Tribunal judiciaire de Colmar, TPRX Sélestat, 8 juin 2026, n° 25/00373

N° RG 25/00373 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FPBE




Page sur 
C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Tél : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 1]


N° RG 25/00373 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FPBE


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



JUGEMENT DU 08 JUIN 2026
DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société HABITATS DE HAUTE ALSACE - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COLLECTIVITE EUROPEENNE D'ALSACE, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sonia SAMARDZIC, 
avocate au barreau de COLMAR, vestiaire : 29


À l'encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [O],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Sylvie DE SOUSA, 
avocate au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 250
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C6806620254072 du 17/10/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])



NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion ; sans procédure particulière.


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,
Greffière : Sophie ZUGER
DÉBATS

À l'audience publique du lundi 30 mars 2026.


JUGEMENT

contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 08 juin 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffière.


* Copie délivrée le 08 JUIN 2026 en LS à : 
Me Sonia SAMARDZIC + retour des pièces 
Me Sylvie DE SOUSA + retour des pièces 
- Préfecture de [Localité 2], 
- SELARL ALSA JURIS, CDJ,


********

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 2024 prenant effet au 15 mai 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné à bail à M. [W] [O] un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 3].

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 janvier 2025, lui réclamant la somme en principal de 2 513,37 euros représentant les arriérés locatifs selon décompte arrêté au 6 janvier 2025.

Le commandement de payer est resté sans effet. 

Par exploit de Commissaire de Justice délivré le 22 mai 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait assigner M. [W] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal, aux fins notamment d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- déclarer la demande recevable et bien fondée,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail sur le logement à la date du 17 mars 2025, subsidiairement la prononcer, 
- en conséquence, ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clefs,
- dire qu'à défaut le bailleur pourra procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- dire et juger qu'à compter du 17 mars 2025 le défendeur sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au même montant que les loyers et charges réévalués aux échéances prévues et jusqu'à la libération définitive des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, subsidiairement à compter de la décision à intervenir,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 197,06 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation au 5 mai 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, 
- le condamner aux entiers frais et dépens y compris ceux du commandement de payer,
- le condamner au paiement d'un montant de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 1er septembre 2025, l’affaire a été renvoyé plusieurs fois jusqu’au 30 mars 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représentée par son conseil, reprend oralement les termes de son assignation en actualisant le montant sollicité au titre de l’arriéré de loyers et charges, et demande au juge des contentieux de la protection de débouter M. [W] [O] de ses demandes.
La société indique déposer les décomptes de charges demandés.
Elle produit un décompte actualisé au 19 janvier 2026 qui présente un solde débiteur de 4 474,92 euros.

Dans ses conclusions du 22 janvier 2026, M. [W] [O], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
débouter la partie demanderesse de tout ou partie de ses fins et conclusions ;la condamner aux entiers frais et dépens ;Subsidiairement en cas de condamnation :
accorder au défendeur les plus larges délais d’évacuation et/ou de paiement ;A titre infiniment subsidiaire, avant – dire droit :
enjoindre à la partie demanderesse de communiquer les décomptes de charges en bonne et due forme, ainsi que les justificatifs y afférent.
A l’appui de ses demandes, il indique avoir eu des difficultés financières mais souligne avoir versé presque chaque mois des montants à la société bailleresse en règlement de ses loyers et charges.
Il ajoute que les montants mis au compte au titre des charges ne sont pas justifiés et doivent être rejetés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.


Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ses conséquences et la demande de délais d’évacuation

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme échu et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. 

Par acte d'huissier du 16 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s'élevant à 2 513,37 euros selon décompte arrêté au 6 janvier 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002). 

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois. 

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par M. [W] [O] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 18 mars 2025 (le 16 étant un dimanche).

Il s’ensuit que M. [W] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

A l’appui de sa demande de délais pour quitter le logement, il évoque sa situation financière fragile, justifiant avoir perçu le RSA (pièce 1 en défense) et déclarant effectuer travailler en intérim quand il trouve des missions.
Toutefois, au regard des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, M. [W] [O] n’apporte pas d’éléments montrant que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, et ne justifie pas d’un état de santé ou de diligences particulières qui pourraient soutenir l’octroi de délais les plus larges pour quitter le logement.

Sa demande sera rejetée sur ce point.

En conséquence, il convient d’ordonner à M. [W] [O], ainsi que tous occupants de son chef, d’évacuer, de corps et de biens, le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.



Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.


En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner que M. [W] [O] devra s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions pour charges qui aurait été dû si le contrat de bail avait continué, à compter du 18 mars 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux.



Sur les sommes dues et la demande de délais de paiement

L’article 1103 du code civil dispose :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1709 du même code prévoit :
« Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »

Il résulte de l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. »

En application de l’article 23 de la loi précitée, « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »
Autrement dit, la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur.

L’article 9 du code de procédure civile dispose :
« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »


En l’espèce, à la date du 30 mars 2026, où l’affaire a été plaidée, le décompte de régularisation des charges pour 2025 n’était pas encore établi, considérant la date anniversaire du contrat.




En revanche, le dernier décompte régularisé disponible, qui concerne les charges pour l’année 2024 (pièce 10 en demande), a été produit sans aucun justificatif.


L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE ne démontre donc pas suffisamment la réalité de la dette sur la somme de 979,70 euros (1 126,52 euros de provisions dues par M. [W] [O] moins 146,82 euros recrédités le 19/09/2025, cf. pièce 9 en demande) alors que cela figurait au nombre des demandes de M. [W] [O].

Dans ces conditions, il résulte du décompte versé aux débats (pièce 4 en demande) que M. [W] [O] est débiteur de la somme de 3 495,22 euros (4 474,92 – 979,70) au 19 janvier 2026.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [W] [O] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 3 495,22 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d'occupation dus au 19 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 22 mai 2025.

L’article 24 V de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces de la procédure et des débats que M. [W] [O] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant et, en l’absence de justificatif de revenus autres que le RSA, n’apparaît pas en situation de régler sa dette locative, même en lui accordant des délais.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.


Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [W] [O] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Au cas présent, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.






N° RG 25/00373 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FPBE




Page sur 

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable,


CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 18 mars 2025 ;


DIT que M. [W] [O] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;


DEBOUTE M. [W] [O] de sa demande de délais les plus larges pour quitter le logement ;


CONDAMNE M. [W] [O] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;


ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [W] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 5] à [Localité 3], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;


RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;


CONDAMNE M. [W] [O] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE une indemnité mensuelle d'occupation, équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû par le locataire si le bail s'était poursuivi, à compter du 18 mars 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;


CONDAMNE M. [W] [O] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 3 495,22 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d'occupation dus au 19 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 ;


DEBOUTE M. [W] [O] de sa demande de délais de paiement ;


CONDAMNE M. [W] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire ;


REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;


RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.


Ainsi fait et prononcé le 8 juin 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de Mme ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière
Le Juge












En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.