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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1, 27 juillet 2026, n° 24/03667

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2019, la SCI JORDYL a donné à bail à Madame [O] [G], à compter du 1er mai suivant, un local à usage d’habitation de type T1, situé au 45, rue Léon BLUM – 69100 VILLEURBANNE, moyennant un loyer de 650,00€ TCC, dont 10,00€ de charges. A compter du 1er janvier 2021, une nouvelle répartition a eu lieu, faisant passer le loyer à 630,00€ et les charges à 20,00€. 

Selon le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée établi le 1er mai 2019, le logement, en rez-de-chaussée et d’une surface habitable de 35 m², se compose d’une pièce, avec un coin cuisine équipée et des installations sanitaires, et tous les éléments et équipements sont décrits comme étant en bon état d’entretien. A compter d’octobre 2022, et par contrat verbal, la locataire a pris à bail un garage appartenant à la SCI JORDYL, moyennant un loyer mensuel de 100,00€.

Madame [O] [G], seule signataire du bail, a donné naissance à un enfant le 14 avril 2022 et continué à vivre dans ce logement avec son nouveau-né. 

Le 22 février 2023, Madame [O] [G] a renouvelé une demande de logement social et, suite à un recours déposé le 26 mai suivant, a été reconnue comme étant « prioritaire et devant être logée d’urgence » par la commission de médiation Droit au logement opposable (DALO) du Rhône. 

Se plaignant de la présence d’humidité, de moisissures, de cafards et de défauts électriques, la locataire a fait établir le 21 novembre 2023 des certificats médicaux pour elle et son enfant attestant que leur état de santé exigeait qu’ils vivent dans un logement « dénué d’humidité et de cafards ». 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 novembre 2023, la SCI JORDYL a mis en demeure Madame [O] [G] de régler sous huit jours les loyers impayés des mois d’octobre et de novembre 2023, pour un montant total de 1 500,00€.

Le 28 novembre suivant, prenant acte du non-paiement des loyers échus, la SCI JORDYL a, par lettre recommandée avec avis de réception, indiqué mandater un huissier de justice « afin de convenir d’une expulsion immédiate de l’appartement », conformément à la clause résolutoire inscrite au bail. Elle ajoutait que la présence de Monsieur [F] dans le logement, garant de Madame [O] [G] et père de son enfant, n’était pas conforme à la destination du logement, dont la surface et les charges n’étaient pas prévues pour accueillir trois personnes, et justifiait un signalement à la Caisse d’allocation familiale.

Le 28 novembre 2023, Madame [O] [G] a déposé une main courante expliquant qu’une procédure était en cours concernant le caractère insalubre de son logement, elle était harcelée par Monsieur [R] [W], époux de Madame [Z] [W], née [C], codirigeante de la SCI JORDYL, qui s’était présenté à trois reprises à son domicile et l’avait menacée de couper les compteurs d’eau et d’électricité car elle refusait de payer son loyer. 

De nouvelles mises en demeures de payer les loyers ont été adressées par la SCI JORDYL à Madame [O] [G] par lettres recommandées avec avis de réception, les 6 et 19 janvier, le 7 février et le 21 mars 2024. Seul un acompte d’un montant de 300,00€ a été réglé le 19 janvier 2024.

Par courrier en date du 5 février 2024, la Direction de la santé publique de la ville de VILLEURBANNE a indiqué à Madame [O] [G] qu’à l’occasion de la visite du logement le 19 janvier 2024 par une technicienne du service santé environnementale et à sa demande, une série de désordres avait été constatée : présence d’humidité qui se manifeste par le développement de moisissures dans le placard et la salle d’eau, système de ventilation non fonctionnel, système de chauffage non adapté aux caractéristiques du logement et installation électrique non conforme. Elle a également accusé réception des plaintes relatives à un problème récurrent de blattes. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date 5 février 2024, la Direction de la santé publique de la ville de VILLEURBANNE a fait part de ses constatations à la SCI JORDYL et l’a mise en demeure, sur le fondement des articles R1331-14 à R1331-78 du code de la santé publique, « de faire réaliser les travaux visant à supprimer l’ensemble de ces désordres, dans un délai de trois mois à compter de la date de réception de ce courrier » ainsi qu’à lui communiquer dans le mois les solutions durables envisagées.

A compter du 6 mars 2024, Madame [O] [G] a quitté le logement afin d’être hébergée à titre temporaire chez un ami.

Le 21 février 2024, Madame [O] [G] s’est vu signifier, en l’étude, deux commandements de payer les loyers, l’un pour le logement et visant la clause résolutoire pour un montant total de 2 950,00€ hors frais, le second concernant le garage pour la somme de 500,00€ hors frais. 

Par courriels en date des 26 février et 28 mars 2024, l’association SOLIHA a rappelé au conseil de Madame [O] [G] les conclusions de la Mairie de VILLEURBANNE et indiqué avoir été missionnée par cette dernière afin d’accompagner la locataire dans ses démarches. Elle a affirmé que, suite à une nouvelle visite réalisée le 20 février 2024, son service technique a confirmé les constatations des services communaux et relevé des désordres supplémentaires : la non étanchéité à l’air des menuiseries extérieures, l’insuffisance d’eau chaude, un système d’eau chaude sanitaire (ECS) partagé entre plusieurs logements rendant la coupe d’eau inaccessible et l’absence de boîte aux lettres individuelle. De plus, l’association SOLIHA a établi que la surface habitable était de 28m², et non de 35m² comme indiqué dans le bail, et déclaré assister la locataire pour une demande de diminution de loyer sur ce fondement ainsi que dans son projet de relogement. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 mars 2024, Madame [O] [G] a adressé à la SCI JORDYL une demande de diminution des loyers proportionnelle à l’écart de 20% constaté entre la surface habitable déclarée et celle réelle. 

Par exploit introductif d’instance en date du 31 mai 2024, délivré à personne morale, Madame [O] [G] a fait assigner la SCI JORDYL devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LYON aux fins de la voir :
- condamner à lui payer les sommes de 3 840,00€ au titre de son préjudice de jouissance résultant du caractère insalubre du logement, 
- 768,00€ au titre de la diminution de loyer du fait de l’écart entre la surface habitable déclarée et celle réelle, 
- 3 000,00€ au titre du préjudice morale et enfin 720,00€ au titre des provisions pour charges qui n’ont jamais été régularisées. 
Enfin, elle réclame la condamnation de la SCI JORDYL à payer la somme de 3 000,00€ entre les mains de son conseil au titre de l’article 700 du code de procédure civile, après renoncement à l’aide juridictionnelle outre les dépens. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025 et retenue à cette date

A l’audience, Madame [O] [G], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon une décision du 15 mai 2024 et représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes. Sur le fondement de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de l’article 1719 du code civil, L1131-22 du code de la santé publique et R113-2 du code de la construction et de l’habitation, la demanderesse soutient que le logement loué ne répond pas aux critères de salubrité posés par ces textes et notamment au regard des désordres relevés par la Direction de la santé publique de la ville de VILLEURBANNE et l’association SOLIHA tels que la dangerosité de l’installation électrique, la présence de moisissures et de nuisibles ou l’absence de boite aux lettres. Par conséquent, elle affirme que l’insalubrité du logement est à l’origine d’un préjudice de jouissance qu’elle estime devoir être indemnisé à hauteur de 60% du montant des loyers sur une période de six mois. 

Madame [O] [G] reproche à la SCI JORDY d’avoir déclaré au bail une surface habitable de 35m² alors que la surface réelle a été fixée à 28m² par l’association SOLIHA, soit un écart de 20%. Ainsi, en vertu de l’article 3-1 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la locataire estime qu’une réduction de loyer proportionnelle à cet écart doit être prononcée. 

La demanderesse affirme que l’insalubrité du logement a exposé son enfant et elle a des risques sanitaires et a attenté à leur dignité et qu’elle a souffert de l’attitude agressive et de la résistance abusive de son bailleur qui n’a pas hésité à la menacer de lui faire perdre ses aides au logement ou de lui couper l’accès à l’eau et l’électricité. Ces circonstances l’ont contrainte à engager de nombreuses démarches et finalement à quitter les lieux pour être hébergée de façon précaire chez un ami. Ainsi, Madame [O] [G] déclare avoir subi un préjudice moral dont elle évalue l’indemnisation à la somme de 3 000,00€. 

Sur le fondement des articles 23 et 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la demanderesse réclame le remboursement des provisions pour charges des 3 dernières années, soit la somme de 720,00€. Elle estime en effet que le montant des charges a été arbitrairement doublé à compter de janvier 2021 et qu’aucune régularisation n’a jamais été effectuée, ni aucun justificatif produit. 

Enfin, Madame [O] [G], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, indique que le barème fixe à 907,20€ TTC le coût des honoraires de son avocat, Maître PORTIER. Toutefois, estimant qu’il serait inéquitable que cette charge pèse sur le Trésor Public et que ce montant est insuffisant, la demanderesse sollicite que la défenderesse soit condamnée à payer la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, après renoncement à l’aide juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi du 9 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle outre les dépens. 

A l’audience, la SCI JORDYL n’est ni présente, ni représentée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire et rendue en premier ressort. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe, et prorogé à ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère insalubre et indécent du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que pour répondre au critère de décence, un logement doit notamment « satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. 
Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

Conformément à l’alinéa 1er de l’article R113-2 du code de la construction et de l’habitation, « Pour leur desserte postale, les bâtiments d'habitation doivent être pourvus de boîtes aux lettres à raison d'une boîte aux lettres par logement ».

Au soutien de sa demande en indemnisation du préjudice de jouissance, Madame [O] [G] estime que plusieurs éléments caractérisent l’insalubrité du logement loué.

En l’espèce, il résulte des conclusions de la technicienne du service santé environnementale de la Direction de la santé publique de la ville de VILLEURBANNE, produites par la demanderesse et adressées par lettre recommandée avec avis de réception à la SCI JORDYL le 5 février 2024, qu’ont été constatés dans le logement la présence d’humidité et de moisissures, notamment dans le placard et la salle d’eau, un système de ventilation non fonctionnel, un système de chauffage inadapté ainsi qu’une installation électrique non conforme. Ce courrier est signé de Monsieur [S] [T], responsable du service santé environnementale de la mairie de VILLEURBANNE. 

Ces désordres sont corroborés par un courriel de l’association SOLIHA Rhône et Grand LYON, missionnée par la commune, adressé le 26 février 2024 au cabinet d’avocats chargé de la défense des intérêts de la demanderesse dans lequel elle déclare qu’une « nouvelle visite réalisée le 20 février 2024 par notre service technique a permis de confirmer l’ensemble des désordres relevés par la DSP dans son courrier ». Ce courriel est signé de Madame [J] [D], identifiée comme « conseillère en économie, sociale et familiale », et inclut le numéro de téléphone, l’adresse et les diverses pages web liées à l’association. Par ailleurs, l’adresse électronique, dont la structure correspond à celle utilisée par SOLIHA, est conforme au nom de l’auteure de l’écrit. 
Madame [O] [G] joint également à la procédure des photographies montrant des traces d’humidité, de moisissures et l’écaillement des peintures de parois. Toutefois, ces documents ne sont pas horodatés et ne permettent pas d’établir avec certitude qu’ils ont été captés dans le logement objet du litige. 

S’agissant des conclusions pouvant être tirées de ces désordres, il apparaît que la présence d’humidité et de moisissures est constitutive d’un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé au sens de l’alinéa 1er de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ensuite, le caractère non fonctionnel du système de ventilation est contraire à l’exigence d’aération suffisante posée au numéro 6 de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. De plus, les désordres relatifs à l’installation électrique non-conforme ne satisfont pas à l’exigence de sécurité imposée au paragraphe 5 de ce dernier décret. 

Ainsi, il apparaît que le logement occupé par Madame [O] [G] ne satisfait pas aux critères de décence et de salubrité exigés pour la location. 

Par ailleurs, il convient de relever que les désordres supplémentaires constatés seulement par l’association SOLIHA et relatifs notamment à l’absence d’étanchéité à l’air des menuiseries extérieures et à l’insuffisance d’eau chaude sont eux aussi contraires aux conditions de décence exigées de tout local à usage d’habitation. 

En particulier, l’absence de boîte aux lettres individuelle et la mise à disposition d’une pour 5 logements apparaît contraire tant à l’exigence de jouissance paisible du logement qu’au respect de la vie privée et du secret des correspondances. 

Enfin, si la demanderesse affirme tant dans ses conclusions que dans les diverses pièces du dossier qu’elle a subi une infestation de nuisibles, ces allégations ne sont corroborées par aucun élément alors que les constatations de la Direction de la santé publique de la ville de VILLEURBANNE se limitent à prendre acte des déclarations de Madame [O] [G] et les photographies produites souffrent des mêmes critiques que celles formulées à l’égard des pièces évoquées ci-dessus. 
La photographie d’un courrier daté du 25 novembre 2023, adressé à la SCI JORDYL et rapportant que la présence de cafards a été déclarée « en août » et que la première intervention n’a eu lieu qu’à la mi-octobre ne peut pas non plus constituer une preuve conformément au principe selon lequel nul ne peut se constituer de titre à soi-même. 

Par conséquent, il résulte de ces développements que le logement occupé par la demanderesse est indécent. 

S’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance allégué, Madame [O] [G] l’évalue à 60% du montant du loyer sur une période de 10 mois, courant de juin 2023 à mars 2024. Compte tenu de la nature des désordres, de leur ampleur et des caractéristiques du logement, il convient de faire droit à cette demande dans la limite de 50%. Le loyer ayant été fixé, à compter du 1er janvier 2021 à 630,00€ hors charges, la SCI JORDYL est condamnée à payer à Madame [O] [G] la somme de 3 150,00€ au titre du préjudice de jouissance. 

Sur la surface habitable

Aux termes de l’article 3-1 de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. 


La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

En l’espèce, alors que le contrat de bail signé par les parties le 30 avril 2019 fixe la surface habitable du logement à 35m², l’association SOLIHA affirme, dans un courriel adressé au conseil de Madame [O] [G] le 26 février 2024, que « la surface réelle calculée par notre service technique est de 28m² ». 
Sur cette base, la demanderesse a réclamé à la SCI JORDYL, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 mars 2024, une diminution proportionnelle du montant du loyer, soit 20%.

Toutefois, compte tenu de la technicité nécessaire à la détermination de la surface habitable, et faute de certificat de superficie ou de tout document propre à l’établir de manière certaine, la preuve d’une surface moindre ne peut résulter des seules déclarations de l’association SOLIHA. 

La demande de Madame [O] [G] en réduction du loyer est donc rejetée. 

Sur les sommes dues au titre des charges locatives

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme étant les « sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (…) ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ». 

Le texte dispose que « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale (…) ».

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu'elle peut consister soit en une réduction des charges, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période. 

A l’inverse, il appartient au locataire qui réclame le remboursement de charges locatives de rapporter la preuve de leur caractère indu. 

Tenant compte du délai de prescription triennale posé à l’article 7-1 de la même loi, Madame [O] [G] réclame le remboursement de l’ensemble des provisions pour charges versées entre le 1er mars 2021 et le 1er mars 2024, pour un montant total de 720,00€.

En l’espèce, à la date de prise d’effet du bail, le 1er mai 2019, le montant des charges était fixé à 10,00€ par mois. Puis, à compter du 1er janvier 2021, ce montant a été doublé, passant à 20,00€ mensuels. 
Cette modification apparaît par comparaison du contrat de bail aux quittances de loyers successives produites par la demanderesse et révèle qu’à cette occasion le montant du loyer a été diminué proportionnellement, passant de 640,00€ à 630,00€ par mois. Cette révision de la répartition du loyer et des charges n’a fait l’objet d’aucune régularisation d’après les pièces produites. 

Au regard de ces éléments, il apparaît que la SCI JORDYL n’a pas procédé aux régularisations prévues ni communiqué les pièces nécessaires à toute régularisation. Toutefois, Madame [O] [G] ne justifie pas avoir demandé la communication ou la consultation de telles pièces à son bailleur, ni ne prouve le caractère indu ou, à tout le moins, contestable des charges déjà payées. 

Par conséquent, la demande en remboursement des provisions pour charges de la demanderesse est rejetée. 

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral

Conformément à l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l’espèce, Madame [O] [G] soutient avoir souffert de l’indignité du logement loué et de l’attitude de son bailleur, de sorte qu’elle réclame l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 3 000,00€. 

En premier lieu, la demanderesse affirme que l’indignité du logement a eu un impact significatif sur sa santé et sur celle de son enfant. 
Elle produit en ce sens deux certificats médicaux délivrés par le docteur [V] [Y] le 21 novembre 2023 aux termes desquels elle certifie que leur état de santé nécessite qu’ils logent « dans un logement dénué d’humidité et de cafards ». 
Ces certificats ne portent toutefois pas sur les conséquences sur la santé de Madame [O] [G] et de son enfant de leurs conditions de logement, mais seulement sur l’exigence d’un logement sain, par ailleurs applicable à toute personne. 
Par conséquent, faute pour la demanderesse de justifier d’un préjudice particulier, et alors que les risques liés au logement ont été indemnisés au titre du préjudice de jouissance, cette demande est rejetée. 


En deuxième lieu, Madame [O] [G] soutient que son bailleur a eu une attitude agressive à son égard et a fait preuve de résistance abusive. 
En particulier, elle lui reproche de l’avoir menacée de supprimer les droits qu’elle tenait de la Caisse d’allocation familiale (CAF) ou de couper l’alimentation en eau et électricité de son logement. 
Il résulte des SMS, courriels et courriers de mises en demeure adressés par la SCI JORDYL que les bailleurs ont, a plusieurs reprises, prévenu leur locataire qu’un signalement serait adressé à la CAF si elle persistait à ne pas régler les arriérés de loyers, cela au risque d’entraîner la suspension ou la perte de ses droits à l’Aide personnalisée au logement (APL). 
Par ailleurs, et en particulier dans un courriel daté du 29 novembre 2023 et attribué à Monsieur [R] [W], ce dernier déclarait envisager de signaler à la CAF que Monsieur [M] [F], père de l’enfant de la locataire, habitait le logement loué par Madame [O] [G] alors qu’elle s’était déclarée en tant que mère isolée et que cette fausse déclaration justifierait le remboursement de toutes les aides indûment perçues. 

S’il appartient au bailleur de signaler à la CAF que ses locataires, bénéficiaires de l’APL, sont en situation de défaut de paiement, et sans qu’il soit besoin d’établir la réalité de la cohabitation entre Madame [O] [G] et Monsieur [M] [F], non prouvée par la SCI JORDYL et contestée par la demanderesse à l’aide de diverses attestations sur l’honneur, les allusions réitérées à la situation familiale de Madame [O] [G], dans un contexte de défaut de paiement des loyers, et aux conséquences potentiellement lourdes et graves sur sa situation administrative et, par ricochet, financière en cas de signalement, sans preuve, caractérisent des pressions et menaces, pratiques qui ne peuvent être tolérées dans une relation contractuelle, ce alors que les bailleurs connaissaient manifestement leurs droits et les voies de recours propres à mettre un terme à la situation d’impayée pour les avoirs rappelés à de nombreuses reprises. 
S’agissant des menaces de couper l’alimentation en eau et en électricité, la demanderesse n’en rapporte pas la preuve. 

Par conséquent, il convient de réparer le préjudice moral subi par la demanderesse par la condamnation de la SCI JORDYL à lui payer la somme de 1 500,00€. 

En troisième lieu, Madame [O] [G] soutient que les démarches engagées ont également eu un impact. Toutefois, s’agissant de la procédure de relogement et du recours DALO, il résulte des pièces produites que le recours a été déposé après le renouvellement de demande de logement social formulée en 2022, sans qu’un lien avec sa situation locative ne soit établi. 
Concernant les démarches entreprises auprès des services communaux, la demanderesse ne justifie pas d’un impact moral particulier. Sa demande doit être rejetée sur ce fondement.

En quatrième et dernier lieu, Madame [O] [G] soutient avoir dû quitter le logement loué afin d’être hébergée chez un ami à titre temporaire car elle ne supportait plus ses conditions de logement. Toutefois, il n’est pas précisé si son départ des lieux est définitif ou temporaire ni, si la locataire a effectivement restitué le logement, quelle a été le rôle de la situation de défaut de paiement dans sa décision. Sa demande doit être rejetée sur ce fondement.

Sur la demande en compensation des créances

L’article 1347 du code civil définit la compensation comme « l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes ».

Selon l’article suivant, elle n’a « lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ». 

En l’espèce, Madame [O] [G] sollicite que soit prononcée la compensation entre la créance tirée des loyers impayés détenue par la SCI JORDYL et celle qu’elle détient par suite de cette décision. 

Au vu des pièces du dossier, la créance de la SCI JORDYL alléguée par la demanderesse ne peut être qualifiée de certaine, notamment au regard de la procédure susceptible d’être engagée suite aux commandements de payé signifiés à la locataire et, le cas échéant, de la réclamation des provisions pour charges. La demande de Madame [O] [G] est rejetée. 


Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI JORDYL, partie qui succombe, est condamnée aux dépens lesquels seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle







Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SCI JORDYL est condamnée à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, entre les mains de Maître Anne PORTIER, conseil de Madame [O] [G], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, après renoncement à l’aide juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi du 9 juillet 1991

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI JORDYL à payer à Madame [O] [G] la somme de 3 150,00€ au titre du préjudice de jouissance. 

CONDAMNE la SCI JORDYL à payer à Madame [O] [G] la somme de 1 500,00€ au titre du préjudice de moral. 

REJETTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraire.

CONDAMNE la SCI JORDYL à payer entre les mains de Maître Anne PORTIER la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SCI JORDYL au dépens lesquels seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par 
le Président et le Greffier susnommés. 

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Texte intégral
DOSSIER N° RG 24/03667 - N° Portalis DB2H-W-B7I-2BNI

Jugement du : 
27/07/2026

MINUTE N° 


PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1











[O] [G]
C/
S.C.I. JORDYL
























Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Anne PORTIER

Expédition délivrée
le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT




A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Lundi vingt sept Juillet deux mil vingt six


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER lors des débats: DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER lors du délibéré: GAVAGGIO Anna

ENTRE : 

DEMANDERESSE

Madame [O] [G], 
demeurant 10 IMPASSE DU CHATEAU - 71350 PALLEAU
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 20240-00474 du 06/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)
représentée par Me Anne PORTIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 699



d’une part,


DEFENDERESSE

S.C.I. JORDYL, 
dont le siège social est sis 82 CHEMIN DES EGLANTINES - 69280 MARCY-L’ÉTOILE
non comparante, ni représentée

Citée à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 31 Mai 2024.

d’autre part


Date de la première audience : 07/01/2025
Date de la mise en délibéré : 27 juillet 2026
Prorogé du 24 juin 2025












EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2019, la SCI JORDYL a donné à bail à Madame [O] [G], à compter du 1er mai suivant, un local à usage d’habitation de type T1, situé au 45, rue Léon BLUM – 69100 VILLEURBANNE, moyennant un loyer de 650,00€ TCC, dont 10,00€ de charges. A compter du 1er janvier 2021, une nouvelle répartition a eu lieu, faisant passer le loyer à 630,00€ et les charges à 20,00€. 

Selon le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée établi le 1er mai 2019, le logement, en rez-de-chaussée et d’une surface habitable de 35 m², se compose d’une pièce, avec un coin cuisine équipée et des installations sanitaires, et tous les éléments et équipements sont décrits comme étant en bon état d’entretien. A compter d’octobre 2022, et par contrat verbal, la locataire a pris à bail un garage appartenant à la SCI JORDYL, moyennant un loyer mensuel de 100,00€.

Madame [O] [G], seule signataire du bail, a donné naissance à un enfant le 14 avril 2022 et continué à vivre dans ce logement avec son nouveau-né. 

Le 22 février 2023, Madame [O] [G] a renouvelé une demande de logement social et, suite à un recours déposé le 26 mai suivant, a été reconnue comme étant « prioritaire et devant être logée d’urgence » par la commission de médiation Droit au logement opposable (DALO) du Rhône. 

Se plaignant de la présence d’humidité, de moisissures, de cafards et de défauts électriques, la locataire a fait établir le 21 novembre 2023 des certificats médicaux pour elle et son enfant attestant que leur état de santé exigeait qu’ils vivent dans un logement « dénué d’humidité et de cafards ». 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 novembre 2023, la SCI JORDYL a mis en demeure Madame [O] [G] de régler sous huit jours les loyers impayés des mois d’octobre et de novembre 2023, pour un montant total de 1 500,00€.

Le 28 novembre suivant, prenant acte du non-paiement des loyers échus, la SCI JORDYL a, par lettre recommandée avec avis de réception, indiqué mandater un huissier de justice « afin de convenir d’une expulsion immédiate de l’appartement », conformément à la clause résolutoire inscrite au bail. Elle ajoutait que la présence de Monsieur [F] dans le logement, garant de Madame [O] [G] et père de son enfant, n’était pas conforme à la destination du logement, dont la surface et les charges n’étaient pas prévues pour accueillir trois personnes, et justifiait un signalement à la Caisse d’allocation familiale.

Le 28 novembre 2023, Madame [O] [G] a déposé une main courante expliquant qu’une procédure était en cours concernant le caractère insalubre de son logement, elle était harcelée par Monsieur [R] [W], époux de Madame [Z] [W], née [C], codirigeante de la SCI JORDYL, qui s’était présenté à trois reprises à son domicile et l’avait menacée de couper les compteurs d’eau et d’électricité car elle refusait de payer son loyer. 

De nouvelles mises en demeures de payer les loyers ont été adressées par la SCI JORDYL à Madame [O] [G] par lettres recommandées avec avis de réception, les 6 et 19 janvier, le 7 février et le 21 mars 2024. Seul un acompte d’un montant de 300,00€ a été réglé le 19 janvier 2024.

Par courrier en date du 5 février 2024, la Direction de la santé publique de la ville de VILLEURBANNE a indiqué à Madame [O] [G] qu’à l’occasion de la visite du logement le 19 janvier 2024 par une technicienne du service santé environnementale et à sa demande, une série de désordres avait été constatée : présence d’humidité qui se manifeste par le développement de moisissures dans le placard et la salle d’eau, système de ventilation non fonctionnel, système de chauffage non adapté aux caractéristiques du logement et installation électrique non conforme. Elle a également accusé réception des plaintes relatives à un problème récurrent de blattes. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date 5 février 2024, la Direction de la santé publique de la ville de VILLEURBANNE a fait part de ses constatations à la SCI JORDYL et l’a mise en demeure, sur le fondement des articles R1331-14 à R1331-78 du code de la santé publique, « de faire réaliser les travaux visant à supprimer l’ensemble de ces désordres, dans un délai de trois mois à compter de la date de réception de ce courrier » ainsi qu’à lui communiquer dans le mois les solutions durables envisagées.

A compter du 6 mars 2024, Madame [O] [G] a quitté le logement afin d’être hébergée à titre temporaire chez un ami.

Le 21 février 2024, Madame [O] [G] s’est vu signifier, en l’étude, deux commandements de payer les loyers, l’un pour le logement et visant la clause résolutoire pour un montant total de 2 950,00€ hors frais, le second concernant le garage pour la somme de 500,00€ hors frais. 

Par courriels en date des 26 février et 28 mars 2024, l’association SOLIHA a rappelé au conseil de Madame [O] [G] les conclusions de la Mairie de VILLEURBANNE et indiqué avoir été missionnée par cette dernière afin d’accompagner la locataire dans ses démarches. Elle a affirmé que, suite à une nouvelle visite réalisée le 20 février 2024, son service technique a confirmé les constatations des services communaux et relevé des désordres supplémentaires : la non étanchéité à l’air des menuiseries extérieures, l’insuffisance d’eau chaude, un système d’eau chaude sanitaire (ECS) partagé entre plusieurs logements rendant la coupe d’eau inaccessible et l’absence de boîte aux lettres individuelle. De plus, l’association SOLIHA a établi que la surface habitable était de 28m², et non de 35m² comme indiqué dans le bail, et déclaré assister la locataire pour une demande de diminution de loyer sur ce fondement ainsi que dans son projet de relogement. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 mars 2024, Madame [O] [G] a adressé à la SCI JORDYL une demande de diminution des loyers proportionnelle à l’écart de 20% constaté entre la surface habitable déclarée et celle réelle. 

Par exploit introductif d’instance en date du 31 mai 2024, délivré à personne morale, Madame [O] [G] a fait assigner la SCI JORDYL devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LYON aux fins de la voir :
- condamner à lui payer les sommes de 3 840,00€ au titre de son préjudice de jouissance résultant du caractère insalubre du logement, 
- 768,00€ au titre de la diminution de loyer du fait de l’écart entre la surface habitable déclarée et celle réelle, 
- 3 000,00€ au titre du préjudice morale et enfin 720,00€ au titre des provisions pour charges qui n’ont jamais été régularisées. 
Enfin, elle réclame la condamnation de la SCI JORDYL à payer la somme de 3 000,00€ entre les mains de son conseil au titre de l’article 700 du code de procédure civile, après renoncement à l’aide juridictionnelle outre les dépens. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025 et retenue à cette date

A l’audience, Madame [O] [G], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon une décision du 15 mai 2024 et représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes. Sur le fondement de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de l’article 1719 du code civil, L1131-22 du code de la santé publique et R113-2 du code de la construction et de l’habitation, la demanderesse soutient que le logement loué ne répond pas aux critères de salubrité posés par ces textes et notamment au regard des désordres relevés par la Direction de la santé publique de la ville de VILLEURBANNE et l’association SOLIHA tels que la dangerosité de l’installation électrique, la présence de moisissures et de nuisibles ou l’absence de boite aux lettres. Par conséquent, elle affirme que l’insalubrité du logement est à l’origine d’un préjudice de jouissance qu’elle estime devoir être indemnisé à hauteur de 60% du montant des loyers sur une période de six mois. 

Madame [O] [G] reproche à la SCI JORDY d’avoir déclaré au bail une surface habitable de 35m² alors que la surface réelle a été fixée à 28m² par l’association SOLIHA, soit un écart de 20%. Ainsi, en vertu de l’article 3-1 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la locataire estime qu’une réduction de loyer proportionnelle à cet écart doit être prononcée. 

La demanderesse affirme que l’insalubrité du logement a exposé son enfant et elle a des risques sanitaires et a attenté à leur dignité et qu’elle a souffert de l’attitude agressive et de la résistance abusive de son bailleur qui n’a pas hésité à la menacer de lui faire perdre ses aides au logement ou de lui couper l’accès à l’eau et l’électricité. Ces circonstances l’ont contrainte à engager de nombreuses démarches et finalement à quitter les lieux pour être hébergée de façon précaire chez un ami. Ainsi, Madame [O] [G] déclare avoir subi un préjudice moral dont elle évalue l’indemnisation à la somme de 3 000,00€. 

Sur le fondement des articles 23 et 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la demanderesse réclame le remboursement des provisions pour charges des 3 dernières années, soit la somme de 720,00€. Elle estime en effet que le montant des charges a été arbitrairement doublé à compter de janvier 2021 et qu’aucune régularisation n’a jamais été effectuée, ni aucun justificatif produit. 

Enfin, Madame [O] [G], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, indique que le barème fixe à 907,20€ TTC le coût des honoraires de son avocat, Maître PORTIER. Toutefois, estimant qu’il serait inéquitable que cette charge pèse sur le Trésor Public et que ce montant est insuffisant, la demanderesse sollicite que la défenderesse soit condamnée à payer la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, après renoncement à l’aide juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi du 9 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle outre les dépens. 

A l’audience, la SCI JORDYL n’est ni présente, ni représentée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire et rendue en premier ressort. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe, et prorogé à ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère insalubre et indécent du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que pour répondre au critère de décence, un logement doit notamment « satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. 
Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

Conformément à l’alinéa 1er de l’article R113-2 du code de la construction et de l’habitation, « Pour leur desserte postale, les bâtiments d'habitation doivent être pourvus de boîtes aux lettres à raison d'une boîte aux lettres par logement ».

Au soutien de sa demande en indemnisation du préjudice de jouissance, Madame [O] [G] estime que plusieurs éléments caractérisent l’insalubrité du logement loué.

En l’espèce, il résulte des conclusions de la technicienne du service santé environnementale de la Direction de la santé publique de la ville de VILLEURBANNE, produites par la demanderesse et adressées par lettre recommandée avec avis de réception à la SCI JORDYL le 5 février 2024, qu’ont été constatés dans le logement la présence d’humidité et de moisissures, notamment dans le placard et la salle d’eau, un système de ventilation non fonctionnel, un système de chauffage inadapté ainsi qu’une installation électrique non conforme. Ce courrier est signé de Monsieur [S] [T], responsable du service santé environnementale de la mairie de VILLEURBANNE. 

Ces désordres sont corroborés par un courriel de l’association SOLIHA Rhône et Grand LYON, missionnée par la commune, adressé le 26 février 2024 au cabinet d’avocats chargé de la défense des intérêts de la demanderesse dans lequel elle déclare qu’une « nouvelle visite réalisée le 20 février 2024 par notre service technique a permis de confirmer l’ensemble des désordres relevés par la DSP dans son courrier ». Ce courriel est signé de Madame [J] [D], identifiée comme « conseillère en économie, sociale et familiale », et inclut le numéro de téléphone, l’adresse et les diverses pages web liées à l’association. Par ailleurs, l’adresse électronique, dont la structure correspond à celle utilisée par SOLIHA, est conforme au nom de l’auteure de l’écrit. 
Madame [O] [G] joint également à la procédure des photographies montrant des traces d’humidité, de moisissures et l’écaillement des peintures de parois. Toutefois, ces documents ne sont pas horodatés et ne permettent pas d’établir avec certitude qu’ils ont été captés dans le logement objet du litige. 

S’agissant des conclusions pouvant être tirées de ces désordres, il apparaît que la présence d’humidité et de moisissures est constitutive d’un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé au sens de l’alinéa 1er de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ensuite, le caractère non fonctionnel du système de ventilation est contraire à l’exigence d’aération suffisante posée au numéro 6 de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. De plus, les désordres relatifs à l’installation électrique non-conforme ne satisfont pas à l’exigence de sécurité imposée au paragraphe 5 de ce dernier décret. 

Ainsi, il apparaît que le logement occupé par Madame [O] [G] ne satisfait pas aux critères de décence et de salubrité exigés pour la location. 

Par ailleurs, il convient de relever que les désordres supplémentaires constatés seulement par l’association SOLIHA et relatifs notamment à l’absence d’étanchéité à l’air des menuiseries extérieures et à l’insuffisance d’eau chaude sont eux aussi contraires aux conditions de décence exigées de tout local à usage d’habitation. 

En particulier, l’absence de boîte aux lettres individuelle et la mise à disposition d’une pour 5 logements apparaît contraire tant à l’exigence de jouissance paisible du logement qu’au respect de la vie privée et du secret des correspondances. 

Enfin, si la demanderesse affirme tant dans ses conclusions que dans les diverses pièces du dossier qu’elle a subi une infestation de nuisibles, ces allégations ne sont corroborées par aucun élément alors que les constatations de la Direction de la santé publique de la ville de VILLEURBANNE se limitent à prendre acte des déclarations de Madame [O] [G] et les photographies produites souffrent des mêmes critiques que celles formulées à l’égard des pièces évoquées ci-dessus. 
La photographie d’un courrier daté du 25 novembre 2023, adressé à la SCI JORDYL et rapportant que la présence de cafards a été déclarée « en août » et que la première intervention n’a eu lieu qu’à la mi-octobre ne peut pas non plus constituer une preuve conformément au principe selon lequel nul ne peut se constituer de titre à soi-même. 

Par conséquent, il résulte de ces développements que le logement occupé par la demanderesse est indécent. 

S’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance allégué, Madame [O] [G] l’évalue à 60% du montant du loyer sur une période de 10 mois, courant de juin 2023 à mars 2024. Compte tenu de la nature des désordres, de leur ampleur et des caractéristiques du logement, il convient de faire droit à cette demande dans la limite de 50%. Le loyer ayant été fixé, à compter du 1er janvier 2021 à 630,00€ hors charges, la SCI JORDYL est condamnée à payer à Madame [O] [G] la somme de 3 150,00€ au titre du préjudice de jouissance. 

Sur la surface habitable

Aux termes de l’article 3-1 de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. 


La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

En l’espèce, alors que le contrat de bail signé par les parties le 30 avril 2019 fixe la surface habitable du logement à 35m², l’association SOLIHA affirme, dans un courriel adressé au conseil de Madame [O] [G] le 26 février 2024, que « la surface réelle calculée par notre service technique est de 28m² ». 
Sur cette base, la demanderesse a réclamé à la SCI JORDYL, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 mars 2024, une diminution proportionnelle du montant du loyer, soit 20%.

Toutefois, compte tenu de la technicité nécessaire à la détermination de la surface habitable, et faute de certificat de superficie ou de tout document propre à l’établir de manière certaine, la preuve d’une surface moindre ne peut résulter des seules déclarations de l’association SOLIHA. 

La demande de Madame [O] [G] en réduction du loyer est donc rejetée. 

Sur les sommes dues au titre des charges locatives

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme étant les « sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (…) ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ». 

Le texte dispose que « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale (…) ».

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu'elle peut consister soit en une réduction des charges, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période. 

A l’inverse, il appartient au locataire qui réclame le remboursement de charges locatives de rapporter la preuve de leur caractère indu. 

Tenant compte du délai de prescription triennale posé à l’article 7-1 de la même loi, Madame [O] [G] réclame le remboursement de l’ensemble des provisions pour charges versées entre le 1er mars 2021 et le 1er mars 2024, pour un montant total de 720,00€.

En l’espèce, à la date de prise d’effet du bail, le 1er mai 2019, le montant des charges était fixé à 10,00€ par mois. Puis, à compter du 1er janvier 2021, ce montant a été doublé, passant à 20,00€ mensuels. 
Cette modification apparaît par comparaison du contrat de bail aux quittances de loyers successives produites par la demanderesse et révèle qu’à cette occasion le montant du loyer a été diminué proportionnellement, passant de 640,00€ à 630,00€ par mois. Cette révision de la répartition du loyer et des charges n’a fait l’objet d’aucune régularisation d’après les pièces produites. 

Au regard de ces éléments, il apparaît que la SCI JORDYL n’a pas procédé aux régularisations prévues ni communiqué les pièces nécessaires à toute régularisation. Toutefois, Madame [O] [G] ne justifie pas avoir demandé la communication ou la consultation de telles pièces à son bailleur, ni ne prouve le caractère indu ou, à tout le moins, contestable des charges déjà payées. 

Par conséquent, la demande en remboursement des provisions pour charges de la demanderesse est rejetée. 

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral

Conformément à l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l’espèce, Madame [O] [G] soutient avoir souffert de l’indignité du logement loué et de l’attitude de son bailleur, de sorte qu’elle réclame l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 3 000,00€. 

En premier lieu, la demanderesse affirme que l’indignité du logement a eu un impact significatif sur sa santé et sur celle de son enfant. 
Elle produit en ce sens deux certificats médicaux délivrés par le docteur [V] [Y] le 21 novembre 2023 aux termes desquels elle certifie que leur état de santé nécessite qu’ils logent « dans un logement dénué d’humidité et de cafards ». 
Ces certificats ne portent toutefois pas sur les conséquences sur la santé de Madame [O] [G] et de son enfant de leurs conditions de logement, mais seulement sur l’exigence d’un logement sain, par ailleurs applicable à toute personne. 
Par conséquent, faute pour la demanderesse de justifier d’un préjudice particulier, et alors que les risques liés au logement ont été indemnisés au titre du préjudice de jouissance, cette demande est rejetée. 


En deuxième lieu, Madame [O] [G] soutient que son bailleur a eu une attitude agressive à son égard et a fait preuve de résistance abusive. 
En particulier, elle lui reproche de l’avoir menacée de supprimer les droits qu’elle tenait de la Caisse d’allocation familiale (CAF) ou de couper l’alimentation en eau et électricité de son logement. 
Il résulte des SMS, courriels et courriers de mises en demeure adressés par la SCI JORDYL que les bailleurs ont, a plusieurs reprises, prévenu leur locataire qu’un signalement serait adressé à la CAF si elle persistait à ne pas régler les arriérés de loyers, cela au risque d’entraîner la suspension ou la perte de ses droits à l’Aide personnalisée au logement (APL). 
Par ailleurs, et en particulier dans un courriel daté du 29 novembre 2023 et attribué à Monsieur [R] [W], ce dernier déclarait envisager de signaler à la CAF que Monsieur [M] [F], père de l’enfant de la locataire, habitait le logement loué par Madame [O] [G] alors qu’elle s’était déclarée en tant que mère isolée et que cette fausse déclaration justifierait le remboursement de toutes les aides indûment perçues. 

S’il appartient au bailleur de signaler à la CAF que ses locataires, bénéficiaires de l’APL, sont en situation de défaut de paiement, et sans qu’il soit besoin d’établir la réalité de la cohabitation entre Madame [O] [G] et Monsieur [M] [F], non prouvée par la SCI JORDYL et contestée par la demanderesse à l’aide de diverses attestations sur l’honneur, les allusions réitérées à la situation familiale de Madame [O] [G], dans un contexte de défaut de paiement des loyers, et aux conséquences potentiellement lourdes et graves sur sa situation administrative et, par ricochet, financière en cas de signalement, sans preuve, caractérisent des pressions et menaces, pratiques qui ne peuvent être tolérées dans une relation contractuelle, ce alors que les bailleurs connaissaient manifestement leurs droits et les voies de recours propres à mettre un terme à la situation d’impayée pour les avoirs rappelés à de nombreuses reprises. 
S’agissant des menaces de couper l’alimentation en eau et en électricité, la demanderesse n’en rapporte pas la preuve. 

Par conséquent, il convient de réparer le préjudice moral subi par la demanderesse par la condamnation de la SCI JORDYL à lui payer la somme de 1 500,00€. 

En troisième lieu, Madame [O] [G] soutient que les démarches engagées ont également eu un impact. Toutefois, s’agissant de la procédure de relogement et du recours DALO, il résulte des pièces produites que le recours a été déposé après le renouvellement de demande de logement social formulée en 2022, sans qu’un lien avec sa situation locative ne soit établi. 
Concernant les démarches entreprises auprès des services communaux, la demanderesse ne justifie pas d’un impact moral particulier. Sa demande doit être rejetée sur ce fondement.

En quatrième et dernier lieu, Madame [O] [G] soutient avoir dû quitter le logement loué afin d’être hébergée chez un ami à titre temporaire car elle ne supportait plus ses conditions de logement. Toutefois, il n’est pas précisé si son départ des lieux est définitif ou temporaire ni, si la locataire a effectivement restitué le logement, quelle a été le rôle de la situation de défaut de paiement dans sa décision. Sa demande doit être rejetée sur ce fondement.

Sur la demande en compensation des créances

L’article 1347 du code civil définit la compensation comme « l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes ».

Selon l’article suivant, elle n’a « lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ». 

En l’espèce, Madame [O] [G] sollicite que soit prononcée la compensation entre la créance tirée des loyers impayés détenue par la SCI JORDYL et celle qu’elle détient par suite de cette décision. 

Au vu des pièces du dossier, la créance de la SCI JORDYL alléguée par la demanderesse ne peut être qualifiée de certaine, notamment au regard de la procédure susceptible d’être engagée suite aux commandements de payé signifiés à la locataire et, le cas échéant, de la réclamation des provisions pour charges. La demande de Madame [O] [G] est rejetée. 


Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI JORDYL, partie qui succombe, est condamnée aux dépens lesquels seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle







Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SCI JORDYL est condamnée à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, entre les mains de Maître Anne PORTIER, conseil de Madame [O] [G], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, après renoncement à l’aide juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi du 9 juillet 1991

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI JORDYL à payer à Madame [O] [G] la somme de 3 150,00€ au titre du préjudice de jouissance. 

CONDAMNE la SCI JORDYL à payer à Madame [O] [G] la somme de 1 500,00€ au titre du préjudice de moral. 

REJETTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraire.

CONDAMNE la SCI JORDYL à payer entre les mains de Maître Anne PORTIER la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SCI JORDYL au dépens lesquels seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par 
le Président et le Greffier susnommés. 

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la sante publique R1331-14, code civil 1721, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation R113-2, code de la sante publique R1331-78). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T18:28:42.182Z.