le tout.


En réplique, la société [Localité 3] fait valoir que le bail dont elle bénéficiait devait être soumis au statut du Code de commerce, dès lors qu’il était accessoire à l’exploitation de son fonds de commerce de vente de vins : elle y conservait les bouteilles commercialisées à [Localité 4], l’en priver revenait à compromettre cette exploitation, et dans les faits il lui a été impossible de déplacer rapidement autant de stock vers un autre lieu adapté. Elle fait valoir que la SARL avait nécessairement connaissance de ce caractère accessoire puisque les deux sociétés avaient le même dirigeant. Elle fait valoir que le bail comportait une clause de renouvellement par tacite reconduction qui ne mentionnait pas une limite de trois ans, donc il ne pouvait s’analyser en un bail dérogatoire. Elle fait valoir que [Adresse 1] a reconnu l’application du statut en saisissant le tribunal judiciaire après que la question a été soulevée devant le tribunal de commerce. Elle fait valoir que cette prétention n’est pas une action prescrite, mais une exception perpétuelle. Elle fait valoir que le conflit d’intérêts né de l’identité de gérant, et la fraude, suspendaient le délai de prescription pendant la durée du bail : avant la révocation de monsieur [W] de ses fonctions de dirigeant de TD DEVELOPPEMENT le 29 janvier 2024, [Localité 3] ne pouvait agir.
TD EXCEPTION fait valoir qu’ainsi, la clause relative à la durée d’un an du bail ne pouvait recevoir application, et la résiliation du bail ne pouvait intervenir dans les conditions imposées par le bailleur : la résiliation doit être considérée comme nulle et de nul effet, seul le loyer devra être réglé jusqu’à son départ. Elle fait valoir que rien ne justifie l’augmentation à 3 000 euros demandée, surtout au regard du caractère abusif de la résiliation ; qu’elle a payé le montant du loyer jusqu’à fin 2022.
TD EXCEPTION fait valoir qu’elle a dû déménager dans des conditions précipitées et coûteuses alors qu’elle était légitime à se maintenir dans les lieux, elle a fait deux déménagements pour un coût total de l’ordre de 100 000 euros (opération, équipements, salariés, huissier). Elle réclame la somme de 150 000 euros de dommages-intérêts.

Sur le statut des baux commerciaux, [K] [D] fait valoir que la demande se heurte à la prescription biennale qui courait depuis la conclusion du contrat, donc est irrecevable ; qu’il n’est pas question d’une exception au soutien de la nullité d’un acte ; que le bénéfice du statut commercial après l’expiration du bail dérogatoire suppose que le preneur soit resté en possession. Elle fait valoir qu’au demeurant il avait été impossible pour [Localité 3] de pénétrer dans le local sans autorisation, ce qui n’a pas empêché l’activité de la locataire dont la boutique préexistait, donc le bien n’était pas un accessoire indispensable. Elle fait valoir que la location était provisoire et pour des raisons de commodité, et son loyer n’était pas sérieux or il en faut un pour un bail valable ; que dès 2021 le directeur de [Localité 3] avait l’intention de déménager les bouteilles dans un autre lieu. Elle fait valoir que sa locataire n’était pas dans l’impossibilité d’agir avant puisque TD DEVELOPPEMENT en détenait 100 % des parts sociales le 05 mai 2020 et que son directeur général pouvait intervenir –comme retenu par le Tribunal des activités économiques de Marseille.
[Adresse 1] fait valoir qu’aucune faute de sa part n’est établie, pas plus que l’urgence du déménagement (d’ailleurs un délai a été négocié, qui valait accord sur la fin du contrat). Elle fait valoir que la preuve du coût du déménagement de 100 000 euros n’est pas rapportée ; que la demande n’est exercée sur aucun fondement légal.


1.2 Réponse du tribunal

L’article 122 du Code de procédure civile range, au nombre des « fins de non-recevoir », « la prescription ».

Les articles L.145-1 à -3 du Code de commerce déterminent le champ d’application du statut des baux commerciaux (cf. infra). Le L.145-60 en fin de chapitre dispose que « toutes les actions exercées en vertu [de celui-ci] se prescrivent par deux ans ».
La jurisprudence a confirmé qu’une action tendant à la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à ce délai de deux ans, qui court en toutes hypothèses à compter de la conclusion du contrat. Néanmoins quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum ; il est ainsi possible d’invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux en tant que moyen de défense, sans devoir le faire dans les deux ans de la conclusion du contrat litigieux [par exemple Civ. 3ème, 1er juin 1994, n°92-12.186 qui semble n’avoir pas limité l’adage à une exception tendant à la recherche d’une nullité, et même si l’hypothèse était celle du L.145-5 §2 et non du L.145-1].


Cependant l’adage est sans application à l’égard de demandes formulées reconventionnellement, qui constituent une véritable action et non une exception. De plus, la jurisprudence considère aujourd’hui de façon constante que l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté, ce qui n’est pas sans poser des difficultés pour le bail commercial, en ce qu’il s’agit d’un contrat à exécution successive.

L’article L.145-1 du Code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique, entre autres, « aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal ».

En l’espèce, pour juger de la régularité de la résiliation opérée le 24 octobre 2021 par le bailleur, le tribunal doit effectivement trancher la question soulevée de la nature du bail.

TD EXCEPTION était initialement assignée en vue de son expulsion, résultant d’un terme allégué du bail par l’effet de la résiliation. Elle ne dit pas un mot sur la nature du contrat dans ses premières conclusions du 09 septembre 2024, ni dans ses conclusions récapitulatives du 20 janvier 2025. C’est le 11 avril 2025 qu’apparaissent les prétentions rappelées en première partie de jugement.

Ainsi le tribunal relève que :
- le bail ne se présente pas comme soumis au statut des baux commerciaux et donne compétence au TGI du ressort, ainsi son éventuelle nature commerciale requiert d’être soulevée et débattue pour s’imposer et s’apparenterait bien à une requalification
- celle-ci n’est pas soulevée au soutien de la nullité de la résiliation (c’est dit dans les motifs des écritures mais pas repris dans leur dispositif), laquelle résiliation au demeurant a déjà reçu application avec le départ du locataire
- la requalification n’est pas soulevée en défense à une prétention adverse : elle ne l’a pas été contre l’expulsion en son temps, elle ne l’a pas été et ne l’est pas contre les factures revendiquées (aucune incidence du statut sur celles-ci)
- la requalification (« dire et juger que le contrat […] est soumis au statut ») est le soutien d’une action, d’une demande reconventionnelle qui certes n’est, elle, pas tirée du statut des baux, mais la prétention au paiement de 150 000 euros ne pourrait prospérer sans la requalification sollicitée en nouvelle demande près de deux ans après l’assignation

Par ailleurs, le tribunal relève que l’impossibilité d’agir alléguée n’est pas démontrée, dès lors que TD DEVELOPPEMENT détenait 100 % des parts de [Localité 3] dès le 05 mai 2020, et que le lendemain monsieur [J] a été nommé directeur général avec les mêmes pouvoirs de direction que le président, outre le fait que [A] est devenue majoritaire ; ainsi monsieur [F] [W] n’apparaît pas avoir été en mesure de neutraliser toute action de [Localité 3] pendant le délai de deux ans. La fraude n’est pas non plus démontrée.

Enfin et surtout, le tribunal relève que [Localité 3] contestait effectivement la résiliation suivant courrier du 13 avril 2022 (i.e avant l’expiration du délai de deux ans) au regard du statut des baux commerciaux : la locataire avait donc bien latitude pour agir avant d’être prescrite.

Il en résulte que, telle que sollicitée, la requalification du bail en bail commercial se heurte à la prescription biennale.

Le bail du 24 avril 2020 destinait les lieux à de l’entrepôt, à l’exclusion de toute activité qui serait soumise à la loi des baux commerciaux, ne disait pas se soumettre au statut et n’octroyait pas la propriété commerciale au preneur. Il était consenti pour une année, avec tacite reconduction ; chaque partie pouvait le dénoncer à l’échéance, moyennant préavis notifié par LRAR au moins six mois à l’avance.

Le préavis par LRAR daté du 24 octobre 2021 a été envoyé exactement 6 mois moins 1 jour avant le terme exigé au 23 avril 2022 ; toutefois ce point n’est pas soulevé en défense, et le terme normal du bail était le 30 avril 2022, en outre un délai a été accordé repoussant le terme à près d’un an ; de sorte que les formalités exigées par le bail ont été respectées.
Il n’y a donc pas de faute de [Adresse 1] dans la gestion et la résiliation du bail qui la liait à TD EXCEPTION, pas plus que de préjudice dans les coûts de déménagement qui sont la conséquence naturelle de la fin régulière du contrat : la demande de dommages-intérêts du preneur sera donc rejetée.

Le bail a pris fin le 31 octobre 2022, date octroyée par le bailleur sans que cela soit contesté par le preneur ; il est constant que la libération des lieux n’est survenue qu’au 08 juin 2023. Une indemnité d’occupation est donc due pour cette période. Ici le tribunal relève que certes, 1 000 euros HT pour un tel bien situé à Gassin paraissaient bien modiques, toutefois les circonstances de conclusion du contrat (où les deux parties étaient représentées par le même monsieur [W]) expliquent cette mansuétude. Par ailleurs, comme le fait valoir [K] [D] (cf. infra) la clause de charges compensait ce loyer, puisqu’elle affirme que supprimer la clause reviendrait à faire bénéficier le preneur d’une somme dérisoire : ainsi les 1 000 euros étaient à relativiser au regard des charges acquittées en parallèle par le preneur. Enfin, le tribunal observe que les 3 000 euros sollicités sont brièvement justifiés par une comparaison avec le seul nouveau local qui se trouve dans un lieu différent, ce qui fait peu de comparatifs recevables qui convaincraient un Juge des loyers commerciaux en d’autres circonstances.

La fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer s’impose, soit :
(5 * 1 200) + (1 200 / 30 * 8) = 6 320 euros
(TD EXCEPTION ayant justifié du paiement du loyer de 1 200 euros TTC jusqu’à fin 2022).


2. Sur les demandes tendant au paiement de charges

2.1 Moyens des parties

La SARL [Adresse 1] fait valoir que le bail mettait à la charge du preneur l’intégralité de la consommation d’eau, d’électricité, gaz et autres services afférents aux locaux, en sus des travaux d’entretien et réparations ; que ces charges n’ont jamais été réglées ; qu’il lui a fallu entretenir l’espace (poubelles, monte-charge, télésurveillance). Elle fait valoir que la facturation de la consommation d’électricité est possible lorsque le bailleur ne peut pas individualiser la consommation du preneur, or TD EXCEPTION n’était pas la seule occupante du local, le local est enclavé dans le domaine, TD et monsieur [W] cohabitaient ce qui ne permettait pas au bailleur de pouvoir laisser au preneur le choix de son fournisseur d’énergie sans contrevenir aux droits du second occupant ; que ce fonctionnement était connu et accepté par le preneur dès l’origine du contrat ; qu’annuler la clause reviendrait à priver le contrat de sa substance en ce que TD EXCEPTION aurait bénéficié d’un local d’exception pour une somme dérisoire.

En réplique, TD EXCEPTION fait valoir que jamais la reddition des charges n’a jamais été effectuée par le bailleur comme l’exigeait le contrat. Elle fait valoir que la refacturation au 1er janvier 2021 a été faite deux fois avec des chiffres complètement différents, avec un avoir au titre de l’électricité. Elle fait valoir que seules les factures réellement payées par [K] [D] pourront être éventuellement supportées par elle, sous réserve qu’elles constituent des charges locatives ; qu’aucune facture ne concerne le nettoyage de la cave, ni l’évacuation des poubelles, ni la panne et montée en température ; que les frais d’ascenseur ont été réglés directement par TD alors que la somme est réclamée aujourd’hui ; que la mise en conformité des installations électriques n’est pas reliée directement à la cave ; que certaines factures ne sont pas au nom de la SARL. Elle fait valoir qu’il est illégal de facturer au preneur l’électricité au regard du principe de monopole de la distribution, un bailleur ne pouvant revendre de l’électricité que dans un cadre légal très spécifique avec une autorisation et un sous-compteur, or ici le local n’est pas raccordé au réseau et la consommation propre à la cave ne peut être démontrée avec exactitude ; que l’occupation de monsieur [W] à hauteur de 5 % n’est pas justifiée ; que les constats d’huissier produits ne correspondent pas à la période d’occupation ; que rien ne démontre que les sous-compteurs mesurent exclusivement l’électricité de la cave, et celui dans la cave n’affiche que 11 770 kWh au lieu des 70 895 réclamés ; que l’inclusion de la refacturation de charges communes d’électricité n’est permise que pour l’utilisation des parties communes et non des parties privatives.





2.2 Réponse du tribunal

L’article 5 du bail prévoyait comme suit :
« Le preneur s’engage à assumer l’intégralité de la consommation d’eau, d’électricité, gaz et autres services afférents aux locaux et, plus généralement, à assumer en plus des travaux d’entretien et de réparations l’intégralité des charges dites locatives relatives à ce bien loué qui ne seraient pas incluses dans l’énumération qui précède.
Il acquittera directement ou remboursera au bailleur sur simple demande de sa part toutes dépenses locatives afférentes aux locaux loués.
Une reddition des charges locatives sera pratiquée annuellement par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées ; le preneur recevra tous justificatifs des éléments ayant servi au calcul de ladite reddition ».

L’article L.331-1 du Code de l’énergie pose que « tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité ».

En l’espèce, la SARL [Adresse 1] réclame le paiement de charges détaillées au tableau figurant en page 15 de ses écritures, avec la TVA, moins les 5 % d’occupation de monsieur [W].

Le tribunal relève d’emblée que la SARL ne justifie pas avoir procédé à la reddition annuelle des charges, puisque les factures et justificatifs présentés n’ont été adressés pour la première fois à [Localité 3] qu’avec la sommation de payer du 22 août 2022. 

En détail sur les charges :
- évacuation des poubelles : outre le fait qu’elle était facturée par forfait 2020 alors que le bail n’a couru qu’à compter d’avril, aucune facture n’est produite
- nettoyage de la cave : outre le fait qu’il était facturé pour tout 2020 alors que le bail n’a couru qu’à compter d’avril, aucune facture n’est produite
- entretien du monte-charge Otis : outre le fait qu’il était visé à la sommation de payer pour tout 2020 alors que le bail n’a couru qu’à compter d’avril, les quatre factures sont au nom de monsieur [F] [W] qui n’était pas le bailleur de [Localité 3]
- télésurveillance : elle figurait dans les factures jointes à la sommation de payer, alors que pas décomptée dans le tableau final sauf pour 2023, or à l’exception de la FACT-202305-004080, la n°200129 est antérieure au bail, la n°210301 n’est pas visée dans le tableau
- mise en conformité des installations électriques : la facture n°221066770 vise la cave à l’adresse, mais il n’est effectivement pas certain que la prestation n’a concerné que le bien loué à [Localité 3] ; la facture n°222075009 ne vise que ‘Maison Hedonie’ comme lieu d’intervention, encore moins précis ; la facture n°2230118827 est postérieure au bail ; aucune pièce ne justifie les 479,60 euros réclamés pour 2022
- fourniture d’électricité : si effectivement le principe est que chaque locataire puisse choisir son fournisseur, il appert qu’il existe bien un sous-compteur au niveau de la cave, voire trois, il n’y a donc pas nullité ; cependant, [K] [D] affirme sans le démontrer que les trois sous-compteurs (piscine, cave, salle de bains) permettent d’observer la consommation d’électricité de l’entier espace de stockage, ce qui ne résulte pas du bail (qui parle d’un « espace » de 450 m², raturé en 200 m², équipé d’un ascenseur à bouteilles, de niches et racks de stockage, sans autre précision), ni d’un plan qui aurait pu être fourni par les parties, ni de l’état des lieux de sortie qui aurait théoriquement dû être fait d’après l’article 8 du bail[1]. Des multiples photographies produites par le commissaire de justice en 2021 et 2023, il ne s’évince pas clairement quelle a été la consommation d’électricité du local. Il n’est donc pas possible de calculer une part de la consommation globale du domaine de [Localité 5].

[1] Le procès-verbal de constat des 6, 7 et 8 juin (pièce 10 défendeur) n’en tient pas lieu.

- panne ayant engendré une montée en température de la cave : aucune facture n’est produite
- ADI : les factures ont été réglées par une SCI LES MESANGES et non par [Adresse 1]
- au demeurant, il n’est justifié nulle part que monsieur [W] occuperait 5 % de l’espace qui était loué à [Localité 3], notamment cela ne figure pas au bail

Ainsi TD EXCEPTION reste à devoir à [Localité 5] 170 euros au titre des charges (en l’occurrence, la télésurveillance pour 2023).

3. Sur la demande tendant au paiement de dommages-intérêts

3.1 Moyens des parties

[K] [D] fait valoir que sa locataire a fait preuve d’une attitude particulièrement abusive en se maintenant dans les lieux et en ne réglant pas les charges de l’espace de stockage, perturbant l’exploitation paisible de son domaine ; qu’il y a lieu de la condamner à 30 000 euros.

[Localité 3] fait valoir que cette demande particulièrement abusive doit être rejetée.

3.2 Réponse du tribunal

Vu les principes de la responsabilité délictuelle (que [K] [D] semble invoquer dans son dispositif), en l’espèce le tribunal relève que la perturbation du domaine n’est pas démontrée, ni d’ailleurs le préjudice pouvant y être lié qui aurait pu naître pour la SARL de l’immobilisation de son local ; en outre, le chiffrage est sans base tangible vu le fondement invoqué ; il n’y a donc ni faute ni préjudice démontré.

Cette demande sera donc rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la société [Localité 3] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en revanche l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation aux frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’était produite.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE la société [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la société [Localité 3] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 6 490 euros décomposée comme suit :
- 6 320 euros au titre de l’indemnité d’occupation
- 170 euros au titre des charges impayées

DÉBOUTE la société [K] [D] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société [Localité 3] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT