notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 27 juillet 2026, n° 25/06511

ExpertiseContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2018, l'établissement [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [X] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 429,30 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 8374,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 22 juillet 2025, l'établissement [Localité 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
6779,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les loyers dus du 22 juillet 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Par conclusions déposées à l'audience du 5 juin 2026, l'établissement [Localité 3] a maintenu 'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 28 mai 2026, s'élevait désormais à 8086,35 euros. Le bailleur a, en outre, sollicité le débouté de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la locataire. 
Le bailleur a été autorisé à produire une note en délibéré permettant d’actualiser la dette locative au 30 juin 2026, en raison d’une régularisation importante de charges à venir. Une note en ce sens a été reçue par le tribunal fixant la dette de Mme [L] [X] à la somme de 7 265.64 euros au 30 juin 2026.

Par conclusions déposées à cette même audience, Mme [L] [X] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
Constater que le logement est un logement non décent, Condamner l’établissement Archipel Habitat à engager les travaux nécessaires de mise en conformité du logement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans les deux mois qui suivront la notifcation de la décision à intervenir, Se réserver la compétence pour liquider l’astreinte, A titre subsisiaire et avant dire droit : ordonner une mesure d’expertise et commettre tel expert pour y procéder, avec pour mission de :Se rendre sur les lieux du litige, Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission, Décrire l’ensemble des désordres affectant le logement loué et/ou les dysfonctionnements affectants les éléments d’équipement, En déterminer les causes et origines des désordres et/ou dysfonctionnements, Dire si ces désordres et défauts sont de nature à rendre le logement non décent, Dire si ces désordres sont de nature à rendre difficile voire impossible pour certaines pièces la jouissance des lieux loués conformément à leur destination, Dire si ces désordres sont de nature à porter atteinte à la sécurité physique et à la santé des occupants, Décrire et chiffrer les travaux à réaliser pour remédier aux désordres et déterminer le délai d’exécution de ces travaux et dire si les occupants devront être relogés durant la période des travaux, Evaluer les préjudices subis par les occupants du logement, matériel et moral,Fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constations utiles permettant à la juridiction d’apprécier les responsabilités encouries et les préjudices subis, Condamner l’établissement [Localité 3] à faire l’avance des frais d’expertise, En tout état de cause :-Ordonner une réduction de loyer de 200 euros, rétroactivement à compter du mois de mars 2023 et ce jusqu’à la réalisation des travaux de mise aux normes, 
-Condamner l’établissement [Localité 3] à lui payer la somme de 4 500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi (perte de vêtements et de meubles),
- Condamner l’établissement [Localité 3] à lui payer la somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 
- Homologuer l’accord intervenu entre les parties sur l’apurement de l’arriéré de loyers, 
- Débouter l’établissement Archipel Habitat de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion, 
- Condamner l’établissement [Localité 3] au paiement d’une indemnité de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- Condamner la même aux entiers dépens comprenant les frais. 

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L'établissement Archipel Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 20 mars 2025, Mme [L] [X] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 8374,91 euros qui y était mentionnée.

L'établissement [Localité 3] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2026, Mme [L] [X] lui devait la somme de 7 265.64 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse reconnait la dette dans son montant et son principe. La dette est relativement importante et perdure depuis plusieurs années. 

Si l’absence de paiement régulier de son loyer par la locataire constitue un manque à ses obligation, la gravité de ce manquement doit être appréciée au regard des autres éléments du dossier. Or au regard des observations formulées par Mme [L] [X] relatives au caractère indécent du logement, il convient de surseoir à statuer sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion. 

Sur le caractère décent du logement

L’alinéa 1 de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des 
éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.”

L’article 2 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise les caractéristiques du logement décent en ces termes “Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.”

L’article 20-1 de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que “Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.”

L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupant. 

Mme [L] [X] argue que son logement ne présente pas les caractéristiques d’un logement décent et sollicite, à ce titre, une réduction de son loyer et l’indemnisation de ses préjudices. 

Mme [L] [X] évoque des problèmes importants d’isolation, de condensation et d’humidité aboutissant à l’apparition de traces d’humidité et de moisissures sur les murs et les plinthes de la maison, ainsi que sur les meubles, vêtements et matelas.
Elle verse aux débats, à l’appui de ses affirmations, plusieurs captures d’écran de téléphone de photographies datées des mois de janvier 2023, février et avril 2024, juillet, aout, septembre et novembre 2025, montrant des murs, plinthes de murs, plafonds et sols moisis, ainsi que des revêtements de murs endommagés par la moisissure. Ces photographies montrent également des traces de moisissures sur divers équipements (canapé, fenêtres, vêtements , congélateur). D’autres photographies datant du mois de janvier 2026 attestent de températures peu élevées dans le logement. Si ces photographies ne sont pas autentifiées par un tiers, elles comportent néanmoins la date à laquelle elles ont été prises par la locataire, permettant de présumer qu’il s’agit bien de photographies récentes du logement de la locataire et ainsi que 
le caractère toujours récent des défauts allégués, malgré les travaux antérieurs déjà réalisés par la bailleresse.
 
Mme [L] [X] produit, en outre, plusieurs attestations de proches ayant constaté les traces de moisissures et l’humidité du logement, ainsi que les conséquences physiques et morales de cette situation sur sa personne. Son fils âiné écrit notamment qu’il a quitté le domicile familial en raison de l’état insalubre du logement. Sa fille mentionne également n’avoir jamais voulu vivre dans ce logement en raison de son état. Les descriptions des attestations sont précises et circonstanciées. Les constations sont concordantes. Aucun élément objectif ne permet de les remettre en cause. 

La locataire verse, en suite, aux débats un certificat médical daté du 29 janvier 2026 de son médecin généraliste, M. [V] qui certifie « que Mme [L] [X] présente des manifestations de santé pouvant être dues à de la moisissure dans son logement ». 

Mme [L] [X] produit, enfin, un mail daté du 7 mars 2023 envoyé à l’établissement [Localité 3] dans lequel elle décrit des difficultés (odeur nauséabonde, problème d’humidité, perte de chaleur, moisissure des murs et des équipements du logement) depuis son entrée dans le logement. Ce mail, antérieur à la présente procédure, permet d’illustrer l’ancienneté des problèmes allégués par la locataire et surtout de constater que ces plaintes n’interviennent pas uniquement dans le contexte de la procédure de résiliation de bail engagée par la bailleresse. 

En défense, l’établissement [Localité 3] fait valoir qu’elle a effectué plusieurs travaux au sein du logement de Mme [L] [X] afin de résoudre les problèmes évoqués par cette dernière. Si le bailleur justifie effectivement de travaux réalisés au sein du logement, il n’en reste pas moins que les problèmes, au moins partiellement, semblent persister. Dès lors la réalisation de travaux antérieurs est insuffisante pour exclure toute investigation concernant les désordres dénoncés par la locataire. 

Ces éléments questionnent sur l’état du logement de Mme [L] [X] et les conséquences de celui-ci sur sa santé et sa sécurité. Cependant, ces éléments sont insuffisants pour établir l’indécence du logement, les moisissures présentes pouvant résulter du logement en lui-même ou d’un mauvais usage de celui-ci par la locataire, voire des deux. Les pièces produites par la locataire sont cependant suffisamment inquiétantes pour ordonner une expertise judiciaire, conformément aux dispositions des articles 143 et 144 du Code de procédure civile, aux frais avancés de l’établissement [Localité 3], la situation financière de Mme [L] [X] ne lui permettant d’effectuer cette avance. Cette expertise devra permettre d’évaluer la réalité des désordres évoqués par Mme [L] [X], leur actualité, ainsi que leur origine et les répercussions sur son état de santé. Cette expertise visera également à préconiser les travaux à effectuer pour y remédier, le bailleur justifiant déjà de plusieurs travaux réalisés au sein du logement au cours des dernières années. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît nécessaire de surseoir à statuer sur la demande de travaux sous astreinte, ainsi que sur les demandes en paiement, la caractérisation de l’état du logement ayant une incidence directe sur les demandes financières formulées à titre principal ou à titre reconventionnel. 

Sur les frais du procès :

Les dépens seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, avant-dire-droit, 

SURSOIT à statuer sur la demande de résiliation du contrat de bail du 2 juillet 2018 signé entre l'établissement [Localité 3] et Mme [L] [X] sur des locaux situés au [Adresse 5] et sur la demande d’expulsion,

ORDONNE une expertise de l’état du logement, 
DÉSIGNE, en qualité d’expert, M [E] [J], [Adresse 6] (mail :[Courriel 1]) et lui donne pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, les parties présentes ou appelées, de:
1) se rendre sur les lieux, recueillir les explications des parties et se faire communiquer par celles-ci tous documents utiles à son information, 
2) examiner et décrire les lieux faisant l’objet du contrat de location dans leur état actuel, en particulier les désordres d'humidité, de condensation, de moisissures et d’isolation, 
3) rechercher et déterminer les causes de ces désordres et la part respective de responsabilité du bailleur et des locataires,
4) dire si, à la date de l'expertise, le logement satisfait aux critères de décence prévus par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,
5) dire si le bailleur a entretenu les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y a fait toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués,
 6) indiquer les travaux susceptibles d'être nécessaires pour assurer, le cas échéant, la mise en conformité du logement, en chiffrer le coût et en apprécier la durée,
 7) évaluer la durée et l'intensité des troubles de jouissance subis par les locataires imputables aux désordres non liés à leur propre comportement,
 8) dire si l'état du logement a pu avoir un impact sur la santé des occupants et, le cas échéant, dans quelle mesure,
 9) donner un avis sur les éventuels préjudices de tous ordres subis par les locataires,
 10) plus généralement, fournir à la juridiction tous éléments de fait susceptibles de lui permettre d'arbitrer les responsabilités encoures,
DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile et qu’en particulier il pourra entendre toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,
DIT que l’expert accomplira sa mission dans le respect de la contradiction en prenant en considération les observations qui lui seront faites dans le délai qu’il aura imparti, lorsqu’elles seront écrites en les joignant à son rapport si les parties le demandent, en disant si elles appellent une réponse technique et en ce cas en la donnant,
DIT que l'expert dressera un pré-rapport, puis un rapport définitif de ses opérations qu’il devra déposer au greffe du tribunal dans un délai de 4 mois après la consignation en original après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause, étant rappelé que ce délai est impératif,
FIXE l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 3 000 euros qui sera consignée par l’établissement Archipel Habitat, avant le 15 septembre 2026,
DIT qu'à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque,
DIT que lors de la première réunion, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert devra indiquer le montant prévisible de sa rémunération afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et qu’à défaut d’une telle indication le montant de la consignation initiale constituera sa rémunération définitive,
DIT que l'expert tiendra le juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,
RENVOIE l’examen de l’affaire à une autre audience, à charge pour le greffe de procéder aux convocations à réception du rapport, 
SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes des parties, 
RESERVE les dépens.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 27 Juillet 2026 

N° RG 25/06511 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LYCU

Jugement du 27 Juillet 2026 


Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[L] [X]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à [Localité 3]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juillet 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE-GARNEC, greffier, lors des débats et de Emmanuelle BADUFLE, greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 05 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par madame [A], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [L] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Carole LE GALL-GUINEAU, avocate au barreau de RENNES







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2018, l'établissement [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [X] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 429,30 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 8374,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 22 juillet 2025, l'établissement [Localité 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
6779,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les loyers dus du 22 juillet 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Par conclusions déposées à l'audience du 5 juin 2026, l'établissement [Localité 3] a maintenu 'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 28 mai 2026, s'élevait désormais à 8086,35 euros. Le bailleur a, en outre, sollicité le débouté de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la locataire. 
Le bailleur a été autorisé à produire une note en délibéré permettant d’actualiser la dette locative au 30 juin 2026, en raison d’une régularisation importante de charges à venir. Une note en ce sens a été reçue par le tribunal fixant la dette de Mme [L] [X] à la somme de 7 265.64 euros au 30 juin 2026.

Par conclusions déposées à cette même audience, Mme [L] [X] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
Constater que le logement est un logement non décent, Condamner l’établissement Archipel Habitat à engager les travaux nécessaires de mise en conformité du logement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans les deux mois qui suivront la notifcation de la décision à intervenir, Se réserver la compétence pour liquider l’astreinte, A titre subsisiaire et avant dire droit : ordonner une mesure d’expertise et commettre tel expert pour y procéder, avec pour mission de :Se rendre sur les lieux du litige, Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission, Décrire l’ensemble des désordres affectant le logement loué et/ou les dysfonctionnements affectants les éléments d’équipement, En déterminer les causes et origines des désordres et/ou dysfonctionnements, Dire si ces désordres et défauts sont de nature à rendre le logement non décent, Dire si ces désordres sont de nature à rendre difficile voire impossible pour certaines pièces la jouissance des lieux loués conformément à leur destination, Dire si ces désordres sont de nature à porter atteinte à la sécurité physique et à la santé des occupants, Décrire et chiffrer les travaux à réaliser pour remédier aux désordres et déterminer le délai d’exécution de ces travaux et dire si les occupants devront être relogés durant la période des travaux, Evaluer les préjudices subis par les occupants du logement, matériel et moral,Fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constations utiles permettant à la juridiction d’apprécier les responsabilités encouries et les préjudices subis, Condamner l’établissement [Localité 3] à faire l’avance des frais d’expertise, En tout état de cause :-Ordonner une réduction de loyer de 200 euros, rétroactivement à compter du mois de mars 2023 et ce jusqu’à la réalisation des travaux de mise aux normes, 
-Condamner l’établissement [Localité 3] à lui payer la somme de 4 500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi (perte de vêtements et de meubles),
- Condamner l’établissement [Localité 3] à lui payer la somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 
- Homologuer l’accord intervenu entre les parties sur l’apurement de l’arriéré de loyers, 
- Débouter l’établissement Archipel Habitat de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion, 
- Condamner l’établissement [Localité 3] au paiement d’une indemnité de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- Condamner la même aux entiers dépens comprenant les frais. 

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L'établissement Archipel Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 20 mars 2025, Mme [L] [X] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 8374,91 euros qui y était mentionnée.

L'établissement [Localité 3] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2026, Mme [L] [X] lui devait la somme de 7 265.64 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse reconnait la dette dans son montant et son principe. La dette est relativement importante et perdure depuis plusieurs années. 

Si l’absence de paiement régulier de son loyer par la locataire constitue un manque à ses obligation, la gravité de ce manquement doit être appréciée au regard des autres éléments du dossier. Or au regard des observations formulées par Mme [L] [X] relatives au caractère indécent du logement, il convient de surseoir à statuer sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion. 

Sur le caractère décent du logement

L’alinéa 1 de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des 
éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.”

L’article 2 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise les caractéristiques du logement décent en ces termes “Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.”

L’article 20-1 de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que “Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.”

L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupant. 

Mme [L] [X] argue que son logement ne présente pas les caractéristiques d’un logement décent et sollicite, à ce titre, une réduction de son loyer et l’indemnisation de ses préjudices. 

Mme [L] [X] évoque des problèmes importants d’isolation, de condensation et d’humidité aboutissant à l’apparition de traces d’humidité et de moisissures sur les murs et les plinthes de la maison, ainsi que sur les meubles, vêtements et matelas.
Elle verse aux débats, à l’appui de ses affirmations, plusieurs captures d’écran de téléphone de photographies datées des mois de janvier 2023, février et avril 2024, juillet, aout, septembre et novembre 2025, montrant des murs, plinthes de murs, plafonds et sols moisis, ainsi que des revêtements de murs endommagés par la moisissure. Ces photographies montrent également des traces de moisissures sur divers équipements (canapé, fenêtres, vêtements , congélateur). D’autres photographies datant du mois de janvier 2026 attestent de températures peu élevées dans le logement. Si ces photographies ne sont pas autentifiées par un tiers, elles comportent néanmoins la date à laquelle elles ont été prises par la locataire, permettant de présumer qu’il s’agit bien de photographies récentes du logement de la locataire et ainsi que 
le caractère toujours récent des défauts allégués, malgré les travaux antérieurs déjà réalisés par la bailleresse.
 
Mme [L] [X] produit, en outre, plusieurs attestations de proches ayant constaté les traces de moisissures et l’humidité du logement, ainsi que les conséquences physiques et morales de cette situation sur sa personne. Son fils âiné écrit notamment qu’il a quitté le domicile familial en raison de l’état insalubre du logement. Sa fille mentionne également n’avoir jamais voulu vivre dans ce logement en raison de son état. Les descriptions des attestations sont précises et circonstanciées. Les constations sont concordantes. Aucun élément objectif ne permet de les remettre en cause. 

La locataire verse, en suite, aux débats un certificat médical daté du 29 janvier 2026 de son médecin généraliste, M. [V] qui certifie « que Mme [L] [X] présente des manifestations de santé pouvant être dues à de la moisissure dans son logement ». 

Mme [L] [X] produit, enfin, un mail daté du 7 mars 2023 envoyé à l’établissement [Localité 3] dans lequel elle décrit des difficultés (odeur nauséabonde, problème d’humidité, perte de chaleur, moisissure des murs et des équipements du logement) depuis son entrée dans le logement. Ce mail, antérieur à la présente procédure, permet d’illustrer l’ancienneté des problèmes allégués par la locataire et surtout de constater que ces plaintes n’interviennent pas uniquement dans le contexte de la procédure de résiliation de bail engagée par la bailleresse. 

En défense, l’établissement [Localité 3] fait valoir qu’elle a effectué plusieurs travaux au sein du logement de Mme [L] [X] afin de résoudre les problèmes évoqués par cette dernière. Si le bailleur justifie effectivement de travaux réalisés au sein du logement, il n’en reste pas moins que les problèmes, au moins partiellement, semblent persister. Dès lors la réalisation de travaux antérieurs est insuffisante pour exclure toute investigation concernant les désordres dénoncés par la locataire. 

Ces éléments questionnent sur l’état du logement de Mme [L] [X] et les conséquences de celui-ci sur sa santé et sa sécurité. Cependant, ces éléments sont insuffisants pour établir l’indécence du logement, les moisissures présentes pouvant résulter du logement en lui-même ou d’un mauvais usage de celui-ci par la locataire, voire des deux. Les pièces produites par la locataire sont cependant suffisamment inquiétantes pour ordonner une expertise judiciaire, conformément aux dispositions des articles 143 et 144 du Code de procédure civile, aux frais avancés de l’établissement [Localité 3], la situation financière de Mme [L] [X] ne lui permettant d’effectuer cette avance. Cette expertise devra permettre d’évaluer la réalité des désordres évoqués par Mme [L] [X], leur actualité, ainsi que leur origine et les répercussions sur son état de santé. Cette expertise visera également à préconiser les travaux à effectuer pour y remédier, le bailleur justifiant déjà de plusieurs travaux réalisés au sein du logement au cours des dernières années. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît nécessaire de surseoir à statuer sur la demande de travaux sous astreinte, ainsi que sur les demandes en paiement, la caractérisation de l’état du logement ayant une incidence directe sur les demandes financières formulées à titre principal ou à titre reconventionnel. 

Sur les frais du procès :

Les dépens seront réservés. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, avant-dire-droit, 

SURSOIT à statuer sur la demande de résiliation du contrat de bail du 2 juillet 2018 signé entre l'établissement [Localité 3] et Mme [L] [X] sur des locaux situés au [Adresse 5] et sur la demande d’expulsion,

ORDONNE une expertise de l’état du logement, 
DÉSIGNE, en qualité d’expert, M [E] [J], [Adresse 6] (mail :[Courriel 1]) et lui donne pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, les parties présentes ou appelées, de:
1) se rendre sur les lieux, recueillir les explications des parties et se faire communiquer par celles-ci tous documents utiles à son information, 
2) examiner et décrire les lieux faisant l’objet du contrat de location dans leur état actuel, en particulier les désordres d'humidité, de condensation, de moisissures et d’isolation, 
3) rechercher et déterminer les causes de ces désordres et la part respective de responsabilité du bailleur et des locataires,
4) dire si, à la date de l'expertise, le logement satisfait aux critères de décence prévus par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,
5) dire si le bailleur a entretenu les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y a fait toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués,
 6) indiquer les travaux susceptibles d'être nécessaires pour assurer, le cas échéant, la mise en conformité du logement, en chiffrer le coût et en apprécier la durée,
 7) évaluer la durée et l'intensité des troubles de jouissance subis par les locataires imputables aux désordres non liés à leur propre comportement,
 8) dire si l'état du logement a pu avoir un impact sur la santé des occupants et, le cas échéant, dans quelle mesure,
 9) donner un avis sur les éventuels préjudices de tous ordres subis par les locataires,
 10) plus généralement, fournir à la juridiction tous éléments de fait susceptibles de lui permettre d'arbitrer les responsabilités encoures,
DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile et qu’en particulier il pourra entendre toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,
DIT que l’expert accomplira sa mission dans le respect de la contradiction en prenant en considération les observations qui lui seront faites dans le délai qu’il aura imparti, lorsqu’elles seront écrites en les joignant à son rapport si les parties le demandent, en disant si elles appellent une réponse technique et en ce cas en la donnant,
DIT que l'expert dressera un pré-rapport, puis un rapport définitif de ses opérations qu’il devra déposer au greffe du tribunal dans un délai de 4 mois après la consignation en original après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause, étant rappelé que ce délai est impératif,
FIXE l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 3 000 euros qui sera consignée par l’établissement Archipel Habitat, avant le 15 septembre 2026,
DIT qu'à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque,
DIT que lors de la première réunion, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert devra indiquer le montant prévisible de sa rémunération afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et qu’à défaut d’une telle indication le montant de la consignation initiale constituera sa rémunération définitive,
DIT que l'expert tiendra le juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,
RENVOIE l’examen de l’affaire à une autre audience, à charge pour le greffe de procéder aux convocations à réception du rapport, 
SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes des parties, 
RESERVE les dépens.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 283, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de procedure civile 144, code civil 1709, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-04T18:35:58.287Z.