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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR référé, 3 juillet 2026, n° 25/08683

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 20 février 2019, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [C] [V] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 343,34 euros, outre une provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2147,58 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 février 2025.

Par notification électronique du 28 février 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2025 à étude, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [V], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2654,15 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement ;le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;le condamner au paiement d’une somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation a été dénoncée le 19 septembre 2025 à la préfecture de [Localité 1].

Le dossier de surendettement déposé par Monsieur [C] [V] a été déclaré recevable le 23 octobre 2025 par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1].

A l’audience du 07 avril 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, après un renvoi, Monsieur [C] [V] ayant sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3143,38 euros au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne s’oppose pas aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier, reçue avant l’audience, a été portée à la connaissance des parties.

Monsieur [C] [V], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions, soutenues et déposées à l’audience. Il demande de voir :
- suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- octroyer des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire à raison de 50 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois, et ce jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation ;
- débouter le bailleur de sa demande formuler au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens ;
- écarter l’exécution provisoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026, prorogé au 03 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

Enfin, l’article 1256 du code civil dispose que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le bail conclu le 20 février 2019 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Monsieur [C] [V] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 2147,58 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [C] [V] le 27 février 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que la dette a été régularisée dans le délai imparti. En effet, entre le 27 février 2025 et le 27 avril 2025, Monsieur [C] [V] a effectué 4 règlements par carte bancaire, pour un montant total de 2650 euros, soit un montant supérieur aux causes du commandement de payer.

Ainsi, compte tenu des règles d’imputation des paiements prévues par l’article 1256 du code civil, et bien que le compte locatif de Monsieur [C] [V] n’était pas égal à zéro au 28 avril 2025 (solde débiteur de 594,36 euros), la clause résolutoire n’a pas pris effet au 28 avril 2025, ses conditions d’acquisition n’étant pas réunies.
Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08683 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA46A


Les demandes de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à voir prononcer l’expulsion du locataire, et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation deviennent donc sans objet.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article L. 722-5 du code de la consommation dispose que la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986.

Enfin l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que, lorsqu’une procédure de traitement de surendettement des particuliers a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L. 733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que Monsieur [C] [V] est redevable de la somme de 3143,38 euros au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à cette date.

Monsieur [C] [V], ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 406,46 euros imputée pour des frais.

Par conséquent Monsieur [C] [V] sera condamné au paiement de la somme de 2736,92 euros, à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements libératoires postérieurs à la délivrance du commandement de payer.

Toutefois, eu égard à la procédure de surendettement en cours, il sera rappelé que si la présente décision constitue un titre exécutoire, le bailleur ne pourra obtenir le paiement de sa créance que dans les conditions fixées dans le cadre de la procédure de surendettement.

En effet, l’articulation des procédures de surendettement et en acquisition de clause résolutoire établie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne concerne que le cas précis de l’acquisition de la clause résolutoire. En l’absence d’une telle acquisition, il n’est pas prévu d’exception à l’application des dispositions de l’article L. 722-5 du code de la consommation, si bien qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, statuant en référés, de statuer sur les modalités de règlement de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [C] [V], qui succombe, supportera la charge des dépens.
Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08683 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA46A

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, au regard des éléments rappelés quant à l’exécution de la présente décision et à l’articulation avec la procédure de surendettement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 20 février 2019 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Monsieur [C] [V] concernant le logement situé [Adresse 3] ne sont pas réunies ;

Dispositif

CONSTATONS, dès lors, que les demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [V] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2736,92 euros (deux mille sept cent trente-six euros et quatre-vingt-douze centimes), selon décompte arrêté au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

RAPPELONS que le bailleur ne pourra obtenir le paiement de sa créance que dans les conditions fixées dans le cadre de la procédure de surendettement ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [V] aux dépens ;

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Marie-Caroline HUBERT


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/08683 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA46A

N° MINUTE : 
2/2026






ORDONNANCE DE REFERE PROROGEE
rendue le 03 juillet 2026


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY,juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier


Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08683 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA46A

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 20 février 2019, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [C] [V] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 343,34 euros, outre une provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2147,58 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 février 2025.

Par notification électronique du 28 février 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2025 à étude, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [V], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2654,15 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement ;le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;le condamner au paiement d’une somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation a été dénoncée le 19 septembre 2025 à la préfecture de [Localité 1].

Le dossier de surendettement déposé par Monsieur [C] [V] a été déclaré recevable le 23 octobre 2025 par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1].

A l’audience du 07 avril 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, après un renvoi, Monsieur [C] [V] ayant sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3143,38 euros au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne s’oppose pas aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier, reçue avant l’audience, a été portée à la connaissance des parties.

Monsieur [C] [V], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions, soutenues et déposées à l’audience. Il demande de voir :
- suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- octroyer des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire à raison de 50 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois, et ce jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation ;
- débouter le bailleur de sa demande formuler au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens ;
- écarter l’exécution provisoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026, prorogé au 03 juillet 2026.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

Enfin, l’article 1256 du code civil dispose que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le bail conclu le 20 février 2019 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Monsieur [C] [V] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 2147,58 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [C] [V] le 27 février 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que la dette a été régularisée dans le délai imparti. En effet, entre le 27 février 2025 et le 27 avril 2025, Monsieur [C] [V] a effectué 4 règlements par carte bancaire, pour un montant total de 2650 euros, soit un montant supérieur aux causes du commandement de payer.

Ainsi, compte tenu des règles d’imputation des paiements prévues par l’article 1256 du code civil, et bien que le compte locatif de Monsieur [C] [V] n’était pas égal à zéro au 28 avril 2025 (solde débiteur de 594,36 euros), la clause résolutoire n’a pas pris effet au 28 avril 2025, ses conditions d’acquisition n’étant pas réunies.
Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08683 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA46A


Les demandes de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à voir prononcer l’expulsion du locataire, et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation deviennent donc sans objet.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article L. 722-5 du code de la consommation dispose que la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986.

Enfin l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que, lorsqu’une procédure de traitement de surendettement des particuliers a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L. 733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que Monsieur [C] [V] est redevable de la somme de 3143,38 euros au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à cette date.

Monsieur [C] [V], ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 406,46 euros imputée pour des frais.

Par conséquent Monsieur [C] [V] sera condamné au paiement de la somme de 2736,92 euros, à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements libératoires postérieurs à la délivrance du commandement de payer.

Toutefois, eu égard à la procédure de surendettement en cours, il sera rappelé que si la présente décision constitue un titre exécutoire, le bailleur ne pourra obtenir le paiement de sa créance que dans les conditions fixées dans le cadre de la procédure de surendettement.

En effet, l’articulation des procédures de surendettement et en acquisition de clause résolutoire établie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne concerne que le cas précis de l’acquisition de la clause résolutoire. En l’absence d’une telle acquisition, il n’est pas prévu d’exception à l’application des dispositions de l’article L. 722-5 du code de la consommation, si bien qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, statuant en référés, de statuer sur les modalités de règlement de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [C] [V], qui succombe, supportera la charge des dépens.
Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08683 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA46A

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, au regard des éléments rappelés quant à l’exécution de la présente décision et à l’articulation avec la procédure de surendettement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 20 février 2019 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Monsieur [C] [V] concernant le logement situé [Adresse 3] ne sont pas réunies ;

CONSTATONS, dès lors, que les demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [V] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2736,92 euros (deux mille sept cent trente-six euros et quatre-vingt-douze centimes), selon décompte arrêté au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

RAPPELONS que le bailleur ne pourra obtenir le paiement de sa créance que dans les conditions fixées dans le cadre de la procédure de surendettement ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [V] aux dépens ;

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L722-5, code de la consommation L741-1, code de la consommation L732-1, code de la consommation L733-4, code civil 1256). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-03T19:55:15.189Z.