Tribunal judiciaire de Colmar, Première Chambre-SS4, 10 août 2026, n° 25/00233

Motifs

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 3 mai 2021, la société [...] O.P.H (ci-après [...]) a donné à bail à Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 mai 2024, [...] a vainement fait signifier à Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] un commandement de payer la somme principale de 1858,06 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 31 mars 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025, [...] a fait assigner Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Colmar aux fins notamment de voir :

- Constater la résiliation du contrat de bail du 3 mai 2021 par l'effet de l'application de la clause résolutoire,

- A titre subsidiaire, si la clause résolutoire ne devait pas être acquise au profit de [...], prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la défenderesse, 

- Dire que les défendeurs devront quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de leur chef, 

- A défaut par les défendeurs de quitter les lieux, autoriser le bailleur à procéder par voie d'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,
 
- Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,


 

- Condamner les défendeurs à payer au bailleur la somme due au titre des loyers échus jusqu'à la résiliation du bail, à savoir la somme de 2345,39 euros selon décompte arrêté en date du 17 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

- Condamner les défendeurs à payer au bailleur une indemnité d'occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu'à l'avance sur charges, et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective, 

- Dans l'hypothèse d'une demande de délais de paiement, 

o Débouter Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] de leur demande de délais de paiement, 

o Assortir tout délai accordé d'une clause cassatoire, 

o Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, 

o Condamner les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris les frais du commandement de payer, à hauteur de 76,50 euros, ainsi qu'une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

o Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande de résiliation du contrat, la bailleresse fait valoir que les locataires n'ont pas respecté leur obligation de payer à échéance son loyer, raison pour laquelle elle invoque la clause résolutoire insérée dans le bail souscrit entre les parties. 

Elle indique que les défendeurs ont fait l'objet d'une procédure de surendettement.

A l'audience du 28 mai, le bailleur précise avoir communiqué un décompte actualisé au 28 mai 2026 portant la dette locative à la somme de 3.281,68 euros.

Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L], présents à l'audience du 22 janvier 2026 indiquaient qu'ils avaient saisi la commission de surendettement et qu'un moratoire de 18 mois leur avait été accordé depuis le 31 janvier 2026. 

Ils reconnaissent que le dernier loyer n'est pas intégralement payé. A l'audience du 28 mai 2026, ils ne se présentaient pas.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la régularité de la procédure

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 l'assignation aux fins de constat de la résiliation - ou l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative - doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l'audience, par voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation - ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative - qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). 

Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

[...] justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 22 avril 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation du 31 mars 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de [...] est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation judiciaire du bail par l'effet de la clause résolutoire

L'article 1103 du code civil dispose :

" Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

L'article 1709 du même code prévoit :

" Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. "

Il résulte de l'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire est obligé " de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. "

Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Les articles 1224 et 1225 du code civil et l'article 4 g de la loi du 6 juillet 1989 autorisent l'insertion dans le bail d'une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire à savoir le non-paiement du loyer et des charges.

Le bail conclu le 3 mai 2021 stipule dans son article 5.6 premier paragraphe qu'" en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, d'un montant au moins équivalent à deux mois de loyer en principal, le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ".

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 


Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis rendu le 13 juin 2024 par la 3ème chambre civile de la cour de cassation). 

Le contrat de bail à usage d'habitation a été conclu entre les parties le 3 mai 2021.

Par conséquent, il convient d'appliquer le délai convenu par les parties à savoir deux mois.

Il appartient au juge de vérifier si les conditions d'application de la clause résolutoire sont remplies pour constater la résiliation judiciaire du contrat.

En l'espèce, le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme échu au plus tard le 10 du mois.

Il n'est pas contestable Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] ont manqué à plusieurs reprises à leur obligation de payer l'intégralité du loyer et des charges, tel que cela ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2024.

Ce commandement de payer reproduit textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location.

Le relevé de compte actualisé au 28 mai 2026 montre que la situation s'est aggravée malgré la saisine de la commission de surendettement portant ainsi les arriérés locatifs tout bail confondu à la somme de 3281,68 euros.

Or, pour que la clause résolutoire soit réputée n'avoir pas joué, le locataire doit s'acquitter dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer de l'intégralité des sommes dues au titre des arriérés de loyers et de charges mentionnées.

Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] ne justifient d'aucun paiement libératoire dans ledit délai.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Le contrat de bail du 3 mai 2021 est résilié de plein droit à compter du 13 juillet 2024.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers

L'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé "de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

En l'espèce, [...] produit un décompte à la date du 28 mai 2026 selon lequel sa créance s'établit à 3281,68 euros au titre des loyers échus jusqu'au 28 mai 2026.






Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] seront donc condamnés à payer à HABITATS DE HAUTE ALSACE la somme de 3281,68 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de loi du 06 juillet 1989 pris en son article 24 " V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. "

Il résulte de l'article 24 VI de la même loi que " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; "

Selon l'article 24 VII de la même loi, " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

L'article L722-5 du code de la consommation dispose que : 

" La suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l'article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de désintéresser les 

cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.
Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu'il l'autorise à accomplir l'un des actes mentionnés au premier alinéa.

L'interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s'applique pas aux créances locatives lorsqu'une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986. "

Ainsi, pour pouvoir accorder des délais de paiement, et par voie de conséquence de pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire, la locataire doit avoir repris le paiement du loyer courant ainsi que les charges.

Le décompte actualisé au 28 mai 2026 produit par la demanderesse montre des règlements partiels du loyer et des charges jusqu'au 31 janvier 2026.

Toutefois il est constaté une reprise des versements à compter de cette date et une réduction de la dette locative qui passe de 4.049,12 euros au 31 janvier 2026 à 3281,89 euros au 26 mai 2026.

Par décision du 31 janvier 2026, la commission de surendettement du Haut Rhin a suspendu pendant une durée de 18 mois le règlement des dettes mentionnées dans le plan de surendettement, dont la créance de POLE HAITAT à hauteur de 2925,04 euros.

Les débiteurs seront autorisés à se libérer de la dette en 35 versements mensuels au plus tard le 10 de chaque mois d'un montant de 91 euros et un 36ème versement soldant le principal et les frais. 

Le premier versement interviendra à l'issue de la période suspension ordonnée par la commission de surendettement dans sa décision du 31 janvier 2026, c'est-à-dire à compter du 10 août 2027.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés soit jusqu'au 31 juillet 2030. 

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] assurent le paiement du loyer courant et des charges pendant la période courant jusqu'31 juillet 2027, et sous réserve du dépôt par le locataire d'un nouveau dossier au maximum 3 mois après l'issue du report, puis s'acquittent du montant des loyers et charges majorés de la dette locative selon les modalités rappelées plus avant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Cependant à défaut de paiement du loyer et des charges courants jusqu'au 31 juillet 2027 et du loyer et charges ainsi que du montant de l'échéance d'apurement et sans autre formalité :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

- Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié et ce jusqu'à la date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

- la clause résolutoire reprendra son plein effet ; Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] pourront être expulsés de corps et de biens, ainsi que tous occupants de leur chef, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], si besoin avec le concours et l'assistance de la Force Publique, à défaut d'exécution volontaire de leur part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux; le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] redevables envers HABITATS DE HAUTE ALSACE, seront tenus aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mai 2024 relatif à la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] à indemniser [...] à hauteur de 400 euros, la demanderesse ayant été contrainte d'agir en justice en raison du non-respect par les défendeurs de leurs obligations contractuelles découlant du bail souscrit entre les parties.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L], d'une part, et la société OPH [...], d'autre part, 3 mai 2021, portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 1], et ce à compter du 13 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] à payer à la société [...] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, soit 576,52 € (cinq cent soixante seize euros cinquante deux cents) et jusqu'à la libération des lieux ;







CONDAMNE Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] à payer à la société OPH [...] la somme de 3.281,89 € (trois mille deux cent quatre vingt et un euros quatre vingt neuf cents) au titre des loyers et des charges locatives impayés au 28 mai 2026 majoré des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

AUTORISE Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] à s'acquitter de la dette en 35 (trente cinq) mensualités de 91 € (quatre vingt et onze euros) le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant l'expiration du délai de suspension prononcé par la commission de surendettement le 31 janvier 2026 fixé au 31 juillet 2027, outre le loyer et les charges courants, et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ainsi accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

- la clause résolutoire reprendra leur plein effet ;

- faute de départ volontaire du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [B] [M] et Monsieur [J] [L] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- Madame [M] [B] et monsieur [J] [L] seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation ;

CONDAMNE Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] à payer à la société [...] la somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;










RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 10 août 2026, par Yann MARTINEZ, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière
Le Président

N° RG 25/00233 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FNW2




Page sur 
C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COLMAR

Site des Augustins
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Service civil
Sous-section 4




N° RG 25/00233 


N° Portalis DB2F-W-B7J-FNW2




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





JUGEMENT
DU 10 AOUT 2026
du juge des contentieux de la protection


Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société [...] O.P.H, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [O] [D], employée, munie d'un pouvoir spécial

À l'encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [L]
né le 01 Avril 1963 à [Localité 2], 
demeurant 44 D rue des Papeteries - Appart. [Localité 1]
non comparant, ni représenté

Madame [M] [B]
née le 11 Juin 1989 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président, juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER, cadre greffier

DÉBATS 
À l'audience publique du jeudi 28 mai 2026.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 10 août 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christine KERCHENMEYER, Cadre Greffier.

* Copie exécutoire à :
[M] [B]
Société [...] O.P.H
[J] [L]

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 3 mai 2021, la société [...] O.P.H (ci-après [...]) a donné à bail à Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 mai 2024, [...] a vainement fait signifier à Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] un commandement de payer la somme principale de 1858,06 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 31 mars 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025, [...] a fait assigner Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Colmar aux fins notamment de voir :

- Constater la résiliation du contrat de bail du 3 mai 2021 par l'effet de l'application de la clause résolutoire,

- A titre subsidiaire, si la clause résolutoire ne devait pas être acquise au profit de [...], prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la défenderesse, 

- Dire que les défendeurs devront quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de leur chef, 

- A défaut par les défendeurs de quitter les lieux, autoriser le bailleur à procéder par voie d'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,
 
- Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,


 

- Condamner les défendeurs à payer au bailleur la somme due au titre des loyers échus jusqu'à la résiliation du bail, à savoir la somme de 2345,39 euros selon décompte arrêté en date du 17 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

- Condamner les défendeurs à payer au bailleur une indemnité d'occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu'à l'avance sur charges, et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective, 

- Dans l'hypothèse d'une demande de délais de paiement, 

o Débouter Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] de leur demande de délais de paiement, 

o Assortir tout délai accordé d'une clause cassatoire, 

o Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, 

o Condamner les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris les frais du commandement de payer, à hauteur de 76,50 euros, ainsi qu'une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

o Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande de résiliation du contrat, la bailleresse fait valoir que les locataires n'ont pas respecté leur obligation de payer à échéance son loyer, raison pour laquelle elle invoque la clause résolutoire insérée dans le bail souscrit entre les parties. 

Elle indique que les défendeurs ont fait l'objet d'une procédure de surendettement.

A l'audience du 28 mai, le bailleur précise avoir communiqué un décompte actualisé au 28 mai 2026 portant la dette locative à la somme de 3.281,68 euros.

Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L], présents à l'audience du 22 janvier 2026 indiquaient qu'ils avaient saisi la commission de surendettement et qu'un moratoire de 18 mois leur avait été accordé depuis le 31 janvier 2026. 

Ils reconnaissent que le dernier loyer n'est pas intégralement payé. A l'audience du 28 mai 2026, ils ne se présentaient pas.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la régularité de la procédure

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 l'assignation aux fins de constat de la résiliation - ou l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative - doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l'audience, par voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation - ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative - qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). 

Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

[...] justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 22 avril 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation du 31 mars 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de [...] est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation judiciaire du bail par l'effet de la clause résolutoire

L'article 1103 du code civil dispose :

" Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

L'article 1709 du même code prévoit :

" Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. "

Il résulte de l'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire est obligé " de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. "

Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Les articles 1224 et 1225 du code civil et l'article 4 g de la loi du 6 juillet 1989 autorisent l'insertion dans le bail d'une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire à savoir le non-paiement du loyer et des charges.

Le bail conclu le 3 mai 2021 stipule dans son article 5.6 premier paragraphe qu'" en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, d'un montant au moins équivalent à deux mois de loyer en principal, le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ".

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 


Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis rendu le 13 juin 2024 par la 3ème chambre civile de la cour de cassation). 

Le contrat de bail à usage d'habitation a été conclu entre les parties le 3 mai 2021.

Par conséquent, il convient d'appliquer le délai convenu par les parties à savoir deux mois.

Il appartient au juge de vérifier si les conditions d'application de la clause résolutoire sont remplies pour constater la résiliation judiciaire du contrat.

En l'espèce, le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme échu au plus tard le 10 du mois.

Il n'est pas contestable Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] ont manqué à plusieurs reprises à leur obligation de payer l'intégralité du loyer et des charges, tel que cela ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2024.

Ce commandement de payer reproduit textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location.

Le relevé de compte actualisé au 28 mai 2026 montre que la situation s'est aggravée malgré la saisine de la commission de surendettement portant ainsi les arriérés locatifs tout bail confondu à la somme de 3281,68 euros.

Or, pour que la clause résolutoire soit réputée n'avoir pas joué, le locataire doit s'acquitter dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer de l'intégralité des sommes dues au titre des arriérés de loyers et de charges mentionnées.

Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] ne justifient d'aucun paiement libératoire dans ledit délai.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Le contrat de bail du 3 mai 2021 est résilié de plein droit à compter du 13 juillet 2024.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers

L'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé "de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

En l'espèce, [...] produit un décompte à la date du 28 mai 2026 selon lequel sa créance s'établit à 3281,68 euros au titre des loyers échus jusqu'au 28 mai 2026.






Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] seront donc condamnés à payer à HABITATS DE HAUTE ALSACE la somme de 3281,68 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de loi du 06 juillet 1989 pris en son article 24 " V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. "

Il résulte de l'article 24 VI de la même loi que " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; "

Selon l'article 24 VII de la même loi, " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

L'article L722-5 du code de la consommation dispose que : 

" La suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l'article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de désintéresser les 

cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.
Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu'il l'autorise à accomplir l'un des actes mentionnés au premier alinéa.

L'interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s'applique pas aux créances locatives lorsqu'une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986. "

Ainsi, pour pouvoir accorder des délais de paiement, et par voie de conséquence de pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire, la locataire doit avoir repris le paiement du loyer courant ainsi que les charges.

Le décompte actualisé au 28 mai 2026 produit par la demanderesse montre des règlements partiels du loyer et des charges jusqu'au 31 janvier 2026.

Toutefois il est constaté une reprise des versements à compter de cette date et une réduction de la dette locative qui passe de 4.049,12 euros au 31 janvier 2026 à 3281,89 euros au 26 mai 2026.

Par décision du 31 janvier 2026, la commission de surendettement du Haut Rhin a suspendu pendant une durée de 18 mois le règlement des dettes mentionnées dans le plan de surendettement, dont la créance de POLE HAITAT à hauteur de 2925,04 euros.

Les débiteurs seront autorisés à se libérer de la dette en 35 versements mensuels au plus tard le 10 de chaque mois d'un montant de 91 euros et un 36ème versement soldant le principal et les frais. 

Le premier versement interviendra à l'issue de la période suspension ordonnée par la commission de surendettement dans sa décision du 31 janvier 2026, c'est-à-dire à compter du 10 août 2027.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés soit jusqu'au 31 juillet 2030. 

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] assurent le paiement du loyer courant et des charges pendant la période courant jusqu'31 juillet 2027, et sous réserve du dépôt par le locataire d'un nouveau dossier au maximum 3 mois après l'issue du report, puis s'acquittent du montant des loyers et charges majorés de la dette locative selon les modalités rappelées plus avant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Cependant à défaut de paiement du loyer et des charges courants jusqu'au 31 juillet 2027 et du loyer et charges ainsi que du montant de l'échéance d'apurement et sans autre formalité :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

- Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié et ce jusqu'à la date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

- la clause résolutoire reprendra son plein effet ; Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] pourront être expulsés de corps et de biens, ainsi que tous occupants de leur chef, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], si besoin avec le concours et l'assistance de la Force Publique, à défaut d'exécution volontaire de leur part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux; le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] redevables envers HABITATS DE HAUTE ALSACE, seront tenus aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mai 2024 relatif à la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] à indemniser [...] à hauteur de 400 euros, la demanderesse ayant été contrainte d'agir en justice en raison du non-respect par les défendeurs de leurs obligations contractuelles découlant du bail souscrit entre les parties.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L], d'une part, et la société OPH [...], d'autre part, 3 mai 2021, portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 1], et ce à compter du 13 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] à payer à la société [...] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, soit 576,52 € (cinq cent soixante seize euros cinquante deux cents) et jusqu'à la libération des lieux ;







CONDAMNE Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] à payer à la société OPH [...] la somme de 3.281,89 € (trois mille deux cent quatre vingt et un euros quatre vingt neuf cents) au titre des loyers et des charges locatives impayés au 28 mai 2026 majoré des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

AUTORISE Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] à s'acquitter de la dette en 35 (trente cinq) mensualités de 91 € (quatre vingt et onze euros) le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant l'expiration du délai de suspension prononcé par la commission de surendettement le 31 janvier 2026 fixé au 31 juillet 2027, outre le loyer et les charges courants, et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ainsi accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

- la clause résolutoire reprendra leur plein effet ;

- faute de départ volontaire du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [B] [M] et Monsieur [J] [L] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- Madame [M] [B] et monsieur [J] [L] seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation ;

CONDAMNE Madame [M] [B] et Monsieur [J] [L] à payer à la société [...] la somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;










RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 10 août 2026, par Yann MARTINEZ, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière
Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L732-1, code des procedures civiles d'execution R412-1, code de la consommation L722-5, code de la consommation L741-1, code civil 1709, code de la consommation L733-4, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/08683

  en commun : code de la consommation L732-1, code de la consommation L722-5, code de la consommation L741-1, code de la consommation L733-4

• 21 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00769

  en commun : code de la consommation L732-1, code de la consommation L722-5, code de la consommation L741-1, code de la consommation L733-4

• 3 septembre 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 26/00395

  en commun : code de la consommation L732-1, code de la consommation L722-5, code de la consommation L741-1, code de la consommation L733-4

• 3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 25/00271

  en commun : code de la consommation L732-1, code des procedures civiles d'execution R412-1, code de la consommation L741-1, code de la consommation L733-4

• 22 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Limoges · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00051

  en commun : code de la consommation L732-1, code des procedures civiles d'execution R412-1, code de la consommation L741-1, code de la consommation L733-4

• 22 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Limoges · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00050

  en commun : code de la consommation L732-1, code des procedures civiles d'execution R412-1, code de la consommation L741-1, code de la consommation L733-4

• 10 août 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 26/00457

  en commun : code de la consommation L732-1, code des procedures civiles d'execution R412-1, code de la consommation L741-1, code de la consommation L733-4

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Amiens · Sursis à statuer · n° 26/00016

  en commun : code de la consommation L732-1, code de la consommation L722-5, code de la consommation L741-1

Mise à jour de la source le 2026-08-11T20:09:48.247Z.