Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 3 septembre 2026, n° 26/00395

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE



Selon acte sous seing privé en date du 7 juin 2021 à effet au 1er juin précédent, la société à responsabilité limitée (SARL) Pro Immo a donné à bail à Mme [E] [Q] et M. [T] [Y] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 820 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 75 euros. 



Par exploit d'huissier en date du 27 septembre 2024, la société Pro Immo a fait délivrer à Mme [Q] un commandement de payer la somme de 2 572,10 euros à valoir sur un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.



Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société Pro Immo a fait assigner Mme [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Par ordonnance en date du 4 décembre 2025, ce magistrat a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2021 étaient réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires de Mme [Q] ;

- rejeté la demande d'expertise de Mme [Q] ;

- rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [Q] ;

- ordonné en conséquence à Mme [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Pro Immo pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civciles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du même code ;

- condamné Mme [Q] à payer à la société Pro Immo, à titre provisionnel, la somme de 14 247,87 euros, décompte arrêté au 1er octobre 2025 incluant la mensualité d'octobre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupationn, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

- condamné Mme [Q] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 061,76 euros à ce jour, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- condamné Mme [Q] à payer à la société Pro Immo la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

 

Suivant déclaration transmise au greffe le 12 janvier 2026, Mme [Q] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 1er juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens pour les raisons qui seront exposées dans la décision, elle demande à la cour de :



- révoquer l'ordonnance de clôture ;

- ordonner la réouverture des débats afin de lui permettre de produire la preuve du règlement anticipé de son paiement de ses loyers et charges du mois de juin 2026 d'un montant de 1 100 euros effectué par virement bancaire le 28 mai 2026, postérieurement à l'ordonnance entreprise ;

- débouter l'intimée de ses demandes ;

- infirmer l'ordonnance entreprise ;

- statuant à nouveau,

- déduire de la dette locative la somme de 27,45 euros ;

- condamner la société Pro Immo à lui verser la somme provisionnelle de 4 050 euros au titre des charges locatives indûment versées et non régularisées ;

- à défaut, de déduire cette somme de la dette locative ;

- condamner la société Pro Immo à lui verser la somme provisionnelle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

- à défaut, lui faire injonction de produire le DPE sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'arrêt ;

- condamner la société Pro Immo à lui verser la somme provisionnelle de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi ;

- ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec mission de :

* de se rendre sur place, au contradictoire des parties, dans le logement loué par Mme [Q] ainsi que dans les parties communes de l'immeuble ;

* procéder à toutes constatations utiles relatives à l'état général du logement et des parties communes, et décrire l'ensemble des désordres et non-conformités les affectant ;

* décrire notamment les désordres consécutifs au dégât des eaux survenu au mois de juillet 

2023, leur nature, leur importance, leur persistance et leur évolution dans le temps ;

* situer la date d'apparition des désordres et rechercher leurs causes, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés ;

* fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si les désordres proviennent notamment d'une infiltration ou fuite issue des parties communes, d'un défaut d'entretien ou de réparation imputable au bailleur, d'un vice de conception, de matériaux ou de mise en 'uvre, ou de toute autre cause ;

* dire si les désordres constatés relèvent des parties communes ou des parties privatives ;

* dire si les désordres affectent la solidité, la sécurité, la salubrité, la santé des occupants ou l'habitabilité normale du logement ;

* constater l'état des parties communes et décrire les désordres, dégradations, défauts d'entretien, problèmes de sécurité et d'infiltrations affectant celles-ci ;

* décrire les conditions d'occupation du logement au regard de ses caractéristiques techniques, et notamment en termes d'humidité, de ventilation, d'isolation, de chauffage, de sécurité et de confort thermique ;

* constater l'absence de diagnostic de performance énergétique communiqué à la locataire et fournir tous éléments techniques objectifs permettant d'apprécier la performance énergétique du logement, sans se substituer à un DPE réglementaire ;

* indiquer si, au regard des caractéristiques constatées, le logement présente des caractéristiques susceptibles de le classer parmi les logements très énergivores et s'il est susceptible de dépasser le seuil de consommation énergétique de 450 kWh/m²/an ;

* dire si l'état thermique et énergétique du logement est compatible avec une occupation normale et conforme aux exigences légales de décence applicables à la date de l'expertise ;

* dire si des travaux, notamment de réparation, de mise en conformité ou de rénovation énergétique, apparaissent nécessaires pour remédier aux désordres et non-conformités constatés, en préciser la nature, le coût estimatif et la durée ;

* préciser si, pendant la durée des travaux, le maintien dans les lieux de la locataire et de ses 

enfants est possible ou si un relogement temporaire ou définitif doit être envisagé ;

* fournir tous éléments d'appréciation permettant d'évaluer le préjudice de jouissance subi 

par Mme [Q] et sa fille du fait de l'ensemble des désordres et non conformités constatés, et, si possible, d'en proposer une évaluation chiffrée ;

- prononcer à titre rétroactif la suspension de la clause résolutoire et lui accorder un délai de trois ans pour purger sa dette ;

- à défaut, prononcer à titre rétroactif la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou selon les cas, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1 du même code, le jugement prononçant un, rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, je jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

- lui accorder à titre rétroactif trois ans de délais pour purger sa dette ;

- y ajoutant,

- condamner la société Pro Immo à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. 



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 18 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens pour les raisons qui seront exposées dans la décision, la société Pro Immo sollicite de la cour qu'elle :



- confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté sa demande tendant à voir déclarer irrecevable comme prescrite les demandes formées par l'appelante concernant le diagnostic technique ;

- déclare irrecevables comme prescrites les demandes de l'appelante tendant à voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi et, subsidiairement, lui fasse injonction de produire le DPE sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

- constate l'acquisition de la claquse résolutoire contenue dans le bail à la date du 27 novembre 2024 et, à défaut, prononce la résolution du bail liant les parties aux torts de l'appelante ;

- la condamne, à titre provisionnel, à la somme de 14 247,85 euros au titre de sa dette locative non apurée au 29 septembre 2025 ;

- la condamne, à titre provisionnel, à la somme de 2 194,08 euros au titre de sa dette locative non apurée au 30 avril 2026 ;

- rejette l'intégralité des demandes formées par l'appelante ;

- ordonne son expulsion du logement qu'elle occupe ainsi que tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

- l'autorise, en cas d'abandon du logement par la locataire, à effectuer l'inventaire des meubles meublant, de les faire entreposer dans tel local qu'il plaira aux frais de l'expulsée ;

- condamne l'appelante, à titre provisionnel, à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant de 1061,76 euros jusqu'à entière libération des lieux et restitution des clés, ladite indemnité pouvant être révisée et indexée conformément au bail ;

- condamne l'appelante à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 mai 2026.



La cour a autorisé le conseil de l'intimée à lui transmettre une note en délibéré afin de se prononcer sur le dernier paiement de 1 100 euros effectué le 28 mai 2026 auquel se réfère l'appelante dans ses dernières écritures. 



Cette note sera transmise le 11 juin 2026. Il indique que, même à tenir compte des règlements de 1 100 euros effectués les 6 et 28 mai 2025, le solde de la dette, à la date du 8 juin 2026, est de 1 055,84 euros.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l'ordonnance de clôture

Il résulte de l'article 914-3 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.

L'article 914-4 du même code dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats sur décision du tribunal.

Par ailleurs, l'article 15 du même code énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacun soit à même d'organiser sa défense.

Enfin, aux termes de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. 

Il est admis que le juge dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s'il estime qu'elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l'ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l'ont conduit à se prononcer en ce sens.

En outre, par application des dispositions de ce texte, doivent également être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance.

En l'espèce, l'appelante a transmis ses dernières conclusions et nouvelles pièces le 1er juin 2026, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture qui a été rendue le 20 mai 2026, en réplique à des conclusions et pièces qui lui ont été transmises par l'intimée le 18 mai précédent.

A l'audience, avant le déroulement des débats, les avocats des parties ont indiqué qu'ils ne s'opposaient pas à la révocation de l'ordonnance de clôture afin d'admettre les derniers jeux de conclusions de chacune des parties, ainsi que les nouvelles pièces qui y sont annexées, en autorisant le conseil de l'intimée à adresser une note en cours de délibéré afin d'indiquer si les règlements dont fait état l'appelante ont bien été comptabilisés. 

La cour a donc, de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée.

Sur les demandes principales de la bailleresse

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En application de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. L'article L 722-5 alinéa 1 du même code fait interdiction au débiteur, à compter de la décision de recevabilité de sa demande, de régler tout ou partie des créances autres qu'alimentaires, y compris donc ses loyers impayés.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d'expulsion peut suivre son cours. Le preneur peut seulement obtenir, sur le fondement de l'article 24 paragraphe V, la suspension des effets de cette clause. De même, l'effacement des dettes dans le cadre d'un rétablissement personnel ultérieur n'empêchera pas la reprise du plein effet de la clause résolutoire, si le locataire cesse les règlements prescrits par la décision suspendant cette clause.

En l'espèce, le contrat de bail stipule (en page 4) qu'il pourra être résilié immédiatement et de plein droit sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Le 27 septembre 2024, la société Pro Immo a fait délivrer à Mme [Q] un commandement de payer la somme de 2 499,95 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.



Même à deduire les frais de relance figurant au débit du compte d'un montant de 27,45 euros et des provisions sur charges échues entre les mois de janvier 2022 et septembre 2024 d'un montant de 2 289 euros [(75 euros X 5 mois) + (65 euros X 14 mois) + (78 euros X 8 mois) + (95 euros X 4 mois)], soit un total de 2 316,45 euros, l'appelante était au moins redevable, à la date de la délivrance du commandement de payer, d'un arriéré de loyers proprement dit et de provisions à valoir sur la taxe d'ordures ménagères de 183,50 euros. 



Or, il est admis qu'un commandement de payer une somme supérieure à la dette réellement due reste valable pour la partie non contestable de la dette. 



Dans ces conditions, la validité du commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant à la somme réclamée.



Dès lors que l'appelante n'a pas réglé ses loyers des mois d'octobre et novembre 2024, elle ne démontre pas en avoir réglé les causes non sérieusement contestables dans le délai qui lui était imparti.



C'est donc à bon droit que le premier juge a, sous réserve de ce qui sera dit ci-dessous concernant la suspension des effets de la clause résolutoire, constaté la résiliation du bail par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 28 novembre 2024.



En effet, la décision de recevabilité de la demande de surendettement de l'appelante et d'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n'ayant été prononcée que le 16 octobre 2025, l'appelante n'avait, jusqu'à cette date, aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission. Cette décision ne prive donc pas la bailleresse de son droit de faire constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue deux mois après le commandement de payer resté infructueux à la date du 28 novembre 2024, soit avant même la saisine de la commission et la décision de recevabilité intervenue le 16 octobre 2025.



De plus, si la même commission a, par décision en date du 10 février 2026, validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, à savoir l'effacement total de ses dettes à effet au 11 décembre 2025, comprenant la dette locative de 13 186,11 euros arrêtée à cette date, l'apurement de l'arriéré locatif par l'effacement de la dette ne prive pas la bailleresse de son droit de faire constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue deux mois après le commandement de payer resté infructueux.



Les conditions de la résiliation de plein droit du bail étant réunies, il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous concernant les délais de paiement rétroactifs.



Sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.



Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, à la lecture du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 1er mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, il apparaît que le compte locatif de l'appelante présente un solde débiteur de 2 194,08 euros. Compte tenu des paiements effectués par l'appelante d'un montant de 1 100 euros le 6 mai 2026 et de 1 100 euros le 28 mai 2026, son compte locatif présentait un solde créditeur de 5,92 euros à la date du 28 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 comprise.



Il convient de relever que ce décompte tient compte de l'effacement de la dette de 13 186,11 euros, à la date du 18 décembre 2025, imposé par la commission de surendettement. Il apparaît que l'appelante a repris, à compter du mois de décembre 2025, le paiement de ses échéances courantes en réglant plus que les sommes appelées, l'arriéré locatif de 1 485,28 euros résultant de la différence entre le solde débiteur du compte à la date du 17 décembre 2025 (14 671,39 euros) et le montant de la dette effacée à la date du 18 décembre 2025 (13 186,11 euros). 



Dès lors que les frais de relance et les provisions sur charges contestées par l'appelante, faute de justificatifs, en ce qui concerne les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 sont incluses dans la dette qui a été effacée, il n'y a pas lieu de les déduire de la somme réclamée comme le demande l'appelante. 



En conséquence, l'appelante ayant apuré sa dette locative et étant à jour du paiement de ses échéances courantes, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné Mme [Q] à payer à la société Pro Immo, à titre provisionnel, la somme de 14 247,87 euros, décompte arrêté au 1er octobre 2025 incluant la mensualité d'octobre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupationn, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.



La société Pro Immo sera déboutée de sa demande formée de ce chef. 



Sur la demande de délais de paiement rétroactifs



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.



En l'espèce, il résulte de ce qui précède que, par suite de l'effacement par la commission de surendettement d'une dette locative de 13 186,11 euros et la reprise par la locataire du paiement de ses échéances courantes, son compte locatif, à la date du 28 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 comprise, était créditeur de 5,92 euros. 



Dans ces conditions, il y a lieu d'accorder à l'appelante des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 27 septembre 2024 expirant le 28 mai 2026, date de l'apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.



Dès lors que l'appelante a apuré sa dette locative et repris le paiement de ses loyers et charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.



Les demandes de l'intimée tendant à ordonner l'expulsion de l'appelante et à la voir condamner à une indemnité d'occupation ne sont donc pas justifiées. 



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a :



- rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [Q] ;

- ordonné en conséquence à Mme [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Pro Immo pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civciles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du même code ;

- condamné Mme [Q] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 061,76 euros à ce jour, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 



Sur les demandes reconventionnelles du locataire



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Sur les demandes concernant l'absence de diagnostic technique annexé au contrat de bail



L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 stipule qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.



Il résulte de l'article 7-1 de la même loi que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 



En l'espèce, il n'est pas contesté qu'aucun dossier de diagnostic technique n'a été annexé au contrat de bail lors de sa signature.



Dès lors que la demande tendant à voir enjoindre à la bailleresse d'en produire un vise non pas le bail lui-même mais la communication d'un document obligatoire tant que le bail est en cours, elle peut être faite à tout moment, tant que le bail existe, et ce, d'autant qu'elle a pour but de permettre à l'appelante de vérifier la décence énergétique du logement qu'elle occupe dont le seuil est fixé, depuis janvier 2023, à 450 kWh/m2/an dans le cas où il serait classé G. 



En revanche, ce n'est qu'à partir de la réalisation de ces diagnostics que l'appelante pourrait se prévaloir d'un logement devenu juridiquement indécent comme ne respectant pas le seuil susvisé et, dès lors, demander la réparation du préjudice subi.



Il s'ensuit que si l'obligation pour la bailleresse de produire à la locataire un dossier de diagnostic technique n'est pas sérieusement contestable en l'absence de prescription, la demande de provision sollicitée par l'appelante à valoir sur la réparation du préjudice subi l'est comme étant prématurée et non prescrite.



Il y a donc lieu de rejeter la prescription triennale soulevée par la société Pro Immo et de faire doit à la demande de communication sollicitée par la locataire. 



Afin de contraindre la société Pro Immo à s'exécuter, elle sera condamnée à produire à la locataire un dossier de diagnostic technique qu'elle devra faire réaliser dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 6 mois. 



En revanche, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle indemnitaire formée par l'appelante pour résistance abusive dans la non production du dossier de diagnostic technique. 



Sur la demande de provision à valoir sur les provisions sur charges indûment versées



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat, en l'occurrence le décret n° 87-713 du 26 août 1987, sauf la possibilité d'une dérogation par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable.



Huit postes de charges récupérables sont énoncés par le décret, à savoir :



- ascenseurs et monte-charges : outre les dépenses d'électricité, il s'agit des dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations ; à cet égard, l'article 23 de la loi de 1989 modifié par la loi du 13 juillet 2006 ajoute les dépenses engagées par le bailleur 

dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et qui se rapportent plus précisément aux opérations et vérifications périodiques des installations, au remplacement des petites pièces présentant des signes d'usure excessive, ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonction normale de 

l'appareil ;

- eau froide, chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes : le bailleur ne peut récupérer que le coût du combustible consommé et les dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations, mais en aucun cas les frais de modernisation de chaufferie, ni les frais de location d'une citerne de gaz, ni les frais 

d'amortissement des installations ;

- installations individuelles : il s'agit des installations individuelles de chauffage, de production 

et distribution d'eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s'y rapportent ;

- parties communes intérieures aux bâtiments ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation : dépenses relatives à l'électricité, aux fournitures de consommables (produits d'entretien, balais, etc.), entretien courant et menues réparations de la minuterie et frais de personnel avancés au titre de la propreté ;

- espaces extérieurs (aires de stationnement, voies de circulation, espaces verts, aires et équipements de jeux) : exploitation et entretien courant (tonte, désherbage, ratissage, nettoyage) ; - hygiène : dépenses de fourniture de consommables (sacs et produits nécessaires à l'élimination des rejets), entretien des fosses d'aisances et des appareils de conditionnement des ordures ménagères, élimination des rejets (frais de personnel) ; toutefois, ni les frais de location de conteneurs, ni ceux de débouchage des vide-ordures ne sont récupérables, pas plus que les frais de dératisation, etc. ;

- équipements divers du bâtiment : fourniture d'énergie nécessaire à la VMC ; entretien de celle-ci, des conduits de ventilation, des interphones ;

- impositions et redevances : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable pour autant qu'elle apparaisse de façon individualisée dans le budget de la commune et donc sur les avis fiscaux.



Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude du logement. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.



Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.



Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.



Il est donc fait obligation aux bailleurs de communiquer, au moins un mois avant la régularisation annuelle, le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et de tenir à la disposition de leur locataire les pièces justificatives, pendant une durée de six mois. Il est constant en droit que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d'un mois avant régularisation annuelle n'est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l'application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu'il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.



En l'espèce, les décomptes versés aux débats démontrent que l'appelante a réglé ses loyers et provisions sur charges jusqu'au mois de juillet 2024 et que ce n'est qu'à compter du mois d'août 2024 qu'elle a cessé tout paiement, avant d'effectuer des versements mensuels de 500 euros entre janvier et octobre 2025, et ce, jusqu'à ce que la dette locative de 13 186,11 euros soit effacée par la commission de surendettement en décembre 2025 et qu'elle reprenne le paiement de ses échéances courantes à compter de ce mois.



Elle ne serait donc fondée qu'à réclamer le remboursement des provisions sur charges effectivement réglées du mois de juillet 2021 au mois de juillet 2024 d'un montant de de 2 549 euros [(75 euros X 11 mois) + (65 euros X 14 mois) + (78 euros X 8 mois) + (95 euros X 2 mois)].



En l'occurrence, afin de justifier les charges récupérables réclamées en 2021, 2022, 2023 et 2024, la bailleresse verse aux débats :



- le solde des charges de 2022 mentionnant des charges locatives d'un montant total de 33 124 euros réparti selon les tantièmes du lot occupé par l'appelante (930 tantièmes sur 33 124 tantièmes généraux), ce qui représente un total de 930 euros ;

- le solde des charges de 2023 mentionnant des charges locatives d'un montant total de 41 411,80 euros réparti selon les tantièmes du lot occupé par l'appelante (1 144 tantièmes sur 41 412 tantièmes généraux), ce qui représente un total de 1 143,99 euros ;

- le solde des charges de 2024 mentionnant des charges locatives d'un montant total de 33 439 euros réparti selon les tantièmes du lot occupé par l'appelante (909 tantièmes sur 33 439 tantièmes généraux), ce qui représente un total de 909 euros, outre l'eau répartie selon la consommation réelle en fonction des relevés d'index, ce qui représente 533,91 euros .

- pour l'année 2024 un tableau excel mentionnant un total de dépenses récupérables de 30 215,27 euros et détaillant les postes de charges récupétables concernées, à savoir l'eau (avec les mêmes relevés d'index que ceux figurant dans le solde des charges de 2024 s'agissant de l'appelante), le nettoyage, les ascenseurs et EDF ;

- un état de consommations de l'eau concernant le logement occupé par l'appelantez dont les index sont passée de 150 le 4 décembre 2023 à 326 le 30 mai 2024 et 374 le 11 décembre 2024, soit une consommation totale de 224.



Or, outre le fait qu'aucune régularisation annuelle des charges n'apparaît avoir été faite en 2021, les soldes de charges de 2022 et 2023 ne permettent pas de vérifier les charges récupérables en l'absence notamment de décompte des charges par nature. 



Par ailleurs, si la bailleresse verse aux débats plus d'éléments pour justifier les charges récupérables de l'année 2024, et notamment un décompte de charges par nature et le relevé des index pour justifier de l'eau consommé par la locataire, l'absence de factures ne permet pas de vérifier les charges récupérables réclamées en 2024. 



Pour toutes ces raisons, la société Pro Immo sera condamnée à restituer, à titre provisionnel, la somme de 2 549 euros indûment versée par l'appelante au titre des provisions sur charges au cours de la période allant du mois de juillet 2021 au mois de juillet 2024. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à cette demande. 



Sur la demande d'expertise



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec. 



Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit qu'il justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec. 

En l'espèce, afin d'établir la réalité des désordres effectant le logement qu'elle occupe et les parties communes de l'immeuble, l'appelante verse aux débats :

- un mail adressé le 17 juillet 2023 dans lequel elle se plaint d'infiltrations d'eau affectant le plafond de sa salle de bain et de la cuisine ; elle y a joint des photographies montrant des traces d'infiltration à deux endroits différents ;

- une déclaration de sinistre qu'elle a faite à la suite de quoi il lui a été demandé, par courriel en date du 19 juillet 2023, de transmettre un constat amiable de dégât des eaux et un justificatif établissant que la fuite a cessé ;

- un mail adressé le 20 juillet 2023 par le gestionnaire du bien indiquant qu'il appartient au voisin du dessus de contacter son assureur afin qu'une recherche de fuite soit effectuée et que, s'il refuse, de demander à son propre assureur de le faire ou de contacter elle-même un plombier, en précisant que le bailleur n'engagera rien sans connaître l'origine de la fuite ;

- des mails de novembre et décembre 2024 du gestionnaire aux termes duquel il rappelle aux occupants du bâtiment C qu'il est interdit d'encombrer les parties communes ;

- des photographies montrant des escaliers sales, une porte d'entrée d'un immeuble qui ne se ferme pas et des rats. 

Alors même que les infiltrations dénoncées par l'appelante datent de plus de trois ans, sans qu'aucune recherche de fuite n'a été manifestement réalisée, elle n'apporte aucun élément probant attestant de l'état du logement à ce jour.

De plus, même à supposer que les photographies produites par l'appelante concernent bien les parties communes du bâtiment dans lequel se situe son logement, rien ne permet d'établir l'actualité de ces désordres.

En effet, il convient de relever que l'appelante ne verse aux débats aucun procès-verbal de constat permettant d'étayer la probabilité de la réalité des désordres allégués à ce jour.

Dans ces conditions, elle ne justifie pas d'un motif légitime à voir ordonner l'expertise judiciaire sollicitée. 

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté l'appelante de sa demande formée de ce chef. 

Sur la demande de provision de l'appelant à valoir sur son préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ».

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l'inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l'espèce, à l'exception d'infiltrations d'eau affectant le plafond de sa salle de bain et de sa cuisine survenues en juillet 2023, et du non-respect des parties communes par les occupants de l'immeuble, à une date indéterminée, l'appelante ne justifie d'aucun autre désordre.

En l'état de ces éléments, elle ne rapporte pas la preuve vivre dans un logement ne respectant pas les critères de décence.

Elle ne démontre pas plus subir un préjudice de jouissance par suite d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté l'appelante de sa demande provisionnelle indemnitaire pour préjudice de jouissance. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Etant donné que la procédure de référé-expulsion initiée à l'encontre de l'appelante était justifiée mais que l'appelante obtient gain de cause sur une partie de ses demandes reconventionnelles, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 

Il y a lieu de laisser à la charge de chaque partie les dépens de première instance et d'appel par elle exposés. 

Dès lors, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel par les parties.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné l'appelante à verser la somme de 300 euros sur ce fondement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, 

Rappelle qu'à l'audience, avant l'ouverture des débats, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée ;

Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2021 étaient réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires de Mme [Q] ;

- rejeté la demande d'expertise de Mme [Q] ;

L'infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde de manière rétroactive à Mme [E] [Q] des délais de paiement entre le 27 septembre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 28 mai 2026, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail à effet au 27 septembre 2024 pendant le cours des délais accordés ;

Constate que Mme [E] [Q] s'est intégralement acquittée des causes du commandement de payer à la date 28 mai 2026 ;

Dit qu'en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ;

Déboute la SARL Pro Immo de ses demandes formées au titre de l'expulsion et des provisions à valoir sur l'arriéré locatif et l''indemnité d'occupation ;

Condamne la SARL Pro Immo à restituer à Mme [E] [Q], à titre provisionnel, la somme de 2 549 euros indûment versée par l'appelante au titre des provisions sur charges au cours de la période allant du mois de juillet 2021 au mois de juillet 2024 ;

Rejette la fin de non-recevoir pour cause de prescription triennale soulevée par la SARL Pro Immo concernant les demandes formées par Mme [E] [Q] pour défaut de remise du dossier de diagnostic technique ;

Ordonne à la SARL Pro immo de communiquer à Mme [E] [Q] un dossier de diagnostic technique qu'elle devra faire réaliser dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit que, passé ce délai, une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courra pendant un délai de 6 mois ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d'appel exposés par les parties non compris dans les dépens ;

Laisse à la charge de chaque partie les dépens de première instance et d'appel par elle exposés. 



La Greffière La Présidente

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 03 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 459





Rôle N° RG 26/00395 - N° Portalis DBVB-V-B7K-BPPKI







[E] [Q]





C/



S.A.R.L. PRO IMMO









Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 





Me Aymeric THAREAU



Me Gauthier DE LA PANOUSE



















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 04 Décembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00185.





APPELANTE



Madame [E] [Q], 

née le 12 Novembre 1983 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]



représentée par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



S.A.R.L. PRO IMMO, 

dont le siège social est [Adresse 1] - [Localité 2]



représentée par Me Gauthier DE LA PANOUSE, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















***

















EXPOSE DU LITIGE



Selon acte sous seing privé en date du 7 juin 2021 à effet au 1er juin précédent, la société à responsabilité limitée (SARL) Pro Immo a donné à bail à Mme [E] [Q] et M. [T] [Y] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 820 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 75 euros. 



Par exploit d'huissier en date du 27 septembre 2024, la société Pro Immo a fait délivrer à Mme [Q] un commandement de payer la somme de 2 572,10 euros à valoir sur un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.



Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société Pro Immo a fait assigner Mme [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Par ordonnance en date du 4 décembre 2025, ce magistrat a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2021 étaient réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires de Mme [Q] ;

- rejeté la demande d'expertise de Mme [Q] ;

- rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [Q] ;

- ordonné en conséquence à Mme [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Pro Immo pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civciles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du même code ;

- condamné Mme [Q] à payer à la société Pro Immo, à titre provisionnel, la somme de 14 247,87 euros, décompte arrêté au 1er octobre 2025 incluant la mensualité d'octobre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupationn, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

- condamné Mme [Q] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 061,76 euros à ce jour, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- condamné Mme [Q] à payer à la société Pro Immo la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

 

Suivant déclaration transmise au greffe le 12 janvier 2026, Mme [Q] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 1er juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens pour les raisons qui seront exposées dans la décision, elle demande à la cour de :



- révoquer l'ordonnance de clôture ;

- ordonner la réouverture des débats afin de lui permettre de produire la preuve du règlement anticipé de son paiement de ses loyers et charges du mois de juin 2026 d'un montant de 1 100 euros effectué par virement bancaire le 28 mai 2026, postérieurement à l'ordonnance entreprise ;

- débouter l'intimée de ses demandes ;

- infirmer l'ordonnance entreprise ;

- statuant à nouveau,

- déduire de la dette locative la somme de 27,45 euros ;

- condamner la société Pro Immo à lui verser la somme provisionnelle de 4 050 euros au titre des charges locatives indûment versées et non régularisées ;

- à défaut, de déduire cette somme de la dette locative ;

- condamner la société Pro Immo à lui verser la somme provisionnelle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

- à défaut, lui faire injonction de produire le DPE sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'arrêt ;

- condamner la société Pro Immo à lui verser la somme provisionnelle de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi ;

- ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec mission de :

* de se rendre sur place, au contradictoire des parties, dans le logement loué par Mme [Q] ainsi que dans les parties communes de l'immeuble ;

* procéder à toutes constatations utiles relatives à l'état général du logement et des parties communes, et décrire l'ensemble des désordres et non-conformités les affectant ;

* décrire notamment les désordres consécutifs au dégât des eaux survenu au mois de juillet 

2023, leur nature, leur importance, leur persistance et leur évolution dans le temps ;

* situer la date d'apparition des désordres et rechercher leurs causes, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés ;

* fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si les désordres proviennent notamment d'une infiltration ou fuite issue des parties communes, d'un défaut d'entretien ou de réparation imputable au bailleur, d'un vice de conception, de matériaux ou de mise en 'uvre, ou de toute autre cause ;

* dire si les désordres constatés relèvent des parties communes ou des parties privatives ;

* dire si les désordres affectent la solidité, la sécurité, la salubrité, la santé des occupants ou l'habitabilité normale du logement ;

* constater l'état des parties communes et décrire les désordres, dégradations, défauts d'entretien, problèmes de sécurité et d'infiltrations affectant celles-ci ;

* décrire les conditions d'occupation du logement au regard de ses caractéristiques techniques, et notamment en termes d'humidité, de ventilation, d'isolation, de chauffage, de sécurité et de confort thermique ;

* constater l'absence de diagnostic de performance énergétique communiqué à la locataire et fournir tous éléments techniques objectifs permettant d'apprécier la performance énergétique du logement, sans se substituer à un DPE réglementaire ;

* indiquer si, au regard des caractéristiques constatées, le logement présente des caractéristiques susceptibles de le classer parmi les logements très énergivores et s'il est susceptible de dépasser le seuil de consommation énergétique de 450 kWh/m²/an ;

* dire si l'état thermique et énergétique du logement est compatible avec une occupation normale et conforme aux exigences légales de décence applicables à la date de l'expertise ;

* dire si des travaux, notamment de réparation, de mise en conformité ou de rénovation énergétique, apparaissent nécessaires pour remédier aux désordres et non-conformités constatés, en préciser la nature, le coût estimatif et la durée ;

* préciser si, pendant la durée des travaux, le maintien dans les lieux de la locataire et de ses 

enfants est possible ou si un relogement temporaire ou définitif doit être envisagé ;

* fournir tous éléments d'appréciation permettant d'évaluer le préjudice de jouissance subi 

par Mme [Q] et sa fille du fait de l'ensemble des désordres et non conformités constatés, et, si possible, d'en proposer une évaluation chiffrée ;

- prononcer à titre rétroactif la suspension de la clause résolutoire et lui accorder un délai de trois ans pour purger sa dette ;

- à défaut, prononcer à titre rétroactif la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou selon les cas, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1 du même code, le jugement prononçant un, rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, je jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

- lui accorder à titre rétroactif trois ans de délais pour purger sa dette ;

- y ajoutant,

- condamner la société Pro Immo à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. 



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 18 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens pour les raisons qui seront exposées dans la décision, la société Pro Immo sollicite de la cour qu'elle :



- confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté sa demande tendant à voir déclarer irrecevable comme prescrite les demandes formées par l'appelante concernant le diagnostic technique ;

- déclare irrecevables comme prescrites les demandes de l'appelante tendant à voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi et, subsidiairement, lui fasse injonction de produire le DPE sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

- constate l'acquisition de la claquse résolutoire contenue dans le bail à la date du 27 novembre 2024 et, à défaut, prononce la résolution du bail liant les parties aux torts de l'appelante ;

- la condamne, à titre provisionnel, à la somme de 14 247,85 euros au titre de sa dette locative non apurée au 29 septembre 2025 ;

- la condamne, à titre provisionnel, à la somme de 2 194,08 euros au titre de sa dette locative non apurée au 30 avril 2026 ;

- rejette l'intégralité des demandes formées par l'appelante ;

- ordonne son expulsion du logement qu'elle occupe ainsi que tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

- l'autorise, en cas d'abandon du logement par la locataire, à effectuer l'inventaire des meubles meublant, de les faire entreposer dans tel local qu'il plaira aux frais de l'expulsée ;

- condamne l'appelante, à titre provisionnel, à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant de 1061,76 euros jusqu'à entière libération des lieux et restitution des clés, ladite indemnité pouvant être révisée et indexée conformément au bail ;

- condamne l'appelante à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 mai 2026.



La cour a autorisé le conseil de l'intimée à lui transmettre une note en délibéré afin de se prononcer sur le dernier paiement de 1 100 euros effectué le 28 mai 2026 auquel se réfère l'appelante dans ses dernières écritures. 



Cette note sera transmise le 11 juin 2026. Il indique que, même à tenir compte des règlements de 1 100 euros effectués les 6 et 28 mai 2025, le solde de la dette, à la date du 8 juin 2026, est de 1 055,84 euros. 



MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l'ordonnance de clôture

Il résulte de l'article 914-3 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.

L'article 914-4 du même code dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats sur décision du tribunal.

Par ailleurs, l'article 15 du même code énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacun soit à même d'organiser sa défense.

Enfin, aux termes de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. 

Il est admis que le juge dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s'il estime qu'elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l'ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l'ont conduit à se prononcer en ce sens.

En outre, par application des dispositions de ce texte, doivent également être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance.

En l'espèce, l'appelante a transmis ses dernières conclusions et nouvelles pièces le 1er juin 2026, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture qui a été rendue le 20 mai 2026, en réplique à des conclusions et pièces qui lui ont été transmises par l'intimée le 18 mai précédent.

A l'audience, avant le déroulement des débats, les avocats des parties ont indiqué qu'ils ne s'opposaient pas à la révocation de l'ordonnance de clôture afin d'admettre les derniers jeux de conclusions de chacune des parties, ainsi que les nouvelles pièces qui y sont annexées, en autorisant le conseil de l'intimée à adresser une note en cours de délibéré afin d'indiquer si les règlements dont fait état l'appelante ont bien été comptabilisés. 

La cour a donc, de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée.

Sur les demandes principales de la bailleresse

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En application de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. L'article L 722-5 alinéa 1 du même code fait interdiction au débiteur, à compter de la décision de recevabilité de sa demande, de régler tout ou partie des créances autres qu'alimentaires, y compris donc ses loyers impayés.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d'expulsion peut suivre son cours. Le preneur peut seulement obtenir, sur le fondement de l'article 24 paragraphe V, la suspension des effets de cette clause. De même, l'effacement des dettes dans le cadre d'un rétablissement personnel ultérieur n'empêchera pas la reprise du plein effet de la clause résolutoire, si le locataire cesse les règlements prescrits par la décision suspendant cette clause.

En l'espèce, le contrat de bail stipule (en page 4) qu'il pourra être résilié immédiatement et de plein droit sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Le 27 septembre 2024, la société Pro Immo a fait délivrer à Mme [Q] un commandement de payer la somme de 2 499,95 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.



Même à deduire les frais de relance figurant au débit du compte d'un montant de 27,45 euros et des provisions sur charges échues entre les mois de janvier 2022 et septembre 2024 d'un montant de 2 289 euros [(75 euros X 5 mois) + (65 euros X 14 mois) + (78 euros X 8 mois) + (95 euros X 4 mois)], soit un total de 2 316,45 euros, l'appelante était au moins redevable, à la date de la délivrance du commandement de payer, d'un arriéré de loyers proprement dit et de provisions à valoir sur la taxe d'ordures ménagères de 183,50 euros. 



Or, il est admis qu'un commandement de payer une somme supérieure à la dette réellement due reste valable pour la partie non contestable de la dette. 



Dans ces conditions, la validité du commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant à la somme réclamée.



Dès lors que l'appelante n'a pas réglé ses loyers des mois d'octobre et novembre 2024, elle ne démontre pas en avoir réglé les causes non sérieusement contestables dans le délai qui lui était imparti.



C'est donc à bon droit que le premier juge a, sous réserve de ce qui sera dit ci-dessous concernant la suspension des effets de la clause résolutoire, constaté la résiliation du bail par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 28 novembre 2024.



En effet, la décision de recevabilité de la demande de surendettement de l'appelante et d'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n'ayant été prononcée que le 16 octobre 2025, l'appelante n'avait, jusqu'à cette date, aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission. Cette décision ne prive donc pas la bailleresse de son droit de faire constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue deux mois après le commandement de payer resté infructueux à la date du 28 novembre 2024, soit avant même la saisine de la commission et la décision de recevabilité intervenue le 16 octobre 2025.



De plus, si la même commission a, par décision en date du 10 février 2026, validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, à savoir l'effacement total de ses dettes à effet au 11 décembre 2025, comprenant la dette locative de 13 186,11 euros arrêtée à cette date, l'apurement de l'arriéré locatif par l'effacement de la dette ne prive pas la bailleresse de son droit de faire constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue deux mois après le commandement de payer resté infructueux.



Les conditions de la résiliation de plein droit du bail étant réunies, il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous concernant les délais de paiement rétroactifs.



Sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.



Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, à la lecture du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 1er mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, il apparaît que le compte locatif de l'appelante présente un solde débiteur de 2 194,08 euros. Compte tenu des paiements effectués par l'appelante d'un montant de 1 100 euros le 6 mai 2026 et de 1 100 euros le 28 mai 2026, son compte locatif présentait un solde créditeur de 5,92 euros à la date du 28 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 comprise.



Il convient de relever que ce décompte tient compte de l'effacement de la dette de 13 186,11 euros, à la date du 18 décembre 2025, imposé par la commission de surendettement. Il apparaît que l'appelante a repris, à compter du mois de décembre 2025, le paiement de ses échéances courantes en réglant plus que les sommes appelées, l'arriéré locatif de 1 485,28 euros résultant de la différence entre le solde débiteur du compte à la date du 17 décembre 2025 (14 671,39 euros) et le montant de la dette effacée à la date du 18 décembre 2025 (13 186,11 euros). 



Dès lors que les frais de relance et les provisions sur charges contestées par l'appelante, faute de justificatifs, en ce qui concerne les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 sont incluses dans la dette qui a été effacée, il n'y a pas lieu de les déduire de la somme réclamée comme le demande l'appelante. 



En conséquence, l'appelante ayant apuré sa dette locative et étant à jour du paiement de ses échéances courantes, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné Mme [Q] à payer à la société Pro Immo, à titre provisionnel, la somme de 14 247,87 euros, décompte arrêté au 1er octobre 2025 incluant la mensualité d'octobre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupationn, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.



La société Pro Immo sera déboutée de sa demande formée de ce chef. 



Sur la demande de délais de paiement rétroactifs



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.



En l'espèce, il résulte de ce qui précède que, par suite de l'effacement par la commission de surendettement d'une dette locative de 13 186,11 euros et la reprise par la locataire du paiement de ses échéances courantes, son compte locatif, à la date du 28 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 comprise, était créditeur de 5,92 euros. 



Dans ces conditions, il y a lieu d'accorder à l'appelante des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 27 septembre 2024 expirant le 28 mai 2026, date de l'apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.



Dès lors que l'appelante a apuré sa dette locative et repris le paiement de ses loyers et charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.



Les demandes de l'intimée tendant à ordonner l'expulsion de l'appelante et à la voir condamner à une indemnité d'occupation ne sont donc pas justifiées. 



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a :



- rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [Q] ;

- ordonné en conséquence à Mme [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Pro Immo pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civciles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du même code ;

- condamné Mme [Q] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 061,76 euros à ce jour, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 



Sur les demandes reconventionnelles du locataire



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Sur les demandes concernant l'absence de diagnostic technique annexé au contrat de bail



L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 stipule qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.



Il résulte de l'article 7-1 de la même loi que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 



En l'espèce, il n'est pas contesté qu'aucun dossier de diagnostic technique n'a été annexé au contrat de bail lors de sa signature.



Dès lors que la demande tendant à voir enjoindre à la bailleresse d'en produire un vise non pas le bail lui-même mais la communication d'un document obligatoire tant que le bail est en cours, elle peut être faite à tout moment, tant que le bail existe, et ce, d'autant qu'elle a pour but de permettre à l'appelante de vérifier la décence énergétique du logement qu'elle occupe dont le seuil est fixé, depuis janvier 2023, à 450 kWh/m2/an dans le cas où il serait classé G. 



En revanche, ce n'est qu'à partir de la réalisation de ces diagnostics que l'appelante pourrait se prévaloir d'un logement devenu juridiquement indécent comme ne respectant pas le seuil susvisé et, dès lors, demander la réparation du préjudice subi.



Il s'ensuit que si l'obligation pour la bailleresse de produire à la locataire un dossier de diagnostic technique n'est pas sérieusement contestable en l'absence de prescription, la demande de provision sollicitée par l'appelante à valoir sur la réparation du préjudice subi l'est comme étant prématurée et non prescrite.



Il y a donc lieu de rejeter la prescription triennale soulevée par la société Pro Immo et de faire doit à la demande de communication sollicitée par la locataire. 



Afin de contraindre la société Pro Immo à s'exécuter, elle sera condamnée à produire à la locataire un dossier de diagnostic technique qu'elle devra faire réaliser dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 6 mois. 



En revanche, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle indemnitaire formée par l'appelante pour résistance abusive dans la non production du dossier de diagnostic technique. 



Sur la demande de provision à valoir sur les provisions sur charges indûment versées



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat, en l'occurrence le décret n° 87-713 du 26 août 1987, sauf la possibilité d'une dérogation par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable.



Huit postes de charges récupérables sont énoncés par le décret, à savoir :



- ascenseurs et monte-charges : outre les dépenses d'électricité, il s'agit des dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations ; à cet égard, l'article 23 de la loi de 1989 modifié par la loi du 13 juillet 2006 ajoute les dépenses engagées par le bailleur 

dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et qui se rapportent plus précisément aux opérations et vérifications périodiques des installations, au remplacement des petites pièces présentant des signes d'usure excessive, ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonction normale de 

l'appareil ;

- eau froide, chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes : le bailleur ne peut récupérer que le coût du combustible consommé et les dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations, mais en aucun cas les frais de modernisation de chaufferie, ni les frais de location d'une citerne de gaz, ni les frais 

d'amortissement des installations ;

- installations individuelles : il s'agit des installations individuelles de chauffage, de production 

et distribution d'eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s'y rapportent ;

- parties communes intérieures aux bâtiments ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation : dépenses relatives à l'électricité, aux fournitures de consommables (produits d'entretien, balais, etc.), entretien courant et menues réparations de la minuterie et frais de personnel avancés au titre de la propreté ;

- espaces extérieurs (aires de stationnement, voies de circulation, espaces verts, aires et équipements de jeux) : exploitation et entretien courant (tonte, désherbage, ratissage, nettoyage) ; - hygiène : dépenses de fourniture de consommables (sacs et produits nécessaires à l'élimination des rejets), entretien des fosses d'aisances et des appareils de conditionnement des ordures ménagères, élimination des rejets (frais de personnel) ; toutefois, ni les frais de location de conteneurs, ni ceux de débouchage des vide-ordures ne sont récupérables, pas plus que les frais de dératisation, etc. ;

- équipements divers du bâtiment : fourniture d'énergie nécessaire à la VMC ; entretien de celle-ci, des conduits de ventilation, des interphones ;

- impositions et redevances : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable pour autant qu'elle apparaisse de façon individualisée dans le budget de la commune et donc sur les avis fiscaux.



Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude du logement. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.



Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.



Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.



Il est donc fait obligation aux bailleurs de communiquer, au moins un mois avant la régularisation annuelle, le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et de tenir à la disposition de leur locataire les pièces justificatives, pendant une durée de six mois. Il est constant en droit que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d'un mois avant régularisation annuelle n'est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l'application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu'il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.



En l'espèce, les décomptes versés aux débats démontrent que l'appelante a réglé ses loyers et provisions sur charges jusqu'au mois de juillet 2024 et que ce n'est qu'à compter du mois d'août 2024 qu'elle a cessé tout paiement, avant d'effectuer des versements mensuels de 500 euros entre janvier et octobre 2025, et ce, jusqu'à ce que la dette locative de 13 186,11 euros soit effacée par la commission de surendettement en décembre 2025 et qu'elle reprenne le paiement de ses échéances courantes à compter de ce mois.



Elle ne serait donc fondée qu'à réclamer le remboursement des provisions sur charges effectivement réglées du mois de juillet 2021 au mois de juillet 2024 d'un montant de de 2 549 euros [(75 euros X 11 mois) + (65 euros X 14 mois) + (78 euros X 8 mois) + (95 euros X 2 mois)].



En l'occurrence, afin de justifier les charges récupérables réclamées en 2021, 2022, 2023 et 2024, la bailleresse verse aux débats :



- le solde des charges de 2022 mentionnant des charges locatives d'un montant total de 33 124 euros réparti selon les tantièmes du lot occupé par l'appelante (930 tantièmes sur 33 124 tantièmes généraux), ce qui représente un total de 930 euros ;

- le solde des charges de 2023 mentionnant des charges locatives d'un montant total de 41 411,80 euros réparti selon les tantièmes du lot occupé par l'appelante (1 144 tantièmes sur 41 412 tantièmes généraux), ce qui représente un total de 1 143,99 euros ;

- le solde des charges de 2024 mentionnant des charges locatives d'un montant total de 33 439 euros réparti selon les tantièmes du lot occupé par l'appelante (909 tantièmes sur 33 439 tantièmes généraux), ce qui représente un total de 909 euros, outre l'eau répartie selon la consommation réelle en fonction des relevés d'index, ce qui représente 533,91 euros .

- pour l'année 2024 un tableau excel mentionnant un total de dépenses récupérables de 30 215,27 euros et détaillant les postes de charges récupétables concernées, à savoir l'eau (avec les mêmes relevés d'index que ceux figurant dans le solde des charges de 2024 s'agissant de l'appelante), le nettoyage, les ascenseurs et EDF ;

- un état de consommations de l'eau concernant le logement occupé par l'appelantez dont les index sont passée de 150 le 4 décembre 2023 à 326 le 30 mai 2024 et 374 le 11 décembre 2024, soit une consommation totale de 224.



Or, outre le fait qu'aucune régularisation annuelle des charges n'apparaît avoir été faite en 2021, les soldes de charges de 2022 et 2023 ne permettent pas de vérifier les charges récupérables en l'absence notamment de décompte des charges par nature. 



Par ailleurs, si la bailleresse verse aux débats plus d'éléments pour justifier les charges récupérables de l'année 2024, et notamment un décompte de charges par nature et le relevé des index pour justifier de l'eau consommé par la locataire, l'absence de factures ne permet pas de vérifier les charges récupérables réclamées en 2024. 



Pour toutes ces raisons, la société Pro Immo sera condamnée à restituer, à titre provisionnel, la somme de 2 549 euros indûment versée par l'appelante au titre des provisions sur charges au cours de la période allant du mois de juillet 2021 au mois de juillet 2024. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à cette demande. 



Sur la demande d'expertise



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec. 



Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit qu'il justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec. 

En l'espèce, afin d'établir la réalité des désordres effectant le logement qu'elle occupe et les parties communes de l'immeuble, l'appelante verse aux débats :

- un mail adressé le 17 juillet 2023 dans lequel elle se plaint d'infiltrations d'eau affectant le plafond de sa salle de bain et de la cuisine ; elle y a joint des photographies montrant des traces d'infiltration à deux endroits différents ;

- une déclaration de sinistre qu'elle a faite à la suite de quoi il lui a été demandé, par courriel en date du 19 juillet 2023, de transmettre un constat amiable de dégât des eaux et un justificatif établissant que la fuite a cessé ;

- un mail adressé le 20 juillet 2023 par le gestionnaire du bien indiquant qu'il appartient au voisin du dessus de contacter son assureur afin qu'une recherche de fuite soit effectuée et que, s'il refuse, de demander à son propre assureur de le faire ou de contacter elle-même un plombier, en précisant que le bailleur n'engagera rien sans connaître l'origine de la fuite ;

- des mails de novembre et décembre 2024 du gestionnaire aux termes duquel il rappelle aux occupants du bâtiment C qu'il est interdit d'encombrer les parties communes ;

- des photographies montrant des escaliers sales, une porte d'entrée d'un immeuble qui ne se ferme pas et des rats. 

Alors même que les infiltrations dénoncées par l'appelante datent de plus de trois ans, sans qu'aucune recherche de fuite n'a été manifestement réalisée, elle n'apporte aucun élément probant attestant de l'état du logement à ce jour.

De plus, même à supposer que les photographies produites par l'appelante concernent bien les parties communes du bâtiment dans lequel se situe son logement, rien ne permet d'établir l'actualité de ces désordres.

En effet, il convient de relever que l'appelante ne verse aux débats aucun procès-verbal de constat permettant d'étayer la probabilité de la réalité des désordres allégués à ce jour.

Dans ces conditions, elle ne justifie pas d'un motif légitime à voir ordonner l'expertise judiciaire sollicitée. 

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté l'appelante de sa demande formée de ce chef. 

Sur la demande de provision de l'appelant à valoir sur son préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ».

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l'inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l'espèce, à l'exception d'infiltrations d'eau affectant le plafond de sa salle de bain et de sa cuisine survenues en juillet 2023, et du non-respect des parties communes par les occupants de l'immeuble, à une date indéterminée, l'appelante ne justifie d'aucun autre désordre.

En l'état de ces éléments, elle ne rapporte pas la preuve vivre dans un logement ne respectant pas les critères de décence.

Elle ne démontre pas plus subir un préjudice de jouissance par suite d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté l'appelante de sa demande provisionnelle indemnitaire pour préjudice de jouissance. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Etant donné que la procédure de référé-expulsion initiée à l'encontre de l'appelante était justifiée mais que l'appelante obtient gain de cause sur une partie de ses demandes reconventionnelles, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 

Il y a lieu de laisser à la charge de chaque partie les dépens de première instance et d'appel par elle exposés. 

Dès lors, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel par les parties.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné l'appelante à verser la somme de 300 euros sur ce fondement. 

PAR CES MOTIFS

La cour, 

Rappelle qu'à l'audience, avant l'ouverture des débats, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée ;

Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2021 étaient réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires de Mme [Q] ;

- rejeté la demande d'expertise de Mme [Q] ;

L'infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde de manière rétroactive à Mme [E] [Q] des délais de paiement entre le 27 septembre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 28 mai 2026, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail à effet au 27 septembre 2024 pendant le cours des délais accordés ;

Constate que Mme [E] [Q] s'est intégralement acquittée des causes du commandement de payer à la date 28 mai 2026 ;

Dit qu'en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ;

Déboute la SARL Pro Immo de ses demandes formées au titre de l'expulsion et des provisions à valoir sur l'arriéré locatif et l''indemnité d'occupation ;

Condamne la SARL Pro Immo à restituer à Mme [E] [Q], à titre provisionnel, la somme de 2 549 euros indûment versée par l'appelante au titre des provisions sur charges au cours de la période allant du mois de juillet 2021 au mois de juillet 2024 ;

Rejette la fin de non-recevoir pour cause de prescription triennale soulevée par la SARL Pro Immo concernant les demandes formées par Mme [E] [Q] pour défaut de remise du dossier de diagnostic technique ;

Ordonne à la SARL Pro immo de communiquer à Mme [E] [Q] un dossier de diagnostic technique qu'elle devra faire réaliser dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit que, passé ce délai, une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courra pendant un délai de 6 mois ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d'appel exposés par les parties non compris dans les dépens ;

Laisse à la charge de chaque partie les dépens de première instance et d'appel par elle exposés. 



La Greffière La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L733-4, code de la construction et de l'habitation L125-2-2, code civil 1741, code de procedure civile 914-4, code de la consommation L732-1, code de la consommation L722-2, code de procedure civile 914-3, code de la consommation L741-1, code de la consommation L722-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-09-12T16:42:32.732Z.